Земельный участок как объект недвижимости

Министерство экономического развития Российской Федерации

Земельный участок как объект недвижимости

30.10.18

Министерство экономического развития России представило в Правительство Российской Федерации проекты федеральных законов «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации» (в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе).

Основной задачей законопроектов является необходимость устранения законодательных пробелов и упрощения оборота созданных и создаваемых в процессе строительства вещей, для чего необходимо четкое понимание главного предмета – объекта недвижимого имущества.

Законопроекты, с учетом сложившейся судебной практики, вводят ясность в отношении признаков объектов недвижимости, обеспечивая взаимосвязь указанного понятия с такими понятиями, применяемыми в законодательстве, как «объект капитального строительства», «объект некапитального строительства», «вспомогательное и временное строение и сооружение», «строение» и пр. Следствием предлагаемых изменений станет переход от неоднозначных, умозрительных характеристик объектов недвижимости к точным и всеобъемлющим их признакам, которые предопределяются на стадии проектирования и строительства, и в последующем могут быть подтверждены документально.

За счет закрепления в законодательстве четкого понимания, что является недвижимостью, предполагается уточнение имеющегося института «улучшение вещей».

При этом временные строения и вспомогательные постройки, которые в связи с принятием законопроектов не смогут признаваться недвижимостью, будут считаться улучшениями земельного участка или иных объектов недвижимости (например, замощения, ограждения и пр.).

В зависимости от прочности связи с недвижимостью улучшения разделяются на отделимые и неотделимые, однако будут выступать с недвижимостью в обороте как единое целое.

Внедрение соответствующего порядка в законодательстве позволит частично воплотить мысль о «едином» объекте недвижимости – земельном участке, включающем в качестве своих составных частей иные объекты, в настоящее время признаваемых в силу неточности законодательства самостоятельными объектами недвижимости.

Одновременно с указанным подходом к земельному участку как единому объекту недвижимости предлагается усовершенствовать институт «составной» недвижимости за счет уточнения содержания института «единый недвижимый комплекс» и поглощение им таких институтов как «предприятие» и «имущественные и производственно-технологические комплексы». Соответствующие изменения предоставляют право собственнику объектов недвижимости создать единый недвижимый комплекс из принадлежащих ему объектов недвижимости, если они расположены на одном земельном участке. При этом предусмотрены особенности создания единых недвижимых комплексов из линейных объектов, учитывающие специфику их размещения на земельных участках. Подобное образование единого объекта недвижимости предполагает условное, то есть без проведения строительных работ, объединение объектов недвижимости, целью которого является упрощенный гражданский оборот соответствующих объектов.

Также задачей законопроектов является установление порядка образования объектов недвижимости из существующих построек. В отличие от образования земельных участков, которые обособляются друг от друга условной чертой, прочие объекты недвижимости, как правило, должны быть обособлены друг от друга перекрытиями или перегородками.

Поэтому особое внимание уделяется юридически значимым действиям по оформлению объекта недвижимости с проведением строительных работ.

При этом учтено, что в постройках могут быть случаи образования объекта недвижимости без проведения строительных работ, например, объединение или раздел линейного сооружения, раздел дома блокированной застройки, объединение машино-мест.

В этой связи законопроекты упорядочивают способы возникновения (прекращение существования) объектов, которыми могут быть как создание объекта при строительстве, так и образование, изменение объекта при реконструкции, перепланировке путем его раздела, объединения, выдела, а также полная ликвидация объекта при сносе или гибели.

В целом предполагается, что реализация законопроектов устранит необходимость совершения отдельных регистрационных действий в отношении ряда объектов недвижимости, в том числе за счет создания единого недвижимого комплекса, вследствие этого предполагается сокращение расходов, связанных с постановкой объектов на государственный кадастровый учет и регистрацией прав. Внесение предлагаемых изменений, кроме того, позволит урегулировать спорные вопросы между налогоплательщиками и налоговыми органами при применении льготы по налогу на имущество организаций в отношении движимого имущества (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Документы

Источник: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/deprealty/201830101

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Земельный участок как объект недвижимости

А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2.1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости

В повседневной практике термины «земля» и «земельный участок» применяются как синонимы, хотя эти понятия имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок[15] – это объектправа собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс[16] РФ (далее – ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с Законом о кадастре[17] земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются:

1.                Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2.                Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3.                Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).

4.                Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5.                Код классификатора земель.

6.                Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7.                Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8.                Вид земельного права (собственность – частная, государственная).

9.                Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10.           Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

—            экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

—            размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

—            расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

—            балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

—            общую стоимость земельного участка и строений;

—            размер налога на стоимость объекта недвижимости;

—            инженерно-технические характеристики;

—            экологические показатели;

—            градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

—            залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с гражданским и земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован).[18] Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков – предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника[19], если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.[20]

[17] Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ. [19] ст. 284 и 285 ГК РФ.

Источник: http://www.aup.ru/books/m491/6_2_1.htm

Земля, как объект недвижимости приносящей предпринимательский доход (Пехов Б.М., Иванов В.Н., 2010)

Земельный участок как объект недвижимости

С точки зрения экономической теории земля является одним из основных факторов производства, включающим все используемые в производственном процессе природные блага (земля, вода, полезные ископаемые и т.д.), который для того, чтобы стать производительным должен соединяться с трудом и капиталом.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков. 

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Все перечисленные виды земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий [1].

Земельный участок как объект недвижимости

По мнению авторов, наибольшую ценность земля представляет как объект недвижимости, поскольку ее стоимость имеет тенденцию не только к сохранению, но и к росту. Особенно остро данная тенденция наблюдается в крупных городах, где в результате дефицита недвижимости появляется соответствующий дефицит земли, что соответственно приводит к росту её стоимости.

Анализируя подходы к определению экономической категории «рынок» и более конкретное определение рынка недвижимости, а так же учитывая российский опыт по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью и операций по финансированию и управлению в области недвижимости, а также их информационное обеспечение.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости: рынок жилья; рынок коммерческой недвижимости; рынок земельных участков.

В статье 11.1 Земельного кодекса РФ дается понятие земельного участка: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Следовательно, земельный участок относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок [1].

Купля-продажа земельных участков, как объектов недвижимости – это движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

Статистические данные по сделкам с землей

Информационной основой исследования рыночного оборота земель является статистическая земельная отчетность, которая включает следующие разделы:

– аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы и с арендной платой в твердой сумме платежей;

– продажа и выкуп земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления; продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами;

– прочие сделки с землей.

Основные операции с землей (аренда, продажа) совершаются на земельном рынке, который можно соотнести с деятельностью заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земельный участок.

В России такая деятельность охватывает два сектора земельного фонда: земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и в собственности юридических лиц и граждан.

Поэтому на рынке земли целесообразно выделить государственный и частный секторы.

Анализ статистических данных [2, 3] за период с 2004 по 2008 год (см. табл. на с. 121) показал, что формирование рынка земельных участков и их ввод в экономический оборот в качестве основных производственных фондов идет достаточно высокими темпами.

Это выражается в следующих фактах:

В государственном секторе произошел значительный рост продаж:

– государственных и муниципальных земель, составил 94,20%.

– прав аренды государственных и муниципальных земель, составил 117,05%.

В частном секторе:

– количество сделок между гражданами и юридическими лицами возросло на 41,48%;

– количество залоговых операций с земельными участками возросло на 372,82%;

– купля-продажа земли гражданами и юридически- ми лицами на 32,20%.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от ряда факторов, к которым можно отнести: престижность местности и наличие поблизости водоемов или лесного массива; удаленность от города; дальнейшая цель использования участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства).

Субъекты рынка недвижимости и кадастровые инженеры

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости.

Это, с одной стороны, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица), с другой стороны, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Следует отметить, что особое место среди продавцов недвижимости занимают строительные организации, имеющие возможность самостоятельно продавать построенные объекты недвижимости и земли на которых они расположены, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости [4], создан институт кадастровых инженеров. В настоящее время кадастровый инженер является новым субъектом не только российского предпринимательства, но и рынка земли, он должен проводить инвентаризацию и собирать данные, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет.

Участниками рынка недвижимости также являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости, которые в основном специализируются на двух сегментах: рынки жилья и коммерческой недвижимости.

Что касается рынка земельных участков, то они не имеют права осуществлять кадастровую деятельность, их функции сводятся к оказанию помощи в оформлении земельных участков.

Основным недостатком данных организаций, на рынке земельных участков относительно кадастровых инженеров, является то, что они не подготавливают технической документации, а выполняют посредническую функцию, что приводит к удорожанию стоимости работ и увеличению времени по оформлению земельных участков.

Источники предпринимательского дохода

Предпринимательский доход от использования земли, как объект недвижимости можно получить за счет:

– продажи земельного участка или его части новому собственнику по рыночной стоимости;

– сдачи в аренду и получении арендной платы различными способами (первоначальный платеж за право заключения договора аренды на основе земельного тендера, ежегодная или ежемесячная фиксированная арендная плата с индексацией, ежеквартальные или ежегодные платежи арендатора в процентах от дохода предпринимательской деятельности на арендованной земле);

– оказание услуг по подготовке пакета документов для оформления земельного участка и регистрации права собственности на него;

– развертывание собственного предпринимательского проекта при наиболее эффективном использовании выгодно расположенных, частей выкупленной земли;

– эмиссионный доход от выпуска и реализации акций при увеличении уставного капитала за счет включения стоимости земли.

Источник: https://creativeconomy.ru/lib/6199

Спорные вопросы, связанные с оформлением земельных участков в собственность под объектами недвижимости

Земельный участок как объект недвижимости

Специалисты Правового центра ДВА М имеют обширный опыт участия в процедурах приобретения земельных участков из государственной собственности.

На нашем счету – довольно обширный пул положительно разрешенных в пользу заказчиков Правового центра дел, большинство из которых требовали не только глубокого знания действующего законодательства, но и понимания принципов работы государственных органов и умения разрешать нетривиальные задачи.

Наша цель – помочь Вам реализовать свои права на приобретение земельных участков при минимуме сопутствующих затрат.

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированные юридические услуги по защите прав на землю, в том числе, по вопросам приобретения прав на земельные участки под объектами недвижимости:

  • проводит правовую экспертизу ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права землепользователя;
  • представляет интересы клиентов при взаимодействии с уполномоченными органами и в судах по всем категориям споров, связанных с оформлением прав на землю;
  • обеспечивает подготовку обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
  • представляет интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по заявлениям о правах на земельные участки.

Как оформить земельный участок в собственность

Несмотря на достаточную четкость законодательного регулирования вопросов, связанных с приобретением земельных участков, занятых объектами недвижимости, без проведения торгов, на практике возникает множество спорных ситуаций, разрешение которых, как правило, связано с судебными спорами.

Основными проблемными вопросами являются:

1) определение площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости

Одним из классических вопросов, возникающих при предоставлении участков в собственность под объектами недвижимости, является вопрос соразмерности площади испрашиваемого участка и площади участка, необходимой для эксплуатации данных объектов.

Действующее законодательство ставит вопрос о порядке определения такой «соразмерности» в зависимость от того, приняты ли в соответствующем муниципальном образовании правила землепользования и застройки или нет.

По общему правилу, размер земельного участка под конкретные объекты недвижимости определяется на основании правил землепользования и застройки, а при отсутствии размеров в ПЗЗ учитываются нормативы отвода земель под конкретные виды деятельности, нормативы проектирования и прочая техническая документация.

В тоже время в большинстве ПЗЗ конкретные размеры участка предусмотрены только для индивидуального жилищного строительства, садоводства и т.д. Для большинства категорий нежилых объектов, производственно-складских, торговых, офисных т.д.

, а также многоквартирных домов правила отсылают к нормативной документации в сфере строительства – федеральным сводам правил (бывшие СНиП), и отраслевым нормам, региональным нормативам и т.д.

Данные документы, в свою очередь, предполагают расчет площади в исходя из многих обстоятельств.

В зависимости от вида деятельности площадь участка, необходимая для использования недвижимости, может превышать «пятно застройки» в среднем в три-десять раз. И, учитывая наличие различных, часто взаимно противоречивых, нормативов, разрешение вопроса во многом зависти от усмотрения проектировщика или судебного эксперта.

Рассмотрение судебного спора об определении соразмерности площади участка и объекта недвижимости невозможно без проведения судебной землеустроительной экспертизы с постановкой вопроса о том, какая площадь нужна для эксплуатации конкретных объектов недвижимости в соответствии с действующей нормативно-технической документацией.

Оформление земельных участков в собственность

Вместе с тем, даже будучи уверенным в том, что судебная экспертиза будет назначена в «дружественную» организацию с прогнозируемыми выводами экспертов, нельзя не учитывать, что любая экспертиза не имеет для суда заранее установленной силы.

Если в подобного рода экспертизе будет указано, что для эксплуатации будки площадью 30 кв. м. нужен участок площадью 1 гектар, суд практически гарантированно такое заключение не примет.

В подобного рода ситуациях землепользователю необходимо оценить наличие иных вариантов оформления прав на землю, а также целесообразность приобретения таких прав с учетом экономических факторов, а также возможных правовых рисков.

2) расширительное толкование перечня оснований для отказа в предоставлении участков в собственность

Среди наиболее частых необоснованных оснований отказов в выкупе земельных участков, не предусмотренных земельным законодательством, возможно выделить следующие:

а) нахождение части участка в красных линиях

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) красными линиями являются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Нахождение испрашиваемого земельного участка или его части в планируемых границах указанных выше территорий не может быть расценено как резервирование данного участка, а также не может являться иным предусмотренным законодательством основанием для отказа в его предоставлении в собственность.

б) нахождение участка в границах природного комплекса

В соответствии с федеральным законодательством данное обстоятельство не является основанием для отказа в предоставлении соответствующего участка в собственность.

в) нахождение участка в границах земель, которые планируется объявить особо охраняемыми природными территориями)

Расположение земельного участка в границах особо охраняемых природных территорий ограничивает такой участок в обороте и, следовательно, является основанием для отказа в его предоставлении в собственность.

Однако, федеральным законодательством не предусмотрено ограничение в обороте земель, которые планируется объявить особо охраняемыми природными территориями.

В отношении таких земель должно быть принято решение об их резервировании.

Таким образом, для ограничения в предоставлении земельных участков, расположенных на землях, которые предполагается объявить особо охраняемыми природными территориями, федеральным законом предусмотрен специальный правовой механизм – резервирование.

г) нахождение участка на территории производственной зоны, подлежащей реорганизации

Данное обстоятельство не ограничивает, не изымает из оборота и не запрещает приватизацию земельных участков, входящих в территорию производственных зон.

В случаях если соответствующие территории планируется использовать для иных целей, такие территории должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.

Резервирование, осуществленное в соответствии с требованиями действующего законодательства, будет являться основанием для отказа в предоставлении в собственность участков, расположенных в пределах зарезервированной территории.

Отказ в предоставлении земельного участка в собственность по непоименованным в законе основаниям является неправомерным и может быть оспорен в судебном порядке.

3) оспаривание публичным органом прав на объекты недвижимости и законности их возведения

В ряде случаев при оформлении прав на землю под объектами недвижимости их собственник может столкнуться с попытками оспаривания прав на недвижимость со стороны публичных органов.

Основные претензии публичных органов могут заключаться в следующем:

— объект недвижимости является самовольно построенным либо реконструированным объектом

В силу действующего законодательства самовольная постройка не порождает права собственности у построившего ее лица. Факт регистрации права собственности в реестре прав на недвижимое имущество сам по себе не легализует самовольную постройку.

Если публичный орган отказал в предоставлении участка на основании отнесения объекта недвижимости к самовольным постройкам, дальнейшее оформление прав на землю, скорее всего, будет возможно после разрешения спора в отношении данного объекта.

Землепользователь в данной ситуации может занять активную позицию, то есть предъявить иск о легализации самовольной постройки, либо пассивную позицию, то есть ждать предъявления иска о сносе постройки и добиваться отказа в его удовлетворении.

При обжаловании в суде отказа в предоставлении участка в собственность, суд в любом случае не сможет избежать правовой оценки доводам публичного органа о самовольности возведенного объекта.

— объект недвижимости, несмотря на то, что его права зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество, по своим физическим свойствам не является объектом недвижимости

Зачастую в качестве объектов недвижимости регистрируются объекты, которые таковыми не являются: разворотные площадки, заборы, плоскостные сооружения – стоянки и пр. Кроме этого, в ряде случаев грань между объектом недвижимости (то есть объектом, неразрывно связанным с земельным участком) и сборно-разборной конструкцией достаточно тонка и очень часто практически отсутствует.

Тем не менее, правовая разница между недвижимостью и «не недвижимостью» колоссальна: наличие недвижимости дает право на выкуп участка либо его приобретение в аренду без торгов, а «не недвижимость» может размещаться только в период действия договоров аренды после чего подлежит демонтажу.

При наличии спора о том, является ли тот или иной объект недвижимостью, публичные органы, как правило, отказывают в предоставлении участка в собственность и предъявляют в суд иски о признании права собственности отсутствующим.

Данная категория дел является достаточно сложной и, как правило, требует проведение судебной строительно-технической экспертизы, оценки факта осведомленности публичного органа о возведении спорного объекта, о первоначальных правах на земельный участок (в частности, предусматривали ли они право на возведение капитальных объектов) и пр.

Если подобного рода спор между собственником объекта недвижимости и публичным органом возник, оформление прав на землю до разрешения спора невозможно.

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение проектов, включающих приобретение прав на земельные участки.

Мы подберем наиболее эффективную организационно-правовую схему реализации Вашего проекта, защитим Ваши права на применение льготных режимов и добьемся положительного разрешения споров с контрагентами и государственными органами во внесудебном или судебном порядке.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-zemelnykh-uchastkov/spornye-voprosy-s-oformleniem

Земельный участок как объект недвижимости

Земельный участок как объект недвижимости

Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Представленная в статье информация будет полезна каждому, кто владеет земельным наделом.Категории земельСогласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • поселений;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
  • особо охраняемых природных территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса. Кадастровый учет

    Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету.

    В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре».

    Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель — основной документ земельного кадастра. Он содержит такие сведения, как:

  • кадастровые номера;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земель и их разрешенное использование;
  • описание границ участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
  • качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.Кадастровый номер участка — это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.Права на землю

    В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:

  • право собственности;
  • право постоянного (бессрочного) пользования;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • аренда;
  • сервитут;
  • безвозмездное срочное пользование.Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50 %, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.).Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ. Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается.Прекращение прав на землю

    Как гласит ст. 44 ЗК РФ, право собственности на землю прекращается в случае:

  • отчуждения собственником земельного участка другим лицам;
  • отказа владельца от земельного участка;
  • принудительного изъятия у собственника земли.Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством. Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например платить налоги.Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если:участок не используют в соответствии с его назначением (ст. 284 Гражданского кодекса РФ);участок задействуют с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок.Документы на землю

    Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г., то возникшее право удостоверяет:

  • свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии — выписка из решений органов местного самоуправления;
  • государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;
  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.Все перечисленные документы юридически действительны, и менять их на новые нет необходимости. Перерегистрировать права на землю нужно лишь при совершении сделки с ней.Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации.Плата за землюСогласно ЗК РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее — НК РФ) плательщики земельного налога — организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год.При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%.

    Размер арендной платы — существенное условие договора аренды.

    Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон.

  • По материалам журнала «Услуги и цены»

    Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Представленная в статье информация будет полезна каждому, кто владеет земельным наделом.

    Источник: http://www.mosurcenter.ru/novosti/zemelnyy-uchastok-kak-obekt-nedvizhimosti/

    Адвокат Аврелин
    Добавить комментарий