Упкс земельного участка что это такое

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка — Юридический справочник

Упкс земельного участка что это такое

Кадастровую оценку земли проводит Росреестр с периодичностью, обусловленной ситуацией на рынке.

Расчеты проводятся раз в 3-5 лет (в Москве и Санкт Петербурге раз в 1-3 года).

Для государства это нужно, чтобы создать налогооблагаемую систему.

Знание кадастровой стоимости земельного участка позволяет прогнозировать рассчитать объем налоговых сборов.

Также, это дает возможность более точно осуществлять вычисления, определять арендную плату и рассчитать субсидии.

Субъекты РФ могут более рационально использовать земельные ресурсы: распределять, выдавать разрешения, приватизировать.

Частные владельцы хотят знать цену своих участков, занесенную в кадастр, чтобы рассчитать рыночную стоимость при передаче в аренду, купле-продаже, контролировать начисление и посчитать налог на земельный участок или имущество.

Из чего складывается стоимость земли?

Основной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – удельная стоимость квадратного метра в квартале, определенная в Росреестре. Эта цифра умножается на площадь.

При более точных расчетах учитывается также:

  • категория земли;
  • вид использования;
  • местоположение населенного пункта;
  • качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
  • возраст участка, рельеф, качество почвы;
  • отсутствие/наличие, качество, количество строений;
  • окружение, экономическое и социальное развитие.

Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению. Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.

Методика расчета

Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.

Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.

Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.

Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.

Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.

Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели.

Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный. Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.

Самая простая формула:

Р = S * (Pп + Pс) * K, где:

  • S – площадь (м2);
  • Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
  • Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
  • К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.

Данные доступны на сайте Росреестра.

Описание расчета и пример

Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке //rosreestr.ru и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится кадастровый номер или наименование населенного пункта.

Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:

В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:

Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:

Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:

К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.

Стоимость:

500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.

Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:

  • категория земли;
  • права собственности;
  • адрес;
  • описание расположения;
  • площадь;
  • исчезли природные объекты (водоем, лес).

Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.

После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.

Смотрите интересный материал, в котором рассказано что такое кадастровая стоимость, как она определяется и как ее можно оспорить без самостоятельных расчетов.

Заключение

Вопросу достоверности кадастровой стоимости следует уделить повышенное внимание. Неактуальные данные приводят к начислению повышенного налога на имущество или снижению прибыли коммерческой деятельности.

Ситуацию на рынке необходимо отслеживать регулярно, чтобы отреагировать своевременно. Собственные расчеты позволяют получить предварительные данные, для точных вычислений лучше привлечь профессионала.

Источник: //stroim-domik.org/podgotoa/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/metodika-rascheta

Формула расчета по кадастровой стоимости земельного участка по методики

Заказчиком.

  • Если на земле расположены некие здания и другие объекты недвижимости (причем сооруженные законным образом), то их можно использовать исключительно по назначению. Оно должно быть прописано в документации БТИ, причем должно совпадать с тем, что указано при вводе здания в эксплуатацию. Если здания нескольких разных типов, то использование каждого из них должно быть оговорено в Кадастре, в разделе «виды разрешенного использования».
  • Когда зданий нет, участку разрешается присваивать любой вид из 17 вариантов разрешенного использования, исключая нарушения строительных норм, санитарно-защитных правил, а также других землеустроительных и градостроительных запретов.

Интересный нюанс состоит в том, что если инфраструктура надела допускает более одного вида целевого использования, то он будет облагаться налогом по максимальной ставке из всех возможных.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Внимание Кадастровая стоимость земельного участка— условная денежная расценка земельной недвижимости, применяемая в основном для исчисления налога. Как вычислить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, расскажем в этой статье.

Какими законами устанавливается кадастровая стоимость земельной недвижимости Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного надела Как рассчитать кадастровую цену земли с помощью глобальной сети Какими законами устанавливается кадастровая стоимость земельной недвижимости Госкадастр недвижимости является приведенным в систему собранием сведений об объектах недвижимого имущества.

Собранные данные о каждом объекте в общем реестре позволяют индивидуализировать недвижимое имущество и дать ему качественную и экономическую расценку.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка (зу)

В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).

Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от 29.07.98 г.

, регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье 24.15 Закона.

Источник: //allelets48.ru/metodika-rascheta-kadastrovoy-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Упкс Земельного Участка Что Это Такое

Упкс земельного участка что это такое

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Забайкальский край, п. Первомайский. Раньше здесь работал ЗабГОК, В данный момент все цеха и земли, на которых они находятся заброшены. И один такой участок 5618 кв.м. находится у меня в собственности. И этот участок оценили мне в 4 млн. руб. В нашем не работающем поселке, где предприятие ГОК «стоит» , люди вынуждены ездить на вахты. От куда берутся такие кадастровые стоимости?

Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру.

В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка.

Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.

  1. Сначала определяют УПКС с/х земель на всей территории конкретного субъекта РФ. После этого отрабатывается нормативная база для проведения следующего этапа.
  2. На этом этапе устанавливается УПКС с/х недвижимых земельных объектов и отдельных земельных владений в территориях конкретного административного субъекта.

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

  1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
  2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
  3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
  4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости.

    К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.

  5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.

  6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.
  • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
  • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель

Сравнение показателей кадастровой стоимости земель различных видов использования в пределах одного кадастрового квартала поселения позволяет сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земель в данном квартале, что, в свою очередь, является надежной информационной основой для принятия последующих не только налоговых, но и прежде всего градостроительных и инвестиционных решений.

Учитывая, что в экономически развитых регионах России цены на городскую недвижимость за последние 2 года выросли более чем в 4 раза, говорить о такой близости стоимостей сегодня неактуально. В создании современной основы для начисления и взимания земельного налога актуализация показателей кадастровой стоимости первостепенна.

Лучший способ как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и что это такое

Кадастровая стоимость земельного участка (ЗУ) – это установленная в результате ревизионной деятельности земельного массива цена отдельного надела земли, внесённая в учётные записи. На основании данной суммы гражданам начисляется земельный налог, с соблюдением резолюций Постановления Правительства РФ, вступившего в силу 7.02.08 г., под № 52.

Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка как рассчитать

Для каждой категории земель существуют свои методики оценивания. Для одних за основу берутся статистические данные о рынке (сады, дачи, огороды и земли в жилых районах).

Для других (сельское хозяйство, леса) – предполагаемая доходность. А третьи (промышленные, водные) – капитализация дохода или затраты на воспроизведение.

В каждой из зон устанавливается стоимость одной единицы площади, чтобы в дальнейшем по ним определить кадастровую стоимость схожих участков.

Кадастровая стоимость земли – это расчётная величина, которая обусловлена порядком совокупности качеств и свойств, определяющих степень её полезности, ценности и эффективности в применении. Она назначается в порядке Государственной кадастровой оценки (ГКО) земель, вычленяя из установленных унифицированных величин частную стоимость каждого ЗУ.

Кадастровая стоимость земельных участков

3. После того, как списки будут составлены и проводится сама кадастровая оценка земельного участка. Расчет кадастровой стоимости проводит Управление Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации.

Если земельный участок расположен на территории Московской области, то кадастровая оценка будет проводится Управление Росреестра (Управлением государственного кадастра недвижимости) по Московской области.

Еще раз, удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала при учете каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если бы у земельного участка, указанного в качестве примера, вид разрешенного использования был бы — индивидуальное жилищное строительство, тогда бы и удельный показатель кадастровой стоимости был бы другим и кадастровая оценка земельного участка была бы иной.

Удельный показатель кадастровой стоимости

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

:  Арест Части Квартиры Приставами

Кадастровая стоимость земельного участка

Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена.

Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д.

Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м 2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.

Если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина уплачиваемого собственником налога на землю, арендной платы для арендатора, стоимость выкупа государственного земельного участка и ряд других расходов. Поэтому ее уменьшение способно обеспечить существенную экономию для того, кто владеет или пользуется земельным участком.

Строим дом своими руками

Кадастровая стоимость – это стоимость, с которой считается налог – тут все ясно. УПКС же – это специфический термин, некая расчетная величина, умножением которой на площадь участка и получается как раз кадастровая стоимость. Как и кем считается УПКС, в принципе, не важно, главное, чтобы было посчитано правильно. Это так, информация для размышления.

В графе 14 есть такие слова, например, «Государственная, 1963 г.».

Это данные об используемой системе координат, которая применяется при ведении кадастрового учета на территории кадастрового квартала (почти ни-когда не совпадает с административным кварталом, но опять же нам с вами это не важно).

Это значит, что в вашем кадастровом квартале используется государственная система координат, принятая в 1963 году. Для справки: системы координат могут быть еще и местные.

Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году

Еще один важный показатель, применяемый оценщиком, — поправочный коэффициент. Он необходим для нивелирования колебаний модели по отношению к отдельным ценообразующим факторам (переменным). К примеру, в случае принадлежности оцениваемого объекта к фонду ветхого жилья может использоваться коэффициент, понижающий стоимость.

При отсутствии достаточной информации для формирования модели оценки оценить земельный участок можно индивидуально. По итогам расчетов необходимо составить отчет с отражением использованной методики. Документ становится структурной частью общего отчета о кадастровой оценке.

16 Мар 2019      uristlaw         73      

Источник: //law-property.ru/bez-rubriki/upks-zemelnogo-uchastka-chto-eto-takoe

Практикум

Упкс земельного участка что это такое

< Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая >

Посмотреть оригинал

Контрольные вопросы

  • 1. В чем состоят особенности кадастровой оценки земель и каково ее назначение?
  • 2. Какие существуют различия между кадастровой и рыночной оценкой земель?
  • 3. В каких случаях может использоваться кадастровая стоимость земель?
  • 4. Что такое кадастровая стоимость земель?
  • 5. Для каких целей используется кадастровая стоимость земель?
  • 6. Что такое рыночная стоимость земельного участка?
  • 7. Какие методы определения рыночной стоимости земельного участка учитывают его доходность?
  • 8. Какой алгоритм применяется при определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?
  • 9. В чем состоят особенности метода предполагаемого использования земельного участка?
  • 10. Как оцениваются земли сельскохозяйственного назначения?
  • 11. Как рассчитывается кадастровая стоимость земель населенных пунктов?
  • 12. Что представляет собой эталонный земельный участок?
  • 13. Как проводится кластеризация земельных участков?
  • 14. Каким образом проводится оценка земель промышленности и иного специального назначения?
  • 15. Какова методология кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов?
  • 16. Как проводится кадастровая оценка земель лесного фонда?
  • 17. В чем суть методики расчета кадастровой стоимости земель водного фонда?
  • 18. Какие земли не подлежат кадастровой оценке?
  • 19. Как оцениваются земельные участки в садоводческих и дачных объединениях?
  • 20. Как оцениваются земельные участки при изменении вида разрешенного использования?
  • 21. Каким образом определяется кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка?
  • 22. Какие показатели определяются в результате кадастровой оценки земель?
  • 23. Как утверждаются результаты государственной кадастровой оценки земель?
  • 24. Кто может выполнять кадастровую оценку земель?
  • 25. Что включается в фонд данных государственной кадастровой оценки?

Тесты

  • 1. Стоимость, определяемая для целей налогообложения земельного участка:
    • а) кадастровая;
    • б) специальная;
    • в) налоговая.
  • 2. Видами стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности являются:
    • а) кадастровая;
    • б) рыночная;
    • в) специальная;
    • г) налоговая;
    • д) утвержденная;
    • е) инвестиционная.
  • 3. Показатель для расчета кадастровой стоимости земельных участков — это:
    • а) средний показатель рыночной стоимости земель;
    • б) удельный показатель кадастровой стоимости земель;
    • в) средний показатель кадастровой стоимости земель.
  • 4. Кадастровая оценка земель осуществляется на основе:
    • а) первичной оценки;
    • б) массовой оценки;
    • в) базовой оценки.
  • 5. Методы рыночной оценки земельных участков, учитывающие доходы от земли:
    • а) метод распределения;
    • б) метод сравнения продаж;
    • в) метод остатка;
    • г) метод выделения;
    • д) метод предполагаемого использования.
  • 6. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель:
    • а) один раз в пять лет;
    • б) два раза в год;
    • в) один раз в шесть месяцев.
  • 7. Государственной кадастровой оценке подлежат земельные участки:
    • а) учтенные в государственном кадастре недвижимости;
    • б) учтенные в государственном земельном кадастре;
    • в) учтенные в государственном реестре прав на объекты недвижимости.
  • 8. К методам доходного подхода в оценке земли относится:
    • а) метод сравнения продаж;
    • б) метод выделения;
    • в) метод остатка.
  • 9. К методам сравнительного подхода в оценке земли относится:
    • а) метод предполагаемого использования;
    • б) метод выделения;
    • в) метод капитализации земельной ренты.
  • 10. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе:
    • а) предполагаемого использования;
    • б) сравнения продаж;
    • в) распределения.

Задачи

  • 1. Определите кадастровую стоимость дачного участка на основе следующих данных:
    • а) площадь участка — 10 соток;
    • б) минимальное значение УИКС для дачных объединений — 40 руб/кв. м;
    • в) среднее значение УИКС земель под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких к дачным объединениям с минимальным значением УПКС, — 800 руб/кв. м;
    • г) среднее значение УПКС земель под индивидуальной жилой застройкой в поселении, наиболее близком к оцениваемому участку, — 1300 руб/кв. м.
  • 2. Определите кадастровую стоимость земельного участка, занятого городской набережной, выбрав необходимые данные:
    • — площадь земельного участка — 1800 кв. м;
    • — среднее значение УПКС земель населенных пунктов — 5000 руб/кв. м;
    • — среднее значение УПКС земель особо охраняемых территорий — 350 руб/кв. м.
  • 3. Определите кадастровую стоимость (выбрав необходимые данные) земельного участка из состава земель водоохранных зон, занятого объектом рекреации:
    • а) площадь участка — 1 га;
    • б) среднее значение УПКС земель сельскохозяйственного назначения — 19200 руб/га;
    • в) среднее значение УПКС земель промышленности — 172 руб/кв. м;
    • г) среднее значение УПКС земель особо охраняемых территорий — 220 руб/кв. м.
  • 4. Определите кадастровую стоимость земельного участка, занятого изъятым из оборота обособленным водным объектом, выбрав необходимые данные:
    • а) площадь земельного участка — 8000 кв. м;
    • б) среднее значение УПКС земель сельскохозяйственного назначения — 15000 руб/га;
    • в) среднее значение УПКС земель промышленности — 172 руб/кв. м;
    • г) среднее значение УПКС садоводческих, огороднических и дачных объединений — 324 руб/кв. м;
    • д) среднее значение УПКС земель особо охраняемых территорий — 220 руб/кв. м.
  • 5. Рыночная стоимость эталонного участка в кластере составляет 500 руб/кв. м. Определите УПКС оцениваемого участка па основе следующих данных:
    • а) дорога до эталонного участка лучше, чем до оцениваемого, что влияет па стоимость в размере 7%;
    • б) расстояние до ближайшего поселения от оцениваемого участка меньше, чем от эталонного, что влияет на стоимость в размере 5%;
    • в) рядом с эталонным участком имеется минеральный источник, что влияет на стоимость в размере 20%.
  • 6. Определите кадастровую стоимость участка в садоводстве.

Исходные данные:

  • а) площадь участка — 6 соток;
  • б) минимальное значение УПКС для садоводств — 30 руб/кв. м;
  • в) среднее значение УПКС сельхозугодий по тем административным районам, где расположены садоводства с минимальным значением УПКС, — 600 руб/кв. м;
  • г) среднее значение УПКС сельхозугодий по тем административным районам, где расположен оцениваемый участок, — 1000 руб/кв. м.
  • 7. Определите рыночную стоимость земельного участка, выбрав необходимые данные:
    • — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости — 12 млн руб.;
    • — коэффициент капитализации для земли — 10%;
    • — годовая безрисковая ставка доходности вложений — 7%;
    • — операционные расходы по содержанию здания — 3 млн руб.;
    • — стоимость здания с учетом износа — 50 млн руб.;
    • — коэффициент капитализации для здания — 18%.

Темы докладов

  • 1. Сущность кадастровой стоимости земель и порядок ее определения.
  • 2. Необходимость и особенности кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов.
  • 3. Правовые основы и методология кадастровой оценки земель.
  • 4. Методы определения рыночной стоимости земельных участков, основанные на доходном подходе.
  • 5. Методы определения рыночной стоимости, применяемые для оценки застроенных земельных участков.

Источник: //studme.org/153152/geografiya/praktikum

Удельный показатель кадастровой стоимости

Упкс земельного участка что это такое

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы.

Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади.

Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом.

Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов.

Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости.

После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах.

Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Источник: //kadastr.ktotam.pro/article/udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti

Вопрос-ответ

Упкс земельного участка что это такое
Список тем / Аренда | Часто задаваемые вопросы| Все вопросы
Все вопросы темы | Задать вопрос

Уважаемые посетители сайта!

Рубрика «Вопрос-ответ» — это возможность получить ответ на интересующие Вас вопросы, которые не требуют дополнительных уточнений по содержанию при подготовке ответа. На Ваши вопросы, входящие в компетенцию управления имущественных отношений Алтайского края, ответят специалисты структурных подразделений.

Прежде чем отправить вопрос, просим ознакомиться со следующей информацией:

  1. Сообщение, содержащее вопрос, после отправки не является общедоступным.
  2. На сайте вопрос публикуется после того, как подготовлен на него ответ специалистом.
  3. Размер текста сообщения не должен превышать 500 символов;
  4. Вопросы не принимаются к рассмотрению, если:
  • не входят в компетенцию управления имущественных отношений Алтайского края;
  • текст сообщения не содержит вопроса по существу;
  • текст сообщения не поддается прочтению;
  • текст сообщения содержит нецензурную лексику, оскорбительные выражения, угрозы и др.;
  • ответ предполагает разглашение сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну.
  1. Ответы по наиболее актуальным вопросам в соответствии с их тематикой публикуются в разделах рубрики «Вопрос-ответ» по сферам деятельности управления имущественных отношений Алтайского края.
  2. Информация о персональных данных авторов обращений, направленных в электронном виде, хранится и обрабатывается с соблюдением требований российского законодательства о персональных данных.

Обратите внимание! Сообщения, направленные в управления имущественных отношений через рубрику «Вопрос-ответ», не являются письменными обращениями граждан, поэтому не рассматриваются в соответствии с требованиями Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». 

Согласен

Вопрос:Добрый день. Скажите пожалуйста какой применять УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) при расчете арендной платы за земельные участки сельскохозяйственног назначения государственная собственность на которые не разграничена. В Постановлении №678 от 26.10.

2012 года Администрации Алтайского края » Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки……» указаны УПКС средний и минимальный по видам использованию по району, а также УПКС земельных участков имеющих кадастровый номер.

Расчет арендной платы производится согласно Постановления Администрации Алтайского края № 603 от 24 декабря 2007 года. Поясните пожалуйста где применяются разные УПКС.

Михаил, с.Хабары Хабарский район Алтайский край ; 28 ноя 2016 14:54:54

Ответ:Согласно п. 2.2 Постановления Администрации Алтайского края от 24.12.2007 № 603 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения» размер годовой арендной платы за использование земельного участка рассчитывается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (далее — УПКС). Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Алтайского края, а так же минимальный и средний УПКС по видам использования в разрезе муниципальных районов (городских округов) Алтайского края, утверждены постановлением Администрации Алтайского края от 26.10.2012 № 578. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровая стоимость земельного участка, установленная в результате оценки, вноситься в сведения государственного кадастра недвижимости, так как является уникальной характеристикой объекта недвижимости. Исходя из методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, значения минимального и среднего значения УПКС применяются для определения кадастровой стоимости в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель. Обращаем внимание, что при расчете арендной платы за пользование земельными участками применяются значения УПКС, указанные в сведениях государственного кадастрового учета (кадастровый паспорт или выписка из ГКН). Полномочиями по осуществлению ведения государственного кадастра недвижимости, в том числе внесения данных о кадастровой стоимости, наделено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее — Управление Росреестра по Алтайскому краю). С целью получения всестороннего ответа по существу вопроса Вам необходимо обратиться в Управление Росреестра по Алтайскому краю.

Т.А. Марфич ; 6 дек 2016 12:11:18

Все вопросы темы | Задать вопрос

Источник: //www.altairegion-im.ru/15/vopros-otvet.html?1:1:5:1257

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий