Участок с подрядом что это

Участки с подрядом – что это означает на самом деле

Участок с подрядом что это

Предложений на рынке загородной недвижимости великое множество. Предлагаются и различные готовые объекты – садовые дома, дачи, коттеджи, и такие разновидности многоквартирных загородных домов, как, как таунхаусы или дуплексы. Но кроме готовых домов или домов, в строящихся коттеджных посёлках, большим спросом пользуются и, так называемые, участки с подрядом.

Что такое участок с подрядом

Некоторые агенты по недвижимости называют участки с подрядом разновидностью коттеджного посёлка. Это не совсем верно.

Если под коттеджным посёлком понимать не просто компактно стоящие на смежных участках жилые дома, а законченный посёлок с развитой инфраструктурой, соответствующими коммуникациями, общими дорогами и общественными зонами, то под это определение участок с подрядом вряд ли подпадает.

Приобретение участка с подрядом имеет место, когда коммерческая организация приобретает один большой земельный участок, а затем распродаёт его по частям. При этом одновременно с подписанием договора купли-продажи земельного участка покупатель заключает с продавцом договор подряда на строительство на этом участке жилого дома.

Преимущества покупки участка с подрядом

Как правило, на момент продажи участков у продавца уже есть несколько проектов жилых домов и не только понимание того, как эти дома будут возводиться, но и, как минимум, по одному построенному дому из каждого проекта для демонстрации потенциальным покупателям.

Это значит, что если вы приобретаете участок с подрядом, вам не нужно самим придумывать проект, выбирать материалы, планировку и просматривать бесконечное количество вариантов. Вы можете осмотреть уже готовые коттеджи непосредственно по месту нахождения участка и сделать выбор.

При этом подрядчик может, тем не менее, внести в проект некоторые изменения в соответствии с вашими пожеланиями — но это касается, прежде всего, внутренней планировки и отделки.

Благодаря тому, что у продавца есть только несколько проектов, выполненных, как правило, в единой стилистике, весь будущий посёлок будет выглядеть единообразно и эстетично, в отличие от посёлков, в которых каждый строит дом сам на своё усмотрение.

Отрицательные стороны покупки участка с подрядом

То, что в предыдущем разделе описывалось, как преимущества, для кого-то может быть и недостатком. Если вы хотите построить дом по собственному проекту, то стоит задуматься о покупке участка для индивидуального строительства.

У продавцов участков с подрядом нет обязательств по созданию общей инфраструктуры. Это означает, что внутренние дороги, внутрипоселковое освещение, ограждение посёлка и всё иное общее имущество посёлка собственникам коттеджей придётся создавать за счёт дополнительных вложений. Размер таких вложений желательно рассчитать ещё до покупки участка.

Как уже говорилось, участки с подрядом в рекламе часто преподносятся, как коттеджи. Однако с юридической точки зрения продаётся только участок и ничего более. Да, одновременно с заключением договора купли-продажи участка заключается и договор подряда.

Но гражданин, который приобретает участок и выступает заказчиком в договоре подряда, является потребителем. А потребитель, как мы уже неоднократно рассказывали, может отказаться от договора в любой момент при условии возмещения подрядчику понесённых расходов.

Так что если договор будет расторгнут до начала строительства, новый собственник участка даже не понесёт никаких убытков.

Как избежать рисков, связанных с приобретением участков с подрядом

Для начала выясните во всех подробностях, на каких условиях продаются участки. Если заключение договора подряда является обязательным условием – это один вариант.

Несмотря на вышесказанное, если подрядчик качественно выполняет свою работу, заказчики редко отказываются от договора подряда. Но бывает, что продавец продаёт участки и с подрядом и без, по желанию покупателя.

Тогда внешний вид посёлка будет непредсказуем, а строительство на участках может продолжаться годами.

Ход строительства нужно строго контролировать. Если при строительстве будут допущены нарушения, дом будет невозможно ввести в эксплуатацию, а право собственности на него не будет зарегистрировано в Росреестре.
По этой же причине и оплачивать работы желательно частями, принимая каждый этап работ по отдельности.

Уточните заранее, как будет обслуживаться посёлок. Обычно застройщик заключает договор с управляющей компанией или создаёт свою. Имейте в виду, что чем больше посёлок, тем меньше расходы на содержание, но тем труднее договориться с соседями и принять какое-либо коллективное решение.

О том, какую информацию о посёлке ещё нужно собрать и какие документы проверить, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий и не стать жертвой мошенников мы рассказывали в наших специальных публикациях.

Ещё раз напомним, что перед заключением договора необходимо внимательно изучить его содержание и всю относящуюся к строительству документацию.

Поскольку приобретение загородной недвижимости относится к сделкам с повышенным риском, мы настоятельно рекомендуем для юридического сопровождения сделки обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

17.06.2013

Источник: http://krupps.ru/articles/uchastki-s-podryadom-chto-eto-oznachaet/

Участки без подряда: что разрешено и что запрещено строить собственникам

Участок с подрядом что это

Приобретая участок без подряда в организованном коттеджном поселке, покупатель мечтает о такой жизни, какую он видел в красочных рекламных буклетах застройщика: красивые дома, ухоженные участки, счастливые хозяева. Но реальность такова, что у собственников земли есть права застраивать свои участки так, как им хочется. Совсем не так, как на картинке.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Концепция застройщика им вовсе не указ. Так что же – каждый строит дом в стиле «кто во что горазд» или застройщик может вводить какие-то ограничения? В этой проблеме разбирался портал Metrinfo.Ru.

В 2009 г. участки без подряда в коттеджных поселках были самым продаваемым товаром на загородном рынке Подмосковья. Напомним, что приобретение участка без подряда и самостоятельное строительство дома обходится покупателю дешевле.

Разница в стоимости при самостоятельном  строительстве собственного дома и покупкой уже готового может составлять до 3 раз, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ».

Но довольно часто покупатели приобретают землю по принципу «чтоб была», не задумываясь о том, что они там будут строить и когда.

Два договора.

Первый – главный, второй — тоже
Артур Хахоков, директор по продажам Компании «Красивая Земля», разъяснил нам, что отношения покупателя и застройщика оформляются двумя договорами: первый договор — купли-продажи земельного участка. Это стандартная форма, утвержденная местным регистрирующим органом. Он и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Второй договор может иметь разные названия. Смысл этого документа регламентирует отношения покупателя и застройщика в вопросах строительства инженерных коммуникаций, дорог, благоустройства поселка.

Здесь должны быть четко оговорены сроки строительства; санкции за нарушение сроков застройщиком; максимально подробное описание объектов, которые застройщик обязуется возвести в будущем, — отмечает Артур Хахоков.

Без руля и ветрил?
По словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент», покупатель с момента приобретения права собственности на участок обладает всеми правами пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом без каких-либо ограничений.

И в данном случае нет разницы, приобретен ли участок с подрядом или без него.

На элитном рынке вне зависимости от того, какая у поселка концепция, собственник участка, купивший его без подряда будет реализовывать свой творческий потенциал без оглядки на архитектурные правила поселка, тем более сейчас, — подтверждает Евгений Иванов, управляющий партнеркомпания «ЗАГОРОДЪ».

С тем, что застройщик не может вносить ограничений по срокам строительства или по проектам планируемых к постройке коттеджей, согласен и Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Как правило, жители поселка создают административную структуру (некоммерческое партнерство, ЖСК, ТСЖ и т.п.

), которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил.

Однако, обращает наше внимание, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент») все эти указания действуют только до того момента, пока собственник земельного участка является членом этого сообщества.

Собственник может выйти из нее, если его что-то не устраивает, и, соответственно, решения организации жильцов на него распространяться не будут.

Когда земля вообще не ваша
Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается непросто.

Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «ГРОСС-ИНВЕСТ» (комплекс поселков «Долина Имений»), отметил, что в условиях финансовой нестабильности многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках.

В таком случае продажи могут начинаться еще до межевания, и свидетельства на землю покупатели получить не могут, так как товара еще тоже нет. Вместо договора купли-продажи заключается предварительный договор.

Если участок приобретается по предварительному договору купли-продажи, то до момента регистрации права собственности на имя покупателя эти права будут принадлежать действующему собственнику участка, т.е.

застройщику, — говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода».

Соответственно, человек купивший участок по предварительному договору купли-продажи не имеет права им распоряжаться (в частности, возводить капитальные постройки, без ведома застройщика.)

Что застройщик хочет запретить…
По словам Юрия Сорокина, директора по развитию ГК «Партнеры Земли», отсутствие регламента со стороны девелопера поселка освобождает покупателя от ограничений по застройке участка в будущем: он может построить любой дом на свой вкус. Но чаще подразумевается, что покупатели будут следовать условиям, заложенным в генплан территории и в концепцию самого поселка.

Как отмечает Артур Хахоков («Красивая Земля»), девелопер может наложить ограничения на архитектурный стиль домов, а также на сроки их возведения.

Например, в поселках «Александровская Слобода», «Папушево», «Опушкино», «Крючково-2», «Павлово-2», «Приозерье», «Ривер Клаб» одним из условий приобретения земельного участка без строительного подряда является обязательное согласование будущего проекта дома с архитектурным бюро компании-застройщика в целях соблюдения общего стиля.

Иван Синицын, партнер программы «Новые дачи», рассказал, что по условиям контракта, покупатель участка без подряда в поселке «Гагаринлэнд» должен возвести коробку дома в течение трех лет в рамках заданного архитектурного стиля (требования ограничивают высоту постройки и тип фасадов). В случае несоблюдения договора, предусмотрена возможность обратного выкупа девелопером участка.

Дмитрий Герасимов («Окская слобода») среди наиболее часто встречающихся ограничений со стороны девелоперов назвал строительство домов только из определенного материала и ограничение по высоте заборов вокруг участков.

Например, в поселках «Романовские дачи» и «Заречье Вилладж» на участках без подряда можно построить дом только из дерева (бревна или бруса). А в «Волшебной стране» и «Окской слободе» запрещено возводить «глухие» трехметровые заборы.

Впрочем, Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ») считает, что единственный способ у застройщиков поселка хоть как-то повлиять на собственника участка, скажем в вопросе выбора ограждения, это поставить «правильное» или «концептуальное» ограждение самостоятельно по всему поселку.

По большому счету, это всего лишь рекомендации. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что юридической силы данные ограничения не имеют, и если владелец участка захочет построить дом в другом стиле, никто не сможет ему препятствовать. Но строить как угодно все-таки не получится. Есть ограничения объективного характера.

Какие препоны обойти не удастся
Наталья Бланкова отмечает, что владелец участка может ориентироваться  лишь на Градостроительный кодекс, который накладывает ограничения, например, на высоту построек. В частности, дома площадью более 600 кв.м должны проходить согласования с архитектором района.

Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») напомнил о существовании типовых требований к размещению объектов на участке, которыми никак не получится пренебречь.

В противном случае строение будет признано незаконным и его не зарегистрируют в регистрационной палате.

В частности, общая площадь застройки, включая дорожки и площадки, должна быть не более 30% площади участка; допускается строительство одного жилого строения и не более двух хозяйственных построек и проч.

Кроме этого есть противопожарные и санитарно-гигиенические требования.

Так, расстояния между жилыми строениями, расположенными на соседних земельных участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 м, если дом возведен из кирпича, железобетона и не менее 10 м когда дом построен из дерева или других горючих материалов. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны от жилого строения составлять не меньше 3 м, а  от других построек — от 1 м..

Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») говорит, что уровень возможных ограничений также зависит от статуса земли. Если это земля под дачное строительство, то с точки зрения законодательства девелопер не может вводить какие-либо ограничения на застройку.

Но если статус земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то ограничения прописываются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются муниципалитетами. Эксперт отметил, что по практике для новых коттеджных поселков ПЗЗ разрабатываются редко.

Меры воздействия и предупреждения
Чтобы иметь возможность хотя бы как-то напрямую влиять на соблюдение регламента застройки, девелопер заключает контракт с требованиями и договор купли-продажи на 99% участка и формально сохраняет за собой 1% доли, — говорит Иван Синицын («Новые дачи»).

Зачастую девелоперская компания берет на себя заботы о поддержании поселка после его реализации. По словам эксперта, на основании нарушенного договора владельцам участков может быть отказано в части услуг. Более того, в управлении эксплуатационных служб поселка остаются сети, и в крайнем случае, компания может пригрозить «отключкой» строптивому жильцу.

Однако законность такого шага также вызывает большие сомнения.

Предвидя сложности в будущем, девелопер старается распланировать территорию поселка таким образом, чтобы участки без подряда и те, которые продавались с договорами на строительство домов, находились в стороне друг от друга.

Как объяснил Дмитрий Герасимов («Окская слобода»), это делается для того, чтобы свести к минимуму возможные негативные последствия для общего архитектурного облика поселка.

В частности, в коттеджном поселке «Окская слобода», рассчитанном на 511 домовладений, участки без подряда в основном расположены внутри естественного изгиба леса, что с одной стороны их выгодно отличает от остальной территории поселка, а с другой, — позволяет сохранить основную часть организованной застройки в едином архитектурном стиле.

Такое же решение проблемы видит и Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ»). По его словам, очень удачным примером такого решения служит комплекс «Резиденции Бенилюкс».

Более того, для дорогих проектов архитектурное разнообразие поселка это плюс, причем однозначный.

Все самые респектабельные поселки Рублево-Успенского шоссе: от «Ландшафта» до «Соснового Бора» построены именно так, — отмечает Евгений Иванов.

Быть несговорчивым невыгодно
Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») обратил внимание на то, что нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям.

Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ.

Подобная угроза висит и над собственниками участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику.

Сергей Ковалев признает, что набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику.

Впрочем, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»), говорит, что в целом такое давление не соответствует закону. Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») также соглашается с тем, что по действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре.

Так стоить ли нарушать?
Однако выбор в пользу участка без подряда во многом обусловлен тем, что покупатель изначально ориентируется на проект поселка, разработанный застройщиком.

В таком проекте представлены проекты домов и участков, наглядно показана организация общественной территории, дорог и многое другое.

Иван Синицын («Новые дачи») предупреждает, что если девелопер подписывает договор купли-продажи и не ограничивает покупателя в формате и сроках застройки это грозит тем, что из подобных проектов через 3-5 лет могут образоваться поселки, напоминающие традиционные дачные поселки 90-х с ярко-выраженной архитектурной эклектикой. Многие покупатели, приобретая участки в организованных коттеджных поселках, стремились уйти от беспорядочной застройки, но в сложившихся условиях у них есть риск опять туда вернуться

Поселки эконом-класса, где размеры участков начинаются от 8-ми соток, а набор коммуникаций ограничивается электричеством, имеют все шансы превратиться в территорию хаотической застройки безо всяких правил.

Остальные поселки подвержены такому риску существенно меньше, особенно те, где заранее застройщик вводит правление ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), — говорит Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ»).

По мнению Дмитрия Герасимова («Окская слобода») ограничения со стороны застройщика вполне справедливы, потому как создаются они во имя общих интересов будущих жильцов организованного поселка. Кроме того, все условия сделки обсуждаются заранее, и покупатель, заключая контракт, изначально принимает их.

Эксперт отмечает, что на практике нарушений  со стороны владельцев индивидуальных участков немного. «На сегодняшнем рынке предложение в избытке, а потому покупателю проще переориентироваться на другой вариант, нежели заведомо вступать в конфронтацию с застройщиком», — говорит он.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Покупатель всегда прав. Он действительно может пойти наперекор и требованиям застройщика, и просьбам соседей. Закон на его стороне. Но стоит подумать, прежде чем конфликтовать. Ведь существуют тысячи способов испортить жизнь непослушному дачнику. И оно ему надо?

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/uchastki-bez-podryada-chto-razresheno-i-chto.58400.html

Покупка участка с подрядом: плюсы и минусы

Участок с подрядом что это

Среди сегодняшних предложений объектов в коттеджных поселках вариант «участок + договор строительного подряда» – явление по-прежнему популярное: к договору купли-продажи участка «в нагрузку» предлагается подряд на строительство коттеджа. Как избежать сложностей, выстраивая договорные отношения с «навязанным» подрядчиком?

Услуга строительного подряда, конечно, ограничивает заказчика. Он вынужден выбирать только проекты и предложения из ассортимента той компании, которая развивает поселок. С другой стороны, сейчас большинство застройщиков предлагают проекты на разный вкус и бюджет.

Собираетесь строить дом? Посмотрите наш каталог земельных участков в пригородах Петербурга и Ленинградской области

Без стилевых разногласий

Поселки, которые застраиваются одним застройщиком, обычно выигрывают по ряду показателей у тех проектов, где застройка «самостийная». Во-первых, здесь все-таки подбираются какие-никакие цветовые решения, предлагаются типовые аксессуары и стандартные ограждения участков.

В некоторых случаях в коттеджном поселке предлагают выбор: одни участки продаются только с подрядной «нагрузкой», другие – без. Здесь главное, чтобы участки разных форматов не перемешивались. Правильный подход – такой, при котором одни кварталы выделяют под «подрядные» дома, другие – допускают свободную застройку.

Комплексный подход

Впрочем, в большинстве случаев заключение договора подряда с компаниями, аккредитованными застройщиком поселка выгодно клиенту тем, что позволяет сэкономить деньги.

Часто будущий домовладелец уверен, что, организовав тендер среди строительных организаций и частных бригад, найдет самое привлекательное по цене предложение.

Но, как правило, «чужим» строителям приходится нести дополнительные расходы на логистику, организацию быта рабочих, их переезд со стройки на стройку.

В этом отношении они оказываются в проигрышном положении по сравнению с фирмами, которые осваивают данный массив централизованно.

Другое дело, что и с «навязанными» строителями тоже случаются проколы. Поэтому и за теми, и за другими нужен глаз да глаз.

И если договор строительного подряда, предложенный девелопером проекта, подписывается вместе с договором купли-продажи участка, что называется, впопыхах, без должного изучения проектно-сметной документации (она является неотъемлемой частью договора), проблем также может оказаться хоть отбавляй.

Надо продумать нюансы

Если вместе с покупкой земельного участка девелопер предлагает услуги «дочерней» или «братской» строительной организации – это не ограничение прав и свобод будущего домовладельца, а возможность централизованного решения всех задач, связанных с организацией застройки массива.

Обременение в виде подряда дает возможность спросить за сроки и качество строительства, предоставляет относительную свободу выбора материалов, проектных решений и технологий.

Кроме того, потенциальный домовладелец может быть уверенным в том, что строительство на соседних участках будет в большей или меньшей степени соответствовать регламентам застройки (всего этого нет, когда предлагаются участки для самостоятельного освоения).

Хотя вероятность «выпадения» из принятых «соучастниками» проекта норм, правил и сроков строительства в сегменте «участок + подряд» заметно выше, чем в коттеджных поселках с готовыми домами.

Еще один возможный плюс такого проекта – продуманные решения при прокладке сетей и дорог, их централизованное строительство единым подрядчиком и, как следствие, относительно невысокие по сравнению с другими вариантами расходы на ремонт и эксплуатацию. Системами водопровода, канализации и отопления в таких массивах тоже, как правило, занимаются аккредитованные подрядные организации. Стало быть, и здесь есть, с кого спросить.

Теперь пришла пора сказать о минусах. Если по каким-либо причинам качество работы «прикрепленного» подрядчика не устраивает, отказаться от его услуг может оказаться непросто. Стало быть, перед заключением соглашения  нелишне будет все внимательно изучить.

В сегодняшней практике юридическое оформление покупки объекта «участок + подряд» допускается несколькими способами.

Девелопер может предложить вам заключить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (с оформлением в собственность по факту готовности и приемки в эксплуатацию), либо договор купли-продажи с отлагательными условиями.

Но и в том, и в другом случае вы становитесь полноправным собственником только по завершении строительства.

Правда, сегодня больше распространен вариант, когда вы становитесь собственником участка сразу, но, заключая договор купли-продажи, принимаете на себя обязательство (опять-таки прописанное в договоре) заключить договор подряда на строительство с компанией, указанной продавцом. Девелоперы стараются защитить свои интересы, предусматривая высокие штрафные санкции за расторжение договора подряда, вплоть до возможности обращения взыскания на купленный участок.

Поэтому покупателю необходимо внимательно прочитать пункты, в которых прописываются обязательства подрядчика и, в случае если что-либо в них не устраивает, внести свои коррективы. Впрочем, если вы не юрист и у вас есть сомнения в квалификации или порядочности ваших контрагентов, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимым экспертам.

Ключевой вопрос: кто строит?

Если продавец участка и строительная организация – одно и то же юрлицо, то ключевой вопрос здесь всего один: его репутация.

В этом случае не нужно просить лицензий (для строительства коттеджей они не нужны), а информация о членстве компании в профессиональных саморегулируемых организациях едва ли вам о чем-нибудь скажет.

Гораздо полезнее узнать отзывы тех, кто уже пользовался услугами данной организации.

Если продавец участка и подрядчик «не совпадают», их отношения должны подтверждаться договорами о совместной деятельности, либо договорами строительного подряда. Такие варианты дают повод более внимательно изучить договорную базу и требовать подтверждения полномочий тех лиц, от имени которых подписывается договор.

Движемся дальше.

В предлагаемом контрагентами договоре строительного подряда нас должны интересовать пункты, обязывающие строительную организацию отвечать за качество, не менять в одностороннем порядке цены в процессе строительства и соблюдать оговоренные сроки.

Если со всем этим имеются проблемы, а вы можете обосновать их документально, у вас появится возможность сменить подрядчика, не «попадая» на штрафные санкции, а также обеспечить себе хорошие шансы выиграть судебный процесс (если до этого все-таки дошло).

Источник: https://zagorod.spb.ru/articles/4979-pokupka_uchastka_s_podryadom_plyusy_i_minusy

Что выгоднее: участок с подрядом или без него?

Участок с подрядом что это

Покупая земельный участок, можно приобрести его вместе с подрядом, то есть построенным домом, и без него, то есть строить жилье собственными силами. С точки зрения закона не существует таких понятий, как продажа земли с подрядом и без подряда. Юридически эта покупка сводится к покупке земли. Однако фактически рынок предлагает выбор. Так что же предпочесть?

Земельный участок без подряда

По мнению Ильи Свиридова, эксперта по земельному праву, муниципального депутата Таганского района, земельные участки без подряда – самый привлекательный товар на рынке недвижимости по цене. И это действительно так, но на первый взгляд. Строительство дома, проведение и подключение коммуникаций не всегда выходит дешево. Так кто же и почему покупает такие участки?

Во-первых, люди, знающие цену деньгам и умеющие их считать. Такие покупатели не желают переплачивать застройщику и готовы сами следить за процессом строительства от начала и до конца.

Чаще всего, строительство дома и подводка коммуникаций к участку для таких клиентов не является первоочередными задачами.

Они готовы все делать постепенно в зависимости от собственных средств и свободного времени.

Во-вторых, эти участки привлекают людей с большими амбициями, запросами и деньгами. Илья Свиридов отмечает, что именно таких клиентов «предложения по проектам застройки, которые есть на рынке недвижимости, не удовлетворяют, не смотря на их многообразие.

В таком случае, земельный участок с подрядом не их вариант, им необходимо создавать свой индивидуальный дизайн дома и построек. Такие люди не хотят, чтобы их дом был похож на все остальные дома поселка». Но таких покупателей немного.

Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, рассказывает: «В элитном сегменте спрос на участки без подряда не превышает 10%.

Аудитория, покупающая дома такого уровня заинтересована, в первую очередь, в высоком уровне качества и эстетике, а в последнее время все больше в степени готовности жилья».

Земельный участок с подрядом

Земельный участок с подрядом привлекает, в первую очередь, тем, что полностью освобождает от необходимости тратить свое время на организацию строительства дома, подводки и подключения коммуникаций. Все эти услуги изначально включены в стоимость покупки, и заниматься этими вопросами будет подрядная организация.

Илья Свиридов отмечает, что «в идеале, компания-застройщик контролирует сроки выполнения работ по договору.

Собственники, заселяющиеся в такие поселки, могут рассчитывать на то, что не будут жить в условиях постоянной стройки, так как срок завершения строительства во всем поселке, как правило, предсказуем и оговаривается при заключении договора купли-продажи участка».

Стоит также отметить, что такое правило, чаще всего, относится к крупным, дорожащим своей репутацией застройщикам. Если же с застройщиком ошиблись, то вполне может случиться и так, что вам самим придется разбираться со строительной фирмой, решать вопросы по срокам и следить за качеством работ.

Регина Аронова, заместитель руководителя девелоперских проектов ГУД ВУД, отмечает, что участки с подрядом привлекают к себе надежностью: «Обычно построив дом, застройщик не уходит из поселка, а приступает к строительству домов на соседних участках. Таким образом, не нужно переживать, что строители могут позволить себе произвести некачественную работу и сбежать с объекта».

Как это не странно звучит, но участки с подрядом зачастую обходятся дешевле, чем суммарные затраты от приобретения простого земельного участка, строительства дома и подведения к нему коммуникаций.

Регина Аронова отмечает, что эта выгода очевидна, «если в поселке работает один подрядчик, который одновременно застраивает весь поселок. Оптовая закупка строительных материалов позволяет ему снижать себестоимость затрат и предлагать свои услуги по привлекательным ценам».

Кроме этого, в таком варианте покупки коммуникации, их расположение и мощности рассчитываются на все дома.

Екатерина Полозкова, начальник юридического отдела компании Kaskad Family, добавляет: «Покупка участка с подрядом, особенно в поселках массовой коттеджной застройки зачастую удешевляет строительство дома и сокращает сроки его возведения. Покупатель заранее знает стоимость возведения дома, может оплатить строительство в рассрочку, получить кредит от банка-партнера».

Регина Аронова также отмечает, что в поселках с подрядом чаще присутствует единая архитектурная концепция, при соблюдении которой поселок выглядит очень красиво.

При всех выгодах участка с подрядом, надо четко отдавать себе отчет, что это выгодно и застройщику. На нашем желании иметь готовый дом без проблем застройщик вполне неплохо зарабатывает. Но за удобства принято платить. Наверное, именно поэтому в эконом-классе предпочитают участки без подряда.

Павел Романов, генеральный директор УК ТМ «Своя Земля», отмечает, что тренд данного сегмента рынка – это покупка земельных участков категории «супер-эконом», то есть участков с подъездными путями, но без коммуникаций, которые «новые дачники» самостоятельно проводят.

Что касается участков бизнес-класса и категории премиум, то в данном случае наиболее востребованными являются участки с подрядом.

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», уточняет, что участки без подряда долгое время пользовались наибольшей популярностью на рынке недвижимости и сегодня по уровню востребованности обгоняют коттеджи и участки с подрядом в 2-3 раза.

Однако лидерские позиции участков без подряда в минувшем году пошатнулись за счет роста покупательского интереса к наиболее демократичному жилью – малоэтажным жилым домам, таунхаусам и дуплексам. В конце 2012 года клиентский спрос по форматам распределился следующим способом: на участки без подряда пришлось 44% сделок, коттеджи (участки с подрядом) – 13%, МЖД, таунхаусы и дуплексы – 43%. При этом если в первой половине 2012 года спрос на участки без подряда составил в среднем 52,8%, то во второй половине – 41,5%. Продажи коттеджей колебались на уровне 12,5%».

В любом случае выбор за покупателем, а уж выбрать сейчас есть из чего. Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское», обращает внимание, что лидером продаж среди поселков с участками без обязательного подряда на строительство является проект «Лосиный Парк» и его очереди.

На данный момент это КП «Лосиный Парк-2», расположенный на 15 км Ярославского шоссе. В стоимость участка входят все центральные коммуникации. Цена предложения начинается от 1,25 млн. рублей.

Также стоит обратить внимание на проект «Полесье», который находится в 32 км по Горьковскому или Щелковскому шоссе. Цена предложения начинается от 900 тыс. рублей. И на поселок «Белаго», расположенный на 33 км по Новорязанскому шоссе.

Цена предложения там также составляет 900 тыс. рублей. Если выбирать среди готовых поселков, то лидирующие позиции занимают проекты «Сабурово Парк»( 12 км. по Пятницкому шоссе, цена за таунхаус начинается от 4,65 млн.

рублей), «Артек» ( 17 км по Новорижскому шоссе, есть как таунхаусы от 5,1 млн. рублей, так и участки без подряда от 4,4 млн.рублей) и «Бристоль»( 7 км. Киевского шоссе, цена предложения начинается от 6,79 млн. рублей).

Источник: https://sob.ru/news/2013/02/05/chto_vygodnee_uchastok_s_podryadom_ili_bez_nego

Что такое земельные участки без подряда и что такое участки с подрядом

Участок с подрядом что это

Терминология «участки с подрядом» и «участки без подряда» вошла в обиход сравнительно недавно, с легкой руки застройщиков коттеджных поселков.

Собственно, смысл терминов довольно прост — под продажей участка «с подрядом» имеется в виду заключение обязательного договора с застройщиком (продавцом участков в поселке) на строительство дома по его, застройщика, архитектурному плану и его силами за счёт покупателя.

Новое здесь в том, что всего несколько лет назад продажа земельных участков в Подмосковье практически повсеместно осуществлялась «без подряда» — то есть, человек покупал участок и сам решал, какой дом на нём возводить по вкусу.

Выбирал подходящий проект, закупал материалы, находил строителей, лично контролировал строительство, договаривался о подводе коммуникаций и пр. Этот подход казался настолько привычным и единственно возможным, что люди, которые обратили свое внимание на земельный рынок только сейчас, несколько теряются, услышав про участки с обязательным подрядом.

Что такое участки с подрядом и чем договор подряда оборачивается для покупателя стало понятно, когда застройщики стали просто-напросто отказывать желающим приобрести землю в коттеджных поселках на условиях «без подряда».

В качестве обоснования фирмы указывали на необходимость соблюдения единого архитектурного плана поселка, его общего стиля — от проекта индивидуального дома до характера благоустройства общей поселковой территории.

Это, по мысли застройщиков, облагораживало бы внешний вид поселения в целом и придавало бы статус элитного и солидного, в отличие от садоводческих и дачных товариществ, нашпигованных вразнобой самыми разнообразными сооружениями от щитовых домиков до кирпичных готических замков.

С другой стороны, всякая монополия порождает соблазн злоупотребить ей. Например, завысить цены на строительство.

Когда у покупателя денег в переизбытке, то здравый смысл в таком подходе, вообще-то, имеется (особенно, при желании приобщиться к чему-то «элитному» и отсутствии намерения взваливать на свои плечи строительные хлопоты). Поэтому, до самого начала финансового кризиса в 2008 году, покупка участков с подрядом пользовалась большой популярностью.

Кризис в значительной степени изменил ситуацию — он вынудил считать деньги как покупателей, так и застройщиков. Бурное строительство поселков на условиях «с подрядом» внезапно оказалось практически замороженным — не было покупателей.

В результате, чтобы хоть как-то поддержать оборот продаж, застройщики и девелоперы стали распродавать землю как в бывших элитных, так и во вновь проектируемых поселках на условиях «без подряда», а покупатели охотно её приобретать.

Имел место и ряд скандальных ситуаций, когда из-за фактического банкротства застройщики не смогли выполнить свои обязательства по постройке домов на уже оплаченных участках с подрядным строительством. В результате, начиная с 2009 года, внимание покупателей решительно обратилось к участкам без подряда и оборот продаж таковых занял преимущественную долю земельного рынка.

Что же такое участки без подряда на сегодняшний день? По сути, это «возвращение к истокам» — к возможности строить дом в любом поселке по собственному желанию, а не в рамках, предписанных архитектурным планом. Кроме того, в период кризисного затишья на земельном рынке, дотошные люди на трезвую голову провели тщательный анализ затрат на строительство с подрядом и без оного и выяснили следующее:

  • при покупке участка без подряда покупатель может снизить стоимость покупки земли на сумму до 40%. Как выяснилось, в стоимость участков с подрядом продавец обычно включает также и существенную переплату, чтобы застраховать свои риски: медленную распродажу участков (или вовсе непродажу части участков). То есть, покупая участок с подрядом, Вы оплачиваете ещё и часть какого-то участка, который Вам все равно принадлежать не будет. Также в сумму к оплате застройщик включает проценты по банковскому кредиту, взятому на покупку земли, что тоже никак не может быть привлекательным для покупателя.
  • приобретая участок без подряда и занимаясь постройкой дома самостоятельно, покупатель в состоянии лично контролировать расходы на закупку стройматериалов и оплату труда строителей. На этом можно очень существенно сэкономить, поскольку, если поручить строительство застройщику, то в его задачи не входит следить за Вашей выгодой — он просто обязался построить и не более. Соответственно, он не будет заниматься, например, поиском лучшей цены стройматериалов, а просто купит то, что есть, и включит Вам в счёт. Несомненно также, что ряде случаев на этой почве могут иметь место «странные игры» с аффилированными фирмами — поставщиками материалов по завышенным ценам, выигрыш в которых достаётся застройщику.

Преимуществом покупки участка без подряда является достижение большого числа степеней свободы. Вы не ограничены в сроках начала и окончания постройки своего дома или можете вообще его не строить, а законсервировать участок под перепродажу.

Если же вы решите строить дом, то имеете право строить его на свой собственный вкус — таким, каким Вы представляете его себе, а не так, как видит архитектор поселка.

Вы можете регулировать темпы строительства сообразно своим финансовым возможностям, применять те строительные и отделочные материалы, которые считаете подходящими и экономически выгодными и многое, многое другое.

С другой стороны, если все вышеупомянутые вопросы для Вас не на первом месте, а главное — экономия не денег, а собственного времени, то есть смысл приобретать участок с подрядом на строительство.

В этом случае самое главное — заключить прозрачный и предельно конкретный договор с застройщиком, прописав в нём сроки строительства, сроки подвода коммуникаций, санкции за нарушение этих сроков, максимально подробное описание дома и других объектов, которые застройщик обязуется возвести на участке.

Напоследок надо рассмотреть ещё один набирающий популярность вариант продажи участков в Московской области, в некотором смысле промежуточный между принципами «с подрядом» и «без подряда».

Рекламируется этот вариант как популярный «без подряда», а по сути вводит определенные ограничения на строительство.

Так, например, Вам могут предложить заключить договор о купле-продаже участка без подряда на строительство, но с условиями наподобие того, что будущий проект дома должен быть обязательно согласован с архитектором компании-застройщика.

Либо в договор включают условие, что покупатель обязан возвести коробку дома по установленному застройщиком образцу или строить дом только из определенного материала и т.п. Поэтому, прежде, чем сразу «покупаться» на рекламные предложения участков без подряда, внимательно изучите условия договора купли-продажи, которые Вам предлагает девелопер.

Вернуться в раздел: Продажа участков в Московской обл.

Источник: http://www.kupit-uchastok.ru/uchastki-moskovskaya-obl/bez-podryada.htm

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий