Территориальная зона земельного участка это

Смена территориальной зоны земельного участка

Территориальная зона земельного участка это

Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны.

ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению.

Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

создания условий для привлечения инвестиций.

В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию.

Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должные соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки земельного участка.

В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты.

В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство.

В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, в части строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ фиксируют порядок их применения и порядок внесения изменений в ПЗЗ.

Типичные ПЗЗ включают:

— карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

— карты зон с особыми условиями использования территорий 

— карты территорий объектов культурного наследия

— материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон

— виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)

— предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции

— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

— расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом

— фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны

— возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства

— функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований

— видов территориальных зон

— требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 

Территориальные зоны и подзоны

ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и подзоны территориальных зон, фиксирующие тип размещаемых объектов.

Например, жилая зона или коммунальная. Для каждой из территориальных зон ПЗЗ устанавливают перечень видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, разрешенных для соответствующей зоны или подзоны. Таким образом гарантируется целевое использование земельных участков. Например, в промышленной зоне не разрешено строительство жилых объектов.

Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории.

Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)

Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.

Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:

1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.

2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.

3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.

Изменение ПЗЗ

В силу исторической специфики разработки и утверждения ПЗЗ, зачастую, ПЗЗ не отражают реальные пожелания собственников и арендаторов земельных участков об их использовании.

Например, пресловутая зона «Ф» в Москве, установленная для большинства территориальных зон и земельных участков запрещает любое строительство или реконструкции на земельном участке.

Что же делать собственнику, которому в силу различных обстоятельств требуется развить земельный участок или провести реконструкцию существующего здания?

Ответ лежит прежде всего в области внесения изменений в ПЗЗ. В том числе, в качестве изменений может предлагаться изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны, изменение границ зон, установка или изменение ВРИ, а также изменение предельных параметров застройки.

Основанием для внесения изменений в ПЗЗ является предложение землепользователя, подаваемое в установленном порядке в органы местного самоуправления.

В зависимости от региона, законодательством установлены процедуры внесения изменений в ПЗЗ, согласно которым рассматривается заявление заказчика, проектные материалы, принимаются решения местными органами самоуправления, проводятся публичные слушания и утверждаются изменения к ПЗЗ в установленном порядке.

Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ

Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.

В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.

Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ.

Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.

Сроки изменения ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.

Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.

Для экономии средств инвестора и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов.

Специалисты Андога Девелопмент выполнят градостроительный аудит за 2-4 недели.

Градостроительный аудит призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также, градостроительный аудит позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов по изменению ПЗЗ.

Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов, ведь градостроительный аудит выявляет мнение органов самоуправления о достижимости конечного результата, формирует правильный подход к обоснованию проекта.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

Источник: http://andogadevelopment.ru/index.php/vnesenie-izmenenij-v-pzz.html

Что такое территориальная зона земельного участка и как её изменить?

Земельные участки, наряду с другими, обладают таким признаком, как территориальная зона. При выборе земли для размещения различных объектов его обязательно надо учитывать.

Зоны земельных участков

Земли, относящиеся к городам и другим населённым пунктам, разделяются на территориальные зоны (согласно 85 статье Земельного Кодекса). Это разделение отражается в правилах землепользования и застройки, разрабатывающиеся с учётом Земельного и Градостроительного Кодексов.

Каждая зона имеет своё предназначение, в соответствии с которым возможно возведение зданий и других объектов. Для них существуют различные виды использования.

Источник: https://nedviz-info.com/smena-territorialnoy-zony-zemelnogo-uchastka/

Статья 35. Виды и состав территориальных зон

Территориальная зона земельного участка это

СТ 35 ГрК РФ.

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;

4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

3.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Источник: http://www.gradkod.ru/statya-35

Зонирование вместо категорий: Правительство снова пытается поменять систему правового регулирования земли

Территориальная зона земельного участка это

Правительство России не оставляет попыток отменить существующую систему деления земель на категории и полностью перейти на территориальное зонирование. Новый законопроект, предполагающий подобный подход, представило Минэкономразвития России (размещен на портале regulation.gov.

ru под ID 02/04/11-18/00085531). По сути, данный документ является сводной версией двух законопроектов, ранее внесенных в Госдуму Правительством, но так и не добравшихся до второго чтения.

Авторы инициативы рассчитывают, что разработанные в этот раз поправки вступят в силу с 1 января 2025 г.

Идея законодательно перейти на новые принципы разграничения земель в Российской Федерации имеет давнюю историю.

Какие предложения вносились ранее

Проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» был разработан Правительством РФ еще в 2014 г., внесен в нижнюю палату парламента и даже успел в декабре того же года преодолеть барьер первого чтения. А вот дальше дело застопорилось.

Законопроектом (№ 465407-6) предлагалось отказаться от деления земель на категории и перейти к территориальному зонированию. Изначально в проекте предлагалось установить 14 территориальных зон, границы которых должны устанавливаться правилами землепользования и застройки.

В каждой из этих территориальных зон возможно использование земли только в соответствии с определенными видами разрешенного использования. При этом, понимая, что революционный подход может сделать уязвимыми для незаконного изъятия сельскохозяйственные земли под застройку, авторы законодательной инициативы ввели в проект специальные положения для усиления защиты сельхозугодий.

Так, предполагалось выделить границы особо ценных сельскохозяйственных земель и установить запрет на изменение их разрешенного использования на какие-либо виды, кроме сельскохозяйственного производства. Тем не менее предусмотренных в проекте мер, видимо, оказалось недостаточно — проект «собрал» немалое количество негативных отзывов.

К опасениям насчет бесконтрольного использования сельскохозяйственных земель добавились ожидания нарушений в жилищной и промышленной застройке.

Чтобы снять разногласия, Правительство РФ подготовило поправки в проект № 465407-6. В них уже было предложено все земельные участки разделить на 16 территориальных зон. А описание разрешенного использования участков в их границах было приведено в соответствие с последней редакцией классификатора видов разрешенного использования.

Но до второго чтения дело опять не дошло, видимо, потому, что поправки в проект по объему получились чуть ли не больше, чем первоначальный документ. Разобраться в таком количестве исправлений затруднительно даже узким специалистам, что уж говорить о депутатах.

Тем более, что помимо Земельного кодекса корреспондирующие изменения планировалось внести в три десятка нормативно-правовых актов.

Кабмин решил проблему просто: набело переписал проект № 465407-6, включив в него поправки, а заодно избавившись от многочисленных дублирований, вызванных правкой, и придав стройности всему документу в целом. Кстати говоря, в результате перечень территориальных зон был расширен до 18.

Чем же объясняется такая настойчивость Правительства? По мнению разработчиков законопроекта, существуют как минимум две причины для устранения деления земель на категории:

  • необходимость ужесточить режим сохранности земель сельскохозяйственного назначения и защитить их от застройки, что категория земель не обеспечивает;
  • сегодня деление земель на категории утратило смысл, так как основную роль для строительства объекта на тех или иных землях в действительности играют виды разрешенного использования.

И действительно, виды разрешенного использования устанавливаются в Правилах землепользования и застройки, разрабатываемых местными властями.

И сегодня, будь на то воля исполнительной власти на местах, на землях лесного фонда можно вести сельское хозяйство, размещать порты, добывать полезные ископаемые, а на землях сельскохозяйственного назначения — осуществлять, к примеру, жилищное строительство.

Что предлагает Правительство в новой версии законопроекта

Как уже отмечалось выше, предлагается отнести все земли и земельные участки к одной из 18 территориальных зон. Для каждой из них будут установлены виды разрешенного использования земельных участков.

Так, например, на землях, расположенных в границах зон сельскохозяйственного назначения, могут осуществляться сельскохозяйственное производство, научная (научно-исследовательская) или образовательная деятельность в сфере сельского хозяйства либо иная деятельность, связанная с сельскохозяйственным производством, и деятельность в сфере аквакультуры (рыбоводства).

Земельные участки, расположенные в границах жилых зон, могут использоваться строго для размещения индивидуальных жилых домов, жилых домов блокированной застройки, многоквартирных домов.

Регламентируются правила использования участков, входящих в те или иные зоны. Например, в границы жилых зон могут включаться приусадебные земельные участки.

А в составе зон сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные земли, в частности, являющиеся пашней, заливными лугами и используемые для выращивания уникальных сельскохозяйственных культур. Они не могут включаться в границы территориальных зон иных видов и подлежат особой охране. Культовые сооружения (храмы и пр.

) разрешено размещать в границах общественно-деловых зон, как и гостиницы, парковки и автосервисы. Отели, впрочем, позволяется возводить и в зонах рекреационного назначения.

В населенных пунктах, где проживает более 500 000 человек, допускается создание многоцелевых зон — в них позволительно сочетание разных видов разрешенного использования земельных участков. Проект поправок, помимо прочего, предполагает, что на землях, полностью покрытых поверхностными водами, образование земельных участков вовсе не осуществляется.

Предусматривается, что в границы различных территориальных зон могут включаться и находиться одновременно в нескольких территориальных зонах: территории объектов культурного наследия; зоны с особыми условиями использования территории; особо охраняемые природные территории, созданные в качестве государственного природного заказника или памятника природы; территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, образуемые в местах проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ; территории общего пользования (земли и земельные участки общего пользования).

При определении границ территориальной зоны и принятии решения об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне будут действовать определенные правила.

Каждый земельный участок подлежит включению в границы той проектируемой территориальной зоны, в границах которой он может быть использован в соответствии с основным видом разрешенного использования, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.

В случае если у земельного участка имеется несколько видов разрешенного использования, в соответствии с которыми на основании Земельного кодекса РФ он может находиться в границах различных территориальных зон, границы территориальных зон устанавливаются таким образом, что земельный участок подлежит отнесению к той территориальной зоне, в которой разрешен или основной вид разрешенного использования (если имеется противоречие между ним и условно разрешенным видом использования земельного участка), или же тот вид разрешенного использования, в соответствии с которым используется большая площадь земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений.

В случае отсутствия установленных видов разрешенного использования участок будет отнесен к определенной территориальной зоне на основании сведений о принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости и в документах о правах на землю сведений о категории земель, к которой относится земельный участок, не является препятствием для включения такого земельного участка в границы соответствующей территориальной зоны.

Предполагается вступление в силу изменений с 1 января 2025 г., за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления в силу.

В целом, сама идея законопроекта носит позитивный характер. Впрочем, для того чтобы рынок оценил все его преимущества, проект еще должен пройти испытание Госдумой и не повторить судьбу своего предшественника.

Принять к сведению

Новый законопроект Минэкономразвития предполагает, что все земли и земельные участки должны находиться в границах одной из следующих территориальных зон:

1) зоны сельскохозяйственного назначения;

2) жилые зоны;

3) общественно-деловые зоны;

4) производственные зоны;

5) зоны рекреационного назначения;

6) зоны ведения садоводства для собственных нужд граждан;

7) зоны сельскохозяйственного назначения для собственных нужд граждан;

8) природоохранные зоны;

9) зоны историко-культурного назначения;

10) зоны природных лечебных ресурсов;

11) зоны энергетики;

12) зоны транспорта;

13) зоны обеспечения космической деятельности;

14) зоны обеспечения обороны страны и безопасности государства;

15) зоны специального назначения;

16) многоцелевые зоны;

17) зоны лесного фонда;

18) зоны запаса.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/384572/

Территориальные зоны. На что влияет разрешенное использование участка

Территориальная зона земельного участка это

Перед покупкой земли следует обратить особое внимание на разрешенное использование земельного участка.

Этот параметр определяется перечнем видов разрешенного использования, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен участок.

О том, что имеется в виду под понятием территориальных зон, как попадание в одну из них отразится на вашем участке, а также на что ещё влияет разрешение использования земельного участка, читайте в нашем материале.

Правила зонирования

Территориальные зоны — это территории, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и в отношении которых действуют градостроительные регламенты.

Именно градостроительный регламент устанавливает для каждой территориальной зоны определенные виды разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства, а также параметры строительства и реконструкции объектов.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, границам земельных участков, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, естественным границам природных объектов или иным границам. В состав территориальных зон могут входить улицы, дороги, набережные, скверы, водоемы и прочие объекты.

Выделяют территориальные зоны жилой застройки, зоны производства, зоны общественно-делового назначения, зоны транспортной и инженерной инфраструктуры, зоны рекреации, зоны сельскохозяйственного использования и другие.

Например, территориальные зоны под жилую застройку используются для размещения жилых зданий различной этажности, как многоквартирных, так и индивидуальных. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, образовательных учреждений и прочих. Рекреационные зоны включают в себя парки, городские леса, пляжи и другие места отдыха.

Сведения о территориальных зонах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании решения об утверждении правил землепользования и застройки, утвержденного органом государственной власти или органами местного самоуправления и направленного ими в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Для собственника земельного участка важно понимание, что разрешенное использование его участка определяется перечнем видов разрешенного использования, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен его участок. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о территориальных зонах значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков.

На особых условиях

Зачастую граждане, получив сведения из ЕГРН, узнают, что на их земельный участок (или часть земельного участка) наложены ограничения, то есть участок или его часть входит в охранную зону. Охранная зона — это территория, в пределах которой устанавливается специальный режим охраны размещаемых объектов.

Для обеспечения безопасности населения, а также сохранности объектов (электросетевого хозяйства, электроэнергетики, магистральных трубопроводов, линейно-кабельных сооружений волоконно-оптических линий связи, газопроводов, объектов культурного наследия, и пр.) законом предусмотрено оформление таких зон на близлежащих территориях.

Установление охранной зоны гарантирует беспрепятственный доступ к объектам, расположенным на частных землях, для их ремонта и обслуживания, а также позволяет ограничить или запретить строительство и другие виды деятельности со стороны собственников земельных участков, находящихся в черте данной зоны. Ограничения зоны зависят от ее вида.

Например, на территории охранных зон линии электропередачи напряжением до 1000 вольт запрещается выполнять строительные, монтажные, взрывные и поливные работы, посадку и вырубку деревьев, складирование различных материалов, устраивать проезд транспортных средств, производить действия, которые могут нарушить работу электрических сетей или привести к повреждениям.

Сведения об этих зонах подлежат внесению в ЕГРН.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об установлении границ зон с особыми условиями использования территории, в порядке информационного взаимодействия направляет в орган регистрации прав решение об установлении границ таких зон, включая их наименование и содержание ограничений использования объектов недвижимости в их границах, а также текстовое и графическое описания местоположения границ зон.

Также с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о зоне могут обратиться заинтересованные лица: правообладатели объектов недвижимости, в отношении которых установлена зона или арендаторы соответствующего объекта недвижимости, с приложением правоустанавливающих документов, подтверждающих законное владение таким объектом.

Одновременно с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории в ЕГРН формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны.

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы

Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения (распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн)   хозяйственной и иной деятельности.

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы считаются установленными с момента внесения сведения о них в государственный реестр недвижимости.
Утверждением границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов проводится Федеральным агентством водных ресурсов и его территориальными органами.

Важным является вопрос оборотоспособности земельных участков, находящихся в пределах водоохранных зон.

Действующее законодательство не содержит запрета на предоставление земельных участков, которые расположены в пределах водоохранной зоны. Следует учитывать лишь установленные ограничения хозяйственной деятельности.

Аналогичной является ситуация с предоставлением в собственность земельных участков, расположенных в прибрежных защитных полосах.

Санитарно-защитные зоны

Санитарно-защитная зона представляет собой специальную территорию с особым режимом использования, которая устанавливается вокруг объектов и производств, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека. По своему назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Критерием для определения размера санитарно-защитной зоны является не превышение на ее внешней границе и за ее пределами предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест.

В зависимости от степени вредности выделяемых в атмосферу выбросов, совершенства технологических процессов, наличия очистных сооружений все промышленные предприятия подразделяются на пять классов.

Ориентировочно ширина санитарно-защитной зоны, в зависимости от классов опасности предприятия, находится в интервале от 1000м для производств первого класса опасности, до 50м для производств пятого класса.

В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Узнать, входит ли принадлежащий вам земельный участок в границу какой-либо из перечисленных зон, можно с помощью общедоступных сервисов «Публичная кадастровая карта» или «Узнать об ограничениях на земельный участок» на официальном сайте Росреестра.

На что еще влияет разрешенное использование земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки используются согласно установленному для них виду разрешенного использования.

Наряду с другими характеристиками, такими как площадь, категория земель и др., разрешенное использование определяет правовой режим земельного участка и устанавливается в соответствии с зонированием территорий. Иными словами, вид разрешенного использования определяет, что именно правообладатель может делать на своей земле.

Вид разрешенного использования также является главным фактором, который учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и прочее).

Не многие правообладатели знают о том, что при смене вида разрешенного использования земельного участка может измениться и его кадастровая стоимость.

Также вид разрешенного использования определяет, какие объекты капитального строительства могут быть возведены правообладателем на земельном участке. Зачастую земельные участки приобретаются для определенной цели: для жилищного, иного строительства или сельскохозяйственных нужд.

Как показывает практика, далеко не вся земля, зарегистрированная под определенную цель, используется по назначению.

Земли сельскохозяйственного назначения зарастают или превращаются в свалки, на участках под ИЖС десятилетиями не возводится жилое строение.

За всем этим сейчас строго следят соответствующие надзорные земельные службы, проводя регулярные проверки, и за неиспользование земельного участка или использование его не по  прямому назначению владельцу грозит штраф либо изъятие участка.

Источник: https://1k-k.ru/territorialnye-zony-na-chto-vliyaet-razreshennoe-ispolzovanie-uchastka/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий