Риски при покупке доли в квартире

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись «без угла».

Прежде обратимся к формулировкам — доля в квартире — что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек.

Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, «записана» она на кого-то одного.

И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого.

Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина — когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам.

Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней.

Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам.

Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует.

На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности.

Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной «больной точкой» темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками.

Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества.

Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное — покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель — проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях.

Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно.

Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом — в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам.

Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю.

Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

  • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
  • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с  другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
  • О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
  • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Источник: https://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

Риски при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.

Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.

Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.

Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.

Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.

1. Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

3. Собрать необходимые документы:

  • выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
  • кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
  • технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Закон о тишине в Московской области: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html

5. Согласие супруга

Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).

Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

6. Составить договор купли — продажи

Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.

Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.

В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).

Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.

Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.

В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

7. Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
  • нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
  • нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 или 22000 рублей (сумма распределяется между участниками сделки).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб.

, сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.

) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Полное сопровождение сделки обойдется в 30 000 – 50 000 рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.

Выгода покупки доли в квартире

Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.

Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.

Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.

Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.

Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.

При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.

Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.

При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.

Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.

Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.

Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Продажа доли в праве собственности на объект недвижимого имущества

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/dolya-v-prave-sobstvennosti.html

Риски при покупке доли в квартире в 2019 году — без согласия других собственников, где есть несовершеннолетнего

Риски при покупке доли в квартире

Сегодня процесс приобретения доли в квартире подразумевает большое количество различных тонкостей, особенностей. Причем важно быть особенно внимательным.

Так как в сфере продажи недвижимости присутствует достаточно много мошенников, недобросовестных дельцов.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире несколько отличается от процедуры, аналогичной при покупке всей квартиры целиком.

Этот момент нужно будет проработать заранее. Особое внимание нужно будет уделить документам и оформлению права собственности на недвижимость. Приобретение доли в квартире всегда подразумевает определенные риски.

Общие моменты

Покупка недвижимости для многих граждан – один из самых важных этапов в жизни. Основной причиной тому является относительно высокая стоимость таковой.

Зачастую приобретается имущество не за собственные средства, а в ипотеку. Отдельно стоит отметить, что процесс таковой подразумевает использование недвижимости в качестве залога.

Именно поэтому прежде, чем воспользоваться подобным методом покупки, стоит внимательно ознакомиться с недвижимостью, всей её юридической историей.

Это позволит свести к самому минимуму вероятность каких-либо ошибок, а также утраты собственных средств по причине того, что недвижимость продается мошенниками.

Сегодня оптимальное решение — покупка недвижимости на первичном рынке. Но далеко не всегда есть финансовая возможность осуществить процедуру.

Что нужно знать

Прежде, чем приступить к приобретению недвижимости таким способом, следует помнить о некоторых подводных камнях, которые имеют место.

К основным таковым следует в первую очередь отнести:

Продажа в последствии долиВ квартире будет достаточно затруднена
Велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций с соседямиКоторые проживают в таковой квартире, другими собственниками
В случае если правом собственности на часть недвижимости имеется у несовершеннолетнегоТо в дело может вступить отдел опеки и попечительства и признать сделку незаконной, отменить таковую

Приобретая долю в квартире и незнакомых людей – покупатель всегда серьезно рискует. Так как в судебной практике именно споры по поводу возврата недвижимости наиболее сложны.

Соответственно, при желании приобрести недвижимость таким образом лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, знакомому риелтору.

Только таким образом можно избежать различных спорных и даже конфликтных ситуаций.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки могут выступать:

  • физические лица;
  • юридические лица.

Чаще всего покупка осуществляется именно физическим лицом. В то же время юридические лица опять же иногда выступают в роли участников сделки.

Например, зачастую недвижимость или же доля от неё реализуется за долги. В таком случае в качестве продавца может выступать банк, другая коммерческая структура.

В таком случае опять же необходимо быть максимально осторожным. В случае, если в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, продажа осуществляется собственником самой квартиры. При этом отдельно стоит отметить именно вопрос преимущества покупки.

Согласно законодательств продавать часть недвижимости третьему лицу возможно будет только лишь в случае, если другой собственник части квартиры отказался от покупки. Причем подобное решение должно быть подтверждено документально.

Соответственно, если право преимущественного приобретения не было предоставлено в установленном порядке, то второй собственник может оспорить продажу.

Причем решения в таком случае, при действительном нарушении законодательства, вполне однозначны.

Самому покупателю следует максимально внимательно ознакомиться с документами на конкретную недвижимость.

Не лишним будет обсудить вопрос продажи именно с остальными собственниками. Это позволит не допустить самых разных сложных, спорных ситуаций.

К проверке недвижимости нужно будет отнестись максимально ответственно. Это позволит в уберечься от самых разных сложных, и даже спорных, конфликтных ситуаций.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире как собственности также связан с некоторыми особенностями.

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

В первую очередь по простой причине – так возможно отследить максимально точно и подробно вопрос касательно законности реализации недвижимости.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

: риски при покупке доли в квартире

К базовым таковым на данный момент времени можно будет отнести:

  • порядок заключения соглашения;
  • риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников;
  • как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему;
  • на что стоит обратить внимание.

Порядок заключения соглашения

Сам порядок заключения сделки рассматриваемого типа имеет стандартный алгоритм. Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

Понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделкиСогласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;само таковое составляется именно в письменной форме;после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения
Далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажиЭто касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);понадобиться составить договор отчуждения;услуги нотариуса также потребуется оплатить – в соответствии со стандартной тарифной ставкой
Переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образомДля этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов:
  • заявление от различных сторон договора;
  • оригинал нотариально заверенного договора о передачи прав собственности на конкретное имущество;
  • подтверждение того, что гражданин в письменной форме уведомил всех остальных собственников о продаже и таковые отказались от своего права преимущества покупки;
  • другие документы (согласие органов опеки и попечительства на свершение сделки, другое)

Регистрация прав собственности осуществляется лично через Росреестр или же путем подачи документов в МФЦ. В дальнейшем уполномоченный орган выдаст документ, который подтверждает факт владения имуществом.

Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников

При отсутствии согласия на продажу доли может иметь место только в случае, если был нарушен алгоритм продажи именно со стороны продавца.

Иные собственники имеют право оспорить и признать сделку недействительной через суд в случае, когда уведомление о продаже не было осуществлено.

Если же имеет место отсутствие согласия, но при этом предложение о покупке было выдвинуто другим собственникам – то таковой протест не будет иметь юридического значения.

Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему

Гораздо сложнее обстоят дела с недвижимостью если часть доли принадлежит не достигшему совершеннолетия.

В таком случае понадобиться на осуществление продажи согласие органов опеки и попечительства.

При этом если продажа осуществляется без ведома данного органа – сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Для государственных органов именно соблюдение прав ребенка – приоритетное направление.

На что стоит обратить внимание

Риски при покупке доли в квартире пенсионером заключаются лишь в наличии неблагонадежных соседей. Помимо этого существует много иных моментов, на которые нужно обратить внимание.

Особенно если будет иметь место проживание в таковой недвижимости:

  • наличие/отсутствие соседей по квартире;
  • кто именно является остальными долевыми собственниками;
  • присутствует ли согласие остальных владельцев на осуществление процедуры продажи.

Приобретение доли в квартире – всегда определенный риск. Потому по возможности предварительно стоит обязательно ознакомиться со всеми тонкостями, особенностями процесса покупки этого типа собственности. Только таким образом можно избежать проблем в дальнейшем.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

Покупка доли в квартире: риски и особенности

Риски при покупке доли в квартире

На сегодняшний день покупка доли в квартире очень рискованное мероприятие. Это подтверждают и многочисленные судебные иски совладельцев квартир в отношении друг друга.

После того, как на приобретенную долю выдано свидетельство о регистрации собственности, владелец квадратных метров имеет права распоряжаться ими в соответствие с действующим законодательством. В частности статьи 246 и 247 ГК РФ гласят:

  1. Использование долевой собственности может происходить по соглашению сторон, которыми являются сособственники.
  2. Владелец долевой собственности имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Например, продать, подарить.
  3. Пользование долевой собственностью происходит на основании договоренности с другими собственниками, либо на основании судебного решения.
  4. Каждый проживающий в квартире, которой владеют сособственники, имеет пользоваться помещениями на равных условиях с остальными. Если это невозможно, то он вправе обратиться в суд и потребовать компенсацию.

Как же определяется понятие доля? Ее невозможно измерить в метрах жилой площади, установить границу тоже не получится. И пересекать остальных жильцам эту границу также запретить невозможно.

Если не существует договоренности об ином использовании квартиры, то пользование всеми помещениями происходит на равных условиях. Говоря о доле, многие ошибочно приравнивают ее к, например, комнате.

Это не верно.

Ведь помимо комнаты, сособственник будет пользоваться кухней, сантехническими помещениями, и так далее.

Всегда ли можно выделить долю?

Не в каждой квартире возможно выделить комнату сособственнику. При обращении в суд, можно добиться только регламентирования порядка пользования квартирой. Это мнение Верховного суда.

Рассматривая подобные иски, суд обращает внимание на положение каждого собственника данного жилого помещения. При этом очень важными моментами будут следующие. Здесь важно не только размер доли, который исчисляется в квадратных метрах, но и:

  • Есть ли у собственника иное жилье, где он может проживать
  • Состав семьи. Есть ли несовершеннолетние дети, каков их возраст, однополые или разнополые, которые находятся на обеспечении сособственника.
  • Размер дохода сособственника.
  • И ряд других обстоятельств.

Порядок пользования

При определении порядка использования жилого помещения, по решению суда сособственнику, которому принадлежит небольшой размер доли, может занять самую большую комнату в квартире. Поэтому такие судебные тяжбы длятся очень долго. И очень часто сособственники проходят самые разные инстанции.

Для того, чтобы зарегистрироваться в квартире по месту жительства владельца доли, получать согласие остальных собственников не нужно. Для этого нужно подать заявление в орган, который осуществляет регистрацию, и предъявить документ о праве собственности на долю.

В том случае если вселение происходит в квартиру, в которое живет семья, то для того, чтобы оформить регистрацию на членов своей семьи. Владельцу части квартиры потребуется получить письменное согласие остальных собственников.

Поэтому для того, чтобы избежать неприятной ситуации, когда доля приобретена, а членов семьи невозможно туда прописать, следует покупать часть квартиры, которой будет распоряжаться не только владелец, но и члены его семьи. То есть нужно приобретать долю не только на себя, но и на своих домочадцев.

Пример распоряжения долей в квартире

Предположим, вы семейный человек. Вам нужно приобрести ½  площади квартиры. Но для того, чтобы прописать членов семьи без всяких проблем, разумнее разделить по одной четверти квартиры на каждого домочадца.

  1. По действующему законодательству квартира может быть в собственности на общих основаниях. На каждого члена семьи выделяется доля, которая дает право на распоряжение частью квартиры. Но это не обязательно, квартира может принадлежать и одному собственнику.
  2. В том случае, если перепланировка квартиры не возможна, например оборудование нескольких кухонь, туалетов или коридоров. Выделение доли невозможно.
  3. В том случае если планируется продажа не выделенной в натуре доли, то без письменного разрешения остальных сособственников не возможно. При достижении договоренности, доля продается по рыночной стоимости. У владельцев долей в квартире есть преимущество на выкуп доли. Если в течение месяца они не приняли решения, то эту часть может приобрести другие покупатели, по стоимости указанной продавцом.
  4. В том случае, если одни владельцы долевой собственности стараются чинить препятствия другим, то потерпевшая сторона вправе обратиться в суд.
  5. Если приобретается часть квартиры, на которую будет вселяться семья, то разумнее разделить ее на каждого члена семьи. В таком случае не будет сложности при регистрации и проживании.

Ответ специалиста.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

Каковы могут быть риски при покупке доли в квартире

Риски при покупке доли в квартире

Г. Алексеев Автор статьи

Коллективное владение жилой недвижимостью — распространённая практика в России. Для краткости и простоты заключение сделок купли-продажи в этом случае называют покупкой долей в квартире. Будущему владельцу, даже если он не риелтор и не юрист, будет полезно знать, какие возникают риски при покупке доли в квартире и как их можно избежать.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.

Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.

Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют.

Иногда продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят выкупать предложенную долю, но и письменный отказ не дают. Есть законный способ решить эту проблему: продавец направляет на имя «сомневающегося» соседа заказное письмо с уведомлением о вручении.

Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.

Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.

Какие могут быть риски при совершении сделки?

Среди «инструментария» недобросовестных продавцов и риелторов есть несколько мер, направленных на обход закона:

  1. Продавец показывает своим соседям образец договора с необоснованно завышенной ценой, которая их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Потом, показывая договор предполагаемому покупателю, продавец обещает взять сумму меньше той, что прописана в договоре. Дополнительных расходов это не создаёт, если продавец владел своей долей больше трёх лет. Вот только все «договоры на словах» ничего не значат, и в последний момент продавец может потребовать указанную в договоре сумму, а в случае отказа имеет законное право не возвращать аванс. Поэтому не стоит ориентироваться на словесные обещания.
  2. Сделка купли-продажи может быть «замаскирована» под дарение. Для покупателя это создаёт не только дополнительную финансовую нагрузку в виде подоходного налога (13 % от стоимости), но и дополнительный риск: дарение незнакомому человеку может вызвать у соседей лишние подозрения и подтолкнуть их к тому, чтобы провести расследование. Возможен частный случай: продавец «дарит» малую часть доли, чтобы уравновесить покупателя в правах с соседями. Однако этот тоже латентный обход законодательства, и можно угодить в самую гущу разногласий между собственниками.
  3. Продавец может «маскировать» сделку купли-продажи под заём. Залогом в этом случае выступает как раз право на долю в квартире. После заключения фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Рисков тут сразу два. Во-первых, уполномоченные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и соседи о ней узнают, они могут выплатить сумму вместо покупателя, таким образом оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признаёт право собственности за соседями. Так что на подобные сделки тоже лучше не соглашаться, чтобы не потерять деньги. Аналогично продавец может прибегнуть к фиктивному договор ренты — с теми же рисками для покупателя.

Все фиктивные сделки, согласно 170-й статье Гражданского кодекса, могут быть расследованы судом и, если притворность будет доказана, трактоваться уже будут как продажа доли в квартире.

Обязательно затребуйте у продавца документы, которые подтверждают, что он единолично владеет своей долей в квартире, не нарушает прав несовершеннолетних, не пытается продать после развода имущество супруги или супруга, не совершает мошенническую сделку с недвижимостью, прав на которую не имеет.

Какие ещё могут быть риски?

Все дополнительные риски при покупке доли в квартире носят неюридический характер. Чтобы их избежать, необходимо по возможности выяснить, по какой причине бывший владелец решил продавать свою долю. Времени и сил на это лучше не жалеть, чтобы не оказаться потом в неприятной ситуации.

  • Если продавец выселяется из-за скандальных соседей, то вы можете занять его место и получить все его проблемы. Лучше узнать о соседях заранее.
  • Часто продают доли в аварийных или плохо обустроенных квартирах, при перебоях с водой, электричеством, газом. Особенно внимательно следует отнестись к ситуациям, когда продавец сам начинает сбивать свою же цену.
  • Чрезмерная спешка в таком деле, как продажа доли в квартире, может означать, что у владельца срочные дела, а может значить, что у него проблемы с законом. Попросите пару дней на обдумывание и посмотрите на реакцию будущего продавца.

Несмотря на множество «подводных камней» во владении долей квартиры, вы можете рассчитывать на выгоду сделки и отсутствие проблем, если проявите немного внимательности и отследите все перечисленные нюансы, а заодно удостоверитесь у соседей, что они дали письменный отказ от владения долей, которую собираетесь покупать вы.

Источник: https://pravometr.ru/kakovy-mogut-byt-riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий