Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Переуступка права требования — единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы.

Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте.

Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы.

То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат.

В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком.

В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту.

Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Источник: https://spbguru.ru/advice/197-pljusy-i-minusy-priobretenija-novogo-zhilja-po-dogovoru-pereustupki

Квартира по переуступке: боремся с сомнениями – Необходимые документы для оформление квартиры в строящемся доме

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Подыскивая жилье в новостройке, многие обращаются напрямую к застройщику. Иногда покупатель сталкивается с предложением оформить переуступку квартиры.

Риэлторы сетуют, что чаще всего в этом случае слышат: «Купить квартиру по переуступке? Что это значит?». Относительно малораспространенный вид сделки может отпугнуть клиента.

Несмотря на явную непопулярность, такой ход имеет свои преимущества.

Так что же значит переуступка квартиры?

Уступкой прав требования (или цессией) называется соглашение (в нашем случае договор), по которому кредитор (цедент) передает третьему лицу (цессионарию) принадлежащее ему право.

Иначе говоря, это юридическая формулировка ответа на вопрос: «Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?».

Продавец в данном случае передает покупателю свои права на квартиру, сданную или только строящуюся.

Как правило квартиру по переуступке в новостройках СПб покупают те, кто не рассматривает вторичное жилье и не хочет ждать сдачи дома еще несколько лет.

Цессия в полном объеме регулируется действующим законодательством РФ. Особенности и права сторон можно изучить в ГК РФ, а также в федеральном законе №214.

Оформление переуступки на квартиру

Покупателю следует внимательно изучить предоставленные бумаги и часть из них перепроверить. Юрист компании «ГРАНТ» Анна Ермолаева поясняет: «При заключении договора всегда есть определенные риски, причем, они могут быть как со стороны продавца, так и со стороны застройщика».

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание:

  • Важно, на какой стадии находится строительство объекта;
  • Изучите условия переуступки, указанные у застройщика, так как при их несоблюдении возможны штрафы;
  • Убедитесь, что компания не находится в стадии процедуры банкротства и что к компании не предъявлено большое количество исков от подрядчиков и поставщиков в арбитражном суде, иначе кредиторы смогут предъявить права на Вашу будущую собственность.

Кроме того, необходимо проверить, нет ли иных обременений по распоряжению имуществом у самого «продавца» будущей квартиры. Сделайте выписку из ЕГРП для того, чтобы убедиться, что квартира не находится:

  • В залоге;
  • В ипотеке (а вас об этом не предупредили);
  • Под арестом;
  • В доверительном управлении (собственник, который собирается заключать с вами сделку, может не иметь права этого делать из-за делегированных прав);
  • Любые иные ограничения по распоряжению имуществом.

Не менее скрупулезно изучите и документацию застройщика. По требованию вам должны предоставить следующие документы или их заверенные копии:

  1. Учредительные документы застройщика;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.

Сверьте даты регистрации, учредителей, сроки действия лицензии с той информацией, которая была получена вами ранее от продавца или представителя застройщика. Если подлинность бумаг не вызвала у вас или вашего юриста сомнений, приступайте к изучению строительного проекта.

По требованию участника долевого строительства, т.е. в нашем случае продавца, застройщик должен предоставить:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В них вас должны интересовать реквизиты документа на участок, его кадастровый номер, собственник; этапы и сроки реализации проекта, предполагаемый сдачи; наименования подрядчиков; наименование страховой фирмы и реквизиты договора страхования.

Регистрация договора цессии происходит в УФРС и может длиться довольно продолжительное время. Налоговый сбор для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр, обойдется всего в 350 рублей.

В случае работы по ЖСК, рисков намного больше, так как договор по переуступке пая не подлежит государственной регистрации.

Необходимые документы

Собрать необходимые документы по переуступке квартиры несложно. Если вы покупатель, то с вашей стороны фактически будет необходим только паспорт. Для продавца же минимальный пакет состоит из:

  1. Паспорта;
  2. Договора ДДУ или ЖСК;
  3. Свидетельства о браке (при наличии);
  4. Письменного согласия законного супруга на продажу.

Анна Ермолаева отмечает, что уровень правовой сознательности россиян растет: «За последний год мы наблюдаем увеличение количества обращений примерно на 20%. В целом, люди предпочитают сейчас работать с юристами».

Квартиры по переуступке в ипотеку

«При подготовке договора цессии покупателю необходимо проверить не только ДДУ, паспортные данные продавца, но и наличие ипотеки или рассрочки. В случае с ипотекой придется привлекать банк, в котором взяли кредит, и решать вопрос с переоформлением документов.

«Если у продавца рассрочка на квартиру (договор рассрочки заключается не с банком, как в случае с ипотекой, а с самим застройщиком), то некоторые компании крайне неохотно выдают разрешение на ее продажу», — комментирует эксперт в области недвижимости, Михаил Тёмкин.

Если квартира по переуступке в ипотеку, то главная сложность – это согласование сделки с банком и последующее переоформление документов (вам будет необходимо «перевести» долг продавца на себя). В таких случаях банк выступает в роли кредитора, поэтому будет необходимо его разрешение на проведение передачи прав (цессии).

Важный нюанс

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна через посредника либо через самого застройщика, который выступает в роли агента. Часто инвесторы, выкупая жилье еще на стадии котлована, заключают с этой же компанией и риэлторский договор. Как правило в стоимость объекта закладывается комиссия в размере 3-5% от общей суммы.

Сами застройщики делятся на два «лагеря»: те, кто цессию в своей практике продаж вообще не приемлет, и те, кто активно использует эту схему для дополнительного заработка.

«Мы не рассматриваем «Елки» в качестве инвестиционного жилья», — сообщает Александра Чайкина, руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village. Напротив, директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев говорит: «Компания оказывает клиентам поддержку при перепродаже лотов в наших домах.

В зависимости от степени участия наших представителей размер компенсации может варьироваться. Так, при наличии у дольщика готового к заключению договора покупателя за сопровождение процедуры мы берем фиксированную сумму — 50 тысяч рублей».

Чаще всего сотрудники осуществляют подготовку документов. При необходимости комплексного обеспечения сделки и поиска покупателя застройщик берет 4% комиссионных.

SPBHOMES.ru выяснил у юристов, что установление какого-либо запрета со стороны застройщика на заключение договора по переуступке является незаконным и ничем не обоснованным. В ст.

20 ФЗ №214 предусматривается такая возможность, вам остается лишь уведомить компанию по факту совершения цессии. Однако перечитайте первый договор, заключенный между застройщиком и продавцом, ведь он может предполагать платное согласование.

Тогда от выплаты комиссии будет не отвертеться.

Прогнозы экспертов

Общая ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что квартиры по переуступке в СПб не пользуются большим спросом.

Александр Невский, эксперт в области недвижимости: «Предложений особенно много в Девяткино, Кудрово, на Парнасе. Однако, допустим, у ЖК «Балканы» нет конкурентов среди ближайших комплексов, объем инвестиций большой, поэтому совсем дешево купить не получится. По-прежнему популярны у покупателей южные районы города».

Специалисты назвали двухкомнатные квартиры и «еврооднушки» с отделкой сейчас самым выгодным вложением, так как таких предложений меньше, а процент окупаемости выше. Изначально их цена будет несущественно больше, но реализовать такое жилье будет проще. Кроме того, после сдачи дома, значительно дороже именно квартира «под ключ».

Наши собеседники отмечают, что одним из примеров наиболее выгодного варианта инвестирования является «СПб Реновация». Прибыль после продажи 1- или 2-комнатной квартиры в ЖК Stereos участники рынка оценивают примерно в 30% от первоначальной стоимости.

На старте продаж лоты в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» были доступны покупателям по цене от 60 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня эти квартиры уходят по договорам переуступки по 110 – 115 тысяч рублей за единицу площади.

«Традиционно общий объем переуступок может достигать 3-5% от всех реализуемых юнитов», — рассказывают в компании Seven Suns Development.

Источник: https://spbhomes.ru/science/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke/

Переуступка квартиры в новостройке: что это — купить, налог, покупка, как делается, в ипотеку, как продать, налоговый вычет

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Переуступка квартиры в новостройке осуществляется на основании сделки, по которой приобретатель правомочен получить недвижимость в собственность.

Такой сделкой является договор долевого участия, предварительной купли-продажи или передачи пая в жилищно-строительном кооперативе.

Участниками сделки будут:

  • цедент – сторона, которая уступает свое право на квартиру в новостройке;
  • цессионарий – гражданин или организация, приобретающая право получить квартиру;
  • компания-застройщик, которая не выступает самостоятельным участником сделки, но дает дольщику согласие на переуступку права заинтересованному лицу.

Закон не обязывает получать письменное разрешение от застройщика.

Юристы рекомендуют уведомлять его о переуступке права требования квартиры в течение 5-10 дней до регистрации договора в Росреестре.

Одобрение сделки строительной компанией-застройщиком обязательно, если дольшик полностью не расплатился за новую квартиру.

Здесь можно скачать образец уведомления застройщика о переуступке прав на квартиру.

Договор цессии при долевом строительстве возможен в случае, когда к дольщику еще не перешло право собственности на новое жилье, и не был подписан акт его передачи.

Специалисты рекомендуют оформлять сделку цессии исключительно при наличии договора долевого участия.

Схемы предварительной купли-продажи опасны тем, что такой договор не накладывает на застройщика обязанность в будущем продать построенное жилье, а, следовательно, он может просто отказаться реализовать цессионарию квартиру в новостройке.

По договору цессии покупатель приобретает не только права дольщика, но и обязанности – например, заплатить оставшуюся стоимость квартиры, предусмотренной ДДУ.

Юридическая сторона вопроса

Соглашение о цессии регулируется статьям 388-390 ГК РФ.

В нормах конкретизированы права и обязанности сторон, условия уступки, время возникновения обязательства.

Значимы следующие нормы ГК РФ:

  1. Статья 388 – условия цессии. Значение придается п.4 нормы. Право на переуступку требования передать квартиру в новостройке (неденежное исполнение) может быть передано покупателю без согласия должника, если исполнение такого договора не станет обременительной для застройщика. Но соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрен запрет на цессию.
  2. Статья 388.1 – положения об уступке будущего требования. На уступку права на недвижимость не распространяется, потому что договор долевого участия регламентирует уже существующую обязанность застройщика отдать квартиру дольщику.
  3. Статья 389, которая определяет форму договора цессии. Она должна быть письменной и подлежит регистрации у нотариуса.
  4. Статья 389.1– требование на квартиру переходит с момента заключение договора уступки.
  5. Статья 390 – регламентирующая ответственность цедента, т.е. гражданина или юридического лица, которое передает квартиру покупателю. Дольщик должен передать свое право на квартиру, установленное действующим и не исполненным договором долевого участия. Продавец отвечает перед покупателем только за действительность требования по ДДУ. Если застройщик оказался недобросовестным и не передал объект недвижимости цессионарию, то последнему придется разбираться с правонарушителем самому.

Особенности сделки долевого участия предусмотрены ФЗ № 214. Актуальны также общие положения ГК о купле, продаже и взаиморасчетах по возмездным сделкам.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Вопрос, что такое переуступка квартиры в новостройке, требует объяснения юридической и финансовой стороны проблемы.

Договор переуступки представляет собой передачу права получить квартиру в новостройке – от дольщика к третьему лицу.

Переуступка оформляется исключительно с учетом наличия документа о долевом участии.

Остальные сделки (предварительной купли-продажи, вексельные схемы) для переуступки малопригодны по причине своей сомнительной юридической природы.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора долевого участия.

Как купить?

Цессионарий вправе заключить договор с любым дольщиком, имеющим право на получение квартиры.

Перед покупкой следует удостовериться в действительности проектной и разрешительной документации застройщика.

Нужно также установить: какую сумму заплатил дольщик застройщику – путем изучения всех банковских квитанций, переводов.

Обычно переуступка права происходит после полной оплаты долевого строительства:

  • цессионарий платит цеденту сумму переуступки равной стоимости квартиры или меньшую, в зависимости от того, о чем договорятся стороны;
  • после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель регистрирует право собственности.

Следует также следить, чтобы квартира в новостройке не была в залоге у банка или другой кредитной организации.

Иногда стороны договариваются о том, что обязательства по кредиту также будут переведены на цессионария, например, если квартира приобреталась в ипотеку.

Как продать?

Цедент должен предупредить застройщика о предстоящей продаже по переуступке. Если квартиру отдали в залог, то банк или иного держателя также следует уведомить о сделке.

В договоре цессии:

  • предусматриваются права, обязанности сторон;
  • дается полная информация об объекте недвижимости;
  • приводится ее адрес;
  • устанавлаивается порядок расчетов.

Деньги за передачу права требования следует платить только после подписания договора.

Средства оставляют в банковской ячейке, откуда цедент может забрать их после передачи всех прав цессионарию.

Ипотека

Ипотека не будет препятствием для оформления сделки цессии – в случае, если банк дал согласие на переуступку.

Одновременно на цессионария переводятся обязательства по ипотеке в полном объеме.

Гражданину, который решил оформить цессию на ипотечную квартиру, придется платить кредит, включая:

  • проценты;
  • другие обязательные взносы.

Следует досконально изучить, сколько заплатил по кредиту предыдущий держатель ипотеки.

Подобное предложение выгодно только в случае если ипотека оформлена на элитное жилье, а стоимость цессии невелика и приемлема для покупателя.

Финансовые вопросы

Договор цессии является возмездной сделкой.

Оформление обычно входит в обязанности цедента, но на практике стороны делят предстоящие расходы пополам.

Оплате также подлежит регистрация сделки и нотариуса и права.

Налоги

Уплате подлежит НДФЛ по договору цессии, с учетом полагающегося налогового вычета.

Нужно заплатить 13% от суммы выше 1 млн. руб.

Например, стоимость переуступки в рублях — 1.2 млн. Итого, 1.2 млн. – 1 млн.=200 тыс. *13:100 =26 тыс. руб.

Процедура оформления

Договор цессии оформляется при участии трех сторон:

  • цедента;
  • цессионария;
  • застройщика.

Сделка требует регистрации у нотариуса.

Перед подписанием договора следует проверить надежность цедента – т.е. фактического продавца, и застройщика, который после начала действия переуступки станет должником цессионария и будет обязан предоставить ему положенную по ДДУ квартиру.

Риски договора цессии

Основной риск для цессионария заключается в том, что у цедента могут остаться перед застройщиком долги. В такой ситуации договор переуступки может быть признанным недействительным.

Другое негативное последствие – банкротство застройщика, в результате чего цессионарий не получит квартиру.

Проблема может заключаться в выявлении мошеннических схем – когда одновременно заключается несколько договоров цессии на одну квартиру.

Мнимый цедент получает деньги и скрывает, оставляя приобретателей права на квартиру с большими убытками.

Плюсы и минусы

Преимущество цессии заключается в возможности получить квартиру за приемлемую цену.

Предметом такого договора выступает уже оплаченный объект недвижимости:

  • цессионарию остается только ждать, когда дом будет построен и пригоден для эксплуатации;
  • после чего можно будет оформить правоустанавливающие документы на квартиру и заселиться.

Недостатки переуступки заключаются в возможной ненадежности цедента и застройщика, в результате чего цессионарий может не получить положенной квартиры.

Почему застройщик против?

Если долевое участие оплачено на 100%, то застройщик обычно дает согласие на такую сделку.

Разногласия с дольщиком могут возникнуть в случае, если:

  • последний не оплатил полностью квартиру;
  • пытается переуступить ее цессионарию, который в свою очередь также может оказаться неплатежеспособным.

Подобные споры следует уладить еще до подписания договора цессии.

Цессия – удобный способ приобрести жилье за относительно небольшую цену. Следует быть внимательным при проверке благонадежности застройщика и цедента.

При необходимости стоит воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

На видео о приобретении жилья в новостройке путем передачи прав

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-chto-jeto.html

Купить квартиру по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

      Судя по тому, что многие люди набирают в интернете фразу » переуступка квартиры что это «, эта тема волнует многих. Так что такое переуступка квартиры в новостройке? 

Переуступка – сделка, при которой права на квартиру в новостройке переходят от одного человека к другому по договору переуступки. 
Один человек решил построить себе квартиру. Для этого он выбрал себе квартиру в определенном жилом комплексе у определенного застройщика, заключил с ним договор. Договор может быть любым:

1. договор долевого участия;

2. предварительный договор купли-продажи;

3. договор соинвестирования;

      ! Купил квартиру на этапе котлована у застройщика. Далее у него возникли новые обстоятельства, и он решил это недостроенное жильё продать. Вот эта операция и называется переуступкой. Договор,  по которому идёт сделка,  называется договором переуступки или договором цессии. По этому договору покупается недостроенное жильё.

      Почему покупают по договору переуступки? Покупателям эта сделка интересна, потому что они получают возможность купить квартиру в понравившемся доме, где квартиры уже давно распроданы.

Купить переуступку дешевле, чем квартиру в готовом доме. Всегда найдутся люди, у которых есть некоторая сумма денег, но на готовую квартиру не хватает, а покупать дом на этапе котлована не хотят.

Почему не хотят?

Причины могут быть разные: нет возможности долго ждать, не хотят рисковать, доверяют только этому застройщику. Покупка по переуступке для них выход из положения.

Желающие купить переуступку ищут объявления в интернете, на специальных форумах дольщиков – будущих жильцов дома, а также в изданиях по недвижимости.

Основным документом является договор переуступки права на квартиру.

      Купить квартиру по переуступке в Спб бывает довольно выгодно, когда продавцу срочно нужны деньги и он продает ниже рыночной цены.

 
Какие мотивы движут продавцами недостроенных квартир? Это люди, имеющие свободные денежные средства, которые приобретают новостройки в качестве инвестирования.

Если они покупают жильё на этапе котлована, а на этапе сдачи объекта продают, то их инвестиционная прибыль может доходить до 70–80% годовых.

Сразу оговорюсь, что высокую инвестиционную прибыль можно получить далеко не на каждом объекте недвижимости. Тут многое зависит от класса жилищного комплекса, его местоположения, степени надёжности застройщика. Местоположение играет немаловажную роль.

В некоторых случаях продать квартиру по переуступке бывает выгодно.

Например, когда инвесторы вкладывались в квартиры в новостройках бизнес-класса на Петроградке (Петроградский район) в сумме 6-7 млн рублей, а продавали это жильё за 15-19 млн.руб.

Здесь наблюдается высокий уровень доходности. Если вы вкладываетесь в жильё эконом-класса на окраинах города, инвестиционная прибыль будет гораздо ниже.

Иногда продавцы продают права на квартиру на ранних этапах строительства. И это тоже приносит свой доход.  

       Например, в ноябре месяце у надежного застройщика была акция, по которой студия продавалась по цене 1750 тыс.руб. По акции все студии ушли очень быстро. А уже в январе эти студии продавались по цене 2 млн. руб. Итак, доход составил около 250 тыс. руб. Неплохо, если учесть, что прошло неполных три месяца. Какой банк Вам выплатит такие проценты? 

     Бывают случаи, когда переуступают права дольщики, узнав негативную информацию об объекте, застройщике, сроках строительства.

Часто переуступают права сотрудники застройщика или подрядчика, так как они имеют хорошую возможность покупать на самых ранних этапах, ещё до открытия продаж застройщиком. Это самый выгодный этап, поэтому они покупают квартиры в инвестиционных целях.

Налог при продаже по переуступке. Платится ли подоходный налог 13% при переуступке?
Ранее была схема, когда до получения права собственности на квартиру налог не платился. После внесения дополнений в законодательство, все инвесторы теперь обязаны платить налог. 

В настоящее время налогооблагаемой базой считаются все доходы физического лица. Следовательно, разница, полученная от продажи квартиры, считается экономической выгодой, доходом. Так как квартира покупалась за одну цену, а продаётся за другую.

Пример: Квартира покупалась за 2600 тыс.руб. у застройщика.
Через пару лет её продали по переуступке за 3200 тыс.руб. до завершения строительства и сдачи дома. Выгода в данном случае составляет 3200 000 – 2600 000 = 600 000 рублей.

С этой суммы, которая считается доходом, взимается налог в размере 13%.
Размер налога: 600 000 *13%=78 000 рублей. Причём налог вносится продавцом, так как считается, что продавец получил выгоду. Покупатель налог не уплачивает.

Если квартира была продана по стоимости, за которую была куплена, то налог не взимается.
Допустим, продавец продал квартиру за 2600 тыс.руб. то есть за сумму покупки.
2600 000 — 2600 000 = 0
Дохода нет, налога тоже.

Итак, при переуступке платится налог 13%. Его платит продавец, покупатель освобождается от налога по действующему законодательству. Если продавец продаёт за цене, за которую он купил, то налог он не платит.
Надеюсь, вы получили представление о переуступки квартиры в новостройке.

Желаю удачи! Галина Черкис    

Источник: https://capital-realtor.ru/nedvizimost/kupit-po-pereustupke

Переуступка прав на квартиру: что это, в чем преимущества и какие риски

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Переуступка квартиры: что это, как происходит, какие выгоды получают покупатели и продавцы, а также какие риски подстерегают при совершении данной сделки?

Ответы на эти вопросы – в специальном материале от «М16-Недвижимость». Лучшие квартиры по переуступке в СПб собраны в конце статьи!

Начнем с того, в чем заключается суть такой сделки, то есть, что значит квартира по переуступке. Речь в данном случае идет не о самой продаже, а о переуступке прав на квартиру в новостройке. Как правило, на таких условиях продаются жилплощади в еще строящихся или недавно сданных домах.

Фактически первоначальный владелец, который заключал договор с застройщиком, перепродает не саму квартиру, а свои права и обязанности, предусмотренные этим договором.

У потребителей данная схема обычно ассоциируется только с переуступкой квартиры в строящемся доме. Агентам часто приходится слышать подобный вопрос: можно ли купить квартиру по переуступке в сданном доме. Можно, но при определенных условиях.

Дело в том, что подобные действия возможны только с теми квартирами, на которые пока не оформлены права собственности.

Как только данное право будет зарегистрировано, квартиру удастся продать исключительно по стандартной схеме купли-продажи на рынке вторичной недвижимости.

Это будет зависеть от того, что прописано в вашем договоре. Несмотря на то, что схема переуступки абсолютно легальна и даже предусмотрена главным законом о дольщиках (речь о 214-ФЗ), многие застройщики стараются блокировать такую возможность.

Для этого в ДДУ заранее вносится пункт, согласно которому покупатель строящейся квартиры не имеет права передавать кому-либо свои права и обязанности по договору без уведомления девелоперской компании. С одной стороны, застройщик старается таким образом контролировать ситуацию и знать, с кого, в случае неполного погашения суммы по договору, спрашивать оставшиеся средства.

С другой стороны, некоторые девелоперы хитрят и используют продажу по переуступке в собственных интересах.

То есть застройщик может позволить клиенту передать права, но при этом потребовать собственные комиссионные.

И если в договоре изначально прописано такое положение, покупателю не остается иной возможности, кроме как делиться с застройщиком. В противном случае суд признает сделку по переуступке квартиры незаконной.

Если же в договоре вопрос переуступки прав не упоминается, уведомлять застройщика необязательно.

Выгода от покупки или продажи квартиры по переуступке

Преимущества от данной сделки получают как покупатели, так и продавцы. В зависимости от того, от какой стороны вы намерены поучаствовать в сделке, ознакомьтесь с плюсами, которые вас ожидают.

Преимущества для продавца

Для продавца существует единственное, но очень весомое преимущество: продажа квартиры по переуступке – это самый быстрый способ получить доход от инвестиций, вложенных ранее в покупку данного объекта.

Объем получаемой чистой прибыли напрямую будет зависеть от того, на какой стадии вы решите перепродать свое жилье. Эксперты «М16-Недвижимость» отмечают, что возможный доход составляет порядка 40%!

Дело в том, что квартиры для дальнейшей продажи по переуступке покупаются на стадии котлована, то есть по минимально возможной стоимости. На каждой новой стадии готовности застройщик повышает ценник и приближает его к рыночному, поэтому к последнему этапу реальная стоимость объекта увеличивается в разы.

При этом такой способ инвестирования достаточно автономный и не требует от вас специальных знаний и навыков для получения прибыли. Все, что необходимо – это стартовый капитал на приобретение квартиры и немного терпения. Разумеется, существуют риски, о которых мы поговорим позже, однако грамотный специалист по переуступкам подскажет вам самый безопасный вариант.

Преимущества для покупателя

Для потенциального новосела покупка квартиры по переуступке, как правило, является единственной возможностью купить квартиру в новом доме, который либо только что сдан, либо находится на последних стадиях строительства. Речь в большей степени идет о сегменте масс-маркета, где подавляющее большинство квартир продается на первых этапах строительства.

Кроме того, необходимо отметить, что на покупке квартиры у частного инвестора можно неплохо сэкономить. Если продавцу срочно необходимо продать жилье, он может прибегнуть к дэмпингу, что случается довольно часто. В то же время напрямую от застройщика вы такого аттракциона неслыханной щедрости вряд ли дождетесь.

Переуступка квартиры: риски

Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.

1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?

Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.

Вы можете избежать данного риска, если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. Обратите внимание на его репутацию, сроки присутствия на рынке и отзывы тех, кто живет в готовых объектах, построенных этой же компанией. По возможности лично посетите строительную площадку, чтобы убедиться, что стройка не законсервирована.

Кроме того, в интернете сегодня легко можно найти форумы дольщиков, которые активно обсуждают строительный процесс. Если есть какие-то проблемы с застройщиком, на форуме это с легкостью найдется.

Важно понимать, что продавец передает вам только права на квартиру, если же с самой недвижимостью возникают какие-то проблемы, ответственность за это он не несет.

2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований. Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.

Так, например, тот, кто намерен передать права, обязан получить письменное согласие застройщика на данную схему (при условии наличия данного пункта в ДДУ), а также получить разрешение банка, если речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Также достаточно жесткие требования выдвигаются к оплате суммы по договору: для переуступки долг должен быть либо уже погашен, либо переведен на нового владельца прав.

3. Недобросовестность продавца. Если вам не посчастливится нарваться на афериста, то есть риск столкнуться с тем, что права на квартиру будут перепроданы не только вам. Это особенно часто встречается в ситуациях, когда у нынешнего правообладателя с застройщиком заключен не ДДУ, а любой другой договор, даже предварительный ДДУ.

Дело в том, что только договор о долевом участии обязательно должен пройти официальную регистрацию в Росреестре. Именно такая регистрация способна уберечь покупателей от схем с двойными переуступками.

Лучшие квартиры по переуступке в СПб на официальном сайте «М16»

Представляем вам нашу традиционную подборку из топовых объектов, которым посвящена статья. Еще больше вариантов для покупки по переуступке вы найдете здесь.

Студии

ЖК «Старая крепость», ключи – в ноябре 2017 года

Студия расположена на 8 этаже, общая площадь – 24 м2, жилая – 17,5 м2. Комплекс строится в Мурино, застройщиком выступает «РосСтройИнвест» — компания, которая за время своей работы ни разу не сорвала изначально заявленные сроки строительства!

В квартире выполняется качественная предчистовая отделка.

ЖК «GreenЛандия», дом сдан

Еще один комплекс в Мурино от топового застройщика СПб – SetlCity. Площадь квартиры – 25,3 м2, жилая – 14 м2. Квартира находится на 13 этаже, оснащена балконом с панорамным остеклением.

В квартире уже выполнена качественная отделка от SetlCity.

ЖК «Петровская ривьера»

Видовая студия в элитном комплексе от «Северного города». Дом располагается на Петровском острове, строится на первой береговой линии Малой Невы. Просторный вариант: общая площадь – 36 м2, на жилую приходится 24 м2. Особенности студии – два санузла и лоджия с панорамным остеклением.

Однокомнатные варианты

ЖК «Шуваловский», дом сдан

Уютная жилплощадь с готовой отделкой, электроплитой и полным сантехническим комплектом.

Новый дом расположен в Приморском районе. Площадь квартиры – 44,5 м2. Имеется застекленная лоджия. 

ЖК «Северная долина», дом сдан

Продуманное и очень удобное планировочное решение, размеры квартиры – 40,3 м2. Просторный балкон, качественная отделка от девелопера.

Застройщиком выступает «Главстрой-СПб». Дом расположен в полутора километрах от метро «Парнас».

ЖК «Чистое небо»

Еще один проект от SetlCity, реализация которого ведется в Приморском районе. Квартира имеет продуманное планировочное решение, с раздельным санузлом и панорамным балконом. Площадь – 34,6 м2.

Девелопер проведет качественный ремонт в квартире. Рядом с домом планируется открытие новой станции метро.

Квартиры по переуступке с двумя комнатами

ЖК «Парголово», дом сдан

«Евродвушка» от компании «Дальпитерстрой», расположенная на 24 этаже новой высотки в Парголово. Лучшее предложение по выгодной цене, таких квартир у застройщика уже не осталось!

Площадь – 53,7 м2, большая прихожая, ниша под гардеробную и просторный витражный балкон. Размеры спальни – 23,3 м2.

ЖК «На Заречной», ключи – осенью 2017 года

Квартира расположена на 11 этаже, в лучшем корпусе проекта – с видом на парк и озеро. Раздельный санузел, панорамный балкон, уютная кухня и комнаты правильной формы – отличный вариант для спокойной и комфортной жизни.

Дом расположен в районе метро «Парнас».

ЖК «Три ветра»

«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.

Квартиру вы получите с высококлассной отделкой от «Группы ЛСР».

Интересует переуступка квартир в новостройках СПб? На официальном сайте нашего агентства предложены разнообразные предложения! Звоните, подберем лучшие варианты, поможем с оформлением прав, получением ипотеки и заключением сделки!

Источник: https://m16-estate.ru/news/pereustupka-prav-na-kvartiru-ee-osobennosti-i-vozmozhnye-ris

Квартиры в новостройках по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

В настоящее время продажа квартир по переуступке становится все более популярным. Это доступный и выгодный способ стать владельцем квартиры в объекте, который строится.

Но в такой сделке есть свои подводные камни и риски, которые необходимо обязательно учитывать.

Наиболее разумный вариант обратиться к специалистам, которые не только найдут покупателя, но и грамотно оформят все документы, при этом Вы получите всю желаемую сумму.

Что такое переуступка?

Переуступка (или цессия, договор цессии) – это процесс передачи первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу.

Согласно закону Российской Федерации нельзя продавать недостроенное имущество, но это возможно, если заключить договор по переуступке прав требования (цессии).

В этом случае лицо, которое покупает жилье, берет на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Покупка недвижимости по переуступке осуществляется при наличии заключённого и зарегистрированного договора долевого участия со стороны продавца, а уже потом на основании этого договора составляют договор уступки прав требования. Суть состоит в намерении передать права на квартиру в строящемся доме покупателю. Можно выделить два вида договора по переуступке квартиры:

  • ДДУ – договор о долевом участии. Покупатель выступает инвестором, который покрывает расходы, связанные со строительством недвижимости.
  • ЖСК – реализация права требования собственности. Он не проходит регистрацию в государственных органах, и несет в себе определенные риски.

В качестве продавца могут выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Процесс оформления переуступки квартиры

Стандартный процесс оформления переуступки состоит из 4-х этапов:

  • Проверка документов у застройщика.Здесь важно проверить наличие всей разрешительной документации. А также учредительные документы, документы на собственность земельных участков, проектная декларация.
  • Сбор необходимых документов. Покупателю и продавцу необходимо собрать ряд документов. Продавец перед продажей должен заблаговременно информировать застройщика о намерении переуступки права собственности и запросить акт сверки взаиморасчетов. Что касается покупателя, если он/она состоят в браке письменное согласие от супруга на совершение сделки. Если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств, нужно предоставить ипотечный договор и согласие банка на продажу.
  • Составление договора. В договор цессии обязательно должны быть включены следующие условия: порядок взаиморасчетов, данные о документе, который определяет право требования, полная информация о сторонах, характеристики объекта строительства и недвижимости, обязанности и права сторон.
  • Регистрация договора в госорганах.Покупатель должен оплатить государственную пошлину и подать все необходимые документы в государственные органы МФЦ для регистрации договора уступки прав требования. Далее документы передаются в УФСГРКК.
  • Получение зарегистрированного договора.

Преимущества переуступки

К основным преимуществам переуступки относится следующее:

  • Отличная возможность приобрести квартиру в понравившемся доме, даже если все квартиры у застройщика проданы.
  • Возможность приобретения квартиры по цене ниже, чем у застройщика. Цена на покупку квартиры, при таких условиях может быть намного ниже (до 30% рыночной стоимости), чем при обычной покупке квартиры в новостройке.

В любом случае приобретение недвижимости по переуступке будет выгодным и правильным решением.

Основные риски для покупателя

Любая покупка квартиры несет в себе определенные риски. К основным рискам переуступки относится:

  • Признание договора недействительным по различным причинам.
  • Банкротство застройщика. Застройщик может быть финансово нестабильной компанией, которая может огласить себя банкротом. Расторгнуть договор в таком случае невозможно.
  • Двойная переуступка прав (применимо только для ЖСК).
  • Нарушение продавца обязательного условия уведомления застройщика о передаче прав.

Данные обстоятельства всегда присущи рынку недвижимости. Покупатель может оказаться заложником такой ситуации. Поэтому лучше обратиться к специалистам, которые знают все нюансы и тонкости таких процессов. Это гарантирует надежность и уверенность в покупке квартиры.

Налогообложение

Согласно Российскому законодательству продавец обязан заплатить налог только в том случае, если первоначальная цена на жилье была ниже, чем указано существующим договором.

Налог уплачивается с прибыли – разницей между первой (цена застройщика) и конечной стоимостью. Данная разница облагается налогом 13% для граждан РФ (30% для иностранцев) и подлежит обязательной уплате до апреля следующего года.

Покупатель, в свою очередь, имеет право на получение налогового вычета за квартиру в размере 13% с суммы не более 2 млн. рублей.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий