Переуступка квартиры в новостройке что это

Переуступка квартиры в новостройке что это

Переуступка квартиры в новостройке что это

04.01.2019

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.
  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

Стоит пересмотреть документы застройщика

  • свидетельство о регистрации фирмы;
  • устав;
  • учредительские документы;
  • разрешение на строительство;
  • бухотчеты за квартал;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • образец проектной декларации;
  • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство

Далее собирают документы и разрешения на проведение сделки При покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить кредитное соглашение. Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении застройщика и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2018 году

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.

И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

  • наличие основного договора, на основании которого переуступаются полномочия;
  • подготовка соглашения, способного подтвердить расчетные операции между сторонами;
  • получение разрешения от третьего лица;
  • отсутствие обременений;
  • подготовка текста договора переуступки.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Для того чтобы оформить подобную переуступку, кроме согласия застройщика на сделку нужно получить разрешение и от банка. Учитывайте, что банк для расчетов процентной ставки чаще использует рыночную стоимость квартиры, а не ту, что указывает продавец или ДДУ.

Переуступка квартиры в новостройке

К слову о детях.

Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

  1. Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
  2. Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
  3. Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
  4. Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Рекомендуем прочесть:  Можно ли коптить рыбу и мясо вместе в коптильне

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке

  • ст. 388 — описывает основные условия переуступки;
  • ст. 389 — определяет форму договора цессии и некоторые документальные нюансы (нотариальное заверение, письменное составление и т.д.);
  • ст. 390 — устанавливает ответственность лица, передающего свое право требования по договору цессии

Поскольку основой договора цессии являются договоренности между дольщиком и компанией-застройщиком, а также заключенный между ними договор участия в долевом строительстве то применение ФЗ-214 обязательно. Этот закон регулирует особенности сделки долевого участия, ответственность сторон и прочие важные моменты Гражданский Кодекс Российской Федерации цессия является одним из видов гражданско-правового договора, поэтому к ней применимы основные положения данного кодекса (взаиморасчеты, обязательства, штрафные санкции и т.д.)

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в России в 2018 году

  1. Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:
  • невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
  • отсутствие письменного согласия застройщика;
  • отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

При отсутствии договорных обязательств, по закону, застройщик не имеет права требовать уведомления о сделке или комиссию за предоставление разрешения. В случае наличия уверенности в надежности продавца, при отсутствии вышеозначенной договоренности, подключением застройщика как третьей стороны сделки можно пренебречь.

Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ — Мосдольщик

Переуступка квартиры в новостройке что это

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег.

И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг.

Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги.

За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки.

Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры.

В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг.

После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии.

Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки.

Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства,  – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям.

Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре.

В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Читайте так же:
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Все, что вы хотели знать о ДДУ

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/riski-v-pereustupke-po-ddu/

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройке что это

17 марта 2017, 12:24

На первичном украинском рынке недвижимости все большую популярность набирает покупка квартир по переуступке. Зайдите на DOM.RIA и вы увидите, что доля таких сделок составляет около 10%.

Это вполне законный и недорогой способ получения в собственность строящегося жилья. Но этот способ несет в себе определенные риски, не всегда оправданные скидкой на стоимость квартиры.

Так что такое и как делается переуступка квартиры в новостройке, и как приобрести квартиру по данной схеме с минимальными рисками?

Переуступка – это продажа недостроенной квартиры. Как бы ни хотелось сэкономить, но организовать переуступку квартиры в сданной новостройке не удастся. Продавец и покупатель жилья в этом случае ограничены временем до подписания акта приемки/передачи дома. Это правило действует и при переуступке квартиры в новостройке самому застройщику.

Как делается переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье.

Форма договора может изменяться, так как зависит от схемы инвестирования. Но всегда договор с новым покупателем заключается в той же форме, что и с первичным инвестором.

По факту после передачи прав у нового владельца на руках должны быть следующие документы:

  • договор переуступки квартиры в новостройке;
  • основной договор;
  • согласие застройщика на сделку;
  • согласие банка;
  • подтверждение взаиморасчетов;
  • акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Данная схема широко распространена, и перекупщики на украинском рынке вовсю используют ее.

Случается, что первичные инвесторы продают новые квартиры по переуступке потому что нуждаются в деньгах (так они всегда говорят).

Но на практике истинной причиной продажи может быть высокий риск того, что стройка так и не будет закончена. Еще один фактор риска – то, что строящееся жилье может оказаться некачественным.

Перед тем, как согласиться на переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, вам нужно тщательно проверить и продавца, и недвижимость.

Убедитесь, что:

  • он дает согласие переуступку. Некоторые застройщики отказывают инвесторам в такой возможности, чтобы исключить перекупщиков и случайных людей;
  • он сам имеет все разрешительные документы на строительство;
  • никто не судится с застройщиком, и его не осаждают пикетами;
  • строительство не отстает от графика.

Также найдите и почитайте отзывы о переуступке квартиры в новостройке данной компании. Поинтересуйтесь, насколько удачно реализованы другие проекты. Идеальный вариант – это застройщик, который действует через ФФС (фонд финансирования строительства) и заключает соответствующий договор.

В этом случае ваша сделка будет проходить под контролем государства.

Проверьте правильность подготовки документов

Договор переуступки прав на квартиру в новостройке должен быть составлен подробно, однозначно и полно. Он должен быть нотариально заверен. Все штрафные санкции в отношении застройщика за ненадлежащее выполнение им договора (а они там есть) должны быть перенесены в договор переуступки в том же объеме. Это важно для защиты ваших прав.

Привлекайте опытных юристов для проверки всех документов и для проверки юридической чистоты покупаемой недвижимости и для исчисления налога по переуступке квартиры в новостройке. В отношении застройщика действуйте так, как если бы это была не уступка, а первичная покупка: перепроверьте все, что возможно.

Как заключить договор по переуступки прав на квартиру в новостройке

Сейчас заключают договора по переуступке двух видов:

ДДУ – договор долевого участия. При его заключении покупатель квартиры становится инвестором. Он обязуется покрыть расходы на строительство его доли недвижимости, для чего проводится перерасчет.

При этом нужна вся сумма, поэтому переуступка квартиры новостройке в ипотеку часто происходит при заключении ДДУ. Такой договор должен быть зарегистрирован до подписания акта приемки-передачи. Так инвестор и будущий владелец избавляется от всех рисков, кроме инвестиционных.

С одной стороны, он солидно защищен законодательством, а с другой, если «что-то пойдет не так», он потеряет часть инвестированных средств.

Если вы заключаете так называемый Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). При этом продается право покупки (требования). Такой договор не проходит госрегистрацию.

Это дает поле для злоупотреблений со стороны нечестных застройщиков: например, дублированной продажи. С другой стороны, вам не понадобится сразу вся сумма: платежи можно вносить согласно основному договору.

Переуступка при покупке квартиры в новостройке по ПДКП – распространенный, но в определенной мере рискованный вариант.

Продажа недостроенного жилья по переуступке была выгодным бизнесом для продавцов, но сейчас его доходность снизилась. Для покупателей это по-прежнему отличная возможность сэкономить на приобретении квартиры. Только пользоваться этой возможностью нужно с умом, проверяя застройщика и продавца и купируя возможные риски.

Источник: http://inpress.ua/ru/press/45481-chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke

Переуступка прав

Переуступка квартиры в новостройке что это

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу.

В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова.

— При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон».

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое».

«Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова.

— Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова.

— Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»).

Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость».

«Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах.

Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов.

«Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья.

В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы.

Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Что такое переуступка квартиры в новостройке: риски и подводные камни

Переуступка квартиры в новостройке что это

› Недвижимость › Долевое строительство

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Что это такое

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца — цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

  • Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

  • Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Образец договора переуступки: скачать бланк

Грамотно составленный документ должен включать:

  1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
  2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
  3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
  4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор рекомендуется заверять в нотариате, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или риэлтору с большим опытом работы. После он регистрируется в Росреестре.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

  • Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
  • Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
  • Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

  • Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
  • Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

  • Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
  • Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
  • Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

  • Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам.

    Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.

  • Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
  • Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
  • Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
  • Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
  • После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
  • Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
  2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
  3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
  4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
  5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
  6. Заявление на переуступку.
  7. Оплаченная госпошлина.
  8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
  9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

  1. Застройщик не вызывает доверия.
  2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
  3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

  • Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
  • Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
  • Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
  • Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
  • Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
  • Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
  • Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем.

Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта.

В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика с чистовой или черновой отделкой, а также важные изменения в долевом строительстве в 2019 году.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий