Офис в жилом доме как бороться

Минчанин: соседнюю квартиру превратили в офис без отдельного входа — работники бегают курить каждые 5 минут, шумят по ночам и не убирают за собой

Офис в жилом доме как бороться

Что делать, если за стеной живет шумный сосед, более или менее понятно. А вот как поступить, когда за стеной располагается офис с десятком кропотливых работников, желающих исполнять свои обязанности даже после полуночи, разобраться не так просто. Нюансами «сожительства» с офисным помещением поделился минчанин под ником ShKeDa.

Живем на первом этаже, соседи — офис. Каким-то образом квартиру вывели из жилого фонда, не делая при этом отдельный вход.

Председатель товарищества утверждает, что были собраны подписи у жильцов, лично мы никаких подписей никогда не давали, хотя мы их ближайшие соседи.

Курить ходят каждые 5 минут (без преувеличений), постоянно стуча дверью, дверь в коридор вообще выломали, стóит нам ее починить (сами они это не делают), как на следующий день она снова сломана, и все звуки возле лифта тоже доносятся нам в квартиру.

Одни офисные работники лучше других: как-то человек 40 устроили забастовку, выламывали двери. Также постоянно шумели, орали, ходили только на каблуках. Мы написали заявление в товарищество, председатель нас уверил, что мы ничего не добьемся: они могут делать что хотят в рабочее время — у них нежилой фонд.

Теперь к нам заселились новые работники — трудятся с 8 утра до часа ночи. Мы слышим каждое их слово, все шаги на каблуках, все звонки по телефону и домофону.

На первое замечание в час ночи работники собрались и ушли, на следующие — просто не открыли дверь. Хозяйка квартиры молчит, ничего не делает и не снимает трубку.

Председатель у нас работает только один день в неделю и как-то с кем-то разбираться он не думает.

Куда можно написать жалобу на соседей, кроме товарищества? Есть ли какие-то статьи о режиме работы офиса в жилом доме, об уборке помещений (так как в коридоре уборку никто не делает, то зимой это совсем печально, а убирать за офисом постоянно нет сил). Как лучше поступить в данной ситуации?

* * *

Случай комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:

— Возможность перевода пригодных для проживания жилых помещений в нежилые появилась в нашем законодательстве в конце 2009 года с принятием указа президента Республики Беларусь от 25 сентября 2009 г. №479 «О переводе жилых помещений в нежилые».

Этим указом, а также действующим в настоящее время Жилищным кодексом предусмотрено, что в нежилые помещения могут быть переведены одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома.

До принятия указа №479 существовала возможность перевода жилых помещений в нежилые в случае признания таких помещений непригодными для проживания. Такая возможность есть и в настоящее время.

В этом же документе указывается, что «исполнительный комитет принимает решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, если доступ к жилому помещению невозможен без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома или такой доступ технически невозможно оборудовать». Проще говоря, если работники и посетители офиса будут ходить через подъезд, переводить квартиру в нежилой фонд нельзя — должен быть отдельный вход. Правда, это верно только для операций с недвижимостью, совершенных после принятия Указа, то есть после осени 2009 года.

До этого такой нормы не было, поэтому если квартира была выведена из жилого фонда раньше, то тогда на нее эти нормы не распространяются.

Сложно сказать, о каком опросе говорит председатель, — вывод квартиры не компетенция товарищества собственников и не тот вопрос, который решается только через ание жильцов.

Собственник сам принимает решение и в соответствии с установленными нормами осуществляет все шаги через исполком и другие инстанции.

Что касается графика работы офиса, то, боюсь, здесь ничего не поделаешь — собственник нежилого помещения определяет рабочее время: хотят люди работать с шести утра до трех часов ночи — будут. Относительно шума — надо смотреть, какой это шум: общие правила пользования жилыми помещениями распространяются и на другие помещения, которые находятся в доме.

Если шумят с 10 вечера до 7 утра, можно привлекать к административной ответственности. А если просто разговаривают и звонят по телефону — мы же не можем соседям запретить ночью разговаривать. То же самое касается и пользования подъездом (если квартира выведена до конца 2009 года), хотя «проходимость» офиса и выше, чем обычной квартиры, — говорит юрист.

По опыту успешной борьбы минчанина Сергея, можем посоветовать читателю под ником ShKeDa обратиться в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы выяснить статус квартиры и время перевода ее в нежилой фонд.

Источник: https://realt.onliner.by/2015/08/27/minchanin-19

Как законно переоборудовать квартиру в офис

Офис в жилом доме как бороться

Возможность построить отдельно стоящий офис, небольшое кафе или ателье, да еще в удобном районе, имеют очень немногие предприниматели: поскольку стоимость строительства высока и трудно найти подходящий земельный участок.

Поэтому они идут по другому пути: приобретают в нужном месте квартиру и «перекраивают» советское архитектурное наследие в современное комфортное помещение.

Конечно, перепланировка и реконструкция квартиры тоже связаны с финансовыми затратами, но гораздо более меньшими.

В рамках закона

По словам заместителя директора департамента государственного архитектурно-строительного контроля и ли цензирования по Карагандинской области Талгата Альменова, вопрос перепланировки остается одним из актуальных. Делают её для удобства и комфорта, а также для превращения квартир в офисы или предприятия.

Минусом в этой затее может являться лишь тот факт, что не все конструкции зданий могут выдержать наплыв людских фантазий, так как многие перепланировки нельзя производить только по своему усмотрению.

Некоторые из них могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, да к тому же не отвечать противопожарным требованиям.

При затрагивании несущих конструкций во время «перекраивания» жилплощади, нужен проект, утверждённый главным архитектором города или района, плюс к этому нужно получить в ГАСКе разрешение на проведение строительно-монтажных работ.

Если владелец квартиры решает поменять её статус и провести переустройство, превратив в офисное помещение, то делать это необходимо по установленному законом порядку.

Основным законодательным актом при переоборудовании (реконструкции) помещений является Постановление Правительства РК от 6 мая 2008 года №425 о «Правилах прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов».

Они определяют единый процедурный порядок для изменения существующих объектов, а также порядок оплаты за оформление и выдачу разрешительных документов.

— Согласование переоборудования помещения под офис или предприятие сферы обслуживания, конечно, процесс долгий, — поясняет Талгат Альменов. — Но, так как он является обязательным для всех видов недвижимости и собственности, то я могу только посоветовать запастись терпением и успешно пройти все этапы этого процесса.

Первым делом — в акимат

Если вопрос перепланировки встал «ребром», и назрела необходимость крушить несущие стены и превратить квартиру в офис, то первое, что потребуется сделать, — это получить разрешение городского акима на переоборудование квартиры. Также необходимо решить вопрос о выделении земельного участка, так как законодательством предусмотрено обязательное наличие отдельного входа.

Для этого на имя акима города подается заявление с точным указанием цели дальнейшего использования квартиры: в качестве офиса или предприятия сферы обслуживания (кафе, ресторана или ателье). Конкретизация здесь очень важна: одно дело, если в жилом доме будет офис, и другое — если кафе или ресторан.

При положительном решении градоначальник подписывает соответствующее постановление.

После подписания акимом постановления надо выполнить архитектурный проект будущей квартиры. Этим должен заниматься архитектор-конструктор, имеющий лицензию.

Затем с этим проектом необходимо наведаться в городской отдел архитектуры и градостроительства. При этом нужно захватить правоустанавливающие документы на жильё (договор приватизации, купли-продажи) и техпаспорт на квартиру.

Важный момент: нужно получить согласие соседей на проводимую перепланировку.

Потом требуется заключить договор со строительной организацией, имеющей лицензию и с проектировщиком, который будет проводить авторский надзор за ремонтными работами.

Затем отправиться в ГАСК, предварительно взяв с собой правоустанавливающие документы на квартиру (оригинал и копию), разрешение отдела архитектуры (оригинал и копию), проект предлагаемых изменений (оригинал и копию), нотариально засвидетельствованное согласие соседей на перепланировку, договоры со строительной организацией и архитектором.

Документы в ГАСКе обычно рассматривают в течение 5 рабочих дней. При положительном решении, после получения разрешения на строительно-монтажные работы, — для вас наконец загорается «зелёный свет».

Следующий пункт назначения после завершения перепланировки — ЦОН. Здесь надо будет заменить старый техпаспорт на новый.

Затем снова вернуться в отдел архитектуры, заполнить бланк приёмочной комиссии (в него нужно вписать новую площадь), подписать бланк в соответствующих госорганах, с проектировщиком и подрядной организацией, которая выполняла работы. После чего сдать его и другие необходимые документы в ЦОН.

Особенности перепланировки квартиры >>>

За самовольство — штраф

— Конечно, для того чтобы оформить всё (имеется ввиду перепланировка и переоборудование квартиры), требуется время, — объясняет Талгат Альменов. — Несмотря на развитие электронного правительства, сдавать все документы через интернет сейчас ещё пока невозможно.

Повезло в этом плане строительным организациям — они могут подать через электронное  правительство e-gov заявки на получение лицензий.

А для оформления перепланировки и переоборудования владельцам квартир нужно везде приходить лично и не лениться — ведь прохождение всех процедур, прежде всего, гарантирует безопасность для людей! Вот, к примеру, в Астане уже был случай, когда после реконструкции квартиры на 1 этаже обрушился потолок между первым и вторым этажом!

Кроме того, самовольная перепланировка влетит людям «в копеечку» — штраф за такое деяние составит от 5 до 10 МРП (8-16 тысяч тенге). Для того чтобы перепланировка была узаконена, первым делом в отделе архитектуры и градостроительства нужно получить акт ввода в эксплуатацию.

После этого нужно будет вызвать аттестованного эксперта, который проведёт техническое обследование перепланированного помещения и стены, которая была сломана. При этом все процедуры оплачиваются хозяином квартиры. Если эксперт решает, к примеру, что нужно укрепить стену, это делается так же за счёт владельца.

После этих процедур нужно обменять старый техпас- порт на новый, а также заполнить в отделе архитектуры бланк приёмочной комиссии.

Оформление земельного отвода

По закону для переделанного под офисы или предприятия сферы обслуживания жилья требуется наличие отдельного входа.

Переоборудование и реконструкция зачастую предполагают выход за границы существующей квартиры (пристрои, надстрои и так далее), поэтому потребуется дополнительный отвод земельного участка, а также выделение доли земли в кондоминиуме, для которого необходимо письменное согласие членов КСК и всех жильцов дома.

Для получения акта на право собственности на прилегаемый земельный участок (акт о земельном отводе) необходимо с письменным согласием членов кондоминиума и топосъемкой территории, прилегающей к квартире, обратиться в земельную комиссию при городском акимате.

После рассмотрения документов земельная комиссия выдает акт о земельном отводе, с обязательными условиями для согласования со всеми городскими службами инженерных коммуникаций, или мотивированно отказывает в этом.

Акт нужно сразу зарегистрировать в департаменте юстиции.

Дизайнерский подход в перепланировке квартиры >>>

Разработка проекта

Получив постановление городского акимата на выделение земли и акт на право собственности на земельный участок, можно приступать к воплощению своей мечты в реальность.

Теперь то, в каком доме жить и каком помещении работать, зависит от вас и выбранных вами проектировщиков и строителей. Для этого необходимо обратиться в организацию, имеющую лицензию на составление и разработку проектно-сметной документации.

При составлении договора не забудьте проверить наличие лицензии. Ответственность за это возлагается в первую очередь на вас — заказчика строительства.

Заместитель директора департамента ГАСК Талгат Альменов: «Советую запастись терпением»

Проектировщики после обследования помещения и несущих конструкций выдадут техническое заключение о возможности переоборудования квартиры, с соблюдением установленных государственных нормативно-технических требований (условий, ограничений), и выполнят проект реконструкции, приняв во внимание все ваши дизайнерские идеи, естественно, с учетом безопасности для всего дома.

Даже если при переоборудовании (реконструкции) квартиры вы не затрагиваете несущие стены, изменение функционального назначения помещения связано с дополнительной пожароопасностью (так как устанавливается новое электрооборудование и так далее) и влияет на комфорт проживающих в доме людей. Поэтому проект реконструкции обязательно согласовывается с надзорными органами (государственными органами пожарного контроля, санитарно-эпидемиологической службой).

Согласование проекта с Управлением дорожной полиции необходимо в случае устройства места для парковки автомобилей и нахождения офиса на оживленной улице города.

Разработанная проектной организацией техническая документация обязательно должна пройти согласование у главного архитектора города по месту нахождения объекта для дальнейшего получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Ведь при оборудовании отдельного входа изменяется фасад здания, который должен быть выполнен в едином архитектурном стиле.

Проект сопровождается нотариально засвидетельствованным письменным согласием соседей, если планируемое изменение помещения (части жилого дома) или перенос его границ затрагивает их интересы.

Наличие лицензий у проектировщиков и строителей при составлении договора проверяет как сам заказчик, так и специалисты архитектурно-строительного контроля при выдаче разрешения на строительно-монтажные работы.

В случае если проект не прошел согласования, ГАСК отказывает в выдаче такого разрешения, о чем письменно сообщает лицам, заинтересованным в изменении помещений, с обоснованием такого отказа и указанием нормативных правовых актов или нормативно-технических документов, на основании которых отказано.

Акт ввода в эксплуатацию

По окончании всех строительных работ составляется и утверждается акт ввода объекта в эксплуатацию. Для его получения в установленном законодательством РК порядке необходимо обратиться в городской акимат с заявлением о готовности объекта. Вывод помещения из жилого фонда также производится по решению акимата.

После получения акта ввода в эксплуатацию в Центре по недвижимости необходимо заказать новый технический паспорт переоборудованной квартиры. Техпаспорт и акт о земельном отводе согласно статье 118 ГК РК подлежат обязательной государственной регистрации в органах юстиции. Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры.

Введение обязательного порядка государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество служит препятствием для производства незаконных сделок. Следует также знать, что право собственности на квартиру и земельный участок у граждан возникает только после государственной регистрации, срок которой составляет всего 6 месяцев.

Перечень документов

1) Заявление по установленной форме согласно приложению 4 настоящего стандарта;

2) копию разрешения соответствующего местного исполнительного органа на проведение запрашиваемых изменений существующего объекта (отдельных частей объекта);

3) копии документов, удостоверяющих право собственности заявителя на изменяемое помещение (часть здания), с предоставлением подлинников для установления государственным органом, рассматривающим заявление подлинности документов, либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника (сособственников) помещений или частей здания на их изменение;

4) проект (эскиз) предполагаемых изменений, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием соответствующего уполномоченного органа архитектуры и градостроительства;

5) нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома) на изменения в случаях, если планируемая реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает их интересы. Это условие оговаривается в проекте его автором.

Перечень документов, необходимых для переоборудования квартиры в офис

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/helpful/view/id/40/

Незаконные офисы в многоквартирных домах и постоянные нарушения прав жильцов – как с этим бороться?

Офис в жилом доме как бороться

Такое явление, как офис в квартире, сегодня встречается довольно часто. Это весьма прибыльный бизнес, ежемесячно пополняющий «кубышку» владельца площади на приличную сумму. «Цена вопроса» окрыляет, а все препятствия на пути к благоденствию и процветанию просто игнорируются. Включая жильцов дома, для которых такое соседство становится подчас настоящей проблемой.

Можно ли избавиться от незаконного офиса в многоквартирном доме, и как это сделать?

статьи:

Почему жители многоквартирных домов против организации офисов в квартирах?

Причинами для недовольства жильцов при появлении офиса в их доме чаще всего являются:

  1. Постоянный шум (как с лестницы, так и из квартиры-«офиса»), нередко превышающий дневную норму в 40 дБ.
  2. Незнакомые люди, которые непрерывным потоком посещают офис через их подъезд. 
  3. Грязь и мусор, которые появляются к концу каждого дня на лестнице.
  4. Запах табака на лестничных площадках.
  5. Установка камер слежения по всему подъезду (для охраны офиса).
  6. Лифт, который всегда «занят».
  7. Случайные, «ошибочные» звонки в дверь.
  8. Раскодированный домофон. 
  9. Отсутствие свободных мест на собственной парковке возле дома (все свободные места заняты автомобилями клиентов офиса), «перебор» посторонних автомобилей перед домом, загазованность воздуха под окнами и пр.
  10. Риски для целостности самого здания при незаконной перепланировке квартиры под офис или при прорубании отдельного входа через стену/окно.

Имеет ли право собственник жилья сделать офис на своей площади или сдать свою квартиру под офис в жилом доме? Имеет. Но при условиях, определенных ЖК РФ.

  1. Проживать в квартире (ст.17 ЖК РФ) имеет право непосредственно собственник площади, его друзья или близкие, арендатор. 
  2. Работать в квартире, не переводя ее в нежилой фонд, разрешено при тех видах профессиональной или предпринимательской деятельности, которые не ущемляют законные интересы и права других граждан (в данном случае соседей), и не нарушают требований, что законом предъявляются к жилым помещениям. А также при условии, что человек, который пользуется квартирой, имеет на это право и может подтвердить его соответствующими документами (договор аренды, документ о праве собственности или дарении, и пр.), и его деятельность является законной. На заметку: письменное согласие членов семьи собственника также одно из условий.
  3. Адрес жилой квартиры может быть использован в качестве юридического адреса фирмы.

Обобщая: гражданин может сделать офис из своей квартиры, если у него (или у арендатора) есть право в ней находиться, если «кипучая деятельность» офиса не мешает соседям, не нарушает закона и прав людей. То есть, закон будет на стороне фрилансеров, репетиторов, бухгалтеров и людей творческих профессий. 

Не является законной деятельность в жилой квартире, предполагающая какое-либо производство, ясли, мини-гостиницы, прачечные, магазины, салоны красоты и пр. В этих случаях следует переоформлять недвижимость в разряд коммерческой, если это разрешено законом.

Запрещено законом и сдавать квартиру под офис юридическому лицу. Для начала придется сменить ее статус с жилого на нежилой. И это не так-то легко сделать, как кажется на первый взгляд.

  1. Члены семьи собственника против.
  2. Помещение не имеет отдельного входа (то есть, выход из офиса – прямо в подъезд), а также отсутствует возможность для создания такого входа. 
  3. Часть помещения остается жилой.
  4. Квартира обременена правом 3-х лиц, сдана в аренду, является банковским залогом и пр.  
  5. Помещения под «офисом» являются жилыми. 
  6. Помещение не отвечает требованиям закона. 
  7. Нет письменного согласия 2/3 всех соседей.
  8. Нет письменного одобрения муниципальных депутатов. 
  9. Нет письменного согласия жильцов на использование имущества, которым имеют право распоряжаться все жильцы дома.

То есть, недовольные соседи могут избавиться от незаконного офиса в своем доме, если появление офиса противоречит вышеописанным требованиям. 

На заметку: участок, на котором располагается дом (ст.36 ЖК РФ), все несущие конструкции, придомовая территория, лестницы, подвальные/цокольные этажи, технические и мансардные, и пр. – это общее имущество дома, которым имеют право распоряжаться все жильцы.

То есть, жильцы являются собственниками общего имущества дома со всеми вытекающими последствиями, и чтобы использовать что-либо «общее» в личных целях, нужно спросить разрешения у всех остальных. 

Львиная доля всех договоров аренды под офисы не отвечает действующему законодательству. И многие жители таких домов вынуждены терпеть неудобства, не зная, куда пожаловаться, и даже не зная, что их права нарушены.

  1. Государственная жилищная инспекция.
  2. Комитет Жилищно-Коммунального Хозяйства.
  3. Ведомство управления архитектуры и градостроительства (если, например, имеет место незаконно прорубленный вход в помещение или перепланировка жилого помещения под офис без разрешения соответствующих органов). 
  4. Прокуратура и Администрация города.
  5. Управляющая компания.
  6. Налоговая инспекция.

Как мы выяснили, в большинстве случаев, использование квартиры под офис не является законным.

Если помещение жилое, то и использоваться оно должно по назначению. Если появилось новое назначение – следует поменять статус помещения на «нежилое».

Что грозит организатору незаконного офиса в жилом доме?

  1. Незаконное использование жилого помещения под офис.
  2. За незаконную перепланировку квартиры, остающейся жилым помещением, под офис.
  3. За неуплату налогов и пр.
  1. Штраф за незаконное использование жилого помещения (ст.7.21 КоАП, ст.17 ЖК РФ) – 1000-1500 рублей для физического лица.
  2. Судебное разбирательство и решение суда – «вернуть все, как было!».
  3. При неисполнении решения суда – продажа недвижимости с публичных торгов. 

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/446-nezakonnye-ofisy-v-mnogokvartirnykh-domakh-i-postoyannye-narusheniya-prav-zhiltsov-kak-s-etim-borotsya.html

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Офис в жилом доме как бороться

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу.

В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами.

Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Рабочее место дома

Как обустроить рабочее место дома?

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

  • возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
  • нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
  • осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Зачем нужны agile-офисы?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя.

Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации.

С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества.

На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь.

Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инспекции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще.

В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично.

Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина.

Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли.

Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом.

Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают.

Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора.

Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса.

В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:

  • экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
  • совпадение юридического и фактического адреса;
  • сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
  • налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.

Риски такие:

  • не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
  • получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
  • ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора.

Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно.

Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан.

Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях.

Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как открыть мини-отель?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zaregistrirovat_ofis_v_kvartire/7033

Арендуем офис в жилом доме

Офис в жилом доме как бороться

Можно или нет фирме арендовать офис в обычной квартире? Как оказалось, законодательная норма по этому вопросу кардинально отличается от реального положения дел.

В соответствии с действующими в Украине законами легче использовать собственную квартиру под офис самому владельцу. Ст. 383 Гражданского кодекса сообщает, что собственник может использовать свою квартиру для проживания своей семьи и других лиц и запрещает размещение в квартире только промышленного производства.

Выходит, что запрета на организацию в жилой квартире офиса фактически нет. Во втором пункте этой же статьи прописано, что в квартире можно делать ремонт и другие изменения, если это не повлечет за собой нарушение прав других владельцев квартир в многоэтажке и не противоречит санитарным нормам и нормам безопасности.

То есть этим фактически разрешают переоборудовать свое жилье для других нужд.

По закону

В то же время законодательство четко прописывает правила аренды квартиры в жилом доме. Для того, чтобы в обычной сдаваемой в аренду квартире, сделать офис, необходимо обязательно вывести ее из жилого фонда. Делать это должен сам владелец, потому что у арендатора нет права распоряжаться имуществом.

Гражданский кодекс четко определяет, что юридическое лицо может брать в аренду жилые помещения только для проживания в них физических лиц. Кодекс же прописывает запрет реконструкции квартиры без согласия владельца.

Выходит, что снимать квартиру под офис незаконно и неправомерно. Но как все обстоит на самом деле? Ведь мы видим, что в старых многоэтажных домах, в которых не предполагалось отдавать нижние этажи для торговли и сферы услуг, очень часто заняты помещениями магазинов, парикмахерских, медицинских и косметологических кабинетов, а также всевозможными офисами.

На деле

На сегодняшний день ситуация с арендой квартир под офисы в Украине обстоит так, что предприниматели, желающие снимать обычную квартиру для ведения бизнеса просто ее снимают.

И никакого вывода недвижимого имущества из жилого фонда не происходит для этой цели. По цене, конечно, аренда квартиры обходится дешевле, чем аренда офисного помещения . В среднем на 20%, утверждают риэлторы.

Это одна из причин, по которой обычную квартиру продолжают снимать вместо предназначенной для бизнеса недвижимости.

Можно сказать, что на практике так делают часто и особых проверок бизнесменам не устраивают. Но стоит помнить, что для тихого мирного ведения дел в арендованной квартире жилого дома лучше выполнять ряд требований.

Во-первых, офис должен быть закрытого типа, чтобы к вам не стояли очереди на лестничной площадке и не ходили весь день клиенты.

Во-вторых, конечно же, деятельность должна быть тихой. Про запрет на организацию производства мы уже говорили выше. С этим, собственно, все понятно. Другие источники постоянного шума, который может помешать соседям, также не стоит размещать в вашем офисе. Иначе жалоб не избежать. Кроме того, есть нормы шума для жилых домов , соблюдение которых никто не отменял.

В-третьих, как хозяин, так и арендаторы, должны находиться в нормальных отношениях с соседями, которые не должны быть настроены против офисного помещения под боком. Помните, что именно соседи, в первую очередь, могут пожаловаться на незаконное размещение вашего бизнеса в жилом доме.

В-четвертых, гораздо лучше, чтобы официальный адрес фирмы фигурировал не по адресу съемной квартиры. Зарегистрируйте предприятие по адресу, к которому у специальных служб не будет претензий.

Если соблюсти ряд вышеперечисленных нехитрых требований, то, как показывает опыт многих бизнесменов, можно достаточно долго и спокойно заниматься делами в арендованной квартире.

Как себя вести с налоговой

Еще один нюанс, о котором стоит помнить, выбрав для аренды квартиру, — это официальное оформление расходов на аренду в документах.

Не стоит относить арендную плату за квартиру в валовые расходы, потому что это может привлечь внимание налоговой.

Налоговая инспекция может назначить проверку и обратиться в суд, который может признать сделку о неправомерной аренде квартиры под офис недействительной.

Когда решение суда вступит в силу, стороны должны будут вернуть друг другу затраты, что в свою очередь будет иметь налоговые последствия. Если все это время компания оформляла арендные расходы в валовые, то после признания сделки аренды квартиры недействительной и возврата владельцем недвижимости денег, компания автоматически будет обязана оплатить налог на прибыль вместе со штрафами.

Штрафы и выселение

Обратиться в суд для выселения из жилого дома вашего офиса могут жильцы, ЖЭК и налоговая. Согласно ст.

150 Кодекса Украины об административных нарушениях использование жилых помещений не по назначению чреваты предупреждением или штрафом для граждан от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 гривны) и предупреждением или штрафом для должностных лиц от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 до 119 гривен). Как видим, незначительные штрафы не могут отпугнуть желающих арендовать квартиру под офис. Соответственно вместе с предупреждением и штрафом назначат и выселение.

Как обустроить магазин или парикмахерскую

А что же с магазинами, стоматологическими кабинетами, аптеками и прочими заведениями, обязательно присутствующими в жилых домах обычных спальных районов? Все дело в том, что для такой сферы, как торговля, оказание косметологических и медицинских услуг важна именно близость к своим клиентам. Ведь не будете вы каждый раз специально ехать в центр города, чтобы купить аспирин или сделать маникюр? Подходящих помещений в спальных массивах не хватает, вот и идут в дело первые этажи высоток.

Однако не забывайте, что специфика этого бизнеса такова, что каждый день эти помещения будут принимать множество клиентов, а это означает хождение туда-сюда, хлопанье дверью. Ни каких соседей не устроит такое положение дел в подъезде.

Поэтому именно к таким видам бизнеса предъявляют особые требования — тут уже не отделаешься просто хорошими отношениями с соседями.

Для обустройства на первом этаже подобных кабинетов и торговых площадей обязательно нужно провести процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, сделать отдельный выход, а также привести помещение в состояние, отвечающее всем требованиям безопасности и санитарным нормам.

Тем, кто все-таки решил заняться организацией бизнеса на первом этаже, стоит помнить, что перевод в нежилой фонд недвижимости требует много времени, сил и денег. Придется пройти не одну инстанцию и получить целый ряд разрешительных документов, прежде чем заняться бизнесом.

Маленькая хитрость

Как видим, владельцу помещения легче распоряжаться своим имуществом для бизнес-целей. Чтобы не нарушать закон, все же рекомендуется купить квартиру , а не снимать.

Но есть и еще один достаточно привлекательный способ: один из соучредителей фирмы передает свою личную недвижимость в уставной фонд фирмы.

Таким образом выходит, что ею владеет физическое лицо, и компания не является арендатором. По закону все чисто.

В каждом конкретном случае выбора между арендой специального помещения и обычной жилой квартиры под офис нужно смотреть на все нюансы. В одних случаях вы сможете организовать закрытый офис без проблем, в других — нужно будет рассматривать помещения, которые выведены из жилого фонда, или все-таки рассмотреть предложения от бизнес-центров.

 Екатерина Колонович , журналист Domik.net
© domik.net, 2013
 Domik.net-недвижимость

Источник: https://stroyobzor.ua/news/82592.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий