Одноквартирный блокированный жилой дом это

Bзять и поделить? Если в дом два входа — это уже таунхаус?

Одноквартирный блокированный жилой дом это

И это — в разгар строительного сезона.

Представьте, что вы живёте один в индивидуальном жилом доме, где несколько комнат и большая кухня. Для одного человека, может быть, места чересчур много. В данной гипотетической ситуации у вас есть дочь, ютящаяся с мужем и маленьким ребёнком в съёмной квартире.

Вы решаете пригласить их к себе и готовы отдать им часть дома, при этом хотели бы сохранить за собой своё личное пространство. Для этого нужно блокировать доступ из одной половины дома в другую и проложить второй вход в здание, иными словами, сделать из одного большого дома два — но поменьше.

Такое строение называется блокированным жилым домом.

Блокированный жилой дом — жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории. (Жилищный кодекс РБ)

Такая система застройки широко распространена в Великобритании. Там несколько домов, соединённых между собой общей стеной или стенами, стоящих в линию, называются таунхаусами.

Вариант удобный, если размеры вашего дома позволяют заселить туда ещё одну семью. И затраты на перепланировку небольшие. Вернее, были небольшими до недавнего времени.

Новые стандарты

С 1 апреля 2014 года в силу вступил Стандарт Республики Беларусь 2331-2014 «Здания и сооружения. Классификация. Основные положения», которым блокированные жилые дома отнесены к высокому, четвёртому, классу сложности. По сути, приравнены к многоквартирным домам.

Многоквартирный жилой дом — жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.

Выяснилось, что если раньше застройщик мог самостоятельно реконструировать блокированные и одноквартирные жилые дома высотой до двух этажей (п.12 Главы 3 Положения о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов), то теперь продолжать строительство запрещено до заключения государственной экспертизы проектно-сметной документации.

— Пожилой женщине, собирающейся реконструировать свой индивидуальный дом, и застройщику многоэтажки теперь нужно готовить одинаковый пакет документов, — резюмирует проектировщик из белорусской столицы Ольга ВЕЧЕР.

— Проектировщики отказываются подавать их на экспертизу, так как для этого теперь надо выполнять проект в гораздо большем объёме и соответственно по большей стоимости, которую мы не готовы платить.

Главное, мы больше не имеем права реконструировать (строить) дома своими силами — только по договору подряда с аттестованной организацией, с привлечением Госстройнадзора.

Экспертиза

За комментарием «АиФ» обратился к Марине ПИВОВАРЧИК, заместителю начальника управления — начальнику отдела архитектуры и градостроительства управления архитектуры и строительства администрации Заводского района.

— Сегодня на территории одного только Заводского района Минска находятся более 50% возведённых и реконструированных блокированных жилых домов. До настоящего времени установившаяся практика относила индивидуальные жилые дома высотой до 2 этажей к 3-му уровню ответственности.

Отнесение объекта к конкретному уровню ответственности определялось проектировщиком по согласованию с заказчиком.

Данное обстоятельство не требовало прохождения экспертизы проектной документации, а строительство осуществлялось за счёт собственных средств застройщика без привлечения подрядной организации.

В настоящее время при отнесении всех блокированных жилых домов к 4-му классу сложности для застройщика возникает ряд проблем.

А именно: необходимость прохождения экспертизы проектной документации, что требует более длительного периода времени; разработка документации в полном объёме начиная с технического заключения по надёжности несущих конструкций при реконструкции зданий, что влечёт увеличение сроков проектирования и стоимости проектной документации.

По словам эксперта, небольшие проектные организации и ИП, оказывающие услуги в данной отрасли, отказываются от разработки документации на реконструкцию и возведение блокированных жилых домов. Застройщики вынуждены обращаться в  проектные институты, где стоимость разработки проектной документации  гораздо выше. Это вызывает недовольство населения и поток жалоб.

Кроме того, к блокированным жилым домам относятся и переоборудованные в двухквартирные одноэтажные одноквартирные дома, где проектом реконструкции будут, к примеру, предусмотрены закладка дверного проёма, оборудование кухни и строительство входного тамбура либо реконструкция одной из квартир в блокированном жилом доме в части строительства одноэтажной пристройки с оборудованием санузла. А таких примеров немало. При минимальных материальных и временных затратах на строительство требования к разработке и прохождению экспертизы документации таких блокированных жилых домов стандартны. Следствием будет увеличение количества самовольно возведённых пристроек и переоборудований, отследить которые порой очень сложно.

Безопасность

С какой целью были реализованы нововведения? «АиФ» сделал официальный запрос в Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь. Ответ содержит следующее объяснение:

«В соответствии с СТБ 2331-2014 блокированные жилые дома отнесены к зданиям четвертого класса сложности (К-4) исходя из обеспечения требований безопасности проживающих в них людей, окружающего населения от чрезвычайных ситуаций мирного времени (пожар, взрыв газа, обрушение несущих конструкций, авария и др.)».

В качестве пояснения было указано: «Как показывает жизненный опыт, блокированные жилые дома строятся для членов разных семей, а в силу каких-либо обстоятельств (продажа имущества, смерть домовладельца и др.) в них зачастую проживают не родственники, а чужие люди, люди разной социальной принадлежности».

Специалисты Мин-стройархитектуры подчеркнули, что министерство «постоянно проводит анализ практики применения действующих технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства…»

Согласно последним данным министерством подготовлено изменение в СТБ 2331-2014 в части отнесения блокированных жилых домов к зданиям пятого класса сложности (К-5), которое в установленном законодательством порядке проходит процедуру согласования с органами государственного управления. Для примера: к пятому классу сложности относятся одноквартирные жилые дома высотой до семи метров. Следовательно, процедура строительства и реконструкции всё-таки упростится?

— Блокированный дом может включать в себя две квартиры, а может — и семь квартир, — говорит «АиФ» Виталий ШЕВЧЕНКО, руководитель проектной организации. — Вариантов много, и в отдельных случаях, действительно, существует потребность в более строгом контроле процедуры реконструкции или строительства.

У нас же вне зависимости от сложности строения все блокированные жилые дома скопом отнесли к высокому, четвёртому, классу сложности. Здесь нужен разумный подход. Например, в Литве двухквартирный дом можно проектировать с пониженным уровнем ответственности до определённой площади.

Если площадь больше, речь идёт уже о более высоком уровне ответственности.

Максим СЕРГЕЕНКО

Источник: http://www.aif.by/social/dom/bzyat_i_podelit_esli_v_dom_dva_vhoda___eto_uzhe_taunhaus_

Жилой дом блокированной застройки

Одноквартирный блокированный жилой дом это

Данный дома построен в 1970 году и введен в эксплуатацию 1970 г. 13 серии ИП обсулживается управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Лефортово».Многие видели такой тип застройки, а некоторые люди живут в этих домах, но не сталкивались с термином – блокированная застройка.

Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому.Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета.Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю.

Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России.Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.

Блокированные дома жилые дома блокированной застройки

Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки.

Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен.

К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах: Многие считают жилой дом блокированной застройки и многоквартирный дом одним и тем же. Эти виды жилья очень похожи, но в них есть некоторые отличия. Но главное отличие заключается в размещении выхода из квартиры и места в которое человек попадает, после того как переступил порог квартиры.

В совмещенном доме, так же как и в многоквартирном большое количество квартир (блоков). В многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры люди, попадают вместо общественного использования (парадная), и только после этого они попадают на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома.

В то время как в совмещенных домах, каждая квартира (блок) имеет свой выход на собственный участок.

Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности.

Также на этом участке может стоять собственный гараж.

Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр.

Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности.

Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет.

Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома.

Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами.

Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.

Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома.

Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки.

Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей.

Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против.

При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.

Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство.

В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках.

Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо: Хотя земельный кодекс, градостроительный кодекс и ряд других документов в какой-то степени регулируют правовое поле для управления такой застройкой, но для решения вопросов лучше обращаться к жилищным специалистам или юристам, знающим законодательную базу для регулировки данного вида жилья.

Можно ли строить блокированные дома на дачных участках?

Одноквартирный блокированный жилой дом это

В последнее время сложилась непростая ситуация с регистрацией самостоятельных жилых домов в составе блокированной застройки. Остро стоит вопрос и на территориях новой Москвы.

При попытке подать на регистрацию такого дома технический план жилого здания (отдельного блока) Росреестр отвечает приостановками с требованиями предоставить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию всей застройки или даже указывает на признаки многоквартирности такого дома.

Попробуем разобраться и начнем с предпосылок.

Некоторое время назад собственники приобрели небольшие земельные участки под дачное строительство с подрядом на строительство жилого дома.

После чего на этих участках была создана блокированная застройка домами жилыми одноквартирными — застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок, если говорить терминами СП 55.13330.2016 “Дома жилые одноквартирные”.

Это таунхаусы, дуплексы или целые линии пристроенных друг к другу жилых домов, каждый из которых располагается на самостоятельном земельном участке и независим от другого в части систем жизнеобеспечения и коммуникаций.

Вместе с тем, действующая редакция Градостроительного кодекса (статья 49) различает:

  • жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства);
  • садовые дома;
  • жилые дома блокированной застройки.

Под жилыми домами блокированной застройки при этом понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Однако, по современной правоприменительной практике, исходя из отличающегося определения из 540-го Приказа, сейчас сложилась странная ситуация, когда под словосочетанием “жилой дом блокированной застройки” при кадастровом учете и регистрации понимают каждый отдельный дом (блок), а во всех остальных случаях все большое строение целиком.

Вернемся к нашим героям и попытаемся понять можно ли было строить блокированные жилые дома на их дачных участках. Для этого требуется ответить на следующие вопросы:

  • Удовлетворяет ли дом блокированной застройки требованиям, предъявляемым для дома, который разрешено строить на дачном участке?
  • Можно ли разместить дом вплотную к границе дачного участка в контексте соблюдения норм для размещения объектов капитального строительства?
  • Предусмотрено ли законодательством особые требования к процедуре согласования строительства жилого дома, если он строится блоками?

Для ответа на первый вопрос обратимся к Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Приказа МЭР №540).

На участке с видом разрешенного использования “Ведение дачного хозяйства” разрешается строить жилой дом со следующим минимальным набором характеристик:

  • не предназначен для раздела на квартиры;
  • пригоден для отдыха;
  • пригоден для проживания;
  • высотой не выше трех надземных этажей.

На участке с видом разрешенного использования “Блокированная жилая застройка” разрешается строить жилой дом со более расширенным минимальным набором характеристик:

  • не предназначен для раздела на квартиры;
  • имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними жилыми домами (блоками);
  • количество этажей не более чем три;
  • общее количество совмещенных домов не более десяти;
  • предназначен для проживания одной семьи;
  • расположен на отдельном земельном участке;
  • имеет выход на территорию общего пользования.

Из этого можно сделать вывод, что дом, описанный в первом случае, не подходит под второй, так как для блокированной застройки больше требований. А вот дом, описанный во втором случае, подходит и под первые требования, так как они более простые.

Другими словами, исходя из этих требований, нет ограничения возможности блокированного строительства на дачном участке.

Таким образом, дом блокированной застройки удовлетворяет требованиям, предъявляемым для дома, который разрешено строить на дачном участке.

Отступы от границ земельного участка регламентируются либо сводами правил, либо утвержденными правилами землепользования и застройки. Пункт 6.5 СНиП 30-02-97* “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения” допускает группировать и блокировать жилые дома и, соответственно, не требует в таком случае соблюдать противопожарные отступы.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gkn77ru/mojno-li-stroit-blokirovannye-doma-na-dachnyh-uchastkah-5bdb1f37a0961500ac223c5e

Положение о реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории

Одноквартирный блокированный жилой дом это

О реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории

УТВЕРЖДЕНО Постановление Совета Министров Республики Беларусь

31.12.2006 N 1805

Глава 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Настоящее Положение устанавливает порядок осуществления реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и квартир в их составе, нежилых построек на придомовой территории, выполняемых по инициативе застройщика. 2.

Для целей настоящего Положения используются следующие термины и их определения: задание на проектирование — перечень и содержание основных данных и требований по разработке проектной документации в соответствии с техническими нормативными правовыми актами; застройщик — физическое или юридическое лицо (собственник, наниматель одноквартирного, блокированного жилого дома (квартиры в его составе) или уполномоченное им лицо, по инициативе которого осуществляется реконструкция этого дома и (или) нежилых построек на придомовой территории; нежилые постройки на придомовой территории — строения и сооружения при одноквартирном, блокированном жилом доме, пространственно отделенные от объема этого дома и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих; реконструкция одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади жилого дома и нежилых построек) и функционального назначения этих домов и построек в целях улучшения условий проживания;

эскизное решение — этап, включаемый в проектную документацию, состав и содержание которого определяются техническими нормативными правовыми актами.

Глава 2
ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ

3. Для проведения реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов (далее — жилые дома) и нежилых построек на придомовой территории (далее — нежилые постройки) застройщик подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление о разрешении реконструкции жилого дома и нежилых построек (далее — заявление).

Местный исполнительный и распорядительный орган в месячный срок со дня подачи заявления письменно информирует заявителя о результатах рассмотрения. 4.

Перечень документов и (или) сведений, прилагаемых к заявлению, бланк которого выдается местным исполнительным и распорядительным органом, и срок принятия решения о разрешении на реконструкцию одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории указаны в пункте 110 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. N 152 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 44, 1/7344; 2007 г., N 222, 1/8854). 5. Исключен. — Постановление Совмина от 17.12.2007 N 1747). 6. Копии документов, удостоверяющих право собственности инициатора на помещение, технического паспорта на это помещение, документа, удостоверяющего право на земельный участок, отведенный для строительства и обслуживания жилого дома (далее — земельный участок), земельно-кадастрового плана запрашиваются в установленном порядке местным исполнительным и распорядительным органом, а также могут быть предоставлены застройщиком самостоятельно. 7. Сбор исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 13 сентября 2005 г. N 432 «О некоторых мерах по совершенствованию организации работы с гражданами в государственных органах, иных государственных организациях» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., N 143, 1/6789). 8. На основании представленных застройщиком документов местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о разрешении на реконструкцию жилого дома и нежилых построек (далее — разрешение местного исполнительного и распорядительного органа) или направляет застройщику мотивированный отказ. 9. На основании разрешения местного исполнительного и распорядительного органа застройщик осуществляет: 9.1. разработку и согласование в установленном порядке проекта, а также при необходимости проведение его государственной вневедомственной экспертизы; 9.2. вынос осей объектов реконструкции в натуру (при необходимости выполнения таких работ); 9.3. получение положительного заключения либо согласования: территориального органа архитектуры и градостроительства в соответствии с его компетенцией по проекту реконструкции; государственной вневедомственной экспертизы по проекту инженерного оборудования (при подключении помещений жилого дома и нежилых построек к местным централизованным инженерным сетям и устройстве локальных инженерных систем); государственной вневедомственной экспертизы по проекту на реконструкцию (для жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров); 9.4. разрешения Министерства культуры, если здание внесено в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь; 9.5. открытие финансирования. 10. Разрешительным документом на выполнение работ по инженерному оборудованию жилого дома и нежилых построек является письменное разрешение местного исполнительного и распорядительного органа. На основании этого разрешения застройщик осуществляет: разработку, согласование и государственную вневедомственную экспертизу проекта; заключение договора подряда с исполнителем работ; передачу построенных инженерных сетей на техническое обслуживание или на баланс соответствующим эксплуатационным организациям.

11. Отказ местного исполнительного и распорядительного органа в выдаче разрешения на реконструкцию одноквартирных, блокированных жилых домов и квартир в их составе, нежилых построек на придомовой территории может быть обжалован в установленном порядке.

Глава 3
СОСТАВ, ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ, СОГЛАСОВАНИЯ И ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТОВ РЕКОНСТРУКЦИИ

12.

Проект реконструкции жилого дома и нежилых построек (далее — проект реконструкции), за исключением жилых домов и нежилых построек III уровня ответственности, разрабатывается по заказу и за счет средств застройщика по договорам с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие специальные разрешения (лицензии).

Состав этого проекта регламентируется техническими нормативными правовыми актами. 13. Основанием для размещения заказа на разработку проекта реконструкции является решение местного исполнительного и распорядительного органа, а также комплект исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций. 14.

Согласование проекта реконструкции осуществляется территориальным органом архитектуры и градостроительства по представлению застройщика. 15. Государственная вневедомственная экспертиза проекта реконструкции осуществляется по представлению и за счет застройщика. 16.

Проект инженерного оборудования жилых домов и нежилых построек подлежит согласованию с территориальным органом архитектуры и градостроительства, соответствующими эксплуатационными организациями, территориальным центром гигиены и эпидемиологии (при устройстве локальных канализационных систем) и государственной вневедомственной экспертизе в установленном порядке по представлению застройщика.

Состав этого проекта регламентируется техническими нормативными правовыми актами.

Глава 4
ПОРЯДОК ПРОИЗВОДСТВА И ПРИЕМКИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ РАБОТ ПО РЕКОНСТРУКЦИИ

17. Реконструкция жилых домов высотой до двух этажей (до 10 метров) и нежилых построек, за исключением лицензируемых видов строительно-монтажных работ и работ по их инженерному оборудованию, может осуществляться силами самого застройщика на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении реконструкции. 18.

Реконструкция жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров), а также производство строительно-монтажных работ по их инженерному оборудованию осуществляются по договорам подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие специальные разрешения (лицензии). 19.

До начала производства строительно-монтажных работ подрядным способом в жилых домах высотой более двух этажей (более 10 метров), за исключением работ по инженерному оборудованию, производитель работ обязан в установленном порядке получить разрешение органов государственного строительного надзора на проведение работ в таких домах, а также разрешение на проведение раскопок, если проектом предусмотрена разработка грунта независимо от способа производства строительных работ. 20. Разрешение на проведение раскопок оформляется соответствующим структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа или уполномоченным им лицом в установленном порядке и выдается производителям работ. 21. Законченные реконструкцией жилые дома и нежилые постройки, а также выделенные согласованным проектом этапы реконструкции подлежат обязательной приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой местным исполнительным и распорядительным органом по ходатайству застройщика. Порядок приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого дома и нежилых построек определяется законодательством. 22. До начала работы приемочной комиссии застройщик обязан представить в местный исполнительный и распорядительный орган исполнительную документацию: решение местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении реконструкции; согласованный проект; акт выноса осей объекта реконструкции в натуру; ведомость технических характеристик жилого дома, составленную по заявлению застройщика организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик недвижимого имущества; документ, удостоверяющий сдачу застройщиком исполнительной топогеодезической съемки объекта реконструкции местному территориальному органу архитектуры и градостроительства или принятие заказа на выполнение таких работ; документ, подтверждающий факт закрытия ордера на проведение раскопок, выдаваемый соответствующим структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа или уполномоченным им лицом, если при реконструкции выполнялась разработка грунта.

23. Составление технического паспорта на жилой дом и государственная регистрация изменения или создания в результате реконструкции недвижимого имущества осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Глава 5
САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ

24. Самовольная реконструкция жилых домов и нежилых построек запрещена. Застройщик, осуществивший самовольную реконструкцию жилого дома и нежилых построек, несет ответственность в соответствии с законодательными актами. 25.

В случае выявления самовольной реконструкции жилого дома и нежилых построек решение о принятии их в эксплуатацию и регистрации в установленном порядке либо о приведении в прежнее до реконструкции состояние принимается местным исполнительным и распорядительным органом.

Приведение жилого дома и нежилых построек в прежнее до реконструкции состояние выполняется застройщиком, осуществившим самовольную реконструкцию, лично или за его счет.

Источник: http://a-h.by/s153/archives/POLOzhENIE_o_rekonstrukcii_odnokvartirnyh,_blokirovannyh_Zhilyh_domov_i_neZhilyh_postroek_na_pridomovoj_territorii_.html

Квартира — вид жилого помещения

Одноквартирный блокированный жилой дом это

Знаем ли мы, что такое квартира? Совпадают ли наши обыденные представления о ней с тем, что под этим видом недвижимого имущества понимает законодательство?

Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества, утвержденная по-становлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 № 33(с изменениями и дополнениями).

В случае с квартирами существенной разницы между нашими «обычными» представлениями о ней и тем, как данный вид жилья определяет законодатель, нет. Однако квартиру, как и большинство других объектов недвижимости, можно рассматривать по крайней мере в двух аспектах:

  • Квартира как жилище — с точки зрения ее непосредственного использования по прямому назначению. В даннойситуации квартира рассматривается как некий физический объект, как объект строительства, состоящийиз комнат, кухни, санузла и др.

    ;

  • Квартира рассматривается как объект недвижимого имущества, а точнее, его определенный вид —с формальной, юридической точки зрения.

     В этой ситуации квартира рассматривается как изолированное помещение, которое должно быть оформлено должным образом и может использоваться как предмет при совершении сделок, как средство обеспечения обязательства для получения кредита в банке и т. д.

Квартира с технической точки зрения

Для того чтобы некое помещение можно было признать квартирой, необходимо наличие:

  • одной или нескольких жилых комнат;
  • кухни и других подсобных помещений;
  • входа в помещение, организованного с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.

Конечно, если, к примеру, вы строите квартиру в многоквартирном жилом доме по договору долевого строительства, то вам, в принципе, и нет необходимости знать, что является квартирой, а что нет — все уже решено до вас.

 Однако есливы самостоятельно организуете строительство, скажем, двухквартирного жилого дома или хотите произвести раздел либо перепланировку уже имеющейся у вас квартиры, то вам, для того, чтобы оценить возможность совершения соответствующих действий, следует знать технические признаки квартиры.

Итак, квартира должна состоять из одной или нескольких жилых комнат

Жилая комната — отдельное отапливаемое помещение для проживания в квартире (одноквартирном жилом доме), имеющее естественное освещение и предназначенное для сна, отдыха, досуга, приема пищи.

К жилым комнатам не относятся санитарные узлы, кухни, прихожие, гардеробные и т. п., а также производственные помещения для индивидуальной трудовой деятельности или надомного труда, если выполняемые в этих помещениях процессы не могут быть совмещены с функциями жилых комнат.

Комнаты в квартире, используемые, например, в качестве библиотеки, кабинета, в иных целях, но подходящие под определение жилой комнаты (имеющие отопление, естественное освещение и пр.), также считаются жилыми.

Строительными нормами и правилами СНБ 3.02.04-03 «Жилые здания» предусмотрены требования по освещенности, размерам и некоторым иным характеристикам квартир и жилых комнат в квартире.

Например, минимальный размер жилой комнаты в однокомнатных квартирах (для одиноких граждан) и жилойкомнаты (общей) в двухкомнатных квартирах (для семей из двух человек) должен быть не менее 14 м2. В качествежилой комнаты не может быть признано помещение, в котором не обеспечена соответствующая инсоляция (освещенность). Также в жилом помещении должно быть предусмотрено отопление.

В квартире обязательно должна быть кухня, а также некоторые иные подсобные помещения. Размер кухни всегда был камнем преткновения для наших граждан. Часто кухни бывают настолько маленькой площади, что разместиться в нихнескольким людям весьма проблематично. Можно отметить, что согласно СНБ 3.02.04-03 минимальный размеркухни — 9 м2.

Кстати, площадь кухни допускается уменьшать до 5 м2 при условии наличия в квартире отдельного помещения столовой. В однокомнатных квартирах для одиноких граждан допускается устройство кухонь с наименьшей площадью5 м2 или кухонь-ниш глубиной не менее 0,6.м и шириной не менее 2,5 м, оборудованных электроплитамии вентиляцией с механическим побуждением.

Обратите внимание, что требование об обязательном наличии кухни является серьезным препятствием для раздела одной квартиры на две и более (см. статью «Почему нельзя разделить квартиру в многоквартирном жилом доме»).

Кроме кухни и жилых комнат в квартире обязательно наличие некоторых подсобных помещений:

  • прихожей;
  • санитарного узла;
  • кладовой или встроенного шкафа.

Квартира должна иметь отдельный вход, организованный с придомовой территории или из вспомогательныхпомещений жилого дома.

Квартира как объект недвижимости

Выше шла речь о некоторых технических требованиях к квартире, то есть о том, каким должно быть помещение (помещения) для того, чтобы признаваться жилым и считаться квартирой.

Однако квартира, кроме того, что является местом, где мы живем, также еще представляет собой объект недвижимости. И в этом смысле она обладает рядом специфических признаков:

  • квартира должна являться изолированным помещением;
  • квартира и права на нее должны быть оформлены в соответствии с тре- бованиями законодательства.

Изолированное помещение — это внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), которая:

  • отделена от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками;
  • имеет самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.

    ) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута (то естьв данном случае — права прохода через чужое помещение);

  • описана (назначение, местонахождение внутри строения и площадь) в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — Регистр недвижимости).

Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридор, прихожая и т. п.).

Из указанного определения можно сделать ряд важных выводов, касающихся вашей квартиры как объекта недвижимости:
* Статья 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133–3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) (далее Закон о регистрации).

  • Как это ни парадоксально звучит, но ваша квартира — это всего лишь пространство, «воздух» между стенами.То есть, строго юридически, в состав вашей квартиры не входят стены, а лишь пространство от пола до потолка иот стены до стены.
  • Подобный подход связан с тем, что стены в своей совокупности составляют весь жилой дом, и если бы стены являлись вашей собственностью, тогда возникли бы вопросы по поводу управления общим имуществом: чьей является стена, разделяющая две квартиры, или чьим является ваш пол и соответственно потолок нижележащей квартиры, или стены со стороны лестничных маршей и далее в этом же духе. Кроме того, возникли бы чисто формальные вопросы, связанные с тем, что и каким объектом недвижимости является: если в состав квартиры входят все стены, то что тогда входит в понятие «жилой дом» и как определить его состав. На сегодняшний жедень все вопросы, связанные с правами на дом в целом, на такие объекты в доме, как лестницы, подвалы, лифты, стены между соседними квартирами и иное имущество, решаются в рамках совместного домовладения(см. следующий раздел);
  • Квартира, а точнее, все помещения в ней должны быть отделены стенами от других помещений. В случаес квартирами проблем по поводу наличия стен, как правило, не возникает. — Квартира, как уже говорилось выше, должна иметь вход, который может быть организован различными способами. — Ваша квартира будет являться недвижимостью только в том случае, если она зарегистрирована в качествеобъекта недвижимого имущества в Регистре недвижимости. В противном случае, с юридической точки зрения, квартира рассматривается лишь как стройматериалы.

Сколько квартир в многоквартирном жилом доме?

Если вы задумали перепланировку, то очень большое значение имеет то, в доме какого типа находится квартира.Дело в том, что все указанные нами несколько выше признаки квартиры вполне могут быть обнаружены как у квартирыв привычной многоэтажке, так и у квартиры в небольшом частном доме.

Но порядок перепланировки квартир в многоквартирных жилых домах существенно отличается от перепланировкиодноквартирных, блокированных жилых домов (или квартир в таких домах). И именно для того, чтобы правильно выбрать необходимый порядок перепланировки, нужно знать, находится ваша квартира в многоквартирном илив одноквартирном, блокированном жилом доме.

Многоквартирный жилой дом

Что является многоквартирным жилым домом определено в законодательстве — жилой дом, состоящий из двухи более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома (см. схему 1). То естьмногоквартирный жилой дом — это не обязательно привычная для нас «многоэтажка», где имеется несколько десятков, а то и сотен квартир.

В многоквартирном жилом доме может быть и две квартиры — главное, чтобы вход в них был организованне раздельно с улицы, а из общего подсобного помещения.

 То есть если у нас имеется небольшой частный дом,в котором находятся один подъезд (один вход с улицы) и две квартиры, то в отношении перепланировок жилых помещений этого дома следует применять правила, касающиеся перепланировок в многоквартирных жилых домах.

А вот если вход в квартиры организован из разных подъездов с улицы или в доме имеется вообще одна квартира, то применяются другие правила — о реконструкции в одноквартирных и блокированных жилых домах.

Схема I

Одноквартирные и блокированные жилые дома

Допустим, вы проживаете в небольшом доме и вход в вашу квартиру организован непосредственно с улицы. Скорее всего, ваш дом является одноквартирным или блокированным. А это означает, что перепланировка, а точнее,реконструкция вашего жилого помещения будет осуществляться по иным правилам, нежели в случае с квартиройв многоквартирном жилом доме.

Разберемся в специфике одноквартирных и блокированных жилых домов (см. схему 2).

Блокированный жилой дом — жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории.

В одноквартирном жилом доме есть только одна квартира, вход в которую организован с придомовой территории. Следует иметь в виду, что разница между многоквартирным и блокированным жилым домом заключается прежде всего не в количестве квартир, а в том, как организован вход в эти квартиры.

Считается, что если в каждую квартиру вход организован из общих помещений дома, то связь и зависимость между различными сособственниками в доме очень тесная, вариантов для перепланировки существует не так уж и много.

А если вход организован непосредственно с улицы, то эта квартира существует более или менее автономно, то есть вариантов для реконструкций, надстроек, пристроек гораздо больше, возможности по изменению жилого дома могут быть сопоставимы со строительством нового объекта, а значит, и порядок реализации перепланировки имеет больше стадий.

Казалось бы, что, наоборот, должно быть меньше препон для перепланировки, так как она не сильно затрагивает соседей, однако в данном случае субъект может перестроить все здание, то есть имеет место полноценный строительный процесс, именно поэтому осуществить указанную перепланировку с юридической точки зрения сложнее.

Схема 2

Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир)  «Перепланировка: советы юриста»Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.

Источник: https://dolbo.by/poleznoe/o-terminakh/225-kvartira-vid-zhilogo-pomeshcheniya.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий