Новостройка это сколько лет дому

Дом считается новостройкой сколько лет

Новостройка это сколько лет дому

16.05.2018

В настоящее время всё больше людей стремятся купить квартиру именно в новостройке. Но не все люди точно понимают, какой дом можно считать указанным видом жилья, и стоит ли покупать стены в не столь презентабельном доме? Также многие специалисты на рынке недвижимости сталкиваются с проблемой – можно ли отнести к новостройке тот или иной объект недвижимости.

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье

Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из юридического статуса. К первичному рынку можно отнести все квартиры, реализация которых ведется непосредственно компанией-застройщиком. В данном случае неважно, заключается ли при этом договор купли-продажи или ДДУ.

Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки.

С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь.

Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Читать еще —>  Сколько можно без прописки штраф

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку без проблем

  1. Выбор компании-застройщика из числа аккредитованных данным банком.
  2. Бронирование квартиры у застройщика.

    В соответствующем договоре должны быть указаны все условия совершаемой сделки (характеристики квартиры, срок, первоначальный взнос и т.д.).

  3. Подача заявления в банк с приложением всех необходимых документов.

  4. Подписание ипотечного договора.
  5. Оценка недвижимости.
  6. Заключение договора страхования.
  7. Регистрация ипотечного договора.

Какое жилье подходит под ипотеку

  • нахождение квартиры в собственности не может быть меньше 3-х лет, иначе продавцу придется заплатить при продаже 13% от суммы продажи;
  • санитарно-техническое состояние должно соответствовать нормам;
  • жилье должно быть обеспечено отоплением;
  • наличие горячей и холодной воды;
  • перепланировка должна быть зарегистрирована в БТИ.

Новостройка или вторичное жилье

Сначала давайте определимся, какие дома относятся к новостройкам, а какие – нет. Новостройками принято считать как еще строящиеся дома, так и те, что были сданы в пользование менее 10 лет назад.

Если же дом стоит уже больше 10 лет и в нем длительное время жили люди, то его относят к вторичному жилью.

И новостройки Новосибирска, и квартиры со своей историей имеют как плюсы, так и минусы, говорят риэлторы компании www.sastroy.com.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям.

При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах.

Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Читать еще —>  Договор купли продажи квартиры с авансом

Анализируя Ваш вопрос, наткнулась на относительно свежее Письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12238-ЕС/07, которым разъяснено, что под приобретением жилого помещения на первичном рынке жилья понимается приобретение физическим лицом у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.):

Сколько простоит ваш дом

Приобретая в собственность квартиру, покупатели уверены, что совершают выгодную инвестицию. Вторичное жилье можно будет, в случае надобности, заново продать, обменять с доплатой на новостройку, завещать потомкам.

Но проходят годы, здания ветшают и «квадратные метры» падают в цене, а городские власти не спешат признавать строение ветхим для того, чтобы бесплатно обменять его на новое.

Сколько лет жизни отпущено российским домам разных категорий?

Дом считается новостройкой сколько лет Ссылка на основную публикацию

Источник: https://uristy74.ru/kredity-i-dolgi/dom-schitaetsya-novostrojkoj-skolko-let

Новостройки Минска

Новостройка это сколько лет дому

Рынок новостроек в Минске сегодня настолько разнообразный, что подобрать квартиру можно даже самому изыскательному инвестору.

Ведь требования к жилищным условиям у студента, семьи с ребенком или, например, у многодетной семьи будут разными.

Ключевую роль, при выборе жилого комплекса, играет его локация и стоимость квадратного метра. Даже в одном микрорайоне города она может существенно отличаться.

Таким вопросом задается большинство тех, кто задумался о покупке квартиры. Безусловно, въезжать в квартиру с новыми стенами, где до этого никто не жил гораздо приятнее. Чувство новизны еще долгое время не будет покидать обладателя квартиры в новостройке.

Конкурируя между собой, застройщики предлагают такие условия для проживания, которые на вторичном рынке просто недоступны. Большинство квартир на вторичке – это квартиры в домах, которые построены в 90-ых. Дворовая территория таких домов не справляется с сегодняшним количеством автомобилей.

Современные новостройки Минска предусматривают паркинги. Велосипеды, жители «хрущевок» или того многочисленного панельного жилого фонда 90-ых, что представлен в Минске, хранят или в местах общего пользования или на балконе.

Покупая квартиру в новом доме, можно встретить варианты, где во дворе или в самом подъезде отведено место под велопаркинг. Про фасад зданий и говорить не приходиться. Конечно, и сегодня строят панельки со знаменитыми швами, которые портят внешний вид даже нового дома. Однако это уходит в прошлое.

Фасады таким домов обрамляют панелями, а монолитная технология строительства, где швов в принципе нет, сегодня является наиболее популярной в Минске.

Один из основных минусов новостроек – это не развитая инфраструктура. Хорошо когда речь идет о точечной застройке, где она уже сформирована.

А если выбор пал на большой жилой комплекс, строительство которого будет продолжаться несколько лет? Если и предусмотрено строительство школы, детского сада или поликлиники в шаговой доступности, то все равно необходимо несколько лет для возведения этих объектов. Второе, что отпугивает от выбора в пользу новостройки – это строительный шум.

Проживание в новом доме однозначно будет сопровождаться звуками ремонта на протяжении двух-трех лет.

В пользу первичного или вторичного рынка недвижимости отдать предпочтение зависит от того, какие критерии покупатель отнес для себя к важным, а какие – к второстепенным.

По данным БЕЛТА, в Минске в 2018г. было введено 713 тыс. общей площади жилья. В 2019г. объем строительства немного сократиться. Запланировано строительство 670 тыс. кв.м общей площади жилья. Строят у нас панельные, монолитные и кирпичные дома. В каждой технологии есть явные преимущества и недостатки. Потому, при выборе квартиры важно принимать во 3внимание технологию строительства дома.

Панельные дома – это как пазл. На строительную площадку привозятся уже готовые элементы многоэтажки. Глухие стены, стены с окном, с выходом на балкон. Строителям на месте нужно лишь поставить каждую на свое место.

За счет этого панельные дома строятся очень быстро, а благодаря поточному производству самих панелей, себестоимость такого жилья остается низкой. Современные панели на порядок выше по качеству. Благодаря их разнообразию, застройщики все чаще экспериментируют с внешним видом здания и планировками квартир.

Звукоизоляция в таких домах – слабое место. Само собой, в панельных домах накладываются серьезные ограничения на перепланировку квартир.

При такой технологии строительства, основные элементы дома изготавливаются прямо на строительной площадке. Отсюда и увеличение стоимости квадратного метра, по сравнению с панельными домами. Возведение таких высоток достаточно трудоемкий процесс. В таких домах облегчена перепланировка.

Именно поэтому большинство минских застройщиков предлагают квартиры в домах такого типа со свободной планировкой. Возводится лишь каркас дома, а межкомнатные перегородки собственник возводит самостоятельно, как правило из газосиликатных блоков или кирпича.

За счет отсутствия стен, и как следствие, электроразводки и черновой отделки, стоимость квадратного метра в монолитно-каркасных домах иногда сопоставима или даже ниже чем в панельных домах.

Кирпичные дома надежны и долговечны. Они известны своей способностью хорошо сохранять тепло зимой и прохладу летом. Возведение кирпичных зданий еще более трудоемкий процесс.

Поэтому скорость строительства уступает панельному и монолитному домам. В чистом виде кирпичные дома строятся редко из-за ограничений этажности. В основном кирпичное строительство применяется в малоэтажных проектах.

Такое жилье само по себе не может быть бюджетным.

Очень часто новостройки Минска эконом-класса застройщики позиционируют как комфорт-класс. Естественно, увеличивая при этом стоимость квадратного метра. Поэтому при выборе новостройки важно понимать, что на самом деле из себя представляет каждая из категорий:

  • Эконом – это бюджетные квартиры, в панельных или каркасно-блочных домах.
  • Стандарт – этот же тип домов, в рамках комплекса с более высокими потребительскими качествами.
  • Комфорт – тип домов с ограниченным количеством квартир с улучшенными характеристиками самого жилья.
  • Престиж и Люкс – квартиры этой категории продаются в малоэтажных домах, с улучшенными инженерно-техническими характеристиками.

Покупка квартиры – это вопрос не одного дня. Новостройки Минска приковывают внимание к себе от необычной окраски фасада, до современных систем видеонаблюдения и собственного парковочного места.

На этапе выбора важно ознакомиться со всеми комплексами и застройщиками, представленными на рынке. Помимо стандартных предложений, не лишним будет изучить специальные предложения девелоперов. На определенные квартиры могут быть снижены цены или увеличен срок рассрочки.

Многие застройщики активно сотрудничают с банками, создавая индивидуальные программы кредитования для дольщиков.

Покупка квартиры для одних – это решение жилищного вопроса, для других – вложение средств. При заключении договора о строительстве жилья с застройщиком на этапе котлована, Вы подвергаете себя определенному риску. Заявленные сроки строительства не всегда выдерживаются. Однако как компенсация – сниженная стоимость квадратного метра.

При стабильности на рынке недвижимости, эту же квартиру, в уже готовом доме, можно продать несколько дороже. Поэтому те, кто хочет сэкономить, для них этап вхождения в строительства – это котлован.

Те, кто располагает бюджетом и неманерен ждать год, полтора, а то и три – покупает квартиру в уже готовом доме у застройщика, или у того, кто инвестировал в жилье еще на этапе котлована, с целью перепродажи в будущем.

Источник: https://acity.by/novostroyki/

Что считать новостройкой?

Новостройка это сколько лет дому

Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки.

Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком. Однако как считать проекты еще на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее.

Что это, уже вторичка? А в случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает немалую часть квартир крупному инвестору? Считать ли такое предложение как предложение на первичном рынке, либо факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок?

Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из его юридического статуса. К первичке можно однозначно отнести все квартиры, реализуемые застройщиком. В этом случае не важно, идет ли речь о договоре купли-продажи, либо же долевого участия. Но как рассматривать перепродажу?

Если физическое лицо продает свою квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав (то есть право собственности на квартиру еще не оформлено), то данное жилье можно отнести к первичке. Как только право собственности получено – квартира автоматически попадает во вторичную категорию.

Но тут возникает другой вопрос – сколько квартир должно быть продано, чтобы сам дом по-прежнему считался новостройкой? Предположим, у застройщика осталось не реализовано 5 квартир из более чем сотни. Можно ли такой дом отнести к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами? Формально – да. Но по сути всем ясно, что речь идет о несущественных остатках.

В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что у каждого аналитика появляется возможность трактовать принадлежность дома к новостройкам по своему желанию. Предположим, 5 оставшихся квартир – не существенно. А 6? А 10? А 15? Как видим, когда каждый решает сам, получается, сколько людей – столько и мнений.

Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов.

Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.

Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.

Но многие реконструируемые дома часть аналитиков относят именно к новостройкам. При том, что принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть.

Как же считать? Многие эксперты склоняются к тому, что нужно смотреть, во-первых, изменилось ли после реконструкции число квартир.

Либо идти еще дальше и смотреть изменена ли запись о доме в ЕГРП? Присвоен ли новый кадастровый номер? Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.

У кого-то может возникнуть вопрос – а так ли вообще важно, ко вторичке или первичке отнести каждую конкретную квартиру? В действительности, да – важно. Потому что именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение как о запуске новых проектов, так и о ценообразовании.

И с этой точки зрения, любое сколько-нибудь существенное по объему предложение, появляющееся на рынке и мешающее других девелоперам реализовывать свои проекты, можно отнести к новому предложению.

Но что это, первичка или вторичка? А, может, так называемый таинственный полуторный рынок, о существовании которого рядовые покупатели недвижимости даже и не задумываются?..

Речь идет о том, что на первичном рынке существуют и вторичные предложения. И такие вторичные предложения первичного рынка не равны предложениям вторичного рынка. Со стороны же простых покупателей все выглядит намного проще.

Новостройка – это то, что в скором времени вырастет в цене, и которую на определенном этапе можно купить дешевле.

А если роста цены на предвидится – какая же это новостройка? Тогда уже как угодно называй – дешевле-то все равно не будет.

***

Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок.

Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…

Источник: https://realty.mail.ru/articles/15245/chto_schitat_novostrojkoj/

***

Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок.

Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем -канале Недвижимость+

Источник: https://www.urbanus.ru/ng-realty/2014-03-13/chto-schitat-novostrojjkojj

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Новостройка это сколько лет дому

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда.

На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца.

Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда.

На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца.

Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки.

С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь.

Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки.

Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве.

Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита.

Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью.

И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости.

Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело.

Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2012363-2014-01-17-v-chem-raznitsa-ipoteki-na-novostrojku-i-vtorichku/

Новая вторичка. Квартира из первых рук

Новостройка это сколько лет дому

При покупке квартиры на вторичном рынке здравая логика всегда подскажет выбрать дом поновее, где и юридических рисков меньше, и качество жилья выше. В идеале это должна быть новостройка, но уже с правом собственности, которого некоторые инвесторы ждут годами.

В кризис только такие квартиры и продавали. Повышенный интерес к новой вторичке сохраняется и сегодня. Некоторые эксперты даже относят подобное жилье к отдельному сегменту — уже не первичка, но и вторичкой является лишь формально. Правомерно ли такое особенное позиционирование?

Особый формат

Новая вторичка — условное определение квартир в новостройках, вышедших на рынок в течение последних трех лет, хозяева которых уже получили и оформили право собственности на свои метры. Не секрет, что, покупая жилье в строящемся доме, будущий владелец еще не является полноценным собственником — дом не возведен, не сдан госкомиссии, необходимых документов пока нет.

Иногда процесс затягивается на долгий срок — от трех до пяти лет, а то и больше. Соответственно, как только жители получают свидетельство о праве собственности, можно говорить, что квартиры вышли на вторичной рынок.

«Основная разница между покупкой новостройки и вторички — отсутствие или наличие свидетельства о собственности, — поясняет заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — По данному признаку новая вторичка однозначно классифицируется как вторичное жилье.

Но, учитывая, что дом является новым и квартиры в нем в основном предлагают без какой-либо отделки, ее можно рассматривать и в рамках конкурентной среды для возводимого жилья, так как по качественным характеристикам она больше сравнима с новостройками».

Так или иначе, но для многих с приобретением новой квартиры связан новый этап жизни — это и возможность инвестиций, и более удобные условия проживания.

«При этом покупатели опасаются платить деньги за квартиру в возводимом доме, но хотят жить непременно в новостройке, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости PennyLaneRealty. — Покупка жилья после оформления права собственности — единственное решение в подобной ситуации.

Более того, в этом случае покупатель имеет возможность лично убедиться в потребительских характеристиках дома и самой квартиры, а не основывать свой выбор на рекламных проспектах».

Главное преимущество новой вторички перед старой — это качество. Дом новый, а стало быть, вам обеспечена новая инженерия, современные отделочные материалы, фасады, лифты и даже мусоропроводы.

«В новых домах предусмотрены более удобные планировки, большие площади квартир, есть придомовая территории, парковки и детские площадки, — отмечает Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество».

 — Помимо этого в новых домах, как правило, формируется единая социальная среда жителей. Словом, это более качественные предложения, особенно если сравнивать с советской панельной застройкой».

Кроме того, при приобретении любого нового жилья гарантирована юридическая чистота квартиры, так как она не имеет «темного прошлого». Такая вторичка, безусловно, выигрывает перед традиционной в нашем понимании.

Если же сравнивать новую вторичку с первичкой, то тут главный плюс — оформленное право собственности, юридический статус, который всегда востребован покупателями. Другое преимущество — быстрота оформления прав собственности при сделке по сравнению с покупкой квартир, продаваемых на этапе строительства.

Также немаловажен тот факт, что нет риска недостроя, так как дом уже сдан в эксплуатацию.

Еще один плюс — у покупателя есть возможность познакомиться с соседями до того, как квартира будет оплачена.

Явные и крупные косяки строителей к этому моменту уже обычно проявляются, о них можно легко узнать, поговорив с жильцами дома.

«Кроме того, я бы выделил такой важный момент, как более простая про­цедура получения ипотеки, поскольку российские кредитные организации ориентированы скорее на вторичный рынок, — добавляет руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. — Банку легче оценить подобного рода квартиру. Наличие права собственности позволяет взять кредит по более низким ставкам, они на вторичном рынке, как правило, ниже на 1–2% (а в ряде случаев и еще меньше), чем на первичном».

Обратная сторона медали

Вместе с тем у новой вторички есть и недостатки, главный из которых — отсутствие отделки. Большинство квартир-трехлеток продают в состоянии «от застройщика», то есть в бетоне.

Соответственно, нет возможности, как в типичной вторичке, въехать в готовую к проживанию квартиру и за несколько лет накопить на свой хороший ремонт.

Отсюда же и еще один минус — низкий процент заселенности в новых жилых комплексах, а потому постоянно идет отделка соседних квартир, что лишает возможности комфортного проживания. Поэтому в течение первых нескольких лет в таких домах обычно приходится жить под почти не стихающий грохот перфораторов…

Считается, что чем больше процент инвестиционных квартир, тем хуже жильцам дома. Подобная недвижимость годами переходит из рук в руки, и конечный покупатель приступает к ремонту, когда большинство соседей давно заселились.

Соответственно, чем больше инвестиционных квартир, тем дольше жителям дома придется терпеть неудобства, связанные с ремонтными работами, и тем больше проблем у эксплуатирующей организации с обслуживанием объекта и сбором коммунальных платежей.

«Но в последние годы инвестиционных покупок на рынке недвижимости было крайне мало, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

 — В кризис квартиры приобретали в основном для себя и отделывали их сразу. Поэтому вероятность жить в грохоте из-за непрекращающегося ремонта у соседей точно такая же, как и в квартирах старого фонда.

Сегодня новую вторичку в основном продают те, кого купленные квартиры почему-то не устроили».

К недостаткам нового жилья можно отнести также риск некачественного строительства. «Не секрет, что, купив квартиру в новостройке, вы будете не просто ее ремонтировать, но иногда и устранять недоделки: трещины на стыках плит, перекосы дверных проемов, неоткрывающиеся окна и т. д.

Подобное в наши дни не редкость», — замечает генеральный директор агентства отличной недвижимости Great reality Наталья Ракова.

Однако, пожалуй, самый весомый минус таких квартир — это их высокая стоимость.

Подобное жилье дороже первички на 20%, а старой вторички (если это квартиры в панельных или кирпичных домах) — на 30%. Правда, если это уникальная старая вторичка, например дома с историей или сталинские высотки, то цены могут быть сопоставимы. «Так, в районе Сокол за 11,4 млн руб.

можно приобрести однокомнатную квартиру (57,2 кв. м) в новом ЖК «Зодиак», а за 11 млн руб. — однокомнатную квартиру (48 кв. м) в сталинском доме работников МИД, — рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест». — То есть 1 кв.

 м в сталинке дороже, чем в новом доме бизнес-класса (229 и 199 тыс. руб. соответственно), но за счет большей площади квартира в современном здании дороже на 400 тыс. руб.».

Дополнительный метраж нового жилья увеличивает его стоимость, даже в домах экономкласса цена однушки (38 кв. м и более) превышает 5–6 млн руб.

На вторичном рынке за счет малогабаритных квартир (28–33 кв. м) разброс цен более существенный. Например, квартира площадью 30 кв. м в старом панельном доме в Чертаново стоит 4,5 млн руб.

 — это одно из самых бюджетных предложений соответствующего качества.

Но кроме больших площадей есть и другие факторы, увеличивающие цену в новой вторичке. Если квартира находится в собственности менее трех лет, то это влечет за собой обязательство владельца уплатить налог при продаже, что закладывается в стоимость жилья.

Если квартире больше чем три года, то в ней, как правило, уже сделан ремонт, который собственник непременно хочет отбить, увеличивая сумму при продаже.

«Однако не совсем этично и правильно считать отделочные работы по смете и прибавлять эту сумму к стоимости, так как у каждого понятие ремонта свое, — считает Максим Бородыня, директор по продажам агентства «Тубар-Недвижимость».

 — Квартиру следует оценивать с 80%-ной готовностью: необходимо, чтобы в ней была стяжка полов, стены готовы под покраску, установлена сантехника, готова рабочая группа и электрическая разводка. Остальное — дело покупателя, он сам выберет, какой пол стелить, какого цвета плитку класть.

Поэтому цена такого жилья не должна быть намного выше от его начальной стоимости».

Однако на практике чаще всего отделка позволяет лишь повысить ликвидность квартиры, а не получить дополнительную прибыль. В среднем соотношение выставляемых на вторичную продажу квартир в новостройках с отделкой и без нее — 10 и 90%.

Конечно, и в новых домах бывают неликвидные варианты. Речь идет о жилье, расположенном на первом этаже, о квартирах, окна которых выходят на загруженную магистраль, а также о домах в отдаленном районе.

«Зависают, как правило, квартиры, которые находятся в районах массовой застройки: к примеру, Новая Трехгорка в Одинцово, Град Московский, Красная Горка, Павшинская Пойма, — рассказывает М. Бородыня. — При этом не важно, в каких домах они расположены. Предложений очень много, и квартира теряет свою изюминку.

Известно множество случаев, когда напротив уже возведенной новостройки спустя некоторое время появляется другая. Тогда шикарный вид, благодаря которому в свое время была поднята стоимость квартиры, сменяется «панорамой» окон дома напротив».

Соответственно, стоимость низколиквидной квартиры, даже если это новая вторичка, будет ниже.

Дефицитный товар

Объем предложений новой вторички на рынке невелик. «По нашим оценкам, в Москве за последние три года введено в эксплуатацию около 36 тыс. квартир бизнес-класса (примерно 4 млн кв. м) и 4500 квартир премиум-класса (0,8 млн кв. м). Сегодня на вторичном рынке в данных проектах предлагают чуть более 3 тыс.

квартир бизнес-класса и около 250 квартир премиум-класса. Таким образом, доля вторичных предложений в дорогих проектах в среднем не превышает 6–8%», — подсчитал Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills.

В экономклассе их еще меньше — около 3–5%.

Эксперты объясняют это тем, что в период кризиса с рынка вымывалось наиболее ликвидное предложение. А именно такие квартиры были наиболее ликвидными. И прогнозировать значительный рост подобного рода предложений в ближайшее время нельзя, поскольку последствия кризиса еще сказываются. Строительный сектор до сих пор ограничен в финансировании.

И на рынок выходит существенно меньше новостроек, чем в период строительного бума. Соответственно, сегодня новая вторичка — товар супердефицитный.

«За последние три года объем предложений новостроек в Москве в целом значительно снизился, — констатирует И. Кирсанова. — В настоящее время на рынке реализуют дома по 113 новым адресам, тогда как три года назад в продаже было 505 объектов.

Столь существенное сокращение предложения вызвано прежде всего последствиями кризиса (текущие объекты постепенно сдают в эксплуатацию, а новых выходит единицы).

Повлияло и введение поправок в Земельный кодекс, касающихся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков».

Однако если проанализировать предложение новой вторички не в целом по рынку, а по районам, то в некоторых из них можно увидеть даже преобладание таких квартир.

В качестве примера приведем сданный крупный объект «Дом на Беговой» (по базе Winner, 91,5% предложений среди новостроек и вторичного жилья в районе станции метро «Беговая»).

В Чертаново 86% от общего объема объявлений в районе — предложения квартир в крупном объекте ЖК «Авеню, 77», который также уже сдан.

«То есть подобных новых домов не так много по сравнению с существующим жилым фондом города, но вот в рамках одного района число квартир, выставленных на продажу, достаточно высокое, — делает вывод И. Кирсанова.

 — Если в старых домах продают одну — пять квартир, то в сданных новостройках — целый пул от инвестиционных оптовых покупателей, ведь эти дома возводили в период роста рынка, и в то время на долю инвестиционных покупок приходилось 30–50% от общего объема продаж».

Таким образом, новая вторичка преобладает не из-за количества объектов, а скорее благодаря числу квартир в продаже, ведь данные проекты весьма крупные — «Марфино», «Алексеево», «Дом на Беговой», «Аэробус», «Авеню, 77», Arco di Sole, «Well House на Ленинском», «Доминион», «Академия Люкс», «Зодиак» и т. д.

Как правило, по прошествии пяти — семи лет доля вторичных предложений в новых домах сокращается до 1–3% от общего количества квартир. Нередко непроданным остается лишь самое неликвидное жилье, пентхаусы избыточной площади, квартиры с неудачными планировками, а также переоцененные собственниками объекты.

По причине ограниченного количества предложений новой вторички и довольно высоких цен назвать данную категорию жилья ходовым товаром нельзя. Однако на нее существует определенный спрос и своя целевая аудитория покупателей.

Такие квартиры выбирают люди, имеющие достаточную сумму денег, не желающие рисковать, покупая новостройку, и при этом стремящиеся жить именно в новом современном доме. «Очевидно, что это особое предложение для своего покупателя.

Сегодня многие клиенты довольно четко формулируют запрос в отношении данных квартир, идентифицируя их как «готовые новостройки без внутренней чистовой отделки», — замечает Д. Халин. «Я считаю, что в настоящий момент можно говорить о том, что это некий сформировавшийся подсегмент, — говорит С.

 Мигунов, — поскольку его участники имеют некие особенности поведения на рынке. Среди продавцов в большей степени, чем в других сегментах, встречаются инвесторы. По мере приближения к завершению строительства этих объектов цены растут. После оформления прав собственности стоимость квартир может скачкообразно повыситься на 10–15%.

Таким образом, с точки зрения инвестирования именно с приобретением квартиры такого статуса наступает наиболее удачный момент для ее реализации с целью получения наивысшего дохода. Все эти характеристики можно принять за один из признаков подсегмента».

Источник: https://www.cian.ru/stati-novaja-vtorichka-kvartira-iz-pervyh-ruk-216968/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий