Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое

Способы управления многоквартирным домом: плюсы и минусы

Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое

УДК 332.8

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

WAYS OF MANAGEMENT OF AN APARTMENT HOUSE: THE PROS AND CONS

Жиленкова Е.П., Буданова М.В., Почтовая Е.А.

(Брянский государственный инженерно-технологический университет, г.Брянск, РФ)

В статье представлен сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом, указаны плюсы и минусы каждого из них.

The article presents a comparative analysis of methods of management of an apartment house, listed the pros and cons of each.

Ключевые слова: многоквартирный дом, способ управления, управляющая компания, товарищество собственников жилья, непосредственное управление

Key words: apartment building management method, the management company, homeowners Association, direct control

Согласно ст.161 Жилищного Кодекса РФ «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» [1].

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)      непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2)      управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)      управление управляющей организацией [1].

Выбранная форма управления домом определяет его благосостояние и объем коммунальных платежей жителей. Оценим плюсы и минусы каждого способа управления многоквартирным домом.

Непосредственное управление многоквартирным домом — это скоординированные действия владельцев жилого имущества многоквартирных домов либо привлекаемых лиц, направленные на обеспечение комфортных и безопасных условий для проживающих.

Приняв решение перейти к непосредственной форме управления МКД, все собственники квартир должны лично от себя перезаключить каждый договор на оплату услуг ЖКХ.

Жильцам это выгодно, так как отныне они сами несут за себя ответственность и у них не будет возникать проблем из-за долгов своих управляющих компаний. Плату за коммунальные услуги жильцы осуществляют без посредников в те организации, которые их предоставляют.

Непосредственное управление МКД предполагает еще одно преимущество: отныне никто не припишет жильцам придуманные суммы.

При возникновении задолженности (к примеру, за воду у одних жильцов) спрос будет только с этой квартиры, и соседей это не коснется. Все выплаты при непосредственной форме управления МКД становятся абсолютно прозрачными, а стоимость дополнительных услуг делится между квартирами дома или подъездами поровну.

Все вопросы, касающиеся благоустройства, переоборудования, и прочие бытовые моменты обсуждаются сообща.

Техническая работа, поддерживающая дом в хорошем состоянии, при непосредственном управлении МКД может быть выполнена соответствующей нанятой организацией. При найме важно правильно заключить договор, в котором нужно указать, что конкретно и в какие сроки должна сделать компания.

Первым недостатком самоуправления многоквартирным домом является то, что вся деятельность, связанная с улучшением дома, носит добровольный характер.

Если жильцы нескольких квартир решат установить видеодомофон, то не факт, что весь дом захочет этого и будет сдавать деньги.

Никакого принуждения здесь быть не может, инициаторы будут располагать ровно той суммой, которую сдадут согласные жильцы.

Еще одним минусом данной формы управления является то, что не так-то просто выбрать представителя власти среди жильцов. Это должен быть человек, который возьмет на себя ведение всей документации и прочие аспекты обширной деятельности.

При форме самоуправления все проблемы решают жильцы самостоятельно и на добровольной основе.

Товарищество собственников жилья – это организация, созданная владельцами жилья,не ведущая предпринимательскую деятельность, а её главная функция – обслуживание МКД.

ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.

Плюсы:

·  ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).

·  Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для ания, а, не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.

·  Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.

·  ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.

·  Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

·  Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.

·  Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.

·  Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

Управляющая компания является коммерческим юридическим лицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в МКД и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

Плюсы частных управляющих компаний:

1) Основная деятельность частного бизнеса направлена на получение результата (прибыли), высококачественного предоставления услуг. Частные компании вынуждены эффективно работать в данной сфере, чтобы не разориться. Привлекая качественным исполнением  своих услуг новых клиентов.

2) Разделение функций контроля и исполнения. Частная компания заключает отдельно договор с сантехником, электриком, лифтером, дворником, которые в свою очередь будут отвечать за выполнение возложенных на них работ.

3) Частная УК, подписывая договор с собственниками, берет на себя обязательства по обновлению и развитию коммуникаций.

4)      У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.

5)      УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.

6)      Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

 Минусы  управляющих компаний

1)      Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.

2)      Не исключается возможность банкротства, при безграмотном управлении денежными средствами компании.

Таким образом, идеального способа управления многоквартирным домом не существует. При выборе формы управления необходимо учитывать количество жильцов, наличие среди них людей, согласных взять на себя ответственность за обслуживание здания, а также степень сложности задач, с которыми придется столкнуться управляющим.

Список использованных источников

Источник: http://www.science-bsea.bgita.ru/2017/ekonom_2017_26/jilenkova_sposob.htm

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое

  • Порядок управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании и должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. ЖК РФ предлагает три способа в т.ч. непосредственное управление собственниками помещений, управляющей организацией.

Управление управляющей компанией для многоквартирного дома должно определяться на собрании владельцев квартир. Для этого должно быть принято решение, включающее в себя принятие данного метода управления, выбор компании, согласие с условиями соглашения.

Собственники предоставляют в организацию данные о составе общего имущества, список услуг и работ по их содержанию, принцип формирования стоимости договора и методе контроля.

Особенности предоставления услуги

Компания предоставляет всю необходимую информацию, раскрытие которой обязывается действующим законодательством. Раскрытие осуществляется по письменному или электронному запросу, заказчики выбирают наиболее удобный для себя способ. Результат также может быть оформлен в разной форме.

Управление многоквартирным домом

и ремонтные работы в помещениях требуют тщательного подхода, управление многоквартирным домом управляющей организацией представляет собой эффективный способ.

Набор услуг соответствует предоставленному в компанию перечню, который может быть впоследствии изменён по требованию.

Договор подписывается от лица всех собственников жилья, срок действия не может быть меньше года и больше 5 лет, что строго регламентировано законодательством.

Проекты долгосрочного вложения могут принести более высокий доход, если обеспечивается качественное управление многоквартирным домом.

Такое управление повышает коммерческую привлекательность объекта и, помимо стабильных текущих арендных платежей, повышает его эффективность. Выгодным станет в этом случае управление объектами на долгосрочной основе.

Такой вариант обслуживания дает дополнительные гарантии и заинтересованность в результатах совместной деятельности.

Вложение в качество управления многоквартирным домом, даже в незначительной степени, геометрически увеличивает ресурс инвестиционной привлекательности предприятия.

Процесс увеличения прибыльности не всегда зависит от объема вложений в совершенствование инфраструктуры объекта.

Оптимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию позволяет значительно снизить затраты на содержание дома без ущерба для его качества.

Выбор варианта оптимизации зависит от функциональных особенностей каждого дома. Поэтому здесь не может быть единой схемы управления. Подход к оценке управления многоквартирным домом сторонним экспертом позволяет найти скрытые ресурсы. Они не всегда очевидны для самих собственников.

Следующим важным моментом будет создание системы постоянного мониторинга управления домом. Система позволит эффективно и гибко находить новые тактики рационального использования ресурсов, в зависимости от внедрения более современных технологий и меняющихся экономических условий.

Порядок управления многоквартирным домом

Эффективность управления напрямую зависит от повышения престижа собственника как владельца объекта значимой недвижимости. Управление возможно осуществлять как лично, так и через доверенное лицо, управляющую компанию.

Любой из вариантов не будет успешным, если в нормах договора на обслуживание прописаны конкретные принципы достижения результата. Тактика решения этой задачи задается интересами собственника. Для выбора доверенного лица желательно учитывать наличие опыта и уровень возможностей контрагента.

Наличие практики в управлении крупными проектами поможет оценить перспективу договорных отношений и обеспечить их гарантии.

Предлагаем для повышения качества оперативного управления многоквартирным домом разработать комплекс ремонтных работ с учетом текущего состояния объекта. Осуществление подготовительных и отделочных работ в помещении проводится при строгом согласовании проектных решений на обустройство помещения с собственником.

На всех этапах работ предусмотрены нормы строгого контроля, что гарантирует соответствие результатов работы согласованных в проектном решении условиям. Каждая единица вложений при этом окупается многократно в тарифных платежах.

Своевременность ремонтных работ позволяет обеспечивать качественное состояние многоквартирного дома на продолжительный период времени.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Другой способ увеличить эффективность дома это внедрение новых технологий в инженерные системы. Процесс требует комплексного учета особенностей помещения, оценки соответствия систем современным требованиям. Непосредственное управление комплексом работ по внедрению новых коммуникаций и отделка помещения с учетом интересов собственника согласуется на стадии проектирования.

Непосредственное управление — это долгосрочные вложения. Гарантии эффективности вложений и прибыльности дает как сам факт приобретения недвижимости, так и последующая политика управления и содержания домов. Заключение долгосрочных договоров на обслуживание многоквартирного дома позволит обеспечить такие гарантии и увеличить коэффициент энергоэффективности объекта.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией не дает высокой доходности при условии выбора дома для инвестирования. Сделать такой выбор мы помогаем с помощью комплекса современных методов профессиональной оценки.

Доходность финансовых вложений впоследствии можно значительно увеличить, вне зависимости от исходного состояния дома. Крупномасштабные инвестиции требуют решения вопроса о содержании коммерческих площадей. Высокое качество при управлении многоквартирным домом обеспечит постоянный высокий доход от арендаторов.

Оказывая экспертную поддержку клиентов на всех этапах управляющего процесса, мы помогаем значительно увеличить доходность проекта.

Способы управления многоквартирным домом заключаются в оценке уровня расходов и доходов в объеме достаточном для стабильных расчетов, возможность рассчитать сроки нормативной окупаемости расходуемых средств.

В зависимости от состояния дома применяется определенный метод оценки (дисконтный, статистический) либо комбинированный подход в определении уровня рентабельности объекта. Оценочный этап служит основанием для финансового проектирования.

Способы управления влияют на финансовое моделирование управляющей организацией и позволяет с высокой точностью оценить результаты не целевого и/или не эффективного расходования средств. Модель проекта строится с учетом всей совокупности характеристик управляющей организации.

Она позволяет точно определить доходность, сроки и формы расходов, варианты налогообложения, иные значимые параметры.

Экспертное заключение специалистов станет весомым аргументом для принятия решения о проектном финансировании со стороны банка. Привлечение проектного финансирования выгодно прежде всего для собственников. Оно позволяет не терять процент от расходов.

Выгода очевидна, проценты по кредитным обязательствам выплачиваются с залогового имущества. Банк, для принятия решения по кредитованию проектов, особенно щепетильно изучает экономическое обоснование его доходности и финансовую модель проекта.

Прозрачность финансовой схемы, учет рисков и экспертное заключение, которое обеспечивается экспертизой, окажут влияние на положительное решение кредитора.

Источник: http://www.npoekt.ru/pr/apartment_house_management.html

���������� �����

Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое

��� ����� ���������� �����?������ �������� ����������

���������� ����� — ������������� ������������ ������������� ��������� � ��������������� ���� ��� ���, ������������ ���, ������������ �� ����������� ������������� � ���������� ������� ���������� �������, ����������� ���������� ������ ��������� � ��������������� ���� � ����������� ����������, ������� �������� ����������� ����� ����������, � ����� �������������� ������������ ����� ���������, ����������� � ����� ����.

����������� �������� «���-������» ������������ ���������� ����, ���������� �� �������������� ��� ���������� ��� (���), �� ���������� ��������������� ����� � ����� ����������� ����������, ������������, ������������ � ����������� � ���������� ��������� ������ ��������� � ��������������� ����, ��� ����������� ������������ � ���������� ����������.

������� ���������� �����

�������� ������ �� ���������� ������������� ��������� ���������������� ���� ��� ������� ����������:

  • ���������������� ���������� ����� ������ ������ � ����������
  • ����������� ������������ ������������� ����� (���) ��� ��������� ����������� (���) � ���������� ����� ����� ����
  • ������ ����������� ��������, ��������� �������� ������������ ���������� �����

����� ������ ���������� ��������������� ����� �������?

�� ������� ������������� ��������� � ����� ��������������� ���� ������� ����� ������ � � ������ ������� ������ ������ ������������, �������� ���������� � ���������� ������� ����������, ������ ����� �������� ����, ������ �������� ���������, ����� � �������� ������� ������������.

���������������� ���������� (������� ��� �������������� �����, �� ����� 10-12 �������)

����� ������ ������� ���������� ����� ������� � ���, ��� ������������ ������ ����� �� ���� ��� ������ �� ���������� ������ ���������. ������� ��� �������������� �� ������������ ������� �������������� ��� ����������� ����������� ����������� � �������� ���.

��� ���������������� ���������� �������� �� �������� ������������ ����� ����������� ������ ������������� ��������� � ���� �� ������ �����.

�������� �� ���������� � ������ ������ ��������� � ���� ����������� �� ����� ��� � ������������ ������������� ��������� � ����. ��� ����, ��� ��� ����������� ������������� ��������� � �������� ����� ������� � ��������.

�� �� ����� � ���������� � �������� ������ ����� ����������� ���� �� �������������, �������������� ���������� �� ������������.

���������������� ���������� ����� �������� ��� ������� ���������� ���������� �������������, ��� ��� �� ����� ������������������. � ��������� ����� ���������� ������������� ��������� � ��������������� ���� ��� ���������������� ���������� ������� �� ����������.

��� ���� ������������� ��� (��, ���), ��������� � �� ����?

����� �� ����� ���������������� �������� ���������� ��������������� ����� �� �������� �������� ������������ ������������� �����.

������������ ������� ������� ����������:

  • ��� �������� �� ��������� �����������, ������� ���������� �� �� ���� � �� �������� ��������������� ���
  • �������� �������� ������������� �������������� �� ��������� ����� ��� � ����������� ������ �� ����� ����
  • ��� ���� ����������, ��� ������������� � ����, ����� � � ����� ������� ��������� ��������� ������, ������������ ���� �������� ��������� ��� �������, ������������� ������� ����� �������� ������� �� ��� �����
  • � ��� ����� ����������� ������������� ����� � �����, ������������ ������ ��������������: �� ����������� ������, �� ��������������� ������� �������� � �.�.
  • ��� ���������� ��������� ����� �� ���������� � ������������ ����, ������������ ����� ���������� �� ���������� ������ ������� ��������������� ����������� � ���� ����. ����� �������, �������� ����� ���� ������ �������� ��������� ��������� �������

���������� ����� ����������� �������� ��� ������ ���, ��� ������ ������ �������� ��������� ������� �������� �������������� � ���� �������������� ��������� ������� �� ����������� ������ � �������� ���������.

����� ����, ����������� �������� ������ ��������� ������������� ������������ ������������ ������������, ������ �� ������� ����� ����� �� �������� ������ �� ������������ � ���������� ������ ���������, ������ ������������ �����.

��� ���������� ��������������� ����� ������������� ��� ��� ����� �������� ������ �������� ���� � ������. ������, ���� � ����� ����, �� �� ����� ������� �� ���������� �������� �, ����� ����� ������, �� ������ ��������� �� ���� �����. ���������� ������� �������� ����� ���� ���������� �������, ���� ����������� ������, �������� ���� �����.

���������� ����������� ���������

���������� ����� ����� �������� ����������� �����������, ��� �������� �������� ������������� ���� ������ �������� ����������. ����� ������ ������������ ���������� ����� �� ���������������� ������ � ������������� ��� ��������������� �� �������������� ����������.

� ������ ��������� �� ���������� ����� ����� �������� ������������ ���������� �������, ����������� ����������� ������������ � ������ ������������� ��������� � ����.

����� ������� ������ ���������, � ��������� �������� ����� �������������� ����������, ������� ������ ��������� ������ �������� ����� � ����� �� ���������� � ������� ������ ��������� � ����, � ����� �������� ����������� ������������ ����� � �� ���������.

����� ����, � ������� ������������� �������� ������� ������������ �������, ������������� � ���������� ����������� �����������, ���������� ����������� ������������ (��������, ��������� �������� �� ����������������).

������ ���������� �����

���������� ����� — ������� ����������� � ������������� ������. ���������� ��������� ����� � ������� ����������� ������������ ����. ��� ���������� � ��������� ��� ��������������� ������� ���������� �� ������ ������� ������������, �� �, �����, ������������, ������, ������� ��� �� �����������������.

��� ������������� ���������� ��������� ����� ���������� �������� ������������ ����������������� �������� � ��������, ����� ����������� ��������, ������� � �����������.

� ������������� ����� ������ ����� �������������� ������������ ������ �������������� � ������������ �������-������������ �����, ����������� ���������� � ������������� ���������� ����������, ����������� ������� �� �������� ���� �����, ����� ��������� �����, � �.�.

��������, ����� ����������� ���������� ��������� � ������������ � ������������ ��������.

����� ����, ��� ���������� ������ �� ����������� ���������� ������ ���� � ������� �����������. ��������� ������� ����� ��������� � ����������������� ������ � ���������������, � ��� �� �������� � ����������� ��������.

������� ���������� ��������������� �����:

  • ����������� ����� �� ����������� ������������ ������������
  • ����������� �������������� �������� �����
  • ����������� �������������� ������������ ����� (���������� ��������� � ����������������� ������������� �� ����� �� ��� ��� (���)) � ����������� ��������� �� ��������
  • ����������� ������� ����� � ����� ��������
  • ���������� � ����������� ������� �������� �� ����������, �������� � ������������ ������ ��������� � ���������� ����������, ������� ������������� �������
  • ����� � ������������� �������� ������������ ������������� ������������� ������ ��������� ���������������� ����
  • ����������� ���������� � �������������� ����������� � ������ ���������� ����� �������������� ���������, ��� (���) � ���������������� ��������
  • ����������� �������������� ����� �������� �� ������������� ���������, �����������, �����������
  • ����������� ������������� � ������ ������ ����� �� ������ ����������� �����
  • ����������� ������������ ������������� ���������� ������, �������� ��������������, ������������� ��������� ������������� � ����������� ���� (��� ���, ���)

Источник: http://ukdommaster.ru/resident/service/control/

Непосредственное управление домом – что это такое?

Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое

Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

  • Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
  • Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
  • Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
  • Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
  • Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
  • Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
  • Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
  • Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

  Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

  • Упрощение участия в ании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
  • Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 . В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
  • Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

  • Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
  • Благоустройство дома и придомовой территории;
  • Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
  • Отсутствие государственного финансирования;
  • Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
  • Судебные разбирательства с подрядчиками;
  • Решение организационных вопросов.

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в ании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Заочное ание проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при ании.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

  • Изменение формы управления МКД.
  • Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
  • Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

  Что делать, если соседи постоянно шумят после 23:00?

Для подписания договора необходимы:

  • протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
  • копия протокола о выборе ответственного лица;
  • копия технического паспорта дома;
  • заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
  • доверенности жильцов.

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Управление МКД осуществляется 3 способами:

  • Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
  • Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
  • Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения.

Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Загрузка…

Источник: https://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe.html

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое

       Здравствуйте, друзья! Как известно, на сегодня действующее российское законодательство предусматривает три вида способа управления многоквартирным домом. А именно:

1) непосредственное управление собственниками квартир и помещений дома;

2) управление через товарищества собственников жилья, сокращенно ТСЖ, реже через кооператив собственников;

3) и управление через управляющую компанию, организацию.

В последующих статьях я рассмотрю все три вида управления МКД. В сегодняшней статье речь пойдет о непосредственном управлении многоквартирным домом, его преимуществах и недостатках.

      Сразу необходимо сказать, что такой вид управления имеет ряд ограничений по действующему законодательству. Согласно Федерального закона от 21.07.

2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», с 01 сентября 2014г.

в многоквартирных домах (то есть домах с числом квартир более 16) непосредственное управление как способ управления выбран быть не может.

Затем дома, в которых больше 16 квартир, и дома, которые ранее перешли на непосредственное управление и подписали с управляющей компанией договор не управления, а обслуживания, до 1 апреля 2015 году будут обязаны провести общее собрание и выбрать иной способ управления.

      Вариантов здесь два: заключить договор управления с лицензированной УК или создать ТСЖ. Если МКД не примут это решение сами, то орган местного самоуправления проведет конкурсный отбор УК.

Мое личное мнение по поводу этого закона таково, что без лоббирования со стороны ресурсоснабжающих организаций здесь явно не обошлось. Ведь понятно, что если в доме непосредственное управление, то поставщики воды и тепла должны самостоятельно заключать договоры с жильцами.

Это немалый объём работы, и ресурсоснабжающие организации на это идут крайне неохотно.

      Но в нашей стране есть немало домов, в которых число квартир равно 16 и меньше. Например, деревянные двухэтажки. Для жителей этих домов закон оставляет возможность непосредственного управления. Поэтому рассмотрим плюсы и минусы такого метода управления.

Сначала о плюсах. Прежде всего, надо сказать, что в данном случае владельцы квартир не создают специальной управленческой надстройки для управления домом, и бюрократии, столь опостылевшей россиянину, здесь минимум.

Управленческие решения принимаются быстро, без лишней волокиты.

      Еще одно несомненное преимущество заключается в том, что собственники сообща могут выбрать подрядчика для конкретного вида работ, и также сообща проследить за тем, чтобы работы были выполнены качественно и в срок. Кроме того, владельцы квартир непосредственно видят, куда и на что уходят их «кровные» денежки.

     Но, конечно же, есть у этого метода управления и минусы. Понятно, что такой способ управления предполагает большую сплоченность и коммуникабельность между владельцами квартир в доме. По другому здесь просто нельзя.

В обычных же условиях личные интересы жителей в доме, мягко говоря, не всегда совпадают. Одни, к примеру, говорят, что надо ремонтировать тепловой пункт, а вторые, что ремонту подлежит крыша.

В современной жизни люди в значительной степени разобщенны, поэтому согласие не всегда возможно.

      Также при таком методе управления существует риск нецелевого расходования средств.

Ведь зачастую при непосредственном управлении общие собранные деньги собственников не проходят через банковские счета, а значит, есть возможность их «прихватизировать».

Хотя, конечно, такой риск есть при любом методе управления МКД. Таковы видимые недостатки данного метода управления, есть, наверное и другие.

      Вообще при непосредственном управлении обычно применяется один из трех способов распределения обязанностей и представления интересов между собственниками квартир.

Первый вариант —  все обязанности по управлению домом распределяются между всеми владельцами квартир и выполняются ими на общественных началах. Второй — на общем собрании подавляющим большинством выбирается один из жильцов, который наделяется правом предоставлять интересы всех жильцов дома.

И третий вариант — на общем собрании выбирается представитель всех жильцов, вызывающий доверие, но не являющийся владельцем квартиры в этом доме.

      Ему выдается доверенность в письменной форме на решение вопросов, связанных с обслуживанием дома, карт-бланш. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники самостоятельно заключают договоры как с организациями – подрядчиками, выполняющими работы по содержанию и ремонту дома, так и договоры с ресурсоснабжающими организациями.

      С ресурсоснабжающими организациями каждый собственник заключает отдельный договор.

То есть у каждого владельца квартиры свой договор на отопление и горячее водоснабжение, свой договор с РСО на водоснабжение и водоотведение и т.д.

При все этом получается, что потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды остается без контроля и управления,а единую политику энергосбережения в доме проводить затруднительно.

      Если такие договоры отсутствуют, это служит поводом для того, чтобы дом стал объектом для проведения муниципального конкурса по отбору управляющих организаций.Еще из особенностей такого метода управления можно отметить, что здесь особое, решающее значение приобретает общее собрание владельцев помещений в доме. Это — высший орган власти в доме, своеобразный парламент.

      В заключение можно сказать, что непосредственное управление многоквартирным домом применяется все же реже, чем варианты управления МКД через товарищества собственников жилья или через управляющую компанию. По крайней мере, такие мои визуальные наблюдения.

Источник: https://teplosniks.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое

1.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

2.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.

1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего).

Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом.

Ранее действовавший ФЗ «О товариществах собственников жилья» ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам».

Можно считать, что оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, на практике установлено: непосредственное управление многоквартирным домом, в котором помещения принадлежат более чем 20 различным собственникам, как правило, является тяжело реализуемым. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2.

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число , принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров.

3.

Лицо, заключившее с собственниками помещений возмездный договор об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом не исключает возможность привлечения профессионального управляющего, но уже не в статусе управляющей организации (признаком управляющей организации является заключение ею договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК), а в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров).

4. К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл.

37 ГК), а также обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.

), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК).

5. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в т.ч.

поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч.

поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет.

В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами.

Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.

К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (ч. 1 ст. 157 ЖК).

6. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.

Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных гл. 6 ЖК РФ (ст. ст. 44 — 48).

В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

7. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.

8. В случае привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» ЖК РФ не предусмотрена.

9. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст.

162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим).

Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

Источник: https://zknrf.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-VIII/Statya-164/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий