На каком участке можно строить дом

На каких землях можно строить многоквартирный дом?

На каком участке можно строить дом

Отвечает директор  агенства недвижимости «УДН» Вадим Кузьминых:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства.

Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома.

То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства.

Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них.

По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС.

Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Отвечает управляющая агенства «УДН» Кузьминых Наталья Романовна:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки.

Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов.

Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома.

Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов.

Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом.

Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Отвечает ведущий специалист компании «УДН» Беринчик Татьяна Леонидовна:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства.

Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе.

Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Источник: http://u-dn.ru/information/na-zemlyah-kakih-kategorij-mozhno-stroit-a-na-kakih-nelzya.html

Земельные участки разных категорий: в чем отличие, на каком законно строить жилой дом?

Считается, что земли населенных пунктов имеют больше преимуществ для строительства дома, чем земли сельскохозяйственного назначения. По крайней мере, такие земли ценятся больше, а потому продаются – дороже. Но так ли эти преимущества очевидны для того, кто решил построить дом для летнего отдыха?

В России 1 712 519 100 га земли. Согласно Земельному кодексу, вся территория распределена на 7 категорий:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

У каждой категории земли есть виды разрешенного использования. Строительство жилого дома возможно только при следующей комбинации категории и вида разрешенного использования земли:

1. Земля населенных пунктов:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • Личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  • Дачное строительство (ДНП).

Показать полный список видов разрешенного использования

2. Земли сельскохозяйственного назначения:

  • Дачное строительство;
  • Для садоводства или огородничества.

Показать полный список видов разрешенного использования

Все остальные категории и виды разрешенного использования предполагают иное использование земли. Возведение жилого дома на таких территориях является нарушением земельного законодательства.

специалист ЦН «Северная казна» К примеру, на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» строить нельзя – это полевой участок, где можно только сеять и пахать.

Теоретически, дом построить можно, но стоять он будет до первой проверки. Соседи могут написать жалобу в прокуратуру. Нарушение – очевидно.

Нецелевое использование земли влечет последствие – от устранения нарушения (снос) вплоть до изъятия земельного участка.

Если жилой дом построен на земле, не предназначенной для этого, то он классифицируется как самовольная постройка, сказано в ст.222 Гражданского Кодекса РФ.

Такие объекты подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Легализовать строение можно будет только по решению суда; для этого владельцу предстоит доказать, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Правила застройки

На землях населенных пунктов, как и на землях сельскохозяйственного назначения, возможно строительство дома высотой не более 3 этажей включая мансардный и цокольный этажи. Объект должен быть предназначен для проживания одной семьи.

Такое определение индивидуального жилого дома дается в ст. 48 п.3 Градостроительного кодекса РФ.

Однако дачные кооперативы и товарищества собственников в коттеджных поселках могут налагать дополнительные ограничения на предстоящую застройку территории.

специалист ЦН «Северная казна» Все садовые товарищества имеют уставы. В некоторых уставах прописаны правила землепользования и застройки.

На этапе формирования устава, сами садоводы могли внести ограничения по строительству. К примеру, ограничить высотку строения, количество этажей. В некоторых садах запрещена застройка выше двух этажей.

Это связано с тем, что участки обычно маленькие, высокие постройки могут затемнять участки соседей.

Подобные ограничения могут быть введены в дачных и коттеджных поселках вне зависимости от категории земли. К примеру, в одном из поселков бизнес-класса в окрестностях Екатеринбурга (земля ИЖС) действует ограничение: высота коттеджей не может превышать двух этажей.

Регистрация постройки

В настоящий момент разница в процедуре регистрации построенного дома на разных категориях земли минимальна. Зарегистрировать коттеджа на дачной земле – несколько проще.

Для легализации строения достаточно обратиться в Росреестр с заполненной от руки декларацией. В документ необходимо внести сведения о площади объекта. Точность данных никто проверять не будет.

Через 10 дней будет выдано свидетельство о регистрации права собственности.

эксперт отдела загородной недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока действует система «дачной амнистии», зарегистрировать дом на земельном участке с разрешенным использованием для дачного строительства можно в упрощенном порядке. Достаточно предоставить в регистрирующий орган декларацию об объекте недвижимости и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.

Источник: https://nedvizinform.com/na-kakih-zemlyah-mozhno-stroit-mnogokvartirnyy-dom/

Деление земель на виды разрешенного использования. На каком участке можно построить дом для жилья. Обучение риэлторов

На каком участке можно строить дом

 Всем гражданам РФ и особенно риэлторам, работающим на рынке загородной недвижимости будет интересна эта информация.

Все земли РФ делятся на 7 категорий, и для каждой категории  определены виды разрешенного использования (ВРИ) земли.

Именно конкретный вид определяет, каким образом и для каких целей правообладатель земельного участка может его  использовать.

Также ВРИ определяет кадастровую стоимость участка, предельные размеры, особенности предоставления участка из государственной или муниципальной собственности в частную и другие правовые особенности .

В случае использования земель не по назначению, предусмотрены меры административной ответственности, такие, как штрафы, принудительное прекращение прав, снос строений и др.

Полномочиями по определению ВРИ обладают органы муниципальной власти. Для каждой из категорий земель виды разрешенного использования прописаны в соответствующем постановлении (распоряжении, решении и т.п.). 

Сведения о ВРИ вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Поэтому,  прежде чем принять решение о приобретении участка, следует сначала заказать его кадастровый паспорт.

Выписку из Кадастрового паспорта можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра.

Именно так можно убедиться, что планируемые на земельном участке вид и объем работ не противоречат установленному для него правовому режиму.

 Например, нельзя на участке с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) построить магазин или на участке с разрешенным использованием- общественно-деловая зона построить жилой дом. Об этом риэлторы обязаны рассказать своим потенциальным покупателям земельных участков.

ВРИ устанавливаются индивидуально для каждой территории и разделяются на:

— основные виды использования;

— условно разрешенные виды использования;

— вспомогательные виды использования — допустимы только как дополнение к первым двум видам.  

Например:

Основной вид использования земли — строительство многоквартирных жилых домов, школ, детских садов, магазинов, поликлиник и пр.

Условно разрешенные виды —  строительство административных зданий, больниц, спортзалов, бассейнов, сооружений мелкорозничной торговли.

Вспомогательные виды использования для той же территории —  подземные гаражи, открытые стоянки для автотранспорта.

Нужно ли клиенту риэлтора  разбираться в тонкостях Земельного кодекса? Нужно, если он решил приобрести в собственность земельный участок для строительства дома. Тип  и внешний вид строения будет во многом зависеть от того, к какому ВРИ относится участок земли (если, конечно, строить в соответствие с нормами законодательства).

Частным лицам под строительство выделяются земли двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения( ДНП, садоводство)

Для этих категорий земель предусмотрены следующие подкатегории (ВРИ), разрешающие использовать данные земли под жилое строительство.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

На участке с данным видом использования  разрешено возводить отдельно стоящие дома, имеющие не более трех этажей. Предназначены эти дома для проживания одной семьи (п.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ).

Проект такого дома должен быть осуществлен лицензированной компанией-проектировщиком. Перед началом строительства проект следует  согласовать в местной Администрации и получить Разрешение на строительство жилого дома.

После 01 марта 2015 года, самострои регистрироваться не будут по упрощенной схеме, то есть на основании « дачной амнистии».

 Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Для строительства усадьбы, родового поместья оптимально подойдет земля КФХ. Размер такого участка может быть очень большим.Застраивать можно только 30% от плащади участка.

Следует знать, что  есть некоторые ограничения: использование данной категории земли подразумевает ведение сельскохозяйственной деятельности. Правда, обойти это условие несложно: можно устроить, например, конюшню, или разбить яблоневый сад.

Есть особенности- дом на участке КФХ не зарегистрируют как жилой. Можно построить замок, жить в нем, зарегистрировать как хозпостройку, но прописаться нельзя.

Земли для садоводства. 

Можно построить только домик для временного или сезонного проживания. Много коттеджей стоит уже на таких землях, но их Росреестр не признает жилыми, так как разрешенное использование земельного участка под ними не позволяет это сделать. Надо сначала изменить ВРИ на – дачное строительство.

Земли для дачного строительства (ДНП).

Строительство на земле данного ВРИ может быть даже выгоднее, чем на земле для ИЖС. Налогообложение меньше. Многие коттеджные поселки построены на землях — для дачного строительства. Для строительства домов НЕ требуется специальное разрешение Администрации и утверждение проекта застройки.

Можно построить дом и зарегистрировать собственность по упрощенной схеме, на основании декларации по закону о « дачной амнистии». Но есть два главных условия — земля должна быть в собственности и соблюдение строительных норм при строительстве (СНИПОВ).

В будущем в таких домах можно будет прописаться, но пока это индивидуально, через суд.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

На данной земле можно построить дом, если участок находится в категории « населенные пункты», если это – ЛПХ в категории « сельскохозяйственные земли», то строиться на таком участке категорически НЕЛЬЗЯ, можно только выращивать сельхозпродукцию, называется такой участок « полевым». 

Таким образом, индивидуальное строительство можно осуществлять на землях нескольких видов разрешенного использования.  Однако быстрее и проще вопросы, связанные со строительством капитального жилого дома, решаются на землях именно «для ИЖС».

Собственники участков имеют определенные преимущества перед собственниками земель с иными ВРИ. Если участок находится в пределах границ населенного пункта, то местные власти просто обязаны предоставить застройщикам возможность произвести подключение к коммуникациям.

Участки ИЖС на загородном рынке стоят дороже, чем ДНП и другие.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Источник: http://realtscool.com/yuridicheskie_osnovy/818-delenie-zemel-na-vidy-razreshennogo-ispolzovaniya.html

Что нужно знать для начала строительства дома?| СНиПы

На каком участке можно строить дом

Строительные нормы и правила необходимо знать и соблюдать любому владельцу земельного участка, планирующему строительство собственного загородного дома или дачи.

СНИПы не призваны загнать человека в рамки, они действительно необходимы для безопасной и длительной эксплуатации как Вашего дома, так и домов Ваших соседей, гарантируя комфорт и максимально возможную противопожарную безопасность..

С чего начать планирование участка и строительство своей новой жизни? Прежде всего нужно убедиться в правильности оформления документов – они должны быть грамотно составлены и Свидетельство о праве собственности на земельный участок должно быть у Вас на руках.

Проверьте разрешенный вид использования земель – это должны быть земли сельхозназначений с разрешенным видом использования «под дачное строительство» (или дачное хозяйство) или земли поселений с РВИ ИЖС (индивидуально-жилищное строительство) или КЖС (комплексное жилищное строительство).

Когда Вы проверили наличие и правильность документов, начинаем планировку.

(Все обязательные правила строительства перечислены в документах, объединённых под общим названием «Строительные нормы и правила» — или просто СНиП).

В СНиП 30-02-97 даны основные принципы строительства садоводческих и дачных объединений и расположенных в них сооружений (они обязательны для всех владельцев земельных участков площадью от 6 соток).

Планирование отдельного участка обычно начинается с видимого обозначения его границ – забора, отделяющего Ваш собственный участок от соседних участков и земель общего пользования.

Заборы рекомендуется устанавливать в соответствии с правилами, прописанными в Уставе Вашего ДНП – это позволит Вам благополучно сосуществовать с людьми, разделяющими Ваши ценностные ориентиры.

Что можно располагать на своём земельном участке?Жилое строение (дом), а также хозяйственные постройки – теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей.

Хозяйственные постройки могут быть разных типов – порядок их возведения, размеры, состав и назначение определяются органами местного самоуправления. Можно также разместить на участке компостную площадку, яму или ящик, а при отсутствии канализации – и уборную.

(Хотя сейчас с развитием локальных очистных систем и биотуалетов многие предпочитают выбирать именно их).

Чтобы разместить все эти строения правильно, надо выбрать ориентиры. Ими обычно бывают строения на участке соседей и сам забор. Если Ваши соседи тоже ещё не начали строиться, то согласовать удобные для Вас и для них варианты будущих построек будет несложно.

Итак, основные требования: от границы участка со стороны улицы до дома должно быть не менее 5м, от границ проезда и соседнего участка не менее 3 метров. От хозяйственных построек до улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.

Теперь согласуем наши строения со строениями соседей. (Это тоже жестко регламентируется СНИПами с целью предотвращения пожаров).

Когда хозяйственные постройки примыкают к жилому строению или дому, расстояние до соседнего участка измеряется отдельно от каждого объекта, например: дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м) или дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м).

Как именно измерять расстояние между жилым строением или хозяйственными постройками и соседним участком?

Если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены, расстояние измеряется от их цоколя или, при отсутствии цоколя, от стены; если более чем на 50 см, то от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа и др.).

Не забывайте и о противопожарном расстоянии (см. в таблице ниже) относительно домов, находящихся на противоположных сторонах проезда.

По согласованию с правлением ДНП навес или гараж для автомобиля может непосредственно примыкать к ограде со стороны улицы.

При этом строительство гаража мало ограничивается правилами: он может быть отдельно стоящим, встроенным или пристроенным к дачному дому и хозяйственным постройкам.

Важно всегда помнить, что планирование всех строений проходит в соответствии с нормами пожарной безопасности – именно это и лежит в основе строительных норм.

Например, расстояние между деревянными домами (Вашим и соседским) должно быть не менее 15 метров. Но если Вы строите каменный дом а у соседей деревянный, то будет достаточно и 10 метров между ними.

Однако противопожарные расстояния между строениями в пределах одного участка не нормируются.

СНиП 30-02-97 предоставляет следующую таблицу минимальных расстояний между жилыми строениями на соседних земельных участках с учётом их материала:Минимальные противопожарные расстояния между крайними строениями и группами строений на садовых участках

Материал несущих и ограждающих конструкций строенияРасстояния,м
АБВ
А Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы6810
Б То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами8810
В Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов101015

По санитарно-бытовым нормам постройки необходимо расположить на правильном расстоянии от находящихся на соседних участках: от жилого строения или дома до бани, душа или уборной – 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м.

От дома до уборной не менее 12 метров.

Граница соседнего участка должна находиться в 3 м от жилого строения (или дома), в 4 м – от построек для содержания мелкого скота или птицы, в 1 м – от других построек, в 4 м – от стволов низкорослых деревьев (в 2 м – от среднерослых), в 1 м – от кустарника.

Создание подвала или погреба возможно под жилым строением или жилым домом и хозяйственными постройками, не предназначенными для птицы и мелкого скота.

Минимальная высота жилых помещений – 2,2 м от пола до потолка, подвала – 2 м от пола до потолка, погреба – 1,6 м до выступающих конструкций типа прогонов и балок.

Проектирование лестниц – ведут ли они в подвал или на другой этаж – зависит от конкретных условий, а также требований СП 55.13330. Этот свод правил распространяется и на объекты индивидуального жилищного строительства.

Количество строений, дорожек и площадок с твёрдым покрытием оговорено отдельно: на небольшом дачном участке в 0,06-0,12 Га оно должно занимать не более 30%.

Важно также не забывать о требованиях к инженерному оборудованию. Сток дождевой воды с крыши нельзя направлять на прилежащий участок, если хозяйственная постройка находится в 1 м от него.

В жилом здании необходимо установить прибор для учёта электроэнергии. При этом СНиП предусматривают, что обогрев дома осуществляется от автономных систем, таких как нагревательные приборы и источники теплоснабжения – котлы и печи.

К котельным предъявляются отдельные требования, изложенные в “Инструкции по размещению тепловых агрегатов». К примеру, высота котельной должна быть равна как минимум 2,5 м, а объём – 15 м3.

Кроме того, в котельной обязательно наличие вытяжки и окна, чтобы обитатели дома были в безопасности и могли вздохнуть свободно.

Системы водоснабжения. Подача воды на конкретный участок может производиться как централизованно, так и автономно.

При автономном водоснабжении – от шахтных и мелкотрубчатых колодцев, каптажей родников (т.е. сооружений типа колодцев и траншей) – необходимо соблюдать требования, изложенные в СанПиН 2.1.4.1110.

Свободный напор воды в сети водопровода на территории дачного объединения должен быть не менее 0,1 МПа.

Канализация, водоотведение. При отсутствии водоотведения на участках следует устанавливать устройства с местным компостированием – пудр-клозеты, биотуалеты. Использование выгребных устройств типа люфт-клозет и надворных уборных допускается при размещении не менее чем в 1 м от границ участка.

Люфт-клозетом называют уборную со сточной трубой, ведущей в подземный выгреб; а пудр-клозетом – туалет, в котором отходы обрабатываются порошкообразным составом до образования компоста. На индивидуальных участках возможна установка локальных очистных сооружений производительностью до 1-3 м3 с дальнейшим отводом в пониженное место.

Для хозяйственных сточных вод необходимо предусмотреть фильтровальную траншею с гравийно-песчаной засыпкой или другие очистные сооружения, расположенные как минимум в 1 м от прилежащего участка. По согласованию с органами санитарного надзора хозяйственные сточные воды можно сбрасывать в наружный кювет по специально организованной канаве.

Газоснабжение производится от газобаллонных установок сжиженного газа, от резервуарных установок со сжиженным газом или от газовых сетей..

Ёмкость газового баллона, расположенного на кухне, должна составлять максимум 12 л.

Баллоны более 12 л следует располагать в пристройке из негорючего материала или в металлическом ящике у глухого участка наружной стены не ближе чем в 5 м от входа в здание.

Строительные нормы не зависят от желаний и требований ДНП, они одинаковы для всех обладателей участков  – и не просто так: безопасность человека превыше всего. А за безопасностью следует и комфорт. Соблюдение СНиП даёт владельцу земельного участка возможность мирно сосуществовать как с соседями, так и с самим собой, получая долгожданную тишину своего собственного заповедного уголка.

10 самых важных правил,

которые мы рекомендуем не забывать при планировании участка и строительстве дома на дачном участке

илиВсе что Вы хотели узнать о СНИПах, но не знали где это нужно смотреть владельцам дачных участков.

Источник: https://zkvadrat.ru/pages/snip.html

Pаспространенные ошибки при покупке дома

На каком участке можно строить дом

Люди строят дом, как правило, один раз в жизни и зачастую плохо представляют себе, какие «подводные камни» может таить в себе этот процесс.

Предлагаем вашему вниманию пять самых распространенных ошибок, которые допускают люди при строительстве или покупке дома.

Экспертные советы дают инженер-строитель, руководитель предприятия FORMA 2 Эдгар Красников и руководитель Отдела ипотечного кредитования Swedbank  Нормундс Дуцис.

1. Не доверяйте слепо строителям

Перед началом строительных работ нужно составить подробную смету работ согласно техническому проекту. «И желательно провести ценовой опрос, обратившись, по меньшей мере, к трем строительным компаниям, чтобы понять, корректно ли составлена смета и соответствует ли она техническому проекту.

Затем во время строительства нужно тщательно следить за качеством выполняемых работ и их стоимости», — говорит Нормундс Дуцис. Лучшим решением, по его мнению, станет независимый технадзор, который все это сделает вместо клиента.

Кроме того, технадзор будет гарантировать соблюдение строительных нормативов, а также следить за качеством и соответствием работ.

Такого специалиста он рекомендует искать у знакомых или в строительной управе своего самоуправления.

Нужного специалиста можно найти и в интернете, введя ключевые слова «строительный надзор» или «консультант по строительству», а также в тематических журналах, например, Deko, Latvijas arhitektūra, Latvijas būvniecība, где в описании дома обычно указываются и все участники строительства.

«Иногда можно даже просто проехаться по окрестностям. Увидев соответствующий вашему вкусу дом, поинтересуйтесь, кто его проектировал или строил, и попросите контакты специалистов. Кроме того, на незаконченных объектах должен висеть плакат с указанием всех участников строительства».

Стоимость услуг технадзора составит примерно 2-5% от стоимости строительных работ, но, по мнению экспертов, это окупается, так как избавляет заказчика от неприятных сюрпризов. «Вам не нужен человек, который ежедневно смотрит за выполнением работ.

Я посоветовал бы привлекать эксперта на важнейших этапах строительства, это обойдется вам значительно дешевле. Первым важным этапом является оценка договора на проектирование и строительные работы, а вторым – приемка проекта или строительных работ.

В зависимости от каждого конкретного проекта профессионал подскажет, в какие моменты привлекать эксперта, чтобы не получилось так, что технадзор приезжает принимать уже готовый объект и обнаруживает нарушения, а там уже все покрашено, и невозможно понять, какие недоделки скрываются под красивой отделкой», — своим опытом делится Эдгар Красников.

2. Нельзя недооценивать расходы на содержание дома

«Мало кто из архитекторов знает, сколько на самом деле стоит эксплуатация зданий, потому что услуги проектировщика и подрядчика заканчиваются в момент сдачи объекта.

Бывали случаи, когда архитектор советовал заказчику различные красивые «штучки», которые в реальной жизни крайне непрактичны, а владелец дома потом вынужден всю жизнь за них платить», — рассказывает инженер-строитель Эдгар Красников, в качестве примера приводя бассейн в частном доме.

«Я видел очень много домов с пустыми бассейнами, потому что рано или поздно владельцы домов понимают, что эксплуатационные расходы по содержанию бассейна и потребляемая им энергия для того, чтобы раз в месяц искупаться, того не стоят.

В первый месяц это кажется классным, но уже совсем скоро энтузиазм угасает и оказывается, что посетить общественный бассейн значительно проще. И тогда бассейн в частном доме превращается в роскошь, которой никто не пользуется», — отмечает эксперт, напоминая, что частный дом, как правило, строится не на один год и не на пять лет, а как минимум на 50.

Кроме того, балкон является также весьма рискованным элементом фасада, который может превратиться в большую проблему, так как через некачественно построенный балкон в дом может проникать влага.

Каждый из нас мечтает о больших окнах, но не все понимают, что огромная витрина на южной стороне может создать тепличный эффект, и вам придется думать об охлаждении дома, чтобы спасаться от жары. А это большие дополнительные расходы.

В свою очередь навесы помогут значительно улучшить микроклимат в доме, не только обеспечивая хорошую просматриваемость, но и уменьшая поступление солнечных лучей в жаркую погоду.

Кроме того, навес в плане эксплуатации является более дешевым решением, по сравнению с огромными кондиционерами», — плюсы и минусы оценивает эксперт.

Недорогим и весьма целесообразным решением эксперт считает также размещение в доме небольших контрольных счетчиков, которые позволяют следить за тем, сколько тот или иной узел потребляет энергии зимой.

«Чтобы не получилось так, что, получив счет за электричество на 500 евро, вам пришлось ломать голову, куда это электричество уходит. Потребляет ли его вентиляционное оборудование или, например, освещение фасада и территории, что, возможно, тоже можно считать лишней роскошью.

Это технические вещи, о которых нужно подумать уже во время проектирования и строительства», — отмечает инженер-строитель.

В свою очередь эксперт Swedbank Нормундс Дуцис рекомендует подумать и об общей площади дома, потому что довольно большая часть жителей все еще выбирает дома, площадь которых превышает 250 кв. м.

«К счастью, сегодня люди все чаще строят дома меньшей площади, выбирая готовые проекты одноэтажных зданий, общая квадратура которых не превышает 200 кв. м.

Расходы на эксплуатацию таких домов значительно ниже», — говорит Нормундс Дуцис.

3. Осторожно: ловушки продавцов земельных участков

«Если решили построить дом или планируете приобрести участок с уже построенным на нем зданием, большое внимание следует уделить выбору земельного участка и убедиться, подходит ли он для строительства дома. Потому что порой «участки под застройку» продаются в непредназначенных для этого местах или в охранных зонах, наличие которых не отмечено в земельных книгах.

Есть вещи, которые можно увидеть сразу, но некоторые из них можно заметить, только прожив на выбранном месте несколько лет, например, влияние индустриального района.

Поэтому настоятельно рекомендуем не верить слепо словам продавца о том, что это зеленое поле идеально подойдет для строительства вашего загородного дома, а доехать до местного строительного управления и узнать все о конкретном земельном участке и его окрестностях.

Не лишним будет также выяснить, не затрагивают ли выбранный вами участок планы развития самоуправления и какие отягощения имеет конкретная местность. Возможно, в ближайшее время здесь планируется строительство железнодорожной ветки или в вашу сторону будет расширена существующая автомагистраль.

Потому что волость или город может иметь план развития на 5-10 лет, который на момент покупки вами участка не является официальным отягощением, оно появляется только в момент проектирования», — поясняет инженер-строитель.

По словам специалиста, еще одним «подводным камнем» часто становятся лесные угодья, которые также не указываются ни в земельной книге, ни в инвентаризационном деле, ни на плане границ участка. В частности, даже в городе некоторые участки классифицируются как лесная земля. На них разрешено строительство, однако существует ряд ограничений, например, маленькая плотность застройки.

Это означает, что, на купленном вами участке в 2000 кв.м вам, возможно, разрешат построить дом, площадью не больше 100 кв.м. «Самый типичный пример: купив участок на берегу моря с красивыми соснами, вы узнаете, что это, оказывается, лесная земля, требующая трансформации, которую, в свою очередь, невозможно сделать без детальной планировки, что является огромным отягощением как в плане времени, так и в плане расходов», — рассказывает эксперт. Поэтому перед тем, как купить участок, нужно обязательно проконсультироваться со специалистами местной строительной управы. Несмотря на то, что это, как правило, публичная информация, обычному человеку не всегда просто в ней разобраться.

Сейчас города активно развивают свою систему водоснабжения, поэтому есть смысл учесть это в проекте. Но это может произойти и через 10 лет, и тогда нужно считаться с тем, что придется уживаться с местным колодцем или спицей.

В таком случае качество воды будет значительно ниже, и вы должны будете ее ежедневно очищать, что повлечет за собой увеличение эксплуатационных расходов.

Не проверив это, люди добровольно соглашаются на снижение качества своей жизни», — отмечает инженер-строитель Эдгар Красников.

4. Проверяйте новостройку, которая не сдана в эксплуатацию

При покупке незавершенной новостройки нужно убедиться в том, что здание простроено по ранее согласованному техническому проекту. В противном случае могут возникнуть проблемы со сдачей дома в эксплуатацию. 

«Ко мне приходили люди, купившие несданный в эксплуатацию дом, прежние хозяева которого говорили, мол, мы не успели, это просто мелкая формальность – нужно только отнести бумаги в строительное управление.

Дали еще скидку 2000 евро за это маленькое неудобство… Только после заключения договора купли выяснилось, что дом построен за красными линиями, слишком близко к соседям или дороге, а это означает, что либо нужно снести дом, либо разработать новую детальную планировку, согласовав ее со строительным управлением или соседями, что может оказаться невыполнимым, так как соседи не всегда бывают сговорчивыми. А если собственность уже куплена, то это проблема ее нового хозяина. Поэтому все эти юридические документы нужно очень тщательно проверять, и сделать это тоже можно в строительном управлении», — предупреждает инженер-строитель.  «Если продавец говорит, что проект согласован, нужно попросить специалиста, чтобы он оценил, что именно согласовано и соответствует ли проект реальной ситуации. Правильно ли поставлено здание? Может быть, проект предусматривает строительство двухэтажного здания, а по факту построено три этажа? Люди ошибочно думают, что раз есть инвентаризационное дело, то все в порядке, однако уже много лет Государственная земельная служба, выдавая инвентаризационное дело, не проверяет соответствие объекта проекту – они только отмечают то, что есть по факту».

Одно дело – юридические документы, а совсем другое – качество постройки. «Мой совет – выбирайте дом с черной отделкой, где видны все несущие конструкции. В этом случае будет проще оценить, будут ли какие-нибудь риски при его завершении и сдаче в эксплуатацию», — говорит Эдгар Красников.

 5. Недооценивают значение вентиляции

Чем новее дом, тем большее значение при его строительстве уделялось экономии энергоресурсов. «Особенно это относится к каркасным или готовым панельным зданиям.

Они очень плотные, и это означает, что воздухообмен в конструкциях здания минимален, и необходимо подумать об устройстве искусственной вентиляции – оборудовании, которое обеспечивает подачу и отвод воздуха. Наглядный пример – старые советские окна и современные деревянные оконные рамы.

Подойдя зимой к незаклеенным старым окнам, можно было почувствовать, как от них веет холодом, а новые окна не пропускают ни малейшего дуновения ветра. Все это сделано с целью свести к минимуму неконтролируемую потерю тепла.

Если отсутствует соответствующая вентиляция, бытовая влага, возникающая, например, во время приготовления пищи или стирки белья, может создать серьезные проблемы, начиная с плесени и заканчивая проблемами со здоровьем.

Поэтому нередко в старых домах сразу после замены окон появляется плесень, так как из-за плохой циркуляции воздуха в помещении появляется избыток влажности. В этом случае единственным выходом является устройство соответствующей вентиляционной системы, которая фильтрует и очищает воздух, подогревая или охлаждая его в зависимости от погодных условий», — рекомендует Эдгар Красников.

Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/stroitelstvo-doma-171

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий

№ п/пНаименованиеСсылка
1.Расстояние от застройки до лесных массивов не менее 15 м.СНиП 30-02-97* п.4.7*
2.Жилые строения и хозяйственные постройки не должны выходить за линию градостроительного регулирования (застройки) – 5 метров от границы участка со стороны улицы, 3 метра от границы – со стороны проезда.СНиП 30-02-97* п.6.6*
3.Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируютсяСНиП 30-02-97* п.6.5*
4.Ограждение участка со стороны проезда может быть глухое, согласно решения общего собранияСНиП 30-02-97* п.6.2*
5.Противопожарные расстояния между жилыми строениями, расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее (расстояния считаются от выступающих более чем на 50 см элементов строений) – 6 м -15 м
Материал несущих и ограждающих конструкций строенияРасстояния, м
АБВ
А Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы6810
Б То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами8810
В Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов101015
СНиП 30-02-97* п.6.5* Тб 2*
6.Минимальные расстояния между постройками на территории земельного участка по санитарно-бытовым условиям следующие:от жилого строения и погреба:- до постройки для содержания мелкого скота и птицы — 12м- до бани — 8 м от шахтного колодца:- до водонепроницаемого выгреба или ЛОС — 8 м- до компостного устройства — 8 м Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках.СНиП 30-02-97* п.6.8*
7.Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям:- от жилого дома — 3м- от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4м- от других построек — 1м (с ориентацией ската кровли на свой участок)- от стволов высокорослых деревьев — 4м среднерослых — 2м от кустарника — 1мСНиП 30-02-97* п.6.7*
8.Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласованию домовладельцевТСН ПЗП-99 МОп.5.19
9.Снабжение хозяйственно-питьевой водой от шахтных и мелкотрубчатых колодцев