Коммунальный дом это

Разговоры с инвестором, расселяющим «коммунальный дом»

Коммунальный дом это
17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие…

x

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

x

Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 5.12.2013 Версия для печати

В Санкт-Петербурге активно ведется работа по расселению ветхих и аварийных домов, а также коммунальных квартир.

С 2008 года в городе действует программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». По данным Жилищного комитета, на 2008 год в городе насчитывалось порядка 117 тыс. коммунальных квартир.

За период действия программы, т.е. за 5,5 лет, было расселено около 20 тыс. квартир.

«Когда только начиналась программа, то все собственники хотели за свою комнату получить отдельную квартиру, и на уступки они не шли, – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». – При этом те, кто соглашался на получение комнаты и на определенные субсидии могли в итоге суммировать данные средства и самостоятельно купить квартиру».

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», замечает, что сегодня расселение коммунальных квартир в основном это инициатива тех, кто там проживает, это основано на желании людей жить в отдельных квартирах.

«Но, несмотря на то, что сейчас инвестиционный интерес к таким квартирам значительно ниже, по-прежнему есть определенная категория покупателей, которая хочет жить именно в историческом центре, в старинном доме, иногда в каком-то конкретном доме, в районе, со своей неповторимой аурой, где может в принципе не быть новых домов, – говорит эксперт. – И для них бывшие коммунальные квартиры представляют интерес».

Привлечение инвесторов

На сегодняшний день в центре Петербурга хорошие видовые квартиры уже давно расселены, и остались коммуналки во вторых и третьих дворах, за расселение которых инвесторы практически не берутся.

Во-первых, с точки зрения экономики это невыгодно, а, во-вторых, если инвестора и заинтересует объект, то процесс зачастую тормозится самими жильцами, завышающими стоимость компенсации и выдвигающими завышенные и порой невыполнимые требования.

«Если инвестор является частным лицом и расселение коммунальных квартир осуществляется без помощи администрации, то собственник может озвучить инвестору свои требования в совершенно произвольной форме, – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА Девелопмент».

– И именно это является основной причиной несостоявшегося расселения. Таким образом, порядка 90% всех намерений расселить то или иное здание заканчивается ничем».

Для собственников комнат в коммунальных квартирах важно понимать, что инвесторы не являются волшебниками. Большинство же людей, проживающих в коммуналках, видят ситуацию иначе: инвестор обладает какими-то нереальными возможностями и есть шанс за счет него поправить свое положение. Но, безусловно, это не так.

Основная проблема, по мнению Леонида Сандалова, заключается в том, что большинство собственников коммуналок не имеют представление о ценах на недвижимость, поэтому считают, что их объект стоит гораздо дороже, чем какой-либо другой.

Завышенные требования, нежелание идти на разумный компромисс оказывают прямое воздействие на инвестора, и если запросы оказываются невыполнимыми, инвестор просто-напросто отказывается от данной квартиры или целого дома, поскольку в противном случае покупка недвижимости становится экономически не обоснованной.

По мнению многих инвесторов, государство расселяет коммунальные дома намного быстрее и дешевле, чем частные компании. Конечно, ведь с государством не поторгуешься – взамен комнаты можно получить только нормативные квадратные метры.

Поэтому для инвесторов гораздо выгоднее покупать уже расселенный дом для последующей реконструкции и реализации нового проекта.

Пример из жизни

Директор по маркетингу крупной строительной компании, пожелавший остаться неизвестным, рассказал о реальном случае, который происходил в их компании при расселении одного из домов с коммунальными квартирами, расположенного в центре Петербурга.

«Довольно типичный пример общения застройщика с гражданами при расселении дома с коммунальными квартирами произошел в нашей компании 5 лет назад. Наша компания просчитывала варианты реализации проекта по расселению и реконструкции дома в центральном районе.

Мы начали с того, что опрашивали жильцов об их предпочтениях при расселении, и вроде бы адекватные вначале люди вдруг потеряли ощущение реальности.Каждую неделю они меняли свои запросы в сторону увеличения.

В начале переговоров каждый владелец комнаты в коммуналке был согласен на переезд в однокомнатную квартиру в обжитом спальном районе, стоимость которой превышает стоимость комнаты в их аварийном полуразрушенном доме как минимум на миллион рублей. Но уже через месяц оказалось, что каждый житель дома готов променять свою комнату, стоимость которой составляла порядка 1,5 млн.

рублей, только на трехкомнатную квартиру ближе к центру города стоимостью от 7 млн. рублей. Мы, конечно, понимали, что для людей, живущих в центре города, сложно переехать в спальные районы, но все-таки нам казалось, что жизнь в коммунальной квартире обветшавшего дома – не сахар, и гораздо комфортнее жить в отдельной квартире в новом доме.

Мы не раз обсуждали с коллегами, что жильцы расселяемых домов начинают относиться к инвесторам как к волшебной фее, но ведь есть экономический расчет.

Если компания будет все дома расселять с убытком, то пострадают уже сотрудники компании, которым нечем будет платить зарплату.

В итоге мы отказались от реализации этого проекта, так как это представлялось совершенно невыгодным с учетом исполнения желаний жильцов. Кстати, дом все так же стоит, и те жильцы в нем до сих пор проживают».

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/conversations-with-investors-rasselas-communal-house/

Коммунальная реформа. Выбор между европейским и российским путями

Коммунальный дом это

Реформа ЖКХ в Украине назрела настолько же, как и модернизация правоохранительных органов или системы здравоохранения. По сути, это те сферы, с которым украинцы сталкиваются каждый день, а реформы в жилищном секторе всегда откладывались до лучших времен.

Прежде всего, необходимо пояснить, почему Украина пришла к нынешней ситуации. Став независимой страной, Украина получила, среди прочего, и огромный массив государственной жилой недвижимости.

Украина выбрала простой, а главное, самый приятный для граждан путь – бесплатную приватизацию квартир живущими в них гражданами.

Если обычно считается, что реформы всегда болезненные, то приватизация жилья в 1990-х годах – яркое опровержение этого тезиса. Трудно придумать более популярную реформу, чем эта.

Была ли возможность пойти другим путем? Вполне возможно. Для сравнения: Восточная Германия – бывшая ГДР, где система собственности на жилье была подобна советской, – сохранила госсобственность на жилье, сдавая ее в аренду своим гражданам (в первую очередь – малоимущим).

С другой стороны, такую же приватизацию жилья, как в Украине, провели в России. Последняя тоже не славится качеством коммунальных услуг.

Посмотрим на более успешные примеры коммунальных реформ, которые могут быть примером для украинцев.

Если в Украине не торопились с реформами, в том числе – в сфере ЖКХ, то в Польше изменения были проведены очень быстро.

Реформы в жилищном секторе начались с 1995 года, и ключевые изменения были проведены в течение четырех-пяти лет.

Сейчас 71% квартир в Польше находятся в собственности физических лиц (частные дома и квартиры в объединениях «Wspólnota mieszkaniowa»). Еще 19% квартир организованы в кооперативы.

Схожая ситуация сложилась и в других европейских странах. Тут нужно отметить немаловажный момент – подавляющее большинство этих стран приняли решение об обязательном создании сообщества жильцов (в виде ассоциации собственников или кондоминиума). В конце статьи мы увидим, почему это так важно. 

Украина пошла по другому сценарию. С одной стороны, украинская приватизация была оптимальной – жильцы получили в свою собственность не только все квартиры, но и все остальное, что есть в их доме. Другими словами, все жильцы приватизированных квартир в доме совместно владеют его подвалом, крышей, лифтами, а также всеми системами отопления и канализации.

По крайней мере, это утверждается в ст. 282 Гражданского кодекса. Согласно ей, собственники жилья совместно владеют и распоряжаются всеми местами общего пользования в многоквартирном доме.

Исходя из норм закона, государство и муниципальные власти фактически отстранены от забот о недвижимости. Они больше не являются собственниками таких домов и не должны заботиться об их содержании и ремонте. 

Но на практике мы видим, как дома еще часто содержатся на балансе города (или на балансах муниципальных коммунальных предприятий), что, по сути, противозаконно.

Таким образом, сделав первый шаг, государство остановилось в дальнейшем реформировании ЖКХ. Управление жилой недвижимостью до сих пор проводилось так, словно приватизации и не было.

В то же время государство не спешило брать на себя лишнюю ответственность! Результат – налицо.

Более чем за 20 лет украинской независимости жилой фонд пришел в плачевное состояние, и откладывать реформы уже нельзя.

Что стоит делать в этой связи?

В первую очередь следует напомнить очень простой принцип: собственность – это не только права, но и ответственность.

Соответственно, забота обо всем доме, а не только о собственных квартирах, является обязанностью собственников этого дома. И никого более!

Правда, содержание такого сложного «организма», как многоквартирный дом, требует достаточно много времени и сил, а также специальных знаний.

Поэтому собственники часто обращаются за помощью к компании по управлению недвижимостью. Такая компания по контракту с коллективом собственников и за их счет берет на себя ответственность за техническое обслуживание недвижимости.

Но речь идет не только о содержании дома. Все это касается и других услуг, потребляемых жильцами дома: отопление, водоснабжение и водоотвод, вывоз мусора и капитальный ремонт.

Все восточноевропейские страны так или иначе прошли через такие реформы. В большинстве из них самый болезненный период начала реформ пришелся на середину-конец 1990-х. Украина начинает их только сейчас.

Немаловажно – основные законы для старта реформ уже в работе. Например, закон №417-VIII, посвященный особенностям принятия решения в многоквартирных домах, полностью соответствует европейскому опыту.

Согласно ему, решение в таких домах должно приниматься большинством жильцов, а не единогласно. При требовании единогласного ания всех жильцов — как это было последние 25 лет в Украине — жильцы не могут принять ни одного важного решения.

Результаты подобной практики говорят сами за себя. 

С принятием этого закона объединения жильцов получили шанс стать действительно ведущей силой на муниципальном рынке коммунальных услуг. Они получают достаточно сил, чтобы выстоять против естественных монополистов и требовать от них предоставления качественных услуг по доступным ценам. Закон вступает в силу уже 1 июля этого года.

Впрочем, есть один важный момент. Принятие закона не означает автоматической реформы в секторе ЖКХ. Во многом это будет зависеть от самих жильцов – они получили год, чтобы определиться: создавать ОСМД или же выбрать управляющую компанию. За тех, кто не успеет сделать этот выбор, решать будут городские власти.

Опять же, практика, когда город нанимает подрядчиков для ремонта многоэтажных домов, существует последние 20 лет. Итог – налицо.

  И так будет до тех пор, пока собственники жилья наконец не поймут, что кроме них самих о состоянии дома никто должным образом заботиться не будет, и не научатся принимать совместные решения.

Это немалый вызов – и пример России должен быть у нас перед глазами. Как и в Украине, в России объединение жильцов является добровольным! В такой ситуации все зависит лишь от активности и заинтересованности граждан.

К чему это привело в России? Приняв неплохие и прогрессивные законы, их суть не донесли до общества.

Как результат – реформы в секторе вылились в профанацию. Под вывеской управляющих компаний домами занимаются все те же привычные и малоэффективные ЖЭКи, которые назначаются «сверху» городскими властями. Собственники могут поменять ЖЭК, но ввиду непонимания процесса и общей пассивности не делают этого. 

Поэтому фраза о том, что сейчас все в руках самих жильцов, – вовсе не пустые слова.

В качестве положительного примера приведу ту же Польшу. Считается, что система объединений жильцов наиболее развита именно в Варшаве – там реализация этих реформ началась раньше и двигалась быстрее, чем в других городах.

В итоге жители польской столицы платят одни из самых низких коммунальных тарифов в стране. И это при том, что зарплаты в Варшаве выше, чем в целом по стране!

Это может получиться и в Украине. И те, кто первым начнет работу, возьмет под свой контроль управление своей собственностью, через несколько лет будут в лучших условиях, чем их менее расторопные соотечественники.

Гжегож Гайда,

руководитель проекта Группы Всемирного банка

«Энергоэффективность в жилищном секторе в Украине» 

Источник: https://www.eurointegration.com.ua/rus/articles/2015/06/30/7035260/

Коммунальный вопрос. За что управляющую компанию можно лишить лицензии

Коммунальный дом это

У каждого в доме периодически происходят поломки или нештатные ситуации: отключили воду, в квартире холодно, в подъезде нет света. Решением всех этих проблем должна заниматься управляющая компания.

Однако на практике многие не знают, ни кто управляет их домом, ни куда обращаться в случае ЧП.

 
ТАСС рассказывает, кто имеет право прекратить работу УК, за что службы ЖКХ не должны брать с жильцов дополнительную плату и кому жаловаться, если компания не реагирует на запросы жильцов.

Кто управляет домом?

Сведения об управляющей компании должны содержаться в квитанции на оплату ЖКХ. Кроме того, узнать своего управляющего (в том числе ТСЖ или ЖСК) по адресу дома можно на сайте «Реформа ЖКХ».

Продолжение

Согласно Жилищному кодексу, за содержание многоквартирных домов отвечают собственники квартир.

Для этого они либо создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и осуществляют управление самостоятельно, либо нанимают управляющую компанию (УК), которая является посредником между собственниками и подрядными организациями, в том числе оказывающими коммунальные услуги. В последнем случае за наличие в доме отопления и воды, вывоз мусора, уборку лестничных клеток и т.д. отвечает управляющая компания.

Что лучше, ТСЖ или управляющая компания?

И те и другие осуществляют управление домом. Основное различие между ними — форма организации. Управляющая компания — коммерческая организация, в то время как ТСЖ и ЖСК — некоммерческие объединения.

Помимо этого ТСЖ редко объединяет больше одного дома, а УК может отвечать за десятки зданий. Также стоит обратить внимание на то, что управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов.

В УК их принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

У каждой формы есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в нашей таблице.

Однозначного решения, как лучше управлять домом, не существует. Если среди собственников нет энергичных людей, юридически подкованных в сфере ЖКХ, а жильцы не готовы принимать активное участие в принятии решений, возможно, стоит обратиться к услугам УК.

Кто и как выбирает УК?

Обратите внимание: с мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии.

Узнать, есть ли у вашей компании лицензия, можно на сайте ГИС ЖКХ.

Продолжение

Управляющую компанию выбирают собственники на общем собрании. Если жильцы не определились с управляющей компанией самостоятельно, ее на конкурсной основе выбирают органы местного самоуправления. Жильцы должны получить уведомление о новом управляющем органе.

В договоре, который заключается между жильцами и УК, обязательно должны быть прописаны перечень услуг и работ по содержанию, размер платы за коммунальные услуги и раздел «ответственность».

Существуют ли какие-то нормативы качества коммунальных услуг?

Требования к качеству коммунальных услуг закреплены в приложении к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (постановление правительства РФ от 6 мая 2011 года №354).

Приведем для примера лишь некоторые нормативы.

  • Холодное и горячее водоснабжение должно быть доступно круглогодично. Продолжительность перерыва в течение одного месяца не должна суммарно превышать 8 часов или 4 часов единовременно. Для горячей воды при аварии на магистрали перерыв не должен быть более 24 часов. Кроме того, допустим перерыв в подаче горячей воды в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ.
  • Отопление должно осуществляться круглосуточно бесперебойно в течение отопительного периода. Температура в помещениях должна составлять не ниже +18° С, а в угловых комнатах — не ниже +20° С при условии, что жильцы приняли необходимые меры по утеплению квартиры (например, заклеили щели, если окна деревянные). Допускаются отклонения от нормы в ночное время, с полуночи до 5 часов утра, но это отклонение может составлять не более трех градусов.
  • Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения составляет два часа при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания, 24 часа — при наличии одного источника питания.

Куда и как жаловаться на плохое качество коммунальных услуг?

Если у вас произошла нештатная ситуация, следует сообщить в диспетчерскую службу. Ее телефон, как правило, можно найти в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг. Вы также можете обратиться непосредственно в управляющую компанию.

Полный список госжилинспекций в регионах можно посмотреть на сайте Минстроя РФ.

Продолжение

Если управляющая организация не устранила нарушение, вы вправе обратиться в свой территориальный орган государственной жилищной инспекции.

Для этого необходимо составить письменное заявление в двух экземплярах. Укажите ваши имя и адрес и опишите нарушения, которые допустила управляющая компания. Например, если не вывозят мусор, необходимо написать, с какого числа, по какому адресу, а также указать, что это является нарушением договора с УК.

Один экземпляр жалобы подается в орган, который будет решать конфликт, на другом ставится отметка о принятии претензии (входящий номер, дата регистрации, печать организации и ФИО должностного лица, зарегистрировавшего жалобу).

Организация должна предоставить ответ в течение 30 календарных дней со дня принятия обращения. Сроки устранения нарушений у разных домов могут варьироваться. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.

Куда еще можно жаловаться?

Помимо Госжилинспекции вы можете обратиться в Роспотребнадзор.

Если проблема касается завышенных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, заявление нужно писать в Федеральную службу по тарифам.

Вы также можете отправить заявление, воспользовавшись сайтом «РосЖКХ», созданным Фондом борьбы с коррупцией специально для решения коммунальных проблем. Здесь вы также найдете контакты контролирующих госорганов.

За что с жильцов не должны брать дополнительную плату?

Коммунальные счета для жильцов включают плату за содержание и ремонт жилого помещения. Это означает, что ремонт общего имущества в доме, неважно, текущий или аварийный, должна оплачивать управляющая компания. Собственники не должны еще раз платить за ремонт коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры, так как они вносят деньги ежемесячно в рамках оплаты ЖКХ.

К общему имуществу относятся инженерные системы газо- и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, находящиеся за пределами квартир, а также подъезды, чердаки и придомовая территория.

В ежемесячную плату не включены расходы по ремонту помещений и оборудования, находящегося внутри квартиры и принадлежащего жильцам на правах частной собственности. Например:

  • плиты газовые и электрические;
  • индивидуальные приборы учета (к ним относятся счетчики газа, воды, электричества);
  • электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир;
  • сантехника (краны, смесители), сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины;
  • домофоны.

Если раньше, чтобы лишить УК возможности управлять вашим домом, приходилось идти в суд и эти тяжбы могли длиться годами и в итоге ни к чему не привести, то сейчас правительство утвердило список грубых нарушений, за которые компанию можно лишить лицензии.

В список вошли: ненадлежащее содержание систем внутреннего газового оборудования, нарушения эксплуатации лифтов, задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в течение двух месяцев, несоблюдение правил содержания имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, повлекших угрозу жизни или здоровью жильцов дома.

По новым правилам, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания повторно совершила нарушение, она лишается возможности управлять домом.

Контроль за деятельностью УК возложен на региональные жилищные инспекции, организация работы которых поручена Минстрою. В суд идти не требуется, жилищная инспекция может принять решение сама.

Источник: https://tass.ru/obschestvo/3728749

Каждому по квартире

Коммунальный дом это

Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности

В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.

Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире.

Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.

Коммунальная квартира ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс)

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право.

Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников.

Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.

Как будут расселять согласно закону о реновации

Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира.

При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе.

В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире ( Фотохроника ТАСС)

Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая.

По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.

В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность.

Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова.

Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.

Как расселяли коммуналки по лужковской программе

При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.

Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе ( Дмитрий Серебряков/ТАСС )

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате.

В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади.

Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/596e05479a79476b14c95ba5

Коммунальное хозяйство: что это такое, как и кем управляется

Коммунальный дом это

16 Февраля 2018 5:00

Здравствуйте, друзья! Если в вашей квартире нет перебоев с электричеством, из крана течет горячая вода, а батареи обеспечивают тепло, то о работе коммунальных служб вы, скорее всего, не задумываетесь. Просто потому, что коммунальное хозяйство выполняет свои функциональные обязанности. Часто ли такое бывает? К сожалению, нет – проблем в этой отрасли пока предостаточно.

От чего зависит комфорт

Но прежде чем говорить о проблемах, давайте все же разберемся, что это за отрасль хозяйства, какие услуги оказывает, кто обеспечивает управление ею и т. д.

И, конечно, говорить строго о коммунальном хозяйстве не получится, потому что и привычнее, и правильнее будет говорить о жилищно-коммунальном хозяйстве.

А от него, как известно, зависит, насколько комфортные условия для проживания созданы в городе или районе.

И жилищное, и коммунальное хозяйство предоставляют жителям такие услуги, без которых невозможно представить современную жизнь. Как говорится, жизнь со всеми удобствами. Как это жить без ванной и горячей воды? Как это удобства во дворе? Эти услуги мы привыкли получать и получаем, если не происходит каких-либо аварий.

Кто поставляет в дом воду и электричество

Что еще входит в понятие услуги ЖКХ? Безусловно, это содержание жилья и его ремонт.

Также сюда можно отнести вывоз твердых бытовых отходов, а попросту мусора, который мы чаще всего выносим в контейнер, а мусоровывозящее предприятие вывозит его подальше от домов в специально отведенные места. То, что мы перечислили, составляет жилищные услуги. Как правило, их оказывают управляющие компании и др.

К коммунальным услугам относится водоснабжение и водоотведение, энерго-, газо- и теплоснабжение. Эти услуги оказывают коммунальные предприятия. Все, что касается инженерных систем, разводок, сетей внутри дома, – это зона ответственности жилищников. Все, что касается производства и доставки их до дома, это коммунальщики.

Конечно, коммунальные предприятия обслуживают не только жилой фонд. А как же промышленные предприятия, магазины, учреждения социальной сферы, офисы и т. д.

? Разве им не нужны тепло, вода и электричество? Вопрос риторический. Более того, многие из них сегодня испытывают серьезные проблемы из-за нехватки, к примеру, энергоресурсов.

В результате они не имеют возможности для развития и строительства.

Те, кто работает..

Если говорить о системе ЖКХ в целом, следует отметить, что в основе ее как бы два звена: на первом работают предприятия, конкретно производящие и транспортирующие услуги, на втором – кто управляет отраслью. Различные “Водоканалы”, “Электросетевые компании”, “Межрегионгазы”, “Мосэнергосбыты” и др. – все это предприятия коммунальной сферы.

На уровне любого муниципалитета работает какое-нибудь межрайонное или городское предприятие коммунального хозяйства. В его состав входят тепловые пункты, многочисленные трубопроводы, по которым вода поступает к объектам, очистительные станции и другие объекты инфраструктуры.

Если подытожить, то получится, что предприятия коммунального хозяйства занимаются энергоснабжением – сюда относится и снабжение электрической энергией, газом, поставка воды и тепловой энергии; водоснабжением – это работа водозабора, содержание труб, поставка воды, в том числе и для подогрева, а также вывод сточных вод их домов и других зданий, то есть водоотведением.

…и те, кто управляет

Однако на уровне города, района, региона, федерации обязательно должна быть структура, занимающаяся управлением и координацией работы всех этих предприятий. И, конечно, такие структуры есть. Это различные управления жилищно-коммунального хозяйства, департаменты, министерства.

Взять, к примеру, департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы. Сфера его деятельности широка и ответственна.

А именно, он отвечает за управление многоквартирными домами столицы, ресурсоснабжение, водоотведение. В сфере его интересов жилищные и коммунальные объекты и инженерные сооружения.

А также озеленение, обращение с ТБО, иллюминация, дорожно-мостовое хозяйство и др.

Департамент имеет четкую структуру, штат, собственный официальный сайт, на котором размещена актуальная информация, а также контакты для связи с населением – адрес электронной почты и номер телефона единой справочной службы, работающей круглосуточно.

Это небольшой пример работы учреждения в сфере ЖКХ на уровне города. На уровне страны главным учреждением в рассматриваемой сфере является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Возглавляет его министр Михаил Мень.

Будучи высшим федеральным органом в сфере строительства и ЖКХ, министерство проводит государственную политику по развитию отрасли и решению имеющихся в ней проблем. Также оно разрабатывает нормативно-правовые документы.

В числе многих направлений деятельности – жилищно-коммунальное хозяйство. Для решения задач в рамках министерства создан Департамент ЖКХ.

Особое внимание Минстрой уделяет модернизации коммунального хозяйства, в том числе и за счет частных инвестиций.

Информация о министерстве размещена на официальном сайте. Здесь можно познакомиться с положением о министерстве, более чем 2000 официальными документами, включая приказы министра и письма Минстроя, новостями, руководством. Размещены на сайте наиболее часто задаваемые вопросы и ответы на них, а также контакты для связи с населением.

Комфортные условия проживания невозможно создать без отлаженной деятельности предприятий коммунального хозяйства. Как устроена коммунальная система, мы рассказали в этой статье. Если вы хотите дополнить ее или высказать замечания, оставляйте комментарии на нашем сайте. Мы будем рады узнать ваше мнение.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/kommunalnoe-hozyajstvo/

Коммунальный ужас в центре Самары

Коммунальный дом это

Смотря вечером на знаменитый самарский «челышовский» дом на Красноармейской, 60 невольно вспоминаешь строчки Александра Блока: «Ночь. Улица. Фонарь. Аптека». Однако когда оказываешься внутри трехэтажного здания, поэтическая романтика исчезает. Начинается проза жизни.

Дом, как и его «близнец» с улицы Фрунзе, 56 построен местным купцом Михаилом Челышовым. Здание строилось как «доходный дом», квартиры которого, как следует из названия, сдавались Челышовым в аренду. Строительство завершили в 1899 году. В доме жили врачи, инженеры, учителя — представители самарской интеллигенции. Квартировал тут и начальник управления Самара-Златоустовской железной дороги.

После 1917 года большевики разделили бывшие доходные квартиры на клетушки, устроив коммуналки. В 1966 году дом признали объектом культурного наследия областного, а в 1995 году — федерального значения.

Последний раз ремонт в доме делали 48 лет назад

Если в конце позапрошлого века дом был символом современности и прогресса, теперь в нем царят ветхость и запустение.

Квартира 25 – типичная из коммунальных квартир «челышовского» дома. Здесь живут семь семей, всего – двадцать жильцов, — рассказывает одна из жительниц коммунальной квартиры, Татьяна Григорьевна, поясняя, что последний раз ремонт в доме делали 48 лет назад. На всех – один туалет. Как в песне Владимира Высоцкого:

«…Все жили вровень, скромно так: система коридорная,

На тридцать восемь комнаток всего одна уборная».

Комнаты жителей коммуналки действительно обставлены скромно. Это потому, что ветхие межэтажные перекрытия просто не выдержат новую мебель. Из-за этого даже стиральные машины на огромной кухне установлены нелегально.

«Управляющая компания, запретила это делать, чтобы не провалился потолок. А еще стены в доме в холода отсыревают». Самая пожилая жительница коммунальной квартиры Фаина Николаевна показывает пятна плесени на обоях в своей комнате.

Сырость не выводится со стен ничем.

В коммуналках «челышовского» дома рождаются дети. Татьяна Григорьевна как многодетная мать с 1982 года должна была получить отдельную квартиру в новом доме. Сейчас у нее уже внуки и правнучка, а мечта о нормальном жилье так и осталась мечтой. Горячей воды в доме нет. Взрослые ходят в баню.

Младенцев купают в пластмассовых ванночках прямо в комнатках. Воду греют как во времена НЭПа в железных ведрах на газовых плитах на кухне. Дети постарше моются под единственным душем, который оборудован на кухне в специально огороженной клеенчатыми занавесками-ширмами «душевой зоне».

Тепленькая вода подается в душ от электрического накопителя по резиновому шлангу.

Дети постарше моются под единственным душем, который оборудован на кухне в специально огороженной клеенчатыми занавесками-ширмами «душевой зоне»

– Коммуникации в доме прогнившие, но новые металлопластиковые трубы установить нельзя.

При попытке что-то заменить обрушится всё: и потолки, и чугунные стояки канализации, и ржавые от патины времени водопроводные трубы. Кстати, на кухне квартиры номер 25 на семь семей три раковины и две газовые плиты.

Готовят тут по очереди, за много лет приноровившись к распорядку соседей и зная, когда кому нужно пожарить рыбу или сварить борщ.

Дом словно живой, возмущается своему забвению и плюётся штукатуркой с потолка.

Фаина Николаевна показывает на обвалившуюся штукатурку с зияющим прорехами деревянного каркаса потолке и шутит: «Повезло еще, что куском алебастра никого не убило». Впрочем, власти Ленинского района несколько лет назад позаботились о небольшом ремонте: установили на кухне в местах наиболее крупных обрушений деревянные подпорки от пола до потолка.

Подъезды дома украшают «натюрморты» из пустых бутылок и мусора. Жители рассказывают, что во всех подъездах по ночам по лестницам шныряют крысы.

В октябре на заседании Общественной комиссии при администрации Ленинского района жителям коммуналок предложили признать их дом аварийным. Люди — сто с лишним человек, на это не согласились. «Дом – памятник архитектуры и сносить его нельзя.» Он должен быть отреставрирован по принятой к Чемпионату мира по футболу 2018 года программе капитального ремонта старинных зданий.

Но власти нашли лазейку.

«Если дом признают аварийным, его исключат из программы капитального ремонта. Тогда его можно будет на законных основаниях убрать из списка памятников архитектуры и снести. Создается впечатление, что власти не думают о людях, жизнь которых проходит среди коммунального ужаса в центре Самары», — рассказала жительница дома Елена.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram и первыми узнавайте главные новости.​

Источник: https://www.idelreal.org/a/28161876.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий