Когда подорожают квартиры

Жилье-2018: рост цен спрячут за ипотекой и отделкой

Когда подорожают квартиры

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2018 году рост стоимости продолжится в сегменте новостроек. В прошлом году темпы роста цен превышали уровень инфляции.

По данным Росстата, по итогам третьего квартала 2017 года квартиры в новостройках подорожали на 5,8% к аналогичному периоду 2016 года – с 53,4 тыс. руб. до 56,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Продолжение роста цен связано, в первую очередь не с активизацией спроса, а с ростом строительной готовности тех проектов, который были заявлены ранее,

полагает руководитель управления по стратегии и маркетинга «Инград» Анна Соколова,

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов солидарен с коллегой. По его прогнозам, квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и качеством строительства в 2018 году могут подорожать.

При этом скачка цен ожидать не стоит. Анна Соколова считает, что предпосылок для резкого роста цен на первичную недвижимость в ближайший год нет, и расценки будут расти в пределах инфляции. Рустам Арсланов предполагает, что рост может составить 2-3%.

По итогам 2017 года, по предварительным данным Росстата, инфляция составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут действовать в 2018 году.

Кроме того, ожидается рост зарплат и доходов, что также будет подстегивать рост цен. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял, что рост реальных зарплат прогнозируется в 4,1%, рост реальных располагаемых доходов населения — 2,3%.

ЦБ полагает, что инфляция вернется в текущем году к целевому показателю в 4%.

Анна Соколова добавляет, что важное влияние на принятие решения о покупке квартиры, оказывает уверенность людей в том, что их доходы не упадут в перспективе 10-15 лет. Необходимо также оценивать потенциал спроса на первичном рынке, исходя из индексов на рынке труда, показателей безработицы в стране, а также перспективы увеличения налоговой нагрузки для владельцев недвижимости.

В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. По словам Рустама Арсланова, рынок уже затоварен, и эта тенденция сохранится.

По его прогнозам, годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится на 15% с 3,7 млн кв. м (на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м.

«Иными словами, несмотря на усиление покупательской активности, профицит не будет сокращаться в обозримой перспективе из-за опережающих темпов вывод новых проектов», — объясняет эксперт.

Сегодня застройщики в столице борются за покупателя, выставляя дисконты, которые могут достигать 20%, говорит директор по связям с общественностью компании «МИЦ» Ольга Новицкая. При этом различного рода скидки, скорее вынужденная мера для строительных компаний. В условиях падающего спроса это позволяет привлечь покупателей.

«Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, стараясь придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой», — высказал свое мнение в интервью «Газете.Ru» гендиректор компании «Главстрой» Андрей Васильев. По его словам, спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем уровне.

На вторичном рынке ситуация иная, чем в сегменте новостроек, и здесь эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен.

По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Полагаю, что в 2018 году в целом по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вырасти из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей.

Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на рынке строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка.

Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — говорит Литинецкая.

В целом же, резюмирует эксперт, в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняет тем, что регионы сильно различаются по уровню развития.

Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития которых часто не совпадают. «Поэтому любые усредненные данные по ценам – это «средняя температура по больнице», — считает она.

Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы.

Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить весь свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном РАНХиГС. При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.

С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.

Ранее президент России Владимир Путин предполагал, что по итогам года может быть выдано ипотеки на 2 трлн рублей. Это на 10% больше, чем за рекордный докризисный 2014 год.

В этом году жилье может стать более доступным если не по цене, то по условиям покупки, а именно условиям ипотеки, для семей, в которых с 1 января 2018 года появится первый или второй ребенок. Для таких категорий запущена льготная ипотека под 6%. По словам главы Минстроя Михаила Меня, программа субсидирования даст возможность поддержать строительство жилья.

«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка отрасли, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень.

В 2017 году министр высказывал опасения, что из-за роста объема выдачи ипотеки и снижения ввода, цены на жилье могут вырасти. По оценке Минстроя, в 2017 году будет введено 76-78 млн квадратных метров против 80 млн «квадратов» в 2016 году. Дальнейшее сокращение ввода жилья будет поддерживать цены.

Программа субсидирования ипотеки из «демографического пакета» не даст людям возможности сэкономить при покупке жилья: россиян «загоняют» в… →

Стоит также отметить, что строительную отрасль в следующем году ждут весьма существенные регуляторные нововведения.

С 1 июля уже 2018 года вступит в силу запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство. Кроме того, генподрядчика, техзаказчика и застройщика обяжут иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

Минстрой также работает над механизмом перехода от схемы привлечения средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. Процесс может занять три года, но задача поставлена самим президентом России Владимиром Путиным. Премьер-министр Дмитрий Медведев уже утвердил план перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.

Напомним, что именно по ДДУ схеме в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек. По данным Росреестра, в январе – октябре 2017 года зарегистрировано 550,6 тыс. договоров долевого участия.

Годом ранее за аналогичный период этот показатель составлял около 556 тыс. договоров. Наибольшее число ДДУ зарегистрировано в Московской области (около 77 тыс.), Москве (55,7 тыс.), Санкт-Петербурге (49,5 тыс.

), Краснодарском крае (39,4 тыс.).

Пока остается открытым вопрос, как много стройкомпаний будет соответствовать новым требованиям, под какой процент будут кредитовать уполномоченные банки застройщиков, и как это все отразится на стоимости строительства.

Ответ придется искать правительству совместно с Центробанком. Как ранее заметил президент, переход от долевого строительства должен быть цивилизованным, «без ударов для участников рынка и для, разумеется, граждан».

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2017/12/26_a_11540240.shtml

Прогнозы рынка недвижимости до конца 2019 и на 2020 годы от IRN.RU

Когда подорожают квартиры

от
3.3 млн
руб.

от
3.5 млн
руб.

от
1 млн
руб.

от
1.7 млн
руб.

Октябрь 2019: Удешевление ипотеки положительно повлияло на рынок недвижимости, но хватило его ненадолго. Уже в августе спрос пошел на спад, а в сентябре темпы роста цен снизились до уровня статистической погрешности. Теперь покупатели ждут еще более дешевой ипотеки.

Однако даже если снижение ставок продолжится, вряд ли стоит ожидать ажиотажа: ипотека не панацея и заменить рост доходов населения не может, что в очередной раз доказало это лето. Но если рынок лишится ипотечной поддержки  — то есть снижение ставок прекратится – к концу года не исключена стагнация и даже коррекция цен вниз. Но, скорее всего, скрытая – за счет увеличения скидок и торга.

 Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:

Калькулятор «Прогноз стоимости квартиры» использует текущий тренд цен на жилье в Москве (индекс ожидания) для определения в первом приближении цены квартиры через 1-3 месяца. Этот сервис удобен для альтернативных сделок купли-продажи и обмена квартир, когда важно понимать насколько могут измениться цены за время конструирования «цепочки» и переговоров сторон.
Калькулятор «Оценка стоимости продажи квартиры» является простым и удобным способом узнать примерную величину стоимости квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши.
С помощью данного инструмента Вы можете посмотреть в наглядном виде динамику московского рынка недвижимости по таким показателям, как уровень цен на жилье, темпы роста или снижения цен, доходность жилья, расслоение рынка недвижимости. На IRN.RU существует архив данных с 2000 года.

Дешевая ипотека не сделает жилье доступным Нужно дать возможность застройщикам снизить цены на жилье Если строить мало, то продавать жилье можно по ценам даже выше, чем они есть сейчас. Но если власти хотят, чтобы в России строили много, по 120 млн кв. м в год, им придется создать условия для снижения стоимости квадратного метра. Потому что по нынешним ценам все построенное не купят, даже если ипотечные ставки сделать вообще нулевыми, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя аналитическую записку департамента исследований и прогнозирования ЦБ РФ «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать Рост цен на эмоциях всегда заканчивается откатом назад Масштабная информационная кампания, развернутая после известия о реформе 214-ФЗ, увенчалась успехом. Люди поверили, что после 1 июля 2019 г. цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже». И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях — большая часть новостроек пока ни на какие эскроу не переходят, а вторичного рынка эта история вообще не касается, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Ипотечный пузырь России не грозит «благодаря» снижению доходов населения Но уровень общей закредитованности населения близок к критическим показателям Для того чтобы на российском рынке сформировалась ипотечная кредитная спираль, которой опасается Центробанк, необходим, как минимум, существенный рост доходов населения. Соответственно, многолетнее падение данного показателя защищает отечественную банковскую систему и рынок недвижимости от такой опасности. А вот общий рост закредитованности граждан, который как раз является следствием падения доходов, действительно может стать проблемой и для банков, и для рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе За последние полгода прирост цен в этих сегментах составил 6-7%, по данным «ИРН-Консалтинг» В I квартале 2019 г. на рынок новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД вышло 6 новых проектов, где стартовали продажи в 10 корпусах. Еще 24 дома пополнили предложение в составе 18 жилых комплексов, реализация которых началась в предыдущие годы. Итого 34 новых дома общей площадью квартир 622 000 кв.м за первые три месяца 2019 г., по данным «ИРН-Консалтинг». Для сравнения, в I квартале 2018 г. на рынок вышло на 9% больше жилья: 34 новостройки с общей площадью квартир 676 000 кв. м. А в I квартале 2017 г. – на 9% меньше: 29 домов с общей площадью квартир 568 400 кв. м. Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза Превзойдён рекорд 2015 года, по данным «ИРН-Консалтинг» В 2018 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД пополнился 161 новостройкой. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. — в 1,8 раза.  Динамика объемов нового строительства По данным «ИРН-Консалтинг», объемы нового строительства в 2018 г. увеличились по сравнению с 2017-м во всех классах. Больше всего соответствующие показатели выросли в сегментах бизнес и эконом: на 92,4% (в 1,9 раза) и на 58,1% (в 1,6 раза). Основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр При этом в столице есть округа, где таких проектов просто нет Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок.

Источник: https://www.irn.ru/forecast/

Почему с 1 июля подорожает недвижимость и надо ли срочно покупать квартиру

Когда подорожают квартиры

1 июля 2019 года вступают в силу поправки в закон , которые меняют правила взаимоотношений между компанией и клиентом на рынке долевого строительства.

Застройщики больше не смогут напрямую использовать деньги людей, которые приобретают квартиры на стадии возведения дома. Эти средства будут храниться на эскроу-счетах. Компания сможет снять их только после того, как объект сдадут в эксплуатацию.

Застройщикам придётся брать банковские займы — разумеется, под проценты. Сбербанк, например, обещает кредитовать их под 7–8% , что немало.

Это очередной этап совершенствования законодательства в попытках защитить деньги дольщиков.

До 2004 года не было единой нормативной базы для долевого строительства, поэтому процветали разнообразные мошеннические схемы в виде многократной продажи одной и той же квартиры нескольким клиентам, исчезновения застройщика со всеми деньгами и так далее.

Закон 214-ФЗ значительно поправил дела на рынке долевого строительства. Он защищает покупателя от двойной продажи объектов, регламентирует взаимоотношения между клиентом и застройщиком. Но нормативный акт не страхует от банкротства компании, что случается не так уж редко. Сейчас в реестре Минстроя 887 проблемных зданий.

Новый закон призван защитить дольщиков именно от таких случаев. Если компания не выполнит свои обязательства — не завершит строительство, сорвёт сроки, — то деньги с эскроу-счёта вернутся клиенту.

Здесь не без нюансов. Новый механизм защиты дольщиков — это хорошее усовершенствование. Он исключает ситуации, когда люди остаются без денег, без квартиры, но с многолетней ипотекой за несуществующее жильё.

Однако при этом для застройщика возведение здания обойдётся дороже, что наверняка скажется на стоимости квартир. Причём речь идёт именно о цене недостроенного жилья.

Вот как это работало раньше: застройщик брал у дольщика деньги и за использование этих средств предоставлял ему скидку. Покупка квартиры в этом случае была своего рода инвестицией с высоким риском.

Вы могли, например, приобрести жильё на стадии котлована за 1,5 миллиона рублей и получить его готовым с рыночной стоимостью в 2 миллиона.

Сейчас у застройщика гораздо меньше причин для такой щедрости: ему ещё проценты банку платить.

Так что квартиры в новостройках, скорее всего, подорожают: компании не будут работать себе в убыток. Но есть и мощный сдерживающий фактор — покупательная способность россиян. На слишком дорогой товар может просто не найтись купцов. По опросам , сейчас покупатели готовы переплачивать за более безопасные сделки с эскроу-счетами 5% от цены квартиры.

За подорожанием объектов долевого строительства может подтянуться стоимость остальных квартир. Но темпы роста зависят от рынка. В 2018 году цены на жильё на первичном рынке и без законов об эскроу-счетах увеличились на 4,35%, на вторичном — на 1,58%.

С уверенностью сказать об этом никто не может. Предпосылки указывают на то, что квартиры подорожают. Но больше всех об этом говорят сами застройщики. Не исключено, что так они просто подталкивают людей приобрести квартиры до вступления в силу закона об эскроу-счетах. Причём есть риск, что цены для таких клиентов-торопыг уже будут увеличенными.

Чего в этом случае точно не стоит делать, так это спешить. Рискуете впопыхах отдать деньги недобросовестному застройщику и стать одним из последних обманутых дольщиков. Тщательно проверьте компанию — Лайфхакер писал, как это сделать.

Если не успеете, не переживайте. Даже если цены начнут расти, лучше немного переплатить, чем остаться без квартиры и без денег.

Такой риск в законах тоже предусмотрели . Если банк потеряет лицензию, Агентство по страхованию вкладов вернёт деньги — правда, не более 10 миллионов. Страховка действует до тех пор, пока квартиру не сдадут или пока вы не расторгнете договор с застройщиком.

Только отчасти, и банки в этом смысле очень хорошо устроились. Благодаря новому закону они будут кредитовать застройщиков и получать с них проценты.

Пока те будут возводить дом, банк сможет «крутить» деньги с эскроу-счетов и иметь с них доход. После сдачи квартир в эксплуатацию застройщику он переведёт ровно ту сумму, которую положили вы, без процентов.

Вам в случае банкротства застройщика деньги также отдадут без процентов. Очевидно, кто тут в конечном счёте будет в выигрыше.

Итоги просты:

  1. С 1 июля 2019 года покупать недвижимость на стадии строительства станет безопаснее, но, возможно, дороже.
  2. Деньги, которые вы внесёте за квартиру, будут лежать в банке, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Если застройщик нарушит обязательства, вам их вернут.
  3. При проблемах у банка деньги вам тоже вернут, но не больше 10 миллионов рублей.
  4. Торопиться при покупке квартиры не нужно в любом случае — учитывайте все нюансы. Но если вы выбрали застройщика и уже запланировали сделку, возможно, у вас получится сэкономить.

Источник: https://lifehacker.ru/pochemu-podorozhaet-nedvizhimost/

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

Когда подорожают квартиры

С начала июля крупнейшие застройщики обещают повысить цены на жилье

Максим Мтулов / Ведомости

Большинство крупных застройщиков жилья, опрошенных «Ведомостями», планируют с 1 июля повысить цены на жилье.

Об этом с московских рекламных щитов уже предупреждает клиентов крупнейший застройщик жилья в России – группа ПИК.

Конкретные цифры станут известны после 1 июля и будут зависеть от проекта и площади квартиры, говорит сотрудник офиса продаж компании. Представитель ПИК информацию о грядущем повышении цен подтвердил.

В зависимости от конкретного объекта или корпуса в комплексе «Level Амурская» стоимость недвижимости здесь вырастет в пределах 5%, сообщил гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.

На столько же с 3 июля увеличится стоимость квадратных метров в отдельных проектах «Лидер инвеста» (входит в АФК «Система»), сказал его представитель. Квартиры в объектах ГК «Гранель» подорожают на 2–3%, по словам ее директора по продажам Рустама Арсланова.

На 1–3% вырастет стоимость квадратного метра в жилом комплексе Headliner, который строится на месте мелькомбината № 4 в Шмитовском проезде, предупреждает представитель группы «Кортрос». Отдельные проекты подорожают и у Capital Group.

Подорожают и квартиры ГК «Основа» и Tekta Group, рассказали соответственно управляющий партнер первой Олег Колченко и гендиректор второй Роман Сычев, не уточнив деталей.

В первых числах июля единовременное повышение цен в пределах 1–2% запланировали и другие столичные застройщики, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Девелопмент-юг» из Краснодара регулярно пересматривает цены последние несколько месяцев, говорит вице-президент компании Михаил Попенко: прайс-лист со 2 июля уже сформирован и некоторые позиции тоже подорожают.

Тотальное повышение застройщиками цен на квартиры совпало со вступлением в законную силу поправок к закону о долевом участии в строительстве, значительно ужесточающих правила продажи жилья в России (подробнее см. стр. 8–9).

С 1 июля строить и продавать жилье в России смогут только компании, отвечающие определенным требованиям. Так, застройщики должны иметь трехлетний опыт строительства проектов не менее 10 000 кв.

м и не менее 10% собственных средств на счету и т. д.

Любые изменения в законодательстве, которые приводят к дополнительной нагрузке на девелоперов, влияют на конечную стоимость квартир, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев, поэтому после 1 июля цены вырастут пропорционально росту затрат девелоперов. К тому же теперь им станет невыгодно продавать за счет скидок и промоакций большие объемы быстро и по минимальной цене, подчеркивает эксперт.

Большинство застройщиков называют июльское повышение цен плановым. Основная причина – рост спроса на новостройки, говорит Арсланов. Ставки по ипотеке продолжают снижаться и, как следствие, жилье становится доступнее, напоминает представитель ГК ПИК.

При этом он признает: «Изменения в законодательстве, безусловно, влияют на отрасль». Повышение цен позволяет чуть снизить продажи, которые приобрели в последний месяц ажиотажный характер, и предотвратить дефицит, жалуется гендиректор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Вице-президент «Лидер инвеста» Алексей Болдин, а также Колченко, Сычев и Игнахин объясняют повышение стоимости квартир в том числе ростом строительной готовности объектов.

На стоимости жилья сказывается и подорожание строительных материалов, в том числе из-за роста цен на бензин, отмечает Попенко.

Аналитики, напротив, называют действия застройщиков «маркетинговым шагом». «Постоянный рост цен позволяет привлекать покупателей простым мотивом – купи сегодня, а то завтра будет дороже», – считает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин.

Прямой связи между повышением цен и вступлением в силу поправок, по его мнению, нет. С ним согласен и руководитель irn.ru Олег Репченко, который напоминает о переизбытке предложения на рынке жилья.

Литинецкая также считает, что отдельные игроки рынка решили создать ажиотаж на фоне вступающих в законную силу поправок, ускорив время принятия решения о сделках.

Изменение законодательства приведет к росту цен, но в долгосрочной перспективе, замечает Пыпин: конкуренция на рынке постепенно снизится – малые и средние застройщики не смогут запускать новые проекты, а крупные будут меньше продавать квартир на стадии котлована, т. е. по низким ценам. Это может произойти через год или два, когда текущее предложение будет распродано и возникнет определенный дефицит квартир, соглашается Репченко. По нашим прогнозам, цены будут расти на 5% в год, сказал представитель группы ПИК.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/06/28/774019-zastroischiki-podnimut-tseni

Квартиры подорожают на треть. Это к лучшему?

Когда подорожают квартиры

Российские власти готовят полный запрет продажи недостроенного жилья — такая возможность обсуждалась на недавнем совещании у президента Владимира Путина. Идея может быть реализована уже в 2020 году. Что будет с рынком недвижимости, бизнесом строительных компаний, а главное — с ценами на квартиры, если революционное правило в действительности примут?

По данным источников газеты «Ведомости», девелоперы в ходе совещания пытались добиться смягчения поправок в закон о долевом строительстве, вступающих в силу с 1 июля текущего года. Но получилось наоборот — регулирование, вероятно, будет еще жестче.

Зачем же так

«Власти сегодня стараются предпринять различные меры контроля за деятельностью застройщиков, чтобы защитить права дольщиков, вложивших деньги с строительство домов, — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

 — Ни для кого не секрет, что есть проекты, в которых люди не могут получить квартиры, причем многие из тех, кто приобрел там квадратные метры, продолжают исправно выплачивать ипотечные кредиты». Жертвы недобросовестных застройщиков выходят на улицы и совершают эксцентричные поступки.

Так, 1 июня екатеринбургские дольщики устроили митинг возле памятника участникам Великой Отечественной войны, во время которого встали на колени и в таком положении записали обращение президенту Владимиру Путину с просьбой помочь. В декабре 2016-го обманутые дольщики явились в подмосковную администрацию в костюмах Санта-Клауса.

Осенью 2017-го также в Подмосковье дольщики заселились в недостроенный дом жилого комплекса «Изумрудная долина», став таким образом сквоттерами. В мае 2018-го они переехали в палатки, установленные также на территории ЖК. «Зимой жили в недостроенном доме, на лето переезжаем в палатки», — письмо с таким заголовком поступило в редакцию «Дома».

«На сегодняшний день ряд застройщиков испытывает проблемы, что может способствовать появлению новых обманутых дольщиков», — предупреждает Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, катализатором такого решения (о полном отказе от долевого строительства) вполне могла стать ситуация с компанией Urban Group, «у которой сейчас порядка 16 тысяч дольщиков, над которыми нависла угроза».

Весной текущего года Сбербанк перестал выдавать ипотеку на покупку квартир в проектах компании, затем Росреестр приостановил регистрацию сделок, заключенных в возводимых ею комплексах. Сейчас деятельность застройщика проверяют аудиторы.

Власти уже пообещали завершить проекты Urban, но в дальнейшем, судя по всему, хотят полностью обезопасить себя от разборок с дольщиками. Единственный способ это сделать — ликвидировать саму возможность продавать жилье на этапе строительства.

«Застройщиков подобные меры также защитят: сегодня на рынке потребительский терроризм основан в большинстве случаев именно на просрочках передачи квартир дольщикам. И с этой точки зрения данные меры эффективны, поскольку продажи готового жилья просто исключают все подобные проблемы», — добавляет Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Бизнес-линч

Борьба с потребительским терроризмом — дело серьезное, но, как отмечает Ирина Доброхотова, далеко не все компании обладают такими ресурсами, чтобы начинать продажи только после завершения строительства.

«Раньше это чаще всего были девелоперы, занимающиеся элитными проектами, а сегодня это, например, государственные застройщики», — говорит она.

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в настоящее время более 50 процентов средств в строительство привлекается по договорам долевого участия (ДДУ). А по итогам 2017 года почти 80 процентов площадей в новостройках было выкуплено до момента сдачи домов в эксплуатацию.

«Во-первых, с рынка уйдет значительное количество строительных компаний, особенно небольших и средних, — называет возможные последствия введения запрета на продажу «полуфабрикатов» Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. — Во-вторых, это приведет к монополизации рынка крупными игроками, которые будут диктовать свои условия».

Роман Лябихов также считает, что число застройщиков сократится: «Далеко не все компании смогут получить проектное финансирование на строительство жилого комплекса. Для кого-то девелоперский бизнес при отсутствии возможности привлечения «дешевых» денег дольщиков в принципе может стать менее интересен».

«Территория экономической целесообразности девелопмента будет сокращаться», — вторит ему Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group.

Дорого, надежно

Дальнейшее закручивание гаек на рынке нового жилья неизбежно приведет и к удорожанию квадратных метров — ни один из опрошенных «Домом» экспертов не высказал иного мнения. Масштабы бедствия, впрочем, оцениваются по-разному.

По мнению директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, квартиры в новостройках, если их запретят продавать на этапе строительства, прибавят в цене минимум 30 процентов. Андрей Цвет полагает, что ценник повысится на 20 процентов.«Запрет продажи строящегося жилья, очевидно, повысит цены на недвижимость, — выражает общее опасение Роман Лябихов.

 — Стоимость квадратного метра может вырасти на 15-25 процентов, именно столько в среднем сегодня прибавляет новостройка от котлована до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, доступность нового жилья в перспективе существенно снизится, даже несмотря на дешевеющую ипотеку».

По данным ЦИАН, сейчас за два-три года можно накопить на квартиру в 40 из 47 крупнейших по численности населения городах России, включая 11 городов-миллионников. Проще всего приобрести новое жилье в Челябинске — на это у семьи из двух человек уйдет 2,1 года (при условии, что оба откладывают всю зарплату). В Москве срок накопления составит четыре года.

Правда, у аналитиков «Метриум» другое мнение: при минимально необходимых расходах москвичам со средним заработком понадобится девять лет и шесть месяцев, чтобы собрать деньги на квартиру в новостройке.

И четыре года, и девять, и даже два — это слишком много для тех, кому жилье нужно здесь и сейчас.

Конечно, есть ипотека, уровень доступности которой, как говорилось выше, за последние годы заметно повысился. Но это вряд ли станет утешением для покупателя, рассчитывавшего приобрести «однушку» в Москве за пять миллионов и увидевшего внезапный рост цены до шести-семи миллионов.

«Перспектива кратного роста уровня цен для конечного покупателя — неизбежная», — не оставляет несчастному надежд Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

«Обсуждали одно, приняли другое»

Девелоперы предлагают альтернативные способы защиты дольщиков, например работать через компенсационный фонд — он возьмет на себя обязательства по завершению проблемных строек компаний, в этот фонд входящих.

«Членство в данной организации должно было стать своего рода знаком качества для покупателей и гарантией того, что стройка будет завершена, квартиры будут получены, — поясняет Валерий Кузнецов. — То есть покупатель мог сам выбрать, рисковать ли ему с небольшой неизвестной компанией или обратиться к проверенному застройщику из числа участников фонда, с гарантией вселения в свою квартиру».

Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей, тоже предлагает путь сотрудничества и взаимопомощи:

«Объединиться придется и будущим новоселам, и застройщикам. Застройщикам — в региональные консорциумы, будущим новоселам — в жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)», — говорит она.

По мнению эксперта, консорциумы необходимы, чтобы девелоперы могли поддерживать, контролировать и координировать друг друга.

При этом непременные условия участия в ассоциации для застройщика — перечисление одного-двух процентов (в зависимости от характеристик проекта) выручки от продаж в страховой фонд консорциума, обременение на участок и заморозка продажи от 20 до 40 процентов (зависит от оценки степени рисков) строящегося жилья.

«Что это дает? Прежде всего, взаимный контроль и возможность прийти на выручку «соседу», оказавшемуся в трудной ситуации. Но самое главное, что такое объединение превращает вчерашних конкурентов в партнеров, заинтересованных в развитии территорий», — говорит Басина.

ЖНК, в свою очередь, нужны, чтобы финансировать строительство.

«Долгие годы схема накопительного финансирования, широко распространенная во всем цивилизованном мире, у нас была невостребованной, — отмечает эксперт. — Но мы уверены, что сейчас, когда российские застройщики встали перед необходимостью искать гибкие и безопасные схемы финансирования, она станет актуальной и востребованной».

Вкратце предлагается следующее: создается кооператив, куда пайщики вносят деньги, необходимые для возведения жилого дома. И до момента полного погашения задолженности квартира остается в собственности кооператива.

«Определенное неудобство покупки квартиры через ЖНК для будущего квартировладельца заключается в том, что моменту получения жилья здесь предшествует накопительный период, — указывает Басина. — Но применительно к новостройкам это и не минус вовсе, поскольку в данном случае он совпадает с двух— или трехлетним циклом строительства, по окончании которого предоставляется беспроцентная рассрочка на пять-семь лет».

Наконец, Андрей Кирсанов подчеркивают, что любые нововведения на рынке недвижимости должны приниматься только после предварительного обсуждения, в том числе и с деловым сообществом.

«Прошлогодние изменения были приняты по формуле «обсуждали одно, приняли другое». Теперь приходится поправлять. Если в этом году все повторится, то и результат несложно предсказать», — резюмирует он.

Неплохо бы привлечь к дискуссии и рядовых граждан, но их слишком много, и приоритеты у всех разные: одному хочется 100-процентной надежности сделки, другому — низкой цены, а большинству — и того и другого. И чтобы новые соседи были паиньками.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40026357-kvartiry-podorozhayut-na-tret-eto-k-luchshemu/

Подорожают ли квартиры в 2019 году? Прогнозы тюменских экспертов из сферы недвижимости

Когда подорожают квартиры

С начала 2018 года сильнее всего увеличилась стоимость нового жилья в Центральном районе — на 16,5%

Ирина Шарова

Изменения закона о долевом строительстве и рост ипотечных сделок заметно ускорили рост цен на новостройки и вторичку. При этом специалисты утверждают: уходящий год был весьма плодотворным по количеству сделок купли-продажи. 

Вместе с аналитиками N1.RU выясняем, как в Тюмени изменилась стоимость квартир за последние 12 месяцев и рассказываем, что будет с местным рынком недвижимости в новом, 2019 году.

Подводим итоги. Дороже всего обзавестись жилплощадью в центре Тюмени

С января по декабрь стоимость жилья в Тюмени подросла. Квадратный метр на вторичном рынке вырос в цене на 8,5% — с 56 до 60,7 тысячи рублей. 

Путем несложных подсчётов выясняем, что примерная стоимость однокомнатной квартиры составляет к концу года около 2 310 000 рублей, «двушки» — 3 530 000 рублей, а «трёшки» — 4 810 000 рублей.

Подорожал и квадрат в новостройках — с 56,1 до 58,7 тысячи рублей. Считаем и получаем такие цифры: 2 120 000 рублей — за однокомнатную квартиру, 3 510 000 рублей за «двушку» и 5 350 000 рублей — за трехкомнатные апартаменты.

— На данный момент выше всего стоимость квадратного метра в Центральном районе — 64 700 рублей. На втором месте Восточный район — 60 100 рублей. Третью позицию занимают Калининский и Ленинский районы: и там и там к концу 2018 года квадратный метр жилья оценивается в 58 400 рублей, — говорят аналитики N1.RU.

N1.RU

Эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости в 2018 году был на подъёме, даже несмотря на изменения, внесённые в ФЗ «Об участии в долевом строительстве». С 1 июля прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Это значит, что если застройщик не достроит дом, то дольщик сможет расторгнуть договор и вернуть деньги.

Ещё одна значимая тенденция — снижение спроса на небольшие квартиры-студии, но желающих обустроиться в них хватает. Как живётся в таких крошечных пространствах — мы узнали у горожан и поделились их историями с вами.

Узнаём прогноз на 2019 год. Покупать недвижимость или повременить?

В грядущем 2019 году спрос на жильё в Тюмени до лета продержится на текущем уровне, а после начнёт падать: недвижимость продолжит дорожать, зарплаты же у горожан останутся на прежнем уровне. К такому выводу пришли аналитики N1.RU, обработав данные по тюменскому рынку недвижимости за 2017 и 2018 годы.

Популярность ипотеки будет увеличиваться и дальше: для многих это единственный способ купить заветную квартиру, хотя бы минимальной квадратуры. Число ипотечных сделок, вероятнее всего, увеличится. Или как минимум останется неизменным.

— Спрос покупателей постепенно сместится от малометражного уюта к разумным средним квадратам жилой площади: трёхкомнатные — от 70 квадратных метров, двухкомнатные — 55–60 квадратных метров и «однушки» от 35 до 40 квадратных метров. Компактное жильё площадью 25 квадратных метров теперь нужно гораздо меньшему количеству людей, — уверена руководитель агентства недвижимости «Адвекс».

Тюменцы стремятся перебраться в более просторные квартиры. Но многие из-за нехватки денег выбирают компактные квартиры-студии

Ирина Шарова

Солидарен с коллегой и аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. Он тоже считает, что тюменцы в 2019 году будут выбирать для себя более просторные, чем прежде, квартиры. Естественно, это отразится на количестве денег, затраченных на приобретение жилья.

— Сейчас наблюдается очень высокий спрос на заключение сделок купли-продажи. Этому поспособствовало поднятие ключевой ставки Центробанком и ипотечных ставок, снижение объема ввода новостроек.

Тюменцы понимают, что именно сейчас самое подходящее время покупать и продавать недвижимость: есть все предпосылки к росту стоимости в следующем году, — уверен эксперт.

— К концу этого года средняя площадь квартир, которые покупают тюменцы, незначительно выросла за счёт старта продаж просторного жилья в новостройках. Причём как в спальных районах, так и в центре, где строят самые большие квартиры в городе.

Аналитики прогнозируют спад покупательной способности тюменцев во второй половине 2019 года. Всё просто: цены на недвижимость неумолимо растут, зарплаты остаются на прежнем уровне

А что говорят застройщики? По их мнению, тенденции на рынке недвижимости сегодня таковы, что из-за удорожания строительства, изменения законодательства и недостаточности объектов на рынке стоимость жилья в новом году может вырасти.

— Инфляция, внешние факторы, неуверенность в завтрашнем дне могут существенно снизить покупательную способность и, следовательно, притормозить рост цен или даже спровоцировать их снижение.

Нужно быть готовым к разным сценариям, — считает заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ООО «СК «Звезда» Сергей Харциенко, — Студии покупают на разных этапах строительства, трехкомнатные квартиры — ближе к вводу дома, а таких квартир сейчас на рынке мало.

Вывод напрашивается такой: в 2019 году спешить с покупкой жилья лишь потому, что грядёт рост цен на недвижимость, не нужно. Лучше всего руководствоваться назревшей необходимостью и своими финансовыми возможностями.

Источник: https://72.ru/text/realty/65800241/

Названы 7 причин подорожания жилья в 2019 году — МК

Когда подорожают квартиры

2018-й, вероятно, стал последним «урожайным» годом на московском первичном рынке в уходящем десятилетии. Строительный бум обеспечила дешевая ипотека. В минувшем году средняя ставка по кредитам на столичные новостройки составила 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю историю российской ипотеки (12,4%).

Однако в начале этого года ситуация изменилась: два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно).

Очевидно, что за лидерами вынуждены последовать и другие игроки.

В случае устойчивой тенденции роста ипотечных ставок Минстрой рассмотрит варианты программ субсидирования, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, желая успокоить потенциальных покупателей.

Но это не изменит общей тенденции. «В наступившем году ипотека не станет «вечным двигателем» для рынка жилья.

И это главная угроза для отрасли в наступившем году», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее мнению, повышение ставок крупнейшими банками может замедлить прирост спроса, который наблюдался последние три года. Ведь, помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается.

В конце 2018 года стоимость 1 среднего «квадрата» в массовых столичных новостройках достигла 161 тыс. руб. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Причем рост цен прогнозируется на всех этапах строительства. Аналитики называют семь причин для такого сценария.

Основной вклад в повышение расценок на новостройки внесет реформа долевого строительства. Сейчас, по словам экспертов, отрасль на 74% финансируется средствами дольщиков. С 1 июля жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками.

Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас.

Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.

Сегодня средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — уверен гендиректор IKON Development Антон Детушев. — Более того, в ЦБ заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

Кроме этого, правительство намерено в этом году увеличить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. За 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд руб.

Сейчас, заключая каждый ДДУ с покупателем, девелоперы перечисляют в фонд 1,2% от суммы договора. К примеру, если квартира стоит 5 млн руб., то взнос составит 60 тыс. руб.

При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. руб.

В-третьих, вверх цены толкает ускоряющаяся инфляция. В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства.

НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС.

Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы.

Еще один важный фактор — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13–20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования.

«В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года.

Кроме того, Центробанк с 15 января вернулся к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту», — пояснила Мария Литинецкая.

По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб.

Несмотря на снижение импорта в строительстве, в столичных новостройках еще используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Все это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

В-пятых, застройщики будут переписывать ценники из-за дорожающих строительных материалов. Как сообщил Thomson Reuters, самый популярный вид сортового проката, используемый в строительстве для армирования железобетонных конструкций, с марта по сентябрь 2018 года подорожал на первичном рынке на 29%.

По оценке аналитиков ЭЦ «Индекс», в течение минувшего года стоимость большинства стройматериалов выросла. К примеру, производители песчано-гравийных смесей подняли отпускные цены в среднем на 19%. В этом году тенденция продолжится из-за роста НДС и подорожания бензина.

По мнению экспертов, особенно сильно давление на стоимость строительных материалов будет заметно в Москве, где наценка на них достигает отметки в 60%. Для сравнения: в бедных регионах страны эта наценка не превышает 10%.

Столичные «квадраты» будут также дорожать из-за падения рентабельности проектов. Так, в конце прошлого года из-за резкого оттока иммигрантов выросла оплата рабочей силы. Плюс ко всему для многих застройщиков увеличились проплаты по банковским кредитам.

В-седьмых, повышение цен поддержит устойчивый спрос на московские новостройки, который, по мнению аналитиков, сохранится как минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2–3 раза быстрее рынка.

«В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует Мария Литинецкая. — Однако не стоит забывать основной фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения.

По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение, вероятно, немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов.

Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5–10%».

Существует и другая точка зрения. «Сегодня нет условий для мотивированного роста цен на жилье в новостройках на 15–20%. Дорожающая ипотека, усиление санкционного режима не способствуют повышению платежеспособности населения.

Несмотря на то что ставка НДС поднята до 20%, не определен главный для жилья в 2019 году ценообразующий фактор — ставка проектного финансирования», — заключила директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2019/01/14/nazvany-7-prichin-podorozhaniya-zhilya-v-2019-godu.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий