Как застройщик передает дом управляющей компании

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Как застройщик передает дом управляющей компании

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

  • непосредственное  управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
  • управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
  • путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.

Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

  • выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
  • застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
  • срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

  • проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
  • назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
  • ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
  • заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
  • передача МКД по акту;
  • передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

  • учредительные документы;
  • выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
  • информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
  • копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
  • перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
  • перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
  • проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

  • протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
  • протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  • проект договора на управление;
  • акт ввода объекта в эксплуатацию;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Задать вопрос юристу

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

  • представители местной администрации;
  • представители застройщика и подрядной организации;
  • специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
  • представители профильных служб и организаций газоснабжения;
  • органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
  • иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

  • состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
  • площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
  • объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
  • размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

  • если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
  • если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/poryadok-peredachi-doma-ot-zastrojshika-upravlyayu/

Передача дома от застройщика управляющей компании

Как застройщик передает дом управляющей компании

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

  1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  2. проект договора на управление;
  3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
  4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
  5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
  6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
  7. инструкция по эксплуатации МКД;
  8. санитарный паспорт МКД;
  9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
  11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
  12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами.

Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

  1. состав передаточной комиссии;
  2. наименование застройщика и управляющей компании;
  3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
  4. количество и характеристика строений;
  5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
  6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

  • список передаваемых жилых зданий;
  • акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
  • акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика.

Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

  • контролировать баланс энергопотребления в режиме «реального времени»;
  • выявлять очаги технологических потерь и хищения энергоресурсов;
  • прогнозировать объёмы будущего потребления энергоресурсов на основе автоматизированного анализа передаваемых данных;
  • автоматизировать выписку счетов за потреблённые коммунальные услуги.

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

Автоматизированный учет ресурсов
для УК/ТСЖ в МКД

УЗНАТЬ ПОДРОБНОСТИ

В продолжение статьи:

Министр ЖКХ предложил убрать посредников при оплате коммунальных услуг

Жителям МКД разрешат подавать в суд на плохое ведение ЖКХ

 Взыскание задолженности за коммунальные услуги: порядок, закон

Источник: https://uchet-jkh.ru/publikacii/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii.html

Передача дома от застройщика управляющей компании: акт передачи, процедура, инструкция

Как застройщик передает дом управляющей компании

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье.

Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма.

Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .

Передача дома и квартиры

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома.

Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке.

Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

  • Сдача дома в эксплуатацию
  • Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
  • Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

  • Дом сдается в эксплуатацию
  • Якобы никаких нарушений нет
  • Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
  • В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

  • Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
  • В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
  • Представители министерства строительства вашего региона
  • Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
  • Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
  • Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете претензий к застройщику. Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделкиЕсли застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделкаОбращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтомМаксимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

  • Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
  • Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
  • Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

  • В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
  • Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

  • Это может быть заключение договора с управляющей компанией
  • Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
  • Создание товарищества собственников жилья
  • Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

  • Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
  • Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

  • Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
  • Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее ание
  • Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
  • Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
  • После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
  • Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
  • Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

  • Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
  • Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
  • Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
  • Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
  • Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите образец договора между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

  • Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
  • Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
  • Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
  • Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

  • Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
  • Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем договоре долевого участия или договоре с ЖСК
  • Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
  • Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
  • Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

  • Перечень работ по содержанию дома
  • Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
  • Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
  • Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
  • Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

  • УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
  • Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
  • УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
  • Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
  • Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii/

Передача дома от застройщика управляющей компании: может ли он выбрать УК, как происходит переход новостройки в управление, какие документы

Как застройщик передает дом управляющей компании

Строительство многоквартирного дома завершается не монтажом кровли, и даже не окончанием внутренних отделочных работ, а вводом здания в эксплуатацию.

Этот юридический факт означает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Жильцы могут использовать свои квартиры по назначению, а помещения общего пользования и территория вокруг дома могут быть переданы управляющей организации.

Рассмотрим, может ли застройщик самостоятельно выбрать УК для новостройки, какие документы он передает в управляющую компанию и как вообще проводится эта процедура.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

  1. самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
  2. обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
  3. передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Справка! Застройщик выбирает первую управляющую компанию, которая работает, пока жители дома не выберут себе подходящую организацию для обслуживания их дома по своему усмотрению.

Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.

Акт о состоянии имущества

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

Скачать бланк акта о состоянии передаваемого от застройщика к УК имущества

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

  1. помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
  2. коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
  3. придомовая территория;
  4. кровля и вентиляционные шахты;
  5. прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

  1. заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
  2. технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
  3. инструкция по эксплуатации дома;
  4. ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
  5. формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
  6. договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
  7. акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
  8. схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
  9. санитарный паспорт;
  10. акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
  11. иные документы.

Скачать образец акта о передаче застройщиком документов управляющей компании

При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.

Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.

Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Скачать бланк акта приема-передачи здания от застройщика управляющей компании

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

Составление договора управления новостройкой

Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:

  1. Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.

  2. Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.

  3. Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.

  4. Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.

  5. Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.

    Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.

  6. Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.

    Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.

  7. Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.

  8. Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.

    Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.

  9. Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.

  10. Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

  11. Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.

    Важно! Если вред имуществу был причинён из-за несоблюдения жильцами правил пользования помещениями, невыполнения требований правил пожарной безопасности или в результате недостаточного финансирования из-за задержки оплаты услуг, то ответственность за случившееся ляжет на собственников жилья.

  12. Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.

  13. Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.

    Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.

  14. Подписи сторон. Договор подписывает руководитель управляющей организацией и председатель ТСЖ.

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.

К договору часто прилагают списки собственников жилья с поимённым указанием проживающих в каждой квартире, перечень специалистов управляющей компании с контактными данными и другие документы.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-47-82 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/peredacha-doma.html

Передача дома от застройщика управляющей компании

Как застройщик передает дом управляющей компании

О том, как застройщик передает дом управляющей компании, важно знать, чтобы в последствие можно было повлиять на процесс управления объектом недвижимости.

После того, как новостройку вводят в эксплуатацию, законодательство дает застройщику пять дней на передачу придомовой территории, сетей и общих помещений управляющей организации.

С момента ввода объекта в эксплуатацию, в здании уже могут поселяться первые жильцы, этим и обусловлены весьма небольшие сроки, что отводятся строителям на заключение договора с компанией, которая будет следить за порядком и взаимодействовать по жилищным вопросам с владельцами квартир.

По каким критериям выбирают управляющую организацию

Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.

Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.

Какие документы подают:

  • все сертификаты и лицензии;
  • учредительные документы;
  • балансовый отчет за полгода;
  • отчет о количестве техники и ее состоянии;
  • отчет о количестве персонала;
  • годовая смета;
  • проект самого договора управления имуществом;
  • предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
  • благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

Учтите, что у компании не должно быть долгов.

Открытый конкурс может длиться несколько месяцев. Его объявляют в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводят еще в течение 40 дней. Поэтому застройщику разрешают на небольшой срок (до 3 месяцев) заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. По окончании этого срока договор может быть продлен опять на 3 месяца.

За что отвечает управляющая компания

Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:

  1. о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
  2. о передаче организации управления;
  3. о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).

Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени.

Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов.

Обратное возможно будет только через суд.

Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?

Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.

Какие еще документы могут понадобиться:

  • договоры со снабжающими организациями;
  • акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
  • схемы расположения камер видеонаблюдения.

После того, как организация получит на руки все документы и будет составлен акт о текущем состоянии всех передаваемых объектов, можно подписывать акт передачи управления, и с этого момента управляющая организация берет на себя ответственность за эксплуатацию общедомового имущества. Владельцы квартир должны также подписать соглашение с этой компанией на обслуживание. Договор обычно заключается на год, но может заключаться и, максимум, на три года. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-zastrojshhik-peredaet-dom-upravlyayushhej-kompanii

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий