Как высчитывается кадастровая стоимость квартиры

Как высчитывается кадастровая стоимость квартиры — Юридический справочник

Как высчитывается кадастровая стоимость квартиры

Понятие кадастровой стоимости жилой площади появилась относительно недавно.  Кадастровая стоимость квартиры – это некий эквивалент стоимости недвижимости.  Как правило, кадастровая величина отличается от рыночной стоимости квартиры и зависит от  особенности и критерии в квартиры, это ее расположение, площади, состояние,  типа и так далее.

Расчет кадастровой стоимости квартиры

Облагаться налогом будет следующее имущество: 

  • жилое помещение;
  • квартира или доля в ней;
  • жилой дом, коттедж, дачный домик;
  • личное подсобное хозяйство;
  • гараж или место на парковке;
  •  объект незавершённого строительства;
  • другие здания строения и сооружения.

Налог должны уплачивать физические лица, индивидуальные предприниматели на спецрежимах по отношению к тому имуществу, который они не используют в предпринимательской деятельности. А индивидуальные предприниматели на ОСН платят налог в отношении любого имущества, которое относится к праву собственности предпринимателя.

Кадастровая стоимость жилой площади  берется  за основу при расчете налога,  который вам нужно каждый год оплачивать за недвижимость, которая находится в вашей собственности. Кадастровая стоимость рассчитывается  кадастровой службой  по определенным алгоритмам и заранее собранным данным.

Для чего используется кадастровая стоимость квартиры

Обладать знанием о кадастровой стоимости квартиры нужно в определенных случаях:

  1. это при вступлении в наследство;
  2. если вы собираетесь брать ипотеку в банке;
  3. при обмене и дарении квартиры;
  4. если вы собираетесь купить или продать квартиру.

Кадастровая стоимость квартиры вычисляется, учитывая следующие параметры недвижимости:

  • сам земельный участок, где расположен дом;
  • тип квартиры, насколько она изношена;
  • ее площадь и размер;
  • регион расположения квартиры.

 Чем ближе недвижимость к центру города, тем больше ее цена и стоимость.

Оценкой жилья сейчас занимается БТИ, это бюро технической инвентаризации.

БТИ обязана всё проверить, составить свое решение и отправить его в кадастровый фонд.

В кадастровом фонде информация обновляется один раз в пять лет.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Рассмотрим вопрос о том, как же вычислить кадастровую стоимость квартиры.

  В нашей стране есть Федеральный закон  об оценочной деятельности в нашей стране, в нём содержится список, для каких объектов недвижимости на регулярной основе нужно проводить государственную кадастровую оценку.

С этой целью делается конкурс для привлечения оценщиков. После проверки всех оценщиков властями региона составляется и подписывается акт.

После этого акт нужно выложить в средства массовой информации и передать в

Росреестр и внести в сведения государственного кадастра недвижимости.

Оценщики должны учитывать специальные характеристики жилых объектов недвижимости. Это присутствие рядом инфраструктура, сколько в доме этажей, тип дома, дата последнего капитального ремонта. Также нужно рассчитать и учитывать среднюю рыночную цену на жильё в конкретном районе.

Методики расчета

Кадастровую стоимость жилой площади можно уточнить на официальном сайте Росреестра. Однако такой способ может дать не совсем актуальные данные, так как представленная там информация может быть устаревшей или ещё не внесли новые данные.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, нужно зайти на сайт Росреестра, далее выбрать меню адрес, потом ГКН. В поле ввести адрес квартиры и нажать на кнопку о формировании запроса. Далее нажимаем на адрес. Если вышло пустое поле, либо данные ещё не успели внести или их нет вообще. Если же такой адрес есть, то вы увидите нужно информацию по объекту недвижимости.

 Надо учитывать, что информация может быть неактуальна, или вообще не указана.

Информация о квартире обычно находится в электронном кадастровом паспорте, так как его делают после оценки недвижимости и внесение данных в Росреестр. В кадастровом электронном паспорте указывают стоимость квартиры, ее площадь, планировку, наличие балкона и лоджии, этаж, и другие важные технические данные.

Через сайт кадастр-онлайн можно заказать такой паспорт, для этого нужно заполнить все данные о интересующей вас в квартире или доме, указать свою электронную почту и оплатить пошлину в размере 200 рублей. При осуществлении этой процедуры на странице будут видны подсказки, и если что-то не будет получаться, то можно обратиться в службу поддержки.

После проведения оплаты к вам на почту придет письмо с данными для доступа в личный кабинет.

Также в письме будет указана ссылка для активации и входа в личный кабинет с помощью логина и пароля, который вы получите в письме.  Нажав на кнопку войти, вы окажетесь в личном кабинете.

Если в дальнейшем вы планируете пользоваться этим сервисом, то нужно сохранить для входа логин и пароль от этого аккаунта.

Подготовка кадастрового паспорта составляет до 12 часов. Далее его пришлют вам на электронную почту, которую вы указали при регистрации.

Иногда письмо может попасть в папку со спамом, поэтому ей тоже нужно проверять. Если при регистрации Вы указали номер телефона, то он вам может прийти SMS о готовности вашего Вашей заявки.

Кадастровый паспорт приходит вам в формате HTML. Его открывает любой интернет-браузер.

Еще один способ определения кадастровой стоимости жилой площади – это по бумажному кадастровому документу. Его выдает БТИ. Если он у вас уже есть, и при этом устарел, то можно заказать его в электронном виде, как описывалось во втором способе, и распечатать на принтере.

Если вам срочно нужно для банка или другого учреждения предоставить официальный документ с печатью, о том, сколько составляет кадастровая стоимость вашей квартиры, то необходимо заказать кадастровую справку.  Для этого в вашем городе нужно обратиться в Федеральную Службу кадастра и картографии, как правило, располагается она в администрации города.

Нужно прийти к ним и написать заявление. В кадастровой службе нужно предъявить свой паспорт, документ о праве собственности на квартиру, план, документ о праве собственности на квартиру, план квартиры по этажам из технического паспорта, и экспликация, то есть подробная информация о жилье, адрес дата выдачи, когда была последняя оценка, какова площадь, расположение комнат и санузла.

Некоторые хотят посчитать кадастровую стоимость квартиры сами. Однако сделать это самому практически невозможно.

Специально для этого были открыты государственные службы с большим количеством работников.

А так как нормативы для расчета кадастровой стоимости жилой площади часто меняются, и если у вас нет доступа к специальным документам, то вы точно не сможете самостоятельно с этим справиться.

Что вы можете сделать самостоятельно, так это рассчитать сумму налога для ежегодной выплаты, который зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Рассчитать налог можно исходя из следующей информации. Если кадастровая стоимость жилой площади составляет до 300000 рублей, то ставка 0,1%. Если кадастровая стоимость квартиры от 300000 до 500000 рублей. То ставка составляет 0,3%. При кадастровой стоимости жилой площади свыше 500000 рублей ставка составляет до 2%.

Сколько составляет кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость жилой недвижимости обычно ниже рыночной, и в разных регионах России она различна. В зависимости от того, где находится квартира, примерно кадастровая стоимость в России может составлять от одного до трех миллионов рублей. Однако в столицах России и в столицах регионов  стоимость может превышать 4 миллиона рублей.

Узнать кадастровую стоимость квартиры важно, чтобы потом рассчитать сумму налога на недвижимость. И если вы считаете, что вам установили завышенную кадастровую стоимость, и соответственно получилось высокая сумма налога, нужно обращаться в суд и пересматривать кадастровую стоимость.

Такой порядок сложился недавно, после принятия в России нового налога на имущество. Согласно закону  в качестве  налогооблагаемой базы  будет  считаться кадастровая стоимость квартиры, которая рассчитывается при участии независимых оценщиков, им эту работу заказывают исполнительные органы субъектов нашей страны. Также нужно иметь в виду, что при этом сохраняется и земельный налог.

Платить налог на имущество граждане России от кадастровой стоимости начали с 2016 года. При этом предусмотрен поэтапный переход для регионов, в течение этого времени каждый год сумма налогов будет повышаться на 20%.

То есть полную сумму налога граждане нашей страны будут платить, начиная с 2020 года.

Также важно, что налог рассчитывается для всего объекта недвижимости, если у квартиры несколько владельцев, то они платят налог в зависимости от размера их доли.

Обратиться в суд для пересчета и пересмотра результатов кадастровой оценки можно в случаях, если  при вычислении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения о квартире, если в отношении объекта недвижимости было учтено его рыночная стоимость.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/gos-kadastr/raschet-kadastrovoj-stoimosti-kvartiry-metodika-rasscheta/.html

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

В жизни иногда возникают ситуации, когда встает вопрос, как узнать кадастровую стоимость квартиры? Но для полноценного ответа следует прежде всего выяснить, что это такое, как происходит расчёт, где узнать стоимость и отчего она меняется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Определение и суть термина

Итак, что такое кадастровая стоимость квартиры? Это специальная стоимость квартиры, действующая на рынке недвижимости, она устанавливается и рассчитывается таким действующим органом, как Федеральная Служба Кадастра и Кадастровая палата.

Источник: http://allelets48.ru/kak-vyschityvaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry/

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной

Как высчитывается кадастровая стоимость квартиры

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, должно интересовать владельцев недвижимого имущества. На сегодняшний день оттого, во сколько оценено ваше жилище, зависит размер ежегодного налога на квартиру.

Рыночная стоимость недвижимого имущества. Особенности

Рыночная стоимость недвижимости

Это та цена, которую в конечном итоге оплачивает покупатель квартиры. При этом средства, потраченные на оформление документов и посреднические услуги, не учитываются.

Прежде чем продать или купить недвижимое имущество, каждый человек в обязательном порядке приценивается. Продавая жилище, собственник принимает во внимание следующие моменты:

  1. «внешний вид» помещения (насколько современны ремонт, сантехника, окна, вентиляция, водоснабжение и т. п.);
  2. как расположены комнаты;
  3. размеры общей и жилой площадей;
  4. местоположение – транспортная развязка, удаленность жизненно важных социальных объектов и т. д.;
  5. наличие и качество мебели, бытовой техники и других предметов интерьера.

Времена года также оказывают влияние на то, во сколько будет оценено недвижимое имущество. Поэтому цены на квадратные метры зимой и летом могут отличаться.

Данный показатель снижается или увеличивается в зависимости от изменений курса валют, политической обстановки и др.

Следует заметить, что перечислены далеко не все факторы, которые учитывают оценщики или собственник.

Важный момент! Итоговая сумма должна удовлетворять и продавца, и покупателя. Если человек продает жилье в пригороде (отдаленный район, без ремонта), а цену устанавливает, как в столице, то ему придется очень долго ждать покупателя.

В основном рыночную стоимость определяют, опираясь на цены, которые установлены в данном районе. Официальная оценка не нужна. Но иногда могут затребовать документы, которые обоснуют, почему квартира стоит столько.

В таком случае собственник вправе обратиться в агентство недвижимости или к независимому эксперту и получить запрашиваемую справку.

Обращаем ваше внимание! Организация, которая выдает подобные документы, должна быть зарегистрирована официально.

Информация о кадастровой стоимости. Особенности

Размер кадастровой стоимости нужно знать всем владельцам недвижимого имущества. Хотя бы для того, чтобы рассчитать сумму ежегодного налога.

Данный показатель принимают во внимание, когда:

  • человек вступает в права наследования;
  • берет на себя ипотечный кредит;
  • или заем под залог квартиры;
  • владелец реализует или приобретает жильё;
  • оформляет договор дарения;
  • обменивает недвижимость.

Одним словом, когда собственник проводит финансовые операции со своими владениями.

  • от того, в каком году построен дом и когда отдан в эксплуатацию;
  • с какой целью используется квартира;
  • сколькими квадратными метрами пользуется собственник;
  • во сколько оцениваются квадратные метры на рынке недвижимости;
  • как обстоит экономическая ситуация в стране, регионе;
  • от степени изношенности жилища;
  • качества материала, который использовался для сооружения здания;
  • количество этажей в доме;
  • наличия лифта.

Учитывают даже средний размер оплаты за труд, расчет производят по регионам.

Кто и как проводит кадастровую оценку

Оценку проводят в течение определенного периода времени: один раз в 3 года или реже. Как происходит процедура:

  • Чтобы запустить процесс оценивания, местные власти отправляют запрос в Кадастровую палату Росреестра, где формируется перечень объектов недвижимости.
  • Сформированный список передается в оценочную организацию, которая в специальном конкурсе приобрела право проводить оценку. С данной организацией заключается договор.
  • После того, как оценка произведена, результат утверждают госорганы – создают особый нормативно-правовой акт. Информацию о том, сколько стоит квартира, передают в региональный филиал Кадастровой палаты Росреестра, публикуют итоговые данные.
  • Ответственный сотрудник вносит полученную информацию в Единый государственный реестр недвижимости.

Оценочные компании действуют строго по правилам, установленным государством. Квартирами не занимаются по отдельности – оценивание носит массовый характер.

Рассчитывая официальный показатель, специалисты принимают во внимание и ту сумму, которая установлена на рынке недвижимости:

  1. в каком регионе/районе расположена квартира;
  2. транспортную развязку;
  3. близость к школам, садам, больницам, продуктовым магазинам, рынками т. д.;
  4. из чего изготовлено строение и пр.

Оценщики формируют единую модель оценки, и в зависимости от этого распределяют квартиры по группам. После чего рассчитывают размер кадастровой стоимости в каждой группе.

Для начала вычисляют стоимость 1 м. кв., а после лишь умножают на общую площадь квартиры.

Сравнение стоимостей: рыночной и кадастровой

Рыночная и кадастровая стоимость недвижимости

Как правило, цена на рынке выше той, что указана в государственном кадастровом реестре. Так происходит потому, что при ее расчете учитывают больше деталей. Цена, которую покупатель готов внести за квартиру, отображает реальную картину, как обстоят дела на рынке недвижимости.

Стоимости (кадастровая и рыночная) квартир приблизительно равны только в тех случаях, когда оценивается старый дом, и квадратные метры в нем не представляют ценности для покупателей.

Заметим! Рыночная стоимость квартиры, расположенной в элитном районе, отличается от рыночной стоимости той квартиры, что находится на окраине города. При этом кадастровая стоимость таких помещений может быть одинаковой.

Можно сказать, что размер кадастровой стоимости определяется государственными органами. Правительство РФ пытается максимально приблизить ее размер к рыночной.

Рыночную стоимость определяет владелец жилья, а покупатель может ее подкорректировать. Когда требуется документальное подтверждение цены на рынке недвижимости, соответствующие бумаги выдает агентство недвижимости или другое официальное лицо при наличии лицензии.

Почему в некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры превышает рыночную стоимость?

Крайне редко, но бывает такое, что рыночная цена ниже или равна кадастровой. Рыночная и кадастровая стоимости приблизительно одинаковые, когда оценивается старое жилье (хрущевка, сталинка).

Недвижимое имущество в новостройках, особенно то, что выстроено в элитном районе города, ценится государством гораздо выше, чем на рынке недвижимости.

При постройке современных сооружений используют дорогостоящие материалы, устанавливают новомодные лифты и т. п. При этом здание совершенно не изношено, что также влияет на размер кадастровой цены.

Также нельзя исключать человеческий фактор. Кадастровая стоимость будет выше, если:

  • не учтены индивидуальные особенности жилья;
  • рыночная стоимость снизилась по причинам, зависящим/не зависящим от жильца;
  • допущена ошибка в расчетах.

Заметим, цену в таких случаях завышают ненамеренно.

Что является поводом для переоценки недвижимости

Если владелец квадратных метров выявил, что кадастровая стоимость необоснованно превышает рыночную стоимость, то он имеет все основания для того, чтобы оспорить эту цифру. Собственник – лицо заинтересованное, потому что оплачивает налог на недвижимость, исходя из размера кадастровой стоимости.

Прежде всего нужно выяснить, какая сумма указана в Росреестре. Для этого необходимо получить выписку одним из способов:

  • направить заказное письмо-прошение по почте;
  • обратиться в госорганы;
  • территориальный МФЦ;
  • передать заявку на специальном сайте (портал Госуслуги);
  • Когда документ будет на руках, нужно проанализировать рынок недвижимости и сравнить цены. Веская причина для обращения в суд – разница между стоимостями в 30% и более.

Заметим! Желательно переоценить квартиру до того момента, пока не произошла плановая переоценка. Но и эту сумму можно оспорить.

Доказать, что стоимость завышена, можно при помощи оценщика, который имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Конечно же, услуги профессионала стоят недешево: оценить имущество, составить заключение.

Но чтобы получить соответствующие бумаги, придется заплатить. Потому что плата «за воздух» обойдется гораздо дороже.

Выгодна ли переоценка кадастровой стоимости?

Заниженная кадастровая стоимость недвижимости

Конечно же, переоценка займет немало времени, сил и финансов. Но следует помнить, что до 2020 года налог на недвижимость будет рассчитываться от цифр, указанных в Росреестре. При этом понижающие коэффициенты становятся с каждым годом все больше.

Оспаривать размер может только собственник жилья. Но в данной ситуации нужно понимать, что выгода очевидна.

Как сделать кадастровую стоимость квартиры ниже

Существует специальная комиссия, которая рассматривает спорные вопросы, касающиеся размера кадастровой стоимости. Для того чтобы обращение было зафиксировано, необходимо собрать документы:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право владения недвижимостью;
  • выписку, где указан размер кадастровой стоимости;
  • заключение о несоответствии сведений.

Решение комиссии может быть принято не в пользу заявителя. В таком случае нужно подавать исковое заявление в суд (на это дается 10 дней).

В настоящее время можно «обойти» специальную комиссию – сразу обратиться в суд. Но прямое обращение будет стоить несколько дороже.

Суд рассматривает вопрос снижения размера кадастровой стоимости или опровергает решение комиссии. Естественно, при наличии доказательств несоответствия, например:

  • сумма внесена/рассчитана неверно;
  • не учтено, что квартира находится в аварийном состоянии и др.

Процесс длится несколько месяцев. Если решение принято в пользу истца, то сумму пересчитывают в год подачи иска. Соответственно, размер налога будет меньше.

Выяснить, почему кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, несложно. Труднее доказать, что ее необходимо понизить. Но если правда на вашей стороне, требуется незамедлительно решить данный вопрос.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

[2]

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Особенности расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости: можно ли рассчитать ее по формуле?

С 2012 года в России стал действовать новый порядок определения государством ценности того или иного объекта недвижимости.

Это потребовалось для того, чтобы максимально приблизить это значение к величине рыночной цены квартиры или здания. Кадастровая стоимость (далее КС) недвижимости — как рассчитать её?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как узнать КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как уменьшить несправедливо завышенную КС объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте. Узнайте также о том, что такое государственная оценка объектов недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, разница между кадастровой и рыночной расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

О том, как узнать стоимость здания по кадастру на сайте Росреестра, а также о том, как оспорить ее, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли продавать недвижимость по цене ниже стоимости по кадастру.

Из чего складывается?

Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

  1. Ценность одного квадратного метра жилья или земельного участка, определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается расценка этой величины площади для муниципальных образований).
  2. Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
  3. Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
  4. Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
  5. Немаловажную роль для любой недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

Источник: https://smolotka-24.ru/chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-ot-rynochnoj/

Оспаривание кадастровой стоимости

Как высчитывается кадастровая стоимость квартиры

В настоящее время налог на имущество, а также земельный налог и арендные платежи за землю в большинстве случаев рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (объекта капитального строительства или земельного участка). Под объектами капитального строительства понимаются жилые и нежилые помещения, здания, сооружения и передаточные устройства, в т. ч. объекты незавершенного строительства.

Пока еще остались категории собственников/налогоплательщиков, которые освобождены от уплаты налога на имущество (например, юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, если принадлежащие им объекты не включены в специальный реестр недвижимости, налог по которой также рассчитывается от кадастровой стоимости), либо которые уплачивают налог исходя из иной налоговой базы (например, юридические лица, уплачивающие налог от балансовой стоимости имущества). Однако все понимают, что переход к налогообложению по кадастровой стоимости неизбежен практически для всех категорий объектов и налогоплательщиков.

Еще в 2016 году был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым все функции по проведению государственной кадастровой оценки передаются в государственные бюджетные учреждения (ГБУ), создаваемые в каждом регионе страны. Также предполагается постепенный переход полномочий по пересмотру (оспариванию) кадастровой стоимости от специальных комиссий при Росреестре к этим же ГБУ.

Как проверить кадастровую стоимость?

Узнать текущую кадастровую стоимость можно самостоятельно и бесплатно с использованием официального сервиса Росреестра.

Стоит отметить, что данный сервис не всегда позволяет достоверно узнать, какой будет кадастровая стоимость вашего объекта в тех случаях, когда в текущий момент новая кадастровая оценка проходит процедуру утверждения, но еще не утверждена, и ее результаты не внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В этом случае вы можете обратиться к нам, и мы также совершенно бесплатно предоставим не только полную информацию о кадастровой стоимости, полученную из официальных источников, но и сообщим о возможностях, целесообразности и процедуре ее пересмотра.

  • Бесплатный анализ перспектив оспаривания стоимости в течение 1—2 дней
  • Успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости начиная с 2012 года
  • Всегда гарантированно доводим процесс оспаривания до положительного результата

Существует 3 варианта пересмотра кадастровой стоимости:

  1. Упрощенная процедура – уточнение (пересмотр) кадастровой стоимости в период публикации Проекта кадастровой оценки.
  2. Внесудебный порядок – оспаривание (корректнее – установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости), через Комиссии при Росреестре (данный порядок действует сейчас) или путем обращения в ГБУ, проводившее кадастровую оценку (ориентировочно с 2020 года).
  3. Судебный порядок – возможен как после получения отказа Комиссии при Росреестре или ГБУ, так и в качестве первичного инструмента оспаривания. 

Данный вариант возможен на этапе так называемого публичного обсуждения кадастровой стоимости, т.е. когда ГБУ или Росреестр опубликовали Проект кадастровой оценки, в состав которой вошёл принадлежащий вам объект. С текущими Проектами отчетов можно ознакомиться на сайте Росреестра.

В данном случае пересмотр возможен при наличии ошибок в Проекте отчета, которые ведут к искажению кадастровой стоимости вашего объекта (или группы схожих объектов).

Достаточно лишь найти эти ошибки и обратиться напрямую в ГБУ с обоснованными замечаниями в течение 50 дней после публикации Проекта, однако, в большинстве случаев сделать это самостоятельно практически невозможно, по ряду причин:

  • Скачивание Проекта отчета зачастую может занять не один день, что обусловлено большой нагрузкой на сервера Росреестра, а также пропускной способностью каналов связи и значительным объемом скачиваемой информации.
  • Большинство файлов с исходными и иными расчетными данными представлены в формате xml, который удобен для машинной обработки, но не для его анализа неподготовленным человеком.
  • Отчет содержит статистические и математические модели, понимание сути которых, а также степени и механизма влияния тех или иных факторов на полученную в результате кадастровую стоимость вашего объекта требует наличия специальных знаний как в области оценочной деятельности, так и в области математического моделирования.
  • Подготовка замечаний в адрес ГБУ требует профессионального обоснования своей позиции, подтверждаемого конкретными фактами или ошибками в расчетах. 

Специалисты нашей компании имеют успешный опыт подготовки замечаний на проекты отчетов о кадастровой оценке, по результатам рассмотрения которых кадастровая стоимость объектов, принадлежащих нашим клиентам была снижена в 5-7 раз по сравнению с «проектными» значениями, что позволило собственникам недвижимости:

  • Сэкономить время! Процедура качественной подготовки замечаний занимает 1-3 недели, что существенно меньше процедур последующего оспаривания уже утвержденных результатов.
  • Сэкономить деньги! Подготовка замечаний привлеченными специалистами существенно дешевле последующих затрат на оспаривание.
  • Сэкономить нервы! Не нужно ходить в комиссию при Росреестре и суды, весь процесс замыкается на ГБУ, которые сами заинтересованы в выявлении ошибок на этапе обсуждения Проекта отчета, т.к. последующие после его утверждения споры потребуют большей нагрузки в т.ч. и на сами ГБУ, а также могут повлечь персональную ответственность руководителей ГБУ за допущенные ошибки.

Предварительный анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости путем подготовки замечаний на Проект отчета ГБУ мы проводим СОВЕРШЕННО БЕСПЛАТНО! Достаточно заполнить форму заявки, и мы проведем анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости в течение 1-3 рабочих дней. Мы оценим трудоемкость работы по подготовке замечаний, а также вашу экономическую выгоду от данной процедуры, в результате чего вы сможете самостоятельно принять взвешенное решение о целесообразности дальнейшего взаимодействия. Внесудебное оспаривание кадастровой стоимости в настоящее время производится через Комиссию при территориальном отделении Росреестра. Такие комиссии созданы в каждом регионе России и действуют на постоянной основе. Практика рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости путем установления ее на уровне рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, неоднозначная в разных регионах, однако, можно с уверенностью утверждать, что грамотно подготовленный отчет об оценке, содержащий обоснованные и объективные расчеты, в большинстве случаев ведет к положительному решению Комиссии, а искусственное и необоснованное занижение стоимости с целью получения дополнительных экономических выгод (а фактически – уклонение от налогов) через комиссии практически никогда не проходит.
Мы всегда стремимся в максимальной степени защитить интересы наших клиентов и минимизировать налоги с учетом объективной реальности, и уже на первоначальном этапе взаимодействия с потенциальным заказчиком (экспресс-анализ) мы прогнозируем тот результат, который соответствует реальному положению на рынке недвижимости и может быть достигнут. Сложившаяся практика показывает, что в более чем 95% случаев итоговая рыночная стоимость, получаемая по результатам нашей работы, даже на 10-30% ниже той, которую мы предварительно рассчитываем.

Порядок взаимодействия:

  • Вы заполняете опросную форму (заявку) на предварительный расчет перспектив оспаривания.
  • Мы БЕСПЛАТНО проводим экспресс-анализ перспектив оспаривания кадастровой стоимости и готовим коммерческое предложение, которое содержит сведения о возможном снижении кадастровой стоимости, экономическом эффекте и стоимости наших услуг.
  • В случае вашего положительного решения о заключении договора, наши специалисты производят оценку рыночной стоимости, готовят отчет об оценке и иные документы, необходимые для обращения в Комиссию, консультируют по любым возникающим в ходе работы вопросам, а также, при необходимости, производят дальнейшее сопровождение процедуры вплоть до внесения оспоренной стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН). 

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости – не более 1 месяца. Результатом работы является положительное решение Комиссии при Росреестре и внесение соответствующих изменений в ГКН, данные из которого являются основанием для определения налоговой базы. В случае отказа Комиссии (такое тоже бывает, однако, в нашей практике было не более 5 отказов при более, чем 300 реализованных проектов) существуют 2 варианта – устранение замечаний, изложенных в соответствующем решении (отказ должен быть обоснован) и повторное обращение в Комиссию (количество обращений не ограничено), либо обращение в суд. Мы в своей практике крайне редко используем судебный порядок решения спора, т.к. он сопряжен с дополнительными расходами клиента и определенной степенью риска, связанного с непредсказуемостью результата. Однако в ряде случаев (комиссии в большинстве своем состоят из госслужащих, которые не всегда могут принимать объективные и самостоятельные решения в силу своей зависимости от вышестоящих чиновников и всего госаппарата), он является неизбежным этапом. Установление кадастровой стоимости через суд. Данная процедура может использоваться как первичный способ пересмотра кадастровой стоимости, так и быть следствием отказа Комиссии при Росреестре. Наша компания стремится все вопросы снижения кадастровой стоимости решать во внесудебном порядке, т.к. судебный спор влечет за собой наличие следующих рисков и дополнительных расходов:

  • Расходы на оплату услуг представителя, расходы на производство судебной экспертизы (указанные расходы могут в 2 и более раза превышать затраты на внесудебный порядок решения спора и не всегда возмещаются).
  • Риск получения непрогнозируемого результата. В ходе судебного спора по результатам отказа комиссии, в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, на разрешение которой ставится вопрос, который ставился и оценщику при подготовке отчета об оценке – какова рыночная стоимость объекта недвижимости? Но судебного эксперта суд может выбрать как из числа предложенных сторонами, так и по собственному усмотрению (по сложившейся практике взаимодействия суда и эксперта), и в ряде случаев результатом судебной экспертизы может стать увеличение кадастровой стоимости не только по сравнению с отчетом оценщика, но даже и по сравнению с первоначально оспариваемой стоимостью. Тогда заявитель вынужден либо пытаться оспорить заключение эксперта, либо отзывать заявление и отказываться от иска. Такие случаи крайне редки, но существование риска в любом случае необходимо учитывать, а срок судебного спора, обычно, занимает около полугода.

Как заказать отчёт об оценке?

  • Получите коммерческоепредложение Содержит прогноз снижения стоимости
  • 5—15 рабочих дней в зависимости от сложности
  • Передача пакета документов в Комиссию / суд Можем подготовить все документы самостоятельно
  • Контроль положительного результата При необходимости участвуем в заседаниях, контролируем процесс

Источник: https://xn--80aanoimeaeccdo3gsa4kh.xn--p1ai/service/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/

В росреестре рассказали, как формируется кадастровая стоимость недвижимости и можно ли ее оспорить — мк

Как высчитывается кадастровая стоимость квартиры

— Надежда Сергеевна, как в настоящее время функционирует система кадастровой оценки?

— Система кадастровой оценки действует на основании двух федеральных законов. Первый — ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», в соответствии с которым кадастровая оценка определяется частными оценщиками, которые выбираются в рамках конкурсных процедур.

Заказчиком оценочных работ является регион, будучи основной заинтересованной структурой в получении доходов от налогов, которые формируются в зависимости от кадастровой стоимости. Однако в настоящее время процедура оценки в рамках ФЗ №135 приостановлена, на нее наложен мораторий.

Второй закон был принят в прошлом году — это ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».

Одно из законодательных новшеств в системе кадастровой оценки связано с тем, что кадастровую оценку с 2020 года будут осуществлять исключительно государственные бюджетные учреждения РФ на постоянной основе, а проводиться она будет по общей для всей страны методике, которая утверждена Министерством экономического развития.

Ответственность за работу оценочных органов возлагается на региональные органы власти. В свою очередь, Росреестр будет осуществлять надзор с целью корректировки деятельности бюджетных учреждений в целях недопущения ошибок.

Такие надзорные полномочия ведомства тоже предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Это позволит повысить контроль над результатами кадастровой оценки и избежать излишней коммерциализации этих работ, он также призван защитить правообладателей, учесть интересы населения и бизнеса.

Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Например, если выявляется техническая ошибка при оценке ряда объектов, то такая ошибка будет устраняться во всех таких объектах на этой территории. Вся информация о кадастровой стоимости объектов, полученная в результате государственной кадастровой оценки, будет, как и раньше, вноситься в Единый государственный реестр недвижимости. При этом Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» позволяет проводить кадастровую оценку по новым правилам уже начиная с 2018 года.

— Как узнать кадастровую стоимость объекта и для чего она может понадобиться?

— Исходя из кадастровой стоимости может рассчитываться налог на недвижимость, налог на продажу недвижимости, арендная плата, если арендодатель — государство, штрафы, а также некоторые другие пошлины и платежи.

Узнать кадастровую стоимость объекта можно онлайн на сайте Росреестра, на портале госуслуг, на публичной кадастровой карте, в территориальном органе кадастровой палаты, в МФЦ.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка или адрес объекта недвижимости.

— От каких факторов зависит кадастровая стоимость?

— Факторы, которые влияют на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определяются при проведении кадастровой оценки. Таких факторов, как правило, очень много: площадь, материал и год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и т.д.

— Можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и как это сделать?

— Действующим законодательством предусмотрено право оспорить кадастровую стоимость в суде или в специальных комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости, созданных при каждом управлении Росреестра. Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в короткие сроки — не более 30 дней с момента подачи заявления.

В работе комиссий принимают участие как эксперты со стороны управления Росреестра и филиала Федеральной кадастровой палаты, так и представители региональных органов власти и оценочного сообщества. Таким образом, решения о пересмотре стоимости принимается коллегиально несколькими экспертами.

Комиссии по оспариванию по новому закону будут создаваться по решению региональных органов власти. До того как в регионах пройдет кадастровая оценка по новым правилам, также будут действовать досудебные комиссии, созданные при территориальных органах Росреестра. В них можно оспорить кадастровую стоимость, установленную по методике старого закона.

Другой вариант — заинтересованное лицо может обратиться в суд общей юрисдикции.

— Какие издержки несут владельцы объектов при определении кадастровой стоимости?

— При проведении массовой оценки кадастровой стоимости объектов издержки несут местные власти, они заказывают такую оценку у независимых оценочных компаний. Если вам необходимо оценить рыночную стоимость объекта недвижимости индивидуально, в том числе для целей оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо обратиться к платным услугам частного оценщика.

— Какой из вариантов оспаривания кадастровой оценки заявители используют чаще — комиссии или суды? Какова доля отклоненных и удовлетворенных заявлений?

— В комиссии по пересмотру кадастровой стоимости заявители обращаются чаще, чем в суды. По нашей статистике, почти половина всех споров заканчиваются в пользу заявителя.

За период 1 января 2017 года по 31 августа 2017 года в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 35 723 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 76 549 объектов недвижимости.

Из них юридическими лицами подано 21 972 заявления, физлицами — 13 264 заявления, остальные — органами государственной власти, местного самоуправления или совместно юридическим и физическим лицами.

По результатам работы комиссий решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 13 974 заявлений, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости — в отношении 12 203 заявлений, о пересмотре кадастровой стоимости — в отношении 552 заявлений.

Статистика по обращениям в суд показывает, что в тот же период в судах инициировано 7085 споров о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 12 875 объектов.

Из них требования истцов удовлетворены в 3415 случаях, не удовлетворены — в отношении 487 исков, на конец периода на рассмотрении находится 3183 иска. Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2017/10/12/v-rosreestre-rasskazali-kak-formiruetsya-kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti-i-mozhno-li-ee-osporit.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий