Как выделить долю в доме для продажи

Как выделить и продать долю в квартире – инструкция

Как выделить долю в доме для продажи

Сегодня далеко не редки ситуации, когда владельцами одной квартиры являются несколько человек. Когда люди приходятся друг другу близкими родственниками, совместное владение чаще всего является нормой.

Впрочем, в нашем меркантильном обществе бывает так, что даже если собственники — родные люди, это вовсе не всегда означает, что продажа части недвижимости будет легкой.

Можно ли выделить долю в квартире, какие при этом встречаются подводные камни, каковы права совладельцев — проанализируем эти вопросы с участием специалистов компании «МИЭЛЬ».

Выделением доли из общей либо совместной собственности называется передача в собственность одному из владельцев квартиры части изолированной недвижимости, соответствующей доле иного владельца. Процедура является сложной юридической задачей, а ее регулирование осуществляется нормами гражданского и жилищного права.

Почему происходит отделение долей

Разделение жилого пространства бывает необходимым по разным причинам. Зачастую к таким относят:

  • развод супругов;
  • оформление наследства;
  • кредит для залога части недвижимости.

В результате владельцы получают равную площадь или процент жилища. Наиболее простое разделение, когда количество комнат совпадает с количеством претендентов, хотя и здесь бывают трения.

Но как выделить долю в квартире с большим числом совладельцев? Общая площадь арифметически делится на равные части, но специфика многоквартирных домов такова, что не позволяет произвести раздел без нарушения чьих-то интересов.

А возникшие осложнения зачастую усугубляют ситуацию, особенно когда требуется продать проблемную долю.

Совместное владение жильем для посторонних людей имеет ряд недостатков. Например, если возникло желание сдать часть в аренду, нужно официальное разрешение от каждого владельца (все без исключения имеют законное право как отказаться, так и согласиться). Это касается также ремонтных работ, установки новой бытовой техники и так далее.

Права совладельцев при продаже выделенной доли

Другие собственники квартиры имеют по закону преимущественное право покупки выделенной доли. Предложение должно быть юридически грамотно оформлено, поэтому следует обратиться за консультацией к юристу.

При продаже части собственности нужно изначально предложить ее совладельцам, и только после их официального отказа искать покупателей.

Проживание в квартире несовершеннолетних

Организовать продажу необремененного имущества самостоятельно сложно, но при определенных умениях можно. Если же на территории квартиры прописан ребенок, то процесс реализации имущества заметно усложняется.

Перед тем как выделить долю в квартире несовершеннолетнему лицу, нужно зарегистрировать его у близких родственников. Просто поселить ребенка у бабушки недостаточно, с ним должен прописаться хотя бы один из родителей.

Если без выделения части не обойтись, нужно учитывать то, что процент от общей площади недвижимости не должен быть меньше, чем в предыдущей, а новые условия проживания, как минимум, не хуже прежних.

Многие родители интересуются, как выделить доли детям в квартире и нужно ли это делать, если недвижимость куплена на материнский капитал. Согласно закону, дети обязаны стать собственниками части жилья, поэтому оформляется официальный договор купли-продажи.

Подробнее о преимуществах квалифицированного сопровождении сделок купли-продажи узнайте в разделе услуг агентства недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды».

Если каким-то образом стало возможным, что родители продали квартиру, не выделив доли детям в новой недвижимости, особенно если она приобретена за маткапитал, то данные действия являются неправомерными и с большой вероятностью будут оспорены органами опеки в суде.

Истории из жизни
В собственности имела ½ часть двухкомнатной квартиры. Второй владелец — это моя сводная сестра, которая целиком посвящена карьере, поэтому вопрос собственного отдельного жилья для нее неактуален.

Мне же нужно устраивать личную жизнь, поэтому я решила проживать отдельно, продав свою  половину. Сразу предложила ее сестре, однако у той не возникло желания купить. Чтобы решить вопрос законно, не ущемляя ничьих интересов, обратилась к специалистам агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах.

Они составили план действий, учитывая мою позицию и намерения. Объяснили, что отказ второго собственника важно оформить юридически. Также помогли собрать нужные бумаги и провести удачную сделку, а потом подобрали подходящий вариант для покупки.

Советую обращаться не к частникам, а именно в агентство, так как у них большая база недвижимости, свои юристы и подтвержденный опыт.

Как выглядит процесс выделения доли

Если один владелец квартиры по любым причинам готов продать часть, возникает закономерный вопрос как выделить долю в квартире, пошаговая инструкция для продажи содержит пункты:

  • Устное согласование. Согласовать с остальными владельцами все нюансы, предупредить о намерении выставить на торги свою часть и первоочередно предложить им долю.
  • Оформление результатов согласования. Положительный ответ значительно упростит процесс. В случае отказа нужно оформить письменное подтверждение.
  • Поиск приобретателя. Подыскивать подходящего покупателя можно начинать после улаживания предыдущих спорных ситуаций.
  • Подготовка документации. После того как покупатель найден, начинается сбор справок и выписок, имеющих ограничения по периоду действия. Когда весь комплект подготовлен, стоит передать его проверенному специалисту, чтобы тот подтвердил юридическую чистоту документов.
  • Регистрация. Завершающий этап — обращение в Государственный реестр для регистрации полученного права на квартиру.

Если владельцы сразу не приходят к взаимному соглашению, как выделить долю в квартире, лучше обратиться к профессионалам. Выбирайте профессиональное сопровождение силами сотрудников нашего агентства. Специалисты дадут исчерпывающую информацию, помогут узаконить вашу ситуацию, максимально учитывая интересы сторон, возьмут на себя хлопоты, связанные с продажей выделенной доли.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,25 из 5)
Загрузка…

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/kak-vydelit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi-poshagovaya-instruktsiya/

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Как выделить долю в доме для продажи

Выделение доли в квартире может происходить в отношении недвижимого имущества, которое находится как в долевой, так и совместной собственности. Подробнее о порядке выделения доли в квартире мы расскажем в этой статье.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены.

Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Выделение доли в квартире для продажи

Как выделить долю в доме для продажи

Нередки случаи, когда одной квартирой владеют несколько человек. Это распространённая и вполне естественная ситуация. Как правило, такие люди — это одна семья или близкие родственники.

Однако, вполне возможна ситуация, когда один из собственников хочет за свою часть собственности получить соответствующую сумму денег.

Возможно ли по закону это сделать и, если возможно, то как надо действовать в таком случае?

В принципе есть несколько вариантов выделения части. Если собственники смогли между собой договориться, то выделение её заинтересованному лицу можно осуществить посредством договора. Если же согласия достичь не удалось, то тогда придётся решать этот вопрос посредством обращения в суд.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Здесь нужно сказать несколько слов об обязательности таких решений. С одной стороны, принудительно заставить распорядиться своей долей собственности нельзя. С другой стороны могут иметь место исключения. Например, если совместное пользование квартирой совершенно невозможно по какой-либо причине. В последнем случае (не всегда) суд может обязать выделить доли тем или иным способом и, в принудительном порядке, произвести раздел.

То есть, реально суд может решить вопрос о величине выделяемой доли или о доле в натуре. Но обязать согласиться на соответствующие выплаты и переоформления он не может. И ещё решение о разделе может быть не только в смысле определения стоимости соответствующей доли, но и об определении порядка пользования общей собственностью.

Это актуально в том случае, когда речь идёт о совместном проживании собственников и их ближайших родственников в этом жилье.

Пошаговая инструкция

  1. На первом шаге можно попытаться договориться между всеми собственниками. Тут возможны два варианта:
    • Рассмотрим первый из них. В правоустанавливающих документах то, какая у кого есть доля в собственности на данную квартиру, строго определено. Как правило, в таком случае, указана дробная величина (1/2, 1/3 и так далее), которая соответствует части конкретного человека. То есть в этом случае она уже выделена. Такая ситуация имеет место в том случае, если речь идёт о долевой собственности.
    • Во втором случае ситуация другая. Общая собственность может быть в форме совместной собственности. В этом случае изначально доли каждого не выделены. Просто все пользуются этой квартирой вместе. В этой ситуации долю выделить ещё предстоит. Возможно, чтобы собственники совместно рассмотрели этот вопрос и пришли к определённому решению. В этом случае нужно будет заключить соответствующее соглашение и официально его зарегистрировать.
  2. Если соглашения достичь не удалось, то тогда необходимо с этим вопросом обратиться в суд. Там будут рассмотрены все существенные обстоятельства дела и определена величина соответствующей доли в этом имуществе.
  3. После этого получение её должно быть оформлено в регистрирующем органе.

    Данные о праве собственности должны быть зафиксированы в Государственном реестре.

Тут надо обратить внимание на то, что выделение части обычно происходит в форме фиксации доли от стоимости квартиры. Однако, существует и такой вариант, когда может произойти разделение в натуральном выражении.

Но для этого необходимо не только выделить отдельную комнату, но и все дополнительные хозяйственные помещения (речь идёт о кухне, коридоре, ванной и других помещениях) и отдельный вход в неё. Поскольку на практике возможность для этого бывает достаточно редко, то обычно натурального выделения доли не делается.

Куда обращаться

Тут возможны 2 варианта. Рассмотрим их отдельно:

  • Если достигнуто добровольное соглашение, то его нужно заверить у нотариуса. После этого нужно обратиться в Росреестр (регистрирующий орган) для того, чтобы занести данные о праве собственности на недвижимость в ЕГРП (Государственный реестр).
  • Предположим, что добровольное выделение доли провести нет возможности. Тогда нужно сначала обратиться в суд для решения вопроса. Если решение будет положительным, то на его основе нужно подать соответствующий пакет документов в Росреестр для предусмотренной законом государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Необходимые документы

  • При добровольном заключении договора о выделении доли между собственниками необходим только сам договор. В нём должны быть отражены реквизиты сторон, кадастровый номер квартиры, данные о правоустанавливающих документах на неё и другие существенные обстоятельствах. После заключения он должен быть нотариально заверен.
  • Для обращения в суд должны быть представлены все необходимые документы:
    • Паспортные данные.
    • Правоустанавливающие документы на право собственности каждого.
    • Кадастровый паспорт.
    • Другие важные документы для прояснения ситуации для суда.

Процедура продажи доли в квартире

Итак, предположим, что доля определена. Как, в соответствии с законом, можно осуществить её продажу?

Нюансы

На первый взгляд, процесс продажи выглядит не очень сложным. Однако, на практике, здесь существуют важные нюансы:

  • Предположим, некоторых собственников квартиры разыскать практически невозможно. Однако, их отказ от покупки является обязательным условием для процесса продажи. Как правильно поступить в таком случае? Если у вас есть предполагаемый последний по времени адрес, где можно найти этого человека, то ему можно послать заказное письмо с уведомлением. Если после этого в течение месяца никакой реакции не последует, то уже есть основание считать, что он от покупки отказался. Конечно, в суде могут возникнуть те или иные вопросы в связи с этим. Но если действовать в этом направлении и документировать свои действия, то это существенно улучшит шансы принятия положительного решения.
  • Другой важный момент связан с проведением регистрации нового собственника в этой квартире. Он сам может без проблем оформить такую регистрацию. Однако, его родственники для этого должны получить единогласное одобрение всех других собственников. Возможна ситуация, когда им не дадут прописаться. Поэтому, при покупке доли в этом случае имеет смысл раздробить свою часть между всеми теми родственниками, которых нужно будет прописать в эту квартиру. В этом случае в процессе получения регистрации не возникнет никаких проблем.
  • И ещё. Есть такая форма совместного проживания, когда суд распределил комнаты между собственниками, а хозяйственные помещения оставил в общем пользовании. Определив его порядок. В этом случае приход нового собственника меняет ситуацию полностью. Ведь он не входит в прежнее соглашение о порядке пользования. Если в нём есть нужда, то его нужно заключать заново.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

0,00, (оценок: 0) Загрузка…

Источник: https://nasledovanie24.ru/realty/pravo-sobstvennosti/vydelit-dolyu-dlya-prodazhi.html

«Выдел доли в натуре»

Как выделить долю в доме для продажи

В случае, если объект недвижимости находится на правах общей собственности, то реализация функций по распоряжению и обладанию имуществом приобретает некоторые особенности.

Совместная собственность не предполагает фиксации конкретного размера доли для каждого из собственников, следовательно, все решения в отношении имущественного объекта становятся результатом коллегиального обсуждения и согласия владельцев на совершение тех или иных действий.

Особенности долевой собственности

Если недвижимость используется как объект долевой собственности, то каждый из владельцев вправе принимать самостоятельные решения исключительно в отношении своей доли. Что касается резолюций, связанных с квартирой или домом, они принимаются только при соблюдении интересов иных собственников.

Оба описанных варианта часто становятся предметом  противоречий между гражданами, которые обладают совместной, либо долевой собственностью.

 Долевая собственность может стать итогом свободного волеизъявления или сложится в итоге наследования имущества.

При наличии трений с владельцами помещения можно попробовать решить вопрос посредством достижения «баланса интересов», если этого достигнуть не удается, единственным решением становится выдел доли в натуре.  

Правовой смысл выдела доли

Сущность правового термина обозначена в Жилищном Законодательстве. Выдел представляет собой специфическую процедуру, которая проводится для перехода от совместной собственности к индивидуальному владению определенной долей в спорном имуществе. Формирование собственной доли может использовать для реализации следующих целей:

  • продажа имущественных объектов;
  • самостоятельное распоряжение причитающейся долей собственности;
  • преодоление проблемных ситуаций с иными владельцами;
  • ликвидация ограничений, обусловленных  совместной собственностью.

Выдел дома квартиры в натуре может производиться абсолютно любым собственником имущества. Процедура не привязана к конкретным временным отрезкам и может осуществляться вне зависимости от позиции иных собственников.  

Выдел доли через соглашение сторон

Компромиссным вариантом считается оформление соглашения между владельцами имущества о выделе доли. Сформированный документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в нотариате, с последующим отражением доли в документах, регламентирующих режим собственности. 

Для этого жильцы предоставляют экземпляр соглашения в офис Росреестра для государственной регистрации произведенных в отношении имущественного объекта изменений. Если подобным способом  не получается добиться выделения доли, то гражданам приходится обращаться в судебную инстанцию для принудительного решения проблемы. 

Практическая и техническая сторона вопроса

Выдел доли в жилом/нежилом помещении  может рассматриваться с нескольких позиций:

  • решение юридической составляющей предстоящего выдела;
  • поиск вариантов практической реализации выдела доли.

Фактический раздел собственности иногда осуществляется очень сложно по причине крохотного размера жилых помещений, минимального количества комнат в квартире (одна). Самая простая модель выдела возникает при определении долей в доме или в квартире с большим количеством комнат. 

Приобретение доли в совместной собственности

Анализируя нормы Жилищного Законодательства можно прийти к выводу, что существуют альтернативные способы урегулирования рассматриваемого вопроса:

  • определение долей не производится, но взамен этого остающиеся собственники имущественного объекта оплачивают «бывшему» владельцу денежную компенсацию, размер который рассчитывается с учетом его доли;
  • заинтересованные граждане могут скорректировать размер доли, как в направлении роста, так и уменьшения. При этом  принятое решение должно оформляться в форме соглашения, завизированного в нотариате. Разница в размере доли компенсируется сторонами в денежном эквиваленте, посредством перечисления оговоренной суммы на счет собственника. 

Если  изложенные методики не изменяют сложившейся ситуации, то следует подумать о составлении искового заявления совместно с профессиональным юристом, который обеспечит безусловную протекцию законных прав и интересов обратившегося гражданина на основе норм процессуального законодательства и ст. 16 ЖК РФ, ст. 30 ЖК РФ. Выдел доли достаточно подробно описан в судебной практике, которая демонстрирует положительные и отрицательные решения данного вопроса.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Vydel-doli-v-nature.html

Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста

Как выделить долю в доме для продажи

Продажа недвижимости, у которой есть несколько собственников, отличается от сделки с одним владельцем. Как лучше поступить, если вы хотите продать свою долю в жилом доме, рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александр Пашкевич.

Пашкевич Александр Николаевич

Количество жилых домов, которые находятся в общей долевой собственности, то есть принадлежат нескольким собственникам (дольщикам), в последние годы только увеличивается. Чаще всего такая ситуация возникает в результате наследования детьми родительского жилого дома или после раздела недвижимости супругами при расторжении брака. Иногда дом изначально строится в долях.

Ранее долевая собственность возникала в результате возведения жилой пристройки к уже имеющемуся жилому дому.

Так как в советское время существовали ограничения по размеру принадлежащего физическому лицу на праве личной собственности (частная собственности была запрещена) жилого дома – жилая площадь не могла превышать 60 кв.м.

, то данный запрет обходили путем возведения пристройки к дому, которую оформляли на имя одного из совершеннолетних детей.

По каким бы основаниям не возникала общая собственность, в итоге складывается ситуация, когда сразу несколько человек имеют доли в жилом доме и, соответственно, на земельный участок.

И так как ужиться с другими собственникам и под одной крышей очень непросто, то имеет смысл рассмотреть варианты, которые предотвратят или минимизируют конфликтные ситуации в процессе ведения вынужденного совместного хозяйства.

Рассмотрим самую простую ситуацию.

Если жить в доме никто из дольщиков не планирует, то лучшим вариантом будет выставление его на продажу с последующим разделом вырученных денег между собственниками пропорционально принадлежащим им долям (или не пропорционально при наличии согласия между продавцами).

Рыночная стоимость целого дома значительно выше общей суммы денежных средств, вырученных от продажи его долей по отдельности.

Поэтому такая сделка – наиболее выгодное решение для всех сторон.

Затягивать с продажей не следует, так как, во-первых, дом требует ухода и вложений, а, во-вторых, есть вероятность, что через некоторое время планы одного из собственников могут измениться, и тогда остальным придется искать выход из уже ставшего непростым положения.

Если проживает в доме или планирует переехать в него только один из дольщиков, то лучшим выходом будет выкуп им долей других собственников. Такой вариант может иметь место, когда:

1) проживающий в доме собственник имеет желание и заинтересованность купить у других дольщиков принадлежащие им доли, а также обладает достаточными денежными средствами;

2) другие собственники согласны на продажу и при этом в оценке своей части ориентируются на рыночную стоимость непосредственно доли, а не причитающихся им денежных средств в случае продажи в целом всего дома.

Законодательством предусмотрены случаи, когда один из собственников может фактически выкупить долю другого по рыночной стоимости и без согласия последнего.

Это возможно сделать только по решению суда при наличии следующих условий:

1) доля второго сособственника незначительна;

2) доля не может быть реально выделена;

3) собственник доли не имеет существенного интереса в использовании жилого дома.

При этом не имеет значения ни желание дольщика сохранить свою незначительную долю в жилом доме, ни его регистрация или фактическое проживание в жилом доме.

Например, дольщик может иметь в том же населенном пункте квартиру, которую он сдает в наем, а сам проживает в жилом доме и фактически пользуется площадью дома, в разы превышающей приходящиеся на его долю квадратные метры.

Достаточно распространенная ситуация: только один из дольщиков хочет продавать свою часть недвижимости, а остальные покупать его долю не хотят или не могут. Остается один выход – выставить долю на продажу и искать покупателя, который захотел бы стать сособственником общего имущества.

Многое зависит от конкретных условий: площади и строения, наличия уже сложившегося порядка пользования жилым домом дольщиками, возможности выделить покупаемую долю в натуре или возвести пристройку к «своей» части дома и т.д.

И все же чаще всего продавцы долей привлекают покупателя ценой. Что неудивительно, ведь доля действительно обойдется гораздо дешевле, чем отдельное жилье.

Продажа доли жилого дома осложнена необходимостью предоставить другим собственникам право преимущественной покупки, то есть дать возможность дольщикам купить продаваемую долю по цене, за которую ее готов купить найденный покупатель.

Дольщики могут заявить отказ от покупки доли или не предпринимать никаких действий. В последнем случае, когда собственники не желают покупать долю по предложенной цене, но и не заявляют об отказе от покупки, то по прошествии месяца с момента их уведомления о продаже продавец доли вправе оформить сделку с покупателем.

Но и здесь имеются свои сложности, связанные с уведомлением других собственников общего жилого дома о продаже доли.

Увеличить стоимость продаваемой недвижимости, а также уйти от необходимости уведомлять других дольщиков в случае ее продажи можно путем раздела находящегося в общей долевой собственности одноквартирного жилого дома на два или более одноквартирных жилых домов. В этом случае создаются отдельные жилые дома с общей стеной между ними.

Для реализации этого варианта необходимо согласие всех дольщиков, однако в случае спора можно попробовать получить судебное решение на необходимые изменения.

После раздела каждый из дольщиков получает в собственность капитальное строение – жилой дом, который будет соединен с другим домом общей стеной.

Такой вариант возможен, только если строение можно разделить (в том числе в результате проведения строительных работ) вертикальной несущей стеной, включая устройство фундамента под этой общей несущей стеной и возведение стены в чердачном помещении.

Каждый из создаваемых в результате раздела домов должен иметь самостоятельный вход с придомовой территории. Необходимо также обеспечить возможность проведения в дальнейшем строительных работ или сноса одного дома без нарушения целостности другого дома, созданного в результате раздела.

При этом стена, по оси которой проходит граница раздела, сносу не подлежит.

Еще одна возможность прекращения общей долевой собственности – это выделение доли из общего имущества путем перевода одноквартирного жилого дома в блокированный с квартирами по числу дольщиков.

При этом вход в каждую квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка (придомовой территории). Создаваемые квартиры должны состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений.

В зависимости от фактической планировки одноквартирного жилого дома возможно вычленение квартир без строительных работ или проведение реконструкции для соблюдения вышеназванных требований законодательства.

В отличие от раздела, который предполагает исключительно наличие вертикальной стены, квартиры в блокированном жилом доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.

Расходы, которые необходимо будет произвести для выполнения строительных работ и / или оформления документации и при разделе, и при выделении блок-квартир, распределяются между дольщиками по их договоренности между собой либо в порядке, указанном в решении суда. Обычно расходы делятся пропорционально долям, но не обязательно.

Прекращение общей долевой собственности в результате раздела на жилые дома или перевода в блокированный жилой дом с вычлененными квартирами позволяет бывшим дольщикам самостоятельно по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом, изменять его, в том числе возводить пристройки к своему дому или квартире.

Разделив дом или создав квартиры в блокированном жилом доме, бывшие собственники при наличии желания и с учетом фактических обстоятельств (расположены квартиры друг над другом или нет, местонахождение гаражей, сараев и иной недвижимости и т.д.

) могут разделить между собой и участок, ранее предоставленный им в долевое пользование для обслуживания жилого дома. Либо установить порядок пользования им исходя из фактического расположения недвижимого имущества – жилого дома или квартиры.

Таким образом, поводов для конфликтных ситуаций станет гораздо меньше, да и бывшие дольщики не смогут помешать друг другу распоряжаться своей собственностью в любое время по своему усмотрению.

Какой из перечисленных вариантов предпочтительней, зависит от множества факторов. Специалисты юридического отдела агентства проконсультируют и помогут остановиться на наиболее выгодном для вас решении. Обращайтесь – с нами выбор есть всегда!

Примите участие в опросе — нам важно Ваше мнение!

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Статьи, обзоры, интервью Вернуться к списку статей » Все публикации

Источник: https://a-brest.by/media/doma-uchastki/kak-prodat-dolyu-v-dome-vse-nbsp-varianty-nbsp-i-nbsp-sovety-yurista/

Порядок выделение доли квартиры в натуре – с чего начать и как действовать

Как выделить долю в доме для продажи

Совместное владение недвижимостью – не редкость. На одной площади вынуждены уживаться обитатели коммуналок, бывшие супруги, находящиеся в разводе, наследники, получившие в собственность одну квартиру.

Подобное совладение не доставляет хлопот, пока между гражданами сохраняются добрососедские отношения и не возникает желания продать свою часть.

Как только начинаются ссоры, готовится сделка, острым делается вопрос, как выделить долю в квартире.

Чем отличается отделение долей от раздела имущества?

С точки зрения права, отделение части и раздел недвижимости – абсолютно разные понятия.

Если гражданин выделил собственную часть жилплощади, он становится владельцем пространства, на котором можно проживать автономно. Юридический статус остальных соседей не меняется, они остаются совместными владельцами.

Раздел имущества означает, что каждому проживающему достается новое помещение, находящееся в его единоличном владении. Общее имущество перестает существовать как отдельная категория.

Что такое выдел доли?

Выделением доли в натуре в квартире называется особая процедура, в результате которой общая собственность превращается в индивидуальную. Процесс начинается по следующим причинам:

  • необходимость продажи жилого помещения одним из собственников;
  • постоянные ссоры и склоки между соседями;
  • наличие у соседей вредных привычек, не совместимых с нормальным совместным проживанием (алкоголизм, наркомания);
  • желание одного из владельцев отказаться от жилплощади, заменив их денежной компенсацией от соседей.

Например, если человеку принадлежит 1/4 площади коммуналки, то нужно перепланировать жилье так, чтобы фактически используемая гражданином площадь не увеличилась. На практике это часто оказывается невозможным, поэтому инициатор выделения части уплачивает денежные компенсации соседям, чтобы получить дополнительные квадратные метры.

Выдел части в долевой собственности

Выделение доли в квартире оказывается проще, если части, принадлежащие каждому из совладельцев, уже очерчены (определены в %%), и это закреплено документами. Эта ситуация характерна для коммунальных квартир, где каждый сосед – владелец комнаты установленного метража.

Выдел части в долевой собственности возможен двумя путями:

Добровольно

Жильцы самостоятельно приходят к компромиссу относительно новых границ владения, перепланировки квартиры. Достигнутые договоренности закрепляются в соглашении, подлежащем государственной регистрации.

В судебном порядке

Если переговоры потерпели фиаско, совладельцы обращаются в суд. Орган юстиции принимает решение относительно возможности выделения доли в натуре. Если это реально, утверждается план перепланировки.

Если выделить часть нельзя, не нарушив законных интересов соседей, в суде согласовывается один из двух вариантов разрешения ситуации: выплата гражданину компенсации другими владельцами, в результате которой он получает деньги, но на 100% утрачивает право собственности, или доплата инициатором средств соседям за квадратные метры, отбираемые у них за счет перепланировки.

Если суд приходит к выводу, что человек владеет незначительной частью недвижимости, он примет решение в пользу выплаты компенсации в его адрес с утратой права собственности (ст. 252 ГК РФ). Пожелания и мнение самого гражданина не будет учитываться.

Делая выбор в пользу судебного решения вопроса, нужно понимать, что метод грозит потерями времени и денег (пошлина, привлечение адвоката и т.д.). Если квартира маленькая (например, «однушка») не стоит ждать решений в свою пользу: суду будет очевидно, что на 20 м кв. нельзя возвести собственную кухню, дверь и санузел.

Как отделить пространство в совместном жилье?

На практике нередки ситуации, когда граждане владеют одним жильем совместно, т.е. неизвестно, сколько процентов площади принадлежит каждому из сожителей. Например, это квартира, приобретенная молодыми супругами на накопленные деньги.

Если супруги разводятся, может потребоваться выдел доли в натуре. Чтобы реализовать это на практике, нужно начать с определения долей в квартире. Существует два метода, как «очертить границы»:

  • Добровольный – муж и жена самостоятельно решают, кому какая доля достанется. Они вправе отступать от принципа равенства и поделить жилплощадь, например, 30:70.
  • Судебный – по общему правилу суд делит недвижимость 50:50. например, если «двушкой» площадью в 50 м кв. владеют муж и жена, каждому из них достанется по 25 м кв.

Когда суд или юрист помог супругам определить долю, они могут приступать к ее выделу в натуре. Процесс осуществляется по тому же алгоритму, как и при долевом владении.

Как составить соглашение об определении долей?

Действующее законодательство не предлагает унифицированной формы соглашения. Оно всегда готовится письменно, с соблюдением правил делового стиля. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем прописывается набор обязательных сведений:

  • название документа – «Соглашение о разделе долей»;
  • № и город подписания;
  • ФИО, адреса по прописке и данные по паспорту для всех совладельцев жилплощади;
  • точный адрес нахождения квартиры, данные о ней (метраж, дополнительные характеристики);
  • кадастровый № жилплощади;
  • согласованный размер долей (в процентах);
  • данные об обременениях на собственность соседей, если таковые имеются;
  • число экземпляров соглашения.

Составленный договор обязательно подписывается всеми сторонами. Важно подготовить текст юридически правильно: допущенные неточности, двусмысленные формулировки могут стать причиной признания документа недействительным по суду.

Скачать документ (soglaschenie-ob-opredelenii-doley.doc, 36KB)

Оформленное соглашение подается для регистрации в Росреестр. К нему обязательно прикладываются документы: паспорта соседей, бумаги, подтверждающие их право собственности, план жилплощади из БТИ, квитанция о перечислении госпошлины. Точный список документации рекомендуется заранее уточнить в государственном органе.

Когда Росреестр внесет полученную информацию в свои базы, совладельцы недвижимости получат на руки свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРП.

Единожды составленный договор можно изменить впоследствии по алгоритму, прописанному в самом соглашении, или по решению суда.

Продать долю в квартире без выделения сложно, поэтому собственнику, желающему реализовать квадратные метры, потребуется найти компромисс с соседями или обратиться в суд. Если отделить часть перепланировкой нельзя, будет принято решение о перечислении денежной компенсации.

Источник: https://freelawyer.guru/grazhdanskoe/vydelenie-doli-kvartiry.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий