Как узнать кто строил многоквартирный дом

Вместо жэков дома украинцев будут обслуживать специальные люди: как это работает

Как узнать кто строил многоквартирный дом

Вскоре миллионам украинцев, проживающих в многоквартирных домах, придется делать непростой выбор, как им дальше совместно управлять домовым хозяйством.

С 1 мая вступает в силу новый Закон «О жилищно-коммунальных услугах», который предлагает новые схемы взаимоотношений между жильцами многоэтажек и поставщиками услуг.

Так, согласно одной из них, все вопросы, связанные с содержанием домового хозяйства, взаимодействием с поставщиками воды, отопления и других услуг, будет решать нанятый жильцами управитель или управляющая компания.

О том, что входит в обязанности таких специалистов и как жильцам строить свои взаимоотношения с управителем, «ФАКТАМ» рассказал эксперт в сфере жилищно-коммунальных услуг, кандидат юридических наук, исполнительный директор Украинского института анализа и менеджмента политики Андрей Никончук.

— Согласно новому закону, уже с 1 мая в Украине должны начать работу профессиональные, аттестованные управители многоквартирных домов. А как сейчас проводится аттестация таких специалистов?

— Я лично являюсь лектором и занимаюсь подготовкой специалистов.

Мы с коллегами создали Экспертную межотраслевую ассоциацию Украины и заключили договоры с учебными заведениями, на базе которых проводим 72-часовые курсы переподготовки специалистов.

Обучение на таких курсах по согласованной с Минрегионом программе дает право этим людям затем выйти на аттестацию, проводимую аккредитованным органом по сертификации. Пока по всей стране еще идет процесс подготовки специалистов.

— То есть пока аттестованных управителей еще не хватает?

— Конечно, не хватает. Ведь Кабмин только осенью 2018 года, с большой задержкой, утвердил порядок аттестации управителей. Сейчас обучение прошли всего 300 человек. В масштабах страны это очень мало. Фактически управителей пока нет! Сегодня квалифицированный управитель будет на вес золота. Поэтому сейчас заинтересовать такого специалиста можно только достойным вознаграждением.

— Значит, для насыщения рынка специалистами еще нужно будет, наверное, не меньше года?

— Для полноценного насыщения рынка квалифицированными управителями потребуется еще 5−10 лет.

— Как жильцы смогут найти и выбрать управителя, где они могут искать таких специалистов?

— Вскоре на сайте Минрегиона должен быть создан реестр управителей. То есть любой желающий сможет зайти в реестр и выбрать управителя, который работает на территории конкретного населенного пункта.

— В этом реестре должны быть собраны данные аккредитованных специалистов по всей Украине?

— Совершенно верно, 80 или 100 тысяч специалистов. Сколько там у нас в Украине тысяч многоквартирных домов? И со временем между этими специалистами возникнет конкуренция за объем работы. А пока будет конкуренция между жильцами за управителей.

— А может такой специалист взять в управление не один дом, а несколько?

— Может. Так оно и будет. И люди постараются привлекать лучших специалистов. А управитель будет смотреть, интересен ему этот дом или нет. А смотреть он сможет через призму двух факторов.

Первый: насколько ему экономически выгодно работать с этим домом. Второй: какое социальное сообщество в этом доме живет.

Потому что есть потребители, с которыми мало эмоционального напряжения, но высокая эффективность работы, а есть те, которые заплатят копейку, а нервов вымотают на гривню.

Хотя есть и обратная сторона медали. Не исключаю, что со временем появятся псевдоуправители, мошенники. А значит, возникнут «черные реестры» управителей-аферистов. А с другой стороны, появятся «черные реестры» многоквартирных домов, в которые ни один управитель зайти не захочет из-за сложности общения с жильцами. Это все естественный процесс.

— Управитель обязан будет заключать договор с электриком, сантехником, дворником, которые будут обслуживать эти дома?

— Конечно. Это проблема управителя. Когда он придет на общее собрание жильцов, представит договор для утверждения, он должен четко показать, как и кто будет выполнять работы и за какие деньги.

— И за качество работы этих специалистов управитель отвечает перед жильцами?

— Да, именно он. Для потребителя не существует ни сантехника Ивана Ивановича, ни электрика Петра Петровича. Это не его проблема. Но за качество их работы и в принципе за эту функцию отвечает управитель. И то, как он сможет их найти, подготовить, организовать, обеспечить — это его обязанность, он за это получает свой гонорар.

— А что нужно знать жильцам, чтобы правильно заключить договор с управителем, понимать свои права?

— Для начала желательно выучить нормы Закона «О жилищно-коммунальных услугах», о коммерческом учете, удостовериться в том, что управитель аттестован, а не какой-то шарлатан.

И самое главное, есть утвержденная правительством форма типового договора с управителем. Но это не значит, что договор должен быть только такой и никакой другой. Да, существует типовой договор, но его можно расширять, изменять, уточнять.

И грамотный управитель постарается «нафаршировать» договор нюансами, упрощающими его жизнь.

Вот поэтому нужно, чтобы среди жильцов были люди, обладающие достаточным уровнем знаний, которые бы не позволили управителю сделать договор выгодным для себя и невыгодным для потребителей.

— По-моему, это немножко утопия.

— Да, пока, возможно, утопия. Ну, а как мы гражданское общество собрались воспитывать? Люди должны научится защищать свои права и добиваться для себя наилучших условий жизни.

— А какую ответственность несет управитель перед жильцами по закону?

— Ответственность — договорная.

— То есть все нюансы прописываются только в договоре?

— Совершенно верно. Но нужно учесть, что по закону первый год работы управитель имеет защищенный статус. Его нельзя сдвинуть, кроме как создав ОСМД.

А дальше договор продлевается, если этого захотят жильцы. Но они имеют право расторгнуть или изменить договор. Для этого за два месяца до окончания договора необходимо уведомить об этом управителя.

Все решения вновь принимаются на общем собрании.

— Какова процедура проведения общего собрания и принятия решений?

— В Законе № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» содержатся нормы о принятии жильцами дома коллективного решения, в котором будет высказано мнение большинства собственников жилья. Важно помнить, что такое большинство формируется не количеством людей, а размером находящейся в их собственности жилплощади.

Когда речь идет о создании ОСМД, выборе управителя либо уполномоченного лица, а также о вопросах по содержанию внутренней инфраструктуры дома, решение считается принятым, если под ним подписались собственники больше 50% площади помещений многоквартирного дома. Для всех других решений необходимо согласие владельцев 75% площади.

Хочу отметить: это не значит, что все голоса должны быть получены непосредственно на общем собрании. Упомянутый закон предоставил новую форму получения большинства — так называемые опросные листы.

Например, минимум трое собственников проявили инициативу и провели общее собрание, на котором не получилось собрать большинство, так как многие жильцы просто не пришли.

Тогда инициативная группа в течение 15 дней после собрания имеет право путем обхода квартир, опроса, заполнения в установленной форме опросных листов все-таки добрать недостающие голоса для протокола общего собрания. Потом суммируются данные ания на собрании и подписи из опросных листов.

— В законе есть норма о возможности избрания жильцами своего уполномоченного представителя. Для чего это нужно?

— Для упрощения коммуникации между жильцами и управителем избирается уполномоченное лицо, которое получает право подписания документов от имени всех жильцов.

— А такой уполномоченный имеет право заключать договоры с поставщиками услуг от лица всех жильцов?

— Да, если он будет выбран общим собранием.

Стоит напомнить, что, согласно новому законодательству, вскоре поставщики услуг смогут вводить абонплату и применять к должникам штрафные санкции. О том, как будут теперь формироваться цены на отопление, водоснабжение, вывоз мусора, уборку придомовой территории «ФАКТЫ» расскажут в следующей статье.

Фото Сергея ТУШИНСКОГО, «ФАКТЫ»

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/303165-vmesto-zhekov-doma-ukraincev-budut-obsluzhivat-specialnye-lyudi-kak-eto-rabotaet

Чем хороший многоквартирный дом отличается от плохого

Как узнать кто строил многоквартирный дом

27/10/2016

         – Какие проблемы приходится решать архитекторам при проектировании жилых домов на 1000 квартир? Что  архитектор хотел бы сделать, но не может?
– Это классические проблемы размеров и пропорций, всего, что входит в понятие красоты. Архитекторы тратят массу времени на фасады – ритмы, цвет, пластику.

Но количество выступов, определяющее внешнюю выразительность фасадов, вредит экономичности здания. Автору проекта  приходится постоянно контролировать самого себя. Проще говоря,  комнаты не должны сильно выступать из основного объема.

Вообще, архитекторы в абсолютном своем большинстве сторонники европейского типа застройки: 6–7 этажей с хорошей отделкой фасадов, с зеленью и благоустройством.

Если говорить о коэффициенте  использования территории (отношение площади квартир к площади земельного участка), то это не более 2.

Если о плотности населения – то не более чем 400–450 человек на один гектар жилой территории. Но на практике почти всегда получается иначе.

– Жилая территория – это что?
– Где находятся жилые дома, детские учреждения, местное обслуживание, автостоянки и проезды. Сюда не входят поликлиники, торговые центры, культурные учреждения и т.п.

– С точки зрения экономичности – каким по форме должно быть здание?
– Известно, что идеальное здание по потерям тепла с единицы объема на единицу поверхности – это шар. Но многоквартирный жилой дом в виде шара сделать невозможно.

Из более практичных решений – здание должно иметь широкий в  плане корпус, что экономичнее при строительстве и особенно при дальнейшей эксплуатации. Архитекторы об этом думают, даже не всегда обсуждая эту тему с заказчиком.

– Кто определяет квартирографию, количество квартир, их метраж – застройщик или архитектор?
– Застройщики требуют выжать максимум жилья на купленном ими земельном участке. От архитекторов требуют применения хитростей при подсчете количества жителей, соответственно, экономя на социалке и зелени.

– Как это происходит на практике?
– По существующим нормам на одного человека должно приходиться 28 квадратных метров. Застройщики пишут в экспертизу, что у них будет по 40 метров, а бывало и по 45 метров на человека.

На самом деле никто не знает,  каково будет фактическое заселение. В эконом-классе не выполняется и 28, там вполне может быть 25. Относительно недорогое жилье заселяется чрезвычайно плотно, люди для покупки влезают в серьезную ипотеку.

Что касается планировки многоквартирного дома – сейчас заказчики требуют максимального выхода однокомнатных квартир и студий. Надо обеспечить нормативную инсоляцию, тогда  понятно, что такая квартира выходит на одну сторону.

В Ленинграде в 1970-е годы были опробованы экзотические схемы, когда однушка выходит на две стороны: кухня на одну сторону, комната на другую. Знаю два таких дома – на ул. Тухачевского и пр. Непокоренных. Такие здания требуют сложной системы расположения квартир на каждом этаже.

– Кто определяет, сколько квартир будет выходить на одну лестничную площадку?
– Архитектор может определить тип планировки секции (сколько квартир выходит на одну лестничную площадку) – от привычных 4-х до 5–8, а то и до 12 квартир.

При расположении дома с севера на юг квартиры выходят на восток и запад, между ними создается длинный межквартирный коридор. Но он ограничен нормой: от любой двери квартиры до лестницы должно быть не более 12 метров, а площадь секции – не более 500 кв.

метров при одной лестнице.

– А как при проектировании решается проблема парковок?
– По нормам должно быть одно машиноместо на 80 кв. метров жилья.

Хотя понятно, что если на эти 80 метров приходится две однокомнатные квартиры или три студии, значит, там будет две или три машины.

Самый рациональный способ решения этой  проблемы – наземные многоэтажные стоянки, они сильно экономят территорию. Но застройщики предпочитают их не строить, даже если они заложены в проект.

– Почему?
– Из-за низкого спроса. Жители предпочитают ставить машины на газон. Это уже проблема контроля. Другой способ – наземные стоянки, они съедают площадь. Третий – подземные стоянки в одном или нескольких уровнях. Это дорого, а многоэтажный подземный  паркинг – вне экономики для жилья эконом-класса.

– Значит, если привязать к цене квартиры паркинг, то она окажется неконкурентоспособной на рынке?
– Не все так просто. Многое зависит от конкретной территории. Скажем на Петроградской стороне, где сейчас идет жилищное строительство, думаю, это возможно.

– Какие решения по стройматериалам сейчас чаще всего используются?
– Монолитный железобетон для стен и перекрытий, широко применяются панели для наружных и внутренних стен. В небольшом количестве – панели с чистовой отделкой.

Фасад начинают утеплять минераловатными плитами, на  них наносят чистовую отделку. Иногда фасады вентилируемые с движением воздуха между плитами отделки и утеплителем. Плоская крыша с гидроизоляцией и утеплителем.

Железобетон – это железная клетка, экранирующая природное магнитное поле, что неблагоприятно для здоровья. Но серьезных исследований на эту тему мне неизвестно.

Важно качество отделочных материалов для полов и стен. Плохо, если в них используется цемент, который в развитых странах считается неблагоприятным материалом для жилья.

Напротив, гипрок, то есть гипсовые листы, благоприятный материал. И, конечно, дерево, которое у нас применяется мало.  Даже полы из него делают далеко не всегда.

– Из дерева небоскреб не построишь!
– В мире (начали скандинавы) стали строить, пока как эксперимент, 10–16-этажные полностью деревянные дома. Стараются обойтись минимумом железа, используя традиционные способы деревянных креплений.

– Люди в новых (обычно монолитных) домах часто жалуются на плохую звукоизоляцию: лифты гремят, слышно, как соседи пользуются мусоропроводом.

С этим проектировщик может побороться при проектировании?
– Что касается звукоизоляции, то в проектах обязательным является раздел «акустическое благополучие». Например, в межэтажных перекрытиях должны быть звукопоглощающие прокладки.

Шахта лифта должна быть обязательно отделена от жилья швами, куда должны быть заложены звукоизолирующие жгуты.

Подрядчик может упростить решение, применив материал подешевле, и тогда самый слышимый ударный шум, передающийся через бетонные конструкции, проникает в квартиры.

Лифты требуют авторского надзора проектировщиков. В швы между шахтой лифта и окружающими конструкциями часто попадает строительный мусор, например комки цемента. По ним шум передается лучше, чем по пустоте.

Важно качество лифта. Притчей во языцех у проектировщиков стали самые дешевые лифты Могилевского завода.

– А мусоропровод – его обязательно нужно закладывать в проект? От них же пахнет! – Мусоропроводы по современным нормам можно не делать. В том числе в высоких домах.

Эти устройства уже давно не считаются признаком комфорта, они забиваются мусором, крысы по стенкам способны забираться на любую высоту. Надо еженедельно очищать мусопроводы горячим паром, что само по себе сложно и дорого. Во многих зданиях люки мусопроводов заваривают.

Но остается проблема сортировки мусора на площадках во дворах многоквартирных домов. 

– Сплошное остекление фасадов  – это хорошо?
– Оно возможно, но детали требуют обсуждения. Первая проблема – ориентация стеклянного фасада на юг и на запад будет давать перегрев помещения. Причем не только летом, но даже зимой. На этом эффекте построены все энергосберегающие дома.

– Но в Петербурге всего 60 солнечных дней в году.
– Два месяца испытывать мучения – тоже немало. Значит, требуются дорогостоящие стекла, они дороже раз в 10. Либо надо устраивать вентиляционные устройства для помещений, где возможен перегрев. Так строят энергосберегающие дома в мировой практике.

Там используют ламели – конструкции, которые поворачиваются в зависимости от положения солнца. Но в нашем климате они замерзают зимой и перестают работать. Это не петербургское решение. Экономически и с точки зрения комфорта такой фасад со сплошным остеклением нежелателен. С точки зрения эстетики могут быть разные мнения.

– Возможны ли при проектировании массового жилья оригинальные решения?
– Оригинальные решения, в моем понимании, это качественные решения.

Это новая застройка проспекта Медиков, напоминающая скандинавский опыт, невысокая этажность домов, полузамкнутые дворовые пространства, качественные планировки квартир, хорошее благоустройство, простые фасады с разноцветной керамической облицовкой и синтетической штукатуркой.

В «Балтийской жемчужине» удачна и общая планировка кварталов, и планировка  отдельных зданий и квартир. По тем же параметрам интересны «Финские кварталы». Они расположены вне Петербурга, но и квартиры там дешевле. Все, что я назвал, относится к жилью комфорт-класса.

– А как вы понимаете отличие комфорта от эконома?
– Я не стал бы акцентировать внимание на площади квартиры. Обращу внимание на размер санузла. Для комфорта в трехкомнатной квартире обязательны два санузла, один совмещен с ванной и находится в спальной зоне. Это не сильно увеличивает общую площадь квартиры, но существенно улучшает ее потребительские качества.

Еще один важный параметр – размер кухни. Она должна начинаться от 12 кв. метров. В экономе – не более 10. При тщательной планировке разница в два метра очень существенна.

– Принято считать, что плотная высотная застройка – единственный  способ удержать себестоимость квадратного метра жилья. Это так?
– Последние 50 лет ведутся бесконечные расчеты затрат при разной высоте зданий.

Так вот, если все делать строго по нормам и правилам, то дома высотой больше 9 этажей оказываются дороже даже в строительстве, не говоря уже об эксплуатации.

Для высоких домов требуются более мощные конструкции, более дорогие инженерные системы, насосы и т.д.

Назову проблему, которая мало известна потребителям. При высоте выше 9 этажей требуются так называемые незадымляемые лестничные клетки. Необходимо сделать так, чтобы из межквартирного коридора через специальный проход можно было выйти на открытый балкон, а с него попасть на лестничную клетку. Она, как правило, не отапливается, ею невозможно пользоваться.

Уже не говорю про специальные шахты для подпора воздуха при пожаре, а также системы автоматического дымоудаления, которые обычно не действуют и ржавеют. Но при пожаре они должны  автоматически включаться от независимых источников электропитания. И все это стоит денег.

– Почему тогда строят дома по 25 этажей?
– Эксплуатационные расходы застройщиков не волнуют. Они строят, продают и уходят, чаще всего не создавая управляющих компаний, как следовало бы делать всегда.

Именно такая большая высота дает возможность набить территорию квадратными метрами и быстро окупить расходы.

– Есть ли альтернатива муравейникам в наших экономических условиях?
– Только административный контроль над застройщиком.

Как только он не сможет спекулировать количеством жителей, а будет выполнять нормы по-настоящему, 25-этажные дома не позволят выполнить все нормы по социалке, зелени, парковкам.

Тогда будет выгодно строить 8–9 этажей при плотности 450 человек на гектар.

– Новые Правила землепользования и застройки ввели ограничение высоты домов  – 40 метров, или 13 этажей. Это же хорошо!
– Но сразу выстроилась очередь на преодоление предельно допустимой высоты. Кроме того, и все дома одинаковой высотой в 13 этажей – это убого с эстетической точки зрения. Они не лучше 25-ти.

– Если бы вы выбирали квартиру для себя, то на каком этаже?
– Это сильно зависит от местоположения, для домов на шумных улицах: это третий – пятый. Если квартира смотрит в тихий двор, то все зависит от благоустройства, системы охраны и проектного решения.

Иногда в проект закладывается небольшой приусадебный участок для владельцев квартир на первом этаже. Это огромное преимущество, оно применяется в европейских странах, начиная с 1930-х годов.

Если говорить о массовом спросе, то многое зависит не от здания, а от человека. Известно, что 10% людей чувствуют себя комфортно на большой высоте, откуда видно на десятки километров вокруг. А другие 10% страдают боязнью высоты и чувствуют себя некомфортно, находясь выше 3–4 этажа.               

Вадим ШУВАЛОВ

Медицинские центры и клиники, где можно сделать МРТ в Киеве

Источник: http://www.online812.ru/2016/10/27/005/

Никто нам не сказал: «Ребята, стройте многоквартирные дома, не нарушая правил»

Как узнать кто строил многоквартирный дом

Сразу несколько зданий в Перми возведены как индивидуальное жилье, а продаются как многоквартирные дома. Вопрос нарушения закона перешел в судебную плоскость и там замер: уверенности в том, что приговор о сносе будет приведен в исполнение, нет. Мало кто из собственников квартир в здравом уме откажется от своего жилья, пусть и приобретенного по дешевке.

Мы встретились c Василем Юсуфкуловым поговорить о рынке малоэтажных домов, особенности подключения таких объектов к сетям и их преимуществах перед «высотками».

— Я занимался туристическими проектами «Ашатли», есть большой опыт в строительной сфере. Сейчас оцениваю несколько строительных проектов, хочу понять — входить или не входить в них, — рассказал о себе Василь. — В феврале я был на Камском форуме недвижимости, там признали, что Пермскому краю нужно малоэтажное строительство.

Клиенты, выбирая между старыми «хрущовками», новыми «высотками» и таунхаусами, частными домами и многоквартирными малоэтажками, понимают, что свой комфорт можно улучшить за меньшие деньги.

Центр застраивать небоскребами технически невозможно, а люди, которые уже попробовали отделить зерна от плевел, поняли, что у малоэтажных домов есть преимущества.

— О каких преимуществах вы говорите?

 — Сегодня не нужно иметь гигантскую строительную компанию для того, чтобы строить ИЖС. Это значит, что участников на рынке становится больше, монополия уменьшается. Все эти проекты можно легко затачивать под требования рынка.

Я, как человек с семьей, хочу, чтобы у меня в доме было две спальни, кухня, столовая, гостиная. Мне не нужна кухня площадью 5–6 кв.м. А тут динамичное предложение. Две спальни — пожалуйста. Свободная планировка это делать позволяет.

— Выгодно ли строить малоэтажные дома застройщику?

 — По существующему законодательству объекты до трех этажей не подлежат государственной экспертизе. Застройщики, работающие с высотными домами, понимают, что до этапа выхода на стройку важно все правильно подготовить. Этот период займет примерно до двух лет.

Естественно, маленькая частная компания не может «заморозить» работу на такие сроки. Поэтому люди пошли по пути наименьшего сопротивления. Строительный бизнес понятен, как купить материалы — понятно. Строители есть. Остается найти земельный участок и строить.

В итоге мы получили много желающих поучаствовать на этом рынке. Малоэтажки строить проще, удобнее. На этом проще заработать денег и, что немаловажно, — это проще продать.

Строим до трех этажей — снимаем с себя сразу обременение за полноценный проект, временные затраты на его разработку, на его согласование, экспертизу.

Для малых компаний важно, что весь строительный цикл проходит быстро: за один сезон можно построить, сдать дом, продать квартиры и приступить к строительству нового.

Но есть и давление со стороны крупных застройщиков. Для них это, конечно, не тот рынок и не те объемы, но конкуренцию они все же ощущают. Доля продаж квартир в малоэтажках в отношении всего рынка квартир Перми мизерная, несколько процентов. Но тенденция рынка такова: к этому все и придет.

22 января вступило в силу решение Пермского краевого суда о сносе многоквартирного дома, возведенного в начале 2012 года по адресу 1-й Мозырьский переулок, 19. Объект построен на участке под ИЖС.

Когда бизнес малоэтажного строительства стал развиваться, люди посмотрели и подумали: «А зачем я буду за три миллиона покупать квартиру, когда я могу собрать несколько человек, открыть кооператив и начать строительство дома?» Тогда появились и первые судебные решения, первые прецеденты.

— Чем вызваны судебные иски?

 — Речь идет о сносе незаконно возведенного объекта. Такие иск инициирует, как правило, администрация Перми.

Малоэтажки — это новый продукт на рынке для региона. У Москвы такой опыт есть уже лет десять, там хоть какое-то упорядочивание хаоса началось. У нас этот период занимает лет пять. Года четыре идут продажи квартир. Этот рынок прельщает игроков своей кажущейся простотой.

Сначала, действительно, все казалось очевидным, когда не было первых прецедентов по судебным решениям и расторгнутых договоров, судебных исков от покупателей. На том этапе казалось, что построить малоэтажку проще простого: «У меня есть земля. Ерунда, что рядом живут люди, построю дом на 30 семей.

Почему бы не заработать?»

— Вы имеете ввиду строительство малоэтажных жилых домов на участке под ИЖС?

 — В том числе. Наличие или отсутствие разрешения на строительство не означает, что у объекта в ближайшем будущем не появятся проблемы.

Сегодня большая часть рынка строится по факту, то есть, выход на площадку даже самых именитых строительных компаний не означает наличия полного пакета документов.

Главное, из-за чего происходят происходят прецеденты — не отсутствие разрешения на строительство, а несоответствие проекта территориальной зоне (устанавливается Правилами землепользования и застройки).

— Строительные компании предупреждают покупателей об этих рисках?

 — Открытым текстом, наверное, нет и не будут. Человек, заинтересовавшийся в своей квартире в таком доме, придя на встречу с застройщиком, должен задать несколько вопросов. Ключевой из них, «на каком основании вы строите» предполагает наличие собственника земельного участка или оформление его в аренду. Это позволяет строить продаваемый объект.

Компания «Истомин» продает квартиры по ценам, значительно ниже рыночных. По данным «Пермьстата», средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья составляет 46,7 тыс. рублей. Предложение от «Истомина» — 32–35 тыс. рублей за 1 кв.м. У объекта по адресу ул. Пролетарская, 41 есть разрешение на строительство, однако, установленная зона Ж-4 не позволяет возвести на участке четырехэтажный многоквартирный дом. Квартиры в доме раскуплены.

— Компании, которые работают на этом рынке, неизвестны покупателям. Как выстроить с ними отношения так, чтобы потом не подавать в суд на застройщика?

 — Покупателю нужно быть осторожными с такими понятиями как «мансарда» и «цоколь» .

Одна из компаний «обожглась» на том, что на земельных участках Ж-3 («зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами не выше четырёх этажей» — Properm.

ru) начала строить трехэтажный дом с цоколем и мансардой. В конечном итоге мы получили совсем не три этажа. И теперь получить резрешение на ввод в эксплуатацию, «протащить это» и доказать, что объект — трехэтажка, нереально.

— Процедуры подключения к сетям для высотного здания и многоквартирного малоэтажного дома отличаются?

 — Многоэтажность предполагает большое количество жителей, отсюда высчитываются и объемы газа, воды. В малоэтажке 30 квартир по 3 человека, то есть, 90 человек. В многоэтажке 200 квартир, тут будут совершенно другие цифры за подключение. Я прикинул: года 2,5 назад подключение трехэтажного дома получалось около 1,5 млн без учета стоимости прокладки.

Из всего объема затрат на подключение тепловики, наверное, «самые дорогие». Поэтому те, кто строит малоэтажки, уходят по пути газификации отдельных котельных. Это преподносится для будущих покупателей как абсолютная автономность квартиры. Лично для меня это плюс. Жарко — выключил, холодно — включил.

Плюс, сюда относится и горячее водоснабжение — не нужно переплачивать за горячую воду.

 — Разве сетевики, подключая дом в Голованово, не должны были забить тревогу, зная, что подключают многоквартирный жилой дом?

 — Тут варианта два: либо «человеческий фактор», либо же на первых этапах была договоренность о конкретном объеме. Конечному лицу, которое подключает дом, это не интересно. Никто не бьет тревогу, все спускается на тормозах. Но сейчас эти уловки так просто не пройдут. Пристальное внимание контролирующих органов, соответственно, застройщики должны упорядочивать свои действия.

Вообще, тут нет правил игры, которые были бы изначально оговорены. Никто не сказал «Ребята, стройте многоквартирные дома, не нарушая правил». Все идет по принципу «что не запрещено, то разрешено». А потом оказывается, что что-то не учли. Сейчас начался бум новых компаний: «пионеры», которые начинали здесь, уходят в другие ниши, например, в таунхаусы.

— Почему именно таунхаусы?

 — Там совершенно другие цены. Таунхаусы строятся в других микрорайонах, не менее интересных для проживания. Они преподносятся не как дешевые виды жилья, а как альтернатива городской «трешке». Ценник таунхауса сейчас в среднем — от 3 млн и выше.

Таунхаус может построить физлицо и компания, специализирующаяся на индивидуальном домостроении.

Застройка возможна на категориях Ж-3 («зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами не выше четырёх этажей»), Ж-4 («зона индивидуальной жилой застройки городского типа с предельной высотой разрешенного строительства 10,5 м»), Ж-5 («зона индивидуальной усадебной жилой застройки»).

Не надо искать в центре Перми категорию Ж-3, цены на нее сейчас подняли в три раза. Зона Ж-4 — это почти вся Мотовилиха, где стоимость участка около 10 соток в пределах 2,5 млн. Таунхаус на таком участке будет стоить 5–6 млн, а может и меньше. Но строитель потратит гораздо меньше времени на его возведение и продажу.

Правовая среда, регулирующая рынок малоэтажного строительства, еще не готова. Администрация Перми пока не определила границы действий строителей, поэтому сейчас на рынке присутствуют недобросовестные застройщики, готовые пользоваться этим в ущерб покупателю. Конечно, есть и добросовестные компании, которые случайно «попадают» на судебные иски.

Источник: https://properm.ru/realty/news/82503/

Квартира в многоквартирном доме как символ утраты идеи собственности в современной России

Как узнать кто строил многоквартирный дом

Мне довольно давно кажется, что одна из наших больших проблем — это утрата русскими людьми идеи святости и неприкосновенности собственности. Сначала маленькие люди видят на примерах своей ежедневной жизни, что тот факт, что это «твоё», а это — «не твоё» никого особо не интересует.

Потому эти маленькие люди вырастают и продолжают так же вести себя в обычной жизни: ну подумаешь, я перекрыл твою машину на парковке так, что ты не смог выехать; ну подумаешь, что я построил на своем участке подземный гараж так, что твой дом просел; ну подумаешь, что я курю на своем балконе, а дым от моей сигареты идет в твою квартиру. Потерпишь…

Если эти люди становятся большими начальниками, то это презрение к чужой собственности начинает становится просто политикой: ну подумаешь, что ты тут отменили тебе право застроить участок; ну подумаешь, что ты собственник земли, мы же хотим олимпиаду и поэтому мы у тебя его изымем, заплатив копейки; ну подумаешь, что ты здесь живешь 30 лет, мы хотим проложить газопровод и т.д.

Я думаю, что любой юрист, да и обыватель легко ряд этих рассуждений продолжит.

Почему так происходит? Разумеется, колоссальное значение имеет уничтожение идеи собственности в советский период, когда успело вырасти несколько поколений людей, которые собственности не знали в принципе. Собственность на движимости — это скорее не собственность, а либо что-то, что надо потребить с той или иной скоростью, либо знаки социального отличия, как хвост у павлина (это я про автомобиль).

Но ведь уже прошло скоро как 30 лет с момента свертывания социалистического эксперимента, но большого уважения к собственности в российском обществе — капиталистическом вроде бы как — я так и не наблюдаю. 

Разумеется, есть макроуровень отторжения собственности — население полагает, что все крупные состояния нажиты нечестно (а это, скорее всего, чаще всего действительно так и есть), а это делегитимирует собственность на несколько поколений вперед.

Но как же микроуровень? В чем твой сосед виноват? Почему ты не уважаешь его собственность на его квартиры, когда ты установил у себя в квартире сауну, из-за которой постоянно отключается электричество в подъезде и соседи сидят со свечками?

И тут я подхожу к самому главному.

Мне кажется, что на уровне мировосприятие такое «легкое» отношение к чужой собственности в обществе господствует не в последнюю очередь из-за того, что 70% россиян проживает в квартирах в многоквартирных домах. Лишь 26% населения проживает в частных домах. (Это данные из переписи населения 2012 г.).

Что такое квартира в многоквартирном доме?

Мне кажется, что это самая вопиющая, самая чудовищная «антисобственность». Это какой-то юридический урод! 

(а) Как можно всерьез считать себя собственником, если ты вечером не можешь послушать музыку, побегать и попрыгать с детьми, посмотреть громко фильм? То есть, ты не можешь в своей квартире делать то, что ты хочешь — ведь тем самым ты нарушишь покой других жильцов. Но ведь это же и есть определение собственности — максимально возможное господство над вещью!

(б) Как можно всерьез считать себя собственником, когда ты не независим от общих коммунальных систем здания и замена общего стояка в доме обернется тем, что рабочие сломают красивую плитку в твоем недавно отремонтированном санузле, чтобы протянуть новые общедомовые трубы? Ну или сломается лифт (который не лично твой, на секунду!), а квартира — на 16 этаже! Хороша собственность…

(в) Как можно всерьез считать себя собственником, если вопрос о том, например, будет или не будет консьерж в подъезде (а значит, и уют, и чистота, и безопасность) решаешь не ты, а большинство людей, с которыми ты даже не знаком по имени? Общая собственность — это по определению зло, это отрицание собственности, потому что собственность — это наиболее полная власть над вещью.

(г) Как можно всерьез считать себя собственником, если даже не понятно, чей земельный участок под домом, чья — детская площадка, чья — парковка? А если на парковке у дома мест меньше, чем машин у жильцов? Крутая собственность… 

(д) Как можно всерьез считать себя собственником, если ты не можешь никак повлиять на фасад твоего дома (это просто очень дорого, один не потянешь изменить или отремонтировать его!), на то, что растет у твоего дома (могут испортить, а ты никак это не остановишь)…

(е) Как можно всерьез считать себя собственником, если ты даже не знаешь, где заканчивается твоя вещь и начинается другая вещь (другая квартира). Или, проще говоря, как глубоко вы можете забить гвоздь в стену своей квартиры? Ага, до воображаемой линии, проходящей посередине капитальной стены, разделяющей две квартиры… О, как хорошо! Вот это собственность! 

Наверное, можно привести еще какие-то доводы, но для меня довольно и этих. Собственность на квартиру — это не собственность, это клетка. А справа, слева, снизу, сверху — такие же клетки, в которых живут такие же люди, которые почему-то считают себя собственниками.

Хорошо, а что тогда настоящая собственность? Мне кажется, что это собственность на землю. И чем больше участок, тем более настоящий ты собственник.

Если ты живешь на участке площадью в 1 гектар, на холме стоит твой дом, а у тебя еще есть ружье, чтобы защитить себя, своих близких и свое имущество, вот тогда ты — настоящий собственник! Вольный делать все, что угодно, да хоть сжечь свой дом! И никакая старшая по подъезду тебе замечание не сделает!

Понятно, что выше — это преувеличение. Но в целом мне действительно кажется, что чем больше в обществе людей живет в своих домах на своей земле, чем они сильнее чувствуют, что такое собственность. И протестуют, когда власти на эту собственность покушаются. И требуют справедливого суда, чтобы он собственность частных лиц от государственных липких лапок защищал.

Понятно и то, что для того, чтобы люди жили в своих домах и на своей земле (а не в отвратительных квартирах-инсулах), надо чтобы в стране земли было много.

Хороший пример это старушка-Европа: народа очень много, земли мало, в городах начали массово строить многоквартирные дома, а люди начали в них жить. Так это и убило в современных европейцах чувство собственности, а значит и чувство индивидуализма. Все хотят объединяться, коммунизироваться.

 Евросоюз — это и есть пародия на многоквартирный дом, где есть прилежные трудяги, неудачники, пьяницы, бездельники, чиновники-коррупционеры, грубияны и проч. А все почему? Потому что Европа стала в 19-20 веке массово строить многоквартирные жилые дома.

(Особенно отвратителен в этом смысле Париж с его ужасными османовскими пятиэтажками с непременной мансардой и чудовищными одинаковыми кованными решетками).

В России — много, очень много земли. Очень странно, что имея такую колоссальную жилищную проблему и огромные деньги в бюджете (в тучные годы) правительство не бросило лозунг — «Живите на своей земле и в своем доме!».

Для того, чтобы реализовать планы по масштабному индивидуальному строительству достаточно строить дороги и тянуть магистральные коммуникации.

Но ведь у нас делается и то, и другое, почему же нет резкого увеличения индивидуального жилищного строительства?! Кроме того, вполне можно было просто бесплатно или за символические деньги отдавать земли под застройки частными домами.

Это же так легко — и за тридцать лет на земле выросло бы поколение людей капитализма, знающих, что такое настоящая собственность и уважающих ее (для сравнения — в США 84% населения живет в частных домах, 16% — в квартирах). Почему это все не делается?! Может быть, даже так вопрос можно поставить — и сегодняшние власти заинтересованы в том, чтобы в обществе зародилось чувство настоящей собственности?

Но основное строительство сегодня в России — это по-прежнему строительство отвратительных многоквартирных домов (такая застройка убивает город как комфортную и дружественную социальную среду; об этом я тоже как-нибудь напишу, на меня сильное впечатление произвели книги по градостроительному искусству, которые я недавно прочитал), а предел мечтания молодого москвича — пусть и обремененная ипотекой, но своя клетушка-инсула где-нибудь в Марьино или Новокосино.

Очередная клетка. Юридическая и идеологическая.   

Источник: https://zakon.ru/Blogs/kvartira_v_mnogokvartirnom_dome_kak_simvol_utraty_idei_sobstvennosti_v_sovremennoj_rossii/56932

Кто может рассчитывать на новое жилье взамен аварийного

Как узнать кто строил многоквартирный дом

С этого года в стране стартовала новая программа переселения граждан из аварийного жилья.

В редакцию поступает много писем читателей, которые хотели бы знать, расселят ли их дом и на какое жилье они могут рассчитывать.

Мы задали самые важные вопросы специалистам «горячей линии» Фонда содействия реформированию ЖКХ, который является федеральным оператором расселения аварийного жилья в регионах.

Какие дома будут расселены по программе, которая стартовала с начала 2019 года?

С этого года началась реализация федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» (это часть нацпроекта «Жилье и городская среда»). Он предусматривает, что с 2019 года по 1 сентября 2025 года будут расселяться дома, признанные аварийными в связи с физическим износом в срок до 1 января 2017 года.

Сколько людей могут рассчитывать на улучшение жилищных условий и какое количество домов удастся расселить за это время?

Торжественное вручение ключей от новой квартиры семье миллионного переселенца по программе переселения граждан из аварийного жилья в городе Дегтярске Свердловской области. Предоставлено Фондом ЖКХ

На 2019-2025 годы поставлена задача переселить более 660 тысяч человек. Из них 530,9 тысячи должны переехать в новое жилье к 2024 году, еще 135,8 тысячи человек — до 1 сентября 2025 года. Всего под расселение попадет почти 12 миллионов кв. метров аварийного жилья.

Региональные власти часто жалуются на отсутствие средств на расселение. Могут ли мой дом не расселить из-за этого?

7 лайфхаков, как сэкономить на покупке квартиры

При исполнении предыдущей программы среднее распределение финансовых средств между Фондом ЖКХ и регионами составляло 50:50. По новой программе, согласно решению президента РФ, в среднем Фондом ЖКХ будет финансироваться 86 процентов общего объема работ.

Регионам остается найти в своем бюджете оставшиеся 14 процентов, чтобы профинансировать программу. При этом размер финансирования установлен в зависимости от возможностей региона, для многих субъектов РФ уровень федеральной поддержки увеличен до 93-99%.

Как узнать, попал дом в новую программу или нет?

Многие регионы публикуют развернутые списки домов, попавших в новую программу. Но если этого не было сделано, проверить свой дом можно в информационной системе «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан».

Если нет доступа к интернету, можно позвонить на «горячую линию» Фонда ЖКХ по телефону 8-800-700-89-89 (звонки по России бесплатны). Специалисты «горячей линии» работают по будням с 7.00 до 18.00 (время московское).

Если дом признан аварийным, но на сайте «Реформа ЖКХ» информации о нем нет, что делать?

Торжественное вручение ключей новоселам по программе переселения граждан из аварийного жилья в городе Вилюйске Республики Саха (Якутия). Администрация Вилюйского района

Такие факты встречаются. В прошлом году Фондом ЖКХ в 10 регионах по поручению президента РФ были профинансированы мероприятия по расселению дополнительно выявленного в 2017 году аварийного жилья.

Поэтому если ваш дом является аварийным, можно добиться его включения в программу. Для этого следует сообщить о проблеме в Фонд ЖКХ на «горячую линию». Возможно, необходимо будет предоставить соответствующие документы.

Предоставлено Фондом ЖКХ

Как сделать, чтобы дом признали аварийным?

Есть два пути. Большинство домов признаются аварийными на основании заключения органов госнадзора. Статус аварийного присваивает дому орган местного самоуправления на основании решения созданной им межведомственной комиссии.

В РФ появится государственная онлайн-платформа для сделок с недвижимостью

Но также это может быть сделано и по письменному заявлению собственника помещения, его представителя или нанимателя. То есть жильцы дома, если считают, что проживание в нем угрожает их жизни, могут инициировать процесс признания здания аварийным сами.

Для этого им надо подать заявление в исполнительный орган местной власти — жилинспекцию региона или местную администрацию.

К заявлению прилагается заключение специализированной организации, которая должна провести обследование дома и оценить изношенность его конструкций. Проведение обследования многоквартирного дома специализированной организацией осуществляется за счет средств собственников жилья.

На принятие решения у межведомственной комиссии должно уйти не более 30 дней. И в течение 30 дней со дня получения решения орган местного самоуправления издает распоряжение с указанием сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Многоквартирный дом №16/2 по улице Транспортной в городе Оренбурге, в котором получили новые квартиры граждане, ранее проживавшие в аварийном жилье. Предоставлено Фондом ЖКХ

Источник: https://rg.ru/2019/04/23/kto-mozhet-rasschityvat-na-novoe-zhile-vzamen-avarijnogo.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий