Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшение и снижение кадастровой стоимости

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

> Библиотека >  Статьи об оценке > Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
С нашей помощью кадастровая стоимость будет уменьшена!

Стоимость работ «под ключ»*Оценочные услуги
Предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимостиБесплатноБесплатно
Жилой домот 75 000от 12 0005-7 р.д.
Земельный участок (ИЖС, СНТ)от 75 0008 5005 р.д.
Земельный участок для коммерческого использованияот 85 000от 30 0005-7 р.д.
Квартираот 50 000от 5 5003-4 р.д.
Коммерческая недвижимость (здания, помещения)от 75 000от 30 0005-7 р.д.
Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п.от 85 000от 10 0005-7 р.д.

* Стоимость услуг «под ключ» включает в себя полное ведение Вашего дела, начиная с определения потенциальной возможности снижения кадастровой стоимости и заканчивая внесением записи в Росреестр о присвоении сниженной кадастровой стоимости.

От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения, квартиры или земельного участка считает, что кадастровая оценка объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст.

24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ). Делается это для того, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить сумму налога на недвижимость, который собственник вынужден платить ежегодно.

Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывается по новым правилам. В основу расчета закладывается кадастровая стоимость недвижимости, рассчитанная специалистами Росреестра.

На практике это означает, что его сумма налога увеличивается, иногда в десятки раз.

Начиная с 2016 года, вы уже получите новую сумму в квитанции из налоговой, но, внимание, это будет только 40 % от той, которую нужно будет платить в будущем! Переходный период будет длиться 5 лет и в 2020 вам уже придется заплатить государству все, без всяких скидок.

Можно ли что то сделать для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости и соответственно понизить величину своего налога? ДА! Государство согласно с тем, что методики усредненной экспресс оценки специалистами Росреестра любого объекта недвижимости несовершенны и предоставляет любому собственнику возможность уменьшить кадастровую цену его имущества, а следовательно и снизить базу налогообложения. У любого гражданина появился отличный шанс — съэкономить на налогах. А учитывая цены на московскую недвижимость — это весьма и весьма солидные суммы.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости

Кадастровую цену любого объекта недвижимости вы можете узнать на сайте Росреестра.

Разумеется, чтобы решить нужно ли вам уменьшение кадастровой стоимость недвижимости, тратя на это время и деньги, необходимо знать ее рыночную цену. Самый простой вариант — сравнить цены на похожие объекты в интернете. Но такое сравнение будет недостаточным, т.к.

  • очень трудно найти 2 практически одинаковых объекта недвижимости
  • увиденные вами цифры не будут рыночной ценой. Это всего лишь сумма, которую владелец хочет получить за свою собственность.
  • найденную вами сумму продажи невозможно использовать в дальнейшем, в процедуре снижения кадастровой стоимости.

Для решения вашей ситуации официально и в правовом поле есть только один вариант — заказать оценку объекта недвижимости, обратившись в оценочную компанию.

Отчет, который подготовит для вас эксперт-оценщик, будет не только содержать реальную рыночную цену объекта, но и может быть вами использован в дальнейшем, в пакете документов, который необходим для проведения такой процедуры, как снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Более того, этот документ является обязательным при рассмотрении подобных дел в отделениях Росреестрва.

Нужен пересмотр или нет

Далее, каждый собственник должен решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как  пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости? Для этого следует посчитать сумму налога на недвижимость, которую он должен заплатить. Расчета должно быть два:

  1. Сумма налога, который берется с кадастровой цены
  2. Сумма налога, который получен при использовании рыночной цены

Если полученная величина налога, рассчитанная исходя из рыночной цены, существенно меньше, то вывод однозначен  — кадастровую стоимость следует уменьшать!

Случаи, когда возможно уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Общие случаи:

  1. Неверное определение кадастровой стоимости специалистом Росреестра, ее завышение по отношению к рыночной стоимости
  2. Технические ошибки при расчетах. Например, неверно указанная площадь недвижимости

Для земельных участков возможны отдельные случаи, которые приводят к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. Порча плодородного слоя земли или другие дефекты
  2. Оформление публичного (безвозмездного) сервитута.
  3. Пересмотр целевого использования участка
  4. Другие обстоятельства, влекущие изменения рыночной цены участка земли

В любом случае владельцу потребуется доказать факт неверного определения цены объекта Росреестром, т.е. пройти процедуру уменьшения кадастровой стоимости.

Процедура снижения кадастровой стоимости

Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже.

Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение — отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один — идти в суд. При этом частное лицо  обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд.

Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.

Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.

По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.

Документы, необходимые для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Для комиссии Росреестра необходимо подготовить:

  • Заявление с мотивированной причиной о пересмотре и снижении кадастровой стоимости. При подаче заявления при себе необходимо иметь удостоверение личности 
  • Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
  • Справку о кадастровой стоимости. Последнюю можно получить в филиале ФГБУ «Росреестр».
  • Если причина обращения в комиссию — недостоверная информация о недвижимости, то нужен документ, подтверждающий это.
  • Если причина обращения в комиссию — расхождение кадастровой и рыночной оценки, то нужно представить отчет об оценке заказанный в независимой оценочной компании. При этом, если рыночная и кадастровая стоимость недвижимости отличаются более чем на 30 %, владельцу потребуется еще и экспертное заключение о том, что отчет оценщика выполнен верно. Для это следует обратиться в СРО, в которую входит выбранная вами оценочная компания. Если вы заказываете отчет у нас, то и заключение СРО мы также вам предоставим.

Для суда необходимо подготовить :

  • Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
  • Документы, подтверждающие иную рыночную цену объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке.
  • Решение комиссии Росреестра с мотивированным отказом пересмотра.
  • Другие документы (доказательства) при наличии
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Копия искового заявления для ответчика.

Наша оценочная компания имеет значительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. Звоните, мы поможем!

Источник: http://www.bk-arkadia.ru/publication106/

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка? -Советы юриста

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастровой стоимости) земель населенных пунктов (Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года №263-П, который вступил в силу 13 ноября 2015 года).

Что касается других категорий земель: промышленности, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного и водного фонда, то кадастровая стоимость указанных земель была утверждена более ранними Приказами (№ 47-П от 21 марта 2013 г., № 279-П от 18 ноября 2014 г., № 48-П от 28 января 2015 г.

, № 27-П от 22 февраля 2013 г.).

На что влияет кадастровая стоимость?

  • На размер земельного налога
  • На размер арендной платы за государтсвенный или муниципальный земельный участок

Узнать кадастровую стоимость своего земельного участка вы можете из публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=33 — скопируйте адрес ссылки в адресную строку).

На этом Интернет-ресурсе просто нужно указать кадастровый номер вашего земельного участка и вам будет доступна вся информация о земельном участке, внесенная в ПКК на данный момент, в том числе его кадастровая стоимость.

Способы снижения кадастровой стоимости.

Отдельно стоит сказать о земельных участках, которые поставлены на учет после 13 ноября 2015 года, а также тех, которые после этой даты претерпели изменения, и в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об их стоимости при изменении качественных и (или)количественных характеристик.

Кадастровая стоимость таких объектов определяется не оценщиком методом массовой оценки, а индивидуально органом по кадастровому учету на основании Приказов Минэкономразвития РФ № 222 от 12 августа 2006 года и № 113 от 18 марта 2011 года.

При определении кадастровой стоимости таких земельных участков кадастровая палата составляет соответствующий акт.

Снижение кадастровой стоимости таких участков может происходить в порядке исправления ошибки, возможно, допущенной органом кадастрового учета при определении кадастровой стоимости. Однако, здесь мы рассмотрим более универсальный способ: снижение кадастровой стоимости путем ее приведения к размеру рыночной на основании нового отчета об оценке данного земельного участка.

Порядок действий. Что делать?

  1. Принять решение о том, насколько выгодно будет снизить кадастровую стоимость земельного участка или объекта недвижимости.

Прежде чем начинать процесс по снижению кадастровой стоимости земельного участка, нужно определить сумму экономии на арендных или налоговых платежах за 1 год, а также за весь период действия переоценки (от 3х до 5 лет).

Для этого нужно обратиться к оценщику с запросом о том, на какую величину в Вашем случае возможно снизить кадастровую стоимость. И возможно ли. Большинство оценщиков, специализирующихся на данном виде оценки, подобную информацию дают бесплатно и в течение одного-двух дней.

На основании полученной информации пересчитать обязательные платежи.

Узнать стоимость услуг оценщика по подготовке полного Отчета об оценке рыночной стоимости участка, а так же стоимость услуг СРО, в котором этот оценщик состоит, и которое будет впоследствии выдавать заключение по его Отчету (подробнее см. ниже). Сравнить цифры и принять решение о целесообразности дальнейших действий.

  1. Заказать выбранному оценщику Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

  2. Третьим этапом будет независимая экспертиза Отчета оценщика в Саморегулируемой организации оценщиков.

    Этот этап необходим для подтверждения соответствия отчета федеральным стандартам оценки и действующему законодательству.

    Итоговым документом будет Экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для того чтобы этот этап был пройден успешно, желательно обращаться к оценщику, у которого уже был положительный опыт получения экспертного заключения Саморегулируемой организации о соответствии Отчета оценщика федеральным стандартам оценки и действующему законодательству.

После проведения экспертизы и получения положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации отчет готов для передачи в комиссию при Росреестре.

  1. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (далее комиссия при Росреестре).

Время от времени вопрос о снижении кадастровой стоимости решается положительно именно на этом этапе. Если же комиссия при Росреестре приняла решение не в вашу пользу и отказала в снижении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Вам на праве собственности или находящегося у вас в пользовании (аренде), то следующим этапом будет обращение в судебный орган (см.ниже).

Обращаю ваше внимание на то, что обращение в комиссию при Росреестре для юридических лиц является обязательным, а для физических лиц добровольным.

К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой оценки кроме отчета оценщика и положительного заключения экспертизы должны быть приложены следующие документы (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах). Получить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правами на земельный участок,
  • Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций).
  1. Судебное оспаривание кадастровой стоимости.

В случае получения отрицательного решения комиссии необходимо обратиться в Областной суд Челябинской области (именно этот судебный орган рассматривает дела о снижении кадастровой стоимости по первой инстанции) с административным исковым заявлением об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости либо об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии при Росреестре.

  1. И, наконец, самый радостный этап – перерасчет налоговых и арендных платежей.

Вы получаете положительное решение суда, изменяете стоимость в Государственном Кадастре Недвижимости и получаете справку с новой кадастровой стоимостью.

Все. Можете ненадолго перевести дыхание: в ближайшие 3-5 лет вы будете оплачивать налоговые или арендные платежи исходя из установленной решением суда кадастровой стоимости вашего земельного участка.

Нужно не забывать о том, что процесс снижения кадастровой стоимости строго регламентирован государством и, в первую очередь, нежелателен для самого государства, так как это снижает объем платежей, поступающих в бюджет. Таким образом, нужно быть внимательным на каждом этапе:

  • обратиться к нужному оценщику,
  • проконтролировать оценщика на предмет правильности определения даты, на которую определена стоимость участка или объекта недвижимости,
  • собрать необходимые документы для обращения в комиссию при Росреестре,
  • в конце концов, правильно составить исковое заявление и участвовать в судебных заседаниях.

Удачи Вам!

Материал подготовила Окольнишникова Ольга

Источник: https://www.cab74.ru/likbez/1315/

Земельные новости

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Чем регулируется размер кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость?

Состав комиссии

Необходимые документы

Вывод

Как уменьшить кадастровую стоимость?

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли необходимо в первую очередь определить само понятие кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка — это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость земли выступает результатом кадастровой оценки и определяется как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Многие наши клиенты приходят с вопросом: «Как уменьшить кадастровую стоимость земли?». Рассмотрим порядок и основания снижения кадастровой стоимости земельного участка в досудебном и судебном порядке.

Чем регулируется размер кадастровой стоимости

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ (далее — ФЗ N 225) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.12 Закона об оценочной деятельности исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны проводить государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) не чаще чем один раз в три года (для городов федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Кто может оспорить кадастровую ошибку

Следует отметить, что оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, то есть:

  • собственники;
  • арендаторы;
  • лица, обладающие исключительными правами на приватизацию земельного участка (т.е. собственники зданий, расположенных на земельных участках).

Кроме того, такую прерогативу имеют органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Изменения августа 2014 года коснулись не только порядка проведения ГКО, но и порядка ее оспаривания.

Так, согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности заинтересованное лицо может оспорить результаты ГКО в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Текущая редакция, в отличие от предыдущей, лишает юридические лица вариативности в выборе инстанции, и процедура оспаривания проходит с участием комиссии, а, в случае отклонения или не рассмотрения в установленный Законом об оценочной деятельности срок, результаты оспариваются в суде.

То есть юридические лица с августа 2014 года ОБЯЗАНЫ обратиться в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости до обращения в суд.

Исключением являются физические лица, которые, оспаривая результаты ГКО, не обязаны обращаться в комиссию и имеют возможность обратиться в суд.

На каком основании:

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Что есть комиссия?

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Порядок создания и работы комиссии регламентируется Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263.

Какие документы приложить:

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заинтересованные лица обращаются с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление). К заявлению прилагаются:

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет об определении рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
  • иные документы.

Когда в суд:

В результате рассмотрения заявления комиссия может принять решение либо об отклонении заявления, либо о пересмотре кадастровой стоимости, что служит основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости данных о новой стоимости земельного участка.

В случае установления рыночной стоимости объекта единовременно с кадастровой стоимостью, комиссия вправе определить рыночную стоимость, либо отклонить заявление.

Как уже отмечалось выше, оспаривание результатов в суде проходит в случае отклонения комиссией заявления или не рассмотрения в установленный срок. Решение комиссии не является предметом рассмотрения в суде. Как показывает практика, для урегулирования разногласий проводится судебная оценочная экспертиза, результаты которой являются определяющими в процессе вынесения решения судом.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Что теперь?

Вы можете, прочитав данную статью, попробовать снизить кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости самостоятельно.

Также Вы можете доверить решение данного вопроса нам, поскольку Содружество земельных юристов обладает существенным опытом и значительными результатами в решении данного вопроса.

Остались вопросы? Звоните. Мы оперативно ответим. 8(495) 644 47 67

Заказать услугу Предыдущая новость Следующая новость

Источник: https://zem-advokat.ru/news/reduction-of-cadastral-value-of-land-plot/

Оспаривание кадастровой стоимости

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

В настоящее время налог на имущество, а также земельный налог и арендные платежи за землю в большинстве случаев рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (объекта капитального строительства или земельного участка). Под объектами капитального строительства понимаются жилые и нежилые помещения, здания, сооружения и передаточные устройства, в т. ч. объекты незавершенного строительства.

Пока еще остались категории собственников/налогоплательщиков, которые освобождены от уплаты налога на имущество (например, юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, если принадлежащие им объекты не включены в специальный реестр недвижимости, налог по которой также рассчитывается от кадастровой стоимости), либо которые уплачивают налог исходя из иной налоговой базы (например, юридические лица, уплачивающие налог от балансовой стоимости имущества). Однако все понимают, что переход к налогообложению по кадастровой стоимости неизбежен практически для всех категорий объектов и налогоплательщиков.

Еще в 2016 году был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым все функции по проведению государственной кадастровой оценки передаются в государственные бюджетные учреждения (ГБУ), создаваемые в каждом регионе страны. Также предполагается постепенный переход полномочий по пересмотру (оспариванию) кадастровой стоимости от специальных комиссий при Росреестре к этим же ГБУ.

Как проверить кадастровую стоимость?

Узнать текущую кадастровую стоимость можно самостоятельно и бесплатно с использованием официального сервиса Росреестра.

Стоит отметить, что данный сервис не всегда позволяет достоверно узнать, какой будет кадастровая стоимость вашего объекта в тех случаях, когда в текущий момент новая кадастровая оценка проходит процедуру утверждения, но еще не утверждена, и ее результаты не внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В этом случае вы можете обратиться к нам, и мы также совершенно бесплатно предоставим не только полную информацию о кадастровой стоимости, полученную из официальных источников, но и сообщим о возможностях, целесообразности и процедуре ее пересмотра.

  • Бесплатный анализ перспектив оспаривания стоимости в течение 1—2 дней
  • Успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости начиная с 2012 года
  • Всегда гарантированно доводим процесс оспаривания до положительного результата

Существует 3 варианта пересмотра кадастровой стоимости:

  1. Упрощенная процедура – уточнение (пересмотр) кадастровой стоимости в период публикации Проекта кадастровой оценки.
  2. Внесудебный порядок – оспаривание (корректнее – установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости), через Комиссии при Росреестре (данный порядок действует сейчас) или путем обращения в ГБУ, проводившее кадастровую оценку (ориентировочно с 2020 года).
  3. Судебный порядок – возможен как после получения отказа Комиссии при Росреестре или ГБУ, так и в качестве первичного инструмента оспаривания. 

Данный вариант возможен на этапе так называемого публичного обсуждения кадастровой стоимости, т.е. когда ГБУ или Росреестр опубликовали Проект кадастровой оценки, в состав которой вошёл принадлежащий вам объект. С текущими Проектами отчетов можно ознакомиться на сайте Росреестра.

В данном случае пересмотр возможен при наличии ошибок в Проекте отчета, которые ведут к искажению кадастровой стоимости вашего объекта (или группы схожих объектов).

Достаточно лишь найти эти ошибки и обратиться напрямую в ГБУ с обоснованными замечаниями в течение 50 дней после публикации Проекта, однако, в большинстве случаев сделать это самостоятельно практически невозможно, по ряду причин:

  • Скачивание Проекта отчета зачастую может занять не один день, что обусловлено большой нагрузкой на сервера Росреестра, а также пропускной способностью каналов связи и значительным объемом скачиваемой информации.
  • Большинство файлов с исходными и иными расчетными данными представлены в формате xml, который удобен для машинной обработки, но не для его анализа неподготовленным человеком.
  • Отчет содержит статистические и математические модели, понимание сути которых, а также степени и механизма влияния тех или иных факторов на полученную в результате кадастровую стоимость вашего объекта требует наличия специальных знаний как в области оценочной деятельности, так и в области математического моделирования.
  • Подготовка замечаний в адрес ГБУ требует профессионального обоснования своей позиции, подтверждаемого конкретными фактами или ошибками в расчетах. 

Специалисты нашей компании имеют успешный опыт подготовки замечаний на проекты отчетов о кадастровой оценке, по результатам рассмотрения которых кадастровая стоимость объектов, принадлежащих нашим клиентам была снижена в 5-7 раз по сравнению с «проектными» значениями, что позволило собственникам недвижимости:

  • Сэкономить время! Процедура качественной подготовки замечаний занимает 1-3 недели, что существенно меньше процедур последующего оспаривания уже утвержденных результатов.
  • Сэкономить деньги! Подготовка замечаний привлеченными специалистами существенно дешевле последующих затрат на оспаривание.
  • Сэкономить нервы! Не нужно ходить в комиссию при Росреестре и суды, весь процесс замыкается на ГБУ, которые сами заинтересованы в выявлении ошибок на этапе обсуждения Проекта отчета, т.к. последующие после его утверждения споры потребуют большей нагрузки в т.ч. и на сами ГБУ, а также могут повлечь персональную ответственность руководителей ГБУ за допущенные ошибки.

Предварительный анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости путем подготовки замечаний на Проект отчета ГБУ мы проводим СОВЕРШЕННО БЕСПЛАТНО! Достаточно заполнить форму заявки, и мы проведем анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости в течение 1-3 рабочих дней. Мы оценим трудоемкость работы по подготовке замечаний, а также вашу экономическую выгоду от данной процедуры, в результате чего вы сможете самостоятельно принять взвешенное решение о целесообразности дальнейшего взаимодействия. Внесудебное оспаривание кадастровой стоимости в настоящее время производится через Комиссию при территориальном отделении Росреестра. Такие комиссии созданы в каждом регионе России и действуют на постоянной основе. Практика рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости путем установления ее на уровне рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, неоднозначная в разных регионах, однако, можно с уверенностью утверждать, что грамотно подготовленный отчет об оценке, содержащий обоснованные и объективные расчеты, в большинстве случаев ведет к положительному решению Комиссии, а искусственное и необоснованное занижение стоимости с целью получения дополнительных экономических выгод (а фактически – уклонение от налогов) через комиссии практически никогда не проходит.
Мы всегда стремимся в максимальной степени защитить интересы наших клиентов и минимизировать налоги с учетом объективной реальности, и уже на первоначальном этапе взаимодействия с потенциальным заказчиком (экспресс-анализ) мы прогнозируем тот результат, который соответствует реальному положению на рынке недвижимости и может быть достигнут. Сложившаяся практика показывает, что в более чем 95% случаев итоговая рыночная стоимость, получаемая по результатам нашей работы, даже на 10-30% ниже той, которую мы предварительно рассчитываем.

Порядок взаимодействия:

  • Вы заполняете опросную форму (заявку) на предварительный расчет перспектив оспаривания.
  • Мы БЕСПЛАТНО проводим экспресс-анализ перспектив оспаривания кадастровой стоимости и готовим коммерческое предложение, которое содержит сведения о возможном снижении кадастровой стоимости, экономическом эффекте и стоимости наших услуг.
  • В случае вашего положительного решения о заключении договора, наши специалисты производят оценку рыночной стоимости, готовят отчет об оценке и иные документы, необходимые для обращения в Комиссию, консультируют по любым возникающим в ходе работы вопросам, а также, при необходимости, производят дальнейшее сопровождение процедуры вплоть до внесения оспоренной стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН). 

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости – не более 1 месяца. Результатом работы является положительное решение Комиссии при Росреестре и внесение соответствующих изменений в ГКН, данные из которого являются основанием для определения налоговой базы. В случае отказа Комиссии (такое тоже бывает, однако, в нашей практике было не более 5 отказов при более, чем 300 реализованных проектов) существуют 2 варианта – устранение замечаний, изложенных в соответствующем решении (отказ должен быть обоснован) и повторное обращение в Комиссию (количество обращений не ограничено), либо обращение в суд. Мы в своей практике крайне редко используем судебный порядок решения спора, т.к. он сопряжен с дополнительными расходами клиента и определенной степенью риска, связанного с непредсказуемостью результата. Однако в ряде случаев (комиссии в большинстве своем состоят из госслужащих, которые не всегда могут принимать объективные и самостоятельные решения в силу своей зависимости от вышестоящих чиновников и всего госаппарата), он является неизбежным этапом. Установление кадастровой стоимости через суд. Данная процедура может использоваться как первичный способ пересмотра кадастровой стоимости, так и быть следствием отказа Комиссии при Росреестре. Наша компания стремится все вопросы снижения кадастровой стоимости решать во внесудебном порядке, т.к. судебный спор влечет за собой наличие следующих рисков и дополнительных расходов:

  • Расходы на оплату услуг представителя, расходы на производство судебной экспертизы (указанные расходы могут в 2 и более раза превышать затраты на внесудебный порядок решения спора и не всегда возмещаются).
  • Риск получения непрогнозируемого результата. В ходе судебного спора по результатам отказа комиссии, в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, на разрешение которой ставится вопрос, который ставился и оценщику при подготовке отчета об оценке – какова рыночная стоимость объекта недвижимости? Но судебного эксперта суд может выбрать как из числа предложенных сторонами, так и по собственному усмотрению (по сложившейся практике взаимодействия суда и эксперта), и в ряде случаев результатом судебной экспертизы может стать увеличение кадастровой стоимости не только по сравнению с отчетом оценщика, но даже и по сравнению с первоначально оспариваемой стоимостью. Тогда заявитель вынужден либо пытаться оспорить заключение эксперта, либо отзывать заявление и отказываться от иска. Такие случаи крайне редки, но существование риска в любом случае необходимо учитывать, а срок судебного спора, обычно, занимает около полугода.

Как заказать отчёт об оценке?

  • Получите коммерческоепредложение Содержит прогноз снижения стоимости
  • 5—15 рабочих дней в зависимости от сложности
  • Передача пакета документов в Комиссию / суд Можем подготовить все документы самостоятельно
  • Контроль положительного результата При необходимости участвуем в заседаниях, контролируем процесс

Источник: https://xn--80aanoimeaeccdo3gsa4kh.xn--p1ai/service/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/

Оспорить кадастровую стоимость | Аккаунтор Россия

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Автор: Роман Соколов, юрист в Аккаунтор

Все организации, являющиеся владельцами объектов недвижимости, должны уплачивать налог на имущество организаций и земельный налог.  

Налоговая база для уплаты налога на некоторые виды недвижимости зависит от кадастровой стоимости – чем выше стоимость, тем больше налог. Закон даёт право организациям уменьшать кадастровую стоимость. В статье мы рассматриваем, когда и как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Виды недвижимости, позволяющие снизить налог 

Описываемым способом можно снизить налог на недвижимость, налоговая база которой определяется на основе кадастровой стоимости. К ней относятся:

  • земельные участки;
  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых объектов;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она определяется государственными органами региона, в котором находится объект недвижимости. 

Иногда возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости сильно отличается рыночной.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Есть два основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Например, у организации есть офис площадью 100 м2, а оценщик указал, что площадь – 200 м2. Это прямо влияет на кадастровую стоимость и является основаниями для оспаривания результатов оценки
  2. Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости одновременно с оценкой её кадастровой стоимости. Если есть информация о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в регионе, и она ниже, чем кадастровая стоимость вашего объекта, это позволяет оспорить результаты кадастровой оценки.

Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Есть два способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
  • В суде.

Можно выбрать любой из этих способов, однако мы рекомендуем выбирать внесудебный порядок.

Его преимущества по сравнению с судебным порядком – достаточно высокий процент удовлетворения заявлений и более быстрое принятие решений. 

Порядок внесудебного оспаривания кадастровой стоимости

  1. Необходимо обратиться региональное отделение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Нужно предоставить заявление и пакет документов. Заявление должно содержать:

сведения о лице, подающем заявление (наименование организации, ОГРН)

  • адрес объекта, кадастровая стоимость которого оспаривается
  • основания признания кадастровой стоимости недействительной.

К заявлению необходимо приложить:

  • Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта;
  • Копию правоустанавливающего документа на объект;
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности сведений об объекте);
  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде (если заявление подается на основании установления рыночной стоимости объекта).
  1. В течение 7 рабочих дней комиссия направляет уведомление о том, когда состоится рассмотрение заявления (не позднее, чем через месяц со дня подачи). Необходимо принять участие в рассмотрении.

Если комиссия решает изменить кадастровую стоимость, то в течение 5 рабочих дней она уведомит ответственный орган государственной власти о своём решении. 

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости

В суде можно оспорить как результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров, если она отказала в изменении стоимости.

Если оспаривается установление кадастровой стоимости, то ответчиком является орган местного самоуправления, который утвердил стоимость, а также Росреестр.

Если организация подаёт иск на решение комиссии, то ответчиком является комиссия, принявшая решение.

Для судебного оспаривания нужно составить и подать в суд административное исковое заявление:

С административным исковым заявлением можно обратиться:

  • Не позднее 5 лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 — государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
  • В течение 3 месяцев со дня получения решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления зависит от основания подачи:

  • Оспаривание кадастровой стоимости рассматривается не более 2 месяцев с принятия заявления судом;
  • Оспаривание решения комиссии рассматривается не более 1 месяца с принятия заявления.

Когда решение об изменении кадастровой стоимости вступает в силу?

Если суд или комиссия приняли решение изменить стоимость, то новая стоимость устанавливается с 1 января года, в котором организация подала заявление, но не раньше даты, когда оспариваемую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН.

Что делать после изменения кадастровой стоимости?

При оспаривании кадастровой стоимости можно вернуть излишне уплаченную сумму налога. Для этого нужно подать заявление в налоговую по установленной форме (КНД 1150058).

Период, за который можно вернуть сумму налога, зависит от основания оспаривания кадастровой стоимости.

  1. Если кадастровая стоимость объекта была изменена из-за исправления ошибок, допущенных при определении такой стоимости, вернуть сумму налога можно будет с того периода, когда была применена ошибочная кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется при определении налоговой базы со следующего периода после ее установления. То есть, если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН в 2015 году, налог из этой стоимости рассчитывается только с 2016 года.

  1. Если кадастровая стоимость изменяется по решению комиссии Росреестра или суда по иным основаниям (например, в случае установления рыночной стоимости объекта), возвратить сумму налога удастся с того периода, в котором подано заявление.

С 2019 года вступают в силу поправки в налоговый кодекс (ФЗ от 03.08.2018 N 334-ФЗ), меняющие существующие правила.

Если решением комиссии Росреестра или суда кадастровая стоимость изменится вследствие изменения характеристик этого объекта, измененная кадастровая стоимость будет учитываться для определения налоговой базы с момента внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. Например, если в 2019 году у объекта изменилась площадь, а сведения об этом будут внесены в ЕГРН в 2020 году, измененная в связи с этим кадастровая стоимость будет применяться с 2020 года, даже если заявление об изменении кадастровой стоимости будет подано позднее.

В 2019 году также будут действовать новые правила при изменении кадастровой стоимости в случае установления рыночной стоимости объекта – возвратить сумму налога можно будет с того налогового периода, в котором была установлена оспоренная кадастровая стоимость.

Важно, что новые правила распространяются лишь в отношение той кадастровой стоимости, которая установлена после 1 января 2019 года. Если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН до этой даты, применяются действующие сейчас правила.

Подводим итоги

Сам алгоритм оспаривания кадастровой стоимости выглядит несложно. Однако важно понимать, что данный процесс содержит подводные камни, требует правильного составления заявлений и подбора пакета документов, и может сильно затянуться во времени или закончиться отрицательным результатом в случае допущения даже самых незначительных ошибок.

Чем может помочь Аккаунтор?

Команда специалистов Аккаунтор имеет большой опыт и рада предложить услуги при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • Оценка кадастровой стоимости Ваших объектов недвижимости на предмет соответствия рыночной стоимости. Специалисты Аккаунтор тщательно оценят сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости объекта, на предмет достоверности. Если Вы не уверены в необходимости запуска процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы можем провести приблизительный анализ с указанием возможной суммы налога на недвижимое имущество / земельного налога после оспаривания кадастровой стоимости объекта (при положительном результате).
  • Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке, включая проведение оценки, анализа кадастровой оценки, составление заявлений, участие в судебных заседаниях и заседаниях комиссии.

Источник: https://www.accountor.com/ru/russia/challenging-cadastral-value-decrease-corporate-property-tax

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий