Как самому продать квартиру без риэлтора

Как продать квартиру: инструкция

Как самому продать квартиру без риэлтора

Учитывая динамичность и широкие возможности сегодняшнего рынка недвижимости, понимание того, как продать квартиру самостоятельно и не допустить ошибок, остается чрезвычайно актуальным.

С чем важно определиться до продажи?

На этапе подготовки к ответу на вопрос, как продать квартиру самостоятельно, важно правильно определить цели и приоритеты сделки:

Когда стоит продавать самостоятельно?

После того как вы определились с приоритетами, можно осознанно принять решение, хватит ли у вас сил и знаний, чтобы правильно продать квартиру без посредника. Главные достоинства такого варианта продажи:

Если уверенности в собственной компетентности нет, то будет лучше прибегнуть к услугам профессионалов. Опытные специалисты могут взять на себя какую-то часть подготовки (например, провести оценку квартиры) или же правильно организовать все этапы сделки. Основные преимущества использования услуг риелтора:

Решите вы продать квартиру самостоятельно или через посредника, к каждому этапу сделки стоит подходить с максимальной ответственностью и широким набором специальных знаний.

Какие параметры важно учесть при оценке?

От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей.

Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:

  1. Место расположения Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).
  2. Инфраструктура Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.
  3. Год постройки и материал дома Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт.
  4. Этаж В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.
  5. Метраж и количество комнат Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно. Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.
  6. Ремонт Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.
  7. Планировка В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора.
    Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия.
  8. Прилегающая территория Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.
  9. Оплата коммунальных услуг Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.
  10. Юридические аспекты Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
  11. Надежность застройщика и степень готовности дома Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.

Какие документы необходимы для продажи в 2017?

Правильно продать квартиру самому невозможно без подготовки соответствующих документов. Их список в зависимости от типа сделки может варьироваться, но основной перечень в 2016 и 2017 годах остался неизменным:

Большим преимуществом и фактором увеличения стоимости квартиры будет также предварительная выписка из нее всех граждан. Документальное освобождение квартиры способно увеличить количество потенциальных покупателей и упростить их поиск.

Как самому продать квартиру: пошаговая инструкция

Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:

  • Шаг 1. Определение цели и допустимого времени Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов. Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.
  • Шаг 2. Оценка квартиры Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи: В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют: Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.
  • Шаг 3. Подготовка документов После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.
  • Шаг 4. Объявление о продаже и реклама Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст: Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще. Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.
  • Шаг 5. Подготовка самой квартиры Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя. До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть:
  • Шаг 6. Переговоры с покупателем Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить. Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия:
  • Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток:
  • Шаг 8. Выписка из жилого помещения До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.
  • Шаг 9. Расчет за квартиру Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет:
  • Шаг 10. Регистрация и передача ключей Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении. Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.

Какие ошибки при продаже допускаются чаще всего?

Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:

Заключение

Размышляя над тем, как продать квартиру без посредников, нужно с полной ответственностью подойти к каждому этапу сделки и рассчитать свои действия на несколько шагов вперед. Из всего описанного понятно, насколько сложным и многоаспектным является процесс реализации.

Облегчит его помощь квалифицированных юристов и риелторов. Профессиональный подход позволит быстро и уверенно двигаться к цели и достигнуть желаемого результата.

Получить полноценную консультацию вы сможете в агентстве «БЕСТ-Недвижимость», которое уже 25 лет успешно помогает людям в совершении самых разнообразных сделок.

Специалисты, работающие в агентстве, помогут:

Пусть продать квартиру самому не всегда просто, главное – настроить себя на удачное завершение сделки и следовать полезным советам от опытных специалистов.

Источник: //www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/

Сам себе риелтор: как продать или купить квартиру без посредника?

Как самому продать квартиру без риэлтора

Купить или продать квартиру без посредничества риелтора сейчас практически невозможно. Как только даешь объявление, они тут же начинают звонить, даже если специально прописываешь: «Агентства просьба не беспокоить».

Чем дороже квартира — тем меньший процент от сделки достается риелтору

Сколько денег возьмет риелтор, прописано в постановлении Совмина №386 от 13 марта 2008 года.

Если вы покупаете квартиру, то платите риелтору от 3 до 105 базовых величин (то есть от 73,5 до 2572,5 руб.). Причем наименьшая сумма — это просто консультация, а наибольшая — полное сопровождение, включая сбор всех документов.

Если вы продаете квартиру, то платите 1 — 3% от стоимости жилья в зависимости от суммы продажи. Если квартира стоит до 4200 базовых величин (до 102,9 тыс. руб.

), то вы заплатите 3%, или чуть более 3 тысяч рублей. А за квартиру стоимостью 10 200 базовых величин (249,9 тысячи рублей) риелтор возьмет 1,8%. То есть почти 4,5 тысячи рублей.

Важный момент: риелтор не вправе заставить покупателя заключить сделку.

Также в договоре может быть прописана система штрафов, она зависит от условий конкретного агентства. Например, если вы заключили договор, а потом сами нашли жилье и отказались от услуг риелтора, то платите ему 200 долларов.

«За полгода агент только дважды съездила со мной на просмотр квартиры»

Минчанин Олег продавал этой весной квартиру, которая досталась ему в наследство. Молодой человек принципиально не хотел связываться с агентствами.

— Хотелось быстрее продать жилье и не увеличивать цену за счет гонорара риелтору. Разместил объявление на одном из популярных сайтов. За первый день на телефон было сто звонков, но только два от покупателей, остальные — от риелторов. Продал я жилье за три дня, без посредников. Покупатели тоже были рады — не пришлось платить дополнительные деньги.

«Комсомолка» пообщалась с несколькими минчанами, которые заключали договоры с риелторскими агентствами. Довольных было мало. Говорили так: найти риелтора, который не будет тянуть лишние деньги, — большая удача.

— За три месяца, что действовал договор между мной и риелтором, она съездила с нами на просмотр жилья только два раза. В остальное время лишь давала адреса квартир и контакты хозяев.

Часто приезжали на просмотр, а там другие покупатели с риелторами, которые удивлялись «вы что, без агента?». Еще наша агент не работала по выходным, и мы проворонили две хорошие квартиры. Радует только то, что оплата была по факту сделки.

А свой вариант мы нашли сами, уже после расторжения договора с агентством.

Мнение юриста: «Купить или продать квартиру можно и самому»

По закону наличие риелтора при покупке или продаже жилья не обязательно, все можно сделать самому. Юрист Александр Жук считает, главное — аккуратно проверить все документы.

— Вначале смотрим документы на квартиру. Это может быть договор на покупку квартиры, договор на ее приватизацию или свидетельство о праве на наследство. Второй документ, который мы смотрим, это свидетельство о праве собственности на квартиру, в которую вписан продавец как собственник.

Жилье могут продавать по доверенности. В этом случае мы проверяем срок действия доверенности и паспорт поверенного. Смотрим паспорт продавца: сверяем адрес регистрации с адресом квартиры. Они, кстати, могут не совпадать.

Это не страшно — не обязательно проживать по месту регистрации, — поясняет Александр Жук.

Также надо проверить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Получить их можно только на себя самого, посторонним не выдают. При этом сам факт нахождения на учете не говорит о недееспособности продавца.

— Далее сверяем планировку квартиры с техническим паспортом. Если были перепланировки, и они не узаконены, то при покупке вам придется заплатить штраф и, возможно, вернуть прежнее состояние квартиры. Потом смотрим справку из единого Госреестра недвижимости — проверяем, не находится ли квартира в залоге у банка или аресте. Эта справка платная, ее может взять любой человек.

И последний документ — копии лицевого счета. Эту справку может получить только владелец квартиры, выдают ее в расчетно-справочном центре. Здесь проверяется движение по квартире с момента ее существования: кто был зарегистрирован, когда выписался, куда и т. д.

Особое внимание — на несовершеннолетних, которые когда-либо были зарегистрированы в квартире, а также на тех, кто отбывает наказание в виде лишения свободы — то есть в тюрьме. Несовершеннолетние могут быть выписаны на другую жилплощадь только с условиями не хуже, чем были ранее.

Человек, который находится в исправительном учреждении, имеет право после отсидки зарегистрироваться на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого не произошло, в исправительном учреждении надо взять документ о том, что человек не будет регистрироваться в этой квартире.

Как объясняет юрист, лучше всего покупать чистую квартиру, где уже никто не прописан. Или же в договоре о купле-продаже добавлять пункт: все должны выписаться через 10 — 15 дней после подписания договора, иначе сделка считается недействительной.

— Если я обращаюсь к риелтору, это стопроцентная гарантия чистоты сделки?

— Теперь любое риэлтерское агентство страхует свою ответственность. Следовательно, клиент, который считает, что нарушили его права, может потребовать от страховой компании возмещение, а компания взыщет эту сумму с агентства. Но на моей памяти не было ни одного случая, чтобы риэлторское агентство что-то компенсировало.

Риелтор — это сопровождение. Как адвокат на суде — он не гарантирует, какое решение примет суд. Если вы знаете, какие документы проверять, то можно купить или продать квартиру самостоятельно. Все равно договор купли-продажи будет удостоверять регистратор кадастрового агентства.

Он проверяет документы, и, если что-то не в порядке, сделка не состоится.

Мнение риелтора: «Не стоит рисковать деньгами»

Замдиректора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости» Светлана Куделко уверена, что стремление сэкономить при покупке квартиры может привести к фатальным последствиям.

Поэтому порядочная компания обязательно предлагает своим покупателям заключить договор на оказание риэлторских услуг — это единственный документ, который в случае неприятностей дает право покупателю апеллировать к агентству.

Как правило, люди решают себя обезопасить.

— Есть мнение, что все можно сделать и самому. Периодически мы сталкиваемся с последствиями таких решений — когда люди, начитавшись советов на форумах, рискуют своими кровными или обращаются к знакомому юристу.

Но ведь не каждый юрист имеет необходимую специализацию и опыт работы в сфере сделок с недвижимостью. Риелтор же, обладая глубокими знаниями и опытом, проверит все документы, уточнит необходимую информацию у клиентов, сопоставит факты, найдет тонкие места.

Сделает все необходимое, чтобы в результате совершения сделки ничьи права не были нарушены.

— Часто ли вы отказываете в проведении сделки?

— Отказываем в проведении 1 — 2 сделок в месяц, потому что в истории квартиры всплывают факты, свидетельствующие о нарушении прав лиц, ранее участвовавших в сделке с объектом. Для покупателя это риск остаться и без квартиры, и без денег.

Регистратор, конечно, проверит документ, каким образом нынешний собственник приобрел право на квартиру. Но он не будет проверять все предыдущие сделки, как это сделает профессиональный риелтор. Копия лицевого счета, которую запрашивает продавец, отражает лишь зарегистрированных в текущий момент.

Риелтор же запросит информацию с момента ввода дома в эксплуатацию. У квартиры могло смениться несколько владельцев.

— Риелтор несет ответственность за чистоту сделки?

— Страхование ответственности обязательно для любого агентства недвижимости. Но для крупных компаний страшна даже не финансовая ответственность, а репутационные потери.

Источник: //www.kp.by/daily/26899.4/3943618/

Как продать квартиру без риэлтора?

Как самому продать квартиру без риэлтора

13.05.2015

Продать самостоятельно квартиру несложно, для этого необходимо соблюсти ряд правил и воспользоваться советами опытных юристов и риэлторов.

Как продать квартиру без риэлтора?

Документы на квартиру должны быть в максимальной степени готовности.

Необходимо иметь документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации), правоустанавливающие документы, свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре, кадастровый паспорт, технический паспорт, выписка из ЕГРП, Форма 9, согласие супруга/брачный договор, разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования, если есть ребенок, который является собственником квартиры.

Правоустанавливающий документ – это договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность (в случае приватизации). Точно так же правоустанавливающим документом может являться решение суда, если продавец стал собственником в результате какого-либо судебного разбирательства.

Без кадастрового паспорта объекта (за исключением случаев, когда квартира уже стоит на кадастровом учете), собственник не может зарегистрировать переход права собственности.

Выписка из ЕГРП содержит всю информация о сделках.

Для того чтобы узнать, у кого в собственности находится интересующий объект, не находится ли данная квартира в залоге у банка, не имеется ли каких-либо других обременений, например, решения суда об аресте имущества, необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно на сайте ведомства. Выпиской можно пользоваться только 1 месяц, причем чем ближе дата выписки к дате сделки, тем лучше для покупателя недвижимости. Самая актуальная информация содержится в выписке в день выдачи.

Форма 9 содержит данные о регистрации в квартире каждого жильца на текущий момент.

Обычно к рассмотрению принимаются справки, которым не больше месяца. Однако покупатель может потребовать более актуальный документ, чтобы обезопасить себя от приобретения жилья с прописанными в нем посторонними людьми.

Продавцу необходимо заранее выписать всех из жилья и, по возможности, выписаться самому.

Совет №2

Определитесь с тем, кто именно будет заниматься сопровождением сделки. Конечно Вы можете сделать это самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора или юриста, которые помогут оформить задаток, проверить пакет документов, договор купли-продажи и провести регистрацию недвижимости в Федеральной регистрационной службе.

Совет № 3 Передача денег

Чаще всего передача денег осуществляется через банковскую ячейку. Продавец получает деньги только при условии регистрации перехода права собственности на имя покупателя, то есть после регистрации сделки в Федеральной регистрационной службе.

Существует еще один способ передачи денег. Средства кладутся на сберегательную книжку продавца, покупатель отдает ее после получения всех правоустанавливающих документов на квартиру.

Как продать квартиру без риэлтора?

Перед тем, как продать квартиру, необходимо решить, хотите ли Вы ее продать быстро или дорого. В каждом случае придется чем-то жертвовать.

Вот несколько советов, как продать квартиру быстро.

1. Правильно оцените квартиру и назначьте адекватную цену

В объявлении о продаже лучше назначить цену примерно такую же, как за аналогичные объекты от других продавцов. Откровенно понижать стоимость ни к чему, так как это выглядит подозрительно и может напугать потенциальных покупателей.

2. Укажите только основные характеристики

Не раскрываете всю информацию о квартире в объявлении, это позволит обеспечить массовый поток откликов. Но нужно быть готовым, что большая часть телефонных переговоров пройдет впустую. К тому же некоторые привлекательные, по вашему мнению, детали вашей квартиры могут совсем не понравиться клиенту. Необходимо, чтобы покупатель увидел квартиру своими глазами.

3. Приведите жилье в порядок

Не нужно делать масштабный ремонт, он может не окупиться. Обязательно вымойте окна, разберите завалы, освободите кладовки, по возможности, уберите все личные вещи (фотографии, одежду, картины).

Если квартира в плохом состоянии, необходимо освежить потолки, поклеить новые обои, покрасить облупившиеся поверхности. Даже после таких манипуляций стоимость квартиры может вырасти на 5-10%. Исключите все видимые дефекты в квартире, на основании которых покупатель может сделать неправильные выводы: протекает потолок, промерзают углы и т.д.

Советы, как продать квартиру дороже

1. Более подробно опишите объект

Чтобы привлечь целевую аудиторию, необходимо более подробно описать квартиру, дом, район и т.д. Какие магазины, школы, фитнес-центры, остановки общественного транспорта рядом находятся? Как добраться до центра? На какую сторону выходят окна и т.д. Все эти мелочи позволят покупателю выбрать именно вашу квартиру.

2. Качественные фотографии квартиры и прилегающей к дому территории

Качественные и красивые фотографии позволят привлечь покупателя, так как большинство людей по своей сути визуалы. Необходимо сделать фотографии не только квартиры, но и лестничной клетки и территории вокруг дома.

3. Поменяйте сантехнику, отремонтируйте половое покрытие, стены, потолки

Но не переусердствуйте: дорогостоящий эксклюзивный ремонт может стать тормозом для вашей сделки, так как людей, которые разделяют ваши дизайнерские вкусы, найти непросто.

4. Продавайте в сезоны роста цен

Цены на недвижимость растут чаще всего весной и осенью.

5. Создать атмосферу в квартире

Выбросите или уберите все личные и лишние вещи, которые загромождают квартиру. Сделайте квартиру максимально пустой и обезличенной. Чем меньше в квартире мебели, тем просторней она выглядит. Позаботьтесь о состоянии подъезда и лестницы. Впечатление об объекте покупатель составляет не только по внешнему виду комнат и кухни, чаще всего учитывается состояние дома в целом.

Добавьте света в квартире, если она «темная». Используйте побольше источников света, поклеите светлые обои, поставьте зеркала. Светлые тона оптически увеличивают площадь квартиры.

Будьте готовы предоставить на встрече всю необходимую информацию для будущих жильцов: где находятся магазины, паспортный стол, отделение банка, школы, детские сады и остановки общественного транспорта.

Будьте гостеприимны и угостите покупателей свежей выпечкой и кофе. Запах свежей выпечки делает людей более сговорчивыми, чем обычно. Похожее действие имеют цитрусовые. Приятный запах настраивает на покупку квартиры.

Источник: //exporealty.ru/media/article/yuridicheskie-voprosy/kak-prodat-kvartiru-bez-rieltora/

Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

Как самому продать квартиру без риэлтора

Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

Продажа квартиры: с чего начать

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

  • подготовительный:
    • сбор документов;
    • косметический ремонт;
    • освобождение помещения от вещей;
    • реклама;
    • показ квартиры потенциальным покупателям.
  • основной:
    • заключение предварительного договора;
    • получение задатка;
    • оформление основного договора, его регистрация;
    • передача квартиры и ключей;
    • получение оставшейся суммы;
    • расчеты с налоговой.

Пошаговая инструкция

Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

Подготовка документов

Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

Документы, необходимые сразуДокументы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРНСогласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 летСправка формы 9
Кадастровый паспорт на квартируСправка о расчетах с коммунальными службами
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Стоимость квартиры

Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

  • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
  • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

  • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
  • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
  • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • наличие ремонта;
  • адрес дома и район;
  • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
  • состояние дома;
  • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

Предпродажная подготовка

Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить.

Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения.

При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Оформление сделки

Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

  • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
  • цена;
  • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
  • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
  • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Скачать образец предварительного соглашения.

Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

Расчеты за квартиру

Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Скачать образец договора купли-продажи.

Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дниДействие
7Регистрация при обращении в Росреестр
9Регистрация при обращении в МФЦ
5После вступления в силу судебного решения
3При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5Регистрация ипотеки через Росреестр
7Регистрация ипотеки через МФЦ

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

  1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
  2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
  3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

Дополнительная информация доступна в видео

Источник: //yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-bez-riyeltora/

Продажа квартиры без риелтора

Как самому продать квартиру без риэлтора

Всем привет!

Очень много постов про ипотеку, покупку и поиск квартиры, но мало о том, как ее продают люди сами, без риелторов. И я решил поделиться с вами своей схемой продажи квартиры самостоятельно. Надо отметить, что опыта в продаже квартиры у меня нет совсем, поэтому рекламировать и продавать буду сам, но для сопровождения сделки я все же прибегну к помощи юриста.

Продать квартиру, на мой взгляд, гораздо сложнее, чем купить. При поиске квартиры ты выбираешь из кучи вариантов, торгуешься, захотел купил, захотел нет.

Поговорив с друзьями у которых имеется опыт в продаже/покупке недвижимости выяснилось, что найти толкового риелтора сейчас практически не возможно.

Я допускаю, что есть хорошие специалисты, честные, готовые помочь быстро и выгодно продать/купить квартиру, но быстрота заработка и не обязательное образование в этой сфере деятельности привело очень много шушеры, которая только вытягивает деньги с продавца и покупателя.

Шаг 0. Документы.

На руках выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы (справка о выплате пая за 91 г., свидетельства о наследстве).

Так же имеются кадастровый, технические паспорта и свидетельство о собственности от 2009 года. Сейчас кадастровый и свидетельство упразднили, все в выписке ЕГРН. Нужен будет только тех. паспорт и то, если будут покупать по ипотеке, поэтому свежий буду брать по факту.

Шаг 1. Подготовка квартиры.

Надо уточнить, что в квартире я не проживаю. Поэтому первым делом я подготовил квартиру к просмотру. Убрался, выкинул старую мебель которая могла испортить вид. Некоторые вещи пришлось оставить, вывозить их буду только перед сделкой, но их аккуратно сложил.

В квартире жить можно, но для комфортного проживания косметика нужна. Я не стал делать ремонт т.к. большинство будут все равно делать ремонт под себя.

Шаг 2. Фото.

Сделал много фотографий. С разных ракурсов и освещением. Благо квартира светлая и была солнечная погода. Из всех фотографий выбрал 21. И постарался разместить их по порядку от входа для полноты картины.

Шаг 3. Составление объявления.

В объявлении постарался вкратце описать всю прелесть квартиры. Какая она хорошая и что жить в ней одно удовольствие. Минусы тоже конечно имеются, но их лучше озвучивать при просмотре перекрывая плюсами.

Минусы квартиры:

• Первый этаж

• Одна комната смежная

• Косметический ремонт все-таки нужен

Плюсы:

• Большая кухня (9.5 кв м.)

• Близость до транспортного узла (2 мин. пешком)

• Тамбур на 3 кв. (есть куда поставить коляски например)

• Сама квартира просторная (63,5 кв.м., трех комнатная)

• Цена

О цене подробнее. Сначала я поставил цену чуть ниже средней по району (Балашиха, мкр. Южный) 4 390 000 р. Но звонков было очень мало. Затем я скинул сразу 400000 р. за первый этаж и проходную комнату. Пошли звонки. За неделю было уже два просмотра. Одни еще думают (скорее всего выжидают для торга), другому не дали ипотеку, а обмен на его квартиру мне не интересен.

3 990 000 действительно привлекательная цена для трешки в своем районе, но я ожидал большего ажиотажа. Думал, что если найдутся от двух покупателей сразу, то отдам по лучшей цене. Это как аукцион, оба называют свою цену и отдаешь по лучшей. Это нормальная практика (так говорят рерайтеры в интернете :))

Шаг 4. Реклама.

Для рекламы я выбрал основные площадки по недвижимости:

• Avito (авто публикация на на Domofond.ru)

• Cian (авто публикация на realty.dmir.ru)

• Sob.ru

• Из рук в руки

• Яндекс.недвижимость (фид яндекса используют многие сайты, в том числе рбк)

• Afy.ru (на платном тарифе публикация в 38 сайтов)

• move.ru

Затем я вбил в Яндексе ключ «купить квартиру в балашихе» и посмотрел на выдачу. Из поисковой выдачи выбрал самые подходящие для меня сайты с первой страницы и разместил там объявление тоже, это:

• Мир квартир

• Гдеэтотдом

• Реалтимаг

• Квадрум

Так же у меня на счету в adwords.google оставалось порядка 1500 рублей. Скоренько подобрал ключи для объявления, создал несколько групп и запустил рекламу на страницу объявления на авито. Почему не сделал отдельную страничку? Авито на слуху и ему доверяют.

Вот некоторые действия, которые я предпринял для продажи своей квартиры.

Очень много звонков от агентов. Зачем-то они сначала расспрашивают, а потом говорят, что хотят посмотреть через день два. И, конечно же, пропадают. Я так и не понял, зачем им это.

Можно же просто сказать, что нужна инфа по квартире я и так бы рассказал. Был момент, что поговорив с таким одним «покупателем» увидел на циане точно такое же объявление, один в один, но с другим номером.

Конечно трубку не взяли, но после моего гневного смс объявление удалили.

Теперь осталось мониторить статистику и оплачивать платные услуги. Если эта тема интересна, то запилю пост по статистике и что и кода оплачивал.

P.S. Господа хорошие риелторы, не топите в минусах)) Лучше дайте совет какие еще действия можно предпринять для поиска покупателя.

Источник: //pikabu.ru/story/prodazha_kvartiryi_bez_rieltora_4888529

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий