Как разделить земельный участок под многоквартирным домом

Земельный участок под МКД и придомовая территория – сложности правового регулирования

Как разделить земельный участок под многоквартирным домом

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий. 

Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

По вопросам права собственности на землю под и при МКД

Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ.

Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание?

Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

В соответствии с п. 3 статьи Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке.

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования.

Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/zemelnyy-uchastok-pod-mkd-i-pridomovaya-territoriya-slozhnosti-pravovogo-regulirovaniya/

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Как разделить земельный участок под многоквартирным домом

2 021 просмотров

Проживание в многоквартирном доме неминуемо влечет возникновение различных разногласий и конфликтов с соседями. Особенно усугубляется ситуация в многоквартирных домах малой этажности, где на один дом приходится 4-8 квартир.

Формально все они являются изолированными помещениями, но юридически подчас находятся в долевой собственности всех жильцов (владельцев) дома.

При возникновении разногласий относительно их  использования встает вопрос о том, возможен ли раздел участка под многоквартирным домом?

Определение многоквартирного дома

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.

06 № 47, под понятием многоквартирного дома можно определить строение, которое оснащено двумя или более помещениями для проживания, имеющее отдельные выходы в помещения общего пользования, либо к придомовой территории.

Кроме того, особенностью многоквартирного дома является наличие у такой недвижимости признаков совместной собственности, например, общая крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т.д.

Формально под понятие многоквартирного дома попадают и так называемые дома «на двоих хозяев». Практика судов все чаще сводится к тому, что если каждая квартира имеет обособленный выход/вход и не он не проходит через помещение общего пользования – то такой дом не может считаться многоквартирным (Определение ВС РФ №133г от 11.06.2012 года).

Можно ли разделить земельный участок под многоквартирным домом?

Согласно действующему законодательству все владельцы жилья в многоквартирном доме обладают долей в праве собственности, пропорциональной величине общей площади жилого помещения. Такой же принцип распространяется и на земельный участок, который расположен под многоквартирным строением, который также подлежит разделу, соизмеримому жилплощади квартиры.

Пример.

На земельном наделе расположен жилой дом, который состоит из четырех квартир, две из них имеют по одной паре комнат, площадь которых составляет пятьдесят квадратных метров каждая, остальные состоят из четырех комнат – по сто квадратных метров.

В данном случае распределение долей указанной совместной собственности будет происходит следующим образом: обладатели двухкомнатных квартир приобретут по 1/6 части недвижимости, а владельцы четырёхкомнатного жилья, соответственно, по 1/3.

Однако распределение земельного участка имеет несколько другой порядок. Так, согласно нормам ЖК РФ, территория, которая располагается под многоквартирным жилым помещением, может принадлежать всем жителям квартир указанного дома только в качестве коллективной собственности. Таким образом, законом четко определено, что разделение земельного надела под данным строением является недопустимым.

Той же позиции придерживается Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ в своем письме от 18.05.16, ссылаясь на нормы ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Однако, не смотря на упомянутые разъяснения законодателя, порядок раздела земли под многоквартирным домом все же имеет исключения, которые касаются одноэтажных жилых строений.

Разделить же участок под многоэтажным и многоквартирным домом нельзя! Даже если к дому относится прилегающая территория, выделить какую-то часть в пользу жильца – нельзя. Даже придворные постройки (гаражи, сараи) могут находиться в собственности, но земля при этом остается «привязанной» к жилому дому.

Основания для раздела участка под многоквартирным домом

В случае если на земельном наделе расположен одноэтажный дом, который содержит от двух до восьми квартир, при этом каждая из них имеет отдельные точки входа на прилегающие к нему участки, то такие наделы можно разделить с помощью выделения в натуре.

Практика показывает, что, не смотря на все предполагающие раздел условия такие, как отдельный вход и адрес, земля под жилым помещением не может быть разделена ввиду ее принадлежности к категории ИЖС, а за самим помещением закреплен статус многоквартирного.

Единственным выходом из такой ситуации будет являться переведение дома в совместную долевую собственность и, как следствие, реальный выдел заранее распределенных частей.

При этом каких-либо особых причин к такому разделу не требуется. Это могут быть вполне бытовые основания:

  • Споры между наследниками и последующий раздел наследственного имущества;
  • Споры между соседями, являющимися сособственниками жилья;
  • Разногласия между жильцами одной квартиры;
  • Желание обособиться и произвести выдел имущества в натуре, во избежание споров и согласований с другими участниками собственности.
  • Прочие основания.

Законом не установлены какие-то исключительные случаи, поэтому при разделе земельного участка под многоквартирным домом все упирается в статус жилья.

Порядок раздела

Указанная процедура является достаточно сложной, но провести ее все же возможно. В первую очередь собственникам необходимо установить, имеется ли вероятность разделения многоквартирного дома в натуре с технической точки зрения.

С этой целью последним необходимо обратиться за помощью к экспертным организациям, которые смогут провести независимую строительно-техническую экспертизу и предоставить исчерпывающий ответ относительно возможности и порядка реального раздела.

Пример. Многоквартирный жилой дом, состоящий из двух комнат, расположен на земельном участке общий размер, которого составляет сорок тысяч квадратных метров.

У каждой из квартир имеется обособленный вход, автономное водоснабжение и канализация. Единственное, что объединяет строение – это крыша и фундамент.

По результатам проведенной строительно-технической экспертизы было установлено, что фактическое разделение жилого помещения представляется возможным.

В случае получения положительного экспертного заключения относительно возможности реального раздела дома, всем владельцам необходимо собрать соответствующую разрешительную документацию на проведение работ по перестройке или перепланировке недвижимости. Для этого следует обратиться в территориальное отделение муниципального органа, расположенного по месту нахождения спорного земельного участка.

Заручитесь консультацией юриста перед началом сбора документов. Данные споры крайне сложны, велик риск отказов в разделе жилья. Лучше получить помощь сейчас, чем срочно искать адвоката потом!

Таким образом, следующим этапом станет разделение строения, путем выделения долей в натуре. Как результат, из одного многоквартирного помещения сформируются две или более независимых одна от другой части жилого дома.

Помните:

  • После того, как собственники определятся с реальными долями спорной недвижимости, последним следует начать процедуру раздела находящегося под ней земельного участка, а также ее придомовой территории. В данном случае следует учитывать некоторые нюансы, предусмотренные законодательством.
  • Разделение участка может быть разрешено, только в случае сохранения вновь образованными объектами недвижимости того же разрешительного назначения, что и первоначальный надел.
  • Второе условие, для проведения раздела земли регулируется ст. 1 Земельного кодекса РФ, которая определяет принцип неделимости судьбы наделов с находящимися на них помещениями. В данном случае имеется в виду, что владелец, получивший конкретную долю от жилой недвижимости, получит в собственность и часть земли, находящейся под ней.

Что для этого нужно?

Для того чтобы произвести раздел жилого строения и земельного участка необходимо иметь либо соглашение, подписанное всеми собственника недвижимости, либо судебное решение, разрешающее такие действия.

Соглашение

В случае если все владельцы жилья согласны с выделением в натуре оговоренных помещений и разделом земельного надела, последние имеют право заключить добровольное соглашение. Для этого необходимо придерживаться определенного алгоритма действий, а именно:

  • Обсудить все возможные варианты и нюансы раздела, а также определиться с возможными материальными расходами, сопутствующими такому процессу;
  • Составить и оформить непосредственно само соглашение;
  • В полном составе обратиться в нотариальную контору, для заверения указанного документа.

Важно! При посещении нотариуса все стороны соглашения должны иметь при себе идентифицирующие личность документы, а также бумаги, подтверждающие имущественные права на делимую недвижимость. При этом нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется – но может быть произведено по желанию сторон.

В дальнейшем соглашение и пакет документов сдаются в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на земельный участок.

Более подробно смотрите материал «Раздел участка между собственниками по соглашению», где изложена максимально подробная информация по процедуре раздела земли.

Важное условие для раздела по соглашению – должна быть техническая и юридическая возможность раздела надела между владельцами частей здания. Если участок будет являться неделимым – о разделе можно будет забыть.

Судебное решение

Если лица, проживающие в многоквартирном доме, так и не смогли найти компромисса в вопросе раздела спорной собственности, то единственным доступным для таких действий способом будет получение судебного решения.

С этой целью одному из совладельцев необходимо обратиться с иском о разделе дома и земельного участка в судебные органы.

Исковое заявление

Для инициации процедуры судебного раздела земельного участка необходимо подготовить исковое заявление и собрать все необходимые документы. Иск составляется по нормам ст. 131-132 ГПК РФ.

Исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

  • Название и адрес органа, в который подается документ;
  • Личные данные всех сторон судебного процесса (ФИО, место проживания, контакты);
  • Цена искового заявления;
  • Подробное изложение обстоятельств, которые предшествовали подаче иска, в том числе о долях недвижимости, принадлежащих владельцам, а также сведения о досудебном урегулировании спорных отношений;
  • Отражение позиции истца относительно справедливого раздела строения и земельного надела, аргументированной нормами действующего законодательства;
  • Изложение окончательных исковых требований заявителя;
  • Список прилагаемой документации;
  • Подпись истца и дата составления документа.

Образец иска

Для примерного образца можно использовать любой иск, касающийся принудительного раздела земельного участка.

При этом не стоит переоценивать свои силы и отказываться от помощи юристов. Помните. Что самостоятельно вы составить исковое заявление едва ли сможете.

Скачать иск на раздел участка под многоквартирным домом

Документы

Кроме того, к исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • Копии паспортов всех сторон по делу;
  • Технический и кадастровый паспорта;
  • Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • Заключение экспертизы, если таковая проводилась
  • Подтверждение оплаты государственной пошлины.

Документы можно приложить в копиях (исключая заключение экспертизы), но оригиналы будьте готовы показать в суде.

Подается иск и пакет документов лично заявителем в судебный орган или же высылается заказным письмом по почте. Если есть ЭЦП – можно подать исковое заявление прямо не выходя из дома, используя сайт Госуслуг и портал sudrf.ru

Куда подавать?

Иски о разделе недвижимого имущества с учетом цены искового заявления и специфики спора будут рассматриваться только районным (городским) судом.

  • Мировые судьи не имеют полномочий на слушание таких дел.
  • Территориально такие иски подлежат подаче по месту нахождения спорного имущества и без оглядки на место регистрации истца или ответчика.

Пример: Если истец живет в Москве, ответчик – в Волгограде, но они решают делить землю под многоквартирным домом в Перми – иск будет подавать в Пермь.  При этом не имеет значения ни место официальной регистрации сторон, ни место их фактического проживания.

Ограничения

Даже в случае, если дом будет разделен, а также будут иметь место все условия, располагающие для выделения долей из находящегося под ним земельного участка, все же стоит учитывать ограничения, установленные законом возможности раздела земли:

  • Новообразованный участок делает невозможным использование возведенных на нем строений;
  • Вновь созданные наделы являются причиной нарушения границ с соседними участками, невозможности постройки на них иных объектов недвижимости, а также других нарушений земельного законодательства;
  • Границы указанных наделов пересекаются с территориями лесничеств;
  • Отсутствие обособленных въездов и выездов с территории вновь созданных участков, если это может ограничить в правах собственников соседних земельных наделов.
  • Наличие обременений или отягощений, запрещающих использование созданного участка по своему разрешительному назначению;
  • Нарушение минимальных величин земельного участка, которые устанавливаются муниципалитетом.

Если эти условия имеют место быть – никто не поможет разделить участок под многоквартирным домом. Делите сам дом, а участок так и останется в общем пользовании.

Нужен юрист

Консультация грамотного юриста по земельным и жилищным вопросам позволит еще на стадии подготовки документов узнать – какие сложности характерны именно для вашего дела.

Заручитесь бесплатной юридической помощью грамотного юриста или же поручите опытным специалистам проведение подготовки раздела участка под многоквартирным домом.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/razdel-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom/

Как разделить земельный участок под многоквартирным домом

Как разделить земельный участок под многоквартирным домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как разделить земельный участок под многоквартирным домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2016 г. N 303-КГ15-18725, именно на уполномоченном органе лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений в таковом.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами

Если на участке расположенны несколько МКД и сосбтвенники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (ст. 42–46).

В части 4 статьи 16 ФЗ «О введении ЖК РФ» предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.

Квартира в многоквартирном доме в собственности. Весьека многоэтажный дом сгорел. Земля под многоквартирным домом на балансе у поссовета.

Могу ли продать сгоревшую квартиру? Или могу я приобрести землю на этом участке где была моя квартира?

Раздел зу под многоквартирным домом

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Цель вопроса: в Москве собираются сносить все пятиэтажки, можно ли как-то всем жильцам дома документально оформить свою часть земельного участка в собственность, чтобы при переселениии земля осталась в собственности всех жильцов?

Моя ситуация у вас на сайте и т.к.вы озвучивали тему,, Как оформить землю в собственность под МКД»-мне нужна ваша помощь. Документы у меня в порядке, все зарегистрировано, только отказано в приватизации. Вся проблема в местном самоуправлении и грамотном обращении к ним. С уважением к вам.

После раздела дома один из собственников квартиры зарегистрировал в ЕГРП право собственности на долю земельного участка (доля равна его доле в жилом доме до раздела в натуре).

С другой стороны, когда территория возле дома находится в собственности жильцов, качество жизни в таком доме улучшается в разы. Конечно, если свои функции на все 100% выполняет и ТСЖ. Поэтому, если жильцам важно, чья земля и как ее можно использовать, то стоит пройти процедуру и взять эту ответственность.

Правовая судьба земельных участков по многоквартирными домами была определена сравнительно недавно, с введением в действие Жилищного кодекса РФ, который логически решил вопрос единства судьбы земельного участка и занимающего этот участок объекта недвижимости – здания, являющегося, в свою очередь, комплексным объектом прав.

На одном земельном участке стояли три многоквартирных дома, построенные достаточно давно. Земельные участки под ними сформированы не были. Двумя домами управляли два ТСЖ (для удобства обозначим их №1 и №2), третьим (№3)– управляющая компания. Дом №1 – большой, почти на 400 квартир, №2 – на 70 плюс нежилые помещения; №3 – тоже квартир на 70.

Подали заявление на землю в аренду, в двух этажном многоквартирном доме архитектор не одобряет прислали отказ. Причиной для оформление земли стал не доброжелательный сосед снизу хочет забрать всё себе я этой землёй пользуюсь уже лет 30 огород там у меня 40 кв метров о стоит теплица 3*6 метра и она видители ему мешает, и вот чтобы не возникало споров решил её оформить но не получается.

Вопросы оформления земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время являются одними из наиболее актуальных для жителей Москвы.

Перед тем, как оформить земельный участок в собственность под многоквартирным домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы этой процедуры.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Оформление земли возле многоквартирного дома позволяет жильцам совершать различные действия, направленные на улучшение проживания.

Мой тел.: +7 906 074 76 14. Звоните! Можно ли разделить участок под домом если дом в долях В соответствии с подп. 5 п. 1 ст.

Количество этажей значения не имеет. Сформированный земельный участок принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности. что это значит. Доля в праве собственности на земельный участок равна доле в праве собственности на жилой дом. Собственники земельного участка вправе самостоятельно на общем собрании определить порядок пользования этим земельным участком.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон к ЖК РФ) (ст. 16).

До недавнего времени земельный участок находился в общем пользовании всех совладельцев, споров по поводу пользования участком между нами не возникало. Ответчики без нашего согласия стали застраивать двор самовольными постройками, перекрыли нам воду, канализацию……………. Свои действия они мотивируют, тем, что им принадлежит большая часть земельного участка.

Можете попробовать подготовить схему и утвердить ее. Могут и утвердить (без суда). Оспорить отказ в утверждении схемы будет проще.

Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.

Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

Государственным заказчиком при разработке проекта межевания выступает Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ).

Земельные участки бывают делимые и неделимые. Одним земельным могут владеть два и более лиц. В этом случае речь идет о праве общей совместной собственности или общей долевой собственности на участок. Каждый из собственников владеет определенной частью.

В существующей застройке поселений земельный, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В целях реализации данного принципа в статью 35 ЗК РФ были включены специальные правовые нормы, регулирующие переход прав на при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом (далее — МКД)?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Хотя, кстати, ОМС так-то сам должен всё сделать на основании лишь соответствующего заявления любого собственника помещения в МКД (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П). Но, насколько знаю, в практике такая позиция не прижилась, и сособственники сами готовят схему.

В законе не содержится указаний насчет того, как определить пределы придомовой территории. Главное, что при этом следует соблюдать нормы противопожарной безопасности, градостроительные и санитарные нормы.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Застройщик либо не строит вообще, либо временами делает работу медленно. Так вот, участок под нашим домом и под строящимся соседним домом имеют один кадастровый номер, то есть получается два дома на одном участке.

На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

Образование земельного участка под МКД (по новым правилам ЗК РФ)

Обосновать, что ОМС не прав можно и в таком случае (через простое заявление), и в случае, если бы Вы пошли через схему (т.е. через утверждение схемы расположения ЗУ на КПТ).

Итак, чтобы стать полноправными собственниками земли, на котором построен многоквартирный жилой дом, достаточно инициировать проведение мероприятий, в результате которых данный участок будет поставлен на кадастровый учет.

Утверждение проекта межевания квартала — процедура, целью которой является создание межевого плана, на основании которого впоследствии и происходит постановка земельного участка на кадастровый учет, то есть его юридическое «оформление» в собственность.

Источник: http://crimcom.ru/biznes/7249-kak-razdelit-zemelnyy-uchastok-pod-mnogokvartirnym-domom.html

Использование земельных участков под многоквартирными жилыми домами. | Арбитражный суд Нижегородской области

Как разделить земельный участок под многоквартирным домом

Использование земельных участков
под многоквартирными жилыми домами
 

          Земля является одним из самых доступных природных богатств. Она на протяжении тысячелетий используется как одно из средств извлечения прибыли. Развитие  государственности породило более цивилизованные формы получения дохода в результате распоряжения земельными ресурсами и обусловило необходимость законодательного урегулирования земельных отношений.

     В современной России отношения по цивилизованному  обороту земли только формируются, в связи с чем в судебной практике возникает много проблем, нуждающихся в обсуждении.

     Современное земельное законодательство основывается на принципе платности использования земли (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), согласно которому любое использование земли осуществляется за  плату, за исключением  случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. В силу п.1 ст.

65 Земельного кодекса РФформами платы  являются земельный налог и арендная плата.     В соответствии со ст.

388 главы 31 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками  земельного налога  признаются организации и физические лица, обладающие  земельными участками на праве  собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

     Россия обладает огромными земельными ресурсами, поэтому вполне законно и обоснованно желание государства пополнить местные бюджеты за счет увеличения числа налогоплательщиков и вовлечения в земельные правоотношения как можно большего количества землепользователей.

     В статье 11 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ от 15 июня 1996 года была впервые предусмотрена безвозмездная передача в существующей застройке в общую долевую собственность домовладельцев земельных участков в нормативных размерах, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума.

     В целях реализации данного положения было принято Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах».

Этот нормативный документ определял механизм передачи земельных участков в кондоминиуме в собственность или аренду на основании решений органов государственной власти или органов местного самоуправления после установления границ земельных участков в натуре.

     Постановление №1223 действовало до вступления в силу Жилищного кодекса РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ, то есть до указанного момента земельный участок считался предоставленным в собственность домовладельцев после принятия об этом уполномоченным органом ненормативного правового акта. Причем факт формирования земельного участка в качестве объекта гражданского оборота (определение границ на местности, проведение кадастрового учета) еще не предоставлял членам кондоминиума права распоряжения данным земельным участком.     

     В статье 36 Жилищного кодекса РФ, введенном в действие с 01 марта 2005 года, получило свое развитие применительно к многоквартирным домам правоположение, закрепленное ранее в статье 271 Гражданского кодекса РФ и предусматривающее переход  к собственнику здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, права пользования  предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.     В силу названной нормы жилищного законодательства земельный участок под многоквартирным жилым домом был отнесен к общему имуществу, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

     Порядок перехода земельного участка под многоквартирным жилым домом в общую долевую собственность собственников помещений предусмотрен статьей 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие  Жилищного кодекса РФ». Согласно части 2 ст.

16 земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

     Казалось бы, каким образом норма жилищного законодательства, регулирующая специальные правоотношения при реализации прав граждан на жилье, могла отразиться на рассмотрении споров, вытекающих из предпринимательской и иной экономической деятельности?
     Однако действительность такова, что отрицание в законодательстве в течение длительного времени института частной собственности по сей день приводит к достаточно неблагоприятным последствиям. Примером может служить судьба встроенно-пристроенных помещений в многоквартирных домах, а также споры, возникающие при реализации права собственности на данные помещения.
     В частности, в результате предоставления гражданам возможности приватизации жилых помещений типичной стала ситуация, когда встроенные помещения в многоквартирных жилых домах продолжают оставаться в собственности муниципальных образований или субъектов РФ, к которым они были отнесены Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности  в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик  в составе Российской Федерации, краев,  областей,  автономной  области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
     Необходимость реализации прав собственника в силу действующего законодательства, а именно Федерального закона Российской Федерации № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» № 131-ФЗ от 06 октября 2003 года, подразумевает  распоряжение нежилыми помещениями путем передачи их в собственность физических и юридических лиц или передачи их указанным субъектам во временное пользование на платной основе при заключении договора аренды.     Предоставление встроенных помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в аренду предпринимателям и юридическим лицам либо переход к указанным лицам права собственности на подобные помещения предполагают (с учетом платности землепользования), в том числе отнесение на них расходов, связанных с использованием земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого помещения, на основании договора аренды. Поскольку процесс разграничения права государственной собственности на землю на момент введения в действие Жилищного кодекса РФ завершен не был, арендодателями в отношении земельных участков под многоквартирными жилыми домами, как правило, выступали  органы исполнительной власти местного самоуправления или субъектов РФ.     На сегодняшний день подобным образом в гражданский оборот введено достаточное количество земельных участков, отнесенных по нормам жилищного законодательства к общей  долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.      Споры, связанные с ненадлежащим исполнением договоров аренды, заключенных между предпринимателями (юридическими лицами) и органами исполнительной власти местного самоуправления или субъектов РФ, отнесены к подведомственности арбитражных судов.

     С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ арендаторы земельных участков, расположенных под многоквартирными жилыми домами, в качестве возражений на требования арендодателя о взыскании арендной платы стали ссылаться на статью 16 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, утверждая, что последний утратил право требовать внесение арендной платы, поскольку право государственной собственности на объект аренды прекратилось в связи с переходом арендуемого земельного участка  в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

     Принимая во внимание, что какие-либо официальные разъяснения в отношении применения вышеуказанной правовой нормы отсутствовали, а прямого указания о порядке возникновения прав: автоматически с момента введения  в силу Жилищного кодекса РФ либо после официальной передачи земельного участка по решению уполномоченного органа закон не содержит, арбитражные суды субъектов не сразу выработали единую практику в отношении указанной категории дел.

     В течение более двух лет практика  федеральных арбитражных судов была диаметрально противоположной.

     Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа (дела № А 56-24818/2006, А56-8947/2005, №А56-208/2006), Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (дела № Ф08-3790/06, № Ф08-6162/07, Ф08-222/06) при определении момента возникновения права собственности ТСЖ на земельный участок под жилых многоквартирным домом исходили из следующего. Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента  регистрации соответствующих прав  на него, если иное не установлено законом. 

     Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Федерального закона Российской Федерации «О ведении в действие Жилищного кодекса РФ» следует, что названным Законом  предусмотрен иной  момент возникновения  права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками  помещений в многоквартирном жилом доме, — с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка.

      На основании подобного толкования Закона арбитражные суды приходили к выводу, что право собственности на земельный участок для лиц, являющихся  собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ(если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка, в связи с чем  в силу статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязанность по внесению арендной платы за пользование подобным земельным участком  считается прекращенной.

Источник: http://nnov.arbitr.ru/?q=node/117

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий