Как разделить частный дом в натуре

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как разделить частный дом в натуре

Да, Вашу долю можно выделить в отдельный земельный участок, который будет принадлежать только Вам. Но для этого потребуется согласие остальных сособственников, межевание, кадастровый учет и регистрация нового участка.

Придется ли отказываться от доли в доме зависит только от того, как Вы договоритесь с остальными. Земельный участок и расположенный на нем дом действительно очень тесно связаны между собой юридическими нормами, но называть их единым имущественным комплексом не совсем корректно.

В Вашем случае важно, чтобы выделяемый земельный участок не препятствовал использованию дома.

Как изменился порядок регистрации участков?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В первую очередь, чтобы выделить долю в натуре, необходимо согласие всех сособственников и их участие. Потом надо заказать проект разделения участка с определением точек доступа на каждый из участков и точных границ.

Согласовать все это с сособственниками, отдать на утверждение в земельный комитет, произвести межевание, получить новые кадастровые номера и зарегистрировать право собственности. В принципе, все это возможно, но долго и сложно. Особенно при таком количестве сособственников.

Весьма велика вероятность, что кто-нибудь из Ваших родственников из вредности откажется в этом участвовать. Тогда Вам придется смириться или судиться со всей семьей.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Раздел земельного участка возможен двумя способами. В первом случае подписывается соглашение о разделе и выделе в натуре всех частей по согласию двух сторон, делаются учетные карточки, приглашаются кадастровые инженеры и решается вопрос о том, как и что делать.

Второй способ подразумевает решение вопроса через суд: готовится пакет документов, у кадастровых инженеров запрашивается судебная карточка на определенный вид учетного документа и фиксируется часть, которую нужно выделить. Дальше вопрос либо решается посредством вынесения соответствующего решения, либо подписывается мировое соглашение и утверждаются границы вновь образованных участков.

После этого необходимо обратиться в Росреестр с вопросами о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Отказа от права собственности нет, возможно только распоряжение. Часть дома неразрывно связана с земельным участком, но в этой ситуации существуют разные варианты.

Вам лучше обратиться к профессионалам-геодезистам, чтобы понять, как лучше поступить можно ли выделить часть дома или лучше выделить часть дома с небольшой частью участка, а остальную часть зафиксировать и оставить как свободную (для дальнейшего строительства на нем нового объекта).

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает департамента правого сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Выделить часть земельного участка из общей долевой собственности можно. Для этого необходимо получить согласие на эту процедуру от всех собственников общедолевой собственности.

Если кто-то из других собственников против, то оформить выделение части участка в натуре возможно только в судебном порядке.

Суд будет принимать решение, исходя из размера долей сторон в праве либо на основании фактически сложившегося порядка пользования земельным участком.

При выделе земельного участка в натуре необходимо учитывать, что его размер должен отвечать минимальным нормам, установленным законодательством. Также должна быть учтена техническая и физическая возможность выделения этого участка в натуре.

Для осуществления работ по выделу необходимо заказать проведение геодезических работ и установить точные границы участка в результате выделения. На основании произведенных измерений кадастровым инженером готовится межевой план, новый участок ставится на кадастровый учет, и затем, на основании этих данных, регистрируется право собственности на вновь образованный участок.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская:

Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества.

Земельный участок может быть разделен с учетом предельных (минимальных и максимальных) размеров отдельных участков, которые регламентированы действующими законодательными актами (предварительно следует уточнить допустимые размеры земельного участка в Вашем районе в органах местного самоуправления). К каждому из образующихся в результате раздела участков должен быть обеспечен отдельный подъезд. Нельзя разделить земельный участок, занятый домовладением и требующий при делении выведения отдельной его части из собственности при его строгом отношении к отделенному участку.

Вместе с тем, в случае согласия Ваших сособственников с Вашими предложениями о разделе земельного участка, Вы можете составить с ними соответствующее соглашение, в котором можете указать принцип раздела земельного участка.

Перед составлением соглашения о разделе земельного участка необходимо пригласить кадастрового инженера, чтобы он предоставил заключение о том, возможно ли раздел земельного участка, и о вариантах такого раздела.

Если решение будет положительным, кадастровый инженер выполнит межевые работы, после чего Вы сможете поставить вновь образованный земельный участок на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности.

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Как законно продать дом, который построил сам?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Нет, не так. Правовой режим совместной собственности, а у Вас именно этот случай, определяется Гражданским кодексом РФ.

Собственники совместного имущества, или так называемые сособственники, вправе самостоятельно устанавливать режим и порядок использования долевой собственности, в том числе путем заключения гражданско-правовых договоров и соглашений между собой. В Вашем случае это можно сделать так.

Вы совместно с Вашими родственниками (сособственниками) проводите оценку земельного участка (как целого, состоящего из совокупности долей, включая Вашу) и жилого дома (аналогично).

Далее Вы проводите межевание земельного участка, выделив свои доли в натуре, это можно сделать как добровольно, так и в судебном порядке. После этого Вы решаете, как поступить с 15/56 доли дома.

Вы можете ее поменять (например, на дополнительную площадь земельного участка, равного по стоимости, вот тут-то Вам и пригодится оценка), подарить или продать другим сособственникам.

Продать данную долю третьим лицам Вы также вправе, однако при этом Вам нужно будет предложить выкупить это долю родственникам по цене предложения третьим лицам.

И только в случае невыкупа или отказа сделка по продаже будет легитимной.

Однако, как следует из практики, наличие у Вас доли в доме может помочь бесконфликтно разрешить вопрос о выделении Вам удобного земельного участка по соглашению сторон, при условии передачи Вашим родственникам доли в доме.

Отвечает адвокат адвокатской коллегии «Кузнецова и партнеры» Ирина Кузнецова:

К сожалению, отказаться от доли в доме с целью выдела своей доли в земельном участке невозможно, поскольку по общему правилу земельный участок следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если отсутствует доля в доме, то и нет оснований для раздела земельного участка. Однако есть следующие варианты мирного разрешения ситуации.

Первый вариант заключить соглашение о разделе земельного участка и дома.

Такой вариант является наиболее оптимальным со всех точек зрения (финансовой, временной), и, главное, подписывая такое соглашение, стороны вправе разделить принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок и дом, как удобно сторонам.

Единственное ограничение касается раздела земельного участка: выделяемые доли, из которых впоследствии будут сформированы новые земельные участки, не должны быть меньше минимального размера земельного участка под ИЖС на соответствующей территории (обычно 6 соток).

Второй вариант обращение в суд с иском о разделе земельного участка и дома. Самым сложным вопросом будет возможность раздела жилого дома при такой площади. Минимальный размер выделяемой части дома составляет 8 кв.

метров жилой площади, дополнительно должна быть возможность оборудовать санитарные части такого помещения (туалет, душ), а также кухню и отдельный вход. Но на возможность выдела влияют и другие параметры жилого дома, в том числе возможность технического переоборудования в силу износа строения.

Скорее всего, при заданных параметрах, когда на выделяемую долю приходится всего 11 кв. метров, эксперт выдаст заключение об отсутствии технической возможности произвести раздел дома. Однако тогда можно заключить мировое соглашение с другими участниками судебного спора (они же сособственники).

Фактически решение вопроса лежит в плоскости достижения соглашения с другими родственниками (сособственниками).

Третий вариант обращение в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком и жилым домом. В рамках рассмотрения спора будет назначена судебная экспертиза, которая определит, какой частью земельного участка и дома Вы имеете право пользоваться.

Вместе с тем, при определении порядка пользования домом и земельным участком не будут действовать ограничения, связанные с возможностью или невозможностью раздела дома и земельного участка. Однако юридически земельный участок и дом останутся целыми, и выдела доли не произойдет.

Но такой вариант также можно рассмотреть. После получения решения о порядке пользования можно будет огородить выделенную часть и использовать ее для строительства каких-либо объектов.

Впрочем, впоследствии придется доказывать, что данные объекты (новый дом и баня) были построены именно Вами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vydelit_svoyu_dolyu_sobstvennosti__zemli_i_doma/6339

Раздел жилого дома в натуре между собственниками в Украине — «Приоритет»

Как разделить частный дом в натуре

При совместном владении жилой или нежилой недвижимостью может возникнуть ситуация, когда потребуется выполнить раздел дома на самостоятельные объекты.

При этом каждый из совладельцев получит часть домостроения, пропорциональную его доли, с собственным техническим паспортом, отдельным входом, санузлом, кухней и лицевым счетом.

Это позволит им оформить право собственности на свою часть недвижимости, чтобы самостоятельно пользоваться и распоряжаться ею. Раздел дома в натуре в Украине – непростая процедура, требующая участия сертифицированных специалистов соответствующего профиля.

Когда возможен раздел дома (квартиры) в натуре

Гражданский кодекс Украины (ст. 364) предусматривает возможность выделение доли для любого из совладельцев недвижимости из общей долевой собственности.

Порядок раздела жилого или нежилого дома регламентируется Инструкцией о проведении раздела объектов недвижимости, утвержденной приказом № 55 от 18.06.2007 г. Министерства по вопросам ЖКХ Украины.

Основными условиями для проведения такого раздела являются:

  • согласие каждого из совладельцев, заверенное нотариусом, или решение суда, если согласия на добровольный раздел достичь не удалось;
  • наличие технической возможности раздела жилого или нежилого здания на помещения, образующие автономные объекты недвижимости, чтобы обеспечивался отдельный вход на каждый из них, а также наличие всех условий для проживания и нормального пользования недвижимостью;
  • отсутствие неоформленной реконструкции дома или самовольно сооруженных построек на этом участке земли: раздел недостроенного дома может быть выполнен только после сдачи его в эксплуатацию и оформления права собственности на него и все строения, находящиеся на земельном участке;
  • отсутствие обременений и ограничений прав на дом или участок земли, подлежащие разделу: если объект недвижимости является предметом судебных разбирательств, пребывает под арестом или в залоге, разделить его невозможно.

В большинстве случаев выполнить раздел квартиры в многоквартирном доме весьма проблематично, поскольку сложно найти техническое решение, которое бы не нарушало действующих строительных норм при устройстве второй кухни и санузлов для второго владельца.

Чаще всего невозможно сделать и два входа в одну квартиру, не нарушая целостности несущих конструкций, что может стать угрозой для безопасности жильцов дома. В таком случае обычно устанавливается порядок пользования квартирой, который определяет, какие из комнат будут принадлежать каждому совладельцу.

При этом кухня и санузлы будут находиться в их общем пользовании.

Варианты раздела жилого дома в натуре

Украинским законодательством предусмотрены следующие варианты раздела жилого дома между собственниками на отдельные автономные объекты недвижимости:

  • раздел частного дома на квартиры или дома без вмешательства в несущие конструкции;
  • раздел дома на отдельные объекты путем реконструкции, предусматривающей нарушение целостности несущих конструкций.

Предлагаю рассмотреть порядок раздела дома по долям для каждого из этих вариантов.

Раздел дома на квартиры

При разделе, не требующем вмешательства в несущие конструкции здания, потребуется:

  • получить заключение о технической возможности раздела объекта недвижимости с указанием параметров каждой из вновь образованных автономных частей дома. Такую работу может выполнять только инженер, имеющий соответствующий сертификат;
  • заказать разработку технических паспортов на каждый новый объект недвижимости, для чего необходимо провести техническую инвентаризацию;
  • заключить и нотариально заверить договор о разделе дома. Если согласия между совладельцами не достигнуто, вместо него потребуется решение суда о выделении доли одного из владельцев в натуре;
  • получить в органе местного самоуправления документы о присвоении почтового адреса на каждый новый объект;
  • зарегистрировать право собственности на каждую часть дома в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество. При этом в реестре закрывается раздел на весь дом, а открывается два раздела на каждую из его частей.

Реконструкция с разделом дома в натуре по соглашению

Если для раздела дома необходимо выполнить строительные работы с вмешательством в несущие конструкции, то в соответствии с Законом о регулировании градостроительной деятельности (№ 3038-VI от 17. 02. 2011) потребуется его реконструкция. Для этого необходимо:

  • получить заключение о технической возможности раздела дома на отдельные части, пропорционально доли каждого владельца;
  • разработать проект реконструкции с разделом объекта недвижимости на автономные части, в соответствии с долями каждого из владельцев;
  • заключить договор о проведении авторского и технического надзора;
  • зарегистрировать в ГАСК уведомление о начале выполнения работ по реконструкции;
  • по окончании строительных работ провести техническую инвентаризацию с изготовлением технических паспортов на каждый из вновь организованных объектов. Такие работы может выполнять только сертифицированный инженер;
  • зарегистрировать декларацию о вводе объектов в эксплуатацию после реконструкции;
  • получить справку о присвоении новым объектам, образовавшимся после реконструкции, почтового адреса;
  • пройти регистрацию права собственности в Госреестре.

Аналогично выполняется и раздел нежилого помещения на части.

Если у вас возникла необходимость разделить жилой или нежилой дом между собственниками или выполнить объединение отдельных частей дома или квартир в один объект недвижимости – стоит обратиться в нашу компанию «Приоритет».

У нас работают опытные юристы и сертифицированные инженеры, имеющие право на выполнение технической инвентаризации, технического обследования и проектных работ, которые помогут выполнить раздел дома в натуре, в соответствии с законодательством Украины, в оптимальные сроки.

Источник: https://prioritet24.kiev.ua/razdel-objekta-nedvizhimosti/

Как разделить дом в натуре через суд — Право и автомобили

Как разделить частный дом в натуре

» Раздел имущества » Раздел жилого дома в натуре между собственниками

9 915 просмотров

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

  • регистрации новых жильцов;
  • ремонта;
  • реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

  1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
  2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.

  1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
  2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

  1. Выделение доли.
  2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка.

Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения.

В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

  • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
  • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
  • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
  • все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

  • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
  • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
  • все жилые помещения должны быть изолированы;
  • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

  1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
  2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
  3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
  4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом.

Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

Источник: https://rusavtopravo.com/kak-razdelit-dom-v-nature-cherez-sud/

Дом на двух собственников: как оформить раздел | AMMIS

Как разделить частный дом в натуре

Время прочтения — 5 минут

Разделить жилой частный дом и земельный участок, на котором он находится, задача непростая. И с юридической, и с практической точки зрения. Однако это бывает часто необходимо сделать, например, в результате долевой приватизации, получения наследства или развода. Какие же правила существуют в российском законодательстве, чтобы поделить индивидуальный дом на две части? 

Что говорит закон

Гражданский кодекс РФ (статья 133) говорит, что большинство объектов недвижимости нельзя разделить. К земельным участкам это не относится. К жилым домам – в отдельных случаях. Некоторые частные дома разделить можно, некоторые — нельзя. Поэтому суд и экспертиза подходит к вопросу о разделе дома индивидуально. 

Однако с юридической точки зрения все просто. Любое имущество может быть поделено на доли, в том числе дом. И практика такова, что сначала нужно поделить дом на две части юридически, а только потом делить имущество в натуре. Причем начинать раздел нужно с самого сложного — с самого дома. Земельный участок будет поделен потом в соответствии с тем, как поделили дом.  

Чтобы юридически разделить дом на двух хозяев, нужно следовать следующей инструкции:

  1. Подготовить необходимые документы.
  2. Определить доли каждого владельца.
  3. Согласовать проект дома с двумя входами.
  4. Юридически оформить разделение дома.

Выделение долей 

Чаще всего раздел дома на двоих происходит в результате развода. В этом случае бывшие супруги получают ровно по 50% (если иное не предусмотрено брачным договором или соглашением). Доли выделяются на основе личного соглашения или в суде. 

Другой часто встречающийся вариант — наследники. Тут вопрос долей определяется в свидетельстве о праве на наследство.

После юридического выделения долей владельцам выдается свидетельство. В нем указано, что каждый владеет половиной такого-то дома (аналогичное свидетельство выдается и на земельный участок). При этом дом остается единым объектом, у него один адрес и кадастровый номер.

Важно!

Владельцы долей могут делать с ними, что хотят, распоряжаться с нею точно так же, как с целым домом: продать, подарить, завещать. Единственный нюанс: при продаже доли на ее покупку имеют право первыми претендовать совладельцы дома (статья 250 ГК РФ).

Зачем нужно делить дом в натуре

Если раздел дома происходит в результате конфликта между собственниками, например, развода, то в будущем это, конечно, затрудняет решение вопросов, связанных с регистрацией новых людей в доме, с проведением ремонта, обновлением инженерных сетей. Достичь согласия и поддерживать хорошие отношения совладельцам дома бывает непросто.  Поэтому часто встает вопрос о том, чтобы урегулировать этот процесс.

Самое просто — заключить соглашение. Собственники находят компромисс и совместно определяют правила использования дома и земли. Закон это разрешает.

Правила оплаты «коммуналки», проведения ремонта, эксплуатации инженерных сетей и другие вопросы можно обговорить устно или записать.

Письменное соглашение рекомендуется заверить у нотариуса, тогда на него можно будет сослаться в суде.  Образцы подобных соглашений легко найти в интернете.

Однако не всегда этот подход решает проблему. Если соглашения между владельцами долей не достигается, можно прибегнуть к натуральному разделу дома.

Тогда из одного дома будет получено два самостоятельных объекта жилой недвижимости. Это уже не общее долевое имущество, это два собственника.

Части дома изолированы друг от друга, каждый собственник получает отдельный дом, несет все расходы на ремонт и прочее.

Трудности с натуральным разделом

Но физически можно разделить не каждый дом. Иногда дом просто может разрушиться, если начать делить его пополам.    

Важно!

Подробно процедура разделения дома оговорена в пленуме Верховного суда РФ № 4 от 10 июня 1980 года (редакция по состоянию на 6 февраля 2007 года).

Там говорится, что каждая половина дома при разделе должна иметь:

  • Хотя бы одно жилое помещение, пригодное для проживания.
  • Минимальный уровень удобств.
  • Отдельный выход.

Не подлежат натуральному разделу дома в аварийном состоянии и те, в которых не решен вопрос с инженерными сетями. Если в доме всего одна комната, то разделить его на две части невозможно. Поэтому единственное, что остается владельцам долей — пытаться достичь соглашения о порядке использования дома. 

Конечно, можно прибегнуть к перепланировке или реконструкции дома. Если перепланировка существенно изменяет конструкцию дома, на нее нужно получить разрешение у местных органов власти, а затем согласовать проведенные работы с пожарным надзором, БТИ и Роспотребнадзором.

Важно!

Согласовывать строительство двух отдельных входов в дом нужно не всегда. Если это не затронет несущих конструкций и не повлияет на безопасность дома, обращаться за разрешение в администрацию не надо.

Чтобы грамотно разделить дом в натуре, можно обратиться в профессиональные архитектурные бюро. Они помогут составить проект разделения жилой площади и создания двух отдельных входов.      

Оформляем документы натурального раздела

Натуральный раздел можно оформить двумя путями – по обоюдному согласию и через суд.

1. По обоюдному согласию

В этом случае все совладельцы согласились с тем, чтобы провести натуральный раздел. Закажите отдельные технические паспорта (планы) у кадастрового инженера — на половины дома и на половины участка.

Затем нужно заключить соглашение о разделе дома и участка и заверить его нотариально. Если вы решили поделить дом не пропорционально владению долями (то есть кому-то отойдет больше фактически площадь, чем у него есть юридически), то нужно также прописать компенсацию.

Затем надо отнести в Росреестр следующие документы:

  • Паспорта заявителей;
  • Заявления о проведении регистрации объектов недвижимости;
  • Свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок каждого из хозяев;
  • Технические планы (паспорта) на части дома и части земельного участка;
  • Соглашение между собственниками о разделе дома и земельного участка.

Через две недели собственникам выдадут новые свидетельства о праве на обособленные части дома и разделенные земельные участки.  

2. Через суд

Если полюбовно решить вопрос не удалось, то можно обратиться в суд.  Инициатор — один из собственников — подает иск о выделе доли.

Лучше всего сразу предоставить в суд готовый вариант раздела дома с оформленными техническими паспортами. В этом случае строительная экспертиза судебная только подтвердит, возможно ли осуществить ваш проект. И дальше суд уже постановит варианты выплаты компенсации, если доли делятся не равно, и так далее.  

Если же вы не подготовите проект раздела дома, то суд передаст эту задачу эксперту. Стоимость такой экспертизы обойдется вам недешево, при этом не обязательно, что эксперт будет усерден в поисках лучшего варианта раздела и перепланировки дома. 

Вывод

Итак, раздел дома между двумя собственниками вполне возможен. Юридически выделить доли просто. Однако совместное использование одного дома на практике создает много проблем.

Особенно если к разделению дома пришлось прибегнуть в результате развода, что случается чаще всего.

Чтобы иметь больше свобоы в использовании своей части дома и земельного участка, можно прибегнуть к натуральному разделу, с отдельным входом и изолированными помещениями.

Иллюстрации Ammis.ru

Источник: https://kurskaya.ammis.ru/articles/article170

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий