Как проверить участок перед покупкой

Подводные камни: как проверить земельный участок перед покупкой

Как проверить участок перед покупкой

Сегодня поговорим о том, как надо проверять земельный участок перед покупкой, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

Прежде, чем рассматривать конкретные способы проверки земли, несколько основных правил:

  1. Главное правило покупателя перед покупкой земли: внимательно изучайте все документы в отношении земельного участка, а при необходимости – запрашивайте новые.
  2. Имеет значение только то, что написано в официальных бумагах. Если слова продавца расходятся с содержанием документов – приоритет отдавайте документам.
  3. Непосредственно перед заключением договора закажите расширенную выписку на землю из ЕГРН.
  4. Пользуйтесь онлайн-ресурсами, чтобы провести предварительный анализ ситуации, например, Публичной кадастровой картой.

Далее рассмотрим некоторые особенности земли, которые нужно проверить перед подписанием договора и оформлением сделки.

Что необходимо посмотреть

В первую очередь возьмите выписку из ЕГРН, из которой можно узнать большую часть информации:

  1. Сам факт наличия выписки говорит о том, что участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости – это половина успеха.

Если выписки нет, покупать такой участок нельзя. Формально его не существует.

  1. Проверьте, что собственник участка — продавец. Если его имени нет в выписке, он не может подписывать договор. Если в выписке несколько собственников, значит, речь идет о покупке доли – скорее всего, возникнет преимущественное право покупки.
  2. В выписке должно быть указано право собственности, а не право пожизненного наследуемого владения или что-то другое).
  3. Проверьте наименование документа-основания, по которому продавец получил право собственности, а также дату вступления в право собственности. От этого зависит дальнейшая стратегия проверки.
  4. Проверьте категорию земель и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать вашим интересам.
  5. В выписке не должно быть фразы «границы участка не установлены в соответствии с земельным законодательством». В графической части должны быть указаны координаты. Все это означает, что участок размежеван и его можно покупать.
  6. Проверьте обременения и аресты. Участок нельзя покупать до тех пор, пока они не будут сняты.

После того, как вы проверите все эти факты, можно копать дальше. Дополнительно читайте интересную статью о важных вопросах при покупке земли.

Некоторые риски

Продавец мог получить участок в собственность по разным документам, каждый из которых означает определенный уровень риска для покупателя.

  1. Решение суда. Продавец получил землю в результате судебного разбирательства. Есть риск последующих судебных споров в отношении этого имущества. Проверьте суть спора по картотеке судебных дел.
  2. Договор передачи в собственность в результате приватизации. Скорее всего рисков нет. Договор составляла администрация, сделка наверняка юридически чистая, земля не обременена правами третьих лиц.
  3. Договор купли-продажи, договор дарения. Оформлялся сторонами или риелтором, иногда нотариусом. Посмотрите также сторон договора, если это родственники – есть риск признания сделки притворной. Нужно обратить внимание на дату сделки (об этом ниже).
  4. Справка о выплаченном пае. Это означает приобретение через кооператив. Безрисковая сделка.
  5. Соглашение о разделе имущества. Заключается супругами в браке или после его расторжения. Такое соглашение однозначно означает отсутствие претензий супруга на землю.
  6. Свидетельство о праве на наследство – покупка участка, полученного по наследству. Самый рискованный вариант, поскольку нельзя точно отследить наличие недовольных наследников. По иску таких лиц ваша сделка может быть отменена через суд. Смотрите даты.

Срок владения земельным участком снижает риски во всех вышеперечисленных случаях. Если с момента заключения сделки, а лучше – с момента государственной регистрации права собственности – прошло более 3 лет, то риски стремятся к нулю за счет истечения сроков исковой давности.

Что нужно знать про землю

Перед покупкой обязательно оцените категорию земли и вид разрешенного использования. Эти правовые характеристики должны полностью отвечать вашим интересам. Указанные характеристики содержатся в выписке из ЕГРН. При этом, чтобы полностью быть уверенным, нужно пользоваться только свежими документами.

Например, для участков сельскохозяйственного назначения:

Категория землиВид разрешенного использования земли
Земли сельскохозяйственного назначения·         для ведения сельскохозяйственного производства·         для создания защитных лесных насаждений·         для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей·         для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств·         для ведения личного подсобного хозяйства·         для ведения дачного хозяйства·         для ведения садоводства·         для ведения животноводства·         для ведения огородничества·         для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации·         для сенокошения и выпаса скота

Помните, что вид разрешенного использования можно изменить внутри категории относительно просто, а категорию изменить практически невозможно. Чтобы узнать перечень видов разрешенного использования, на которые можно изменить текущий вариант, нужно знать зону, к которой относится ваш участок. Эта информация содержится в публичной кадастровой карте.

Обязательно ли межевание

Участок обязательно должен быть размежеван, то есть должны быть установлены четкие границы не только на местности, но и на бумаге. Межеванием занимается кадастровый инженер, который составляет межевой план. В нем он указывает координаты участка, которые затем вносятся в ЕГРН, раньше вносили в ГКН.

При этом, если на местности границы не установлены, но установлены на бумаге – участок можно покупать. Достаточно только установить границу в соответствии с документами.

Проверить, есть ли межевание, можно по выписке из ЕГРН, в которой имеется графическая часть с координатами.

Если в выписке есть фраза «границы не установлены», покупать участок нельзя – межевание не проведено. С  2018 года продажи неразмежеванных участков запрещены. Это означает, что даже если вы подпишете договор, сделку не зарегистрируют.

Преимущественное право покупки

При продаже доли в праве собственности на земельный участок преимущественное право ее покупки возникает:

  • у сособственников – в любом случае;
  • у местной администрации – в случае продажи участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Продавец должен направить этим лицам извещение о преимущественном праве покупки. Документ составляется в письменной форме и содержит:

  • Ф.И.О. продавца;
  • Ф.И.О. сособственника;
  • предмет продажи – как в договоре;
  • цена продажи – обязательно в соответствии с будущим договором;
  • указание на возможность выкупить долю в течение месяца с даты продажи.

Письменное уведомление направляется сособственнику так, чтобы можно было установить дату получения:

  • лично в руки под расписку о дате получения;
  • почтой заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • через нотариуса.

Продавать долю третьему лицу можно только спустя месяц после получения сособственником извещения, либо сразу после получения письменного нотариального отказа сособственника от покупки.

Покупателю обязательно нужно удостовериться в том, что преимущественное право соблюдено. В противном случае в течение 3 месяцев после сделки лицо, право которого нарушено, вправе обратиться в суд и перевести права покупателя по сделке на себя. Покупатель в таких случаях будет вынужден взыскивать убытки в продавца, что не всегда эффективно.

Как оценить землю

Стороны вправе оценить участок по собственному усмотрению, установив стоимость в договоре.

Чтобы установить рыночную стоимость, можно обратиться к независимому оценщику, который проведет сравнительный анализ и установит рыночную стоимость участка.

Обратиться к оценщику может продавец или покупатель. Услуги оценщика оплачиваются дополнительно и начинаются в среднем от 7 000 рублей за оценку одного участка.

Можно ориентироваться и на кадастровую стоимость. Она указана в выписке из ЕГРН.

Продажа земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости с точки зрения гражданского права не запрещена и для покупателя не несет никаких рисков, но с точки зрения налогов предусматривает для продавца определенные сложности.

Если земля получена продавцом после 1 января 2016 года, то при расчете НДФЛ от продажи земли действуют следующие правила:

  • если цена договора составляет более 70% от кадастровой стоимости земли, то сумма налога рассчитывается от цены договора;
  • если цена договора составляет менее 70% от кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости. Цена договора при этом не учитывается.

Если же имущество приобретено продавцом до 1 января 2016 года, налог рассчитывается от цены договора.

Советы

  1. Проверяйте земельный участок по документам и общедоступной информации.
  2. Проведите осмотр земли на местности, проверьте, установлены ли реальные границы.
  3. Обратитесь к специалисту за помощью, если не уверены в собственных силах.
  4. Закажите рыночную оценку земли, чтобы установить реальную стоимость участка.

Источник: https://kapremont.expert/zemlya/kuplla-prodazha-z/poryadok-z/podvodnye-kamni-kak-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj.html

Как проверить земельный участок перед покупкой — виды документов собственника земельного участка, подтверждающие наличие прав собственности

Как проверить участок перед покупкой

Покупка недвижимости, а также земельного участка включает определённые риски. Зачастую они связаны с наличием у покупаемого объекта каких-либо обременений, вероятности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствие необходимых документов.

Для того чтобы свести к минимуму риски перед осуществлением купли-продажи нужно провести процедуру проверки юридической чистоты сделки.

Права на землю и документы

Одним из важных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи является наличие у него прав собственности на данный земельный участок. Такие права должны быть подтверждены в обязательном порядке определёнными документам, которые прикладываются к договору.

Рассмотрим более подробнее виды таких документов.

Правоустанавливающие

Исходя из способа приобретения земельного участка документы могут быть следующими:

  • Договор купли-продажи;
  • Судебное решение;
  • Договор дарения или мены;
  • Свидетельство о вступлении в наследство.

В момент проверки земельного участка перед покупкой важно обратить внимание на срок, в течение которого продавец может владеть землёй. В том случае, если срок довольно длительный, то надёжность сделки повышается. Если, срок владения земельным участком менее года, то стоит быть осторожным и возможно отказаться от сделки.

Подтверждающие наличие прав собственности

Основным документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Во многих случаях наличие такого документа является обязательным, но бывают исключения:

  • Если право собственности возникло до 2000 года, когда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ и свидетельство не выдавалось;
  • Участок был получен по решению суда или наследству. В таком случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания судебного решения и, следовательно, государственная регистрация не требуется.

Но стоит отметить, что таких исключений на практике немного, поэтому факт наличия свидетельства считается важным. При этом продавец должен предоставить обязательно оригинал свидетельства. Копия должна быть заверена нотариально.

Данные о владельце, указанные в свидетельстве должны совпадать с паспортными данными. Кроме того, следует обратить внимание на категорию земельного участка и вид разрешённого использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт, до 2008 года кадастровый план

Ещё один важный документ, который подтверждает, что участок прошёл процедуру постановки на кадастровый учёт и получил соответствующий номер. Без выполнения данного требования продажа земельного участка может не состояться.

Паспорт должен содержать следующие данные:

  • ФИО владельца;
  • Категорию земельного участка;
  • Данные о частях участка;
  • План границ;
  • Сведения об обременениях.

Если были обнаружены какие-либо несоответствия, то стоит потребовать от продавца снизить цену или вообще отказаться от совершения сделки.

Выписка из ЕГРП

В том случае, если все вышеперечисленные документы имеются, важно потребовать данную выписку, так как с помощью неё можно установить правовое положение участка на данный момент времени.

Получить данную выписку имеет право не только собственник, а также любое заинтересованное лицо, если обратится в районное отделение Росреестра. В таком случае после отказа продавца предоставить выписку покупатель может получить самостоятельно.

Категория земли

Кроме документации требуется также проверка категории земли и вида разрешённого использования, так как от этого будет зависеть возможности использования участка.

Осуществляется это с использованием такой характеристики как кадастровый номер – уникального номера, который присваивается каждому участку во время постановки на учёт.

Благодаря данному номеру можно получить важную информацию об участке:

  • Размеры и границу;
  • Месторасположение;
  • Наличие построек;
  • Кадастровую стоимость;
  • Данные о владельце;
  • Категорию о земле;

Проверка

Проверка земельного участка перед покупкой важное требование, которое нельзя оставить без внимания. Осуществить проверку можно с помощью нескольких способов.

Через интернет

Процедура осуществляется на сайте Росреестра в разделе “Карты”. После того как был осуществлён ввод номера участка в окошке появится карта, на которой будет отмечен искомый объект.

По телефону

Проверить землю перед покупкой несложно. Достаточно обратиться нужно в территориальное отделение Росреестра, далее запросить и узнать нужную информацию. Осуществлять такую процедуру может только собственник земельного участка.

 Путём личного обращения

Проверить земельный участок можно методом обращения в службу, которая осуществляет регистрацию, занимается картографией.

Данный вариант позволит получить подробную информацию об участке, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Наличие возможных обременений

Чтобы приобрести земельный участок, нужно проверить данную землю на ограничения и обременение.

Обременение – различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникают они по договору или в силу законодательства.

Примером являются:

  • Арест – ограничение накладывается судебным органом и возникают с наличием непогашенной задолженности;
  • Залог – в данной ситуации недвижимость будет выступать как обеспечение по какой-либо сделке и может быть затребована при определённых условием залогодержателем;
  • Сервитут – ограниченное право пользования землёй или земельным участком, которое предоставляется третьим лицам;
  • Долгосрочная аренда (более года) – при такой сделке даже смена собственника участка не будет основанием для её расторжения;
  • Притязание со стороны третьих лиц – например, когда при продаже участка требуется согласие жены или мужа;
  • Доверительное управление – в данном случае участок использует специально назначенный управляющий, в целях интересов собственника;
  • Ограничение о возможности использования земельного участка, например, запрет размещать объекты на территории природоохранных зон.

Таким образом, такие сведения должны быть отражены в свидетельстве о правах собственности на участок.

Проверка личности продавца

Выделяют ещё один важный критерий, который позволит определить юридическую чистоту купли-продажи – проверка личности продавца.

Самый важный и обязательный документ – паспорт. Данные из паспорта должны полностью совпадать с информацией, которая указана в бумагах на участок. Поэтому следует внимательно проверить на соответствие эти два документа.

Важно обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, а также на подлинность самого документа. Для этого нужно знать основные требования к его оформлению и признаки подделки.

В том случае, если сделка осуществляется с участием доверенного лица собственника, то обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность. Документ должен содержать информацию о цели, с которой он выдан.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/kak-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj/

Как проверить частный дом и земельный участок перед покупкой в Ивано-Франковске

Как проверить участок перед покупкой

Приобретение любого объекта недвижимости, независимо от года постройки, его размера и расположения, связано с определенными рисками. К сожалению, наше общество далеко от идеального, поэтому осуществлять покупку столь дорогого предмета, как частный дом, без тщательной проверки документов и физических характеристик самой недвижимости не рекомендуется.

Приобретение частного дома — дело серьезное, особенно это касается холодных регионов страны. Любой покупатель здесь заинтересован в комфортном, оборудованном жилье, чтобы долгой зимой было тепло, из крана бежала горячая, холодная вода, нормально работала канализация.

Если потенциальный покупатель не очень разбирается в системах отопления, водоснабжения, канализации, ему лучше заручиться поддержкой настоящих экспертов.

Специалисты за короткий срок смогут разобраться, стоит ли эта недвижимость заявленной суммы, возможно, от ее покупки лучше отказаться, поскольку дом имеет существенные недостатки, устранить которые очень сложно или вообще невозможно.

Проверка технического состояния дома

Перед тем как подписать основной договор купли-продажи, необходимо уделить внимание некоторым важным моментам, а именно:

  • Цель построения. Прежде всего следует выяснить, с какой целью был возведен объект недвижимости. Если продавец строил дом для собственного использования и некоторое время проживал в нем — это очень хорошо.
  • Кровля. Текущее состояние кровли дома является одним из важнейших моментов, который нужно учитывать. При изучении недвижимости необходимо забраться на чердак и тщательно рассмотреть крышу изнутри, чтобы в будущем не пришлось инвестировать большие суммы в ремонт кровли.
  • Канализация. Чтобы проверить канализацию достаточно спустить в доме определенное количество воды. Если канализационная система работает хорошо, вода должна быстро и без каких-либо проблем поступить в выгребную яму.

Также следует проверить состояние систем водоснабжения, электропроводки и отопления. Несмотря на то, какое время года за окном в Ивано-Франковске, необходимо проверить работу котла отопления, систему дымохода в камине.

Проверка документов

Особое внимание нужно уделить проверке документов на жилье. Чтобы убедиться, что покупка безопасна, необходимы:

  • Документы, подтверждающие отсутствие претендентов в праве собственности на дом.
  • Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам.
  • Кадастровый паспорт.
  • Несколько экземпляров основного договора купли-продажи недвижимости.

Также следует убедиться в следующем:

  • Правоустанавливающие документы на землю и дом должны принадлежать одним и тем же лицам.
  • Если дом полученный в наследство, необходимо убедиться, что других наследников нет.
  • Дом не сдан в ренту, не является предметом судебного разбирательства, не находится под арестом но не арендованный.
  • К ому не относятся временно выписанные люди.
  • Продажа дома согласована с супругом/женой.

Дома и особняки в Ивано-Франковске собраны в проверенной базе недвижимости на DOM.RIA. Каждый особняк, изучен инспектором, который все документирует и фиксирует на камеру с углом обзора 360 градусов.

Программа проверенного жилья — это уникальная возможность совершить сделки с недвижимостью безопасными по всей Украине. DOM.

RIA предоставляя украинцам проверенную информацию стал №1 среди сайтов в Украине работающих на рынке недвижимости.

Земельный участок под строением

Чтобы не потерять свои деньги, заключению соглашения должны предшествовать ряд проверок так называемой истории земельного надела. Первое, что необходимо узнать, это целевое назначение земли, приобретаемой в Ивано-Франковске.

Например, если дальнейшие планы связаны с фермерством, то лучше покупать землю сельскохозяйственного назначения.

В случае если участок в Ивано-Франковске приобретается для строительства индивидуального жилья, то он должен иметь одноименное назначение.

В будущем неизменно возникнут серьезные проблемы, если участок входит в состав земель промышленного и специального назначения: там может быть запланировано строительство, прокладка коммуникаций. Земли, входящие в лесной, водный, природоохранный фонды вообще не подлежат продаже.

Чтобы избежать трудностей с оформлением участка в Ивано-Франковске в собственность следует предусмотреть следующие риски:

  • Недобросовестности продавца.
  • Недостоверности кадастровых данных о земле.
  • Несоответствия границ участка координатам на местности.
  • Продажи земли без ведома или согласия совладельцев, одного из супругов.

Убедившись в отсутствии всех рисков или устранив их, покупателю можно переходить к документальному взаимодействию с продавцом, для чего последний должен предоставить кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, документы, подтверждающие его право на продажу участка.

Источник: https://frankivchanka.info/ru/articles/1291-kak-proverit-chastnyy-dom-i-zemelnyy-uchastok-pered-pokupkoy-v-ivano-frankovske

Проверка юридической чистоты жилья

Как проверить участок перед покупкой

Юридическое сопровождение покупки жилой недвижимости

Юридическая проверка покупаемой квартиры или жилого дома – залог спокойного сна. Наши юристы знают все «подводные камни», которые стоит выявить перед покупкой, чтоб Ваша жизнь не была омрачена изъятием купленного жилья в пользу государства или предыдущего собственника

Жилье на первичном рынке недвижимостиЖилье на вторичном рынке недвижимости

Юридические риски при покупке квартиры в новостройке у застройщика на первичке

  • Проверка застройщика на благонадежность. Важно убедиться с кем заключается договор создания объекта долевого строительства. Это должен быть договор именно с застройщиком, а не с другими компаниями. 
  • Проверить наличие правоустанавливающих документов застройщика. В частности, следует ознакомиться с разрешением на строительство, документах о праве на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности), аттестатом соответствия. Внимательно изучите инвестиционный контракт (при его наличии), а именно сроки действия и полномочия всех участников строительства, ответственность за невыполнений условий контракта и т.д.
  • Откажитесь от договора с подрядчиком. Бывают ситуации, когда застройщик предлагает заключить договор на покупку квартиры не с собой, а с компанией, которая помогала строить дом (подрядчик). В таких случаях в качестве расплаты за строительные работы застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а будущими квартирами, а последний продает их дольщикам. Откажитесь от такой схемы, потому что есть риск того, что фактически подрядчик квартиру не получит в связи с тем, что, например, подрядчик некачественно построил дом и застройщик из-за этого не расплачивается.
  • Наличие судебных споров с участием застройщика. При их большом количестве застройщик в будущем рискует стать банкротом и Вы не получите свою квартиру в связи с  тем, что из ее стоимости будут удовлетворяться требования других кредиторов.
  • Проверить наличие возбужденных в отношении застройщика исполнительных производств. Последствия, аналогичные указанным в предыдущем пункте.
  • Юридический анализ договора о долевом строительстве. Договор создания объекта долевого строительства содержит множество нюансов. Описать их все несколькими предложениями нереально. По-хорошему, эти нюансы должен анализировать только профессиональный юрист. Но все же если Вы решили обойтись без его помощи, то рекомендуем сравнить параметры квартиры с указанными в договоре и обратить внимание на подсудность (не указывать третейский суд).

 Тщательно проверяйте все документы о продавце и покупаемой недвижимости в Беларуси

Юридические риски при покупке квартиры / дома с историей на вторичке, у которых было несколько хозяев

Вторичный рынок жилья характерен множеством особенностей. Одна из них налицо – большая цепочка собственников, владевших жильем до Вас. И чем больше было владельцев, тем больше риски остаться без квартиры. Достаточно признать одну из сделок в цепочке недействительной, как автоматически  все последующие признаются недействительными.

Юридический аудит и проверка квартиры и жилого дома перед покупкой

  • Дееспособность продавца. Подписывать договор купли-продажи жилой недвижимости вправе исключительно дееспособные лица. Подпись недееспособным или ограниченно дееспособным человеком документа влечет его недействительность. Тонкостью данного вопроса является то, что человек может быть полностью дееспособен, но в момент совершения сделки не понимал ее значения в силу, например, старой болезни, что влечет также недействительность сделки.
  • Риски при покупке квартиры у наследника. Неучтенные нотариусом наследники могут заявить свое требование о вступлении наследство на жилье много лет спустя. Также следует выявить, нет ли наследников, которым в обязательном порядке принадлежит обязательная доля в наследстве (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, родители и супруг наследодателя). Риск видится и в том, что после продажи квартиры продавец-наследник будет признан недостойным наследником.
  • Долги продавца. Обязательно проверьте наличие долгов у продавца. При их наличии в период продажи жилья такую сделку можно обжаловать в связи с действиями продавца, направленными на вывод имущества из-под ареста.
  • Дом или квартира как совместно нажитое имущество супругов. В этом блоке может большое множество нюансов, которые стоит проверить. Например, необходимо истребовать согласие супруги при покупке такого рода жилья. Если продавец разведен, то проверьте, не является ли квартира купленной в период брака. При продаже без согласия второй супруг вправе заявить свои требования на купленное Вами жилье. В новом паспорте продавца отсутствуют штампы о прошлом браке.
  • Проверка права сирот или отбывающих наказание на проживание. Расширенная выписка из лицевого счета поможет выявить всех зарегистрированных в жилом помещении. Сделка может быть признана недействительной, если у продавца имеются дети, находящиеся в приюте и она заключается без согласия органов опеки.
  • Риски при покупке жилья у человека, действующего по доверенности. Риск заключается в том, что (а) доверенность могла быть отозвана собственником и является недействующей (б) доверенность поддельная. Обязательно выявите эти нюансы.
  • Судебные разбирательства в отношении покупаемого жилья. Недобросовестные продавцы могут искусственно инициировать суд в отношении квартиры до момента продажи. После покупки один из аферистов может обратиться в БРТИ с судебным решением, по которому регистратор обязан будет внести в качестве собственника именно его, а Вы не будете считаться собственником.
  • Поддельные или не свои документы продавца. Некоторые собственники квартир находят внешне похожего человека для оформления сделки. После реальный собственник обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, т.к. он ее «реально» не совершал.
  • Долги за коммунальные услуги и незаконные переустройство или перепланировка. Проверка этих нюансов обезопасит Вас от санкций за неисполнение обязанности платить коммуналку или согласовать переустройство или перепланировку. Так же проверьте, не числится ли по адресу квартиры или дома юридический адрес компании. В противном случае платить за коммунальные расходы придется в разы больше.
  • Собственник жилья – несовершеннолетний. При таком условии обязательно требуется согласие органа опеки на сделку.
  • Маленькая официальная цена недвижимости. Откажитесь от покупки, если цена сделки значительно ниже рыночной. В противном случае такая сделка будет считаться мнимой и может быть признана недействительной.
  • Юридические нюансы договора на продажу дома или квартиры. Обратите внимание, что существенным условием договора купли-продажи квартиры является его предмет. Следовательно, его несогласованность будет является основанием для признания договора незаключенным. Например, описание параметров жилья в договоре не соответствует параметрам, указанным в техническом паспорте. Обязательно следует указать пункт о том, при каких условиях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В противном случае Вы не сможете его расторгнуть и требовать вернуть Вам квартиру, а сможете лишь требовать исполнения обязательств – оплатить стоимость.
  • Рента. Если в цепочке сделок с квартирой за всю историю она хоть раз продавалась плательщиком ренты, то нужно проверить не было ли у получателя ренты наследников, могущих оспорить ренту и, как следствие, признать все последующие сделки с недвижимостью недействительными.

Юридический аудит и проверка жилого дома и земельного участка перед покупкой

Помимо данных, описанных в предыдущем пункте, в отношении жилого дома и земельного участка дополнительно нужно проверить еще ряд обстоятельств.

  • Определить наличие сервитутов. Таковыми могут быть права третьих лиц на пользование Вашим участком. Например, трубопровод под участком дает право владельцу трубопровода на нахождение на участке в целях эксплуатации трубопровода.
  • Проверить участок на предмет его потенциальной застройки. Перед покупкой проверьте градостроительный план. Вполне возможно, что на территории купленного участка вскоре планируют возводить многоэтажку или трассу.
  • Узнать целевое назначение земельного участка. Вполне возможно, что оно не совпадает с планируемыми Вами в будущем постройками.
  • Выявить самовольные постройки. При их наличии Вас могут обязать их узаконить либо снести за свой счет.
  • Сравнить границы земельного участка с его документальным описанием. При расхождении размеров договор отчуждения участка может быть признан недействительным в связи с несогласованностью предмета.

Предугадать все риски наперед не представляется возможным, поскольку каждый случай индивидуален. Мы описали лишь распространенные «болевые» точки, которые в обязательном порядке должны быть проверены перед сделкой по покупке жилой недвижимости

 
  • сбор и проверка необходимой информации о продавце
  • сбор документов о квартире, жилом доме и земельном участке
  • анализ цепочки всех сделок с недвижимостью
  • правовая проверка застройщика
  • сопровождение клиента на переговорах
  • консультации юриста по вопросам проверки недвижимости
  • выявление рисков при покупке жилья
  • Проводит ли риэлтер юридический анализ жилой недвижимости перед покупкой



Международное признание наших услуг

  • Юридический офис «Лещинский Смольский» рекомендован международным юридическим справочником IFLR1000 в качестве одной из ведущих юридических фирм в Беларуси в области финансовых сделок
  • Данила Смольский и Павел Лещинский выступают правовыми советниками Группы Всемирного Банка в рамках подготовки глобального отчета о ведении бизнеса в странах мира Doing Business
  • Юридический офис «Лещинский Смольский» оказывает юридическую поддержку Посольству ФРГ в Республике Беларусь по вопросам оформления отношений с национальными компаниями
  • LSL котируется в глобальном справочнике юридических фирм по интеллектуальной собственности и регистрации товарных знаков от Беларуси

У тебя похожий вопрос ?

Источник: https://lsl.by/practice/proverka-yuridicheskoy-chistotyi-zhilya/

Юридическая проверка недвижимости перед покупкой — Как проверить объект недвижимости на чистоту при покупке

Как проверить участок перед покупкой

Предлагаем услуги по проверке юридической чистоты недвижимости и земельных участков перед их покупкой или участием в инвестиционном проекте.

Проверка недвижимости

Перед вложением в актив необходимо знать, являются ли права продавца на него действительными, есть ли риск оспаривания права собственности, предъявления исков об истребовании имущества и т.д. Аналогично, если речь идёт о пусто или недавно застроенном земельном участке — необходимо проверить законность приобретения пав на такой участок.

Также важно удостовериться, что планируемая сделка не может быть оспорена по различным основаниям, связанным с её условиями и правовым статусом продавца. И проверить, что фактически существующий объект соответствует указанному в правоустанавливающих документах.

Условия планируемой сделки необходимо проверить на соответствие интересам покупателя. Особенно если речь идёт не о «чистой» купле-продаже недвижимости, а о передаче объекта через цепочку сделок, продажу юридического лица и т.д.

Проверка участка перед покупкой

Проверка риска оспаривания сделки

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Проверка условий сделки

Проверка недвижимости перед покупкой

Градостроительный и земельный аудит

Проверка прав продавца на объект

Законность первоначальной регистрации

Законность последующих сделок

Также предлагаем градостроительный и земельный аудит – проверку земельных участков и недвижимости перед покупкой с точки зрения возможности застройки и иного использования: видов и параметров разрешённого строительства, накладываемых на участок ограничений и т.д.

Выявление при проверке недвижимости перед покупкой тех или иных проблем не всегда означает, что нужно немедленно прекратить переговоры с продавцом.

Хотя бы потому, что в реальной жизни среди объектов недвижимости, как и среди людей, практически нет абсолютно «здоровых», есть плохо обследованные.

Но наличие тех иди иных рисков позволит лучше оценить целесообразность сделки, может стать аргументом для торга с продавцом и т.д.

Также выявленные риски могут быть в значительной степени переложены на продавца путём включения в договор заверений об обстоятельствах, условий о повышенной ответственности продавца в различных ситуациях и т.д.

Проверка действительности права собственности

Проверка недвижимости перед сделкой на предмет действительности прав продавца не должна ограничиваться получением выписок из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект в настоящее время и их переходе.

Необходимо убедиться, что право продавца зарегистрировано на законных основаниях и не может быть оспорено. А для этого — установить, когда и на основании чего продавец стал собственником имущества.

Если ранее продавец приобрел недвижимость у другого лица – необходимо проверить законность данной сделки. И далее при необходимости — предшествующую «цепочку» сделок.

Вопросы, подлежащие проверке, будут аналогичны тем, по которым проверятся риск планируемой сделки с продавцом.

В том числе — соблюдение порядка одобрения сделок, отсутствие признаков продажи имущества перед банкротством и т.д. Подробно эти вопросы рассмотрены ниже.

Если объект построен сравнительное недавно – актуальным вопросом становится законность регистрации права на него. Наличие записи о праве в ЕГРН не исключает риск признания объекта самовольной постройкой.

Более того – не даёт полной гарантии и вступивший в силу судебный акт о законности регистрации права.

Уже всем известно, что прикрываться «бумажками, полученными жульническим путём», получается далеко не всегда.

Так при регистрации права Росреестр, по известным причинам, нередко закрывает глаза на отсутствие необходимого комплекта документов или иные нарушения. Но потом, при возникновении спора о законности регистрации, суд в первую очередь истребует регистрационное дело. И часто не обнаруживает там ничего похожего на необходимые для регистрации построенного объекта документы.

Соответственно — в рамках юридического аудита объекта недвижимости нужно проверить, какие документы прослужили основанием для регистрации, соответствует ли их содержание действовавшему на тот момент законодательству.

Наиболее распространённые нарушения это регистрация объекта недвижимости на участке, не допускающем капитальное строительство, нарушение разрешённого использования участка, регистрация в упрощённом порядке (по декларации) объектов, которые не подпадают под соответствующие льготные режимы и т.д.

В связи с этим, нужно убедиться либо в наличии и законности выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, либо в том, что для данного объекта при его регистрации законно применялся упрощённый порядок. Аналогично нужно проверить все отражённые в ЕГРН или ранее в документах БТИ изменения площади, этажности и т.д.

«Глубина проверки» не может ограничиваться последними тремя годами истории объекта. Хотя общий срок исковой давности именно такой, есть достаточно много случаев когда он может быть восстановлен.

В частности проверка законности первоначальной регистрации права на построенный объект актуальна для всей нежилой недвижимости, введённой в эксплуатацию после 1995 г.

Да и сам факт постройки объекта до этой даты необходимо проверять, нередки случаи, когда более поздние объекты выдают за советские.

Также необходимо проверить права на земельный участок перед его покупкой, если он продаётся без капитальной застройки или занят недвижимостью, возведённой сравнительно недавно.

Помимо прочего — предстоит удостовериться, что участок был сформирован и предоставлен в собственность или аренду на законных основаниях с соблюдением порядка, предусмотренного для предоставления государственных и муниципальных земель. То есть либо на торгах, либо по одному из оснований допускающих предоставление участка минуя данную процедуру.

Так не редки ситуации, когда участок был передан без торгов в случае, когда их проведение являлось обязательным, либо налущена процедура публичного информирования предстоящем предоставлении участка, незаконно применены льготные основания предоставления земли и т.д.

Также может иметь место наложение границ сформированного участка на ранее предоставленные, в том числе на не отражающиеся на публичной кадастровой карте. Либо на земли лесного фонда, особо охраняемые территории и т.д.

Возможны и случаи спора о компетенции федеральных и местных органов в отношении участка.

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Если документы на ввод объекта в эксплуатацию в порядке – остаётся удостовериться, что существующее физически и учтённое в кадастре здания идентичны.

Как правило, простоявший достаточно долго нежилой объект за это время подвергался тем или иным изменениям, не отражённым документально. Вплоть до того, что в ряде случаев новый объект, построенный на месте снесённого, пытаются выдать за ранее существовавший.

Здесь принципиально важно разграничить изменения, которые не несут для нового собственника существенных рисков, от действительно серьёзных проблем.

Так внутренних перепланировок в нежилом здании в большинстве случаев опасаться не стоит, хотя иногда и могут быть проблемы, связанные с повреждением несущих конструкцией, нарушением противопожарных норм и т.д.

А вот изменение внешних контуров объекта – пристройка или надстройка, повлекшие увеличение общей площади, являются самовольной реконструкцией. Даже если изменение площади незначительно и безупречно соблюдена техническая сторона вопроса.

Особенно актуален этот вопрос в случае с недвижимостью на арендованных участках. Выявление контролирующими органами объектов самовольного строительства, даже незначительно площади, может стать препятствием к продлению договора аренды или выкупу участка.

Проверка рисков оспаривания сделки и её условий

Когда сделан вывод, что права продавца на имущество действительны, нужно убедиться в отсутствии рисков оспаривания сделки по иным основаниям. В первую очередь – с законностью совершаемой сделки для продавца.

Если продавец — юридическое лицо, то необходимо удостовериться в действительности полномочий руководителя, соблюдении порядка одобрения сделки или отсутствии необходимости одобрения.

Если речь идёт о физическом лице – возникает вопрос о его психическом состоянии, отсутствии признаков кабальной сделки и т.д. Особого внимания требует продаже недвижимости по доверенности.

Также необходимо удостовериться, что продавец не имеет признаков банкротства и нет риска оспаривания сделки по специальным основаниям закона о банкротстве.

Дополнительные сложности связаны с тем, что в отношении нежилой недвижимости далеко не всегда речь идёт о «чистой» купле-продаже. Часто по налоговым и иным соображениям сделки совершаются путём передачи акций или долей юридических лиц, внесения объекта в уставный капитал и т.д.

В таком случае, даже если продавец уверяет, что юридическое лицо является только «держателем» имущества и не совершало иных операций, необходим полноценный due diligence организации на предмет возможных долгов и иных рисков.

Также в этом случае целесообразно внесение в договор заверений продавца о финансовом состоянии юридического лица – «держателя».

Аналогично продавцы имущества нередко навязывают занижение цены в договоре по сравнению с реальной, сложные схемы сделки — замену прямой купли-продажи цепочкой сделок, включающей зачет встречных требований, отступное, выдачу векселей и т.д. Не упрощает проверку безопасности сделки и участие в ней оффшорных компаний.

Если реализуется имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (в том числе закреплённое за унитарными предприятиями) – необходимо убедиться в соблюдении специальных правил отчуждения. В том числе последующее оспаривание не исключено и покупке имущества на официальных торгах.

Также целесообразно убедиться в надёжности планируемой схемы оплаты. В первую очередь, опять же, при реализации сложных схем покупки. Здесь задача покупателя – по возможности исключить передачу средств продавцу до регистрация имущества и его фактической передачи.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/proverka-nedvizhimosti-pered-pokupkoj

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий