Как продать участок в аренде

Как продать участок земли, арендованный у государства?

Как продать участок в аренде

Чтобы узнать тонкости вопросов продажи земельного участка, взятого в аренду у государства, потребуется различать некоторые специфические моменты.

Прежде всего, это речь идет об участках в населенных пунктах, которые арендуют граждане с целью строительства жилой недвижимости. В этом варианте арендодателем является административный орган того муниципального образования, в котором расположен участок. Именно он представляет в этом случае государственные интересы в качестве собственника на землю.

До марта 2015 года, когда были приняты поправки в Земельный Кодекс, распоряжение участками находилось в компетенции муниципальных властей.

Участок земли, по которому заключается Договор аренды под строительство, становится объектом аренды на основании организации торгов (открытых либо закрытых). Как будет организован торг зависит от формы заявки на конкурс или аукцион. По результатам торгов признанными несостоявшимися, арендатором становится единственный участник этого процесса.

Не всегда аренда земли благополучно завершается строительством жилья. В ситуации экономической нестабильности почти половина арендаторов не в состоянии осуществить строительство, либо завершить уже начатый проект.

Поэтому возникает закономерный вопрос, возможно ли продать землю по уже заключенному договору аренды и как это лучше сделать? Часто администрация, куда обращаются застройщики по вопросам отказа от арендованной земли, предлагает просто прекратить действие договора, и передать участок в пользу государства.

Хорошо, если строительство не начато, а если уже были сделаны вложения в планировку, закладку фундамента, оформление территории?

Но даже без начальных вложений арендатор несет убытки.

Поскольку в требованиях при заключении договора аренды на землю государство вменяет в обязательство участнику сделки определенный объем затрат для оформления участка, например, межевание, оценка, постановка на учет. Это уже достаточно ощутимые вложения.

Причем, законодательством оговаривается условие взаимной согласованности решений по договору и неправомочность переложения затрат арендодателя на арендатора, однако по факту это не соответствует условиям действительности.

Получается патовая ситуация, когда средств на завершение (продолжение) строительства нет, начальные вложения уже сделаны и компенсировать как-либо затраты не представляется возможным.

В данной ситуации законные представители государства на местах предлагают один вариант: расторжение договора без возмещения материальных вложений.

Однако, если на земле проводились частичные строительные работы, заложен фундамент или возведена часть строения, то выход есть.

Российское законодательство предусматривает продажу или иные формы отчуждения земельного участка исключительно при наличии на нее права собственности.

Если на землю заключен договор аренды, продать ее на законных основаниях не получится, поскольку статус арендатора позволяет лишь использовать арендуемый участок в его целевом назначении, для строительства жилой недвижимости. Ни подарить, ни продать его невозможно.

Но то, что построено на земле является объектом собственности, если это оформлено в надлежащем порядке и зарегистрировано в Российском реестре. Выход остается один – следует оформить начатое строительство в качестве незавершенного объекта. При такой раскладке возникает право собственности и как следствие, возможность его отчудить в интересах собственника.

Как переоформить земельный участок на другого арендатора

Чтобы оформить право аренды земли для передачи его на другое лицо следует:

1. Подойти в БТИ имея на руках договор аренды, разрешительные документы на строительство, иные обеспечительные документы, чтобы заказать технический план строящегося объекта на той стадии, в которой он находится.

2. Получить план объекта и поставить его на учет в кадастре. Для чего потребуется обращение в кадастровую палату соответствующего субъекта. Предоставить необходимые для кадастрового учета документы можно в центр госуслуг.

Услуга бесплатная, в течение 10 дней заявитель получает кадастровую выписку. В ней содержатся все основные характеристики объекта. Кадастровый паспорт для реестра не обязателен. Однако иногда арендодатель хочет его оформить, в этом случае потребуется оплатить госпошлину (400 руб.

) и обратиться с заявлением на его изготовление, в течение рабочей недели он будет готов.

3. Для регистрации в установленном государством порядке права собственности в Росреестре потребуется предоставить следующие документы:

  • Разрешение на проведение строительных работ.
  • Договор аренды земли с объектом незавершенного строительства.
  • Документ, подтверждающий оплату пошлины.

1. В заявлении на регистрацию собственности обязательно нужно указать кадастровый номер (он есть в выписке). На этом этапе Росреестр запрашивает кадастровый паспорт объекта по внутриведомственным стандартам, оплата при этом с собственника объекта незавершенного строительства не взимается.

2. Свидетельство права собственности будет выдано через месяц после обращения с заявлением. На основании свидетельства у владельца возникает право распоряжения собственностью по своему усмотрению.

3. Для продажи объекта незавершенного строительства потребуется помощь юриста. Сделка без соблюдения тонкостей оформления договора может не состояться.

4. Сделка на отчуждение строящегося объекта далее надлежит государственной процедуре регистрации в Росреестре. Сопровождающие документы поможет подготовить юрист в рамках соглашения о правовой поддержке.

5. Завершающим этапом сделки будет обращение к полномочному представителю, в чьей компетенции находится управление муниципальными земельными участками. Новый собственник объекта пишет заявление на аренду участка.

Новые обстоятельства, при которых собственник на объект претендует на аренду, исключают отказ в ее предоставлении без торгов.

Процедура законна и легитимирует передачу участка в аренду новому собственнику строительства жилого имущества на участке земли.

Следует знать, что иногда в качестве более простого и облегченного варианта юристами рекомендуется передача земли другому гражданину на условиях субаренды.

Это неправомерно и может привести к ответственности за правонарушение.

Поскольку в этом случае возникает риск нецелевого использования арендованного участка, что противоречит нормам земельного законодательства и чревато предусмотренными последствиями для нарушителя закона.

Алгоритм передачи права аренды новому собственнику незавершенного строительства полностью легитимный процесс. Он решает проблему возмещения затрат для прежнего арендодателя и отвечает его интересам.

Представителям муниципальной власти выгоднее вернуть землю без возмещения затрат арендатора и по более высокой цене предоставить участок в другие руки. Поэтому помощь юриста в этом случае направлена на защиту интересов частных лиц и обеспечивает их права на возмещение материальных затрат.

Как продать земельный участок арендованный у государства?

Источник: https://alljus.ru/zemelnoe-pravo/kak-prodat-uchastok-zemli-arendovannyj-u-gosudarstva.html

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Как продать участок в аренде

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Источник: https://realtshcool.ru/963-mozhno-li-prodat-zemelnyy-uchastok-esli-zemlya-v-arende-obuchenie-rieltorov.html

Госкомимущество: механизм аренды и покупки земельных участков для бизнеса будет совершенствоваться

Как продать участок в аренде

Землю – бизнесу. Фактически такой лозунг не первый год пропагандируют наши предприниматели. Точнее – их представители в лице бизнес-союзов. Если послушать выступления некоторых экспертов, может показаться, что получить участок предпринимателю либо очень сложно, либо неподъемно дорого. В собственность не дают, а право аренды слишком накладно. Просто барщина какая-то.

Заместитель председателя Научно-промышленной ассоциации Сергей Варивода несколько раз доводил до сведения: только плата за заключение договора аренды в его расходах составляет 3 процента.

А есть же еще непосредственно арендная плата… Разностороннюю тематику, которую в декабре ушедшего года собрались обсудить на общественно-консультативном совете при Государственном комитете по имуществу, можно было коротко обозначить так: бизнес и недвижимость.

Мнениями обменялись ГКИ и представители бизнес-союзов. Но полное взаимопонимание еще впереди.

Попроще – подешевле

В земельном законодательстве есть интересный механизм – плата за право заключения договора аренды. Она либо рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка с понижающим коэффициентом, либо определяется на аукционе. Например, при аренде участка на 99 лет придется заплатить половину от кадастровой стоимости, на 50 лет – 31,3 процента, на 1 год – 3,2.

Действует принцип скидки за опт: чем дольше срок аренды, тем дешевле обходится каждый год. Сегодня сложилась практика, когда сначала инвестор платит за право на заключение договора аренды для целей строительства объекта, а потом, когда он возведен, перезаключает договор и получает участок уже для целей эксплуатации зданий.

И снова платит за право заключения договора.

Если не вдаваться в юридические тонкости, то бизнес-союзы от лица предпринимателей предлагают-требуют выделять участки сразу на весь срок: и строительства, и эксплуатации. А в целом предлагают вообще отменить плату за заключение договора аренды. Дескать, нигде в мире такой подход не практикуется. Или в десять раз снизить плату.

А еще не «разыгрывать» право аренды на аукционах, а предоставлять по заявительному принципу. Или на торгах не привязывать начальную цену права к кадастровой стоимости с понижающими коэффициентами, а начинать, скажем, с одной базовой величины. Также, по мнению бизнес-союзов, надо уходить от аренды и передавать землю частникам в собственность.

Теперешним арендаторам – в первую очередь.

В сухом остатке пожелания – сделать землю для бизнеса более доступной. И по цене, и по процедуре. Поменьше аукционов, торгов, побольше – прямых продаж.

Земля – мое богатство

На заседании общественного консультативного совета (ОКС) представители ГКИ попытались очистить проблематику от эмоций и разложить все по полочкам. Оказалось, не можем мы похвастаться изобретением такой нормы, как плата за право заключения договора аренды.

Аналогичные правила действуют и в иных странах, например, в Испании. Плата за право выступает гарантом целевого использования арендованного участка. Есть подобные механизмы и в России.

Впрочем, там земельное законодательство не отличается простотой, поэтому существует множественность практик.

Если посмотреть внимательно, то плата за право аренды – в какой-то степени норма прогрессивная. Ее не найдешь в Германии или Скандинавских странах. Но там почти вся земля, 99 процентов, находится в частной собственности. Другая специфика рынка.

В нашей стране, как известно, подавляющее большинство земельных угодий находится в государственной собственности. Причем более 94 процентов из них по закону приватизации не подлежат. Хорошо это или плохо? Очень сложный вопрос. Вроде бы земельные активы должны провоцировать частников на предпринимательские подвиги. В Молдове и Грузии тоже так думали.

Взяли в свое время и продали-раздали почти всю землю. Оказалось, далеко не все способны содержать свои участки в порядке. Тем более организовать приличный бизнес. И стоит львиная доля земли в запустении, брошенная. У некоторых участков и владельцев уже тяжело найти. Но частная собственность: попробуй ее передай другому владельцу.

Долго, сложно, дорого. Пытаться перенять опыт стран развитого капитализма наивно. В них рынок земли складывался столетиями.

А у нас в стране он находится в зачаточном состоянии. «Давайте вспомним, почему появилась плата за право заключения аренды?» – предложил копнуть историю заместитель председателя ГКИ Александр Литреев.

Не так уж и давно, в конце 1990 – начале 2000-х, возникла проблема: как бизнесу развиваться? Земельный рынок не развит. Оставшиеся с советских времен права, как, например, пользование, не подходили для вовлечения земли в оборот.

Если владелец решил продать бизнес, как передать право на землю? Той же аренды? Тогда плата за право заключения договора стала решением проблемы. 

Что касается продажи земли, то председатель ГКИ Андрей Гаев спросил прямо: «А кто-нибудь сталкивался с проблемами получения участка в частную собственность?» Комитет честно старался найти обиженных и недовольных через облисполкомы. Но таковых не отыскалось. И обращений не было.

«Проблема есть. Отказывают устно», – парировал Сергей Варивода. «Их к делу не подошьешь», – справедливо добавил он. А как можно что-то обсуждать без конкретики? Бизнес-союзы пообещали провести соответствующие исследования. И вернуться к этому вопросу.

Что касается раздачи участков в аренду с аукционов с минимальной начальной ценой, то есть ли в этом смысл? Чтобы участки не пустовали? Мол, стартовая стоимость слишком большая. Но есть статистика.

Из 181 нереализованного за последние 11 лет участка в Минской области начальная цена за право заключения договора аренды у 104 была менее 20 тысяч рублей, а у 46 – менее 2 тысяч рублей. Да, есть и дорогие лоты – более 100 тысяч рублей.

Но участки слишком выгодные: например, под строительство торгового центра в поселке Ждановичи.

С обоснованием возможно все

Предприниматели удивляются: почему они должны платить за право аренды за 99 лет? Мол, такой срок совершенно за горизонтом прогнозирования их бизнеса. В ГКИ объясняют: никто же не заставляет брать участок на век.

Законодательство определяет срок аренды не менее нормативных сроков строительства и эксплуатации объектов. Но по заявлению арендодателя срок аренды можно уменьшить. Поэтому прав у арендаторов, в принципе, хватает.

Действительно, предпринимателям хотелось бы ставки снизить в 10 раз. Андрей Гаев не отрицал: Госкомимущество готово поддержать конструктивное предложение. Но любая законодательная инициатива требует обоснования. Его у бизнес-союзов пока не оказалось. Многие же их предложения уже внесены в проекты соответствующих законодательных актов.

Справедливости ради надо отметить: цена земли и ее аренды обычно является стимулом для ее эффективного использования. Если предприниматель не тянет обслуживание участка, значит, его бизнес неэффективен для данной географической местности.

Вообще, заседание ОКС прошло весьма экспрессивно. Но все тезисы требуют аргументации. Итоговое решение – создать рабочую группу, чтобы отработать все моменты не с эмоциональной, а с аналитической точки зрения. Словом, дискуссии продолжаются…

Владимир Волчков, «Рэспублiка», 3 января 2019 г.

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2019/january/32002/

Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду

Как продать участок в аренде

Физические и юридические лица могут приобрести или арендовать земельный участок, находящийся в собственности Московской области, через торги. Соответствующую услугу предоставляет Министерство имущественных отношений Подмосковья. О том, какие документы понадобятся для обращения за госуслугой и сроках ее оказания, читайте в материале портала mosreg.ru.

Ограничение на участие в торгах по продаже земельных участков

Источник: ©, сайт администрации Сергиево-Посадского района

Земли сельскохозяйственного назначения не могут иметь в собственности:- лица без гражданства, иностранные юридические лица и иностранные граждане;- юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных юридических лиц, иностранных граждан и лиц без гражданства составляет более 50%.

Перечисленные категории участников торгов могут только арендовать земли сельскохозяйственного назначения.

Одному физическому или юридическому лицу предоставляется в собственность не более 25% от общей площади сельхозугодий, которые находятся на территории одного подмосковного муниципалитета.

Читайте, как получить неразграниченные земельные участки в Подмосковье без торгов>>

Как получить услугу

Чтобы подать заявление и необходимые для получения услуги документы в министерство имущественных отношений региона, можно обратиться лично в территориальное подразделение или многофункциональный центр.
Кроме того, у заявителя есть возможность воспользоваться электронной формой на портале государственных и муниципальных услуг Московской области.

Читайте, как бесплатно получить землю в Подмосковье>>

Необходимые документы

Источник: РИАМО, Александр Кожохин

В качестве обязательных документов заявитель должен представить заявление на участие в торгах, свидетельство о госрегистрации юридического лица и учредительные документы юридического лица.

К дополнительным документам относятся:- подтверждающий личность заявителя документ;- заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юридического лица, если в роли заявителя выступает иностранное юридическое лицо;

— платежный документ, подтверждающий перечисление установленного задатка в счет оплаты по договору (размер задатка указывается в документации и информационном сообщении по проведению аукциона).

Узнайте, как присвоить адрес участку или объекту недвижимости в Подмосковье>>

Результат и сроки предоставления услугиВ качестве результата оказания услуги заявитель получает:- акт приема-передачи в случае продажи земельного участка; — договор аренды или купли-продажи участка или отказ в заключении договора; — протокол о результатах торгов или отказ в допуске к участию в торгах; — уведомление о признании торгов несостоявшимися; — возврат внесенного задатка и документов.

Для юрлиц срок регистрации документов составляет один рабочий день, максимальный срок оказания услуги – 60 рабочих дней.

Читайте, как получить согласование архитектурно-градостроительного облика объекта в Подмосковье>>

Отказ в предоставлении услугиОснованиями для отказа в предоставлении услуги или ее приостановлении может быть отказ министерства от проведения торгов, отсутствие задатка на момент рассмотрения заявок на участие в аукционе, отсутствие необходимых для участия в аукционе документов или содержащиеся в них недостоверные сведения.

Кроме того, в услуге могут отказать лицу, которое не имеет права быть участником конкретного аукциона. Если заявитель числится в реестре недобросовестных участников аукциона, это также может стать основанием для отказа в предоставлении услуги.

«Лесная амнистия» в Подмосковье: как изменить статус земли>>

Порядок обжалования отказа Обжаловать порядок предоставления услуги заявитель может в Министерстве имущественных отношений или Министерстве государственного управления Московской области при личном письменном обращении, через региональный портал госуслуг, портал правительства Подмосковья или сайт Минмособлимущества, а также через многофункциональный центр.

Срок рассмотрения жалобы в региональном Мингосуправления не превысит 30 дней и будет равен периоду проверки фактов о нарушении порядка предоставления услуги. В Министерстве имущественных отношений жалоба рассматривается в течение 15 рабочих дней.

С более подробной информацией о составлении жалобы можно ознакомиться на портале государственных и муниципальных услуг Московской области.

Полина Зотова

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/predostavlenie-zemelnogo-uchastka-v-podmoskove-cherez-torgi-v-sobstvennost-ili-arendu

Инструкция, как продать арендованный у государства земельный участок под строительство

Как продать участок в аренде

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок.

С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь.

Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся.

Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты.

При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов.

Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок.

Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя.

Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет.

Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

 Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости». Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов.

И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства.

Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта.

Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта.

Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы.

Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка.

Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке.

Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

Источник: http://arendaexpert.ru/varianty-prodazhi-arendovanogo-u-gosudarstva-zemelnogo-uchastoka-po-zakonu/

Покупка дома с землей в аренде. Как оформляется право на арендуемый земельный участок?

Как продать участок в аренде

Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней. Рассмотрим основные риски и спорные ситуации, и как можно решить эти проблемы.

Правовые аспекты

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами.

 Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог.

В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними.

Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату.

 Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

Как переходят права и обязанности на арендную землю?

Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Какие документы нужны для переоформления?

  1. Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды.

    К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;

  2. Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю.

     Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;

  3. Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли.

    Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти.

В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Что делать если выросли платежи по аренде?

Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

Рекомендации для собственника земельного участка

Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.

Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:

  1. Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
  2. Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
  3. Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь на нее ссылкой в соцсетях:
РАСЧЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА / РЕМОНТА ДОМА

Источник: https://nedvio.com/oformit-arenduemiy-uchastok-pod-domom/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий