Как продать квартиру если она в ипотеке

Прощай, ипотека

Как продать квартиру если она в ипотеке

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Можно ли продать квартиру в ипотеке и продажа квартиры по ипотеке

Как продать квартиру если она в ипотеке

Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно ли продать

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

  1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
  2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

  1. Досрочное погашение за собственный счет;
  2. Досрочное погашение за счет покупателя;
  3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
  4. Продажа по специальной программе банка.

Далее мы разберем более подробно все эти варианты и вы узнаете как продать квартиру находящуюся в ипотеке.

За свой счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

Минусы:

  • Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
  • При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Плюсы:

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

За счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

Минусы:

  • Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
  • Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
  • Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

Плюсы:

  • Законная сделка
  • Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

Минусы:

  • Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
  • Расходы на оплату риэлтерских услуг.

Плюсы:

  • Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
  • Выгодно при переездах.
  • Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках.

Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке.

Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

Минусы:

  • Не все банки работают по такой программе;
  • Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
  • Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
  • Сложно найти покупателя.

Плюсы:

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

  • Жилье: вторичный и первичный рынки;
  • Сумма: от 300 000;
  • Процентная ставка: от 10,75%;
  • Срок погашения: до 30 лет;
  • Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

  • Заявление на получение ипотеки;
  • Паспорт;
  • СНИЛС;
  • Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
  • Копия или выписка из трудовой книжки;
  • Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
  • Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
  2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
  3. После одобрения заявки выбрать квартиру
  4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. Снятие обременения по ипотеке росреестр было подробно расписано ранее.
  5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:
  • Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
  • Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.
  1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
  2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
  3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

  1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
  2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

  • Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
  • Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
  • Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого.

Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой.

Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность. Возможно, вы не слышали, но существует программа помощи ипотечным заемщикам. Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашем прошлом посте.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является погашение ипотеки материнским капиталом. Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

  1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
  2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя.

Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

  • Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
  • Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Если у вас есть сложности с такой сделкой и вам нужна продажа по ипотеке собственного жилья или покупка, то рекомендуем предварительно проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.

проекта и жмите кнопки любимый сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать ипотечную квартиру в новостройке? — Ипотека и финансы

Как продать квартиру если она в ипотеке

Подпишитесь на нас:

09.08.2013 | 10:00 21874

Продать еще не построенную квартиру довольно непросто. Но при наличии доли терпения – вполне реально. А вот реализовать виртуальное жилье, которое к тому же находится в залоге у банка, гораздо сложнее.

Продажа жилья в строящемся в соответствии с 214-ФЗ доме, – точнее, не реализация самой квартиры, а переуступка права ее требования (договор цессии) – дело довольно распространенное.

Обычно так поступают, когда изменились жизненные обстоятельства, допустим, родился еще один ребенок и нужно жилье попросторнее. Или продавец виртуальной квартиры попросту хочет подзаработать на разнице цен – жилье на поздних стадиях строительства стоит гораздо дороже, чем на старте продаж.

К тому же это выгодно и покупателю, так как он приобретает жилье до сдачи дома, а значит, заплатит меньше, чем за готовую квартиру.

Но реально ли продать по договору цессии квартиру в строящемся доме, если она находится в залоге у банка?

«Воздух» в долг

Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это своеобразная покупка «воздуха», то есть того, чего пока еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства можно назвать абсурдом в квадрате: вы покупаете то, чего нет, за деньги, которых у вас тоже нет.

Продавец ипотечной квартиры обременен в данном случае сразу двумя договорами: с застройщиком – о покупке жилья, с банком – о получении (и последующем возврате) кредита. А потому, скорее всего, потребуется получить разрешение у обоих, прежде чем удастся заключить с покупателем договор цессии.

Для начала нужно еще раз внимательно прочитать договор с банком о выдаче кредита под залог строящегося жилья.

Вполне возможно, что там есть пункт, на который ранее заемщик не обратил внимания (особенно, если впоследствии никакого договора цессии заключать не собирался).

А именно: запрет на отчуждение квартиры в течение трех лет после постройки дома (как вариант – до оформления права собственности) или до тех пор, пока не выплачен весь кредит.

Если такое ограничение в договоре имеется, то единственный вариант – погасить заем деньгами покупателя, снять обременение с объекта недвижимости и уже потом получить оставшуюся часть денег в обмен на переоформление договора долевого участия (ДДУ).

Звучит довольно просто, но попробуйте найти того, кто передаст вам значительную сумму без оформления договора купли-продажи (и перерегистрации ДДУ), а его, разумеется, заключить не получится, пока квартира в залоге.

Документально подобную сделку оформить вполне можно при помощи юристов, но весьма сомнительно, что на такую схему согласится большинство покупателей.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем.

Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья.

Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть.

Как известно, кредитным организациям гораздо выгоднее регулярно получать платежи по кредиту, чем заниматься реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной.

Сообразить на четверых

Прежде всего продавцу следует обратиться в его банк и по возможности максимально подробно объяснить причины, по которым он вынужден перерегистрировать ДДУ на другого человека.

В качестве обязательного условия следует представить банку официальное разрешение самого застройщика на подобную операцию (в некоторых компаниях за такое согласие придется заплатить). Затем в банк подается письменное заявление о желании заключить договор цессии.

На рассмотрение его обыкновенно уходит два-три дня. Большинство банков за такую услугу также потребуют комиссионные (от 10 до 20 тыс. руб.)

К этому времени, конечно, следует определиться с кандидатурой покупателя. Ибо ему предстоит выбирать, как именно будет заключена сделка. Проще всего – если у него уже есть необходимая сумма целиком. В этом случае подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком.

Покупатель вносит деньги в две разные банковские ячейки: в одну – сумму, которая полагается банку (сам кредит, всевозможные проценты и пени), в другую – то, что забирает продавец. Одновременно на регистрацию в Управление Росреестра подается заявление банка о снятии обременения с квартиры и договор переуступки прав требования.

Новый ДДУ при этом не заключается (переоформляется старый).

Некоторые банки с ячейками уже не работают, предпочитая безотзывный аккредитив. В рамках данной операции банк размещает деньги покупателя на специальном счете и переводит их на счет продавца лишь после ознакомления с документами о переходе права собственности на недвижимость. Разумеется, после того, как оттуда вычтет всю сумму долга по ипотеке.

Все по закону

Есть еще одна схема продажи ипотечной квартиры – покупателю будет необходимо самому воспользоваться заемными средствами для того, чтобы погасить кредит продавца.

Еще год-два назад это было нереально, но сейчас некоторые банки выдают такие кредиты. Правда, лишь в том случае, если имеют дело с застройщиком, продающим жилье по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ.

То есть схема ЖСК у банков доверия не вызовет.

И здесь также возможны два варианта развития событий. Первый: квартиру, купленную по ипотеке, можно продать путем замены сторон договора. В таком случае покупатель берет на себя абсолютно все обязательства по ипотеке у продавца.

Все что сверху суммы – передается продавцу. Разумеется, здесь нужно получить согласие на сделку со стороны банка-кредитора, а это далеко не всегда реально. Самый вероятный результат: банк не посчитает нового заемщика столь же надежным, как старый.

А стало быть, в переоформлении договора откажет.

Второй вариант: покупатель берет ипотечный кредит в другом банке. За счет этих средств погашается первый кредит, продавец получает свою небольшую прибыль и, кажется, все довольны.

Однако по факту сделать это просто лишь в том случае, если у покупателя уже есть какая-то недвижимость, на которую можно оформить залог. Выдавать кредит на то, что уже один раз заложено, банк разумеется, не станет.

А потому потенциальному покупателю, конечно, гораздо удобнее будет приобретать квартиру непосредственно у застройщика.

В целом, шансы на то, чтобы переоформить ипотечную квартиру в строящемся доме на другого человека и выручить при этом хоть какую-то прибыль, очень невелики. Максимум, на что может рассчитывать продавец, это «выйти в ноль», потратив уйму времени. Так что идти на это стоит лишь в самом крайнем случае.

Павел Гинёв    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/119102/

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Как продать квартиру если она в ипотеке

Разбираемся в хитросплетениях купли-продажи жилья вместе со специалистом компании Realty Group Юлией Ашихминой.

— Год назад мы с мужем купили квартиру в ипотеку, сбережений на первоначальный взнос хватило только на однушку. Сейчас хотим завести детей, поэтому нужна квартира побольше. Могу ли я продать свою квартиру, которая сейчас находится в ипотеке на 10 лет, и купить другую?

Возможность продажи квартиры, находящейся в ипотеке, существует.

Причины продажи могут быть разными: непосильные ежемесячные платежи, потребность в приобретении более просторного жилья, а некоторые и вовсе хотят заработать на ипотеке.

По словам специалиста компании Realty Group Юлии Ашихминой, продавец ипотечной квартиры должен понимать, что не имеет права совершать сделки с залоговой недвижимостью без уведомления кредитной организации — банка.

Также у многих продавцов квартиры возникает вопрос: а будет ли моя квартира дешевле из-за того, что она находится в ипотеке?

— Нет, дешевле она не будет. Например, вы купили квартиру в черновом варианте, а затем сделали в ней полный косметический ремонт. В таком случае квартира точно будет выше по стоимости. Цену вы устанавливаете самостоятельно, конечно, исходя из рыночной стоимости, — говорит специалист Realty Group.

По теме

Можно ли в Кирове взять ипотеку без первоначального взноса?

2970 1

Как происходит продажа квартиры в ипотеке?

Есть несколько способов продажи квартиры с обременением.

Первый вариант: досрочное погашение ипотеки. Покупатель приобретает квартиру за наличные средства, в таком случае заключается предварительный

договор купли-продажи, по которому часть денежных средств покупатель передаёт продавцу для погашения обременения. После досрочного погашения ипотеки банк снимает обременение с квартиры, стороны выходят на сделку, и недвижимость переходит в собственность покупателя.

Второй вариант: передача долговых обязательств. В этом случае продавцу нужно найти покупателя, которому одобрена ипотека в том же банке, в пользу которого наложено обременение на квартиру.

— Это очень просто. Если у покупателя и продавца ипотека в одном банке, сделка проходит довольно быстро. Одним пунктом договора обременение будет снято с продавца и записано на покупателя. Между банками залог не переводится, а вот в своём банке обычно такая практика применяется довольно часто, — отвечает специалист Realty Group.

Третий вариант: получить займ на досрочное погашение ипотеки. Различные финансовые организации практикуют эту программу. То есть продавец берёт займ на несколько месяцев для того, чтобы погасить ипотеку и снять обременение с квартиры, а после продажи квартиры отдаёт займ.

Что нужно учитывать при продаже квартиры в ипотеке?

По словам Юлии Ашихминой, многие федеральные банки могут снимать обременение дольше, чем региональные. Исключением является ситуация, когда происходит передача долговых обязательств. Именно поэтому процесс может затянуться по времени.

Кроме того, стоит осознанно подойти к сбору и оформлению документации, с этим лучше обратиться к специалисту по продаже недвижимости.

Какие документы нужно собрать?

В Realty Group отмечают, что квартиру в ипотеке необходимо продавать грамотно, руководствуясь законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Для того, чтобы не напутать ничего с документами и не нарваться на мошенников.

Именно поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам, ведь при любой продаже, исходя из условий сделки и положении продавца и покупателя может быть разный пакет документов.

Нужно ли платить налоги после продажи квартиры?

Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению.

Поэтому владелец недвижимого имущества должен платить подоходный налог, если квартира была продана дороже, чем приобретена, и находилась в собственности менее 3 лет (для тех, кто купил квартиру до 1 января 2016 года) или менее 5 лет (для тех, кто купил квартиру после 1 января 2016 года). В таком случае придётся заплатить 13% НДФЛ с разницы сумм: сумма продажи минус сумма покупки.

— Налогооблагаемая база продавца до 2016 года отсчитывалась от той суммы, которая указана в договоре купли-продажи квартиры. С января 2016 года налогооблагаемой базой при продаже квартиры является та сумма, которая оказалась больше – либо цена, указанная в договоре купли-продажи, либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 5, ст. 217.1 НК РФ). Но есть один важный момент: это правило применяется при продаже только тех квартир, которые были приобретены продавцом в собственность после 1 января 2016 года, — объясняет Юлия Ашихмина.

Могу ли я взять ещё одну ипотеку?

Да, можете. Разные банки предоставляют свои условия по ипотеке, но самое главное из них — платёжеспособность заёмщика. Если позволяет доход, то можете взять сразу несколько ипотек. В некоторых банках можно брать до трёх ипотек в год.

А теперь коротко о главном:

  • Квартиру в ипотеке продать можно.
  • Есть три варианта продажи квартиры в ипотеке: продажа за наличные и передача долговых обязательств.
  • Продажа квартиры в ипотеке может занять немного больше времени, чем обычная сделка купли-продажи.
  • Налог с продажи квартиры платить нужно не всем.
  • Если вы платёжеспособны, можете взять сразу несколько ипотек.

Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.

*Партнёрский материал

Источник: https://kirov-portal.ru/news/vopros-otvet/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke-8772/

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру если она в ипотеке

Ипотека — это всегда надолго. Ну, если и не всегда, то в большинстве случаев — точно. Но жизнь меняется изо дня в день, и мы не можем с уверенностью сказать, что будет завтра.

Сокращение на работе, рождение еще одного ребенка, развод — и вот семья сталкивается с необходимостью продать квартиру, на которую был взят ипотечный кредит.

Впереди 10–15 лет ипотеки, а решать проблему с жильем нужно уже сейчас. Что делать в таком случае?

4 способа продажи

Для начала нужно развеять популярный миф о том, что квартиру в ипотеке продать невозможно. Разумеется, это не так. Есть целых 4 способа продать ипотечное жилье:

  • Досрочная выплата ипотечного кредита
  • Продажа жилья с погашением долга в процессе сделки
  • Продажа самой ипотеки другому лицу (переоформление)
  • Продажа жилья самим банком

В любом их случаев третьим лицом в процессе купли-продажи жилья будет являться банк. Кстати, банки довольно спокойно относятся к таким сделкам, так как они абсолютно законны и прозрачны. Разве что сам продавец попытается провернуть мошенническую схему. Но это не так просто — раз, и уголовно наказуемо — два.

Единственная схема продажи без участия банка рассчитана на полную честность продавца и покупателя, так как покупатель вносит задаток для погашения кредита, доверяя свои деньги продавцу. Договор купли-продажи составляется уже после.

Виды ипотеки и трудности при продаже

  1. Квартиру, взятую в самую «классическую» ипотеку продать легче всего. И здесь подойдет любой из вышеперечисленных способов.
  2. С квартирами военной ипотеки дела обстоят чуть сложнее. Для продажи квартиры придется погасить долг перед банком полностью, плюс вернуть государственные выплаты (помощь военным от государства).
  3. Самая непростая ипотека в плане продажи — это ипотека с материнским капиталом. Собственником квартиры здесь является ребенок, и продать такое жилье можно, только предоставив этому ребенку соответствующую долю. На такую покупку может согласиться разве что близкий родственник.

    В противном случае придется ждать совершеннолетия собственника для получения его согласия на сделку.

Риски для покупателя и продавца

Для покупателя существует несколько рисков, и самый главный — это отказ продавца от сделки после того, как покупатель внес задаток на погашение кредита. Такой вариант нужно рассмотреть заранее и привлечь к процессу купли-продажи по такой схеме профессионального юриста.

Также продавец может отказаться регистрировать сделку или затягивать процесс снятия ипотечного обременения с недвижимости.
Для продавца существенный риск всего один — неплатежеспособность банка, через который производятся выплаты.

Как и кому ее все-таки продать?

Итак, с тонкостями и рисками разобрались. Давайте разбираться с главным.

Квартиры в ипотеке продаются с приличной скидкой в 10–20%, поэтому желающих немало среди тех, кто хочет сэкономить. Охотно реагируют на такие предложения и риэлторские конторы, т. к. для них ипотечные кредиты со скидками — золотое дно.

Многие стремятся скинуть цену еще больше и даже выкупают квартиры сами. При этом они могут оказаться полезны в ведении сомневающегося покупателя, который с большей вероятностью согласиться на сделку, если его будет направлять специалист.

Разберем подробнее вышеперечисленные способы продажи:

  1. Взять у покупателя задаток, оплатить долг по ипотеке этими деньгами и после получения квартиры в полную собственность оформить договор купли-продажи.
  2. Похожий, но более безопасный вариант производится с участием банка — покупатель кладет деньги в две ячейки — для погашения долга перед банком и для продавца. После регистрации сделки право собственности переходит покупателю, а продавец получает сумму из второй ячейки. Это самый частый вид продажи жилья в ипотеке.
  3. Перезайм. Если у покупателя не хватает средств для покупки, то на него переоформляется имеющаяся ипотека. Новый заемщик оценивается банком точно так же, как и сам продавец во время оформления ипотечного кредита. Сложный, не особо любимый банками, но все-таки возможный вариант продажи жилья.
  4. Есть еще один вариант продажи, но он производится самим банком в случае нарушений со стороны заемщика. Ситуация не из приятных, однако она безопасна для обеих сторон и здесь за все отвечает исключительно сам банк. Самый существенный минус заключается в сумме прибыли от продажи такой квартиры — она традиционно невелика.

Как видите, ничего страшного или чрезвычайно сложного в процессе продажи квартиры в ипотеке нет. Главное — делать все по закону.

Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.

Ваша заявка успешно отправлена

В ближайшее время мы с вами свяжемся.

Источник: https://www.informetr.ru/journal/ipoteka/7226/

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру если она в ипотеке

В силу определенных жизненных ситуаций у вас может появиться необходимость продать квартиру, которую вы приобрели, воспользовавшись ипотечным кредитованием. Вопрос в том, как не «прогореть» в этом деле и, более того, вернуть деньги, потраченные на выплату процентов?

Ипотека в 2016 году в Казахстане: рейтинг банков >>>

Можно ли самостоятельно продать квартиру в ипотеке?

В недалеком прошлом ипотека казалась вам наилучшим выходом при решении жилищной проблемы. Но это палка о двух концах.

Действительно, ипотека — это для многих реальная возможность приобрести в собственность жилую площадь, но при этом над вами как дамоклов меч нависнет необходимость выплаты процентов на протяжении нескольких лет.

Одна только мысль о том, что придется находиться под бременем кредита в течение долгого времени, вносит в вашу жизнь существенный дискомфорт как в финансовом, так и в психологическом плане.

Поэтому, пока вы не успели еще взвалить на свои плечи ипотечное бремя, взвесьте все «за» и «против» такой банковской сделки, а также рассмотрите всевозможные риски. Во-первых, не исключена вероятность утраты вашей платежеспособности, в результате чего может образоваться большой долг по кредиту. Или другое — вместо квартиры вам вдруг захочется приобрести дом.

В любом случае единственный выход — продажа квартиры. Но кто является собственником жилплощади: вы или банк?

— Собственником квартиры является клиент, который приобрел недвижимость в ипотеку, — говорит Гульнара Бакирова, главный кредитный менеджер АО «Альянс Банк».

— Он может, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников, но продать жилье собственник может только с разрешения банка и через банк, так как все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора.

Пока не будут исполнены все обязанности по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.

— После подписания ипотечного договора недвижимость становится предметом обеспечения выданного займа, или иными словами — жилье становится гарантией банка на случай неисполнения обязательств заемщика по погашению кредита, — разъясняет юрист Евгений Роженцев. — В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» собственник после передачи имущества в залог вправе лишь владеть и пользоваться им, а для распоряжения продажи, дарения, передачи в аренду нужно будет предварительно получить согласие банка.

Тем не менее, осуществить сделку купли-продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, с точки зрения законодательства все-таки возможно. Рассмотрим несколько способов.

О том, как купить квартиру по госпрограмме или взять в аренду с последующим выкупом, читайте здесь.

Способ 1. Погасить ипотеку на деньги покупателя

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы. К примеру, вы оценили свои квадратные метры в 80 тысяч долларов, при этом банку остались должны 30 тысяч долларов.

В создавшейся ситуации наиболее приемлемый для всех заинтересованных сторон вариант, при котором покупатель выплачивает продавцу 50 тысяч долларов и вносит оставшиеся 30 тысяч долларов на счет банка-кредитора.

Но опять же, на процедуру досрочного погашения ипотеки нужно получить разрешение банка.

— Как правило, банк заинтересован в получении от заемщика вознаграждения в виде процентов по кредиту, — говорит юрист Евгений Роженцев, — ведь чем дольше будет срок ипотеки, тем больше дохода от процентов получит банк. Поэтому, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, вовремя вносит ежемесячные платежи, то банку будет невыгодно получить от заемщика единовременное погашение ипотеки.

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы.

О том, как правильно оформить залог квартиры, читайте в статье.

Способ 2. Покупатель берет новую ипотеку или проводит рефинансирование кредита

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и также планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

— Чаще всего банк идет навстречу клиентам, — говорит кредитный менеджер Гульнара Бакирова. — Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, поясняет Гульнара Бакирова.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Что делать, если пришли коллекторы? >>>

Способ 3. Вернуть деньги банку самостоятельно

Можно продать квартиру и другим способом. От вас потребуется всего лишь погасить кредит собственными силами. Благо, сегодня вывод недвижимости из залогового состояния при условии возврата банку суммы ипотеки — достаточно распространенная практика. После выполнения кредитных обязательств можно без всяких ограничений заниматься продажей жилплощади.

Данные варианты продажи ипотечной жилплощади представляют особую ценность для продавцов таких квартир.

Прежде всего, кредитная история этих клиентов банка останется чистой, и можно в любой момент обратиться за очередной ссудой.

При этом разница между заявленной стоимостью квартиры и погашенным кредитом останется на руках у продавца, это позволит восполнить расходы по выплате процентов банку.

Что делать, если задолжал по ипотеке? Подробности здесь.

Если возникли проблемы с выплатами

Самое ошибочное решение, которое вы можете принять при оформлении ипотеки — это не вносить ни тенге для погашения кредита.

— Действия банка в этом случае могут быть довольно решительными. Финансовое учреждение, выдавшее вам кредит под залог купленной недвижимости, вправе обратиться в суд и по решению суда забрать квартиру в счет погашения долга, — предупреждает Евгений Роженцев.

Потерять платежеспособность можно по разным причинам, и, прежде чем в дело вступят служители Фемиды, сначала банк индивидуально рассматривает каждую ситуацию.

— Часто мы даем отсрочку, если у клиента возникли проблемы с работой вследствие временной потери трудоспособности, — объясняет представитель «Альянс Банка» Гульнара Бакирова.

— К примеру, один из наших клиентов представил справку из больницы, куда он попал, о том, что он по причине болезни освобожден от работы на 6 месяцев. Мы дали ему отсрочку по выплатам на полгода, а сумму, накопившуюся за это время, раскидали на оставшийся срок равными долями.

Также мы предлагаем клиентам программу реструктуризации, списываем пеню, идем на другие различные уступки.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7758/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий