Как продать квартиру через риэлтора

Как продать квартиру подороже: 10 секретов от риелтора

Как продать квартиру через риэлтора

Сейчас в Украине падающий рынок недвижимости. Особенно это касается вторички, которой в избытке из-за большого количества новостроек.

«Постоянные скачки доллара, тенденция к его постепенному росту и устаревающий жилищный фонд свидетельствуют лишь о том, что вторичка будет и дальше дешеветь, — прогнозирует Анна Ракита, специалист по продаже столичной недвижимости.

— Поэтому если вы планируете продавать свою старую квартиру, лучше это делать сейчас, даже если придется немного уступить, чем ждать, тратить время и в будущем продать еще дешевле». Как подготовить квартиру к продаже, что указать в объявлении и как правильно делать съемку, рассказала наш эксперт. 

Оценивайте без оценщика

При самостоятельной продаже квартиры нет смысла пользоваться услугами оценщика. Так вы потратите не менее 1000 грн на его услуги, но цена, выставленная им, будет не рыночной.

Рыночная стоимость квартиры определяется спросом покупателей на жилье сегодня и сейчас и может меняться изо дня в день, в зависимости от появления новых маршрутов, инфраструктуры района или, например, построившегося рядом супермаркета.

Оценщик дает среднюю стоимость жилья по району. Потому, прислушавшись к нему, вы рискуете либо долго ее продавать, либо продешевить. 

Чтобы определиться с реальной рыночной ценой, выпишите все главные характеристики квартиры: район, удаленность от метро, этаж, площадь, количество комнат, куда выходят окна и т. д.

После этого на онлайн-ресурсах по продаже недвижимости выставьте фильтры и рассмотрите 20 последних опубликованных вариантов (на топ-объявления и рекламу внимания не обращайте). Откиньте два варианта с самой высокой и два варианта с самой низкой ценой.

Оставшиеся 14 вариантов, аналогичных вашему предложению, рассматривайте, чтобы прицениться.

Новый закон об ипотеке: выселят ли должников

Учтите: любой покупатель захочет торговаться. Поэтому заложите в стоимость квартиры 5% на торг. Но не указывайте его возможность в объявлении.

Иначе вы заведомо станете выглядеть в глазах покупателя проигрышно и вызовете ощущение, что вам нужно немедленно избавиться от этой квартиры.

Поэтому покупатель не только будет требовать максимальную скидку, но и заподозрит, что с вашей квартирой что-то не то.

Среди риелторов существует правило: если квартира не продается, нужно постепенно снижать на нее цену.

Таким образом, если после размещения объявления за две недели вам никто не позвонил или позвонил, но не было назначено встречи, сбросьте стоимость на $500.

Если и дальше вы не почувствовали оживления интереса, ежемесячно снижайте стоимость квартиры на $500. И прекращайте делать скидки, как только к вам будет поступать в неделю не менее трех-пяти звонков.

Намного больше внимания будет к объявлениям, в которых указана цена. А вторым по значимости в успешном объявлении считается заголовок. Его оптимальная длина — семь слов. В них обязательно нужно вместить тип объекта, конфигурацию и местоположение. Как пример, идеального заголовка — «Двухкомнатная квартира с террасой на Днепровской набережной».

Составляйте объявление, в котором покупатель найдет ответы на следующие семь вопросов: «Что продается? Где находится? Размер и конфигурация? Сколько стоит? Особенности объекта? Какие преимущества эти особенности дают? Что есть рядом с домом?»

Как заключение можно использовать форму, в которой вы опишете, какие преимущества даст покупка именно этой квартиры. Например, «Пятиминутная удаленность от станции метро на «красной ветке» позволит оказаться в центре города за пять минут».

Как курс доллара и новые нормы повлияют на цену жилья

Фотографируйте из углов по диагонали

Идеальное число фотографий в одном объявлении — 6–10. Если будет меньше, вы не передадите полную картину продающегося объекта. Больше — покупатель во время просмотра запутается, а значит предпочтет рассматривать более понятное предложение.

Делайте горизонтальные снимки. Вертикальные визуально сужают пространство, и на фото квартира будет выглядеть меньше.  Фотографии должны быть светлыми, и делать их лучше при естественном освещении. Но не снимайте напротив окна, так кадры получатся темными и засвеченными.

Убедитесь, что на фото все линии будут точно вертикальными и горизонтальными, т. е. параллельными краю изображения. Иначе о жилье сложится впечатление как о неаккуратном. Фотографируйте комнату из двух углов, расположенных по диагонали, так вы передадите полную картинку помещения.

Увеличьте площадь квартиры

Чем меньше в комнате будет мебели, тем просторнее она станет выглядеть. Потому перед тем как фотографировать и приглашать покупателей на просмотр, сделайте ревизию.

Уберите шкаф из маленького коридора в комнату, а трюмо просто выбросите. В идеале в квартире должна остаться только та мебель, которая показывает назначение комнаты.

Например, в спальне — кровать, а на кухне — кухонный гарнитур и обеденный стол со стульями.

«Вселите» покупателя

Быстрее продаются квартиры, в которых нет следов пребывания бывшего хозяина. И перед тем как пригласить потенциального покупателя на просмотр, уберите все мелочи, которые говорят о том, что когда-то в этой квартире кто-то проживал.

На стене не должно быть личных фотографий, полотенец, статуэток, магнитов на холодильнике, одежды в прихожей, мисок домашних животных и т. д.

— это все тот хлам, который не дает покупателю «примерить» эту квартиру на себя, почувствовать себя в ней хозяином и представить в ней свою будущую жизнь.

Как обзавестись собственным жильем, не влезая в кредиты и ипотеки

Золотое правило уютного жилья — наличие на окнах штор. Поэтому даже если вы полностью выехали из квартиры, не снимайте шторы. Кроме визуального уюта они помогут прикрыть непрезентабельный вид из окна или создать комфортную атмосферу, если яркое солнце во время просмотра повернется в окно.

Уют в комнате придаст ваза с цветами. Но это должны быть живые цветы. Летом лучше всего подойдут полевые цветы, а в холодное время года — георгины, хризантемы или эустома. Розы, напротив, придадут помещению официоз и убьют домашность.

Избавьтесь от запахов

Интуитивно мы делим запахи на приятные или отталкивающие. И если какой-то из запахов нам не подходит, происходит автоматическое отторжение предмета с «не нашим ароматом». Потому позаботьтесь, чтобы перед приходом покупателя в квартире не было специфических запахов.

Положительно влияющими на большинство людей считаются запахи свежезаваренного кофе, сдобы и цитрусовых. Если этих натуральных ароматизаторов у вас под рукой нет, хорошо проветрите помещение. А вот с освежителями будьте осторожны — у многих они ассоциируются с санузлами.

Если нужно срочно спрятать какой-то неприятный запах, воспользуйтесь легкими ароматами, например «Океанский бриз» или «Свежесть чистого белья», но не позже чем за полчаса до прихода покупателя.

Подберите тип света

Если вы пригласили клиента на просмотр помещения вечером, когда придется включить искусственное освещение, заранее подготовьте специальный тип света. Выбирайте его исходя из размеров помещения. Для комнат площадью менее 15 кв. м и кухонь используйте лампочки теплого света, а для помещений более 20 кв. м выбирайте холодный свет.

В теплых лучах большое помещение может показаться блеклым и темным. Лампы с холодным светом нужно устанавливать также в санузлах и ванных комнатах. Так помещение станет выглядеть светлее, чище и будет бодрить. В коридоре вкрутите лампочку на 150–200 Вт.

Помните, чем светлее будет в коридоре, с которого начнется знакомство с квартирой, тем больше шансов, что она расположит к себе покупателя с первых минут.

Придумайте историю каждой комнаты

Перед встречей с потенциальным покупателем продумайте заранее, что именно и о какой комнате вы будете рассказывать. Ваша вступительная речь о каждой из комнат должна состоять примерно из пяти-семи предложений. Например, рассказывая о спальне, можно выделить, что именно с утра в нее попадает свет, поэтому зимой очень легко просыпаться.

Знакомя с кухней, расскажите о бойлере и просторном балконе с полками, где помещается вся кухонная утварь, которой вы редко пользуетесь. Говоря о коридоре, можно сделать акцент на том, что в него спокойно помещается коляска. Но при этом обязательно ориентируйтесь на покупателя.

Ведь пенсионерам важнее будет бесшумная квартира, чтобы не мешали громкие соседи, а семьям с детьми — дополнительные электробатареи.

Встречайте у подъезда

Знакомство с квартирой начинается со знакомства с домом, а впечатление о всем объекте складывается в первые 30 секунд нахождения в нем. Поэтому если ваш подъезд не в самом лучшем виде или есть опасность встретиться у лифта с неадекватными соседями, встречайте клиента у парадного.

Пока будете подходить к квартире, вы сможете сгладить «острые углы» и выяснить, о чем следует рассказывать, исходя из целей покупки квартиры. Обязательно проверьте, есть ли свет на лестничной площадке. Если нет, самостоятельно замените лампочки хотя бы на время.

Так вы избежите негативного впечатления от помещений, которыми ежедневно в будущем придется пользоваться новому жильцу.

Источник: https://vesti.ua/poleznoe/310484-kak-prodat-kvartiru-podorozhe-10-sekretov-ot-rieltora

Продать квартиру через агентство по максимальной цене

Как продать квартиру через риэлтора

Как продать квартиру по максимальной рыночной цене?

Практически всегда при продаже квартиры (кроме случаев с вынужденной срочной продажей) наиболее актуальным является вопрос получения максимальной денежной суммы. Срок продажи при этом является вторичным, а иногда и не интересует вовсе. Что же необходимо для этого предпринять и учесть?  И кто поможет эффективно решить эту задачу?

Сегодня без труда можно обнаружить рекламные предложения с обещанием продать Вашу квартиру по цене «значительно выше рыночной» да еще и со стоимостью услуг «0%»! Вам улыбнулась удача или это просто рекламный ход?

Стоимость услуг агентства за продажу квартиры «0%»?

К сожалению, этот рекламный ход, рожденный еще в непросвещенные 90-е, до сих пор используется некоторыми частными риэлторами и даже агентствами.

  В такой рекламе утверждается, что все услуги, оказанные Вам как продавцу, включены в конечную цену квартиры и якобы для Вас бесплатны (0%), потому что их оплачивает покупатель.

На самом деле, речь всегда идет о классической комиссии, когда оплата услуг агентства или риэлтора хоть и осуществляется из общих средств покупателя, но всегда за счет продавца.

Продать квартиру через агентство по цене «значительно выше рыночной»?

В настоящий момент основной, если не сказать единственной реально работающей методикой оценки квартир является «сравнительная». Мы все успешно используем/применяем  эту методику в ежедневной жизни, выбирая различные товары и услуги.

Для этого необходимо отобрать аналогичные или максимально схожие по потребительским характеристикам товары или услуги, проанализировать и сравнить цены на них. Как правило, этого вполне достаточно для того, чтобы определить и средний уровень цены и привлекательность каждого конкретного предложения.

Все то же самое имеет место и при сравнительной оценке недвижимости, когда отбирают аналогичные или очень схожие по локации, характеристикам дома и самой квартиры объекты, а затем анализируют и сравнивают цены на них.

При сегодняшней доступности и наглядности информации нет ни малейшего шанса ввести в заблуждение покупателей и продать им что-либо по цене «значительно выше рыночной». Это не более, чем недобросовестная реклама для завлечения продавца.

Надо отметить, что данная методика сравнительной оценки безупречна для типового или недавно построенного жилья и совершенно не применима для старого фонда в центральных районах города, где даже в одном и том же доме может не быть двух одинаковых квартир. В этих случаях оценка бывает очень приблизительной. Как следствие, цены таких квартир в рекламе часто базируются исключительно на желаниях продавца и абсолютно не соответствуют действительности.

Что существенно помогает успешно продать квартиру?

Весь процесс продажи квартиры можно разделить на два основных этапа — «до» и «после» нахождения покупателя (поиск покупателя и последующее проведение сделки купли-продажи).

И если второй этап — «проведение сделки» является хоть и очень важной, но все же больше «технической» составляющей, именно ошибки, допущенные на первом этапе — «поиск покупателя» — зачастую, не дают возможность вообще дойти до заключения сделки. Поэтому, уделим этому особое внимание.

Успех в поиске покупателя квартиры, в первую очередь, зависит от выполнения двух основных условий:

1. Первое: Информацию о продаваемой квартире должен иметь возможность увидеть каждый потенциальный покупатель такой квартиры (естественно, при условии, что он ее ищет).

Как обеспечить выполнение этого условия знает любой опытный риэлтор — разместить информацию на всех наиболее эффективно работающих (как правило, специализированных) рекламных площадках и в закрытых межагентских базах (которые, зачастую, дают самый быстрый и эффективный результат).

Мы сознательно опускаем здесь такие банальные технические вопросы, как предпродажная подготовка, грамотное составление рекламных материалов с презентабельными фото, информативными «продающими» текстами и т. д.

2. Второе: Цена продаваемой квартиры должна быть оптимально конкурентна и привлекательна. Именно «правильная» цена является основным инструментом привлечения внимания и интереса к объекту и гарантией успешной продажи.

Нередко приходится сталкиваться с ситуацией,  когда не самый опытный агент (а еще чаще сам продавец)  с разочарованием сетует на то, что продажа квартиры идет уже несколько месяцев, но «покупатель до сих пор не найден, да и обращений и просмотров почти нет».

Это типичный результат неправильной цены, когда вообще нельзя считать что продажа идет — ее нет!

Что такое «правильная цена» при продаже квартиры и как она определяется?

Опытный риэлтор хорошо знает, как определить цену, которая не будет занижена, но при которой выставленная в рекламу квартира попадет в число потенциально интересных.

Активно практикующий риэлтор также знает, какой уровень текущего, реального спроса (количество обращений, запросов, предложений торга, переговоров, просмотров в день/неделю) является необходимым и достаточным  для того, чтобы через 1-2 месяца их планомерной отработки, процесс поиска покупателя  гарантированно привел к сделке.

Поэтому, следующий этап — это уже более тонкая «донастройка» высокоэффективного ценового инструмента — (повышение/понижение) до значения «правильной цены» — максимальной цены, которая обеспечивает достаточный и необходимый уровень спроса для успешного проведения сделки.

За какой реальный срок можно продать  квартиру, выставляя ее на продажу по правильной цене?

Ежемесячно в Санкт-Петербурге покупаются тысячи квартир! Тысячи покупателей и их агентов ежедневно ищут и выбирают, звонят и уточняют, торгуются и едут смотреть тысячи и тысячи самых интересных по цене квартир.

Большинство рекламных интернет-площадок автоматически ранжируют отобранные по запросу схожие объекты по возрастанию цены, чем значительно упрощают покупателям сравнительный анализ и отбор самых интересных ценовых предложений.

Поэтому поиск и отбор конечного покупателя на квартиру, выставленную на продажу по правильной цене, обычно длится не более 1-2 месяцев. Но если квартира почти никому не интересна — нет никакого смысла терять время и «высиживать» — надеяться и ждать, что со временем все почему-то изменится.

Более того, опытный пользователь всегда может посмотреть, как давно выставлен на продажу объект и, соответственно понять как долго он «не продается». Срок экспонирования больше двух месяцев уже может вызывать вопросы и подозрения (значит что-то там «не так»?).

Описанная методика позволяет гарантированно продать квартиру по максимальной рыночной цене за 1-2 месяца. Максимальная рыночная цена — это максимальная цена, которую на рынке реально готов заплатить хотя бы один покупатель.

«ДИСКОНТ НЕДВИЖИМОСТЬ» предлагает  высокопрофессиональные, максимально качественные услуги надежного агентства подисконтной — минимальной стоимости, аналогичной стоимости услуг при продаже квартир от частных агентов и риэлторов Санкт-Петербурга.

Стоимость услуг является фиксированной, конечной  и не предполагает каких-либо  дополнительных и скрытых платежей.

Все услуги агентства являются комиссионными — включены в конечную стоимость квартиры и фактически оплачиваются из денег покупателя исключительно после завершения сделки. 

Низкая комиссия за продажу квартиры в «ДИСКОНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» делает ее итоговую цену более привлекательной и выгодной для потенциальных покупателей. Поэтому, через наше агентство квартира продается значительно быстрее (или Вы можете выручить за нее существенно больше денег).

Многолетний опыт специалистов нашего агентства,

глубокое знание текущих тенденций и реальной конъюнктуры рынка на основе анализа проводимых сделок,

применение самых эффективных методик и технологий

позволяют нам проводить продажи квартир максимально результативно и в полном соответствии с  целями и задачами, стоящими перед нашими клиентами.

Программа «ПРОДАЖА-МАКСИМУМ» — для тех, кто планирует  продать квартиру за 1-2 месяца по максимальной рыночной цене:

1. Проведем предварительную оценку квартиры и определим оптимальную цену для начала продажи

2. Дадим рекомендации по предпродажной подготовке квартиры

3. Подготовим и разместим рекламные материалы на всех самых эффективных рекламных площадках и в закрытых межагентских базах

4. Организуем просмотры объекта в согласованное с Вами время

5. Предоставим еженедельный отчет о ходе продажи, проведем анализ реального спроса на объект (количество обращений, запросов, просмотров за неделю) и его соответствие планируемому

6. Проведем предварительные переговоры и отберем покупателей, возможности приобретения которых соответствуют критериям Вашей продажи

7. Разработаем условия и организуем заключение предварительного договора / договора о намерениях с гарантией соблюдения обязательств со стороны покупателя.

8. Организуем подготовку всех необходимых документов и проведение нотариального удостоверения сделки или заключение договора в простой письменной форме

9. Организуем регистрацию перехода прав на объект

10. Организуем надежную схему проведения расчетов и получения Вами денег

Таким образом, мы сделаем все необходимое для продажи Вашей квартиры по максимальной рыночной цене в оптимальные сроки.

СТОИМОСТЬ УСЛУГИ: от 30 ТЫС. РУБ.

Источник: http://xn----8sbgdcjrq1aefh3aijfb.xn--p1ai/prodat-kvartiru-bistro-i-dorogo

Как продавать недвижимость риэлтору: пошаговая инструкция

Как продать квартиру через риэлтора

Как продавать квартиры риэлтору правильно, выгодно и быстро, пошаговая инструкция, в которой разберем пошагово, от подачи объявления, приема звонков, до осуществления показов и работы с клиентами на просмотрах (обработка покупателя).
как продавать квартиры риэлтору

Шаг 1 Выставление объектов в рекламу

Способы рекламы:

  • Интернет-реклама (заводим отдельный Email);
  • Федеральные и местные СМИ;
  • Партнерство с риэлторами своего агентства и других в городе;
  • «Утки»;
  • Рекомендации и «сарафанное радио»;
  • Услуги и предложения сторонних организаций;
  • Массовые компании;
  • Иные каналы.

Способ найти наиболее перспективную для размещения объявлений площадку:

  1. Вбиваете в строку поиска запрос «купить 1-комнатную квартиру в москве»;
  2. В результатах поиска выбираем 3-5 порталов, где будем выставлять объявления, потому что именно они покажутся покупателю при поиске;

Результаты по Яндексу:

Результаты в Google:

Региональные сайты вашего города могут бесплатно размещать объявления и ими желательно пользоваться.

В федеральных СМИ рекламировать только объекты, продаваемые в городах федерального значения. В местных СМИ можно подавать те объекты, в которых вы уверены, что продадутся и вы получите вознаграждение.

Партнерство с риэлторами и агентствами хорошо работает, если:

  • заключен эксклюзив;
  • квартира знакомого или друга;
  • собственник в другом городе.

Плюсы в расширении потенциальной базы клиентов (другие агентства будут предлагать ваш объект).

Как формируется комиссия:

  • Они набавляют свою «дельту»;
  • Вы делитесь с ними своей комиссией.

Объявления-«утки» — это несуществующие квартиры, но с реальными адресами, фото взятыми с Интернет.

Объявления-«утки» используются в случаях:

  • С первого дня работы риэлтора-новичка;
  • Когда у вас нет своих объектов;
  • Вы хотите работать с покупателями и генерируете входящие звонки.

Алгоритм работы с поступающими звонками на объявления-«утки»:

  • объект в продаже, но надо уточнить, не продался ли и такова ли стоимость, указанная в объявлении;
  • предлагаем уже собранные под это объявление объекты из базы агентства;
  • отвечаете, что у вас есть варианты, которые ему подходят, но надо по ним уточнить, берете контакт и согласие, что покупатель будет ждать вашего звонка (т.е. вы даете причину, чтобы оставить вас контакт);
  • затем отрабатываете его по базе агентства.

Партнёритесь с дизайнерами, которых рекламируете и если они сработают с клиентом, вы получите вознаграждение. Сотрудничаете с желающими заработать 5000 рублей за рекомендацию.

Подробнее о способе наработки клиентов в статье Как быстро набрать клиентскую базу риэлтору

Массовые компании — это использование максимального количества рекламных инструментов для продажи квартир, которые надо срочно реализовать.

Правила эффективного объявления:

  • Яркий цепляющий заголовок;
  • Техническое описание жилья в тексте;
  • Эмоции;
  • Ограничение предложения в рекламе;
  • Призыв к действию;
  • Нестандартность, отстройка от конкурентов.

Примеры

  • Заголовок: Отличные соседи, реальная цена!
  • Описание техническое перемешиваем с эмоциями: Площадь кухни превращает готовку еды в удовольствие
  • Ограничения предложения: последняя хорошая квартира в этом доме.
  • Призыв к действию (что делать покупателю после прочтения объявления): Приезжайте сегодня и вы окажетесь первыми!
  • Пример отстройки от остальных агентов по недвижимости: выделяйте объявление среди массы других

Шаг 2 Обработка входящих звонков

Алгоритм (пошаговая инструкция):

  1. Отвечаем на вопросы звонящих покупателей;
  2. Выявляем потребности покупателя (достаточно одну-две);
  3. Определяем, подходит ли клиенту то, что вы хотите ему предложить или это наверняка «пустой» показ, на который потратите время вы, продавец и клиент;
  4. Убедились, что объект недвижимости подходит покупателю — рассказываем преимущества квартиры, исходя из того, что ищет клиент (в чем его потребность), но только ключевые, не растекаемся мыслью по древу;
  5. Предлагаем варианты (как свои варианты, так и коллег в данном районе поиска);
  6. Договариваемся о сотрудничестве, на случай если не подойдет, то предложите еще варианты от агентства);
  7. Договариваемся на день и время просмотра с покупателем и собственником.

Выявить потребности по телефону просто — задавайте вопросы, например:

  • в каком состоянии ему нужна квартира;
  • важны ли соседи;
  • окружение, т.е. много семей с детьми, чтобы дети клиента могли играть с кем-то;
  • наличие детской площадки во дворе;
  • и т.д.

Позже, на показе уже будете знать, что предлагать и продавать!

Особенно обратите внимание на покупателей с детьми. Обычно родители очень любят своих детей и все, что им важно для детей будет работать на вас и поможет продать квартиру.

Шаг 3 Показ квартиры

Пошаговый алгоритм показа объектов недвижимости:1. Отвечать на вопросы;2. Рассказать о преимуществах по выявленным потребностям;3. Задавать вопросы;4. Не возражаем на выявленные недостатки;5. Выясняем потребности;

6. Договариваемся.

Вы проводите показ объекта недвижимости, собственник только отвечает на уточняющие вопросы, обговаривает технические моменты и не вмешивается в проведение показа и продажу квартиры.

Собственник не маркетолог, поэтому не сумеет презентовать жилье так, чтобы оно понравилось клиенту

В начале показа стараться говорить мало, больше наблюдать, с целью:

  • выявить на что покупатель обращает внимание в первую очередь, что ему интересно, чтобы выявить дополнительные потребности;
  • покупатель по максимуму должен вылить негатива, высказать то, что ему не понравилось, чтобы вы отработали возражения, а завершили это грамотно преподнесенными преимуществами (об этом ниже).

Здесь еще больше фишек о показе квартиры риэлтором

Как вышли за порог жилища, договоритесь о том, что:

  • позвоните, чтобы узнать, что надумали;
  • на показ другой квартиры, которая может подойти покупателю и тд.

Вопросы после просмотра:

  • Что вы ищите (параметры объекта недвижимости). Если долго не может найти, узнайте причину, возможно, вы не сможете ему помочь;
  • Источник денег (ипотека, наличные, продажа своей квартиры);
  • Сроки поиска (как давно и если ипотечники, то сколько времени до конца выделенного банком срока осталось);
  • Прямая покупка или «обмен» (предложить ему заняться продажей);
  • Когда удобно смотреть квартиры.

Как продавать недвижимость риэлтору

Выбираем несколько наиболее перспективных для продажи объектов недвижимости:

  • с собственниками заключены эксклюзивы или продавец склонен к заключению договора;
  • документы готовы для любого покупателя (наличка, ипотека и т.д);
  • цена по аналогам более-менее в рынке;
  • состояние «надо брать».

Что делать:

  • На перспективные квартиры даем качественную рекламу;
  • Если нет эксклюзива — предлагаем подписать;
  • На входящих звонках подбираете покупателю квартиры по его потребности;
  • Рекламные объявления подавать с разными формулировками, вариантами описания;
  • Группируете объекты недвижимости по схожим параметрам и подаете одно объявление вместо 3-5 шт, а когда будут звонить, предлагаете сразу показать несколько вместо одного, как это делают большинство риэлторов;
  • Тестировать рекламные каналы (откуда идут обращения, на той площадке и подавайте объявления).

Работа с перспективными покупателями:

  1. Предлагать им подыскать жилье, если ваши объекты не подошли;
  2. Группировать покупателей по параметрам объектов и как только у вас или ваших коллег появится подходящий объект – позвонить и договориться на просмотр;
  3. Узнавать подробности выявленных потребностей (прямо ведите дневник по каждому клиенту);
  4. Не бросать звонивших вам покупателей и стараться предлагать им все, что им может подойти пока не продадите.

Работа с объявлениями:

  • Замерить, как работает тот или иной канал, которым пользуетесь (выясняйте, где нашли объявление);
  • Чередуйте заголовки;
  • Фиксируйте тенденции спроса по количеству звонков;
  • Тестируйте разные цены;
  • Тщательнее работайте с перспективными квартирами.

Вы узнали, как правильно и пошагово продавать квартиры риэлтору, работать с рекламой, покупателями и продавцами жилья, получили пошаговую инструкцию с подробным разбором и советами.

Источник: https://mainseller.ru/kak-prodavat-kvartiry-rieltoru.html

Как продать квартиру: подробная инструкция

Как продать квартиру через риэлтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как продать квартиру с риэлтором — блоги риэлторов | ЦИАН

Как продать квартиру через риэлтора

Итак, Вы решили продавать квартиру. Что может сделать для Вас риэлтор? И нужен ли он Вам вообще?

           Разумеется, все что сделал один человек – может сделать и другой человек. Каждый из нас может ремонтировать автомобили, играть в футбол или преподавать высшую математику.

Вопрос только в том сколько времени, сил, денег и прочих ресурсов нужно затратить на решение каждой из этих задач.

Поскольку я лично продаю квартиры и эта тема мне ближе других – далее я и постараюсь подробно описать как продать квартиру с риэлтором.

           Давайте для начала сформулируем что именно риэлтор сделает для Вас. Основная ценность риэлтора для Вас состоит в том, что он продаст квартиру дороже, чем это сделаете Вы. Не вдаваясь в излишние для этой статьи подробности , отмечу только,что хороший риэлтор должен:

— провести правильную рекламную кампанию Вашей квартиры

— собрать правильных покупателей

— организовать правильные показы Вашей квартиры

— выбрать покупателя, предлагающего наилучшие для Вас условия

— провести сделку с минимумом рисков для Вас

           Далее хотел бы подчеркнуть принципиально важный момент. В Ваших интересах работать только с одним риэлтором на основании эксклюзивного договора. К сожалению, на этот счет существует множество заблуждений, которые тиражируются людьми, слабо разбирающимися в том, как устроен рынок недвижимости.

Казалось бы, почему бы не разрешить приводить покупателей на Вашу квартиру всем подряд? Чем больше покупателей – тем лучше? На деле же такой способ действий ведет продавца недвижимости в ловушку, описанную в моей статье под названием «Как не продать».

Именно в Ваших интересах выбрать одного риэлтора, заключить с ним эксклюзивный договор с тем, чтобы продать Вашу квартиру максимально выгодно.

Если Вы заключаете с риэлтором эксклюзивный договор на продажу Вашей квартиры – Ваши интересы совпадают, Вы хотите продать свою квартиру, а Ваш риэлтор (с которым Вы подписываете эксклюзивный договор) берется помочь Вам в этом. Без подписанного договора у риэлтора нет особой мотивации заниматься продажей именно Вашей квартиры, а не квартир других собственников, с которыми у него заключен договор.

           Как не ошибиться в выборе риэлтора? По какому критерию выбрать риэлтора? Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

           Прежде всего давайте разберем типичные ошибки, которые совершают собственники в этом вопросе.

           Первая типичная ошибка: выбрать того риэлтора, который запросит минимальные комиссионные за свою работу. Этот подход, доведенный до абсурда, звучит примерно так: «Возьмите комиссионные с покупателя». К своему удивлению я часто вижу на своем сайте посетителей, попавших с поиковых запросов типа «нужен ли риэлтор продавцу если риэлтор есть у покупателя?».

Нужен ли Вам адвокат, если есть прокурор,который тоже вроде бы знает законы? Решайте сами, но с адвокатом как-то спокойнее, прокурор Ваши интересы защищать точно не будет. То же самое и с риэлторами.

Интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны: продавец хочет продать дороже, а покупатель – купить дешевле; продавцы обычно не хотят выписываться до последней возможности, а покупатели предпочитают покупать квартиры, в которых никто не прописан; продавцы хотят съезжать с квартиры в течение месяца или двух, а покупатели хотят, чтобы на следующий день после регистрации прав на квартиру она уже была свободна. Подводя итог, можно сделать очень простой вывод: не надейтесь, что риэлтор противоположной стороны будет работать в Ваших интересах! Бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

           Допустим, мы сделали следующий логический шаг и признали, что риэлтор не будет работать бесплатно (в Ваших интересах, по крайней мере!).

Следующая ошибка, которую часто делают собственники при продаже квартиры – примерно такая. Пусть собственник хочет за квартиру 10 млн.руб.

Собственник считает, что назечем платить слишком большую комиссию риэлтору – например, тому хватит 100 тыс.руб. (по мнению собственника). Итого цена квартиры составляет 10,1 млн.руб.

           Единственная проблема заключается в том, что у собственника, как правило, нет покупателя на его квартиру, и удастся ли продать квартиру за 10 млн.руб. – это большой вопрос. В этом случае рассуждения о том, что собственник получит на руки 10 млн.руб., а 100 тыс.руб.

составит комиссия риэлтора – это не более чем фантазии, галлюцинации. Работа риэлтора как раз в том и состоит, чтобы продать квартиру максимально дорого.

Интерес же собственника, очевидно, состоит не в том, чтобы заплатить поменьше комиссионных риэлтору, а в том, чтобы выручить как можно больше денег за продаваемую квартиру; именно в этом и состоит работа хорошего риэлтора.

           Итак, выбирать риэлтора по принципу «кто запросит меньше комиссионных» — это путь в тупик. Желающие более подробно разобраться в проблеме могут поискать картинки на тему «Всегда найдется тот, кто сделает дешевле».

           Другой типичной ошибкой при выборе риэлтора является выбор по принципу «кто пообещает больше денег за мою квартиру».

Некоторые продавцы пытаются даже торговаться с риэлторами, пытаясь набить цену на свою квартиру! Нужно понимать, что сам риэлтор не будет покупать квартиру, он лишь может привести достаточное количество покупателей, которые и будут торговаться за квартиру.

Более того, хотя риэлтор и может дать некоторую субъективную оценку квартиры, но в результате оценивать квартиру будет покупатель! И задача риэлтора состоит в том, чтобы найти наиболее заинтересованного покупателя (а лучше много заинтересованных покупателей), которые предложат наилучшую цену!

           Иногда встречается и другая крайность – когда риэлтор определяет «объективную рыночную цену» квартиры и пытается продать квартиру по этой цене. Несомненно, рыночная цена квартиры существует и может быть определена достаточно точно (плюс-минус пара сотен тысяч рублей).

Однако смысл работы риэлтора состоит не в том, чтобы получить некую «объективную» или «справедливую» цену квартиры. Смысл работы риэлтора состоит в том, чтобы продать квартиру максимально дорого. Может ли покупатель заплатить больше «справедливой» цены квартиры? Да, может, но для этого у покупателя должна быть мотивация.

И основная задача риэлтора – найти именно таких мотивированных покупателей.

           И здесь мы подходим к ответу на ключевой вопрос: а как же выбрать риэлтора, который будет заниматься продажей квартиры?

           Критерий выбора риэлтора должен быть очень простым: риэлтор должен предъявить Вам маркетинговый план продвижения Вашей квартиры, который привлечет наибольшее число заинтересованных покупателей. Чем больше потенциальных покупателей посмотрит Вашу квартиру – тем более высокую цену Вы получите. (Подробнее о маркетинговом плане продвижения квартиры читайте в моем блоге.)

Источник: статья на персональном сайте

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kak-prodat-kvartiru-s-rieltorom-278314/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий