Как продать ипотечный дом

DOM.RIA – Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Как продать ипотечный дом

Одним из популярных способов покупки собственной квартиры является взятие ипотечного кредита. Но жизненные обстоятельства имеют свойство меняться и в какой-то момент приходится принимать важное решение – продавать жилье, находящееся в ипотеке.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку: реально или нет?

Для многих украинцев порой единственным способом решения жилищных проблем становится покупка недвижимости через ипотечные программы. Но жилье, приобретенное таким способом, в некоторых случаях продается, и на это существуют определенные причины:

  • смена места жительства (другой город или страна);
  • резкое ухудшение материального благополучия (невозможность погашать ежемесячную сумму выплат);
  • необходимость улучшения жилищных условий (например, переезд родственника или рождение ребенка);
  • инвестиция (некоторые перепродают квартиры, купленные на начальных этапах возведения многоэтажного дома, когда те стоят гораздо дешевле, чем при сдаче в эксплуатацию);
  • изменение жизненных обстоятельств и многое другое.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Ипотечный кредит предоставляется банком-партнером компании-застройщика, поэтому любое действие с жильем, находящимся в обременении, согласовывается с этими организациями.

Разрешение на продажу недвижимости, взятой в ипотеку, и штрафные санкции прописывается в договорной документации, или обговариваются дополнительно с уполномоченным сотрудником (в любом случае продавцу потребуется указать причины такого решения).

Банк или застройщик подстраховывается, так как не хочет терять уже проверенного заемщика. Только после согласия организации, предоставившей ипотеку, начинается процесс продажи жилья.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Перед продажей жилья, взятого в кредит, необходимо проконсультироваться у юриста, который детально изучит имеющийся договор и предложит удобные для продавца варианты. Существуют несколько способов, как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Реализация собственными силами

Решив выставлять жилье на продажу, заемщик должен выполнить обязательное условие – указать вид обременения недвижимости (иначе потенциальный покупатель, когда узнает о невыплаченной ипотеке, попросту откажется от сделки). После того, как желающий на приобретение квартиры найден, он обращается в банк и составляет заявление специальной формы о выкупе залогового имущества.

После подписания предварительного договора покупатель покрывает остаток стоимости ипотеки и долгов по ежемесячным выплатам, перечисляя сумму на указанные расчетные счета – это приводит к снятию обременения и подписания договора купли-продажи. Разница между стоимостью жилья и размером долговых обязательств кладется в депозитарную ячейку и становится доступной продавцу в день регистрации сделки.

С помощью банка-кредитора

Этот способ популярен среди тех заемщиков, которые переехали в другой город или страну, и не имеют возможности присутствовать по месту продажи недвижимости. В таком случае функции продавца берет на себя банк – присутствие бывшего заемщика не требуется (в таком случае достаточно часто жилье выставляется на аукцион).

Досрочное погашение

Такой вариант часто используется для получения дополнительной выгоды – у застройщиков с положительной репутацией приобретаются квартиры с современной планировкой, а затем продаются по более высокой цене на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Покупатель вносит залоговую сумму, соразмерную всем ипотечным выплатам, а через время (примерно неделя) обременение снимается и оформляется сделка купли-продажи.

Продажа кредита

Продажа своих долговых обязательств третьей стороне является не самым популярным решением среди тех, кто приобрел недвижимость в ипотеку. Такое жилье стоит дешевле аналогичных предложений на рынке, но зато всегда привлекает интерес покупателей.

Для передачи долговых обязательств обе стороны сделки обращаются к банку-кредитору, где сотрудники учреждения проводят оценку жилья и страхование объекта (новому заемщику потребуется собрать стандартные документы – паспорт, идентификационный код, справка о доходах и прочее). Решение вопроса, как продать квартиру в ипотеке, таким способом длится до 3 недель.

Кому отдавать ипотеку, взятую в проблемном банке?

Сотрудничество с банком и юристами убережет продавца квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, от незаконных действий и упростит процедуру оформления продажи недвижимости, исключит риск использования фальшивых денежных купюр.

Источник: https://dom.ria.com/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku-175273.html

Как продать ипотечную квартиру?

Как продать ипотечный дом

2018-05-18T12:30Z

2018-05-18T12:30Z

https://realty.ria.ru/20180518/1520830408.html

https://cdn25.img.ria.ru/images/151964/38/1519643852_0:160:3072:1888_1036x0_80_0_0_209e95f818f0ce3451597847224b6c35.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Жизнь непредсказуема, и иногда возникают ситуации, будь то развод, потеря работы или какие-то другие обстоятельства, при которых выплачивать ипотеку нет возможности. О том, можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке, и как это сделать, сайту «РИА Недвижимость» рассказали представители банков, риелторы и юристы.

Юристы настоятельно рекомендуют покупателям не приобретать заложенную квартиру путем выплаты остатка задолженности продавца квартиры. После погашения задолженности банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником недвижимости.

Понудить его к заключению договора купли-продажи покупатель уже не сможет. Однако и в этом случае можно подстраховаться: необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий.

Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадима Башир-Заде, управляющего директора брокерского департамента компании «Миэль — сеть офисов недвижимости» Александра Москатова, пресс-службы банка «ВТБ» и гендиректора компании «Метриум» Натальи Кругловой.

Как правило, цена такой квартиры будет ниже рыночной на 10-15% из-за наличия обременения. Уровень дисконта во многом зависит от расположения дома. Квартиры в центре города, находящиеся в залоге у банка, продаются не менее успешно, чем такое же жилье, но без кредитной истории. А вот в спальных районах города собственникам залоговых квартир приходится делать скидки, так как конкуренция выше.

Не стоит забывать и о том, что за сопровождение возможно придется заплатить банку процент.

Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.

При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика.

Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.

Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи.
Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса — это дополнительная гарантия безопасности сделки.

Покупателю, который готов пойти на покупку такой квартиры, нужно пройти процедуру одобрения в банке, выдавшем ипотеку. Эта процедура проводится по всем правилам банка, никаких поблажек и скидок не делается. Фактически это смена заемщика.

Не стоит забывать, что покупателем квартиры, обремененной ипотекой, может стать не каждый. Поскольку продается не только квартира, но и сам кредит, покупатель должен отвечать критериям банка для заемщиков по ипотечным кредитам. Критерии различаются в зависимости от банка: могут быть предъявлены требования к размеру дохода, кредитной истории.

При такой схеме продажи квартиры продавец и покупатель арендуют две ячейки. В одну закладывается сумма, равная задолженности, во вторую — остаток от стоимости жилья. Стороны подписывают договор купли-продажи и отправляют его в Росреестр. Далее происходит переход права собственности, а вместе с ним — и залогового обязательства к покупателю.

После этого продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить ипотеку. Банк в свою очередь выдает закладную. Покупатель должен предъявить данный документ в Росреестр, получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает доступ ячейке со второй частью денег.

Это наиболее безопасный способ реализации ипотечной квартиры для всех сторон сделки.

Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.

Если мы говорим не о варианте, когда квартира продается, и из полученных денег сразу же гасится ипотека, а именно о ситуации, когда покупатель, приобретая квартиру, обязуется совершать ипотечные платежи предыдущего владельца, то тут нужно уточнять в каждом конкретном банке, возможно ли это.

Как оказалось, не все банки работают с такой схемой. Так, в банке ВТБ рассказали, что их клиенты могут продать залоговый объект недвижимости только при условии погашения ипотечной задолженности перед банком.

Риелторы также отметили, что теоретически такой вариант реален, но практически в своей практике они встречали такое буквально несколько раз, а у крупных банков вообще нет такой опции.

По их мнению, проще продавать ипотечную квартиру «традиционным» путем — с погашением кредита из вырученных средств, это уже отработанная технология, привычная для банков и не несущая рисков для покупателя.

РоссияF.A.Q. — ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20180518/1520830408.html

Как продать дом если он в ипотеке?

Как продать ипотечный дом

07.05.2018

Лучше всего было бы предусмотреть подобную возможность заранее и поинтересоваться у банка, можно ли будет продать дом в ипотеке в случае необходимости и каким образом это сделать, еще перед тем, как вы подписываете ипотечный кредит. Но если этот момент уже упущен, то первое, что вам нужно сделать, это не искать покупателя на дом, а известить банк о своем намерении.

Не исключено, что банк предложит вам поискать средства для того чтобы полностью погасить ипотечный кредит, а уж только потом продавать свою недвижимость. И с точки зрения законодательства он будет абсолютно прав – ведь дом, в данном случае, является заложенным имуществом, а проводить любые сделки с имуществом, являющимся залогом, обеспечивающим возврат кредита, по закону запрещено.

Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы хотим купить дом. Нашли интересный для нас вариант. Дом находится в ипотеке у хозяев, они выплатили половину только банку и продают теперь вот.

Но они хотят продать нам дом за половину стоимости, а остаток (50%) ипотечного долга — перевести на нас. Т.е. настаивают на таком варианте продажи. Мы планировали купить дом за наличные сразу и этот вариант нас застал врасплох.

Какие подводные камни, какие риски могут быть у нас, как у покупателей? Заранее благодарю, Жанна.

Читать еще —>  По каким причинам могут лишить мать родительских прав

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Можно ли и как продать дом, купленный в ипотеку? Риски продавца

  • документы, удостоверяющие личности всех участников процесса, если это кто-то из детей – свидетельство о рождении;
  • документ, подтверждающий куплю-продажу дома;
  • если владелец доли – ребенок, потребуется разрешительные бумаги от органов опеки и попечительства;
  • нотариально заверенное согласие супруга (оно понадобится даже в том случае, если муж и жена в разводе).

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

,При процедуре оценки определяется его текущее состояние и предполагаемый срок службы, кроме того, специалисты будут предельно тщательно проверять документы. Только если заемщик обладает полным комплектом документов на дом и на землю, можно будет искать покупателя для расчета с банком.

Как продать дом в ипотеке

Процедурой перерегистрации в ФСГР «Росреестре» обычно занимается сам банк. Достаточно получить разрешение от своего клиента на переуступку суммы долга. На все уходит 20 дней, где 2 недели тратится только на оформление купли-продажи, а 5 дней – на снятие всех арестов.

А скажите, можно ли продавать дом, находящийся под ипотекой

При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя.

Как продать жилье, находящееся в — ипотеке

После чего залог и все обременения с жилья снимаются, можно заключать договор купли-продажи. Затем остаток суммы за приобретение квартиры покупатель перечисляет в банковскую ячейку.

Получить данную сумму продавец может только после того, как договор купли-продажи будет заключен, а недвижимость полностью будет переоформлена на нового владельца.

Подобная схема продажи ипотечного жилья используется чаще всего, та как для кредитора она является наименее рискованной.

Как правильно продать квартиру в ипотеке? Законные схемы: как оформить сделку и на каких условиях

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры, нужно посетить отделение, в котором вы получали заем и уведомить кредитора о своем намерении. Для этого надо написать заявление на получение разрешения на сделку и прописать в тексте основания, ставшие причиной подобного решения. После рассмотрения ходатайства и, с учетом всех обстоятельств, банк примет решение.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

Можно ли продать дом если он в ипотеке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://firstjurist.ru/ispolnitelnoe-proizvodstvo/mozhno-li-prodat-dom-esli-on-v-ipoteke

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка

Жизнь бывает непредсказуемой, особенно, если речь о долгосрочных перспективах. Покупка квартиры в ипотеку – это сделка, заключённая с банком на годы или на десятки лет. Порой требуется продажа недвижимости, за которую заёмщик пока не рассчитался.

Но как же продать квартиру, которая была куплена в ипотеку от Сбербанка, до окончания выплат по кредиту? Есть способы решения этой проблемы.

Причины для продажи квартиры в ипотеке

Причин для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть множество. Основными из них являются:

  • неспособность выплачивать ежемесячный взнос (потеря трудоспособности без возможности её подтверждения, увольнение с работы, утрата стабильного источника дохода, увеличение количества иждивенцев и т.п.);
  • смена места жительства заёмщика (переезд из-за работы или по иным причинам в другой город или страну, желание приобретения более подходящего жилья, развод супругов с разделом имущества и т.п.).

Также могут быть и другие причины для того, чтобы жильё, являющееся залогом по договору ипотечного кредитования, было продано. Некоторые заёмщики не знают о том, что есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке. Сделать это можно с разрешения Сбербанка или без него.

Как банк относится к таким продажам?

Пока кредит на приобретение квартиры не был клиентом полностью погашен, недвижимость остаётся залогом. Она не является собственностью заёмщика, которую он мог бы продать.

Обычно это условие прописано в договоре ипотечного кредитования и регламентируется федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для заёмщика определяются запреты, ограничивающие продажу его жилья.

Но если причина, по которой клиент хочет продать квартиру, за которую ещё полностью не расплатился, уважительна, то банк может пойти на уступки и снять ограничения.

В интересах Сбербанка получение полной суммы задолженности по кредиту.

И если заёмщик по каким-либо веским причинам не в состоянии выплачивать свои долговые обязательства, то банк не только предоставит разрешение на продажу залогового жилья, но и поспособствует совершению сделки.

Источник: http://peppi35.ru/kak-prodat-dom-esli-on-v-ipoteke/

Продать квартиру в ипотеке

Как продать ипотечный дом
Бесплатные консультации по жилищным вопросам
ЗАДАТЬ ВОПРОС ПОЗВОНИТЬ

Бесплатные консультации по жилищным вопросам +7 908 631-53-39   ЗАДАТЬ ВОПРОС   

Когда покупатель приобретает квартиру по ипотеке, конечно же, он рассчитывает прожить в ней долгие годы, но между тем бывают случаи, когда возникает необходимость продать это жилье.

Вопреки распространенному заблуждению, продать «ипотечную» квартиру вполне реально, необходимо лишь знать, что и как нужно делать.

Главное с чего нужно начать: получить разрешение банка на продажу, т.к. именно он в большинстве случаев является тем самым залогодержателем, в пользу которого наложено обременение на вашу квартиру. Необходимо выяснить в банке, на каких условиях банк дает согласие на продажу и схему снятия обременения.

Ведь продать квартиру новому покупателю с обременением или залогом не получится – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просто не зарегистрирует такую сделку (все квартиры с обременением, арестом, залогом и т.д. ей известны).

Будьте готовы к тому, что банк обязательно поинтересуется причиной продажи квартиры, а также и к тому, что продать квартиру во время действия моратория на досрочное погашение невозможно, поэтому вести переговоры с банком на эту тему во время действия моратория – бесполезный труд.

Итак, разрешение банка получено – что дальше?

Попытаться сделать все самостоятельно

Шаг первый

После определения с банком вашей суммы задолженности по кредиту на определенную дату, необходимо найти такого покупателя, который согласится отдать вам, вернее даже не вам, а банку, приличную сумму денег для погашения вашего долга, что является самым трудным и главным во всем этом процессе. Что тут сложного? Выставил на продажу и все.Но… К сожалению, покупатели неохотно идут на такие риски – отдать крупную сумму наличных кому-то еще до сделки, которая возможно вообще потом и не состоится? Ну, уж нет, извольте.

При таком раскладе покупатель готов нести такие риски только при двух условиях:

во-первых, ему нужны гарантии.

И лучше, если эти гарантии ему даст не физическое лицо – продавец, который после погашения своего долга перед банком «вдруг передумает продавать», а юридическое лицо, которое сможет грамотно организовать процесс передачи денежных средств и зафиксирует этот факт в документах, в том числе и обязательство продавца продать «ипотечную» квартиру именно этому покупателю, а не третьему лицу, в определенный срок. При этом банк такие функции на себя как юридическое лицо брать не будет, т.к. его роль совершенно другая – получить свои деньги. А как у вас там дальше будет – сами разбирайтесь.

Во-вторых, приличный дисконт в цене. «Если уж я и подписываюсь на такие риски – будьте любезны!» — рассуждает покупатель, и его можно понять. Сами бы вы стали отдавать кому-то деньги, не получив взамен товар? Покупателя на квартиру с проблемами, а «ипотека» на квартире с точки зрения покупателя – это проблема, можно привлечь только интересной ценой.

Шаг второй

Покупатель передает вам сумму денежных средств, равную вашей кредитной задолженности для перечисления на ваш счет в банке. Заметили тонкость? На ВАШ счет, ВАШ кредит. По банковским документам это будет выглядеть именно так, сам заемщик погасил свой долг. А покупатель тут вроде бы, как и ни при чем. Вот этого-то он и боится больше всего на свете.

После того, как кредит погашен, вы получаете в банке на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности, который, кстати, готовится не тут же, а в определенные банком сроки, которые могут доходить до нескольких месяцев. В оговоренный в предварительном договоре срок идете вместе с покупателем в Управление Россреестра, где и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Именно по такой схеме продаются большинство «ипотечных» квартир.

Продать квартиру в ипотеке с риэлтором

В данном случае вы ничего не теряете, а только приобретаете, т.к. агентство недвижимости станет именно тем юридическим лицом, которое так хочет видеть будущий покупатель между собой и продавцом, обеспечивающим ему гарантии.

Но и не только в этом выгода. Агентство недвижимости, во-первых, обладает опытом проведения таких сделок, и знает все тонкости и нюансы продажи «ипотечной» квартиры, в том числе и специфику работы с ними тех или иных банков.

Во-вторых, профессионально оценит квартиру и посоветует тот самый дисконт, который так интересует покупателя, чтобы квартира стала ему интересна, и грамотно проведет эти переговоры с покупателем по процессу погашения вашего долга и снятия обременения.

задача специалиста при определении цены – найти «золотую середину», которая бы удовлетворяла и покупателя и продавца, исходя из своего реального опыта продаж «ипотечных» квартир. В-третьих, грамотно составит между вами все необходимые соглашения и договора. В-четвертых, займется организацией процесса погашения задолженности и сделки. Поверьте, это не мало. Каким путем пойти – решать вам.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

1-комнатная квартира, 30 м2, 4/5 эт.

Автовокзал
Большакова, 155

2.25 млн ₽

75 000 ₽/м2 9 906 ₽/мес

3-комнатная квартира, 76 м2, 6/16 эт.

Старая Сортировка
Билимбаевская, 25/3

3.80 млн ₽ / 3.75 млн ₽

49 342 ₽/м2 16 510 ₽/мес

1-комнатная квартира, 38 м2, 2/2 эт.

Уралмаш
ул. 40-летия Октября, 49

2.47 млн ₽

65 000 ₽/м2 10 874 ₽/мес

2-комнатная квартира, 43 м2, 2/4 эт.

Юго-Западный
ул. Гурзуфская, 45

2.80 млн ₽

65 116 ₽/м2 12 327 ₽/мес

2-комнатная квартира, 48 м2, 2/16 эт.

ЖБИ
ул. Новгородцевой, 41

3.16 млн ₽

65 833 ₽/м2 13 912 ₽/мес

1-комнатная квартира, 30 м2, 1/4 эт.

Старая Сортировка
ул. Таватуйская, 9

1.60 млн ₽

53 333 ₽/м2 7 044 ₽/мес

  • С обременением
  • С долгами
  • По наследству
  • На крайних этажах
  • Без ремонта
  • С поиском цены

ПРОДАТЬ

Проверка квартиры на арест

Проверка жилья на обременение

Проверка недвижимости на законность прав

Проверяем объект, документы, продавца, покупателя, деньги.

Проверенная недвижимость …

ПРОВЕРИТЬ

1-комнатная квартира, 36 м2, 17/19 эт.

Академический
ул. Академика Сахарова, 31

2.66 млн ₽

73 888 ₽/м2 11 711 ₽/мес

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

2- комнатная квартира, 41 м2, 2/2 эт.

Эльмаш
ул. Ползунова,12

1.70 млн ₽

41 463 ₽/м2 7 484 ₽/мес

2-комнатная квартира, 48 м2, 2/10 эт.

Старая Сортировка
ул. Расточная, 15/7

3.20 млн ₽

66 666 ₽/м2 14 088 ₽/мес

1-комнатная квартира, 39 м2, 15/15 эт.

Академический
ул. Краснолесье, 161

2.70 млн ₽

69 230 ₽/м2 11 887 ₽/мес

2-комнатная квартира, 41 м2, 1/5 эт.

Пионерский
ул. Солнечная, 43

1.70 млн ₽

41 463 ₽/м2 7 484 ₽/мес

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

1-комнатная квартира, 31 м2, 1/5 эт.

Юго-Западный
ул. Чердынская, 4

2.40 млн ₽ / 2.26 млн ₽

72 903 ₽/м2 9 950 ₽/мес

  • Продажа квартиры в ипотеке
  • Покупка 1-комн. квартиры
  • Обмен квартиры с доплатой
  • Оценка квартиры и продажа
  • Обмен на новостройку

Все портфолио …

ЗАЯВКА   

Проверка квартиры на арест

Проверка жилья на обременение

Проверка недвижимости на законность прав

Проверяем объект, документы, продавца, покупателя, деньги.

Проверенная недвижимость …

ПРОВЕРИТЬ

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

3-комнатная квартира, 68 м2, 5/6 эт.

Центр
ул. Ленина, 52/1

3.70 млн ₽

54 411 ₽/м2 16 290 ₽/мес

1-комнатная квартира, 29 м2, 2/9 эт.

Эльмаш
ул. Таганская, 24/3

1.80 млн ₽

62 068 ₽/м2 7 925 ₽/мес

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

1-комнатная квартира, 34 м2, 3/12 эт.

Юго-Западный
ул. Чкалова, 109

2.70 млн ₽

79 411 ₽/м2 11 887 ₽/мес Страницы: 1 2 3 4 5 … 21   следующая→   все

Продать недвижимость

Источник: https://domnedv.ru/uslugi/prodat-nedvijimost/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду?

Как продать ипотечный дом

В жизни случается всякое, и взлеты и падения. При покупке жилья в ипотеку, никто не застрахован от резкого ухудшения финансового положения и, конечно, не задумывается об этом. Однако, как говорится: человек полагает, а жизнь располагает, и иногда, когда «финансы поют романсы» приходится идти на крайние меры, вплоть до того чтобы расстаться с домом, за который еще не выплачен кредит.

Что делать в таком случае? Продавать ипотечный дом, чтобы рассчитаться с банком? Совершенно не обязательно! Есть и другие способы — например сдать его, а на полученные деньги выплачивать платежи. Возможны и другие решения. Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

Решение №1: Рассчитаться с банком деньгами от продажи дома

В принципе все банки всегда готовы к подобному развитию событий, и дадут согласие продать залоговое жилье, чтобы у заемщика была возможность досрочно погасить долг. Банки смотрят на такие ситуации достаточно трезво — лучше сейчас вернуть капитал, данный взаймы, а не ждать «у моря погоды».

Почему выгодней продать дом самому, а не ждать пока его продаст банк?

Дело в том, что для банка ваш дом — непрофильный актив, «сжирающий» капитал и резервы. Вот почему они будут стараться как можно быстрее продать предмет залога, и если появится покупатель — будут готовы отчаянно торговаться.

При этом банкиров не заботит, сколько при этом достанется собственнику после погашения долга и останется ли? Так часто бывает, что заемщик остается еще должен и вынужден гасить остаток долга, но, уже не имея того, на что собственно брался кредит.

Если заемщик сам занимается продажей, то он может найти подходящего покупателя на более выгодных для себя условиях. Далее новый правообладатель недвижимости из собственных средств гасит задолженность банку, остальные передает продавцу.

Как производятся расчеты за залоговые дома?

Расчет происходит посредством двух банковских ячеек, одна из которых содержит сумму долга по ипотечному кредиту, а вторая — остаток, который пойдет продавцу. После оформления всех документов, каждая сторона забирает причитающиеся ей деньги.

Решение №2: Найти нового владельца и передать свою ипотеку

Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
  2. В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
  3. Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

Почему схема смены заемщиков выгодна банкам?

Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

  1. Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
  2. Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
  3. Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

Это довольно рискованное, но довольно типичное для российских заемщиков решение. Почему-то у нас принято хвастать направо-налево если у тебя «прёт» бизнес, а если дела пошли плохо — сидеть и «не высовываться».

Однако вы должны понимать, что при таком решении (когда банк ничего не знает), вы берете всю ответственность за просрочки на себя.

Если вы не горите желанием «светить» свои проблемы перед кредитным отделом, то придется либо искать деньги на стороне (и влезать в еще большие долги) и досрочно гасить ипотечный заем, либо договариваться с покупателем, который поверит, так сказать, на слово и внесет остаток долга.

В последнем случае, после официального закрытия ипотечного займа в банке, дом выходит из залога, и продавец срочно выставляет на продажу. Конечно, на руки он получит сумму, за вычетом погашенного долга.

Что делать с ипотечным домом, который перестал устраивать?

Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

Почему банки будут не против?

Вообще банки любят деньги (и заемщиков с деньгами). Поэтому проблем с получением разрешения на продажу залогового дома в таком случае не возникнет. А клиент, уже будет восприниматься как зарекомендовавший себя с положительной стороны, а тем более, что по новому ипотечному займу проценты все равно будут идти в актив кредитора.

Таким образом, мы видим три ситуации, когда несмотря на залоговое обременение, ипотечный дом можно продать без особых проблем.

Но что мы, собственно, о продаже? Ведь в свое время было потрачено масса усилий и времени на поиск этого чудесного дома — неужели нет других решений, кроме продажи, чтобы выплатить ипотеку? Конечно, такие решения есть — сдать его в аренду.

Можно ли сдать ипотечный дом в аренду?

Можно и нужно (если у вас возникли затруднения с выплатами по ипотеке). Конечно, если купленный дом — это ваше единственное жилье, могут возникнуть неудобства и проблемы, но если есть другая жилплощадь — почему бы временно не пожить там, а вырученные с аренды деньги пустить в счет погашения кредита?

Кому выгодно?

В общем-то, выгодно обеим сторонам. Заемщик имеет дополнительные средства для обслуживания кредитного долга, а банк уверен в том, что платежи будут поступать регулярно. Однако собственник ипотечного дома не вправе в полной мере распоряжаться своим имуществом, так как оно ему принадлежит с обременением (находится в залоге у банка).

Как правило, банки не против сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Скорее всего, кредитный отдел потребует заключение договора о сдаче в поднаем по всем правилам, что гарантирует не только прозрачность соглашения, но и обязательную уплату налогов.

Также, если договором предусмотрено извещать кредитора о сдаче дома в аренду, то следует ожидать, что представитель банка может невзначай проверить состояние залоговой недвижимости и этому ни в коем случае нельзя препятствовать.

Сдача в аренду ипотечного дома. Почему лучше не скрывать это от банка?

Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

Зачем кредитору знать о сдаче жилплощади в аренду?

Многие заблуждаются, думая, что банку-кредитору абсолютно все равно, кто живет в купленной в ипотеку недвижимости. Это далеко не так. Если заемщик оказался злостным нарушителем кредитного договора и перестает исполнять свои долговые обязательства, то банк идет на крайнюю меру и отчуждает залоговую жилплощадь в свою пользу.

Если договор аренды заключен официально, то выселить жильцов кредитор, конечно, не сможет — в этом случае закон будет на стороне арендаторов. Их вины в этом нет, что собственник перестал платить по счетам.

У них есть зарегистрированный официальными органами договор и к проблемам арендодателя они никакого отношения не имеют.

В этом случае банк будет вынужден ждать, когда срок договора аренды истечет, а на это может уйти достаточно много времени.

Заключение

Согласно закону «Об ипотеке», заемщику не запрещается продать или извлекать выгоду от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной через ипотечный кредит.

Однако в кредитном договоре практически всегда присутствует пункт, по которому залогодатель обязан получить на то письменное разрешение у банка.

Если такого пункта нет, дабы избежать нежелательных последствий, стоит оговорить эти моменты с кредитной организацией еще до подписания кредитного договора.

В противном случае, есть риск получить штрафные санкции вплоть до досрочного расторжения договора банком.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь на нее ссылкой в соцсетях:
РАСЧЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА / РЕМОНТА ДОМА

Источник: https://nedvio.com/mozhno-li-prodat-ili-sdat-ipotechniy-dom/

Как продать ипотечную квартиру | Пошаговая инструкция по продаже ипотечной квартиры

Как продать ипотечный дом

Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? «Кредиты.ру» изучили способы решения этой проблемы.

Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? Credits.ru изучили способы решения этой проблемы.

«Пиратский» способ: продажа без согласия банка

Для осуществления этого способа необходимо, чтобы сумма личных (не заемных!) средств покупателя, которые он намерен вложить в приобретение жилья, превышала ваш ипотечный долг.

Тогда, в соответствии с гражданским законодательством, вы можете заключить с покупателем договор задатка (относительно задатка Credits.

ru советуют внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).

Получив от покупателя квартиры задаток в размере остатка ипотечной задолженности, вы отправляетесь в банк и заявляете о намерении досрочно рассчитаться по кредиту.

На формальное закрытие банком кредитного договора и снятие с квартиры обременения (залога) в среднем уходит 5-7 дней. После этого вы получаете полное право распоряжаться квартирой и оформляете сделку с покупателем.

Естественно, в договоре будет указана цена за вычетом той суммы, которую покупатель уже внес вам в виде задатка.

У этого способа есть ряд недостатков

1. Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег.

И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества. Правда, ограничительный период на погашение кредита редко превышает 6-12 месяцев.

2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд.

И хорошо еще, если продавец не исчезнет, за несколько дней продав освобожденную от залога квартиру кому-нибудь другому. Так что соблазнять покупателя приходится выгодной для него ценой: обычно на 10-15% ниже рынка. И это при том, что значительная часть вырученных денег все равно отойдет банку.

Но если ваша основная цель – рассчитаться с банком и не попасть в «черный список» заемщиков, не выплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.

При сделке с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря в цене составит 10-15 %.

Способ «Две ячейки»: эффектно и не очень дорого

Для осуществления этого способа необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, вторых – наличие в банке отработанной схемы продажи такого типа.

Найдя покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. Когда договор отправляется на регистрацию в Государственную регистрационную палату, вам необходимо арендовать в банковском депозитарии две ячейки.

В одной из них будут находиться деньги покупателя в размере вашего ипотечного долга, предназначенные банку. Во второй – остаток денег покупателя, которые вы сможете получить после погашения ипотеки.

Все время регистрации договора (обычно 14 дней) деньги остаются в ячейке. Но это не равнозначно их зачислению на счет.

После того, как договор будет зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры, находящейся в залоге.

Что происходит дальше? Представитель банка открывает первую ячейку и переводит деньги на расчетный счет.

Затем оформляет погашение ипотеки и выдает покупателю необходимые документы для снятия обременения (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы свои деньги мог получить продавец.

У этого способа существенных недостатков нет. Все стороны довольны: продавец получает свободу от долговых обязательств и остаток денег, банк – возвращает свои деньги, покупателю достается квартира и… хлопоты по снятию залога. Но хлопоты эти скорее приятны, поскольку не влекут риска лишиться нового имущества: ведь сделка проведена официально. Главное – добиться согласия банка.

Способ с аккредитивом: громоздко, но надежно

Как и в предыдущей схеме, прежде всего необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласиться приобрести квартиру в залоге.

Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке. При этом заранее оговаривается круг лиц, имеющих доступ к счету, суммы, которые могут быть сняты, документы, которые необходимо предъявить и все дополнительные условия.

Деньги покупателя зачисляются на аккредитивный счет перед началом сделки купли-продажи. Пока договор проходит регистрацию, банк осуществляет подготовку к процедуре снятия залога.

Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. По итогам, банк забирает свою часть денег, равную ипотечному долгу, а после этого доступ к счету получает продавец и снимает остаток.

Недостаток этого способа в том, что расчеты через аккредитив обходятся значительно дороже, чем аренда банковской ячейки.

По сложившейся практике, их оплачивает покупатель, однако на данном этапе зачастую начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «пустяковых» нескольких тысяч рублей.

Поэтому очень важно заранее выяснить все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, за обналичивание аккредитива (снятие средств со счета) банк удерживает процент (размер его индивидуален в каждом банке). 

Справка

Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, произвести платеж в пользу третьего лица. При этом получатель платежа (бенефициар) должен предоставить в банк документ или документы, предусмотренные условиями аккредитива.

Вместо эпилога

Продажа ипотечной квартиры чаще всего связана с утратой возможности выплачивать кредит. Попасть в подобные печальные обстоятельства рискует каждый заемщик, взявший ипотеку «под зарплату»: увы, российский рынок труда нестабилен.

Самое главное – принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на торги. В этом случае определять правила игры будет кредитор.

Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать отходные пути и подыскать схему реализации заложенного имущества.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

Источник: https://credits.ru/publications/364137/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий