Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Как продать квартиру купленную в ипотеку Сбербанка

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Ипотечное соглашение подразумевает наличие залогового обеспечения. В качестве залога может быть оформлена квартира, дача, земельный участок и др. Многие неопытные заёмщики считают, что залог нельзя продать.

На самом деле заложенная недвижимость может быть реализована при досрочном погашении ипотеки. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Прежде всего стоит изучить действующее законодательство.

Права и обязанности участников ипотечной сделки прописаны в 102-ФЗ и 301 ст. ГК РФ.

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами.

Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога.

После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов.

С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ.

В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку.

После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке.

После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Как продать квартиру без участия Сбербанка?

Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:

  • Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
  • Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
  • Погашается задолженность по ипотеке;
  • Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
  • Оформляется договор купли-продажи помещения;
  • Сделка регистрируется в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов.

Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%).

Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.

Особенно выгодно приобретать ипотечную квартиру в период экономического кризиса. Человек, испытывающий финансовые проблемы, вынужден продать помещение по минимальной цене. Именно это происходило во время кризиса 2007-2009 годов.

Как продать квартиру, приобретённую по программе военной ипотеки?

Процесс реализации залогового имущества участником НИС (накопительно-ипотечной системы) проходит в несколько этапов:

  • Военнослужащий оповещает представителей Росвоенипотеки о своём намерении снять обременение с залоговой квартиры;
  • Подаётся повторное заявление на участие в программе НИС. Это делается для того, чтобы солдат или офицер не потерял возможность приобрести жилплощадь, используя военную ипотеку;
  • Сбербанк рассчитывает остаток долга по кредиту, после чего происходит полное погашение долговых обязательств;
  • Военнослужащий получает бумагу о снятии обременения с жилплощади и свидетельство о праве собственности.

Деньги, возвращённые в бюджет, заново учитываются на счёте участника НИС. Они могут использоваться для повторной покупки жилья. Вторым вариантом продажи ипотечной квартиры может стать цессия (переуступка прав).

При такой схеме реализации недвижимости военнослужащий не обязан снимать обременения с жилплощади. Суть данной схемы состоит в том, что долговые обязательства по жилищной ссуде передаются третьей стороне.

В качестве контрагента может выступать участник НИС или гражданское лицо.

Как продать квартиру в ипотеке, в которую вложен материнский капитал?

Материнский капитал, полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке.

Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?

Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:

  • Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
  • Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.

После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.

В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.

Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства).

Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть.

При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.

Документы, необходимые для продажи квартиры

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия риелтора? Если вы планируете продавать ипотечную квартиру самостоятельно, то следует подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта собственников недвижимости. Если в квартире прописан ребёнок, которому не исполнилось 14 лет, то нужно предъявить свидетельство о рождении;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Технический паспорт помещения. Эту бумагу можно получить в МФЦ или БТИ;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе отражён список лиц, зарегистрированных квартире.
  • Справка из ЖЭКа или ТСЖ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
  • Если среди владельцев квартиры или дома есть несовершеннолетние граждане, то необходимо предоставить разрешение от органов опеки. Государственная структура выдаст этот документ только в том случае, если продажа помещения не ухудшит условия жизни ребёнка. Бумага может быть оформлена только при участии обоих родителей (опекунов или усыновителей), даже если они в разводе. Заявление рассматривается 14 дней.
  • Для реализации квартиры требуется письменное согласие обоих супругов. Документ заверяется у нотариуса;
  • Справка об оценочной стоимости квартиры. Процедуру оценки проводит фирма, которая имеет государственную лицензию.

Если клиент затрудняется с выбором оценочной компании, то ему следует обратиться к сотруднику Сбербанка. Кредитное учреждение тесно сотрудничает с большим количеством аккредитованных оценщиков.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать ипотечную квартиру в залоге Сбербанка

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Покупка недвижимости с помощью ипотеки в 2019 году предполагает оформление залога.

По условиям договора с банком, объектом залогового обеспечения выступает приобретаемая недвижимость, а права на собственность ограничены в силу действующей ипотеки.

Несмотря на ограничения, это не означает, что продать квартиру через ипотеку Сбербанка нельзя. Просто порядок продажи предполагает учет прав банка-держателя залога и соблюдение закона №102-ФЗ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Часто ипотеку оформляют с погашением с течение 10-30 лет. За этот срок неминуемы изменения состава семьи или потребностей в жилье у заемщика.

Часто жизненные обстоятельства заставляют искать способы продать кредитную квартиру и купить другую. Собственность на протяжении всего срока выплат остается в залоге у банка.

Продажа ее предполагает согласование будущей сделки с кредитором и снятие запрета на переоформление находящейся в ипотеке квартиры.

Несмотря на общее мнение, что продать жилье в залоге нельзя, в российском законодательстве нет запретительных норм. Переоформление недвижимости возможно, если будут соблюдаться положения закона «Об ипотеке» и гражданского законодательства.

Главным условием продажи залогового имущества станет согласие кредитора с переходом собственности к другому владельцу, поскольку эта собственность выступает обеспечением по ипотечным обязательствам.

Пока долг перед банком не погашен, в случае отказа от платежей, залогодержатель вправе организовать принудительную продажу залога в счет ликвидации задолженности.

Как любой залогодержатель, Сбербанк не заинтересован в продаже объекта, пока проблема с оставшимся долгом не урегулирована. Однако есть ряд факторов, когда банк также заинтересован в продаже, чтобы исключить образование просроченного невозвратного долга. Банк готов учесть персональные обстоятельства, при которых возникла экстренная потребность в продаже недвижимости.

Высокий шанс на согласование сделки с покупателем имеют владельцы ипотечного жилья в следующих обстоятельствах:

  1. Смена места жительства, города, региона.
  2. Расширение семьи или, наоборот, развод.
  3. Ухудшение финансового положения по причине потери места работы по сокращению или снижение заработка.
  4. Потеря трудоспособности полностью или частично.
  5. Изменение личных планов, потребность в улучшении жилищных условий.

Не важно какое обстоятельство заставило заниматься продажей залогового жилья, нужно аргументировать свое решение, представив веские причины необходимости сделки. В другом случае, на заявку заемщика Сбербанк ответит отказом, а юридические действия в отношении квартиры допускаются только после полного погашения ипотеки.

Часто потребность в досрочной продаже жилья возникает в связи с расторжением заемщиком брака и необходимостью урегулировать вопрос с совместно нажитой собственностью. При разводе, если по ипотеке заемщиками выступают оба супруга, есть два варианта развития:

  1. Обратиться в банк для составления 2 отдельных соглашений с определением объема долга по каждой из долей бывших супругов.
  2. Если недвижимость куплена до того, как зарегистрирован брак, долг числится на одном из супругов, и будущее согласование планируемой сделки выполняет единственный заемщик.

Часто бывает так, что ипотечный договор оформляется до брака, а выплаты по нему происходят уже после регистрации отношений. В таком случае, заинтересованная сторона вправе претендовать на выделение доли пропорционально произведенным за годы брака выплатам. Этот факт придется учитывать при дальнейшей продаже недвижимости.

Можно ли продать квартиру без участия банка

По усмотрению сторон договора, продать квартиру с обременением можно с участием кредитора или самостоятельно. В последнем варианте клиенту предоставляется больше свободы при поиске покупателя, который согласится купить дороже.

Схема оформления сделки представлена несколькими шагами:

  1. Заемщик ищет нового претендента на собственность, готового в рамках сделки погасить остаток долга, чтобы снять залоговое обременение.
  2. Составляется проект договора на продажу квартиры.
  3. Покупатель оплачивает остаток долга за продавца-заемщика.
  4. Стороны ипотечного соглашения снимают обременение, устраняя препятствие для перерегистрации собственности.
  5. Подписывают договор купли-продажи.
  6. Права на собственность перерегистрируют в регистрирующем органе.

Чтобы сделка прошла успешно, заемщик обязан предварительно сообщить банку о намерении продать недвижимость. Когда заемщик продает недвижимость в еще не сданном объекте, согласие на переоформление прав должен дать также застройщик.

Ввиду сложности процедуры, найти покупателя на такое жилье сложно – приходится снижать цену квартиры, купленной в ипотеку, на 10-25% от среднерыночной.

Часто залоговое жилье выкупают риелторы, рассчитывающие далее перепродать недвижимость после снятия обременений.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Когда возникает потребность в реализации залоговой квартиры, рекомендуем самостоятельно заниматься вопросом поиска нового претендента на жилье, обращаясь в банк только за согласованием.

Доверяя процедуру Сбербанку, учтите, что кредитор заинтересован только в одном – продать недвижимость быстрее, за любые деньги, которые вернут долг по ипотеке. Не исключена ситуация, когда вырученных средств едва хватает для закрытия ипотеки.

Однако есть ситуации, когда без помощи кредитора не обойтись:

  1. Покупатель собирается провести сделку за счет кредитных средств и собирается оформить квартиру в ипотеку у Сбербанка.
  2. Продавцу некогда заниматься проблемой, либо продажа инициирована самим кредитором, чтобы закрыть просроченный долг.

Продажа ипотечной квартиры предусматривает предварительное закрытие ипотечного долга, чтобы можно было снять обременение и переоформить жилье на нового собственника. Клиент должен иметь достаточную сумму наличных, чтобы снять залог. Оставшаяся часть сделки финансируется за счет кредитных средств (если новый собственник тоже покупает в ипотеку), либо продавец получает остаток суммы на руки.

Когда найден покупатель, готовый к длительному оформлению сделки, далее действуют в следующем порядке:

  1. Составление предварительного соглашения, в котором указывают все существенные условия сделки (сумма, срок расчетов, период передачи жилья, иные условия). В договоре с покупателем указывают, что первый взнос направляется на погашение закладной и снятие регистрационных ограничений.
  2. Когда ипотека погашения, кредитор выдает закладную с отметкой о погашении долга и снятии обременений.
  3. Закладную передают в Росреестр, где готовят документ на собственность, где указывают, что все обременения сняты.
  4. После выдачи новой бумаги, удостоверяющей факт снятия запрета на перерегистрацию, готовят пакет документов для оформления новой ипотеки и регистрируют приобретенную квартиру в Росреестре

Если новый собственник решил использовать заемные средства того же банка, ипотечный долг может быть переоформлен в рамках трехстороннего договора, по которому залог остается неизменным. Меняется только имя должника банка (долг переводится на другое физлицо).

Схема проведения сделки с участием Сбера выглядит следующим образом:

  1. Будущий заемщик Сбербанка подбирает объект собственности из числа ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка.
  2. Заявка на новую ипотеку рассматривается кредитором.
  3. Покупатель и продавец оформляют первый взнос по сделке.
  4. Назначается день сделки и переоформления кредитного долга. Кредитор одновременно аннулирует обязательства по первой ипотеке и оформляет обязательства на нового заемщика-покупателя.
  5. Процедура снятия и оформления залогового обеспечения происходит в один день.

Такая схема сложна в реализации и чаще клиентам отказывают в проведении, предлагая самостоятельно решить вопрос с гашением ипотеки и оформлением нового договора с покупателем. Однако при желании банк вправе предложить именно такой вариант сделки, особенно, если сам заинтересован в разрешении вопроса с проблемным долгом.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Если продажа такой недвижимости сложна, то при участии маткапитала при погашении части ипотеки провести сделку еще труднее, поскольку по объекту собственности действует сразу несколько обязательств:

  1. Необходимо получить разрешение от органов опеки на проведение сделки. После оплаты части кредита средствами материнского капитала заемщик обязан наделить каждого члена семьи долей в собственности.
  2. Часто квартира продается до того, как детям исполняется 18 лет, т.е. новые собственники остаются несовершеннолетними на момент сделки.
  3. Невозможно просто продать жилье и получить наличные – опеке потребуется предоставить доказательства, что за несовершеннолетними собственниками сохранились права. Опека согласует переоформление только если дети получат взамен другое жилье, равноценное или более просторное. Либо деньги продавца будут распределены между всеми членами семьи, и детские доли будут размещены на банковском вкладе вплоть до их совершеннолетия.

Таким образом, маткапитал предусматривает перевод ипотечного жилья в долевую собственность всей семьи после снятия залогового обременения. А это значит, что дальнейшую продажу орган опеки согласует, если детям предоставят лучшее жилье до того, как будет подписан договор купли-продажи с покупателем.

Порядок продажи квартиры с участием МСК представлен несколькими шагами:

  1. Согласование сделки с опекой с предварительным оформлением обязательств в отношении детей.
  2. Урегулирование сделки с залогодержателем.
  3. Оформление покупки с новым собственником.
  4. Ликвидация долга на момент обращения.
  5. Снятие регистрационных ограничений с права «в силу ипотеки».
  6. Снятие обременения.
  7. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

Без согласования операций со стороны органов опеки при использовании в закрытии ипотеки средств маткапитала не обойтись. Однако есть ряд параметров, которые помогут быстрее пройти согласование. Закон, наделяя родителей обязательством выделить доли детям, не устанавливает принципа равности долей всех членов семьи.

Для положительного ответа опеки важно, чтобы новое жилье, предоставляемое детям, было:

  • просторнее;
  • комфортнее;
  • соответствовало санитарно-гигиеническим нормам.

Представители опеки оставляют за собой право проводить выездные проверки с целью контроля за соблюдением имущественных прав детей. Продать жилье с участием несовершеннолетних трудно, поскольку есть риск последующего аннулирования сделки через суд, если удастся доказать, что права детей нарушены взрослыми.

Продажа приобретенной квартиры по программе военной ипотеки

Семьи военнослужащих получают жилье в рамках особой ипотечной программы, реализуемой с поддержкой по линии Минобороны. Схема проведения сделки при ипотечном кредите для военных предполагает согласование действий с Росвоенипотекой и представлена следующими шагами:

  1. Росвоенипотека получает заявление от заемщика с просьбой снять обременение для последующей продажи.
  2. Чтобы не утратить право на льготу по военной ипотеки параллельно передают заявление на участие в накопительной системе повторно.
  3. Из банка поступает информация о текущем остатке долговых обязательств по ипотеке (прилагают выписку о состоянии счета и график оплаты).
  4. Заемщик погашает долг перед Сбербанком, а перечисленные по программе средства снова возвращают на счет военнослужащего.
  5. После ликвидации ипотечной задолженности залоговое обременение снимают.
  6. В дальнейшем бывший заемщик сохраняет право на повторное участие в НИС и получение нового жилья в рамках той же программы.

При наличии желающих купить жилье среди военнослужащих, допускается оформление цессионного соглашения (переуступка прав по ипотечному кредиту), если покупатель также относится к числу участников НИС.

Основной пакет документов

Каждый случай продажи индивидуален и предполагает сбор бумаг с учетом нюансов ипотеки.

В стандартный пакет документов для банка входит:

  1. Паспорта сторон сделки, включая несовершеннолетних (если ребенок не достиг 14-летия, собирают свидетельства).
  2. Выписка из ЕГРП.
  3. Технический паспорт на квартиру в залоге.
  4. Справка о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади (выписка из домовой).
  5. Справка о своевременной оплате квитанций ЖКХ.
  6. Разрешение от опеки (если собственниками оформлены дети).
  7. При наличии супруга берут письменное согласие на совершение сделки.
  8. Заключение оценщиков с установлением стоимости залогового объекта на момент проведения сделки.

Любая сделка с недвижимостью требует особой осторожности и внимания к документам, а при купле-продаже залогового объекта рискуют оба – продавец и покупатель. Во-первых, в процессе согласования сделки на любом из этапов могут возникнуть сложности, иногда неустранимые, при которых дальнейшее переоформление становится невозможным.

Во-вторых, продавец, получив задаток для погашения ипотеки, может нарушить достигнутые договоренности, а возвращать уже переданные деньги обратно придется через суд.

Иногда в сделке отказывают уже на заключительном этапе, когда Росреестр выяснит нарушения в оформлении сделки и запретит перерегистрацию.

Решаясь на покупку квартиры в залоге, стоит тщательно проверять документы и приготовиться к тому, что процесс переоформления будет длительным и сложным.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://zambank.ru/ipoteka/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2019 году: инструкция

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, вы узнаете далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html

Все о продаже ипотечной квартиры, нахоядщейся в залоге у Сбербанка в 2019 году

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Главным условием ипотечного договора является предоставление обеспечения по кредиту в виде залога. Для этого может быть использована любая жилая недвижимость.

Большинство заемщиков уверены в невозможности дальнейшей продажи залогового объекта до полного погашения займа. Но подобное мнение ошибочно. Продажа залога возможна, но при определенных условиях.

Мы расскажем о способах реализации ипотечной квартиры от Сбербанка.

Возможные причины продажи

Во время погашения ипотеки у заемщика может появиться потребность в продаже объекта, выступающего обременением по залогу. Процесс продажи жилой недвижимости, используемой в качестве залога по ипотеке, регулируется ГК РФ и Федеральным законом №102. Законопроектов, запрещающих продажу подобного жилья, не существует, поэтому решение вопроса зависит только от финансовой организации.

Сбербанк, разрешая клиентам получить ипотеку, становится субъектом, который для снижения своих рисков берет имущество в залог. Ему также выгодна быстрая продажа имущества. Но все действия проводятся только после согласования с банком.

Для получения согласия заемщик должен предоставить весомые причины необходимости продажи залога. После рассмотрения предоставленных аргументов, банк принимает решение. Чем серьезнее мотив реализации квартиры, тем выше шанс на получение положительного решения.

Продажа ипотечного жилья возможна по следующим причинам:

  1. Переезд на ПМЖ в другой город или регион;
  2. Изменение численности членов семьи (рождение ребенка, замужество/женитьба или развод);
  3. Решение увеличить площадь жилья;
  4. Полная или частичная потеря способности работать;
  5. Ухудшение финансового состояния в результате весомого снижения зарплаты или сокращения с рабочего места.

Если банк отклонил заявку заемщика на реализацию ипотечной квартиры, то ее продажа возможна после погашения всего долга.

Продажа залоговой квартиры через Сбербанк

Независимо от причин продажи имущества, первым шагом всегда является подача заявки в банк. Она оформляется на имя руководителя компании. В ней излагаются обстоятельства, вынуждающие продать недвижимость.

Получив от Сбербанка положительное решение, клиент может выставить квартиру на открытый рынок. Так как банки заинтересованы в реализации объекта, то они оказывают помощь в проводимых операциях. Они содействуют в поиске покупателя, следят за юридической чистотой сделки и финансовой безопасностью.

С 2012 г. в банковских организациях РФ была отменена комиссия за досрочное погашение ссуд. Депутаты Госдумы приняли по этому поводу надлежащие законопроекты, в результате которых заемщики теперь избегают дополнительных трат при реализации ипотечных объектов.

Пошаговый алгоритм продажи залогового имущества при участии Сбербанка:

  • Заключается временный договор купли-продажи.
  • Покупатель переводит деньги. Часть из них идет на погашение займа. Оставшаяся часть оставляется на сохранении в ячейке банка (при наличном расчете) или на аккредитивном счете (при безналичном расчете).
  • Заключается соглашение о хранении оставшейся после полного погашения займа суммы.
  • Заключается официальный договор купли-продажи.
  • С залогового объекта снимается обременение.
  • Осуществляется переоформление квартиры на новых владельцев.

Для максимальной безопасности сделки Сбербанк в большинстве случаев сам занимается составление и сбором документации.

Другим способом реализации ипотечной квартиры является передача долговых обязательств на покупателя. Вместе с ними он также получает право собственности на жилье. Эта процедура должна быть оформлена юридически правильно, чтобы в дальнейшем не возникло никаких неприятностей.

Но для ее свершения также требуется разрешение банка. Кредитная организация одобрит потенциального покупателя, только если он будет отвечать требованиям, включая стабильный заработок и официальную работу.

Следует помнить, что при этой схеме реализации условия кредитования для нового заемщика могут быть изменены. Он может не отвечать условиям оформленной ранее ипотеки, поэтому происходит переоформление. Если ранее ипотека была взятой семейной парой по программе «Молодая семья», то покупатель может не попадать под эту категорию.

Продажа ипотечной квартиры без помощи Сбербанка

Иногда продажа залогового имущества возможна без участия банка.

Но решив осуществить реализацию объекта самостоятельно, заемщик обязан в первую очередь оповестить о своем решении банковскую организацию.

Если в качестве обременения по кредиту выступает недвижимость, находящаяся еще на стадии возведения, то для ее продажи требуется разрешение от юридического лица, которое занимается стройкой.

В большинстве случаев имущество, являющееся залоговым, реализуется с 10-25%-ной скидкой. А среди покупателей подобных объектов часто встречаются риэлторы, которые скупают подобное жилье по сниженной стоимости, а затем перепродают его.

В такой ситуации реализация квартиры состоит из следующих шагов:

  • Поиск покупателя, согласного на покупку залогового жилья по требуемой схеме, т.е. именно покупатель должен будет погасить кредит перед Сбербанком.
  • Составление временного договора купли-продажи.
  • Погашение оставшегося долга по ипотечному кредиту.
  • Снятие обременения с квартиры (данный этап осуществляется самим заемщиком и сотрудником банка).
  • Составление и подписание официального договора купли-продажи.
  • Регистрация сделки в Росреестре.

Продажа жилья, купленного с господдержкой

При решении продать квартиру, приобретенную с господдержкой, следует быть готовы к ряду ограничений, в особенности, если среди собственников имущественного объекта числятся дети до 18 лет.

При оформлении военной ипотеки

Если военнослужащий, купивший квартиру по программе льготного кредитования, затем решит продать эту недвижимость, то ему необходимо соблюдать ниже изложенный алгоритм действий:

  • В Росвоенипотеку подается заявление, в котором излагаются причины продажи имущества. Также в нем указывается просьба снять обременение с данной квартиры.
  • Подается новая заявка на вторичное участие в программе льготного кредитования (НИС). Повторное участие может быть осуществлено, только если возраст и выслуга соответствует необходимым требованиям. Это делается для сохранения за военнослужащим права на получение военной ипотеки и покупки льготного жилья.
  • От Сбербанка отправляется уведомление в Росвоенипотеку о размере оставшейся задолженности по кредиту. Оповещение должно быть дополнено выпиской со счета и графиком выплаты платежей.
  • Заемщик погашает оставшийся долг из собственных средств. При отсутствии или нехватке личных сбережений, военнослужащий может повторно оформить военную ипотеку, но уже в другой кредитной организации.
  • Деньги из госбюджета, которые Сбербанк получил от Росвоенипотеки при оформлении кредитного договора, переводятся на личный счет клиента (военнослужащего). Их можно использовать на повторное приобретение жилой недвижимости.
  • С квартиры убирается обременение.

Альтернативой этих манипуляций является цессия, т.е. переуступка прав на объект. Новым собственником может стать другой военнослужащий, также участвующий в льготном кредитовании по программе НИС, или простой гражданин. В этом случае снятие обременения с квартиры необязательно. Основная идея этой схемы заключается в передаче долговых обязательств по ипотеке третьему лицу.

При использовании материнского капитала

Семья, получившая при рождении 2-ого или последующих детей материнский капитал (МК), имеет право использовать его на улучшение условий проживания. Многие родители с помощью этих бюджетных средств погашают проценты по ипотечному кредиту. Но бывают жизненные ситуации, требующие продажи залогового имущества.

При решении реализовать квартиру, приобретенную в Сбербанке с использованием МК, в первую очередь надо уведомить банковскую организацию и органы опеки. Только при их одобрении возможно продажа жилья.

В большинстве случаев ипотечные квартиры, купленные с маткапитала, выставляют на продажу при желании расширить жилплощадь, т.е. для покупки более просторной квартиры. Но при принятии подобного решения возможен ряд трудностей:

  1. Разрешение от органов соцопеки можно получить, только если продажа жилья никак не ущемит права детей. Для этого необходимо представить весомые доказательства того, что дети будут обеспечены подходящей жилплощадью.
  2. Продажа жилья разрешается при смене жилищных условий. К ним относится обмен, покупка новой квартиры и возведение дома. Также к возможным причинам относится внесение полученных средств на банковский счет, открытый на имя ребенка (детей).
  3. Реализация залогового объекта возможна только при обязательном выделении долей детям, не достигшим совершеннолетия.

Смотрите на эту же тему:  Как вернуть страховку по ипотеке Сбербанка?

Если данные структуры приняли положительное решение, то процесс приобретения реализации жилья может быть начат. Его алгоритм состоит из следующих шагов:

  • Получение письменного разрешения от Сбербанка и Органов опеки и попечительства;
  • Поиск покупателя, согласного на приобретение жилплощади, которая находится в залоге у банка;
  • Заключение договора купли-продажи;
  • Взятие в банке выписки по остатку задолженности по ипотеке;
  • Оплата долга перед банком;
  • Снятие с квартиры обременения;
  • Поиск и покупка нового жилья.

Если ипотечное жилье, приобретенное с использованием МК, продается по причине покупки нового, то оно должно соответствовать ряду требований. Условия проживания в новой квартире не должны негативно сказываться на качестве жизни детей. К тому же, детям младше 18 лет обязательно должны быть выделены доли в новой жилплощади.

При продаже залогового имущества с использованием МК также возможно использование двух схем:

  1. Заемщик и покупатель оформляют и подписывают договор купли-продажи, а затем новый владелец недвижимости полностью погашает оставшуюся задолженность перед банком. При таком методе сразу после погашения долга с квартиры снимается обременение, и покупатель становится ее полноправным владельцем.
  2. Долговые обязательства по ипотеке переоформляются на покупателя. После свершения сделки он становится должником банка и должен выплатить оставшуюся часть займа.

При отказе органов опеки в реализации залоговой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, игнорировать это решение нельзя. Все сделки с подобной недвижимости тщательно контролируются.

Некоторые заемщики пытаются обойти действующие законны, не получая разрешение на продажу жилой недвижимости у органов опеки. Подобные действия противозаконны и могут привести к последствиям (привлечение к ответственности по КоАП РФ и крупный штраф).

К тому же сделка будет считаться незаконной, и ребенок после своего совершеннолетия может ее аннулировать через суд. Продавец в такой ситуации будет вынужден вернуть средства покупателю.

А если у него не окажется нужной суммы, то средства взыскиваются в судебном порядке.

Документы для продажи ипотечного жилья

При решении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, без помощи риэлтора, необходимо собрать пакет документов:

  • Паспорта всех членов семьи, которые являются собственниками жилья.
  • Согласие супругов на продажу этого имущества (в письменной форме и нотариально заверенное).
  • Свидетельство о рождении ребенка/детей.
  • Разрешение органов опеки на продажу жилья при наличии детей младше 18 лет. Выдается только при присутствии обоих родителей, даже если они разведены.
  • Выписка из Росреестра.
  • Справка о количестве лиц, которые прописаны на данной жилплощади.
  • Техпаспорт жилой недвижимости. Он выдается в БТИ или МФЦ.
  • Справка об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг. Выдается в ТСЖ или ЖЭК.
  • Документ, в котором зафиксирована рыночная цена объекта. Должна быть выдана оценочной компанией, имеющей гослицензию. Подобрать такую компанию можно через Сбербанк, так как он с ними сотрудничает.

Главными условиями при решении продать ипотечную квартиру от Сбербанка является разрешение на реализацию от банка и поиск покупателя. Существует ряд причин продажи подобного жилья, но не все из них банк может посчитать весомыми.

При оформлении ипотеки с господдержкой или при наличии детей до 18 лет процесс несколько осложняется. Но каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией в кредитную организацию и к опытному юристу.

(6 4,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://bizneslab.com/prodazha-ipotechnoy-kvartiry-v-zaloge-u-banka-sberbank/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий