Как принять дом от застройщика

Как достроить дом без застройщика

Как принять дом от застройщика

Собственники жилого комплекса «Фундуклеевский» стали первыми инвесторам, кто смог ввести в эксплуатацию свой недострой

Известный украинский журналист-расследователь Дмитро Гнап недавно опубликовал информацию, что у жены первого заместителя Министра кабмина Олега Паракуды есть квартира в элитном жилом комплексе по ул. Богдана Хмельницкого, 58а.

Гнап даже оценил ее стоимость в 5 млн грн. Для участников рынка недвижимости это удивительная информация. Нет, конечно, не та, что у чиновника нашлась дорогая недвижимость. Адрес, который указал Гнап – многолетний недострой крымской компании «Консоль» и $200 тыс.

слишком высокая цена за квартиру в доме.

Оказалось, что журналист не ошибся, квартиры в этом доме действительно продают за сотни тысяч долларов. Оказалось, что владельцы большинства квартир смогли организоваться и уже почти достроили этот дом. Для Киева это уникальный случай

Успешный результат

Крымская компания «Консоль». совладельцем которой был председатель Верховной Рады Крыма Владимир Константинов, начал строить высотку на Богдана Хмельницкого еще в 2003 году. Проект привлек внимание инвесторов, и вскоре все жилье в комплексе было раскуплено. Застройщик планировал ввести здание в эксплуатацию еще в 2005 году. Дом не был сдан не в этом, не в следующем году.

В 2007-м здание было готово практически на 90%, но работы приостановлены – инвесторы забили тревогу. «Строительная компания изображала активность, а на площадке работало до десяти человек.

Мы также узнали, что вся недвижимость в доме в залоге при получении кредита», – рассказывает собственник квартиры и один из участников инициативной группы, который пожелал остаться неназванным.

Следующие три года ушли на формирование инициативной группы и поиски выхода из положения. В 2010 году большинство владельцев квартир согласились скинуться по $127 с каждого квадратного метра на завершение работ. Примечательно, что работы должна была закончить та же «Консоль».

Но все средства переводились на специальный счет, за использованием которых следили сами покупатели квартир. За дополнительные деньги удалось установить крышу, завершить остекление фасада, а также поменять трубы и проложить силовые кабели на прилегающих к дому улицах.

Разрешение на выполнение всех работ получала инициативная группа, представители которой активно ходили по всем инстанциям, поскольку в Консоли на то время трудилось всего два человека, рассказывает собеседник издания. «Мы постоянно подталкивали представителей застройщика, и в декабре 2013 года дом удалось ввести в эксплуатацию.

Через несколько месяцев сотрудники строительной компании исчезли», – говорит он. И добавляет, что решением Верховного суда удалось вывести дом из-под залога.

Сразу же после этого было создано ОСББ «Фундуклеевский», представители которого занялись решением всех проблем, говорит исполнительный директор этого ОСББ Игорь Ганоцкий.

Например, киевская администрация отказывалась присваивать дому адрес, аргументируя это тем, что Консоль не уплатила все необходимые суммы в бюджет города. Решить этот вопрос жителям удалось через суд.

«Сейчас покупатели квартир занимаются оформлением права собственности на свое имущество», – рассказывает Ганоцкий. Это тоже приходится делать через суд, поскольку регистраторы отказывают оформлять такие документы.

Игорь Ганоцкий рассчитывает, что приступить к ремонтам жители дома смогут весной следующего года. Но для этого необходимо проверить все внутренние коммуникации – лифты, насосы, кабеля и пр. которые были установлены практически десять лет назад и нуждаются в ремонте или замене.

«Около 30 жильцов, преимущественно больших по площади квартир, не сдали деньги на достройку дома. Речь идет о суммах, в размере от $10 000 до $90 000», – называет представитель инициативной группы источник финансирования этих работ и добавляет, что часть должников возвращают деньги.

На всех остальных будут поданы иски в суд.

Единственный случай

Владельцы жилого комплекса «Фундуклеевский» – первые в столице, кому удалось достроить свой жилой дом, говорит первый заместитель директора Департамента строительства и жилищного обеспечения Киевской городской государственной администрации Сергей Данилович.

«Больше таких успешных случаев я не знаю», – говорит он. В качестве примера он приводит жилой комплекс «Три Богатыря», который расположен на ул. Борщаговской. Его инвесторы получили право аренды на землю под комплексом, но так и не смогли найти общий язык.

Сергей Данилович рассказывает, что принимал участие в собраниях инвесторов, но это не дало результата.

Всего же в столице, по данным Киевской администрации, расположено 116 недостроев. У местных властей пока нет понимания, как поступать с этими объектами. Ранее первый заместитель главы Киевской администрации Игорь Никонов говорил, что администрация разрабатывает законопроект, согласно которому все недострои будут продаваться с аукциона либо достраиваться за деньги инвесторов.

Партнер юридической фирмы «Ильяшев и партнеры» Максим Копейчиков говорит, что инвесторам трудно самим достроить дом. «Есть организационные сложности – где найти списки покупателей квартир?», – называет он банальную, но труднорешаемую на практике проблему.

Помимо этого владельцам объектов недвижимости необходимо доплатить значительные суммы не только на достройку объекта, но и на юридическое оформление всех документов для ввода объекта в эксплуатацию.

Люди, отдавшее на покупку квартиры последние деньги и влезшие в долги часто просто не могут доплатить еще 20-50% от первоначальной стоимости квартиры».

Источник: http://realestate-inform.ru/kak-dostroit-dom-bez-zastrojshhika/

Принять квартиру в новостройке. Шаг 2: контроль качества

Как принять дом от застройщика

Почему новостройки — такая дрянь? Откуда в них плохая кладка, кривые стены, разваливающиеся балконы и протекающая крыша? Я вам отвечу: потому что люди с этим мирятся.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.

Сегодня — о том, как найти дрянь и заставить застройщика ее исправить.

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стенуНедочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъезде

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом

После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

1.3.

Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери.

Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязьюВсё в порядке: ручки на месте, стекла целые и чистые.

Источник: Сибакадемстрой

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки.

Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Слева недочет: застройщик не заделал перепады между плитами. Справа хорошо: застройщик всё выровнял. RAV4, SIЕсли у вас дом с монолитным каркасом, перекрытия льют по опалубке,
поэтому стыков плит на них нет

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Существенный недочет: трещины в стяжкеДеформационный шов в стяжке пола. Это не дефект, заделывать его не нужно. Источник: Альтпол

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более

Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм

Глубина неровностей, мм, не более

Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе

Еще стены должны быть вертикальными.

Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо.

Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Слева: белая гипсовая штукатурка. Справа: серая цементная штукатурка.
Источник:ШтукатурЛюкс, Наша отделка

Гипсовая штукатурка — более белая и гладкая, цементная — серая, иногда даже с коричневатым оттенком, более шершавая.

Единственное место, где по СНиПам нельзя использовать гипсовую штукатурку, — это санузел, потому что гипс боится влажности. Перепроверьте, что в ванной комнате и туалете не использовали такую штукатурку.

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки. Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.

Откройте и закройте запорные краны. Повторите 5 раз. Усилие, с которым вы это делаете в пятый раз, должно быть не слабее, чем в первый. Биодинамическая редакция

Проверьте, установлены ли тройники в ванной и туалете. Тройник объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны, чтобы слив шел не в один канал, а в три — так выходит быстрее. Его встраивают в широкую трубу общего слива, которая проходит по стояку.

Если тройник установили правильно, к нему без труда получится подобраться при установке сливных труб от раковины, ванны и унитаза.

Тройник в санузле. Homemasters.ru

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.

Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходит

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Все дефекты, которые вы заметили при приемке, описываете в дефектном акте:

Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры.

Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами.

Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.

Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.

Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.

Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.

Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!

Источник: https://journal.tinkoff.ru/priem-priem/

С фонариком и линейкой

Как принять дом от застройщика

Подробная инструкция по осмотру и обмеру квартиры и составлению приемочного акта

Михаил Терещенко/ТАСС

После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.

Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.

Когда можно принимать квартиру

Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.

Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.

Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.

«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».

Какие документы нужны для принятия квартиры

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.

В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании.

Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».

Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой

К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.

Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:

  • карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;
  • лист бумаги для проверки естественной вентиляции;
  • маркер или мел, чтобы пометить найденные в квартире дефекты;
  • фотокамеру, чтобы зафиксировать увиденные недостатки;
  • рулетку, а лучше лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь и перепады стен/потолков;
  • недорогой электроприбор или индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют электроточки.

На что смотреть в квартире

Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.

Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования.

«Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».

Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.

Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.

Входная дверь

Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.

Окна

Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).

Стены, пол, потолок

Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.

Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.

«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником.

Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов.

Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».

Вентиляция

Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.

Трубы, краны, радиаторы отопления

Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.

Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.

Электрические розетки

Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.

Как документально оформить принятие квартиры

Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».

Как не принять квартиру, если нашлись недостатки

Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.

«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».

Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.

«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.

 — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ.

В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».

Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.

Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов

Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.

«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт.

Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова.

 — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».

Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c8a57829a794705ea9a20f2

Как принять квартиру в новостройке и не просмотреть дефекты

Как принять дом от застройщика

Получить квартиру в новом доме – важный и волнительный момент. Однако из-за невнимательности можно пропустить ряд дефектов и долгое время мучиться, устраняя брак застройщика.  Во время передачи жилья нужно сконцентрироваться на документах, внимательно осмотреть дом и квартиру, а если все же какие-то нежелательные факты будут пропущены – стоит идти в суд. 
 

Приемка квартиры в новом доме – долгожданный момент для покупателей жилья в новостройках.

По факту подписания акта приема-передачи объекта владелец квадратных метров получает ключи и может начать ремонтные работы в приобретенном помещении.

Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева напоминает про стандартный пакет документов, с которым нужно приехать на приемку:

 

– Стандартный пакет документов, который нужно взять с собой, – паспорт и копии договора ДДУ. Также вместо дольщика на осмотр квартиры может приехать его представитель.
 

Если принимать квартиру будет представитель, нужно не забыть оформить документы на это лицо, напоминает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК Гранель:
 

– В случае отсутствия возможности осуществить приемку в обозначенные в договоре участия долевого строительства сроки дольщику необходимо оформить доверенность на лицо, которое сможет осуществить осмотр объекта и подписать необходимую документацию (акт приема-передачи).
 

Основные проблемы при приемке
 

Для того чтобы сделать приемку жилья легче, выделяем основные моменты, на которые стоит обратить внимание во время столь важного процесса.
 

Петр Машаров, генеральный директор Century 21 Еврогрупп Недвижимость. Партнер КР «Мегаполис-Сервис» советует начинать с установления факта принятия дома госкомиссией. Существуют и другие, не важные на первый взгляд детали:
 

– В первую очередь при приеме жилья от застройщика убедитесь в наличии у него документов, свидетельствующих о том,  что данный жилой дом принят государственной комиссией.

Как правило, сегодня застройщики предлагают квартиры в новостройках с черновой отделкой, поэтому дольщикам при приемке нового жилья важно выявить все недочеты до подписания акта приемки.

В ином случае, как показывает практика, несмотря на гарантийные сроки, застройщик неохотно идет на устранение недостатков.
 

Квартира не та: подписывали договор на одну, а сдают другую
 

Бывает, что характеристика квартиры и выполненные работы не соответствуют информации, указанной в ДДУ. Рустам Арсланов:
 

– В случае выявленных несоответствий участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с просьбой устранить замечания и недостатки в разумные сроки. Чаще всего дольщик сталкивается с ситуацией, когда в квартире не обнаруживает какого-либо компонента, который  должен быть. В данной ситуации необходимо внимательно изучить договор.
 

Дом и двор внешне должны выглядеть законченными
 

Будет правильно, если осмотр новостройки начать с придомовой территории, например, посмотреть на газоны, детскую площадку. Рустам Арсланов:
 

– Смотреть квартиру лучше в светлое время суток, уделите время осмотру придомовой территории.

Обращайте внимание на состояние газонов: во дворе должны быть и зеленые насаждения, требования по озеленению предусмотрены в СНиП.

Важно наличие рядом детских и спортивных площадок, подъездов для машин экстренных служб и наличие специально выделенных парковочных мест. Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.
 

Места общего пользования должны быть в порядке
 

На что обратить внимание в подъезде рассказывает Рустам Арсланов:
 

– Внутри дома должны быть закончены работы по отделке мест общего пользования. Стоит обратить внимание на освещение, а также исправность лифтов. Первое время после сдачи дома стенки лифта должны быть обшиты фанерой, это нужно для того, чтобы сохранить его первоначальный вид, ведь жильцы будут делать ремонт в квартирах и перевозить строительные материалы, которые могут оцарапать стены.
 

Осмотр квартиры
 

Прием жилья стоит осуществлять, взяв с собой экземпляр ДДУ, кроме того, нужно обязательно осмотреть коммуникации, окна и стены. Рустам Арсланов:
 

– Все работы, выполняемые застройщиком внутри квартиры, должны быть указаны в приложении к ДДУ: что должно быть в помещении и в какой комплектации. Возьмите с собой на приемку экземпляр ДДУ.

Во время осмотра квартиры нужно убедиться, что все обозначенные в документах работы выполнены. Точно должны быть проведены все коммуникации: электричество, вода, система отопления.  Окна и остекление установлены без дефектов.

Стены – ровные, без трещин и других дефектов. Обратите внимание на тягу в вентиляционной шахте.
 

Петр Машаров добавляет в этот перечень свои пункты:
 

– Требуется проконтролировать, везде ли оштукатурены технологические отверстия в межкомнатных перегородках. Нужно обратить внимание на работу вентиляции.  Если отопительная система заполнена, то и ее герметичность. Осмотрите устройство систем электроснабжения. И наконец, при приемке квартиры недопустимо наличие грязи после окончания строительных работ.
 

Список документов при приемке квартиры
 

Главное при приемке жилья – документы, их перечень приводит Рустам Арсланов:
 

– Основной документ при приемке жилья – акт приема-передачи. Не стоит подписывать его до момента устранения всех проблем, обнаруженных при осмотре квартиры.

Для застройщика и покупателя, естественно, лучше решить все вопросы сразу на этапе передачи, чтобы потом к этому не возвращаться. После подписания жилье юридически передается правообладателю, и он получает право оформить собственность.

 Сам акт приема-передачи должен содержать: ФИО собственника, номер ДДУ, дату вода дома в эксплуатацию, почтовый адрес, размер площади квартиры после обмера БТИ.
 

Яна Сосорева выделяет среди документов дефективную ведомость, а также напоминает, что покупатель не обязан подписывать акт приема-передачи:
 

– Основная проблема в процессе приемки – возможность наличия каких-либо погрешностей, требующих устранения. В случае их обнаружения заполняется дефектная ведомость, в которой указываются данные недочеты.

По факту существующие погрешности обычно сводятся к неплотному закрыванию окон, однако все равно стоит внимательно проверить принимаемое помещение. Если акт приема-передачи подписан, то предъявить претензии и добиться устранения недочетов будет сложнее.

У дольщика есть право не подписывать акт до устранения указанных недостатков.
 

Идти на приемку лучше с экспертом
 

Как же выявить большинство дефектов покупателю, не имеющего опыта приемки квартир в новостройках? Петр Машаров предлагает использовать экспертов, а если привлекать риэлторов к этому процессу не хочется, стоит вооружиться мелом и уровнем:
 

– При отсутствии навыков дольщику самостоятельно выявить все нарушения может быть достаточно проблематично. В такой ситуации проще пригласить знакомого специалиста либо обратиться в специализированную компанию.

В крайнем случае, немного доплатив представителю риэлторской компании, можно быть уверенным в том, что он также поможет вам выявить основные недочеты.

Для тех же, кто собирается проводить приемку новой квартиры самостоятельно, можно дать несколько простых советов.
 

Нелишним будет взять с собой на процедуру приемки обыкновенный мел, которым нужно будет отметить все найденные недостатки. Это позволит не забыть перенести их на бумагу. Пригодится и уровень, которым вы сможете проверить поверхность стен и потолков, а также стяжку полов.

При этом не забывайте о недопустимости трещин и разводов от стройматериалов. Кстати, правильно будет проверить вертикали тех же стен, для чего нужно захватить с собой отвес.

Но предварительно выпишите в интернете нормы допустимых отклонений, так как для домов из различных материалов они разнятся.
 

Выбор хорошего застройщика будет лучшей гарантией
 

Если проблемы с приемкой все-таки возникли, надо приготовиться отстаивать свои интересы, возможно, в суде. Петр Машаров говорит, как это можно реализовать, а также напоминает о важности выбора застройщика:
 

– Если вы доверяете застройщику, можно подписать акт приемки, но при этом не забудьте приложить к нему смотровой лист, в котором тщательно пропишите все выявленные недостатки.

Это поможет вам в случае отказа застройщика устранить отмеченные в смотровом листе недостатки, обратиться к нему за корректировкой цены (напрямую или через суд – это уж как получится) или, к примеру, получить компенсацию, если вы проведете ремонтные работы своими силами.

Не забудьте также внести в документы (в акт приема-передачи или тот же смотровой лист) фактические данные обмеров площадей всех помещений вашей квартиры, а также почтовый адрес.
 

Основным инструментом защиты покупателей квартир в новостройках является выбор надежного застройщика, имеющего хорошую репутацию, а также надежного агентства недвижимости в случае приобретения нового жилья через риэлторскую компанию.

Ни в коем случае не стоит экономить и соглашаться на серые схемы. Подписав договор долевого участия (ДДУ), вы, возможно, обезопасите себя не от всех проблем, но от большинства точно. И последний, но важный совет: любая оплата с вашей стороны должна производиться по безналичному расчету.

Поверьте, на этом обжигалось немало дольщиков.
 

Яна Сосорева напоминает о гарантийных сроках:
 

– Также отметим, что согласно законодательству, на новые дома распространяется гарантия от застройщика: три года – на инженерию и пять лет – на конструктив.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-prinjat-kvartiru-v-novostrojke-i-ne-prosmotret-defekty-218200/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий