Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Как обжаловать кадастровую стоимость земельного участка

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Каждый земельный участок должен быть зарегистрирован в Росреестре. И после успешной регистрации выдается кадастровый паспорт, где указана вся информация об данном участке. Так же в этом документе содержатся данные о кадастровой стоимости земельного участка, от которой зависит в дальнейшем расчеты по налогу, аренду, при совершении юридических сделок.

Общее понятие кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка  — это  определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима при расчете земельного налога, арендной платы, платы за пользование земельным участком, в случае выкупной части из государственной или муниципальной собственности, так же потребуется кадастровая стоимость земельного участка.

Зачем рассчитывать кадастровую стоимость земельного участка

Для совершения различных операций с земельными участками необходимо с начало рассчитать ее кадастровую стоимость. Эта стоимость необходимо при таких операциях как:

  • При урегулировании земельных отношений;
  • При совершении юридических сделок с собственной территорией;
  • При уплате земельного налога;
  • При выставлении земельного участка на аукцион;
  • При увеличении рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка

Размер кадастровой и рыночной стоимости теоритически должны быть равными, но на практике это не всегда так. Причиной этому может быть в том, при установлении кадастровой стоимости земельного участка производиться массовый подход к оценке земли и при этом не учитывается особенность каждого участка.

Кадастровая стоимость может быть рассчитана только по решению местных властей. Проведения данных мероприятий проводятся один раз в пять лет. Для того, что бы произвести кадастровую стоимость земельного участка местная власть устраивает публичные торги между предприятиями, которые имеют лицензию на проведения оценочной стоимости.

После того, как пройдут публичные торги, местные власти заключат контракт с победителями на проведения массовой оценки определенного количества участков.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Для того, что определить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо учитывать множество параметров. То есть размер кадастровой стоимости определяется на основании таких параметров как:

  • Какая категория и вид земли согласно требованиям действующего законодательства;
  • Объем подготовительных работ, то есть это сбор нормативной документации и процесс ее обработки;
  • Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества;
  • Анализ всех элементов, которые касаются непосредственно благоустройства участка;
  • Общее количество участков на данной территории;
  • Месторасположение участка;
  • Оформление полученной информации по отношению к участку в виде таблиц, графиков и планов.

При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Для того, что бы узнать кадастровую стоимость земельного участка имеются множество способов.

Один из самых простых, это посмотреть в кадастровый паспорт земельного участка, если он прошел успешно регистрацию. В этом паспорте указывается кадастровая стоимость земельного участка.

Но если после получения кадастрового паспорта прошло более 5 лет, тогда эта информация устаревшая.

В этом случае необходимо обратиться за обновленными данными в организацию, которая выдает кадастровые паспорта, а именно в Росреестр.

Так же имеется публичная карта Росреестра, где содержится вся информация по земельным участкам. Существует два способа получения информации через интернет, а именно:

  1. В поисковое окно сайта вести номер участка и на экран высветится вся информация по указанному участку;
  2. Если нет номера участка, тогда можно зайти на свой участок на сайте и кликнуть по нему, и тогда на экран всплывут все имеющиеся сведения об данном участке.

Недостаток публичной карты сайта в том, что все данные считаются только приблизительной достоверностью, так как параметры постоянно меняются по определенным  округам, и не всегда соответствую реальностям.

Вся достоверная информация находиться в местных отделениях Росреестра. Для получения таких данных необходимо отправить запрос на получение выписки, для этого необходимо знать кадастровый номер участка. Получить выписку можно несколькими способами, а именно:

  • Личное посещение местного отделения Росреестра;
  • Отправка заказного письма в Росреестр;
  • Онлайн запрос через портал « Государственные услуги».

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Для того, что бы определить кадастровую стоимость земельного участка использую различные методы расчета. И по этой причине кадастровая стоимость земельного участка может значительно отличатся от рыночной стоимости земельного участка.

На законодательном уровне разрешается заинтересованным лицам оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Обходя судебные тяжбы, пересмотр оценки  можно осуществить с помощью специальной комиссии, которая находиться при Росреестре.

Оспаривать кадастровую стоимость земельного участка можно так же через суд. В этом случае инициаторами могут быть:

  • Физические лица, которые не согласны с кадастровой оценкой его земельного участка;
  • Заинтересованные юридические лица;
  • Органы государственной и местной власти.

Основной причиной оспаривания кадастровой стоимости земельного участка , является завышенная стоимость, что влечет за собой высокие налоги, а при уменьшении кадастровой оценки сразу уменьшается и земельный налог.

Кроме того от кадастровой оценки зависит размер арендной платы, стоимость выкупа земельного участка из государственного фонда и некоторые иные расходы.

Если пересматривать кадастровую стоимость в сторону увеличения, тогда автоматически увеличиваются расходы тех, кто владеет и пользуется земельным участком. Если владелец земельного участка решил уменьшить кадастровую стоимость, это не так просто, для этого не достаточно желание самого заявителя, должны быть весомые основания.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка

Для того, что пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в сторону уменьшения должны быть на это основания. Такими основаниями могут быть:

  • При первоначальной оценки земельного участка использовались недостоверные данные об объекте;
  • В документах были обнаружены ошибки, которые привели к завышению кадастровой стоимости земельного участка;
  • Были изменены основные характеристики земельного участка.

Для того, что бы изменить стоимость земельного участка по причине изменения параметров участка, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и удостоверяющими документами.

Например, собственник перевел свою землю из категории СНТ в ИЖС, соответственно поменялась и кадастровая стоимость.

Кадастровые погрешности можно исправить, обратившись или в администрацию или в судебном порядке.

Какие нужны документы при обжаловании кадастровой стоимости земельного участка

Лицо, которое желает обжаловать кадастровую стоимость земельного участка в обязательном порядке должен аргументировать свои требования, привести четкие обоснования обстоятельств, на которые ссылается при обращении.

При обращении необходимо предоставить определенный пакет документов. Заинтересованное лицо может действовать как самостоятельно, так и через представителя в лице специализированной фирмы.

Перечень документов необходимых при обжаловании представим в виде таблицы:

Вид документа
Кадастровая справка об общей стоимости земельного участкаВ данной справке содержаться оспариваемые результаты оценки
Нотариальные копииВсе правоустанавливающие и правоустанавливающие документы должны быть заверены нотариально
Документы, которые свидетельствуют о недостоверности информацииИмеются в виду те документы, которые применялись при оценке данных
Отчет о рыночной стоимости земельного участкаДанный отчет должен быть составлен на момент установления кадастровой стоимости земельного участка
Документы, которые подтверждают наличие ошибкиОшибка может быть как кадастровая, так и техническая

Если заинтересованное лицо, решило обращаться в суд за обжалованием, тогда ему необходимо оплатить государственную пошлину и предоставить еще дополнительные документы:

  • Уведомление или иной документ, который подтверждает вручение копии искового требования другим участникам процесса;
  • Документы, удостоверяющие соблюдение досудебного урегулирования спора в случае обращения в суд юридического лица.

Важно!!!  Заявление в суд принимается только при наличии всех необходимых документов, если не будет хоть одного документа, заявление к рассмотрению не будет принято.

Пошаговая инструкция по обжалованию кадастровой стоимости земельного участка

При обжаловании кадастровой стоимости земельного участка немаловажно соблюдать порядок действий, и он выглядит так:

  • Для начала необходимо произвести предварительный анализ цены земельного участка. И уже на основании данного анализа устанавливается факт завышения кадастровой стоимости участка или нет;
  • Эксперты должны составить отчет о рыночной стоимости данного земельного участка;
  • Собирается необходимый пакет документов;
  • Подается заявление и пакет документов в комиссию субъекта РФ;
  • На последнем этапе уже идет обращение в суд.

Для юридических лиц порядок досудебного урегулирования ранее был обязателен, в 2019 году юридическому лицу разрешено сразу обращаться в судебные органы.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1 Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Ответ: Кадастровая стоимость земельного участка  — это  определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

Вопрос №2 Зачем необходимо проводить кадастровую стоимость земельного участка?

Ответ: Кадастровая стоимость земельного участка необходимо при расчете уплаты земельного налога, при уплате арендной платы за земельный участок, при необходимости выставления на аукцион земельного участка, при совершении юридических сделок и так далее.

Вопрос №3 Где можно получить информацию по кадастровой стоимости земельного участка?

Ответ: Информацию можно получить как через интернет, так при помощи обращения в Росреестр. Если обращаться к публичной карте Росреестра, нужно быть готовым к тому, что там примерные данные, то есть не в полном объеме достоверны.

Для получения достоверной информации лучше обратиться в Росреестр, это можно сделать при личном обращении, только  необходимо знать кадастровый номер участка, так же можно направить запрос через почтовое отделение связи или отправить запрос через портал «Государственные услуги»

Вопрос №4 Если владелец земельного участка не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка куда ему необходимо обращаться, что бы обжаловать установленную стоимость?

Ответ: Если заинтересованное лицо не согласно с кадастровой стоимостью земельного участка он может обратиться сразу в Росреестр, где составляется специальная комиссия для пересмотра кадастровой оценки земли. Только для того, что бы комиссия Росреестра принялась за пересмотр оценки участка, должны быть весомые основания, самого желания не достаточно.

Вопрос№5 Какие могут быть основания, что приняли заявление на переоценку кадастровой стоимости земельного участка?

Ответ: Для того, что пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в сторону уменьшения должны быть на это основания, а именно:  при первоначальной оценки земельного участка использовались недостоверные данные об объекте; в документах были обнаружены ошибки, которые привели к завышению кадастровой стоимости земельного участка;  были изменены основные характеристики земельного участка.

Источник: //zhaloba24.ru/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Налог не приговор. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости | НП АРМО — СРО оценщиков

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Urbanlook

Законодательные нововведения, связанные с переходом на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости и созданием института государственных кадастровых оценщиков, стали причиной множества споров, дискуссий и прогнозов на будущее не только для рынка недвижимости, но и в области социологии, экономики и даже урбанистики. Спровоцирует ли возросший налог на имущество «переселение» москвичей «за МКАД», станет ли непосильной нагрузкой для целого ряда предприятий и производств, покажет время. Однако специалисты утверждают: налог – не приговор. Собственники недвижимости имеют право на оспаривание кадастровой стоимости своего имущества. Все подробности о сложной, но часто необходимой процедуре, рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемой организации НП «АРМО».

В комиссии при Росреестре в первом полугодии текущего года поступило более 14,6 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 30,2 тыс. объектов недвижимости.

Решения в пользу заявителей принято в отношении 52,2% от общего числа заявлений.

Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 29,1% (265 млрд рублей).

При этом в июле Конституционный суд разрешил органам местного самоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимости земельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалось снизить в комиссии кадастровую стоимость имущества, должен учитывать риск оспаривания этого решения местными органами власти – с целью увеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастровая стоимость может снова повыситься.

Такое постановление вызвало резонанс, однако не отменило права как юридических, так и физических лиц на снижение кадастровой стоимости имущества.

Под кадастровой стоимостью в общем смысле понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, при которой специалисты-оценщики должны опираться на данные государственного кадастра недвижимости без учета индивидуальных характеристик объектов недвижимости.

Отсюда — множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходной информации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете» пресс-конференции, «несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний «0» в строке «площадь».

Как результат: кадастровая стоимость большого количества объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость. Самостоятельно рассчитать сумму налога можно с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес.

  Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка с максимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ли кадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночной стоимостью.

В этом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровую стоимость своего имущества.

Это возможно только через процедуру оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре или в суде.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращаться сразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии. Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответа комиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственник объектов недвижимости. Арендатор тоже обладает правом на оспаривание в том случае, если размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить: если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровой стоимости, им не может быть инициирована процедура оспаривания.

Арендатору для обращения в суд потребуется согласие собственника земельного участка», — отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этом процессе собственнику необходима квалифицированная помощь специалиста – оценщика.

Как выбрать оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойти очень ответственно. Именно от знаний, умений и практического опыта в данной области зависит успех всей процедуры. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем, так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он должен соответствовать жестким требованиям закона. Прежде всего — состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), на сайте которой в реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщик как действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.

руб., не имеет ли он дисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями при выборе оценочной компании является: наличие в штате не менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должны соответствовать вышеуказанным требованиям, кроме того иметь дополнительную страховку оценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом также размещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Это связано с тем, что региональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные, зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

Так, в Московской области, одно из таких требований – использование двух подходов к оценке – доходного и сравнительного.

А в Челябинске, например, по инициативе комиссии и по результатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методические разъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания.

Незнание подобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии — отмечает Игорь Патрушев, председатель регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ООО Консалтинговая компания «ОБиКон».

Какие документы необходимы Определившись с оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки. Ключевой частью такого договора является обязательный раздел — «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимость объекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта, заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этом объекте, но и допустить специалиста к его осмотру.

Информация об объекте обязательно должна быть заверена подписью заказчика. В ином случае отчет будет недостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению.

Ведь именно отчет об оценке — главный документ во всей процедуре оспаривания», — подчеркивает Евгений Тагин, генеральный директор ООО «Оценка и право».

«В договоре также важно прописать обязанность оценщика представлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не только подготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие в заседаниях комиссии и суда.

Добросовестные специалисты работают именно так, это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защитить сделанные расчеты перед комиссией», — считает Валентина Осыка, руководитель ООО «Архонт Консалтинг».

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительном снижении кадастровой стоимости решение комиссии скорее всего будет отрицательным), одного отчета об оценке недостаточно.

Для судебной процедуры необходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышает шансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а, во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете.

Игорь Патрушев отмечает: «Так заказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценки своей собственности». Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть 3 варианта дальнейших действий:

Подать заявление в комиссию повторно. Добросовестный оценщик в процессе общения с членами комиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не была согласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

Оспорить решение комиссии. Оспаривание решения комиссии об отказе возможно через суд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседание комиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде. Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов, в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката для защиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функцию на себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможных судебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебного процесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовности проведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об их опыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовке этих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемая организация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», — отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Цена вопроса

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могут обойтись заказчику в 50-70 т.р., при комплексном подходе – 100 т.р. и выше для крупных объектов в зависимости от региона.

В бюджет судебной процедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять эту функцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу (в совокупности от 100 т.р.).

Роль СРО в успешном оспаривании Положительная экспертиза отчета об оценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиям законодательства и объективности результатов оценки.

«Именно саморегулируемые организации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиков из разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительное заключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики и актуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоит обратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участия эксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатов независимой оценки», — говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии или суда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведет переоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те же результаты, что и до оспаривания или даже выше. В этом случае всю процедуру собственнику придется проходить повторно. 

Источник: urbanlook.ru

Подробнее: //urbanlook.ru/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/Подробнее: //urbanlook.ru/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/

Источник: //sroarmo.ru/blog/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

  1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
  2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
  3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.

Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.

Вот как удостовериться.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».

Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

  1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
  2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
  3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
  4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Источник: //journal.tinkoff.ru/osporil-kadastr/

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Новые уведомления об уплате имущественных налогов, в том числе на землю, многих удивляют и возмущают. Их земельные участки радикально подорожали.

Например, Татьяна Николаева за участок в районе деревни Первомайское Московской области получила налоговый квиток, сумма которого в 10 с лишним раз превосходит предыдущие платежи. Такие стрессы для людей сродни краху.

О том, почему так происходит, «РГ-Неделе» рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владимир Денисов.

Владимир Алексеевич, одна из причин, как говорят эксперты, в том, что массовая кадастровая оценка земли проводится «вслепую», без выезда на место, не учитывая данных Государственного кадастра недвижимости. По информации Счетной палаты, на середину мая 2014 года данные Федеральной налоговой службы лишь на 50% соответствуют данным этого кадастра.

Поправки в Градостроительный кодекс защитят жителей от самостроя

Владимир Денисов: Любая массовая оценка будет проводиться без выезда, поскольку почти в каждом регионе есть миллионы объектов недвижимости — это колоссальный объем работ. В такой оценке нет ничего плохого, если в Государственном кадастре недвижимости содержатся корректная информация и дополнительные сведения.

Но для более объективной оценки нужно увеличить количество критериев, в том числе характерных для конкретного региона и объекта недвижимости. Так, для капитального строения это могут быть материал стен, этажность, год постройки и степень износа, словом, важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость.

К сожалению, сейчас такие критерии не учитываются при расчете кадастровой стоимости.

Пока налог по кадастровой стоимости взимается только с земельных участков. Но земля в престижной подмосковной Барвихе и в отдаленном Егорьевске стоит по-разному, а себестоимость строительства на них может быть одинаковой. Бывает, два одинаковых рядом стоящих участка оценены по-разному. Если определить и сгруппировать критерии, то массовая оценка станет объективнее.

Дополнительную информацию оценщики могут получать в БТИ, Росреестре, органах статистики, других базах данных. Но эти требования — где и какие базы запрашивать, какую документацию использовать для оценки — все же должны быть закреплены в нормативных правовых актах. Чего пока нет.

О каких суммах «ошибок» при начислении земельного налога может идти речь?

Владимир Денисов: Полагаю, в масштабе страны эта «вилка» может исчисляться миллиардами рублей. Судите сами, в прошлом году земельный налог в Московской области составил примерно 18 млрд рублей. Даже если процент некорректных расчетов невелик, это все равно много. Нетрудно экстраполировать эти данные и на другие регионы.

Налогоплательщики могут оспорить кадастровую стоимость?

Владимир Денисов: Да, в каждом регионе созданы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке. Но для простых граждан эти процедуры могут обойтись слишком дорого. Сегодня оспорить результат оценки в досудебном порядке можно в течение полугода после ее утверждения.

Если вы за это время не успеваете обратиться в комиссию по оспариванию, то следующая инстанция — суд. Важно, что узнать об изменении стоимости собственник может только по собственной инициативе — никто уведомлять об этом не будет.

А это сильно уменьшает шансы успеть обратиться в комиссию, увеличивает издержки и сроки рассмотрения.

Как в идеале власти должны оповещать собственников об изменении кадастровой стоимости? Какой совет дадите, чтобы не попасть в сложную ситуацию?

В России с 2020 года налог на имущество физлиц будет отменен

Владимир Денисов: На мой взгляд, информация о кадастровой стоимости должна оперативнее появляться на сайте налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика. Уже от позиции налогоплательщика зависит, обратиться ли к услугам этого ресурса. Можно узнать о кадастровой стоимости своего объекта недвижимости по кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Но если площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая оценка будет определена неверно, а налог завышен или занижен.

Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Это лучше сделать сейчас, чем в 2018 году, когда введут единый налог на недвижимость и вы получите налоговое уведомление на неожиданную сумму.

Только ли пробелы в массовой оценке стали причиной 10-кратных различий рыночной и кадастровой стоимости?

Владимир Денисов: Еще есть случаи некорректного определения кадастровой стоимости земли и, соответственно, некорректного начисления налога. Это происходит из-за плохой работы оценщиков и несовершенства механизма саморегулирования, который необходимо изменить.

Вторая проблема — аукционы, в форме которых обязана проводиться кадастровая оценка земель. Аукционы себя не оправдывают. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации.

При проведении конкурсов будут отсечены компании и оценщики, не имеющие достаточной квалификации.

«РГ» открывает «горячую линию» на сайте

Большинство граждан РФ уже получили уведомления об уплате имущественных налогов на землю, дома, квартиры за 2013 год. И эти счета вызвали немало вопросов. Наш обозреватель Татьяна Зыкова вместе с представителями Палаты налоговых консультантов готова ответить на все ваши вопросы. А пока — ответы на самые частые звонки в редакцию.

Должны ли пенсионеры платить земельный налог?

Ирина Давидовская, замдиректора Палаты налоговых консультантов: На федеральном уровне пенсионеры не освобождены от уплаты земельного налога.

Но поскольку это местный налог, значит, муниципальным законом могут быть установлены налоговые льготы.

Потому пенсионеры должны посмотреть закон о земельном налоге того муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

Какие льготы есть у пенсионеров по налогу на имущество физлиц?

Ирина Давидовская: Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается, в частности, пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ. Если квартира принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то освобождается от уплаты налога только доля, принадлежащая налогоплательщику-пенсионеру.

Источник: //rg.ru/2014/06/19/zemlya.html

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости в 2018 году :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Неоправданно завышенная кадастровая стоимость становится серьезной проблемой для собственников недвижимости. Высокие налоги на недвижимость заставляют задуматься над возможностью минимизации их выплат. В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения и крупные земельные участки.

Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она часто оказывается выше, что повышает налогооблагаемую базу.

Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта, ошибками при технических расчетах. чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо сравнить ее с рыночной стоимостью объекта.

Для этого нужно заказать оценку и доказать эту необходимость в комиссии или суде.

Если завышение кадастровой стоимости подтверждается, то оценку возможно оспорить двумя способами: подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться в суд.

Для юридического лица обязательно обращение в комиссию. В случае неудовлетворения решением комиссии его можно обжаловать в суде.

Порой расходы на пересмотр кадастровой стоимости могут не оправдаться, поэтому важно заранее все просчитать.

По данным Росреестра, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов. По сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39%. В период с января по ноябрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений.

Механизм оспаривания кадастровой стоимости

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо собрать следующий перечень документов:

  • выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости — п. 11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Кроме перечисленных выше документов, при подаче административного искового заявления в суд предоставляются:

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 тыс. руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
  • доверенность и копия диплома о юридическом образовании, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).
  • заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты принятия заявления. Заявитель, не согласный с решением комиссии, может обратиться в суд. Важно, что заявитель также может оспаривать в суде не само решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. В таком случае решение комиссии не будет предметом судебного спора.

Как правило, судом по таким делам назначается судебная оценочная экспертиза. Успех оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только лицо, обладающее знаниями в области оценочной деятельности.

Компенсация судебных расходов

В настоящее время компенсации для заявителей законом не предусмотрено. Однако предлагается внести изменения в ст. 248-1 КОАП РФ в случаях удовлетворения требований о судебных расходах с административного ответчика.

Подобная инициатива является реакцией на известное постановление КС РФ от 11.07.

2017 № 20-П, в котором говорится, что недопустимо возлагать на налогоплательщиков бремя несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости.

Если при проведении государственной кадастровой оценки не было допущено ошибки, делается вывод о невозможности возложения на государство судебных расходов по таким делам.

По мнению КС РФ, распределение обязанностей по несению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости должно решаться в зависимости от установленной судом рыночной стоимости. Данную тенденцию можно назвать положительной, поскольку с налогоплательщика снимается бремя некомпенсируемых судебных расходов. 

Источник: //realty.rbc.ru/news/5a93f88e9a7947583cd8c635

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий