Как определить рыночную стоимость земельного участка

Способы определения рыночной стоимости земельного участка

Как определить рыночную стоимость земельного участка

Недвижимое имущество – одна из наиболее стратегически значимых частей коммерческих отношений, которая учитывается, контролируется и облагается налогами на государственном уровне. Для чего необходима точная рыночная стоимость земельного участка?

При отчуждении нежилых зданий, покупке земельных наделов, обмене или аренде помещений, вступлении в наследство или дарении квартиры необходимо ориентироваться в ценовом сегменте.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже.

Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества.

Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

  • месторасположение земли;
  • наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
  • коммуникационные сообщения;
  • сложившаяся экономическая ситуация региона;
  • транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • установления размера оплаты за аренду помещений;
  • определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
  • судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены.

К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект.

Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Утвержденная оценка остается неизменной до следующего проведения материального анализа.

На кадастровое ценообразование влияют определенные условия и функции, которые выполняет надел. Формируя стоимость, оценщик учитывает целевое назначение участка.

  1. Земли, относящиеся к сельской и городской инфраструктуре, садовые товарищества, кооперативы огородников и дачников калькулируются на сведениях статистики по коммерческому исследованию цен и иных дополнительных сведений об этих объектах.
  2. Земли, принадлежащие лесному фонду, находящиеся вне черты жилых зон и имеющие сельхозназначение, оцениваются на базе показателей расчета по ренте и полученных от нее доходов.
  3. Другие земли, которые находятся за чертой поселений, котируются на стоимости расходов, возникающих вследствие сохранения, поддержания и восстановления ценностных параметров этих участков.

На основании полученных сведений об объекте после проведенной экспертизы оценивается квадратный метр земли. Произведение этой величины на количество соток, входящих в площадь надела, является кадастровой ценой участка.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

  1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
  2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
  3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
  4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

ВАЖНО! Проверяйте правомочие оказания экспертных услуг по оценке.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка: пошаговая инструкция

С учетом того, для каких целей нужны сведения о коммерческой ценности участка, существует несколько вариантов ее определения.

Чтобы получить справочную информацию, можно самостоятельно определиться с ценовой категорией. Принцип действия, как ориентировочно рассчитывать рыночную стоимость конкретного земельного участка, основан на знании ее кадастровой цены.

Для регулирования налогообложения и устранения путаницы из-за нюансов в понятиях рыночной и кадастровой стоимости государство старается приблизить и уравнять их значение. Учитывая этот факт, можно узнать примерную коммерческую цену на основании кадастровой стоимости объекта. Информация о ней хранится в базе Росреестра.

Посетив официальный сайт Росреестра или любой компании-посредника, необходимо заполнить специализированную форму с данными об объекте. Как правило, такими данными являются кадастровый номер или адрес.

Если цена нужна для правовых процедур, знания средней стоимости объекта недостаточно. Она должна быть подтверждена документально. Алгоритм действий следующий:

  1. Выбор оценочной компании. Для этого необходимо проанализировать сложность предстоящей работы и ее объем. В зависимости от этого определиться с категорией оценщика: организация или индивидуальный предприниматель. Далее следует навести справки и поинтересоваться отзывами об их работе, качестве оказанных услуг, компетентности сотрудников. Проведя сравнение между потенциальными исполнителями, сделать выбор в пользу наиболее устраивающего варианта.
  2. Определение перечня проблем для оценщика. Прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо уточнить такие моменты, как самостоятельный выезд эксперта на место либо он будет производить расчеты на основании имеющихся нормативных документов, какие именно услуги будут оказаны за обозначенную стоимость, на чем будет базироваться выбор метода оценки, временные сроки выполнения обязательств и т. д.
  3. Предоставление необходимых документов. Свою работу эксперт выполняет на базе технических документов на конкретный объект. Если в наличии отсутствует какая-либо справка или выписка, позаботиться о приобретении ее дубликата необходимо заранее.
  4. Заключение контракта и оплата услуг. Не следует пренебрегать прочтением договора и изучением информации, указанной в нем. Только после соблюдения этой процедуры можно оплатить услуги.
  5. Координирование временных параметров. Только после посещения и осмотра участка специалистом он сможет приступить к грамотно-обоснованной оценке. Поэтому заранее уточняем время и дату, когда эксперт планирует выехать на объект.
  6. Сопровождение специалиста во время ревизии. Возможно, оценщику понадобятся какие-либо уточняющие сведения, поэтому лучше лично присутствовать при осмотре участка.
  7. Получение готовой документации. Оценка основывается на правовом обосновании выбранной методики. Эти данные обязательно должны присутствовать в отчете о проделанной работе.

Имея на руках готовый расчет рыночной стоимости, утвержденный уполномоченной организацией, можно правомерно проводить имущественные сделки.

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

В отдельных случаях существует прямая связь между стоимостью услуг и сроком сотрудничества с нанимателем, периодичностью его обращения и объемами предоставляемой им работы.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

  1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
  2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
  3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
  4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
  5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
  6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
  7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Особенности при определении рыночной стоимости

Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:

  1. Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
  2. На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
  3. Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
  4. Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
  5. Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
  6. При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.

Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.

Источник: https://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/rynochnaya-stoimost.html

Рыночная стоимость земельного участка (сколько стоит) — в 2019 году, установить цену, кадастровый, объект оценки, определение и документ

Как определить рыночную стоимость земельного участка

Земельный участок является одним из основных видов недвижимости, поэтому со стороны государства уделяется особое внимание в отношении его регистрационного учёта, контроля использования и налогообложения. В связи с этим все операции, связанные с переходом прав на земельную собственность, регламентируются законодательством.

На среднюю рыночную стоимость земельного участка также ориентируются банки при оформлении суды под залог и судебные органы в случае, если необходимо оспорить раздел имущества. Кроме того, по данному показателю государство определяет кадастровую стоимость участка, чтобы установить, какой налог должен быть начислен на недвижимое имущество.

Что это такое

В условиях нерегулируемого рынка цена на землю формируется его участниками. В связи с этим находящиеся в одной и той же местности участки, как правило, стоит одинаково. Иными словами, осуществляется так называемое саморегулирование рынка, несмотря на то что изначально определение цены может показаться хаотичным.

Таким образом, рыночная цена земли – это стоимость, по которой можно её продать в течение приемлемого срока при условии взаимного соглашения сторон.

При этом возникает вопрос, а как узнать, какова на данный момент рыночная стоимость земельного участка. В первую очередь сделать это можно при помощи ознакомления с объявлениями о продаже земли в конкретной местности.

Если таких предложений в наличии нет, то придется обратиться к услугам оценщиков.

В случае если необходимо заключение эксперта, например, для судебного разбирательства, можно заказать независимую оценку рыночной цены объекта недвижимости. Специалист определит стоимость участка, используя подходящие методы оценки, которые зависит от назначения земли.

Так, при оценке участка, используемого в сельскохозяйственных либо промышленных целях, обычно применяют методику расчёта по потенциальному доходу от хозяйственной деятельности.

Кроме назначения земельного участка при оценке принимается во внимание ещё и ряд других факторов, которые будут перечислены далее.

Какие факторы влияют на цену

На реальную стоимость земли могут влиять множество факторов.

При этом основополагающими являются:

Местонахождение участкаЭтот фактор нужно учитывать в первую очередь, так как именно он влияет на ценообразование. Чем ближе участок расположен к какому-либо населенному пункту, тем дороже он стоит.
Ландшафт и структура грунтаНесмотря на то что участки могут находиться в одной и той же зоне, их цена может быть разной. Она может объясняться рельефом местности, а также тем, насколько почва является плодородной. Грунт, в котором содержится много солей, либо земля, находящаяся в болотистой местности, значительно снижают рыночную стоимость участка. Также нежелательно наличие оврагов и канав непосредственно на участке либо на прилегающей к нему территории.
Наличие сооружений и их состояниеЕсли на земле имеется жилой дом, то, как правило, рыночная стоимость земельного участка увеличивается. Но многое зависит от состояния постройки. Поэтому если дом ветхий, то такой объект недвижимости вряд ли повлияет на продажную стоимость земли, так как его всё равно придётся сносить.
Коммуникационные сетиЕсли земля была предоставлена государством под ИЖС, то в большинстве случаев подведение инженерных коммуникаций спонсируется из государственного бюджета. Разумеется, если к участку подведены газовые трубы, электричество и водоснабжение, то они значительно увеличивают рыночную стоимость земли.
Потенциальный доход от использованияЗемли, которые могут приносить доход в результате ведения сельского хозяйства либо организации на них промышленного производства ценятся намного выше. При этом также важно их местоположение. Так, участки, расположенные вдоль автомобильных шоссе федерального значения, стоят гораздо дороже.

Методы и порядок оценивания

Существует несколько методик определения рыночной цены земли:

  • посредством сравнения продажных цен;
  • распределительный метод;
  • метод выделения;
  • по капитализации ренты;
  • по потенциальному использованию;
  • метод затрат.

Наиболее часто используется доходный, сравнительный и затратный методы.

Затратный метод учитывает расходы, возникающие при сооружении капитальных объектов на участке. Таким образом делается поправка на затраты, которые вычитаются из планируемого дохода от ведения бизнеса на данном земельном участке.

Затратный метод может применяться и независимо от доходного. Например, если участок был предоставлен государством под ИЖС и к нему не были подведены коммуникации, то при строительстве дома и проведении инженерных сооружений за счёт средств владельца в его оценочной стоимости должны учитываться все понесенные на данные мероприятия расходы.

Особенности расчёта рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельных участков состоит из следующих этапов:

Заключение договора на проведение оценкиВ нём прописываются такие параметры, как:
  • цель оценки;
  • категория, к которой принадлежит участок;
  • характер собственности;
  • дата оценки;
  • правовые вопросы процедуры и т.д.
Получение исходных данных и их анализИсполнитель собирает необходимые сведения об объекте, устанавливает основополагающие его характеристики и анализирует факторы, которые прямо либо косвенно оказывают влияние на рыночную стоимость земли.Такими факторами могут быть:
  • наличие недвижимости на самом участке либо прилегающей территории;
  • окружающая экологическая обстановка;
  • нюансы, оказывающие отрицательное воздействие;
  • присутствие зеленой зоны;
  • потенциальные доходы и расходы, которые может понести новый владелец.

Также эксперт прикладывает к отчёту фотографии объекта и карту, на которой обозначается участок.

Выбор методики оценивания и проведение соответствующих расчётовКак правило, проводятся расчёты по нескольким методам, после чего методом сравнительного анализа выявляются преимущества и недостатки каждого из них.
Определение конечной цены участкаЗаключительный этап – это подготовка письменного отчёта, который содержит результаты оценки. Он служит непосредственным доказательством рыночной цены объекта и предназначен для всех заинтересованных лиц, в том числе для самого заказчика. Документ содержит вывод о конечной рыночной цене участка и итоговое заключение.

Кто и как занимается обзором

Оценку в 2019 году можно заказать у следующих организаций и лиц:

У специальных оценочных бюроПри этом необходимо учитывать, что такие учреждения должны иметь допуск СРО.
У частного оценщикаЗакон допускает проведение оценки частными лицами. При этом такое лицо также должно подчиняться нормативному акту об оценочной деятельности.
В агентстве недвижимостиКак правило, крупные агентства имеют своих оценщиков, поэтому одновременно можно воспользоваться не только услугами риэлтора, но и оценщика.
В юридических фирмахМногие юридические компании помимо предоставления юридических услуг могут оказывать и услуги оценочной деятельности. При этом одновременно с помощью юриста можно решить какой-либо спорный вопрос, связанный с разделом земельного участка.

Документы, отчёт и соотношение

Основная цель обращения к эксперту-оценщику заключается в получении официального отчёта о рыночной цене участка. Он предоставляется в виде справки либо специального акта, в котором содержатся результаты произведённых расчётов.

В случае если оценка производилась самостоятельно, владелец в свободной форме может подготовить собственный отчёт, приложив документы, подтверждающие понесённые расходы. Такая оценка не имеет юридической силы, но может применяться продавцом в целях обоснования ценообразования.

Алгоритм вычисления

О том, сколько стоит ориентировочно земля, можно узнать, даже не обращаясь к посредникам. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость объекта, которая указывается в Росреестре.

Как правило, она приближена к рыночной цене участка. На сайте Росреестра необходимо будет найти участок по его кадастровому номеру либо по адресу, если земля уже официально зарегистрирована.

Если же нужен официальный документ, подтверждающий рыночную цену объекта (например, для заключения соглашения об аренде), то придётся обратиться к профессиональным экспертам.

Для этого нужно выполнить следующие шаги:

Выбрать оценочные фирмыВ первую очередь нужно узнать, какие оценочные компании находятся в районе проживания. Далее необходимо выбрать среди них подходящие по стоимости предоставления услуг. Очень важно также ознакомиться с отзывами об оценщике, которые публикуются в сети.
Постановка вопросов для специалистаДо заключения соглашения нужно определиться со всеми вопросами относительно процесса оценивания.Необходимо узнать:
  • будет ли выезд специалиста на участок либо оценка будет проведена, основываясь на документах;
  • из чего будет складываться стоимость услуг;
  • какие методы будут использоваться при оценке;
  • в течение какого срока будут выполнены работы.
Предоставление требуемой документацииДля оценки эксперту понадобится технические бумаги на участок, а также правоустанавливающие документы на имущество.Необходимо предоставить:
  • справку из кадастра;
  • выдержку из ЕГРН;
  • технические документы на земельный участок.

Данные документы можно заказать на сайте ЕГРП-365.

Оплата услуг и подписание соглашенияПосле подготовки всех документов необходимо заключить соглашение и оплатить стоимость услуг. Перед подписанием рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Особое внимание нужно уделить разделу об ответственности поставщика услуг за некорректный расчёт рыночной цены участка.
Согласование сроков и времени осмотра участкаДля более точной оценки земельного участка обязателен выезд специалиста. Только после него эксперт должен приступить к расчетам. Необходимо также выяснить, входят ли данный выезд в общую стоимость услуг.
Приезд экспертаНеобходимо встретить специалиста в назначенные время и день. При осмотре объекта рекомендуется всё время находиться рядом с экспертом, так как у него могут возникнуть какие-либо вопросы относительно нюансов земельного участка, которые могут повлиять на расчёт рыночной стоимости.
Получение отчётаВ отчёте должна содержаться информация о применяемой методике расчёта и обоснование причины применения именно данной методологии.

Сравнение с кадастровой

Кадастровая стоимость земли необходима в первую очередь для государственных целей, а именно – для налогообложения. Согласно нормативным актам, она меняется раз в 3 года, поэтому может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами власти. В каждом субъекте Федерации она устанавливается местными территориальными органами.

В отличие от рыночной стоимости, на кадастровую не влияет возведённые на участке строения.

Несмотря на различия между данными категориями, между ними существует взаимосвязь: при определении кадастровой стоимости обязательно учитывается рыночная цена участка.

Кадастровая стоимость недвижимости, как правило, несколько выше рыночной.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Оценка земельного участка Мытищи, Пушкино, Ивантеевка, Щелково, Королев, Москва и другие города Российской Федерации

Как определить рыночную стоимость земельного участка

Оценка земельного участка — это определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимого имущества или иных вещных прав (аренды, субаренды) в отношении оцениваемого объекта.

Нередко оценка земельного участка необходима для целей продажи, наследования или кредитования под залог. Оценка земельного участка Мытищи, Пушкино, Щелково, Ивантеевка, Королев, Москва и другие города Российской Федерации.

Следует отметить, что на стоимость оцениваемого земельного участка оказывает большое влияние не только местоположение, существующие улучшения земельного участка, коммуникации и транспортная доступность, но также и множество иных факторов и корректировок, которые учитывает оценщик при оценке стоимости земельного участка. Отчет об оценке, выдаваемый заказчику по результатам работ оценщика, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении различных дел, например, связанных с определением размера компенсационных выплат при разделе имущества. Наличие отчета независимого оценщика является зачастую определяющим документом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и доходы физических лиц.

Отчет об оценке земельного участка представляет собой официальный документ объемом около 80 листов.

В соответствии с разделами 1 и 2 Федерального Стандарта Оценки №3, отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан специалистом по оценке, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя организации юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Часто банкам или иным заказчикам (например, другой стороне в судебном разбирательстве) требуется несколько экземпляров отчета или его копий.

Процедура определения стоимости земельного участка позволяет определить точную рыночную стоимость земельного владения в зависимости от её категории использования. Обычно такой услугой пользуются покупатели и продавцы дачных участков, однако данная услуга так же актуальна при определении рыночной стоимости земельных участков другого назначения.

Специалистами нашей компании проводилась оценка прав на аренду участка, оценка земель принадлежащих городским властям, оценка промышленных земельных владений и оценка сельскохозяйственных земель.

Стоимость земельного владения может изменяться в широких пределах, это зависит от различных факторов.

Такими факторами могут быть: расположение участка относительно транспортных магистралей, его полезная площадь, наличие проведенных и планируемых коммуникаций.

Кроме того, важную роль играет категория разрешенного использования участка. Именно вышеперечисленные аспекты и определяют место земельного участка на рынке, а так же его фактическую стоимость.

Во время процедуры оценки участка, специалист оценивает в совокупности несколько факторов влияющих на результат оценки, это не только право владения, но и возможность аренды – а это уже зависит от арендатора, условия и сроки существующего арендного договора, проверяется, имеются ли какие-либо обременения у земельного надела и обязательно проверяется категория использования.

Оценка земельных участков в Мытищах, Пушкино, Щелково, Королеве, Москве и других городах Российской Федерации осуществляется в различных ситуациях.

Согласно законодательству – земельное владение может быть использовано в качестве уставного капитала или выступать залоговым имуществом, а так же может быть продано или куплено.

По завершению процедуры оценки, заказчик получает экспертный отчет, содержащий экономически обоснованную оценку существующего земельного владения.

Необходимо отметить, что оценка земельного участка в Мытищах, Пушкино, Щелково, Королеве, Москве можно представить в виде нескольких этапов, таких как – предоставление необходимых документов компании-оценщику, заключение договора на оценку, выезд на объект и написание отчета об оценке рыночной стоимости.

Оценка земельного участка в Мытищах, Пушкино, Щелково, Королеве, Москве в случае заключения договора купли-продажи является единственным верным решением для выявления подлинной рыночной стоимости Вашего земельного учатска.

Также на рыночную стоимость земельного участка будет влиять его функциональное назначение.

В этом случае оценка осуществляется по принципу «чем эффективнее планируется использовать землю, тем выше будет ее рыночная стоимость».

В этом случае рассматриваются все экономически обоснованные и законодательно разрешенные варианты использования земли, после чего выбираются наиболее вероятные из них, которые будут оправданы в плане финансовых затрат и полностью соответствовать действующему законодательству РФ.

Оценка рыночной стоимости земли Мытищи, Пушкино, Ивантеевка, Щелково, Королев, Москва и другие города Российской Федерации может понадобиться в самых различных случаях. Оценка стоимости имущества является частью управления активами, владельцы недвижимости получают надежную юридическую основу для проведения сделок или ведения соответствующего финансового учета.

Оценка земельного учатска – это комплексное мероприятие, включающее в себя изучение и анализ характеристик земельного участка, на котором он расположен. При составлении отчета оценщик указывает рыночную и кадастровую стоимость (если это необходимо) – с учетом того, насколько высоки в цены на земельные участки, данная мера важна для оптимизации налогообложения.

Составленный по результатам оценки земельного участка отчет об оценке стоимости имеет силу в течение 6 месяцев с момента его составления.

Срок всех услуг составляет не более 3 дней, возможна также ускоренная оценка.

Прайс на оценочные услуги находится здесь.

 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЫТИЩИ, ПУШКИНО, ЩЕЛКОВО, ИВАНТЕЕВКА, КОРОЛЕВ, МОСКВА И ДРУГИЕ ГОРОДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Доверяйте профессионалам!

Источник: http://kapital-ocenka.com/ocenochnye_uslugi/ocenka/1/

Определение рыночной стоимости земельного участка

Как определить рыночную стоимость земельного участка

Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5. Земельный участок площадью 3042,00 кв.

м предназначен для размещения автозаправочной станции. Земельный участок расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник.

Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1.

Рис.1. Фрагмент межевого плана АЗС № 205

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход.

Доходный подход при наличии рыночной информации о доходах от автозаправочной станции позволяет получить наиболее точный результат.

В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.

Элементы затратного подхода используются в методе остатка для определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле [1,с. 94]:

Где Сз- стоимость земли;

ЧОД— чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су- рыночная стоимость улучшений;

Ку- коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз- коэффициент капитализации доходов от земли.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении метода остатка такова [1, с.95]:

1)                расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2)                расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3)                расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;

4)                расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5)                расчет рыночной стоимости земельного участка.

1)                Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки [2, с. 213].

Она рассчитывается на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения [2, с.213].

Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценку точной копии оцениваемого здания [2, с.213].

Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений [2, с.213].

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен на основании информации, полученной из сборника УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года. Республика Башкортостан входит во второй территориальный пояс.

Для перехода к ценам того или иного года периодически издаются письма и постановления правительства. В этих документах публикуются индексы, первый индекс — отраслевой (по отраслям промышленности), второй — региональный (по территориальному расположению объекта строительства).

Для расчета стоимости воспроизводства в текущих ценах сметную стоимость умножают на индексы.

Расчет восстановительной стоимости (СВ) улучшений земельного участка на дату оценкивыполнен по формуле (Таблица 1):

СВ = С69 К1 К2 К3, где:

Таблица 1

Коэффициенты для расчета восстановительной стоимости улучшений

Св=57791*1,2036*1,63*53,46=6061204,64 рублей.

2)                Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимости представляет собой разность между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР), которые несет собственник:

ЧОД = ДВД — ОР,

где: ДВД = ПВД — потери.

Потери — недоиспользование полезных площадей (ремонт, праздничные дни, болезнь персонала и др.).

Для расчета потенциального валового дохода мы рассчитали разность между оптовой и розничной ценой на реализуемые топлива за год. Потенциальный валовой доходза год составляет 7265650 рублей.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) был определен по выше приведенной формуле: ДВД = ПВД — Потери.

По статистике, в среднем для подобных объектов потери составляют 5–10 %. Неблагоприятные погодные условия и некоторое снижение интенсивности движения автотранспорта в зимний период позволяют принять потери в размере 10 %. Следовательно, действительный валовой доход за год составит 6539080 рублей.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода [3].

Операционные расходы равны 4746462 рублей.

По выше приведенной формуле (ЧОД = ДВД — ОР) вычислили чистый операционный доход, который для единого объекта недвижимости составил 1 792 623 рублей.

3)                Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, вычисляется путем умножения стоимости воспроизводств улучшений на коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта [4].

Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется норма дохода и норма возврата на инвестированный капитал (Таблица 4).

Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть, достаточным, чтобы [11]:

                   обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

                   окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

Коэффициент капитализации для улучшений можно выразить следующей формулой [1 с. 94]:

Rул. = Rд +Rнорм возвр.

Где Rд = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв. + R качест.менеджм. — норма дохода. Норма дохода включает в себя:безрисковую ставку (Rб), премия за риск инвестирования в объекты недвижимости (Rинвест. в об.недвиж.), премию на низкую ликвидность (Rликв), премию за качество менеджмента (R качест.менеджм.).

Rнорм возвр. — норма возврата. Для расчета нормы возврата капитала в оценочной деятельности существует три метода (Ринга, Инвуда, Хоскольда) [9]. Воспользуемся одним из способов — методом Ринга.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) вычисляется по формуле [3]:

Rнорм возвр= 100% / n, где:

n — Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости, в годах.

Норма возврата капитала нами была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы автозаправочных станций в среднем составляет 20 лет, то есть норма возврата капитала составит 5 %.

ЧОД (улучшений)=Су*Ку=6061204,64 *0,2365= 1433475 рублей.

Таблица 2

Таблица расчета ставки капитализации для улучшений

4)                Расчет остатка чистого операционного дохода для земли.

Чистый операционный доход для земли равен разности между чистым операционным доходом единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом улучшений. Чистый операционный доход для земли равен 359 148 рублей.

5)                Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается [1, с. 95]. Коэффициент капитализации для земли вычисляется по формуле (Таблица 3):

Rз = Rб + Rинвест. воб.недвиж. + Rликв.

Где:

Rб — безрисковая ставка процента, %;

Rинвест. в об.недвиж — премия за риск инвестирования в объекты недвижимости, %;

Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.

Таблица 3

Таблица расчета ставки капитализации для земли

Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.

Литература:

  1.              Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 119 с.
  2.              Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / Федотова М. А. -М.: Финансы и кредит, 2003. — 491с.
  3.              Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004. — 107 с.
  4.              Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. — М.: 2007. Электронный формат.
  5.              Яндекс карты: http://maps.yandex.ru. Дата обращения 11.11.2013 г.

Источник: https://moluch.ru/archive/107/25759/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий