Как оценивается дом при продаже

Как правильно оценить квартиру для продажи — Рынок жилья

Как оценивается дом при продаже

Подпишитесь на нас:

15.10.2014 | 00:00 30344

Правильно оценить квартиру прежде, чем выставлять ее на реализацию, – задача весьма непростая для далекого от рынка недвижимости человека. Но крайне важная: от корректности оценки зависит срок поиска «своего» покупателя и цена продажи.

Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивают принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Люди исходят из вполне понятного, свойственного многим посыла: «Раз мое – значит, лучшее».

Или – из соображений, что на решение квартирного вопроса им необходима конкретная сумма, которую почему-то должен выложить покупатель, вне зависимости от реальной рыночной стоимости квартиры.

Нередко также в цену закладываются затраты на евроремонт, что вовсе не верно, ведь каждая семья отделывает квартиру в соответствии с собственным вкусом. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.

Квартиры с неоправданно взвинченным «прайсом» висят в листинге месяцами. В конце концов уставший от ожидания собственник идет на попятную и понемногу снижает цену. Но «залежалый товар» вызывает настороженность у потенциальных покупателей, которые начинают выискивать скрытые дефекты в самом объекте или подводные камни в истории его продаж.

Примерно в 5% случаев в базах данных появляются объявления о продаже объектов по цене ниже рыночной. Зачастую это не осознанный шаг собственника, которому по личным причинам необходимо поскорее сбыть с рук имущество, а результат все той же неправильной оценки.

Квартира в таком случае продается влет, но у бывшего владельца остается неприятное ощущение, что он сильно продешевил.

В первом приближении

Интернет предоставляет сегодня самые широкие возможности для самостоятельного решения, казалось бы, любых вопросов. Сервисов онлайн-оценки стоимости квартир на его просторах тоже хватает. Но точность их весьма условна.

Для начала вспомним об информации об объектах недвижимости, представленной на сайте Росреестра.

Вероятно, только глухой не слышал, что, в отличие от уходящей в прошлое инвентаризационной стоимости квартир, кадастровая максимально приближена к рыночной.

Риск покупки квартиры с «прописанным»Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется >>Однако, как выясняется, это верно только для жилья в домах последних лет постройки. Их цена по кадастру действительно не слишком отличается от рыночной.

Правда, не учитывает такого фактора, как количество аналогичных предложений в новостройках данной локации. Ведь если поблизости от продаваемого жилья строят много новых домов, квартиры в которых выведены на рынок, процесс реализации объекта даже по «правильной» цене может сильно затянуться. Со старыми домами все намного сложнее.

Автор решила проверить соотношение кадастровой оценки и рыночной цены на примере конкретной квартиры в «брежневском» доме 1970-х годов постройки, расположенной в одном из спальных районов города. По данным Росреестра, кадастровая оценка скромной «двушки» площадью 42 кв. м составляет 2,6 млн руб.

Но из-за расположения объекта в обжитом зеленом «спальнике», недалеко от метро, аналогичные квартиры, как подтвердили риэлторы, уходят за 3,7-3,9 млн руб.

Отметаем кадастровую оценку как мало пригодную и ищем иные инструменты. Агентства недвижимости и специализированные сайты нередко предлагают на своих сайтах виртуальные калькуляторы для определения приблизительной стоимости квартиры.

В частности, на портале БН есть возможность провести экспресс-оценку. Результаты ее будут основаны на многолетней статистике, собранной Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».

Но, как правило, эти «экспресс-счетчики» учитывают минимум нюансов: количество комнат в квартире, площадь жилья, район расположения, иногда – год постройки или тип дома. Вне поля зрения остаются такие значимые для ценообразования критерии, как этаж, удаленность от метро, наличие ремонта в подъезде и пр.

Поэтому виртуальные калькуляторы выдают в ответ на запрос не точную цену объекта, а весьма широкий ценовой диапазон, в рамках которого запрятана корректная цена. Например, для упомянутой выше квартиры был определен коридор от 3,8 до 4,4 млн руб.

Верхняя ценовая граница, безусловно, лестная для собственника, но далекая от реальности.

Онлайн сервисы экпресс-оценки квартир на специализированных сайтах дают владельцу самое общее представление о диапазоне стоимости его недвижимости

Впрочем, это неудивительно. Цена объекта недвижимости складывается слишком из большого количества нюансов, просчитать которые простая компьютерная программа не в силах.

В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точно «продиагностировать» объект на предмет его стоимости, предоставив электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответив на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2 тыс. руб.

Арифметика в помощь

Итак, бесплатные электронные сервисы помогают слабо. Их рекомендации либо весьма расплывчаты, либо сильно отличаются от актуальных цен реализации. Следующую попытку правильно оценить квартиру для продажи сделаем с помощью элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты.

В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале БН. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.

Самому простому способу сориентироваться, за какую цену можно продать свою квартиру в обозримые сроки (за два-четыре месяца), автора обучил знакомый петербургский риэлтор.

Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) – и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу. В рассматриваемом случае поисковик выдал список из 18 квартир стоимостью от 3,5 до 4,6 млн руб.

От разницы цен глаза разбегаются! Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный список из шести объектов, выставленных на продажу по цене 3,8-4,2 млн руб.

Понимания относительно правильной рыночной стоимости «тестируемой» квартиры все равно не наступает. Потому следующее действие – провести «разделительную линию» точно в середине ценовой шкалы и посмотреть на объекты чуть ниже нее. Находим значение 3,9 млн руб. Примерно на такую сумму, уверяет риэлтор, и следует ориентироваться, выставляя данный объект на продажу.

Несколько более сложную методику описывают специалисты московской корпорации «Оценка». Они тоже предлагают сформировать «шорт-лист» из пяти-шести позиций, выбрав по объявлениям объекты, максимально схожие по параметрам с вашим. Затем скорректировать цены предложения с учетом того, что в них изначально закладывается люфт для торга. Эксперты корпорации даже называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%. (Дилетанту остается угадать, в каком состоянии находится рынок).

Следующий шаг – надо подсчитать цену квадратного метра для каждой квартиры. Если наименьшая или наибольшая цена будет сильно, процентов на двадцать, отличаться от ближайшего значения, ее следует вычеркнуть из списка. Она или сильно завышена, или сильно занижена по «нерыночным» причинам.

Каждый второй собственник дома, квартиры, комнаты склонен завышать цену своего недвижимого имущества на 20-40%.

Дальше все просто. Вычисляем среднюю стоимость «квадрата», сложив оставшиеся в списке цены 1 кв. м и поделив на количество квартир. Получившееся значение умножаем на площадь своей квартиры – и вот он, искомый результат. Для рассматриваемой брежневки рассчитанная по московской методике реальная цена составила 3,75 млн руб. Похоже на правду.

Лучше чем профи

Обе описанные методики, как московская, так и петербургская, не гарантируют безошибочности решения. Малая выборка оставляет шанс на то, что попавшие в нее два-три объекта, оцененные не по рыночным, а по волюнтаристским принципам, сильно исказят картину.

Но даже если такого казуса не произойдет, полученный с помощью описанных выше подсчетов ответ будет иметь весьма короткий «срок годности». Ведь оба эти способа не дают ни малейшего представления о динамике рынка и скорости происходящих на нем изменений.

В интернете встречаются сайты, на которых поднаторевшие в сделках с недвижимостью люди учат, как самостоятельно определить оптимальную цену своей квартиры не хуже риэлтора. Для этого, утверждают они, надо проанализировать не 10-20, а 50-100 объявлений.

Расширение перечня позволит выбраковать случаи демпинга, спекуляции, непрофессиональной оценки. Кроме того, необходимо внимательно проанализировать каждое объявление на предмет его актуальности, а в случае сомнений – позвонить по указанному телефону и убедиться, что предложение в силе.

Наконец, чтобы не промахнуться с ценой своей квартиры, следует загодя готовиться к ее продаже, отслеживая состояние рынка на протяжении нескольких недель, а лучше – месяцев.

Не сомневаемся, что при таком скрупулезном подходе конечный результат получится не хуже, а то – и лучше, чем у риэлтора, который зачастую больше заинтересован в быстрой продаже, чем в получении продавцом максимальной выручки. Другое дело, что обычному человеку может просто не хватить терпения, времени и опыта для столь подробного мониторинга рынка. В этом случае лучше обратиться к профессионалу и не задаваться столь распространенным вопросом: за что мы платим агенту.

 

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/197402/

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Как оценивается дом при продаже

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

  • Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда.

Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

  1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
  2. предоставление специалисту документов по квартире;
  3. выезд оценщика на осмотр;
  4. определение стоимости оценки и составление отчета;
  5. передача отчета  заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • технический паспорт;
  • план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

  1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

  • основание для проведения оценки (реквизиты договора);
  • сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
  • цель оценки;
  • точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
  • перечень документов, которые использовались при оценке;
  • перечень использованных методов и данных;
  • результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре. 

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск.

Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Источник: https://law03.ru/finance/article/ocenka-kvartiry-dlya-prodazhi

Экспертное оценивание недвижимости

Как оценивается дом при продаже

Оценивание недвижимости осуществляется сертифицированными специалистами, и только в письменной форме. Согласно закону Украины, некоторые ситуации требуют оценки, иначе сделка будет признана незаконной.

Все виды недвижимости в нашей стране подлежат оценке – процедуре, призванной определить стоимость объекта. Этим вопросом занимаются оценщики.

Кто имеет право производить оценивание?

Только люди с сертификатом государственного образца, зарегистрированные в государственной системе оценщиков, могут производить процедуру определения стоимости недвижимости.

Этот реестр можно найти в Интернете на сайте Фонда государственного имущества.

Доступ к реестру предоставляется бесплатно, поэтому каждый гражданин Украины может воспользоваться контактами на сайте, и связать с оценщиком.

Если полученные от оценщика данные не удовлетворяют владельца недвижимости, он может оспорить их согласно Закону Украины №2658-3 «Об оценке имущества и деятельности оценщика». В законе прописана необходимость рецензии отчета о проведенной оценочной деятельности. Лимита на предоставление услуги нет, но каждое ее проведение оплачивается отдельно.

Рецензия может быть составлена:

  • Любым оценщиком, который не менее 2-х лет практикует в этой сфере.
  • Оценщики Фонда госимущества Украины также с опытом работы не менее 2 лет.
  • Советом экспертов, сформированным организациями оценщиков с самоуправлением.

Случаи, требующие проведения оценки недвижимости

Те случаи, в которых нужно производить оценку недвижимости, регламентируется законом:

  • При отчуждении жилья или иной налогооблагаемой операции. Для расчета размера налога обязательно проводится экспертная оценка.
  • При обмене, покупке или продаже частного дома или квартиры согласно Налоговому кодексу необходимо произвести оценку объекта. При этой сделке должен присутствовать нотариус, который сможет поставить свою подпись на документе только после того, как получит на руки отчет о проведении экспертизы. В качестве примера можно привести государственный сбор на получаемую прибыль от продажи недвижимости. Сумма налога вычисляется в процентном соотношении к цене объекта. А она не бывает меньше, чем оценочная стоимость. Налог вычисляется с наибольшей суммы, указанной либо в договоре, либо в оценочном акте.
  • Переведение недвижимости в частную собственность, сдача в аренду объекта, находящегося в коммунальном или государственном владении, также требует проведения оценки.

Случаи, в которых оценивание выполняется по желанию

Бывают ситуации, в которых процедура определения стоимости желательна, но ее отсутствие не является нарушением:

  • Когда две стороны заключают договор об аренде, в нем указывается цена объекта, но при этом официальный документ не обязателен.
  • При вступлении в наследство родственниками первой очереди (супруг(а), родители или дети), по законодательству налога на прибыль нет, поэтому оценка объекта наследования не нужна. После того, как был принят Закон Украины № 0940 от 27 ноября 2014 года, внесший изменения в систему налогообложения, родственники 2-й степени родства тоже не должны платить государственный сбор, поэтому экспертная оценка не понадобится
  • При передаче объекта по договору дарения ближайшие родственники тоже не платят налоги, поэтому также не нуждаются в проведении оценивания.
  • При заключении договора о передаче объекта в залог обе стороны могут договориться об оценке. Дополнительно для определения объема страховой суммы собственник недвижимости может произвести оценку.

В любой ситуации, в которой недействительная нулевая размер ставки на прибыль, оценка жилого или нежилого объекта будет обязательной.

Поиск опытного специалиста

При поиске специалиста для оценки недвижимости у вас есть два варианта:

  • Обратиться по контактным данным на сайте Фонда госимущества, где проходят регистрацию все оценщики по всем регионам Украины.
  • Позвонить в фирму, которая оказывает услуги по оценке.

Эксперт может находиться в любом регионе, так как требования по личному осмотру объекта в Законе Украины отсутствуют. По сути, вы можете выбрать оценщика из другого города, чем тот, где расположена недвижимость.

Для проведения оценивания владелец предоставляет эксперту следующие документы:

  • Паспорт или другой документ, подтверждающий личность обратившегося.
  • Документ, подтверждающий право владения оцениваемым объектом. Это может быть договор купли-продажи, обмена, дарения, акт о праве собственности на участок земли от государства и т.д.
  • Техпаспорт, полученный в БТИ.

Если оценивается дом, то эксперт учитывает также и землю под ним. Поэтому заказчику также нужно будет для этого случая подготовить дополнительно документ, указывающий на его право собственности на землю.

Как происходит оценка недвижимости?

10 сентября 2003 года постановлением № 1440 в Национальном стандарте № 1 и 28 октября 2014 года постановлением № 1442 в Нацстандарте № 2 кабинет министров Украины закрепил алгоритм проведения оценки недвижимости.

В пункте №50 Нацстандарта № 1 указывается, что перед проведением экспертизы недвижимости оценщик должен с ней ознакомиться. Поэтому статья 11 Закона Украины №2658-3 «Об оценке имущества и деятельности оценщика» указывает, что владелец недвижимости обязан предоставить полный доступ оценщику к объекту.

После проведения экспертизы, оценщик составляет акт с записью о стоимости объекта. На отчете ставится подпись оценщика и владельца фирмы. Далее этот документ попадает в Фонд госимущества для того, чтобы данные внесли в общеукраинскую базу. Эти документы подает оценщик. Доступ к информации для ее дальнейшего использования получают юристы и субъекты оценочной деятельности.

Какие аспекты оказывают влияние на стоимость недвижимости?

Существует несколько критериев, по которым производится оценка недвижимости:

  • Размещение объекта по отношению к центру города, побережью и т.д.
  • Развитость инфраструктуры учитывает близлежащие объекты: парки, магазины, рестораны, школы, детские сады, больницы, наличие хорошей транспортной развязки.
  • Вид строительства: частное, сталинки, хрущевки, панельные дома и т.п.
  • Материалы дома и перекрытий.
  • Дополнительные опции: лифт, домофон, стоянка.

Также производится общая оценка жилья. Хорошо, если в нем есть балкон, стоит сигнализация, сделана встроенная мебель. Специалист производит оценку каждой комнаты по-отдельности, включая в стоимость качество ремонта.

Решение о цене объекта принимается с учетом нескольких аспектов: ситуации на рынке, аналогичных предложений и уровня цен на момент экспертизы. Все эти дают в сумме ту цифру, которая будет указана в акте о проведении экспертизы.

Сколько стоит оценка недвижимости?

Стоимость проведения оценочной деятельности может быть разной, и зависит от того, как договорятся обе стороны. При проведении оценки имущества цена за работу будет указываться в договоре. Наш портал VAN.ua составил примерную картину цен в зависимости от выбранного региона Украины.

Оценка квартиры:

  • Во Львове, Ивано-Франковске и Полтаве вам надо будет заплатить около 300 грн.
  • Еще дешевле вам обойдутся услуги оценщика в Днепре – 250 грн.
  • В Кировограде приготовьте минимум 350 грн., в Запорожье вы заплатите 380 грн., а в Харькове, Чернигове, Сумах, Черкассах, Хмельницком и Луцке придется выложить не меньше 400-450 грн.
  • В Ужгороде, Житомире, Николаеве и Херсоне вы вряд ли найдете оценщика, который согласится работать дешевле 500 грн.
  • От 550 и до 800 грн. с вами согласятся работать в Тернополе, Черновцах, Виннице, Киеве и Одессе.

Но если вам надо будет оценить дом, коттедж и земельный участок, то расценки моментально взлетят:

  • Дешевле всего оформлять экспертизу в Хмельницком – 450 грн.
  • За 500 грн. вам оценят жилье в Луцке, Ивано-Франковске и Чернигове.
  • Не менее 600 грн. с вас возьмут во Львове Тернополе и Полтаве. В Ужгороде можно найти оценщиков, согласных работать за эту сумму, но большинство цен стартует от 700-900 грн.
  • В Запорожье, Кировограде, Днепре, Харькове и в Одессе услуга обойдется в 750-850 грн.
  • Самыми дорогими городами по стоимости оценки считаются Винница (1000 грн.), Киев (800-1000 грн.), Житомир (1500-2000 грн.), Черкассы, Николаев и Херсон – от 1000 грн.

Если проанализировать приведенные данные, то становится понятно, что по критерию «оценка квартиры» дешевле всего нанимать экспертов из Днепра (250 грн.). А по критерию «дом, коттедж и земельный участок» — в Хмельницком, так как здесь вы уплатите всего 450 грн.

Длительность полученного на руки документа об экспертизе зависит от решения оценщика, но не может превышать 6 месяцев. Отсчет времени начинается с момента подписания отчета. Как только срок давности минует, надо будет производить оценку повторно.

Читайте так же:
1. Анализ вторичного рынка новостроек в Одессе.
2. Как оформить наследство избежав семейных конфликтов.
3. Аналитика цен на аренду жилья в старом жилом фонде в Одессе.

Источник: https://od.van.ua/news/articles/ekspertnoe-ocenivanie-nedvizhimosti/

Сколько стоит мой дом?

Как оценивается дом при продаже

В каких целях можно заказать оценку дома и из каких этапов состоит этот процесс? Оценка частного дома может проводиться в различных целях. Например, для сделок купли-продажи, для определения залоговой стоимости в целях кредитования, страхования, сдачи в аренду, раздела имущества, судопроизводства, налогообложения.

Действия специалиста по оценке включают целый ряд мероприятий, начиная с осмотра объекта недвижимости, сбора информации о его физических характеристиках и кончая анализом окружения объекта оценки и наилучшего его использования.

Затем в течение 1-3 рабочих дней производится непосредственный расчет стоимости объекта и составление Отчета об оценке недвижимости.

Что потребуется от хозяев для организации оценки имущества? Из фирмы, в которой заказывается оценка, специалиста для проведения всей процедуры, скорее всего, придется туда и обратно доставлять на своем транспорте.

Поэтому нужно распланировать свое время с учетом того, что сам осмотр длится минут 30. В ходе осмотра оценщик фотографирует те элементы дома, которые будут заноситься в акт осмотра и задает дополнительные вопросы хозяевам.

Что именно будет интересовать оценщика в частном доме? Сначала, как правило, оценивается сам дом, а именно: из какого материала дом изготовлен (кирпич, панель, монолит, керамзитобетон и пр.

), внешняя и внутренняя отделка стен, чем покрыта кровля и ее состояние, материал, из которого изготовлены окна, потолок, пол. Оценивается состояние сантехники, наличие балконов и мансард.

Далее оценщик поинтересуется, какой величины придомовой участок, из чего сделано его ограждение. Надворные постройки тоже учитываются при оценке дома, отмечается наличие бани, гаража, навеса, летней беседки, летней кухни, сарая и прочего.

Наличие коммуникаций также учитывается при оценке имущества, например, газоснабжение – центральное, газ привозной или вообще отсутствует; холодная и горячая вода; канализация – центральная или автономная.

Какой документ составляется при осмотре частного дома? При осмотре частного дома все данные заносятся в акт осмотра недвижимости, в котором учитывается около 35 различных параметров.

Это подробные сведения о районе, в котором располагается жилье: местоположение строения относительно транспортных линий и характеристики самого дома, на каких улицах (и возле каких) находится объект, доступность общественного транспорта, близость учебных, торговых, культурных центров и общее состояние экологии в этом районе.

Далее, расположен ли дом на проезжей части, вблизи от дороги или далеко от нее. Будут оцениваться чистота прилегающей территории, наличие насаждений и их плотность.

К тому же в акт осмотра частного дома входит категория так называемых специальных удобств (то есть, что находится в радиусе 100-300 метров от объекта оценки) – автостоянка, магазин, рынок, автобусная остановка. Вносятся в акт также наличие подвального помещения, количество этажей, комнат, их площадь. Имеет значение, куда выходят окна дома: на проезжую часть, во двор или на спокойную внутреннюю улицу.

Какой документ является результатом работы по оценке недвижимости? Результатом оценки недвижимости является Отчет об оценке. На его составление уходит 2-3 рабочих дня, получается толстая папка с документами, куда входит акт осмотра дома с фотографиями.

Есть вариант ускоренного оформления оценки – 1 день. Но это обойдется дороже. Средняя цена по городу на оценку частного дома – 5-9 тысяч тенге. Однако, если строение дороже 70 тысяч у.е., то цена за услуги по оценке увеличивается до 12-15 тыс.

тенге (элитные коттеджи) или в процентах от общей стоимости, например, 0.05%. Реальный «срок годности» оценки в рыночных условиях – 3-4 месяца.

Однако срок действия оценки может меняться в зависимости от того, какие требования к этому вопросу предъявляет организация, для которой заказчик готовит оценку дома.

Какие документы требуются для того, чтобы заказать оценку дома? При обращении к независимому оценщику или в компанию, занимающуюся оценкой, нужно удостовериться в том, что у них есть непросроченная государственная лицензия. Затем, до проведения осмотра объекта на месте, заказчику нужно собрать пакет документов.

Это госакт на землю, правоустанавливающий документ на дом – договор купли-продажи (или дарения, наследства и пр.), свидетельство о госрегистрации дома, его техпаспорт и информационная справка о собственнике из БТИ. В некоторых случаях могут потребоваться данные по коммунальным платежам и налогам.

Из личных документов – удостоверение личности и РНН.

Следует помнить, что оценщик никак не влияет на стоимость жилья, он ее фиксирует. Независимая оценочная экспертиза позволяет дать объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии важных решений.

Профессионалами при оценке недвижимости применяется сочетание трех подходов – затратного, сравнительного и доходного. Затратный подход вычисляет, сколько нужно потратить средств, чтобы построить заново сносимое здание, но с учетом его износа (применяется в основном при расчетах для налогообложения). Сравнительный подход сравнивает какой-либо объект с аналогичными, выставляемыми на продажу в этом же районе. А доходный основывается на предпосылке, что стоимость недвижимости (скажем, дома) зависит от величины дохода, который он может принести.

Подготовила Иветта ШУТОВА.
Коллаж Сергея МАЛИКОВА

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2006/1285

Оценка недвижимости. Как оценить квартиру?

Как оценивается дом при продаже

Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.

Способы оценки

В настоящее время на рынке недвижимости существует несколько способов оценки квартиры: прибегнуть к помощи лицензированного оценщика, пригласить риелтора или попытаться решить эту проблему самостоятельно. Посмотрим, чем различаются эти три варианта.

С достаточно высокой степенью достоверности можно определить стоимость квартиры, пригласив специалиста из оценочной кампании. Заплатив сумму от 100 долларов, вы получите на руки официальную справку профессионального оценщика о стоимости квартиры. Вроде бы все замечательно, но справка эта практически не имеет значения для потенциальных покупателей.

Они склонны доверять скорее своим впечатлениям, нежели официальной бумаге. Сложившаяся практика говорит о том, что документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем. А тех, кто настойчиво пытается продать квартиру по цене, заявленной оценщиком, ждет разочарование и, скорее всего, потеря времени.

Дело в том, что при продаже квартиры процесс торга имеет первостепенное значение, а, получив документ от оценщика, продавцы о торге, как правило, даже и не думают.

Если вы решаете вопрос оценки с помощью риелтора, то зачастую приходится рассматривать два варианта:

  • оценка с выездом специалиста на квартиру;
  • экспресс-оценка по телефону.

С первым вариантом все более-менее понятно: он аналогичен описанному выше.

Как правило, оценка с выездом специалиста агентства более близка к действительности (за исключением случаев, когда с вами работает неопытный риелтор, и его неправильная оценка может привести к застою квартиры на рынке или продаже ее за меньшую стоимость).

Специалист агентства — профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.

А вот с экспресс-оценка, прямо скажем, проблематична. Как можно что-либо оценить по телефону? В этом случае речь пойдет, скорее всего, об усредненной стоимости квартиры.

То есть из специализированной компьютерной базы по запросу риелтор отберет квартиры, подобные вашей, и вычислит среднюю стоимость квадратного метра.

После чего остается лишь перемножить две цифры: общую площадь вашей квартиры и усредненную стоимость квадратного метра — и результат готов! Кстати, оценку многие продавцы начинают именно с этого: звонят в несколько фирм (чем больше, тем лучше) и просят оценить их квартиру. Очень часто специалисты разных фирм, оценивая одну и ту же квартиру по телефону, весьма существенно расходятся во мнениях. Погрешность при этом может достигать 90 %, и как относиться к подобному методу — решайте сами.

Третий вариант — оценить квартиру самому, не привлекая специалистов ни из оценочной, ни из риелторской фирмы. Затраты минимальные — только на покупку изданий о недвижимости.

Нужно лишь найти в газете квартиры с такими же параметрами, как у вашей, и рассчитать среднюю стоимость. Чем больше выборка, тем, конечно же, точнее результат.

Этот способ надежнее экспресс-оценки, так как в любом случае вы свою квартиру знаете лучше, чем риелтор, которому вы рассказали о ней по телефону.

Минусы здесь следующие (из практики):

  • необъективное отношение к своей квартире;
  • недостаток информации (если в базе агентства тысячи квартир, то продавец (он же хозяин) сделает выборку максимум из 15–20 квартир);
  • и самое главное — стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, существенно отличается от цены, по которой эта недвижимость будет продана.

В качестве примера рассмотрим случай, когда продавец, оценивая квартиру по газетам, приходит к выводу, что аналогичный вариант выставлен на продажу за 62 000 у. е. «Так как моя квартира лучше (та самая необъективность — свое хуже быть не может), то она должна стоить 65 000 у. е.», — решает хозяин.

А потом удивляется, почему никто (ни риелторы, ни потенциальные покупатели) не проявляет никакого интереса к его предложению, услышав эту цену.

Если продавец неуступчив, трата времени на осознание реальной стоимости квартиры может обернуться потерей денег, а спустя несколько месяцев, когда вопрос встанет остро, нередко все равно приходится снижать стоимость, чтобы продать как можно быстрее.

Параметры оценки

Прежде чем рассказать о так называемых технических параметрах, представим юридические:

если квартира «свободна юридически и физически» (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, но обремененной одновременной покупкой альтернативной квартиры, а уж тем более расселением.

Это происходит потому, что ощутимое количество сделок (до 70 %) с альтернативой не могут определенно состояться уже на этапе подготовки к ним (продавцы не нашли подходящего варианта замены, продавец альтернативной квартиры запросил высокую цену и т. д.);

продаваемая квартира не приватизирована или находится в частной собственности (второй вариант предпочтительнее, а потому оценивается дороже первого);

первичные документы (приватизация, результат инвестиционного контракта) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности;

для долей квартиры или квартиры, обремененной правами третьих лиц, предусмотрена индивидуальная оценка.

Теперь скажем несколько слов о технических параметрах. Один из немаловажных факторов, влияющих на стоимость квартиры, — насколько престижен район, где она находится.

Надо заметить, что этот фактор мало связан с экологией — гораздо больше он зависит от сложившейся репутации данной местности.

Так, представленная ниже градация округов во многом отличается от опубликованной недавно оценки экологической обстановки в округах.

Наиболее предпочтительными (а следовательно, и дорогими) являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Менее предпочтительны САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд ЮВАО, ЮАО. Ну и, конечно, нельзя забывать о неизменной престижности центра.

Нужно иметь в виду, что абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене, и это различие может быть весьма существенным.

Еще одна важная особенность расположения недвижимости — удаленность от станции метро.

Здесь нужно учитывать два фактора, влияющих на стоимость:

плюсом является расположение квартиры на расстоянии двух-трех остановок или в пятнадцати минутах ходьбы от метро;

явный минус — до дома от метро практически невозможно дойти пешком, а добираться наземным транспортом дольше десяти минут.

Градация по типам домов

Эта градация несколько расплывчата.

Трудно однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье.

Элитные дома в представленном ниже обзоре не рассматриваются.
Панель. Хрущевки — дома приблизительно 1958–68 гг. выпуска, из-за неудачной планировки квартир по праву считаются одними из самых непрестижных в своем классе.

Постхрущевки — 1962–72 гг. постройки, обычно девятиэтажные, ненамного отличающиеся по продуманности планировки от хрущевок. Соответственно их цена — одна из самых низких.

Дома с квартирами улучшенной планировки — начало строительства 1974 год. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, холл. Они оцениваются значительно дороже вышеуказанных, особенно если в них был произведен капремонт и замена канализационных и водопроводных труб.

Квартиры в домах новых серий, строительство которых началось в 90-х годах, — самые популярные в своем классе.
Кирпич.

Дома дореволюционной постройки, которые сохранились в основном в центре, и однозначно оценить их весьма непросто.

С одной стороны — явная и постоянная престижность центра, с другой — невразумительная планировка квартир и нередко частичное отсутствие удобств (ванной, кухни и т. д.).

Сталинские дома (год постройки 1937–1953). Квартиры в этих домах до сих пор пользуются популярностью среди покупателей.

Большие квадратные комнаты, высокие (3,2 м) потолки, хорошее местоположение, подъезды с широкими лестничными пролетами, особый контингент жильцов — все это позволяет высоко оценивать подобные варианты при продаже.

Правда, можно ошибиться, так как существуют псевдосталинские дома — в них сохраняется высота потолков (от 3 м) и большие метражи, но по остальным параметрам они явно не могут составить конкуренцию сталинкам.
Дома, построенные в 70-е гг. и позже, высокой этажности, с комфортабельными квартирами достаточно большой площади.

Монолит. Самые дорогие и престижные — монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в зонировании и обустройстве жилого пространства.

Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд.

Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда.

Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.

Необходимо учитывать также расположение и планировку квартиры. Если она находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе.

Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.
Безусловно, оценивается и кубический объем жилплощади, на которую непосредственное влияние имеет высота потолков.

Самая популярная — 2,75–3,2 м. Все, что не соответствует этому, котируется ниже. Так, менее востребованы квартиры с высотой потолков до 2,5 и более 4,5 м, хотя и последнем случае находятся желающие. Например, совсем недавно прошла сделка с покупателем, который искал квартиру с потолками не менее 4,5 м.

Обычно такие квартиры можно встретить в центре, в домах дореволюционной постройки. И нужный вариант был найден! Квартира оказалась небольшой площади, с минимальными удобствами (а точнее, в ней был только туалет), и поэтому обошлась будущему собственнику не так дорого.

После покупки он сделал второй полуэтаж, тем самым значительно увеличив полезную площадь квартиры.

Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка).

Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Москве по-прежнему существует очередь на установку телефона.

Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.

Необходимо также учитывать состояние квартиры. При анализе этого параметра следует рассмотреть пять основных вариантов:

требуется косметический ремонт; требуется капитальный ремонт (так называемая убитая); квартира после пожара (это значительно снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все до бетона); сделан ремонт;

сделан евроремонт.

Первый и четвертый варианты почти не влияют на цену, а влияют только на быстроту продажи (психологически покупатель быстрее согласится на покупку симпатичной свежей квартиры). При втором и третьем варианте квартира может быть продана при значительном снижении цены.

А вот с пятым все гораздо интереснее.

Можно с уверенностью сказать, что евроремонт (настоящий, а не псевдо) при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20–30 % от вложенных в него денег.

Очень часто приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.

В заключение скажем, что в любом случае, при каком бы то ни было варианте к оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Если провести ее с погрешностью, то это может обернуться потерей как времени, так и денег.

Сергей Вишняков. Недвижимость и цены

Источник: http://www.conex.ru/presscenter/publ/full/9/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий