Как оценить дом в деревне

Как продать домик в деревне?

Как оценить дом в деревне

Многим горожанам достались по наследству дома в деревнях. И хорошо, если это рядом — можно приспособить под дачу. А если наследник живет в столице, а домик в 300 километрах от нее? Не наездишься на такую дальнюю дачу. Выход один — продать недвижимость.

Прежде чем наследнику приступить к продаже дома в деревне, необходимо иметь на руках определенный пакет документов.

Получив свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, надо зарегистрировать переход права собственности в БРТИ по месту расположения недвижимости.

А для этого необходимо иметь техпаспорт и регистрационное свидетельство на дом, регистрационное удостоверение на земельный участок.

Однако далеко не всегда наследодатель и сам имел эти документы. Поэтому наследнику придется зарегистрировать дом и земельный участок, обратившись в соответствующие инстанции. В частности, обмер строений и установление границ земельного участка осуществят службы «Белгипрозема» и БРТИ, а местный исполнительный орган власти выдает разрешение на регистрацию права собственности или пользования.

Очень важно определить статус земельного участка: либо он передается в аренду, пожизненное владение или выкупается в собственность по кадастровой стоимости.

Иногда в таких случаях возникают разногласия с соседями из-за границ участка, их необходимо уладить до продажи недвижимости.

Если у наследодателя не сохранилось документов, то их можно восстановить, отправив соответствующие запросы. Иногда право собственности подтверждается судом, этой процедуры абсолютно не стоит бояться.

В деревнях даже послевоенная застройка выглядит симпатично: все дома выстроены в ряд, парадной стороной на улицу. Тогда выделялись огромные наделы земли: одна часть для строительства дома и подсобных помещений, вторая — для огорода. Однако со временем семьи росли, и иногда на одном участке строился второй дом. И чаще всего никто его не регистрировал.

Чтобы продать такой дом, придется похлопотать. В частности, обратиться в местный орган власти. В настоящее время нельзя менять назначение земельного участка. Но поскольку речь идет о домах, построенных в то время, когда эта норма закона не действовала, то существует вероятность легализации строения. В каждом случае принимается индивидуальное решение.

На стоимость недвижимости влияет место ее расположения, а также состояние дома: деревянный, кирпичный, аккуратный или запущенный, с водопроводом, своей колонкой или колодцем на другой улице; инфраструктура: вымирающая деревня или густонаселенная, с магазином, почтой, амбулаторией и школой; площадь участка и ряд других факторов, в том числе социальное окружение.

Многие обладатели недвижимости задаются вопросом: реально ли самостоятельно продать дом? Ответом могут послужить две истории.

Итак, Наталья Васильевна, зная, что тетушка отпишет ей «маёнтак» в Витебской области, еще при жизни пожилой женщины обеспокоилась наличием всех необходимых документов.

Когда тетка отошла в мир иной, наследница категорически заявила мужу: ни в какие агентства обращаться не будем, нечего платить им деньги, все продадим сами. Для начала наследники дали объявления в столичные газеты. Никто им не звонил. Потом догадались разместить объявления в региональных СМИ.

Два-три раза в месяц звонили потенциальные покупатели. В выходные семейство усаживалось в автомобиль и ехало демонстрировать дом. И так с мая прошлого года ездят. На бензин потрачено немало денег, а сколько времени и нервных клеток — учету не поддается. Каждая поездка завершается семейной ссорой.

К тому же иногда только на месте понятно, что смотреть дом приехали люди, желающие и сами продать недвижимость, мол, любопытно, что и почем продают другие.

Елена Николаевна придерживается других взглядов: все должны делать специалисты. Поэтому, получив наследство, взяла двухнедельный отпуск и оформила все необходимые документы на дом в Гродненской области.

К слову сказать, агентства недвижимости и по телефону дают такую информацию, да и в сельсовете все, что надо подсказали и помогли. Одновременно с оформлением бумаг женщина сделала в доме генеральную уборку, в саду навела порядок, все в лучшем виде сфотографировала.

Затем обратилась в агентство недвижимости ближайшего областного центра и заключила с ним договор. Здесь и пригодились красивые фотографии для рекламы.

Также оформила доверенность агенту на право показа объекта недвижимости. Этот документ дает сотруднику агентства как права, так и обязанности. К примеру, запрещено передоверять ключи от дома третьему лицу.

С другой стороны, если бдительные соседи сообщат участковому, мол, пришли люди в пустующий дом, у агента есть «охранная грамота» в виде доверенности.

Полномочия по ней могут быть ограничены правом показа дома, а могут быть и расширены вплоть до получения денег.

Каждый продавец желает выручить как можно больше денег, а покупатель — купить подешевле. И, пожалуй, только специалист может обосновать ту или иную цену, владея соответствующими методиками, а также зная перспективы развития региона.

Продажа дома Елены Николаевны растянулась на полгода. Агентству недвижимости она заплатила около двух миллионов рублей, вырученной суммой за дом — 15 миллионов вполне довольна: на нее изначально и ориентировали специалисты по недвижимости.

Между тем иногда удается продать дом только «на бревна», в этом случае цена значительно ниже. Однако это в любом случае лучше, чем просто махнуть рукой на пустующий дом.

В соответствии с Указом президента от 3 февраля 2006 года № 70 «О мерах по упорядочению учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов с хозяйственными и иными постройками в сельской местности» дом, в котором не проживают люди хотя бы в течение одного месяца в году, местные органы власти имеют право внести в регистр учета пустующих домов. На основании выписки из регистра и других документов подается «заявление в суд по месту нахождения пустующего дома для признания его бесхозяйным и передачи в собственность соответствующей административно-территориальной единицы, а также об изъятии земельного участка, на котором расположен этот дом, если данный земельный участок принадлежит гражданину на праве частной собственности».

Если же наследник намерен позже использовать дом для жилья, он обязан письменно сообщить об этом в местный орган власти.

Необитаемое жилье очень быстро ветшает. Как предусмотрено указом № 70, «находящиеся в сельской местности ветхие дома по решению суда могут быть изъяты у собственников путем их выкупа административно-территориальной единицей или передачи соответствующему исполнительному комитету для продажи с публичных торгов».

Но сперва местный орган власти обязан письменно уведомить владельца ветхого дома о перспективе изъятия дома. Если не последует никакой реакции со стороны владельца недвижимости, то дом будет продан. При этом собственнику дома обязаны возместить его стоимость за вычетом накладных расходов. Однако можно смело предположить, что эта стоимость будет далека от рыночной цены.

Механизм принятия решений об изъятии ветхих домов уже действует. Поэтому лучше самим позаботиться о неиспользуемой недвижимости, пока о ней не позаботились местные органы власти.

Оксана ЯНОВСКАЯ

Источник: http://www.sn-plus.com/socium/3333-2011-03-21-16-36-43.html

Оценка дома: что учитывается при ее выполнении. Оценка стоимости дома для его выгодной продажи

Как оценить дом в деревне

Оценка дома в СПб и прочих городах необходима для купли и продажи объекта, она позволяет определить стоимость предмета сделки. Используя специальные формулы и критерии можно предварительно оценить как отдельные строения, так и участок в целом.

Профессионально этим занимаются представители СРО. Обезопасить себя от большинства неприятностей можно выбрав профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.

Сотрудники АН помогут разобраться в финансовых и юридических аспектах сделки, при этом сделав ее для вас максимально выгодной.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Деятельность оценщиков СРО (саморегулируемых организаций) осуществляется под контролем госорганов надзора

Что нужно для того чтобы оценка стоимости домовладения была выполнена верно

Оценка стоимости дома по рыночной цене включает в себя несколько поэтапных шагов, соблюдение которых гарантирует точное определение размера финансовой компенсации. Инструкция проста и выглядит следующим образом:

Шаг №1. Выбор оценщика

После того как вы решили «продам дом», нужно найти компанию или частное лицо, проводящие оценку объектов по всем правилам, с использованием соответствующих алгоритмов и формул расчета. Специалист должен быть аттестован. Только в этом случае результаты исследования не будут подвергаться сомнениям в любых организациях.

Оценка загородного дома может потребоваться не только для оформления купчей, но и страховки, получения наследства и прочих операций с недвижимостью.

Оценивать объект могут члены СРО со страховочным полисом гражданской ответственности не ниже трехсот тыс. руб.

Шаг №2. Выезд оценщика

Оценка участка с домом проводится на заранее подготовленных объектах. Специалист должен иметь доступ ко всем комнатам постройки, в том числе к подвалу и чердаку, если таковые имеются. Только так можно дать детальное описание всех технических, инженерных, архитектурных и прочих нюансов.

Правильная подготовка к приходу оценщика благотворно отразится на итоговой стоимости, указанной в отчетной документации

Шаг №3. Определение ценового сегмента по месторасположению объекта

На результатах оценки дома с земельным участком отражается их местонахождение. Здесь играет роль не только престижность района, но и:

  • Удаленность домовладения от развязок транспорта, магистралей, остановок.
  • Развитость инфраструктуры.
  • Экологичность территории.
  • Шумность и прочее.

Понять, в каком ценовом сегменте находится дом, можно заранее изучив предложения рынка. Чтобы не прогадать с ценой определитесь с минимальными и максимальными границами

Шаг №4. Расчет стоимости придомового участка или надела

Перед тем как оценить стоимость дома, рассматривается земля, на которой он находится и сопутствующие условия. Есть нюансы, которые сделают объект дороже или дешевле:

1. Условия для доплаты

Домовладение будет дороже в цене при хороших природных условиях, если есть отдельный въезд. Найдя объявление «продам дом в деревне», прежде всего покупатели интересуются, есть ли инженерные системы, такие как центральная канализация. Когда таковые имеются, это может прибавить к стоимости дома от 7 до 10 %. Также на увеличении цены отражается:

  • Размер территории – свыше трех соток земли (от 2 до 3%).
  • Особенности участка – правильная форма (до 2%), ровный рельеф (до 5%).
  • Ширина надела – более двенадцати метров (от 1 до 4%).
  • Удобство расположения – близость транспортных развязок (до 5%).
  • Качество подъездных дорог – асфальтированное покрытие (от 2%).

Более востребованы домовладения, расположенные на земле с ровным рельефом, не имеющей склонов

2. Факторы для скидки

Результат оценки дома для продажи может оказаться ниже, чем вы рассчитывали, если недалеко находятся промышленные объекты, не подведен газ или вода, а также:

  • Территория располагается менее чем на трех сотках земли (до 3%).
  • Участок имеет неправильную форму (до 3%) или находится на склоне (до 7%).
  • Ширина надела менее двенадцати метров (до 15%).
  • Домовладение удалено от остановок и транспортных развязок (до 8%).
  • Въезд и двор являются общими (от 30 до 50%).

Удешевить объект может плохое состояние подъездной дороги, не имеющей покрытия

Шаг №5. Определение стоимости основной постройки

Оценка дома, цена на который зависит от множества факторов, начинается с определения площади главного строения. Во внимание берется размер фундамента и число этажей. При этом подсчете не учитываются вспомогательные постройки. Среди причин, которые влияют на рост стоимости или ее снижение, можно выделить:

  • Материал для фундамента и стен.
  • Актуальность проекта и возраст постройки.
  • Размер общей площади и планировку комнат.
  • Степень завершенности строительства.
  • Необходимость ремонта, стояние труб и сантехники.

Стоимость м2 площади помещений оценивается с обязательным учетом нюансов, отражающихся на условиях для скидок и доплат

Шаг №6. Определение цены вспомогательных построек

Корректно оценить дом невозможно без учета вспомогательных строений. Чтобы определить стоимость гаражей, сараев, бань, веранд, террас и прочих элементов, в расчет берется сума, затраченная на их строительство.

Все дополнительные строения должны быть узаконены, что отражается в техпаспорте и прочих бумагах, которые можно получить в БТИ

Шаг №7. Получение итоговой стоимости объекта

Перед тем как оценить дом самостоятельно при помощи специальных онлайн программ или без них, необходимо объективно рассмотреть недвижимость по всем предыдущим пунктам. В итоге суммируется стоимость:

  • Домовладения.
  • Вспомогательных построек.
  • Участка земли.

Нужен агент
по недвижимости?

Подробнее о том, как оценить дом для продажи и какие документы для этого потребуются, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, вы получите подробную консультацию по всем вопросам выгодной продажи или покупки недвижимости!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/7-etapov-ocenki-doma-s-zemelnym-uchastkom-dlya-prodazhi

Как оценить дом для продажи

Как оценить дом в деревне

как оценить дом для продажи «Как правильно продать дом в Подмосковье с наибольшей выгодой» Продажа домов в Московской области имеет свои особенности и нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы с.. Как правильно оценить домик в деревне для продажи.

«Как правильно продать дом в Подмосковье с наибольшей выгодой»

Продажа домов в Московской области имеет свои особенности и нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы сделка была заключена на максимально выгодных для продавца условиях.

Для начала необходимо подготовить дом к продаже и правильно его оценить. При этом желательно не только не продешевить, но и не отпугнуть потенциальных покупателей чрезмерно высокой ценой.

Многие продавцы, желая выручить с продажи дома наибольшую выгоду, просят за него непомерно большие деньги. Разумеется, чтобы продать дом в Подмосковье, они готовы ждать, пока появится тот самый покупатель, который будет готов заплатить.

Однако нужно понимать, что в течение всего периода ожидания продавец должен будет следить за домом, поддерживать его в отличном состоянии, оплачивать коммунальные услуги.

Таким образом, часть ожидаемой прибыли будет «съедена» еще на этапе продажи.

Стоимость дома

Для того, чтобы вычислить ту самую золотую середину, которая позволит не потерять собственных денег, следует изучить рынок недвижимости Московской области.

Как правило, все объявления вида «Продам частный дом в хорошем районе не дорого» содержат основные технические характеристики и цены объектов.

Так, из всего объема информации можно вычленить информацию о стоимости домов, похожих на ваш.

Кроме того, по вопросам цены дома можно проконсультироваться с опытным риэлтором. Идеально, если он будет специализироваться на работе с загородной недвижимостью. Такой специалист рассчитает оптимальную цену для дома, а также посоветует наиболее эффективные способы рекламы.

Ценовой коридор

Когда рыночная стоимость дома будет определена, нужно обозначить ценовой коридор, за пределы которого Вы не выйдете ни при каких условиях. Речь идет о нижней и верхней границах цены. В том случае, если продажу нужно осуществить как можно скорее, разумнее всего поставить цену немного ниже рыночной (на 10-15%).

Если же времени для поиска покупателя достаточно, то цену можно назначить ближе к верхней границу, а затем корректировать ее в зависимости от покупательского спроса.

Чтобы быстро продать частный дом, его нужно правильно прорекламировать. Здесь также важен баланс: не стоит умалчивать явные достоинства продаваемого дома, но и приукрашивать действительность также не следует. В объявлении лучше дать как можно больше конкретной информации:

  • месторасположение
  • материал
  • тип фундамента
  • площадь
  • удобства
  • особенности участка
  • цена и номер телефона.

Идеально, если объявление будет сопровождаться несколькими фотографиями, на которых дом будет изображен в максимально выгодных ракурсах, как снаружи так и изнутри. Как правило, частные дома пользуются хорошим спросом, но разрушенный сарай, грязная лужа или мусор на участке могут испортить впечатление даже о самом лучшем домике.

Обязательно ознакомьтесь с информацией о том, как написать объявление о продаже недвижимости на нашем сайте. Там мы раскрываем ключевые моменты по составлению объявлений, которые будут привлекать к себе внимание.

Встреча с покупателем

Для эффективной работы с покупателями вам следует разработать тактику разговора и продажи. Зачастую звонки по объявлениям «Продам дом в Московской области» заканчиваются обещанием подумать и перезвонить.

Однако часть потенциальных покупателей захочет лично осмотреть предмет разговора. Если из таких желающих набирается целая группа, то лучше назначить встречу на один день друг за другом.

Так вы сэкономите собственное время и деньги на проезд до места продажи.

Нужно быть готовым, что вам придется провести не одну «экскурсию» по дому, прежде чем найдется тот самый щедрый покупатель, который влюбится в ваш домик и заплатит за него достойную цену.

Следуя этим нехитрым правилам, можно выгодно продать дом. Главное, набраться терпения и не опускать руки после первых неудач.

Поделитесь статьей с друзьями:

Что учитывают эксперты при проведении оценки

Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:

  1. Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
  2. Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
  3. Экологическую ситуацию в районе.
  4. Рельеф местности и качество земли.
  5. Состояние построек.
  6. Тип и этажность дома.
  7. Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
  8. Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
  9. Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.

На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

Ее производят:

  • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
  • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
  • Для определения величины госпошлины;
  • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
  • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
  • В случае когда дом выступает в качестве залога;
  • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
  • При наложении ареста на дом;
  • В случае возникновения имущественных споров;
  • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
  • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
  • Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:

  • копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
  • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

В соответствии со статьей  Федерального закона от № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

В стандартном отчете содержатся:

  • сведения о заказчике и исполнителе;
  • данные о применяемых методиках оценки;
  • информация об исследуемом объекте;
  • анализ рынка недвижимости;
  • определение рыночной или ликвидационной стоимости;
  • правоустанавливающие акты (приложения).

Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

  1. Документы на земельный участок с домом.
  2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
  3. Рыночную цену объекта.
  4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

Какова цена участка с домом?

  • Немного о приблизительной стоимости  старой недвижимости.

Самые дешёвые дома – глинобитные (от 2тыс.у.е.).

Раза в два дороже  — деревянные (от 5тыс.у.е.).

Самыми дорогими будут кирпичные и блочные (от 30тыс.у.е. и выше).

Цены могут варьироваться в зависимости от региона, и актуальны они только на данный момент. Что будет через год, сказать трудно, рынок недвижимости крайне нестабилен, особенно в Белоруссии и России. Ещё лет 10 назад старый деревянный  домик в деревне, неплохой сохранности можно было приобрести  от 500 у.е., а сейчас раз в 10 дороже. И, похоже, это не предел.

При оценке дома учитывается не только качество материала, из которого сделано строение, но и сохранность недвижимости. Пусть дом и стар, но при этом хорошо сохранён, то цена его будет приличной. А если он ещё и  модернизирован – подведен газ, водопровод, канализация, сделан ремонт, то цена его будет близка к стоимости нового дома.

Далее прибавляете или отнимаете плюсы, о которых говорилось выше, и приступаете к рекламе своей собственности. А потом действуете в зависимости от реакции покупателей.  Если вам нужно продать быстрее, цену ставите чуть ниже рыночной, а если хотите получить максимальную прибыль, то назначаете стоимость ближе к верхней ценовой  планке.

Совет 2: Как оценить стоимость дачи

— использование дачи как залог при получении кредита

— вычисление размера госпошлины при проведении нотариусом действий с объектом недвижимости.

В большинстве случаев оценка будет проводиться от 5 до 8 дней, в течение которых оценщик должен приехать на объект и провести следующие виды работ:

— составить отчет (юридически заверенный документ для предоставления нотариусу или в другие организации).

Процесс оценки состоит как бы из двух отдельных процессов: оценки земли и строений на данном участке.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

  • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
  • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Оценка стоимости дома — это действия, которые необходимо провести для того, чтобы узнать его рыночную цену на данный момент.

Если вам необходимо продать дом, то вы можете назначить ему цену самостоятельно. При этом вы будете ориентироваться на среднюю рыночную стоимость аналогичной по параметрам недвижимости. Если у вас есть на примете конкретный покупатель, вы будете вести с ним переговоры, пока не придете к цене, которая понравится вам обоим.

Так зачем же нужна сложная процедура по оценке дома? Для тех случаев, когда знать стоимость недвижимости вам необходимо не для того, чтобы ее продать.

В роли оценщиков могут выступать юридические и физические лица, отвечающие следующим условиям:

  • Членство в профильной саморегулируемой организации (СРО);
  • Наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей;

СРО — это некоммерческое объединение предприятий. В основе формирования лежит профессиональный или территориальная общность. Деятельность СРО контролируется государством.

Оплата эксперту не должна составлять процент от получившейся стоимости. Пропишите фиксированную сумму вознаграждения в договоре. Это обезопасит вас от завышения стоимости недобросовестным экспертом.

Чтобы заказать оценку недвижимости, вам понадобится предоставить следующие документы:

  • Паспорт собственника дома или заказчика экспертизы;
  • Документы, которые подтверждают, что дом находится в вашей собственности;
  • Документы на дом из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации);
  • Документы о наложенных ограничениях, если таковые есть.

Оценка земли, на которой построен дом, проводится отдельно. Этим занимается кадастровая экспертиза. Для нее нужны другие документы, характеризующие принадлежащий вам земельный участок.

Источник: https://mirmigranta.ru/kak-ocenit-dom-dlya-prodaji.html

Terra Bucolica – Территория сельской жизни

Как оценить дом в деревне

— Вот, смотрите, кирпичи положены на песок, цемент сэкономили, — показывает Елена Михайловна. — А фундамент укрепляли, делали отмостку, дом уходит в землю. По стенам — трещины, в прихожей — вообще сквозная…

Под ногами крутятся коты, ласково заглядывает хозяйке в глаза коза, скулят подброшенные щенки — у них пора обеда. «Ну, не могу же я их выкинуть, ночами морозец», — смущается Елена Михайловна.

В доме тепло.

— Поменяли всю систему отопления, окна, — говорит хозяйка. — Дети помогли. Котел купили…

Елена Михайловна показывает пухлую папку — за годы переписки и хождения по судам набралось немало документов. Но вкратце история такова: дом выделили в 1991 году. В 2006-м людям, которые жили в «домах от колхоза», сказали, что можно жилье выкупить.

Некоторым удалось это сделать без задержек и волокиты. Елена Михайловна тоже написала заявление, что согласна выкупить дом. Но потом выяснилось, что нет техпаспортов, непонятно, как делать оценку. Техпаспорт Крылович, кстати, сделала за свой счет.

— В хозяйстве то одного не оказывалось документа, то другого. Так и дотянули до 2010 года, — говорит Елена Михайловна. — Тогда агрокомбинат зачем-то… еще раз разрешил выкупить дома, собрал новые заявления (хотя я на своем написала, что заявление повторное), принял новые локальные акты (ухудшающие положение людей при выкупе).

Тут надо отметить, что агрокомбинат считается не государственным, а ОАО, хотя более 95 процентов акций — у Минского облисполкома. На заседании наблюдательного совета решался вопрос о продаже нескольких десятков домов людям, которые в них живут.

Про дом Елены Михайловны было сказано: «дом требует укрепления фундамента, трещина в перекрытии потолка; жилье неслужебное, построено хозспособом».

Сказано также, что и сама Елена Михайловна работала в хозяйстве, и муж ее электрогазосварщиком — «до 1997 года, когда умер на рабочем месте».

Тогда правление приняло решение — разрешить продать 22 дома, в том числе и дом Крылович. По цене, которую выставит БТИ, и которая окажется выше остаточной или оценочной. Стоимость погашается в течение года равными долями без индексации и процентов с момента заключения договора.

Казалось бы, прекрасно, разрешили выкупить? Но выставленная сумма, вкупе со сроками, оказалась для Елены Михайловны неподъемной.

Пока женщина искала варианты изменить оценку, собирались документы, делалась очередная оценка дома, в жилище поменяли систему отопления, газовый котел и окна. Хотя еще в 2008 году, в очередном письме к ОАО, указывалось на то, что дом требует капитального ремонта.

Стоимость этих улучшений оценщики… приплюсовали к цене дома! Последняя оценка — дом стоит 156 миллионов рублей. Причем, все — нужно отдать в течение года.

— У меня пенсия два миллиона, это — 24 миллиона в год. Сын и дочка живут отдельно, даже не в моей деревне, у семьи дочки доходы невысокие, они только построилась и кредит выплачивают, сын дом строит, все туда уходит — накоплений ни у кого нет, — разводит руками Елена Михайловна.

— Я ходила в банк, там сказали, что могут дать в кредит только треть от суммы… Я просила агрокомбинат — дайте рассрочку на 10 лет без индексации стоимости. По таким правилам в государственных сельхозпредприятиях можно жилье выкупать, эти же правила действовали в 2006-м, пока наблюдательный совет другие не принял.

Но мне в агрокомбинате «Дзержинский» сказали — есть решение правления от 2010-го, и всё.

Дочь Елены Михайловны, Ольга, представляет мать в судах, где они пытаются отсудить право на рассрочку и обжаловать цену, которую насчитали в год строительства дома.

— В инвентарном деле дома в БТИ есть справка, указывающая на первоначальную стоимость дома, совершенно отличную от стоимости, предоставляемой ОАО, — настаивает Елена Михайловна.

Пока суды — на стороне агрокомбината.

Елена Михайловна рассматривает провисший потолок:

— Там нет досок, на лаги фанеру прибили, стружкой засыпали, крыша подтекает — всё провисло… Крышу нужно менять, мы на нее наскребли бы всей семьей да сами перекрыли. Да стены бы в порядок привели. Но чтобы выкупить дом, нужно провести новую оценку — и стоимость наших работ автоматически увеличит цену выкупа. Замкнутый круг?!

С 2016-го, справедливо опасается женщина, дом станет арендным. И придется еще платить за проживание.

К чести агрокомбината следует сказать: никто ни разу не заикался о выселении. Правда, предложили заключить договор найма на служебное жилье.

— Спросили, почему служебное? Не получили внятного ответа, — говорит женщина.

Елена Михайловна пока осторожно отказывается заключать такой договор.

Дочь, Ольга, грустно объясняет:

— Ну, нет финансовой возможности за год собрать эти деньги! Вроде бы, не нищие, люди с обычными доходами, но за год собрать 150 миллионов не можем. Бумага о последней оценке уже недействительна.

Нужно делать новую оценку, а она будет еще выше… Плюс нужно делать ремонт — а это ведь не обои поклеить, это — крышу перекрывать, потолки менять, стены укреплять, тоже — немалые деньги, даже если своими силами все делать.

Хотя, если мы сможем доказать, что правильная цена — та первоначальная, что в документах БТИ, то не нужна будет нам и их рассрочка. И не возмущались бы мы, если б эта эпопея началась в 2010 году, при их новых локальных актах. А так… Они, думаю, специально дотянули до изменений.

— Не знаю, нужен ли мне этот дом? Нужно заниматься им, ведь  разваливается постепенно. Мы пока ничего не можем здесь делать, и они ничего не делают. А дому — 34 года, и учитывая его состояние… Как муж мой выражается: «В вашей квартире только в шлеме ходить.» Но мама ведь тут живет, и не заниматься — тоже не получается, — устало вздыхает Ольга.

REALTY.TUT.BY попросил юриста ОАО «Агрокомбинат «Дзержинский» прокомментировать ситуацию. Вот пояснение по ситуации с точки зрения предприятия:

— Уже впору нам обращаться на TUT.BY! С 2010 года Крылович прошла уже все инстанции с жалобами на нас. С 2010 года человеку предлагают выкупить жилье в собственность. Условия выкупа для всех едины — их применили ко всем, кто хотел выкупить жилье. У нас за этот период с 2010 по 2015 год четвертый раз поменялся наблюдательный совет.

Мы согласились практически со всеми ее условиями. Она захотела делать оценку у своего оценщика — пожалуйста! Но оценка каждый год только увеличивается. 12 октября 2015 года состоялось очередное слушание в суде. Кроме нас, в качестве ответчика она привлекла Минский областной и Дзержинский районный исполнительные комитеты.

— Крылович просит рассрочку…

— …И на каких основаниях ее можно предоставить? У нас все равны — для всех рассрочка на один календарный год. Или скидку, которую она просит, до 30% — на основании чего?

— Это может быть решение наблюдательного совета — в порядке исключения?

— А почему случай Крылович — исключительный? Или на нее распространяются некие особые правовые акты? Почему для этой гражданки мы должны создавать прецедент, по которому потом будем вынуждены рассматривать «вал» подобных обращений? И на основании чего мы потом будем отказывать другим?

— У человека — два миллиона пенсия…

— Так зачем она пытается выкупать — ее что, выселяет кто-то из этого дома? Нет! Ее кто-то принуждает менять жилье на худшее? Нет. Когда она первый раз обратилась за оценкой, стоимость дома была 57 миллионов, сейчас — 156.

И оценочная стоимость будет постоянно расти, потому что Заболотье находится недалеко от Минска — и близость столицы влияет на оценочную стоимость этого жилого помещения. Мы считаем, что она с 2010-го сама волокитит процесс. Обратилась во все инстанции.

Все инстанции ответили одно и то же. Мы не можем ничего сделать. Все устали от этого процесса.

— Получается — безвыходная ситуация?

— Ситуация для всех утомительная. У нее есть дети. Это жилье, в конце концов, достанется им. Почему бы теперь не помочь матери? Мы не отказываемся продавать, но не можем применить какие-то исключения.

Агрокомбинат находится в 15 километрах от Минска — у нас поток желающих выкупить жилые помещения. Работники обращаются за выкупом жилья, выкупают его и… меняют работу. Наши филиалы могут остаться без работников — они едут в Минск, потому что там выше зарплаты.

И если дать 10-летнюю рассрочку Крылович, то ее потребуют все.

До 10 граждан в месяц к нам обращается ежемесячно за выкупом жилого помещения. Там суммы доходят до 500−600 миллионов. Вот, и что мы можем сделать в этой ситуации? Соседка Крылович уже выкупила свое помещение, а Крылович продолжает обращаться во все инстанции.

Дело — все еще в суде. 5 ноября 2015 года должно было состояться очередное заседание…

Дмитрий БРУШКО

Тем временем…

Процедура приватизации в Беларуси жилых помещений государственного жилищного фонда уточнена

 В Беларуси уточнена процедура приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда. Это предусмотрено Указом №25 «О внесении изменений в указы Президента Республики Беларусь», который 25 января 2016 года подписал Александр Лукашенко, сообщили БЕЛТА в пресс-службе белорусского лидера.

Срок приватизации жилых помещений гражданами установлен до 1 июля 2016 года. В настоящее время в стране не приватизировано около 8% объектов государственного жилищного фонда, подлежащих приватизации.

В основном это квартиры и дома, с оценочной стоимостью которых граждане не согласны, несмотря на проведение в установленном законодательством порядке расчета этой стоимости и отсутствие оснований для проведения независимой оценки рыночной стоимости.

В целях урегулирования данных вопросов и обеспечения завершения приватизации жилых помещений в сроки, установленные главой государства, указом предусматривается предоставление гражданину возможности самостоятельно обратиться в организацию, осуществляющую оценочную деятельность, за проведением за свой счет независимой оценки рыночной стоимости приватизируемого жилого помещения. Предусмотрены продление срока осуществления административной процедуры по приватизации жилого помещения в случае проведения такой оценки на один месяц (до двух месяцев); приватизация жилого помещения по наименьшей стоимости (рыночной или оценочной).

Кроме того, предусматривается исключение из стоимости приватизируемого жилья документально подтвержденных затрат гражданина на оплату услуг по проведению независимой оценки рыночной стоимости жилого помещения (в случае приватизации жилого помещения по рыночной стоимости) и возмещение этих затрат в бюджет организацией — балансодержателем названного помещения.

 Указ призван упростить процедуру определения реальной стоимости приватизируемых гражданами жилых помещений и снизить расходы местных бюджетов на эти цели. 

К МАТЕРИАЛУ

Источник: http://www.agrolive.by/house/article1046

Как правильно оценить домик в деревне для продажи. Пособие для риэлторов

Как оценить дом в деревне

Уважаемые риэлторы, тема этой статьи навеяна вашими частыми обращениями за консультацией по вопросу правильной адекватной оценки дома с землей для сделки продажи дома в реальные сроки.

На самом деле действительно важный вопрос, так как даже опытные специалисты -риэлторы не всегда могут определить ту самую реальную рыночную стоимость частного жилого дома с земельным участком в деревне или селе. 

Цена дома с участком складывается из нескольких совокупных стоимостей:

  1. Дом
  2. Участок
  3. Прилегающие участки
  4. Хоз. постройки на участке
  5. Забор, ворота
  6. Подъездная дорога к участку
  7. Коммуникации 

Кроме того, на реальную цену влияют еще некоторые условия:

  1. Местоположение участка с домиком
  2. Окружение
  3. Экология
  4. Состояние пакета документов
  5. Амбиции продавца!

Правильная оценка дома с участком — залог успешной продажи в реальные сроки

Практически всегда у продавца есть свой вариант цены своего дома с участком, причем чаще всего на первом месте – это амбиции и желания самого продавца недвижимости, основанные на собственных потребностях.

Это может быть желание приобрести встречную покупку другой недвижимости, или поделить деньги детям, или переехать в другой регион, а там цены высокие, в общем у всех потребности разные.

Свою первоначальную цену мотивируют тем, что такие дома в интернете стоят вот столько, а сосед продал за столько и я не уступлю, если мне не хватит денег на мои встречные желания, то и продавать дом я не буду и так далее. И вот начинает продавать.

Через некоторое время этот продавец обращается к риэлторам, так как по своей цене дом с участком не продается, а какую цену реальную поставить человек не знает.

Реальная цена объекта недвижимости — это рыночная стоимость, за которую покупатель согласен заплатить в относительно короткие сроки реализации объекта недвижимости, в частности, домика с участком земли.

Риэлторы используют два способа оценки:

Аналоговый – анализируем данные по последним объявлениям в этой местности за последние 6 месяцев. Конечно, рассматриваем только похожие дома с участками. Где взять информацию?  Можно и нужно использовать аналитические ресурсы, например: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/04/12/245425.html

Конечно. хотелось бы знать сколько домов уже продано и по какой цене, но эта информация для риэлторов недоступна, к сожалению. Приходится методом тыка, то есть обзвоном уже проданных домов, если отслеживаем похожую информацию.

Этому, кстати помогают рассылки. Например, на сайте Домофонда есть Услуга «Получайте уведомления о похожих объявлениях». Подпишитесь и будете в курсе всех новинок-конкурентов вашего объекта.

  На других сайтах тоже есть такие предложения.

Для чего надо быть в курсе объявлений по продаже похожих домов с участками?

Для того, чтобы анализировать стоимость вашего объекта и быть в курсе продажи объектов -конкурентов. Поставить цену немного ниже, и вы всегда в выигрышной ситуации, вверху рейтинга ваших похожих объектов на продажу.

Как оценивать дома с участками по критерию удаленности от крупных населенных пунктов? С квартирами гораздо все понятнее, рассматриваем удаленность от центра или ближайшего метро, чем ближе, тем дороже.

Всегда надо знать среднюю стоимость квадратного метра вашего домика и участка в вашем регионе и в данной местности, а потом только учитывать все плюсы и минусы.

Удаленность от областного или краевого центра свыше 50 км — это влияет на уменьшение средней цены на объект. Чем ближе к крупному мегаполису, тем дороже, примерно на 50-100 000 рублей за каждые 10 км.

Если крупный город все-таки далеко от нашего домика, то за точку отсчета дальности следует брать районный центр, в котором расположены основные медицинские центры, административные учреждения, торговые точки. Бывает так, что домик с участком находится на расстоянии от областного центра ближе, чем от районного, тогда люди чаще будут ездить в город, чем в райцентр по разным делам.

Местоположение дома с участком влияет на реальную стоимость!

Например,  четыре деревни примерно на одинаковом расстоянии от районного центра, но при этом самым спрашиваемым домиком при одинаковых остальных условиях, будет домик ,расположенный  в деревне Роговицы, так как он расположен недалеко от трассы на Санкт-Петербург, затем деревня Будино, так как тоже ближе к СПБ, а потом уже примерно по одинаковой цене ,но ниже чем, в первых двух деревнях  дома в деревне Рогатино и Захонье.

Лен. область, Волосовский район:

Д. Захонье – 2. 6 км от Волосово

Д. Роговицы – 3.6 км от Волосово

Д. Будино – 1.9 км от Волосово

Д. Рогатино- 2 км от Волосово

В деревне Захонье и Рогатино цены надо ставить ниже примерно на 100 000 рублей, чем в деревнях Будино и Роговицы, чтобы дома были конкурентными по цене.  Смотрите пример на картинке.

Ценовые примеры я привожу примерные, коллеги, рассматривайте, пожалуйста применимо к конкретному объекту и своему региону, может у кого-то разница будет не в сотнях тысячах, а в десятках. 

В целом цена складывается из нескольких параметров:

  1. Цена дома +постройки+ цена участка +коммуникации +местоположение.
  2. Ошибки риэлторов в оценке дома с участком:
  3. Делать ставку на хороший ремонт. Как правило, окупается на 30%. Дом с золотым унитазом в чистом поле не будет стоить своих денег.
  4. Не учитывать состояние загородного рынка в целом по своему региону, на данный промежуток времени.
  5. Не учитывать положительные или отрицательные нюансы, фишки в окружении дома с участком.
  6. Не знать состояние коммуникаций (мощности, технические условия и др.

    )

  7. Не бывать на объекте лично!
  8. Об остальных технических тонкостях рекомендую ознакомиться в это статье https://kakzarabativat.ru/soveti/ocenka-doma/, мне кажется, что таблицы вполне подробные.

Для проверки своей работы и сравнения можно воспользоваться он лайн калькулятором на этой странице https://tvoyadres.ru/ocenka/, но при этом не доверять слепо, ибо это и есть средняя цена без учета особенностей вашего конкретного объекта.

ваша Елена Моштакова!

Источник: https://realtshcool.ru/1125-kak-pravilno-ocenit-domik-v-derevne-dlja-prodazhi-posobie-dlja-rijeltorov.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий