Как купить подвальное помещение в жилом доме

Как арендовать подвальное помещение в жилом доме — Юридический ликбез

Как купить подвальное помещение в жилом доме

  • 1 Организация бизнеса в подвальном помещении
  • 2 Использование подвальных помещений в многоквартирном доме: деятельность в подвале жилого дома
  • 3 Бизнес в подвале жилого дома: документы и ещё раз документы | Строительно-информационный портал Погреб-Подвал
  • 4 Аренда подвала
    • 4.1 Аренда помещения в цокольном этаже в Москве, ЦАО, Чистые Пруды, 140 м2
    • 4.2 Аренда подвала в Москве, ЮАО, Домодедовская, 450 м2
    • 4.3 Аренда подвала в Москве, СВАО, Марьина Роща, 264 м2
    • 4.4 Аренда подвального помещения в Москве, САО, Коптево, 260 м2
    • 4.5 Аренда подвала в Москве, ЮЗАО, Университет, 80 м2
    • 4.6 Аренда подвала в Москве, СЗАО, Октябрьское Поле, 170 м2
    • 4.7 Аренда цокольного помещения в Москве, ЦАО, Новослободская, 230 м2
    • 4.8 Аренда помещения в цокольном этаже в Москве, ЦАО, Рижская, 200 м2
    • 4.9 Аренда подвала в Москве, САО, Савеловская, 90 м2
    • 4.10 Аренда подвала в Москве, ЮВАО, Автозаводская, 96 м2
    • 4.11 Аренда подвального помещения в Москве, ЦАО, Краснопресненская, 180 м2
    • 4.12 Аренда подвального помещения в Москве, ЮЗАО, Проспект Вернадского, 40 м2
  • 5 как оформить подвальное помещение

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры.

Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

  • Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
  • Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
  • В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.

м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

  1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
  2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
  3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
  4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
  5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
  6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
  7. Турагентство.
  8. Пункты приёма вторичного сырья.
  9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
  10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
  11. Бильярдный клуб.
  12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

  • подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
  • обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
  • заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
  • нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
  • законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

  1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
  2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
  3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
  4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
  5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
  6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

  • для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
  • магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
  • важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

  1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
  2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
  3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
  4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
  5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём ания.
  6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

  1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
  2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
  3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
  4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
  5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Источник: https://pravolikbez.com/kak-arendovat-podvalnoe-pomeschenie-v-zhilom-dome/

На грани законности. Почему магазин или склад в подвале вашего дома могут быть нарушением

Как купить подвальное помещение в жилом доме

Наверняка большинство жителей Киева замечали, что в подвальных помещениях жилых домов города размещаются магазины, склады или, например, кафе. Многим из нас кажется, что в этом нет ничего незаконного. Но, как оказалось, это может быть именно так

«Большой Киев» разбирался, на каких основаниях в таких помещениях может находиться что-либо, кроме коммуникаций дома, чем для жителей квартир грозит перепланировка подвала «под магазин» и что делать, чтобы таких ситуаций не возникало.

Около 99% случаев узаконивания проходят с нарушениями

В подвальном помещении любого жилого дома может находиться что угодно: магазин, в котором торгуют мобильными телефонами, кофейня или склад строительных материалов. Как правило, размещение в подвале жилого дома чего-либо, не связанного с коммуникациями самого дома, незаконно, если это не было утверждено согласно Государственным строительным нормам (ГСН).

Но бывает, что подвалы жилого дома все-таки предполагают наличие там подсобных и других помещений, и не все такие случаи — это нарушение, объясняют юристы.

«В большинстве случаев, если там что-то не должно находиться, по сути, используют лазейки в законодательстве, чтобы такие помещения передать кому-либо в пользование», — говорит глава ОСББ в Деснянском районе Максим Петренко.

https://www.youtube.com/watch?v=mXycvv7RRzw

По его словам, примерно в 99% подобных случаев узаконивание квадратных метров подвалов проходит незаконно.

«Почти во всех случаях, если ГСН не предполагают там нахождения чего-либо, кроме коммуникаций, это однозначно криминальное нарушение. Где-то подделали документы, где-то еще какие-то незаконные процедуры провели.

Точно так же запрещена, кстати, смена всех несущих конструкций дома без согласования с собственниками квартир в доме. А мы до сих пор видим, как в подвал заходит какой-то магазин, ломаются стены, врезаются двери и так далее.

Это все грубое нарушение, если происходит без согласия собственников квартир и нежилых помещений в доме», — отмечает он.

Что не разрешается размещать в жилых домах, согласно ГСН В.2.2-15-2005 (предоставлено адвокатом Викторией Дытынчук)

Большинство подвальных помещений жилого дома изначально предназначены для коммуникаций, а не для магазина или склада стройматериалов, напоминает Максим Петренко.

«В подвале находятся важные коммуникации дома. В любой секции есть или канализация, или разводка. Как минимум там есть подводка отопления к квартирам и конструктивные элементы, которые относятся ко всей системе.

Если в подвале сделать любую перепланировку, это чревато последствиями для квартир. Например, где-то могут не греть батареи, где-то может подаваться холодная вода вместо горячей.

Может произойти что угодно», — рассказывает он.

Жильцы вправе выяснить законность

Согласно ст. 383 Гражданского кодекса Украины, все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве совместного владения общим имуществом многоквартирного дома.

То есть не только квартиры, но и другие помещения, отнесенные к общему пользованию, принадлежат собственникам многоквартирных домов, уточняет адвокат Виктория Дытынчук.

Поэтому жильцы имеют полное право знать, на каких основаниях в этих помещениях дома появляется что-то другое, кроме квартир. В частности, это регламентируется некоторыми ГСН.

Во время подготовки этой публикации мы узнали, что в Деснянском районе Киева (ул. Бальзака, 8в) в подвале многоквартирного дома размещается пункт приема вторсырья. Законно это или нет — можно выяснить, обратившись к тем, у кого на балансе находится этот дом.

Пункт приема вторсырья в подвале дома на ул. Бальзака 8в на Троещине

«Пункт приема вторсырья относится к хозяйственной деятельности. Согласно нормам ГСН, в технических помещениях жилых домов ведение хозяйственной деятельности запрещено.

Такая деятельность разрешена в нежилых помещениях, которые переведены в данный статус.

Поэтому если в вашем доме находится пункт приема вторсырья, вы можете обращаться с письмом-просьбой пояснить, на каком основании это происходит», — комментирует Дытынчук.

«ЖЭК не может не знать, что в подвале дома что-то появляется»

Кто же может «разрешить» магазину появиться в подвальном помещении жилого дома, если этого там не было предусмотрено? И может ли ЖЭК не знать об этом?

«ЖЭК просто по определению не может не знать, что в подвале дома что-то появляется. Как обслуживающая дом компания он как минимум должен выдать для этого ключи от подвала. Ведь если в помещение зайдут, сорвут замок, то это уже незаконное проникновение, то есть криминал», — подчеркивает Максим Петренко.

Если раньше подобные договорные схемы использовались в Киеве довольно часто, то сейчас новых подобных случаев становится меньше, добавляет он. Жильцы стали более сознательными и чаще обращают внимание на такие случаи.

«Тому, кто хочет открыть в жилом доме магазин или что-либо другое, значительно проще выкупить квартиру на первом этаже и законно перевести ее в нежилой фонд, обратившись в БТИ (бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. – Ред.). А еще проще – арендовать или купить помещение, которое в нежилой фонд уже переведено. Далеко не каждый будет рисковать и брать себе заведомо «незаконное» помещение», — говорит Петренко.

Покупка подвального помещения несет риски

Помещение подвала жилого дома иногда могут продавать или сдавать в аренду.

«Договор аренды частного лица с ЖЭКом никакой роли не играет. Ведь ЖЭК не является собственником помещения. В таких условиях нет юридических оснований находиться в этом доме», — рассказывает юрист Владимир Грушка.

По его словам, обычно такие помещения пытаются по-быстрому узаконить и перепродать.

Потенциальные покупатели такого помещения рискуют потерять право собственности, несмотря на заверения, что «документы в порядке» (скриншот с сайта olx.ua)

«Бывает и так, что помещение перепродают несколько раз, чтобы замести следы и отвлечь внимание. Сегодня в интернете можно увидеть объявления о том, что в Киеве продают подвальные помещения жилых домов. Но надо помнить: те, кто хочет их купить, очень рискуют.

Ведь если будет признано, что помещение было незаконно выведено из собственности совладельцев дома, то новый владелец потеряет право собственности.

К тому же он вряд ли он сможет потом взыскать какую-то компенсацию от лица, которое ему это помещение продало», — поясняет он.

По словам специалистов, если такое помещение арендовали, возможно, за аренду деньги могут получать конкретные лица в ЖЭКе, который обслуживает дом. То есть те, кто в пределах своей компетенции может «решить» этот вопрос. Заинтересованные лица могут находиться и в более высоких инстанциях, чем ЖЭК. Например, управляющие компании районов.

«Раньше ЖЭКи были отдельной структурой, можно было с его начальником «порешать». Это была очень распространенная коррупционная схема. Сейчас в некоторых ЖЭКовских домах еще продолжается что-то подобное. Сейчас подобные «решения» может выносить более высокая инстанция. Та же управляющая компания района, к примеру», — добавляет Петренко.

Сломать стены или вернуть через суд

Как жильцы могут контролировать ситуацию, чтобы подвалы жилого дома использовались по назначению?

Первое, что нужно сделать жильцу, – зайти на сайт Государственного реестра прав на недвижимое имущество и проверить там, есть ли у этого помещения собственник, советует Владимир Грушка.«В реестре будет указано, кто собственник, какая площадь помещения, на основании какого документа было оформлено право собственности» — юрист (скриншот с сайта kap.minjust.gov.ua)

«Если собственник есть, то его право собственности можно смело начать оспаривать в суде. И, в принципе, это успешно делается. Тогда подвалы через суд возвращаются совладельцам многоквартирного дома.

 Ваши права как собственника нарушены, ведь при оформлении прав собственности это помещение находилось во владении всех совладельцев дома. Он может обратиться в суд.

Если помещение владельца поменяло и теперь это или частное, или юридическое лицо, тогда в суде оспаривается это решение. Но надо понимать, что в реестре доступны данные только с 2013 года. Если помещение выкупили раньше, за информацией о нем надо обращаться в БТИ.

 В реестре будет указано, кто собственник, какая площадь помещения, на основании какого документа было оформлено право собственности, и уже дальше по цепочке это все раскручивать», — советует юрист.

А как поступить, если помещение в жилом доме кто-то не выкупил, а арендовал? По словам специалистов, в таких случаях можно решить все без суда.

«Допускаю, что при аренде подвал просто отгородили, сделали к нему отдельный выход и сдают это помещение без оформления в собственность.

Тогда совладельцы многоквартирного дома спокойно могут прийти, сломать стены, заложить вход, восстановить прежнее состояние подвала, и все.

Ведь в случае аренды помещение владельца не поменяло и подвал все еще принадлежит совладельцам, они имеют законное право это сделать. Главное не повреждать имущество арендатора», — уточняет Владимир Грушка.

ОСББ – лучшее решение

Один из первых этапов может быть написание письма-обращения в управляющую компанию.

«Вы написали письмо, вам ответили, допустим, формальной отпиской. Но это уже доказательство того, что ведется диалог по данному вопросу.

Дальше можно обращаться и в полицию — нее юридически есть возможность влиять на это, но на сегодняшний день ее нужно очень серьезно подстегивать, а не ограничиваться просто вызовом на место правонарушения.

Надо направлять жалобы, письма. Поэтому все зависит от активности самих совладельцев многоквартирного дома».

Если бы домом занимался не ЖЭК, а ОСББ, скорее всего, таких ситуаций вообще бы не возникло, уверен Максим Петренко.

«Создание ОСББ может быть лучшим решением. Тогда у жильцов будет гораздо больше механизмов влиять на эти процессы. Ваш дом будет обслуживать не ЖЭК или кто-либо другой, а вы сами», — подытожил собеседник «Большого Киева».

Источник: https://bigkiev.com.ua/na-grani-zakonnosti-pochemu-magazin-ili-sklad-v-podvale-vashego-doma-mogut-byt-nezakonnymi/

Как арендовать подвальное помещение в жилом доме

Как купить подвальное помещение в жилом доме

Сдается отапливаемый склад площадью 438 кв.м.

,­ антипылевые полы,­ высота 4 м,­ 2 грузовых лифта,­ доступ…
Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме.

Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Продажа и аренда подвальных помещений в Москве

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Если подвал является государственной собственностью, дело немного упрощается. В этом случае необходимо написать заявление в ЖКХ, в котором обозначить, какой объект в будущем будет размещен и на какой срок.

Далее заявление некоторое время рассматривается в администрации района, а тем временем необходимо собрать все те же важные разрешительные документы, что и в вышеописанном случае. Если коммунальные и надзорные органы отвечают клиенту согласием, можно переходить к оформлению договора аренды.

Это вполне стандартный документ, где указывается все реквизиты, предмет и срок договора, стоимость аренды, обязанности и права сторон.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Приватизация подвала в многоквартирном доме 2018 — можно ли, под квартирой

Сейчас пошла мода арендовать подвалы в офисных центрах — там с этим дела обстоят легко. А вот в жилом доме против аренды могут сами жильцы протестовать!

Сдается помещение свободного назначения ,­ расположенное в цокольном и на первом этаже административного здания. Возможно…
Сдается в аренду помещение свободного назначения,­ можно под склад,­ пищевое производство,­ серверную,­ студию звукозаписи. Прямая,­…

Как использовать подвал жилого дома под коммерческую аренду

Если подвальное помещение ‒ частная собственность, то необходимо обсудить вопрос с частным лицом или организацией-собственником, чтобы получить согласие и оформить договор. Перед оформлением нужно заранее взять разрешения от органов контроля, как и в вышеописанных вариантах.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

С чего начинается процесс аренды подвала? Конечно, сначала нужно определить владельцев помещения. Чаще всего подвальное помещение ‒ это общая долевая всех жильцов, которые проживают в данном доме.

Поэтому у сотрудников ЖКХ или жилищного кооператива нет прав для распоряжения подвалом или передачи его в аренду. Вопрос аренды может решаться на общем собрании жильцов. Если подвал является собственностью одного жильца, то это самый привлекательный и простой вариант.

Иногда помещение находится в муниципальной собственности, когда часть квартир в доме неприватизированная.

Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений.

Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Как арендовать подвал многоквартирного дома

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты.

Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав.

Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Сдается отапливаемый склад площадью 1297 кв.м.,­ антипылевые полы,­ высота 4 м,­ 2 грузовых лифта,­ доступ…

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем.

Статус подвалов по-прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД).

Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489-О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки.

Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику.

Для проведения общего собрания жильцы должны обратиться в ЖКХ (законный представитель собственников квартир), чтобы написать заявление. Если предприниматель хочет открыть фотомастерскую, салон красоты, магазин и тому подобное, то чаще всего он быстро получает положительный ответ на заявку.

После одобрения можно получать всю необходимую разрешительную документацию. Документы предоставляет служба пожарного надзора, санитарно-эпидемиологическая служба и коммунальная служба.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры.

Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Как купить подвальное помещение в жилом доме

Предлагается помещение свободного назначения общей площадью 300 кв. м. В отличном состоянии,­ с отдельным входом,­…
Подвал современного многоквартирного дома уже не темные и угрюмые помещения, как было еще совсем недавно. Многие предприниматели хотят снять подвальное помещение для размещения собственного бизнеса.

Обычно подвал арендуют под фитнес-клуб, мастерскую, магазин или ресторан. Жители могут свободно посещать новый объект инфраструктуры, но не всем нравится его шаговая доступность. Многих раздражает шум, который исходит, например, от танцевального зала.

Не стоит также забывать, что подвал ‒ это техническое помещение, где располагаются трубы главных коммуникаций здания.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Источник: http://gorizontsyzran.ru/nasledstvennoe-pravo/4975-kak-arendovat-podvalnoe-pomeshhenie-v-zhilom-dome.html

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Как купить подвальное помещение в жилом доме

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной — город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Как купить подвальное помещение в жилом доме

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том, чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы их часть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения, кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать это помещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведь законодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован. К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить? Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на пути к получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что со всем этим делать.  

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положения права собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этом относятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательные помещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или за пределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилого помещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирного дома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок, на котором расположен дом ,

Аналогичные нормы закреплены и в ч. 2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилого фонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатно передаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельной приватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживались мнения, что собственники приватизированных квартир являлись также собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с момента приватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какие бы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещено продавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения собственники приватизированных квартир должны совершить дополнительные действия:

– Создать общество или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальных услуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помог Конституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленно установил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в том числе и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являются совладельцами вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным Судом Украины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общей собственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждого собственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственности на квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи, дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности является только квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещения принадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял еще одно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В своем решении Суд постановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иные гражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимыми основаниями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов, независимо от оснований приобретения права собственности на них, являются совладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, что вспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

В этом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество является общей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить между собственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного из собственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре и обратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательным помещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещения имеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов.

Например, если в подвале находятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательным помещением.

Если же он не несет указанного функционального предназначения, то вопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением, является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.  

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД – объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точки зрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалов и чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры на данный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалый интерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить эти помещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общего имущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров, предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцев или их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество при соблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирного дома;

– есть согласие всех собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли они членами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение об отчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученных денег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного дома можно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя быть уверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторые юристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор является спорным моментом.

Источник: https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/29197

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий