Как купить квартиру чтобы не обманули

Как правильно купить квартиру, чтобы вас не обманули

Как купить квартиру чтобы не обманули

Каждый, кто задумывался когда-либо о продаже квартиры, всегда на ум приходило: дело хлопотное, как бы не обманули. При оформлении купли-продажи всегда почему-то появляется огромная куча бумаг и всякие юридические проблемы. Чтобы не попадать в сложную ситуацию, нужно знать, как правильно оформлять сделку купли-продажи квартир.

Если посмотреть на рынок недвижимости, то можно сразу заметить, что купить квартиру можно намного быстрее, чем ее продать. Поэтому многие желающие обычно обращаются к частным маклерам. Вы спросите почему? Да потому что они берут за свои услуги сравнительно небольшие деньги.

Если вы обратитесь в риэлтерскую компанию, то придется заплатить намного больше, чем частному маклеру. Преимущество риэлтерской компании в том, что она имеет в своем штате профессиональных юристов, которые ориентируются в законах, поправках, подзаконных актах. Ну а маклер – темная лошадка.

Визуально компетентность такого человека проверить не возможно, поэтому при совершении сделки вы можете получить огромные проблемы. Они могут появиться тогда, когда вы уже купили квартиру и успокоились.

Проблемы могут начаться с того, что оказывается квартиру, которую вы приобрели, приватизирована хозяевами с нарушением российского законодательства.

Здесь практически не существует никакого «срока давности по иску», а значит, существует величайшая вероятность, что и через пятнадцать лет кто-то будет стучать в вашу квартиру и говорить что он обделенный. Поэтому лучше всего при покупке квартиры, найти подходящую риэлтерскую компанию, с хорошими рекомендациями.

Лучше всего обратиться в крупные офисы в центре города, им не надо сбегать от вас с вашими ста тысячами рублей. Так обычно делают лже-компании, у которых в штате один компьютер, одна машинистка и подвального типа помещение.

В большой компании можно поинтересоваться учредителями и наличием лицензии на длительный срок. С крупной и богатой фирмой всегда лучше иметь дело, так как она не будет судиться с вами из-за того, что кто-то утащил унитаз из вашей квартиры, они просто выложат вам тысячу долларов и все.

Как покупать?

Когда вы покупаете жилье в домах новостройках, то здесь самый важный вопрос, подобрать продающую фирму, которая зарекомендовала себя положительно на рынке недвижимости. Чтобы она имела хорошую репутацию и обладала всеми правами на продажу квартир в минске.

Если такое агентство проверено «на все сто», то можно заключать с ней договор, но предварительно его почитать, а лучше изучить. Но совсем по-другому пойдут дела. Если вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Здесь можно найти кучу подводных камней. Для того чтобы полностью понять сложность такой затеи, необходимо проследить последовательность действий обычного покупателя. Прежде всего, нужно подыскать квартиру, затем сторговаться с продавцом по цене, отдать предоплату. Не забыть при этом, заключить авансовый договор. В таком договоре нужно указать все условия, на которых в дальнейшем будет заключаться договор купли-продажи. Еще одним необходимым средством при покупке квартиры покупателем, является авансовый платеж. Если этого не произошло (не было авансового платежа), тогда продавец не имеет никаких гарантий в том, что покупатель просто окажется от покупки. Тогда продавец окажется «у разбитого корыта» с просроченными справками, упущенными возможностями и главное потерянным временем. Есть еще условия, которые достойны внимания. Эти условия нужно обязательно оговорить в авансовом договоре.

К этим условиям относятся:

— дата, когда будет заключаться договор; — цена, по какой продается квартира; — в какой срок вам освободят квартиру; — кто будет оплачивать, стоимость оформления договора. То есть эти условия будут гарантировать ясность отношений между покупателем и продавцом, возможность обмана одной из сторон будет сведена к нулю. Дальше пока продавец будет подготавливать необходимые документы к оформлению сделки, покупателю придется проверить ее на предмет юридической чистоты. Хоть такой термин и не существует официально, те не менее риэлторы уделяют этому моменту особое внимание. Проще сказать, что под юридической чистотой подразумевается отсутствие в истории квартиры каких-либо оснований для признания сделок, по результатам которых могло возникать или переходить право собственности на это жилье, не действительными. Основанием для расторжения заключенных ранее договоров чаще всего является, при оформлении приватизации квартиры, происходит ущемление прав несовершеннолетних.

Среди мошенников основным козырем является сделка с недвижимостью, когда квартиру они продают по доверенности уже после того, как владелец жилья уже умер. Такой вид сделки является ничтожным и она не действительна по закону с момента ее совершения.

Источник: https://pogovorim.by/4396-kak-pravilno-kupit-kvartiru-chtoby-vas-ne-obmanuli.html

Аферы с недвижимостью: как купить квартиру, чтобы не обманули?

Как купить квартиру чтобы не обманули

Покупка квартиры – очень серьезное дело, и хотелось бы, чтобы вся процедура и оформление прошли как можно быстрее, без проблем и судебных разбирательств. Но оказывается, существует масса нюансов в приобретении жилья, и несведущий человек, впервые столкнувшийся с этой темой, может стать легкой добычей для мошенников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Продажа по доверенности

Купля-продажа жилья по доверенности относится к наиболее часто встречающимся мошенничествам с недвижимостью. Не общаясь лично с владельцем квартиры, не видя его документов, очень рискованно иметь дело с доверенным лицом.

Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание при ознакомлении с доверенностью:

  • Наличие даты (доверенность, в которой не прописана дата, юридически относится к ничтожным);
  • Нотариальное заверение;
  • Срок действия (если срок не указан, нужно иметь в виду, что бумага будет действительна не дольше, чем 1 год);
  • Внимательно прочесть, какие именно права передал хозяин квартиры доверенному лицу.

Например, находящийся в другой стране, человек доверяет своему представителю вести все операции с недвижимостью, передав свои права посредством доверенности. Доверенность следует внимательно изучить, проверив:

  1. Имеется ли печать консульства;
  2. Имеются ли дипломатические отношения у РФ с указанной в доверенности страной.

Если владелец жилья болен и находится на стационарном лечении, или отбывает срок в местах лишения свободы, или служит в войсках, то в каждом из этих случаев подпись человека на доверенности может засвидетельствовать должностное лицо, наделенное таким правом:

  • Главврач лечебного учреждения;
  • Начальник колонии;
  • Командир воинской части.

Доверенность может быть отозвана владельцем жилья когда угодно, поэтому не следует спешить с расчетом.

Что касается стоимости квартиры, несмотря на большой соблазн уменьшить налоги, не стоит проставлять в акте купли-продажи заниженную стоимость или пресловутый «1 миллион», ведь в случае, если сделка сорвется, не вернут ни копейки сверх суммы, оговоренной в акте.

Несмотря на наличие доверенности, даже верно оформленной, чтобы сделка покупки квартиры прошла без обмана, стоит встретиться с собственником квартиры лично.

В случае продажи квартиры продавцом по доверенности очень часто можно столкнуться с мошенничеством. На что следует обратить внимание, прежде всего? Предлагаем посмотреть видеоролик на эту тему.

Предыдущая сделка была безвозмездной

Покупая жилье, предыдущая сделка по которой была по дарственной, можно также попасть впросак.

Как избежать обмана при покупке подаренной квартиры? Когда человек не смог по какой-то причине продать квартиру и оформил дарственную с условием выплаты ему полной стоимости. В этом случае договор может быть расторгнут, и квартира вернется к предыдущему владельцу.

Насторожить покупателя может то, что подаренное жилье выставлено на продажу вскорости после составления договора дарения. Это сигнал к тому, чтобы историю квартиры тщательно проверить в ЕГРП.

Несовершеннолетние и незаконно выписанные

Покупать квартиру, в которой проживал несовершеннолетний, также рискованно. Права детей охраняются законом в лице представителей ОПП (органов опеки и попечительства), а также органов, ведающими приватизацией, и др.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, читайте статью тут.

Оформление документов при сделке с объектом недвижимости, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, потребует получения разрешения в ОПП, причем не имеет значения, как повлияет продажа жилья на условия ребенка – разрешение нужно в любом случае.

Непорядочный продавец может пойти на то, чтобы незаконно выписать граждан таких категорий:

  1. Находящихся в длительной командировке;
  2. Отбывающих срок наказания в исправительном учреждении;
  3. Недееспособных.

Можно остаться и без квартиры, и без денег, если приобрести такое жилье, ведь рано или поздно незаконно выписанный добьется справедливости, и сделку расторгнут.

Квартира получена по завещанию

Покупая унаследованное жилье, никогда нельзя быть уверенным, что не отыщется какой-то родственник, который сможет доказать свое родство и право на долю в квартире.

Важно убедиться в том, что завещатель действительно умер, так как он может быть безвестно отсутствующим или просто надолго уехавшим. Следует попросить оригинал свидетельства о смерти наследодателя.

Причина такого явления – отсутствие обязанностей нотариусов проверять наличие наследников. Нотариус не несет ответственности, если наследство было принято не всеми наследниками. Нотариус принимает заявление о принятии наследства от самих наследников тех, кто объявился на протяжении полугода.

Основным риском при покупке квартиры, приобретённой продавцом по наследству, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество.

Наследников квартиры может быть несколько, логично, что они составят документ, доверяющий одному из них вести процесс продажи. Покупателю следует вникнуть в степень полномочий, то есть, на что именно имеет право доверенное лицо.

Для наследственной квартиры, как и для любой другой, нужно в договоре указывать полную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, т.к. в случае расторжения договора купли-продажи квартиры продавец обязан вернуть покупателю полученные по договору деньги.

Если вы хотите узнать, как оформить завещание на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Недвижимость под арестом, обременение

При покупке жилья нужно убедиться, что оно не находится под арестом или обременением.

Арест накладывают в нескольких случаях, чаще всего, если есть значительный долг по квартплате и коммунальным платежам. Покупка находящейся под арестом квартиры проблематична – сделка будет недействительной, или придется выплатить чужие долги.

К обременениям относят:

  • Ипотеку (банковский кредит);
  • Залог;
  • Ренту;
  • Сдачу жилья внаем;
  • Сервитут.

Самый простой случай со сдаваемым внаем жильем, здесь вариантов два: вернуть квартиросъемщикам уплаченные ими наперед деньги или дожидаться, когда закончится срок действия договора найма.

Ипотечное жилье купить нельзя, пока не разрешит банк, при этом лишние траты средств неизбежны. Обремененную квартиру купить в принципе возможно, но все проблемы придется решать новому хозяину.

Важно знать, что любое из обременений отражается в выписке из ЕГРП.

Квартира продана по поддельным документам

Аферы при продаже квартиры часто проводится мошенниками по поддельным документам, иной раз одна и та же квартира оказывается проданной несколько раз. Ясно, что новый владелец потеряет деньги и не сможет воспользоваться жильем.

Махинации с квартирами встречаются разные, это и откровенная фальсификация, и подделка утерянного или украденного паспорта, на который оформляется доверенность на совершение сделки, и оформление доверенности истинным владельцем жилья, но только под давлением шантажа, физических или моральных угроз.

Защита от приобретения жилья по поддельным документам одна – привлечение квалифицированных юристов. Как бы не торопил продавец, спеша завершить сделку, не стоит поддаваться, спешка является одним из подтверждений, что дело нечисто.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Чтобы суд признал сделку недействительной, для этого нужны веские основания:

  1. Одна из сторон недееспособна (по решению суда);
  2. Недостаток или полное отсутствие у одной из сторон права заключать сделку;
  3. Совершение сделки нарушает права несовершеннолетнего или иного лица;
  4. Договор заключался с лицом, состояние которого не позволяло ему осознавать происходящее (опьянение, воздействие наркотика);
  5. Наличие поддельных документов;
  6. Наличие злого умысла в действиях одной из сторон;
  7. Совершение сделки одной из сторон под давлением и пр.

Признание сделки недействительной – вопрос серьезный и непростой, так что не следует быть уверенным, что процесс пройдет быстро и успешно.

Суд обязан проверить каждую мелочь, провести расследование, какие обстоятельства сопутствовали моменту заключения сделки, например, когда была установлена недееспособность одной из сторон.

Опытный юрист, знающий все нюансы, может помочь человеку не потерять свои деньги или квартиру.

Некоторые рекомендации для безопасности сделки

Чтобы купля-продажа недвижимости завершилась успешно, следует соблюдать некоторые правила, которые могут помочь обезопасить процесс сделки:

  • Найти надежного и проверенного специалиста риэлтора;
  • Не занижать цену недвижимости, проставляя ее в договоре;
  • Оригиналы документов никогда и никому не оставлять;
  • Проверить, все ли жильцы покупаемой квартиры выписаны;
  • Передавая деньги, не делать этого один на один с продавцом, лучше взять в свидетели нотариуса;
  • При заключении сделки предусмотреть страховку;
  • Внимательно читать доверенность;
  • Если продавец желает в качестве аванса львиную долю стоимости, это сигнал тревоги;
  • Проверить состояние оплаты коммунальных платежей по данному адресу и др.

Желание сэкономить деньги понятно, но в этом случае стоит потратиться на услуги квалифицированного риэлтора и юриста, чтобы не потерять все. Чтобы купить квартиру без обмана все нужно перепроверять, постоянно консультируясь с юристом, только так можно обезопасить себя от мошенников.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-kupit-chtoby-ne-obmanuli/

Как купить квартиру и не дать себя обмануть :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как купить квартиру чтобы не обманули

Есть несколько неписаных законов, которых придерживаются все участники рынка недвижимости: застройщики никогда не признаются, что цены на жилье падают, а риэлторы (брокеры) будут постоянно твердить о том, что простой обыватель не сможет купить квартиру самостоятельно.

Обращаться за помощью к специалистам из агентств недвижимости или нет каждый решает сам. Однако есть ряд важных деталей, которые в любом случае следует знать покупателю для того, чтобы сделка прошла без проблем, а риски были сведены к минимуму.

Подробнее об этом – в авторской колонке Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

В последнее время в прессе все чаще встречаются статьи о том, как сложно простому обывателю купить квартиру. А если он все-таки на это решается, говорится в этих статьях, его ожидает большое количество опасностей в виде коварных, бездарных или непорядочных риэлторов, диких ситуаций, которые разворачиваются во время просмотров, затрат времени и нервов при заключении сделки и прочее …

Да, такое действительно встречается, но в большинстве случаев покупатели сами дают себя обмануть, сами выбирают наиболее сложный путь решения своего квартирного вопроса. Происходит это, в основном, из-за незнания элементарных механизмов процесса продажи или покупки недвижимости.

В  этой связи в тот момент, когда вы беретесь за решение квартирного вопроса, будет полезным помнить о следующем.

Если вы планируете переезжать из одной квартиры в другую и временно пожить вам негде, никогда не продавайте свою старую квартиру без привязки к покупке новой (альтернативная сделка).

Не стоит надеяться на то, что вы быстро подберете новое жилье, иначе всегда есть риск остаться на улице.

Такие сделки обязательно нужно проводить параллельно, желательно в один день или как минимум не откладывая надолго.

Никогда не вносите предоплату за новую квартиру, не найдя покупателя на старую. Вы можете не успеть продать свою квартиру в установленный срок и в итоге лишиться ранее внесенной суммы.

При выборе квартиры (лучше всего изучать предложения в интернет-источниках) первое впечатление от того или иного объекта можно получить уже по фотографиям, которые обычно выкладываются вместе с рекламным объявлением. Обратите также внимание на ответы брокера на ваши вопросы. Настоятельно рекомендуем формулировать  вопросы в письменном виде заранее, чтобы в процессе разговора не упустить важные  детали.

Все это поможет избежать шока от просмотра «убитой» квартиры, от странных собственников, от плохого состояния дома и т. п. Сейчас существует огромное количество интернет-порталов, где заранее можно оценить и дом, и двор, и подъезд, и даже виды из окон, избавив себя, таким образом, от неприятных впечатлений.

Если вы действуете самостоятельно и наконец-то подобрали квартиру своей мечты, найдите по рекомендации агентство или профессионального частного брокера, который организует  полное юридическое сопровождение сделки.

Важно помнить, что брокер продавца получает комиссию не от вас, и его основная цель — не проверять квартиру, а продать ее.

В итоге, делая ставку на агента продавца, вы можете не узнать очень многого о своем будущем жилище.

Теперь об авансах. Необходимо знать разницу между авансом и задатком. Во-первых, только аванс является возвратным, задаток же при любом исходе дела вернуть не удастся. Как аванс, так и задаток лучше вносить физлицу на руки только в случае, если это ваш родственник или хотя бы знакомый и вы в нем уверены.

В остальных случаях настоятельно рекомендуем вносить только авансы и только на имя компании, представляющей интересы собственника. Так у вас на руках хотя бы останутся реквизиты юрлица, к которому в случае чего можно предъявлять претензии.

К тому же, чтобы исчезнуть, компании требуется гораздо больше времени, чем собственнику квартиры.

А если же сделка все-таки состоялась и вы вот-вот станете счастливыми обладателями новой квартиры, не следует подписывать акт приема-передачи  до того момента, пока не увидите объект еще раз в момент получения ключей.

Ситуации, при которых вечно спешащие риэлторы хотят все подписать на сделке, чтобы потом повторно в квартире не появляться, могут закончиться, например, тем, что оттуда вывезут все, включая розетки.

Также квартиру могут привести в ненадлежащий вид, а акт приемки вы уже подписали…  

Еще раз хочу напомнить, что сегодняшний рынок — это рынок покупателя, и при комплексном и грамотном подходе ни один, даже самый бесцеремонный или «ушлый» риэлтор не сможет поставить вас в неудобное положение.

Кристина Томилина, специально для «РБК-Недвижимости» 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d240e9a7947a78ce91aef

Как купить квартиру чтобы не обманули (вторичка): уловки мошенников

Как купить квартиру чтобы не обманули

как купить квартиру, чтобы не обманули — важные нюансы покупки на «вторичке» и ряд советов, которые не позволят обмануть мошеннику доверчивого покупателя при приобретении жилья.

Довольно часто покупатели либо переплачивают по стоимости, либо в поисках дешевых вариантов, отдают свои деньги в руки мошенников. Почему так? Рассмотрим причины.

Но прежде чем перейдем к сути, скажу из опыта: покупателю, даже при наличии риэлторов, юристов или застройщиков, необходимо надеяться только на себя — знание закона, процесса сделки и оформления документов.

Погоня за дешевизной

Так, как купить квартиру чтобы не обманули? Обманывают тех, кто хочет, чтобы их обманули. Это аксиома.

На сайте Habrealty.ru вот уже год пополняется данными статья о мошенничестве при продаже квартиры. Если вы посмотрите на комментарии к ней, а их там более двух сотен, то увидите, что постоянно приходят новые данные.

Суть аферы: перевод задатка через вестерн юнион «собственнику», который находится за рубежом. Приманкой служит квартира на 30-40% ниже стоимости аналогов.

Узнайте, как работает мошенник и не попадайтесь на аферу

Думаете, что вы уж точно не попадетесь на дешевизну? Да ну?! Читаем дальше!))

Квартиры с оспоримым правом собственности

На пути покупки собственного жилья вам встретятся не только мошенники, а вполне адекватные и законопослушные собственники. Часто они сами даже не будут подозревать, что являются обладателями рискованного для покупки жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Как это происходит? Чтобы долго не перечислять, приведу один пример. Квартира продается после наследования. Срок вступления в наследство 6 месяцев назад. Такие квартиры часто встречаются.

В процессе продажи собственник снижает стоимость до 10-15% от рыночной. В этом его могут убедить риэлторы, либо сам поймет, из-за отсутствия спроса.

В конечном итоге, привлекательная цена будет причиной массовых звонков и просмотров квартиры. Покупатели, которые в курсе рисков покупки подобных квартир отсеятся сразу и пойдут искать другой объект.

Те же, кто не в теме, назначат просмотр и даже купят квартиру, полученную в наследство. Этим самым попадая под серьезный риск получить повестку в суд, где их встретят родственники претендующие на купленное жилье. А продавца уже и след простыл..

Таких примеров масса, и если вас не обманули, не надо считать, что обойдет в следующий раз. Как только решите купить квартиру, обязательно при поиске встретится 3-5 подобных объектов.

Правила рынка недвижимости

Если вы снимаете квартиру и решили купить квартиру — это одна ситуация.

Но если уже проживаете в своей собственности, пусть даже комнате-малосемейке, вы должны знать, что покупка и продажа проводятся одновременно.

Почему? Потому что поиск квартиры для покупки может занять чуть больше времени, чем вы планировали. А следовательно, продав свою малосемейку вам станет негде жить.

Поэтому выставляете комнату в продажу и подыскиваете себе жилье. Сначала находите покупателя на свою квартиру, затем ускоряете поиск жилья для себя — не наоборот!

Сделки по продаже своей собственности и покупки нового жилья проводите в один день. В результате нет риска обмана и срыва сделки по продаже или покупки.

Знание правил поиска квартиры уменьшают риск обмана

В процессе поиска покупатели чаще всего не знают чего они хотят. Точнее общее представление имеют, но без особых деталей.

А следовательно не имеют точного перечня вопросов для собственника или его представителя, чтобы задать их прозванивая объявления.

Не задав те или иные вопросы, покупатель рискует:

  • быть обманутым
  • потерять зря время, которое выделил на поиск
  • получить искаженные сведения

Надежда на риэлтора продавца

Я уже неоднократно говорил об этом на вебинарах и тем, кто имеет доступ в Клуб Самостоятельных в недвижимости.

Риэлтор продавца имеет две цели — продать быстрее квартиру и защитить интересы своего клиента, коим покупатель квартиры не является.

Следовательно, как купить квартиру чтобы не обманули? Не надеяться, что кто-то решит ваши проблемы. Риэлтор не пойдет на прямой обман покупателя.

Но что-то недопоказать, недорассказать он может, иначе квартиру не продать! И винить его не в чем — это рынок. Вы, как покупатель смотрели квартиру? Вам не препятствовали в анализе документов? Так в чем вопрос?

Большая сумма аванса

Довольно часто покупатели приобретают жилье через представителей собственника. А значит аванс или задаток вносят через агентство, либо собственнику в присутствии агентства. Это уменьшает риски обмана.

Купить квартиру можно и внеся задаток или аванс собственнику напрямую. Покупателя здесь могут обмануть, а собственник просто скроется с суммой аванса или задатка не продав квартиру.

Конечно, есть способы перестраховаться и о них знают те, кто получил доступ в Клуб самостоятельных в недвижимости.

Но самое элементарное правило, чтобы не обманули, давать аванс или задаток в небольшой сумме, например, 10 тысяч рублей. При этом, если и обманут, риск ни так велик.

Придавайте значение мелочам

Довольно много покупателей не уделяют должного значения акту приема-передачи. Сначала не указывают его в договоре купли-продажи и получают приостановку сделки. Либо подписывают его до того, как примут квартиру.

Важно запомнить, что подписывать акт приема-передачи следует только находясь в квартире, которую вы купили. Иного варианта нет! В тот же момент вам передаются все ключи от нее.

Это лишь основная часть нюансов, которые должен знать покупатель. Купить квартиру и не быть обманутым просто — вы должны знать алгоритм покупки квартиры и нюансы всех совершаемых при этом действий.

Для этих целей есть 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке, ознакомьтесь с ним и вы будете четко знать, что делать и самое главное, как делать, чтобы выгодно купить квартиру.

Сегодня мы выяснили вопрос, как купить квартиру чтобы не обманули, а предупрежден, значит, вооружен!

Успехов вам!

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/kupit-kvartiru-obmanuli.html

Как купить квартиру, чтобы не обманули

Как купить квартиру чтобы не обманули

Сделки на рынке недвижимости всегда сопряжены с рисками. Банальная невнимательность покупателя или мошенничество со стороны продавца – приводит к крупным финансовым тратам и проблемам. Поэтому необходимо знать, как купить квартиру, чтобы не обманули, и на какие аспекты обратить внимание.

Покупка на первичном рынке: сложности и рекомендации

Первичное жилье – это новостройки, собственником которых выступает застройщик. В таких квартирах еще не жили другие люди, нередко в них даже не выполнена внутренняя отделка.

С новостройками возможен ряд проблем:

  1. Земельные споры. Если застройщик должным образом не оформил документы, стройку могут заморозить, передать третьим лицам или вообще не ввести в эксплуатацию.

  2. Плохое качество работ. Дефекты обычно появляются после ввода дома в эксплуатацию.

  3. Продажа одной квартиры одновременно нескольким дольщикам.

Покупая квартиру в новостройке, следует заручиться поддержкой не только профессионального юриста, но и опытного строителя. Он поможет оценить качество работ и стройматериалов, подметив нюансы, незаметные для обывателя.

Следующий этап перед заключением сделки – всесторонняя проверка документов застройщика:

  • Разрешения от местной администрации на проведение работ.
  • Земельной документации. В бумагах должно быть четко указано целевое назначение участка – под застройку, иначе оформить на квартиру право собственности не получится.
  • Дальше следует проверить финансовую состоятельность застройщика. Если у компании есть долги, в конкретный момент в отношении нее идут суды, специалисты неохотно отвечают на вопросы или не готовы предоставить некоторые документы – от сделки стоит отказаться.

На сайте egrul.nalog любой пользователь может проверить застройщика по ИНН или ОГРН. Если директор компании избран недавно или на нем уже числится несколько фирм, это плохой знак. Большое значение имеет репутация застройщика. Чем он дольше на рынке и чем больше у него успешно завершенных объектов – тем лучше.

Приобретение недвижимости в ипотеку в этом плане проходит проще – банк сам внимательно проверяет все документы. К тому же у крупных банков уже есть свои аккредитованные застройщики, так что опасаться обмана не стоит. Если в процессе проверки подозрений не возникло, дальше процесс покупки проходит по такому алгоритму:

  1. Осмотр объекта.

  2. Заключение договора купли-продажи и внесение оплаты.

  3. Прием объекта и подписание акта приема-передачи.

  4. Регистрация права собственности на новенькую квартиру.

Покупка недвижимости на вторичном рынке: популярные схемы мошенничества и способы защиты

Вариантов махинаций здесь в разы больше. Предлагаем ознакомиться с типичными схемами, чтобы не попасть впросак.

Попытка продажи по поддельному паспорту или доверенности – самая часто практикуемая схема. Злоумышленник снимает помещение в аренду у хозяина, который находится в отъезде.

В процессе заключения договора он получает копию паспорта собственника, которую использует для изготовления фальшивых документов. Выявить подлог можно, внимательно проверяя все предоставленные документы и задавая «собственнику» дополнительные вопросы.

К примеру, кто соседи по этажу, какая управляющая компания обслуживает многоэтажку и т.д.

В попытках защититься клиенты нанимают риелторов, но и с их стороны тоже возможен обман. Например, могут попробовать продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, получая от всех предоплату.

Честный риелтор от имени собственника должен предоставить:

  1. Оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру.

  2. Кадастровый паспорт.

  3. Выписку из домовой книги. Нередко продавец или члены его семьи отказываются сняться с учета, что приводит к дополнительным проблемам. Признать такую сделку недействительной через суд можно, но, как правило, все деньги продавец уже потратил. Ждать возмещения приходится годами.

  4. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

  5. Если собственник получил квартиру по завещанию, дополнительно требуется свидетельство о праве на наследство.

Проверить действительность паспорта получится на сайте МВД. Чем больше документов – тем лучше, поэтому помимо паспорта можно смело запрашивать ИНН, водительские права или загранпаспорт.

Следующий шаг перед покупкой квартиры на вторичке – заказ выписки из ЕГРН. Проще всего сделать это в ближайшем МФЦ, стоимость такой услуги – около 200 рублей.

Очень важно, чтобы в процессе сделки с недвижимостью свои права на объект не заявили законный муж или жена продавца. Поэтому на следующем этапе запрашиваются документы о семейном положении хозяина недвижимости.

Если недвижимость куплена в браке, помимо описанных выше документов стоит требовать нотариально заверенное согласие на сделку от супруга.

Если что-то в словах или поведении продавца смущает, попросите справку из психоневрологического диспансера. В судебной практике масса случаев, когда ДКП оспаривались по причине недееспособности продавца или если он злоупотребляет наркотиками или алкоголем.

Итоги

Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье на вторичном или первичном рынке, привлекайте к составлению договора купли-продажи опытного юриста.

Обезопасить себя от возможных проблем поможет титульное страхование, в рамках которого застрахованное лицо получает возможность защититься от рисков, связанных с потерей права собственности.

Если переход права собственности признают недействительным, страховая компания возместит пострадавшему все расходы.

ссылкой:

Источник: https://estatevoronezh.ru/kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli/

Как купить квартиру чтобы не обманули в 2019 году: в новостройке, на вторичном рынке

Как купить квартиру чтобы не обманули

Покупка квартиры – это очень серьезный вопрос, к которому нужно подходить со всей внимательностью и ответственностью. При приобретении недвижимости существует много рисков.

Покупателю нужно ознакомиться с основными юридическими тонкостями осуществления таких операций. Важно соблюдать меры предосторожности, чтобы не попасть на уловки мошенников.

Поэтому, прежде всего, нужно разобраться, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Рынок недвижимости разделяют на первичный и вторичный. Новостройки привлекают покупателей хорошей ценой и социальным окружением.

Наиболее выгодно и дешевле входить в проект на начальной стадии возведения дома. По мере готовности объекта, его стоимость начинает значительно расти.

Довольно часто покупатели переплачивают по стоимости или в поиске дешевых квартир отдают свои деньги в руки мошенников.

Даже при наличии риэлторов, юристов или застройщиков, покупателю нужно надеяться только на себя. Для этого очень важны знания закона, процесса сделки и оформления документов.

Какие существуют риски при покупке квартиры

При покупке квартиры действительно существует много рисков. Чаще всего они связаны с такими нюансами:

  1. Незаконная приватизация.
  2. Несогласованная продажа.
  3. Наследство, которое не учли.
  4. Долги по взносам за капитальный ремонт.

Все квартиры, которые продаются на вторичном рынке, уже имеют свою историю. Покупателю важно знать, как купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули.

Не столкнуться с возможными неприятностями можно, если проверить, законно ли проводилась процедура приватизации. В ней должны участвовать все жильцы, которые зарегистрированы в данной квартире.

Например, в случае, когда кто-то из зарегистрированных там жильцов проходил службу в армии или находился в тюрьме, процедуру могут признать недействительной.

Если купить такую квартиру, гражданину грозят судебные разбирательства, что часто заканчиваются не в его пользу.

Важно обязательно выяснить, сколько собственников владеет данной недвижимостью. Ее продажа должна быть согласована со всеми сторонами.

Если супруги состоят в браке на момент продажи квартиры, то оба должны согласиться на проведение сделки.

В случае, когда среди собственников есть несовершеннолетние дети, для решения подобного вопроса следует обращаться в органы опеки и попечительства.

Необходимо выяснить каким именно путем квартира попала к нынешнему владельцу. Это может быть наследство или подарок. Главное, чтобы при этом не были нарушены права других собственников на момент свершения сделки купли-продажи.

Иначе существует угроза лишиться приобретенной квартиры по решению суда.

Перед покупкой следует проверить наличие долгов по взносам за капитальный ремонт у нынешнего собственника. Если задолженность существует, она автоматически перейдет к покупателю. Поэтому данную информацию следует обязательно уточнять.

Одновременно можно уточнить, есть ли задолженность по коммунальным услугам. Несмотря на то, что такие долги не переходят к новому собственнику, в договоре желательно указывать, что они остаются за старым собственником.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться такие документы:

  • документ, который подтверждает полную оплату;
  • договор купли-продажи жилья, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от жилого помещения.

Покупка квартиры в строящемся доме без обмана

Приобретение квартиры в доме, который еще только строиться, считается наиболее выгодным способом покупки жилья. Но когда человек становится дольщиком, ему нужно понимать, какие риски существуют при этом и как могут обмануть при покупке квартиры.

В таком случае основные риски связаны с задержкой или не введением дома в эксплуатацию.

Помимо этого, не каждый покупатель имеет возможность вкладывать деньги сразу, а жилье получить только через несколько лет, когда строительство завершиться.

Минусом является также то, что не все строители предоставляют покупателям удобную для них рассрочку. В большинстве случаев они хотят получить сразу 50-70%, а остаток суммы рассрочить не очень большой срок – максимум от 6 до 8 месяцев.

Как исключить возможность обмана

Чтобы купить квартиру в строящемся доме и не быть обманутым, необходимо тщательно выбирать застройщиков.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» содержит в себе список необходимых бумаг, которые должны быть у застройщика.

Среди документов, какие нужно проверять выделяют следующие:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Проектная декларация, опубликована в СМИ либо на сайте, где представлена подробная информация о застройщике и его объекте.
  3. Право собственности или аренды на земельный участок.
  4. Поручительство банка или страховка, чтобы была возможность возместить дольщикам убытки, если дом так и не построят или застройщик объявит себя банкротом.

Кроме проверки вышеперечисленных бумаг, нужно обращать внимание на репутацию застройщика, выяснить, как давно создана компания, сколько домов было ею построено, а также, ведутся ли судебные дела против застройщика и чем они были связаны.

Все, кто собирается заключить договор участия в долевом строительстве должны знать, что застройщик обязан по договору представить такие документы:

  • документ о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты;
  • бухгалтерские отчеты за три последних года предпринимательской деятельности;
  • заключение аудиторов за последний год предпринимательской деятельности.

Если человек беспокоится, как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули, лучше, когда за проверку документов взялся специалист.

Поскольку просто увидеть копии бумаг недостаточно. Необходимую информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставить все факты и защитить интересы инвестора в договоре.

Например, часто покупателю приходится оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь квартиры увеличилась.

А так как человек уже внес определенную сумму денег, у него не остается другого выхода кроме как оплатить дополнительные метры.

Застройщик нередко поступает нечестно и берет за дополнительную жилую площадь завышенную цену. Поэтому нужно контролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница, за которую доплатит клиент. При этом ее цена должна быть адекватная.

Чтобы стать дольщиком особо никаких бумаг представлять не нужно. В большинстве случаев достаточно паспорта, ИНН и СНИЛС.

Существует возможность приобрести квартиру в новостройке в ипотеку. Но в таком случае появляются дополнительные риски.

Если человек берет кредит на этапе строительства, а дом так и не достраивается, то человек все равно остается должником банка. Можно попробовать продать свое право на получение жилья в будущем, но вряд ли кто-то захочет его купить.

Схемы обмана

В большинстве случаев, при заключении договоров купли-продажи недвижимости, к способам обмана прибегает именно продавец. У продавца много шансов обмануть покупателя, который хочет приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Наиболее распространенные способы мошенничества:

  1. Один гражданин продает свое жилье другому, получает всю сумму, а потом подает заявление в суд и просит признать сделку недействительной по какой-нибудь причине. В результате по решения суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю деньги. Но, чтобы избежать налогов, в договоре указывают намного меньшую сумму, чем та, что была уплачена за жилье в действительности. Продавец возвратит номинальную сумму покупателю, который в результате остается без жилого помещения и без денег.
  2. После продажи квартиры продавец не торопится выписываться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. В 2019 году судебные органы РФ часто встают на сторону первого владельца и принимают решение вернуть деньги покупателю. Владелец соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил, и будет отдавать частями из своей зарплаты. С юридической точки зрения сложно придраться к такой позиции. Поскольку человек не отказывается платить, а по российским законам из зарплаты можно высчитывать не более 30%. Таким образом, получается, что по цене проданной двухкомнатной квартиры выплаты займут около 50 лет.
  3. Еще один способ мошенничества заключается в продаже жилого помещения одновременно нескольким гражданам. В этом случае владелец квартиры делает дубликаты из своих приватизационных документов, а в течение дня заверяет договора купли-продажи в разных нотариальных конторах и получает деньги. Законным хозяином жилья будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.
  4. При договоре купли-продажи продавец может применять фальшивые документы. Таким образом, мошенники используют поддельные бланки и печати и оформляют фальшивый договор о купле-продаже. Покупатель платит деньги, а потом предъявляет свои права на чужое жилье. В большинстве случаев для этого аферисты снимают квартиру на некоторое время.
  5. Если человек решил купить жилье с помощью риэлтора, то тоже нельзя надеяться на то, что он решит все проблемы покупателя. Риэлтор имеет только две цели – побыстрее продать квартиру и защитить интересы своего клиента, которым покупатель не является. На прямой обман он может и не пойдет. Но что-то недорассказать и недопоказать риэлтор может. И обвинить его нельзя, поскольку никто не препятствовал в анализе документов. Когда риэлторы утверждают, что они проверяют квартиру юридически – это обман, на самом деле они предоставляют только информационные услуги и никакой ответственности не несут. Есть риск купить квартиру с проблемными документами и не подозревать об этом. А через время появляется предыдущий хозяин и подает в суд для признания сделки недействительной. В этом и заключаются основные способы обманов риэлторов при покупке квартиры.

Таким образом, чтобы приобрести жилье и не быть обманутым, следует обращать внимание на нюансы всех совершаемых при этом действий.

Наиболее надежными считаются варианты, когда деньги за жилье остаются у третьих лиц, которым доверяют обе стороны сделки.

Это может быть солидарная риэлтерская контора или банк, где открывается специальный депозитный счет для такого случая. При покупке квартиры в строящемся здании, важно внимательно выбирать застройщика и подписывать документы.

Способов обмана довольно много, поэтому к покупке жилья стоит подойти со всей ответственностью и проявить бдительность.

: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости

Источник: http://zaschita-prav.com/kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий