Как купить дом в рассрочку от хозяина

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как купить дом в рассрочку от хозяина

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

«Рассрочка на 5-8 лет в нынешней ситуации — самый высокорисковый вариант, который может закончиться неприятностями» — эксперт рассказала, как сегодня можно купить квартиру

Как купить дом в рассрочку от хозяина

Мы много говорим о ценах на недвижимость, об их росте и снижении. Сегодня же мы задались вопросом, как приобрести эту самую недвижимость, если работать не в сфере IT, продать нечего, а сбережений не хватает.

Вначале мы хотели побеседовать на эту тему с застройщиком, но поняли, что каждый из них будет говорить о своем выгодном предложении. Поэтому обратились к Наталье Пичухе, руководителю «Твоя столица. Новостройцентр».

Чтобы вы в очередной раз не подумали, что данный материал — реклама и «замануха», мы решили обойтись без громких названий компаний и проектов. Только цифры, факты и реальные возможности. Эксперт выделила семь вариантов покупки недвижимости сегодня, рассказывая о степени рисков в каждом из них. При этом риск участия в строительстве мы оставляем за скобками.

Вариант № 1. Собственные накопления

— В настоящее время это самый популярный источник приобретения новостроек. С начала 2015 года по сегодняшний день цена кв.м упала в среднем на 30%.

Соответственно, те покупатели, которые два года назад, имея определенную сумму сбережений, не могли позволить себе покупку квартиры, сейчас являются полноправными участниками рынка.

Можно сказать, что новостройки сейчас востребованы в том числе и за счет отложенного спроса прошлых лет.

Вариант № 2. Кредиты

— Последний год мы наблюдаем за тем, как кредиты становятся доступнее. Ставка рефинансирования упала на целых 7 процентных пунктов.

Сегодня, например, лица, состоящие в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут взять кредит у «Белагропромбанка» под 17% годовых на 20 лет, независимо от даты постановки на учет. Это предложение увеличило интерес покупателей к проектам, которые реализуются через долевое строительство.

Если же вы не стоите на очереди, вы можете взять кредит у банка под 25% годовых сроком до 15-20 лет. Данные кредиты востребованы покупателями, потому что все мы помним ставки двухгодичной давности в 35-40% годовых.

Вариант № 3. Лизинг

— Лизинг — это форма финансирования на приобретение недвижимости лизинговой компанией, которая делает это по договоренности с клиентом.

В этом случае клиент не является собственником недвижимости до тех пор, пока не выплатит всю стоимость квартиры. Важно отметить, что этим инструментом можно воспользоваться только для приобретения готового жилья от застройщика.

На сегодня самое интересное предложение по лизингу предлагает ООО «АСБ Лизинг» — дочерняя компания ОАО «АСБ Беларусбанк».

Расскажу, как происходит процесс сделки. Например, вы хотите купить готовую квартиру у застройщика. Вы приходите в лизинговую компанию и говорите, что вас интересует покупка вот такого жилья.

Лизинговая компания приобретает его в свою собственность и передает вам в лизинг, то есть в пользование. Выплачивать деньги вы будете не застройщику, а лизинговой компании. Сегодня такое финансирование осуществляется под 21% годовых сроком до 15 лет.

Пока вся сумма не выплачена, собственником жилья вы не являетесь.

Лизинг — вполне интересное предложение для покупателей еще и потому, что в сделке может участвовать совокупный доход всех челнов семьи, не только заемщика, но и ближайших родственников.

Вариант № 4. Система строительных сбережений

— У «Беларусбанка» есть такая программа, как «Система строительных сбережений». Например, у человека есть некая определенная сумма, которую он размещает на депозит в «Беларусбанке». Эта сумма должна пролежать нетронутой в банке минимум 19 месяцев. По истечении этого срока банк предоставит вам кредит под ставку рефинансирования (18%) + 1%.

То есть клиент банка сможет взять кредит на жилье под 19% годовых. Сложность в том, что сумма кредита и сроки его выплаты напрямую зависят от объема вложенных средств и времени их размещения на депозите. Чем больше сумму вы положили на счет, чем дольше она там пролежала, тем на больший кредит вы можете рассчитывать. Разумеется, доход также учитывается при выдаче займов.

В этом варианте мы имеем дело с большими девальвационными рисками. Ранее при тех же рисках ставка по кредиту была более привлекательной, т.е. намного ниже среднерыночной ставки по кредитам на недвижимость.

Вариант № 5. Обмен старой квартиры на новую с минимальной доплатой

— Это самый простой способ обзавестись новым жильем и также один из популярных — продать старую квартиру, доложить собственные средства и купить квартиру в новостройке.

Этот вариант, конечно, не подойдет тем, кто находится на нулевой ступеньке квеста «купить свою квартиру», однако повод задуматься для тех, кто живет в старом жилом фонде и мечтает переехать в новые стены. Данные сделки выгодно совершать на падающем рынке, т.к.

сумма к доплате будет минимальна. Стоит отметить, что падение цен на новостройки в последние месяцы остановилось.

Вариант № 6. «Трейд-ин»

— Сейчас на рынке есть, если я не ошибаюсь, только один застройщик, который предлагает своим клиентам выкупить их старые квартиры, взамен предоставив им новую с вашей доплатой — этот инструмент называется «трейд-ин».

Вариант № 7. Рассрочка от застройщика

— Сейчас на рынке представлены рассрочки на срок до 8 лет с первоначальным взносом от 10% до 50%. Вы вносите первый взнос и далее в течение срока рассрочки перечисляете денежные средства на счет застройщика согласно графику.

Поговорим о рисках

− Понятно, что если вы накопили на собственную квартиру, на доплату при продаже старой квартиры или же застройщик принял вашу квартиру в зачет, с проблемами вы не столкнетесь.

Стоит помнить, что при привлечении кредитов, в том числе и по программе строительных сбережений, при лизинге недвижимости ставка за пользование ресурсами, как правило, привязана к ставке рефинансирования.

Что это значит: в случае каких-либо негативных событий в экономике ставка рефинансирования может вырасти, и соответственно вырастет процент за пользование вашим кредитом. Это мы проходили на опыте прошлых лет.

Поэтому имеет смысл при выборе банковских кредитов отдать предпочтение тому, по которому ставка фиксированная, то есть не подлежит изменению, пусть на сегодня это и на 2% выше самого доступного предложения.

Основным риском при длинной рассрочке от застройщика является тот факт, что до момента полного погашения вами задолженности собственником квартиры остается застройщик. Мы не понимаем, как будут складываться дела у этого застройщика, какие его ждут финансовые риски в течение этих 5-8 лет при нынешней экономической ситуации.

Предположим, вы приобрели квартиру в рассрочку на 7 лет, исправно платите 4 года, а на пятый год у застройщика могут начаться проблемы. Соответственно, они начнутся и у вас. К сожалению, вариант с длинной рассрочкой — на мой взгляд, вариант с самыми большими рисками на сегодня.

Источник: realt.by

Источник: https://prometr.by/news/rassrochka-na-5-8-let-v-nyneshney-situatsii-samyy-vysokoriskovyy-variant-kotoryy-mozhet-zakonchitsya/

Эксклюзив в недвижимости Днепр, Киев » Рассрочка платежа на покупку недвижимости или как купить квартиру, если не хватает денег!

Как купить дом в рассрочку от хозяина

 Сегодня, в условиях кризиса, сделок купли-продажи недвижимости в Днепропетровске заключается значительно меньше, в сравнении с прошлыми годами (среднестатистические данные на 26.08.2014).

И это сейчас не удивительно: курс доллара стремительно растет, цены на порядок стали выше, а доходы украинцев – резко снизились.  Да и банки давно уже не оформляют, полюбившуюся нашими согражданами, ипотеку.

Реалии сегодняшней жизни таковы, что меньше половины наших сограждан имеют полную сумму «на руках», необходимую им  чтобы купить  недвижимость. Большая же часть людей, имеет в наличии, в лучшем случае, половину необходимой суммы, либо и того меньше.

  Но даже в этих условиях кому-то нужно продать недвижимость, а кому-то её — приобрести. Наверное, именно поэтому сегодня всё чаще используется  новая  схема — продажа  недвижимости в рассрочку.

При этом такой вид сделок практикуется теперь не только на первичном рынке недвижимости, где рассрочку предлагает непосредственно сам застройщик жилья.  Набирает «оборотов» такая форма сделок и на вторичном рынке.

Теперь и в этом сегменте рынка  можно найти владельцев, которые готовы дать настоящую рассрочку на покупку собственного жилья. И хоть данная система не идеальна, и риски в ней есть как для продавца, так и для покупателя,  безвыходность ситуации толкает обе стороны на оправданный риск.

Поэтому в данной статье мы попытаемся дать подробную информацию обо  всех «подводных камнях» оформления подобных сделок, а также дадим пару советов, которые в будущем помогут вам избежать часто допускаемых ошибок.

Основные риски покупателя: 

Если вам повезло, и вы нашли собственника готового вам продать квартиру в рассрочку в Днепропетровске, не спешите радоваться раньше времени, здесь может быть немало подвохов.

Продавцов готовых предоставить рассрочку на покупку квартиры, в действительности очень мало, а порядочных среди них и того меньше. Поэтому в первую очередь нужно выяснить реальные причины, толкнувшие продавца на такой вид продажи.

Если продавцу необходимо срочно погасить кредит, например, по другому объекту недвижимости, желательно чтобы он в таком случае предоставил кредитный договор либо любой другой документ, подтверждающий этот факт.

Если деньги нужны на дорогостоящее лечение самого владельца или его близких, не стесняйтесь попросить соответствующие справки и медицинские заключения. В любом случае, согласие продавца «ПРОСТО ТАК», без каких-либо причин,  продать квартиру в рассрочку, должно вас насторожить. Т.к.

сама по себе продажа в рассрочку больше выгодна для покупателя, чем для продавца, поэтому отсутствие  существенных причин для срочной продажи является первым сигналом, что что-то не так.

Наверное, единственным исключением из этого правила,  является купля — продажа недвижимости в рассрочку, например,   между близкими  родственниками или очень  хорошими друзьями и  знакомыми. Не забудьте также проверить тот факт, что продавец действительно является собственником данного объекта недвижимости. Для этого он должен предоставить вам документы, подтверждающие его право  собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и  т.п.).

ВАЖНЫЙ МОМЕНТ: Попросите продавца взять в БТИ «свежую» справку-характеристику, которая подтверждает, что никаких перепланировок в квартире не было. А если и были, то они узаконены. Документ этот действителен всего 3 месяца. Но поверьте, даже за этот срок можно так «перекроить» квартиру, что она просто станет ненадлежащим для продажи объектом.

ПОМНИТЕ: ни в коем случае НЕ заключайте с продавцом, так называемый, предварительный договор на квартиру, а после всего расчета ОСНОВНОЙ. Ведь в таком случае, продавец, получив часть суммы, по-прежнему остается владельцем жилья, и может продать квартиру третьему лицу.

Поэтому всегда заключайте основной договор с рассрочкой платежа и заверяйте его нотариально. При этом не забывайте прописать точные сроки расчета и суммы платежей.

Каждый платеж должен быть оформлен документально, это могут быть как квитанции об оплате, так и расписки от собственника, о получении нужной суммы.

В любом случае, отсутствие документов, подтверждающих вашу оплату, может стать впоследствии серьезной проблемой. Т.к. в таком случае, собственник может в любой момент обвинить вас в несоблюдении сроков и просрочке платежа, и потребовать через суд вернуть его жилье.

Основные риски продавца: 

Продавцу также необходимо знать некоторые нюансы продажи квартиру в рассрочку, ведь он в свою очередь рискует не меньше покупателя.

Одна из главных опасностей для продавца заключается в том, что покупатель может перепродать вашу квартиру  третьим лицам, при этом, не рассчитавшись с вами в полном объеме. Вернуть квартиру, в этом случае, даже  через суд будет очень сложно.

Ведь последний покупатель является законным собственником, и он не обязан перепроверять право собственности недобросовестного продавца. Подстраховаться на этот случай можно.

Для этого в нотариально заверенный договор купли-продажи необходимо внести пункт о том, что полное право собственности у покупателя наступит только тогда, когда будет произведен полный расчет за квартиру.

Также помните: дабы не ждать остаток неоплаченной суммы в течение долгих лет. Попросите у покупателя предоставить вам справку о доходах за последние 6 месяцев. Если это семейная пара, можете попросить предоставить такой же документ и супругу.

Зачем это нужно? Бывали случаи, когда покупатель попросту был неспособен выполнить все обязательства по договору. Платежи в таком случае поступали с задержкой и не в полном объеме, и продавец вынужден был годами ждать полного погашения долга.

Поэтому не поленитесь проверить платежеспособность вашего покупателя и подстраховать себя от подобного риска. Не забудьте в договоре купли-продажи с рассрочкой прописать порядок уплаты, сроки, графики погашения и размеры платежей.

Также в договор можно включить и пункт, где предусмотрено, что в случае просрочки платежа покупатель обязуется передать продавцу своё иное имущество – например, автомобиль, земельный участок, дачу, гараж и т.д. Естественно наличие  этого имущества должно быть подтверждено документально.

Для того, что бы застраховать свои деньги от инфляции, не забывайте прописывать в договоре и размер процентов, уплачиваемых покупателем на оставшуюся сумму долга. Отправной точкой в расчете процента, может послужить как средний банковский процент на ипотечное кредитование, так и уровень инфляции за год, предшествующий сделке.

Как видим, покупка-продажа недвижимости в рассрочку очень ответственное дело. И незнание элементарных нюансов, может привести как к потере денег, так и к потере жилья.

Поэтому подходить к этому вопросу нужно со всей серьезностью, либо доверить это дело профессионалам.

В любом случае, как видим,  приобрести жилье не так уж сложно, даже если у вас нет всей суммы, да и продать собственное жильё, можно даже в условиях кризиса.

По вопросам консультации, обращайтесь по следующим контактам. Мы поможем осуществить как комплекс юридических консультаций и сопровождений в данном вопросе, так и заключение договора с рассрочкой платежа в городе Днепропетровск.

С ув. Агентство «Эксклюзив в недвижимости»    

Сайт Агентства недвижимости   Estate-ua.com.ua  

тел. (097) 963-93-60, (063) 963-93-60 

Об Авторе:

Крикунов Сергей Сергеевич – директор компании ООО “Эксклюзив в недвижимости” города Днепр с 2009 года, предприниматель с 2005 года.

По вопросам консультации Вы можете обращаться по телефону +38(093) 527-40-62, также Вы можете получать новые статьи с обзором рынка недвижимости, извещения о “горячих объектах”, советы покупателям, подсказки продавцам и секреты экономии денег оформив подписку на бесплатную рассылку на этой странице >>>

Сергей Крикунов, 15:05

Источник: http://estate-ua.com.ua/rassrochka-platezha-na-pokupku-nedvizhimosti-ili-kak-kupit-kvartiru-esli-ne-xvataet-deneg/

Квартиру можно купить в рассрочку без справки о доходах

Как купить дом в рассрочку от хозяина

Для 10 млн граждан России, которые сегодня остро нуждаются в собственном жилье, появился еще один способ приобрести отдельную квартиру — в длительную рассрочку, без первоначального взноса и подтверждения дохода. Причем в новую квартиру можно въехать уже сразу после заключения договора.

Речь идет о доступном жилье в рассрочку — новой программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданного правительством с целью повышения доступности жилья для населения.

В чем же суть программы, вызвавшей накануне жаркое обсуждение как экспертов, так и самих нуждающихся в жилье россиян?

Как?

Семья может сама выбрать квартиру, в которой хочет жить и которую «потянет» по стоимости, — благо на российском жилищном рынке выбор сегодня есть.

Затем она должна обратиться в сервисную компанию «Межрегиональная жилищная корпорация» и заключить договор купли-продажи. То есть МРЖК приобретает эту квартиру в свою собственность, а потом продает ее в рассрочку сроком до 15 лет.

Заселиться можно сразу, а потом ежемесячно выплачивать корпорации оговоренную сумму.

Размер ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса.

Что-то вкладывать сразу вообще необязательно, но раз уж внесли, размер платы в этом случае будет, естественно, меньше. К примеру, при стоимости квартиры 3 млн рублей и максимальной рассрочке, в месяц придется платить 47 тыс.

рублей. А при первоначальном взносе 500 тыс. рублей платеж уменьшится до 39 тыс. рублей.

По условиям этого предложения, квартиру можно выкупить и досрочно. В случае расторжения контракта семья получит свои деньги обратно, но при этом ей придется выехать из квартиры. Жилье останется в собственности компании.

Как можно сэкономить на ипотеке и покупке квартиры

Кто?

Кто же может воспользоваться этим предложением? «Доступное жилье в рассрочку — это принципиально отличный от ипотеки механизм, и прежде всего он интересен той части граждан, кто не может взять классическую ипотеку. А таких немало», — объяснил «РГ» председатель совета директоров МРЖК Павел Войтов.

Во-первых, это экономически активное население, трудоспособное, имеющее определенные доходы и готовое зарабатывать, однако в силу различных жизненных обстоятельств пока не имеющее возможности купить жилье за счет собственных либо заемных средств.

Во-вторых, это те, кто по каким-либо причинам не может сегодня получить ипотечный кредит — не получается накопить на первоначальный взнос или не может предоставить справку о доходах. Например, частные предприниматели, которые не могут предоставить в банк справку 2 НДФЛ, а без нее в ипотеку не зайти.

«Ипотека, аренда или купля-продажа жилья с рассрочкой — каждый из этих механизмов имеет свои целевую аудиторию, недостатки и преимущества.

Чем больше вариантов, с помощью которых можно приобрести жилье, тем лучше.

По экспертным оценкам, количество семей, которым станет доступно улучшение жилищных условий с использованием перечисленных инструментов, увеличится на 8-10%», — сообщил Павел Войтов.

Между тем, по мнению экспертов, потенциальные арендаторы-покупатели такой недвижимости должны отдавать себе отчет, что при всех вышеперечисленных плюсах эта «ипотека» окажется намного дороже банковской.

В связи с этим воспользоваться ей захотят единицы, уверен зампредседателя комиссии Общественной палаты по социальной политике Борис Альтшулер. «Слишком уж большие ежемесячные платежи.

А тех, кто больше не сможет платить за это жилье, просто выселят на улицу. Так быть не должно», — уверен он.

Квартиры в новостройках начнут заметно дешеветь с 2015 года

Где?

В пилотном режиме программа запущена уже в трех регионах РФ — Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске. И, как оказалось, в каждом регионе есть свои требования к приобретаемой квартире.

Так, например, жилье в Подмосковье не должно быть дальше 50 км от столицы, рядом — остановки автобусов, детский сад и школа.

Выбранное здание не должно быть аварийным, выше 5 этажей — с лифтом, подключено к центральному отоплению, электроснабжению, водоснабжению и канализации. В квартире обязательна кухня не менее 6 кв. метров.

Цена не должна превышать 6 млн рублей, в пригороде Екатеринбурга и Новосибирска — 2,5 млн, а в самих городах — 4 млн рублей.

Согласно статистике, цена приобретаемого жилья в рамках программы сегодня составляет 3-3,5 млн рублей.

другие варианты решения квартирного вопроса

В России до 2017 года будет построено дополнительно 25 млн кв. метров жилья экономкласса. В рамках программы «Жилье для российской семьи», подготовленной минстроем, этот метр будет стоить не выше 30 тыс. рублей. Но купить квартиру смогут только особо нуждающиеся в жилье граждане РФ, у которых сегодня менее 18 кв.

метров на человека, очередники, мамы с маленькими детьми, жильцы аварийных строений, сотрудники научных организаций, родители моложе 35 лет. Причем каждый регион будет составлять свой список, ориентируясь на нуждаемость местных жителей. Главное, чтобы их дохода хватило для покупки квартиры.

Для этого можно использовать ипотечные кредиты (сразу вносится 20% от стоимости квартиры) или средства материнского капитала.

Через несколько лет 10% новых домов в России могут стать доходными. Законопроект, предоставляющий возможность снять квартиру у города или муниципалитета за треть от рыночной стоимости, уже прошел первое чтение в Госдуме.

Программа некоммерческого найма разработана для тех, кто по уровню дохода не имеет права на господдержку, но при этом не может приобрести квартиру по рыночной цене. Арендованную квартиру нельзя приватизировать, а договор является срочным — от 1 года до 10 лет.

Первые дома появятся в 80 крупных городах.

Источник: https://rg.ru/2014/02/27/kvartira.html

Рассрочка от хозяев: как это работает

Как купить дом в рассрочку от хозяина

Алина Буравцева | cbkg.ru

«Продам квартиру, срочно. Хозяин. Возможна рассрочка». Объявления приблизительно такого содержания стали появляться на «Крыше» в не лучшие для рынка времена. Что это: рискованный способ реализовать жильё до того, как оно потеряет в цене, или вполне разумная практика, работающая в интересах двух сторон? Опасно ли покупать или продавать квартиру в рассрочку и где подвох?

На этой неделе «Крыша» вместе с экспертами изучила явление, которое могло бы запросто перевернуть представление о рынке и реанимировать его, если бы не отдельные трудности.

Понятие «рассрочка», судя по данным анализа поисковых запросов, стало определяющим для потенциальных покупателей летом прошлого года, когда после затяжного снижения цен рынок завис и в Казахстане всерьёз заговорили о стагнации.

В этом году интерес к рассрочке возрос в десятки раз и достиг своего пика (в январе-марте).
Застройщики освоили этот сегмент первыми. Среди продавцов-частников такого массового антикризисного тренда не наблюдается, однако покупатели не сдаются и продолжают поиск вариантов. И как выяснилось, не зря.

Изучив актуальные и архивные предложения, редакция разыскала тех, кто готов продавать жильё без посредников в долг сейчас, и тех, кто уже воспользовался этой схемой ранее. Опрос показал, что условия таких предложений гибкие и зависят от формата жилья.

Что продают в рассрочку?

Систематизировав информацию, мы выяснили, что как правило, жильё, продаваемое в рассрочку, можно разделить на несколько категорий. Среди предложений есть неликвид — квартиры, которые тяжело продать. Обстоятельства разные: нет лифта, нет балкона, цокольный этаж (встречается и такое!). Стоимость подобного жилья значительно ниже средней.

Следующую категорию составляют типовые квартиры в хрущёвках и метры в обычных монолитных новостройках.

Третий вариант — многомиллионные апартаменты большой площади, которые нелегко продать. При этом такое жильё существенно страдает в период снижения цен, и продавцы, понимая это, готовы идти на уступки.

Изо дня в день соотношение предложений меняется, но в целом все эти категории представлены на рынке примерно в равных пропорциях, за исключением самых дорогостоящих вариантов.

Условия рассрочки

Обычно продавцы указывают в объявлении, на какой срок и в каком размере они готовы предложить заём. Выборочный анализ показал, что большинство из них хотят получить сразу как минимум половину суммы.

Рассрочка, как правило, предлагается на срок от 6 месяцев до 3 лет. Многие собственники согласны ждать полного погашения в течение 1-2 лет. Однако при личной беседе они подчёркивают, что предпочли бы обговарить детали с покупателем и в ряде случаев готовы идти на уступки в зависимости от суммы и ситуации.

Предусмотрены ли проценты и комиссии за рассрочку

Позиция собственников чаще всего такова: рассрочка беспроцентная, доплата не требуется. При этом предложения, в которых при покупке в долг цена возрастает, всё же встречаются. Квартира дорожает на 1-2 млн тенге.

Размер платежей и периодичность погашения сильно отличаются от стандартных банковских схем и акций застройщика. Никто из опрошенных не требовал ежемесячных выплат. Все ориентируются на погашение в 2-3 этапа, равными долями или по ситуации.

Кому выгодно?

Рассрочку на квартиру, как показал опрос, нередко предлагают те, кто уже имеет опыт таких сделок или кому предстоит такая же покупка.
«Хочу купить в рассрочку, поэтому и продать могу в долг» — примерно так объясняли нам своё намерение продавцы.

И здесь начинается самое интересное. Покупателя запросто могут спросить, какой суммой он располагает и на какие вложения готов. Условия продажи по факту привязаны к требованиям, согласно которым собственнику предлагают альтернативный вариант. Однако некоторые предпочитают ориентироваться на реальные возможности клиента и уже исходя из этого искать подходящее жильё себе.

«Застройщик, у которого я намерен приобрести недвижимость, рассмотрит все предлагаемые нами варианты. Поэтому при продаже своей квартиры я спрашиваю у потенциального покупателя, сколько у него реально есть средств и каковы его планы по выплатам», — рассказал «Крыше» один из владельцев.

Примерно такую же ситуацию описали и другие участники рынка:
«Наш продавец может дать отсрочку при взносе 50 %, поэтому пробуем продать свою квартиру аналогичным способом, чтобы не упустить хороший вариант».
Многие отмечают, что уже имели опыт таких сделок и такой формат расчёта их не пугает.

Впрочем, нельзя не отметить и другие обстоятельства. Некоторые хозяева прекрасно понимают, что их недвижимость не пользуется особым спросом и может потерять в цене за счёт планомерного снижения.

Расчёт такой: при медленном, но верном снижении цен лучше пойти на уступки по срокам. Ведь если стоимость опускается хотя бы на 1 % ежемесячно, значит, за год просядет примерно на 10 %. То есть однокомнатная квартира может подешеветь на пару миллионов.

Где подвох?

Кроется ли за предложением купить квартиру в рассрочку что-то противозаконное и подозрительное? Конечно, этот вопрос интересует всех. А всё потому, что, покупая квартиру в рассрочку, вы не становитесь её собственником сразу, а, грубо говоря, живёте у продавца.

Нотариусы пояснили это так: право собственности наступает не с момента покупки недвижимости, а с момента её госрегистрации. По сути, заключается договор с отсрочкой платежа. Согласно его условиям, право собственности возникает только после полной оплаты, что подтверждается распиской о получении денег продавцом. Именно с этим документом покупатель сможет зарегистрировать жильё.

Насколько это безопасно?

Юристы не дали однозначного ответа. Одни считают, что это абсолютно неопасно — обе стороны прямо заинтересованы в том, чтобы довести сделку до конца. Покупателю нужна квартира, и есть стимул быстрее оформить её на себя; продавцу необходимо получить деньги за её продажу.

Другие не уверены, что в нашей суровой реальности всё пройдёт гладко, и рекомендуют максимально обезопасить себя. Зарегистрировать обременение, предусмотреть неустойку и форс-мажоры, передавать платежи только под расписку.

Специалисты предупреждают, что очень важно не путать схему рассрочки с задатком. Во втором случае предусмотрены санкции для продавца, если тот пошёл на попятную. Механизм рассрочки этого лишён, однако и там при заключении соглашения можно включить штрафы для провинившейся стороны.

В договоре указываются:

  • характеристики приобретаемого жилья (адрес с указанием номера квартиры, площадь);
  • его общая стоимость;
  • сумма, уплаченная до подписания договора;
  • оставшаяся сумма;
  • график оплаты;
  • срок погашения.

По желанию сторон предусматриваются штрафы и санкции.

На вопрос о гарантиях и о том, у кого будут храниться документы, нотариусы отвечают по-разному. В отдельных случаях рекомендовано держать бумаги у покупателя.

Залогом невозможности осуществления каких-либо сделок, по словам специалистов, должно стать отсутствие правоустанавливающих документов — бывший владелец получил вместо них новый договор купли-продажи.

Старый при этом остаётся у нотариуса, а затем переправляется в архив, где хранится более 70 лет.

Однако эксперты, ознакомившись с различными формами соглашения, пришли к выводу, что предусмотреть всё и полностью обезопасить себя практически невозможно.

Бахыт Касымбеков

юрист

— Покупка недвижимости в рассрочку возможна. Однако самый существенный момент в данной ситуации — это риск нарушения продавцом своих обязательств по передаче квартиры покупателю. Теоретически ничего не мешает продавцу продать или заложить квартиру за тот промежуток, который клиент выплачивает деньги.

Наилучшим вариантом является постановка обременения на квартиру в виде залога на период времени, пока покупатель выплачивает сумму согласно договору. Также существуют риски, что на квартиру может быть наложен арест за уголовные или административные правонарушения продавца.

Нельзя забывать и о том, что может случиться в случае смерти собственника — вам придётся ждать, когда в права вступят наследники.

Что мешает рассрочке?

Рост спроса на рассрочку отмечают и риелторы. Они подтверждают, что имеются продавцы, готовые повременить с расчётом. Если бы их было больше, такая антикризисная система взорвала бы рынок, окончательно вытеснив ипотеку и варианты покупки в долг у застройщика. Однако существуют факторы, сдерживающие развитие рынка в этом направлении.

Лариса Степаненко

вице-президент ОАРК

— Могу сказать, что у нас в агентстве нет такой практики. Конечно, покупателей, желающих приобрести квартиру без банковских нагрузок, в рассрочку, много. Но пока продавцы не готовы к такому. Если и встречаются лояльные собственники, то срок, в течение которого они готовы ждать полной выплаты, невелик.

Однако покупателей интересует именно долгосрочная рассрочка, которую в связи с нестабильностью рынка, валюты и другими негативными явлениями предоставить продавцы не могут. В мировой практике схема продажи в рассрочку популярна, но у нас эффективный механизм взаимодействия сторон пока не найден.

К тому же зачастую продажи связаны с миграцией — таким владельцам важно получить всю сумму сразу.

Итак, при продаже квартиры в рассрочку важно учесть возможности покупателя, быть уверенным в его платёжеспособности. Покупателю же следует тщательно взвесить материальное положение и исключить вероятность возникновения трудностей с погашением.

Плюсы для продавца:

  • такие продажи эффективны в период снижения цен;
  • найти покупателя проще;
  • продавец остаётся собственником до полного расчёта;
  • покупатель вносит солидную сумму и заинтересован скорее, а возможно и досрочно, выплатить остаток.

Минусы:

  • возможность невыплаты средств;
  • риск происшествий, которые могут произойти после сделки (например, пожар).

Плюсы для покупателя:

  • жилищный вопрос решится быстрее;
  • нет банковских переплат и комиссий.

Минусы:

  • отсутствие права распоряжаться жильём по своему усмотрению до полного расчёта и госрегистрации;
  • к моменту погашения цены могут снизиться;
  • в случае нарушения условий договора, предстоит длительный судебный процесс, и в чью пользу он решится, сказать трудно.

Перед заключением соглашения убедитесь в юридической чистоте операции, тщательно проверьте достоверность и подлинность документов. Помните, все моменты важно обсудить до заключения договора. Будьте внимательны. Удачных вам сделок!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/rassrochka-ot-hozyaev-kak-eto-rabotaet

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий