Как купить дом чтобы не обманули

Как купить квартиру в новостройке так, чтобы не обманули

Как купить дом чтобы не обманули

Эксперты указывают на несколько факторов, которые позволяют избежать обмана при покупке квартиры в новостройке. Чтобы нивелировать риски необходимо внимательно отнестись к процессу выбора объекта покупки, застройщика и риэлтерской компании.

Эксперты указывают на несколько факторов, которые позволяют избежать обмана при покупке квартиры в новостройке.

Чтобы нивелировать риски необходимо внимательно отнестись к процессу выбора объекта покупки, застройщика и риэлтерской компании.

При выборе застройщика нужно учитывать репутацию компании, срок ее деятельности на рынке строительства, наличие реализованных проектов и их характеристики.

Один из важнейших показателей – законность строительства, здесь необходимо обратить внимание на состав разрешительных документов, акта выбора земельного участка, договора аренды на землю, где проводится строительство, инвестиционного контракта, а также разрешения на строительство и проектной декларации, пишет портал ГдеЭтотДом.РУ.

Если квартира приобретается на стадии строительства, следует проверить компанию-застройщика:

— съездить на уже построенные объекты, если они есть

— особое внимание нужно обратить на то, сколько лет компания работает на рынке, во что инвестировала средства и вовремя ли были завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю, разрешение на строительство жилого дома и другие документы на строительство

— изучить информацию в сети Интернет: с сайта самой организации, интернет-ссылок, «черных» списков компаний.

Все это позволит вам создать объективный портрет застройщика.

Покупка квартиры через профессиональные риэлтерские компании, также существенно минимизирует риски покупателя.

Такие компании имеют большой опыт работы на рынке новостроек, и не заинтересованы в сотрудничестве с ненадежными девелоперами, поскольку дорожат своей репутацией.

В крупных компаниях работают юристы, специализирующиеся именно на первичном рынке, которые обязательно проводят юридическую экспертизу документов застройщика.

Хорошим показателем юридической чистоты является наличие ипотечной аккредитации объекта, поскольку банки также проводят тщательную проверку адреса.

Стоит отметить, что отсутствие аккредитации может быть обусловлено рядом причин, среди которых очень распространенной является начальная стадия строительства объекта, об этом сообщила в рамках конференции, прошедшей на портале Финам.Инфо, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

Список документов, на которые необходимо обратить внимание зависит от формы договора.

Например, при заключении договора долевого участия ДДУ у застройщика можно запросить документы прямо указанные в 214 ФЗ (договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство; разрешение на строительство; проектная декларация и др.). Перечень документов зависит от стадии строительства, на которой Вы приобретаете квартиру.

Традиционно рассматривается ряд факторов, влияющих на ликвидность объекта-новостройки, к наиболее важным следует отнести: стоимость квадратного метра, стадия и темпы строительства, местоположение и окружение, правоустанавливающие документы и юридическая схема реализации объекта, площади квартир и планировки, тип застройки, класс жилья. Важное значение имеет состав и состояние правоустанавливающих документов на объект и юридическая схема реализации.

Степень готовности объекта является вторым по важности, после цены, фактором, влияющим на решение о покупки квартиры, в настоящее время наиболее ликвидными являются построенные дома, а также объекты надежных застройщиков, отличающиеся высокими темпами строительства.

Застройка может быть точечной и комплексной, каждый тип имеет свои преимущества и недостатки и применяется девелопером исходя из существующих условий.

При комплексном строительстве помимо жилых домов создается полноценная инженерная, социальная и транспортная инфраструктура, а также единый архитектурный облик всех строений и объектов района, что, положительно отражается на визуальной привлекательности и общей комфортности нового жилья.

Такая застройка характерна для новых районов и неосвоенных участков. Точечная застройка обычно располагается в сложившихся жилых районах с развитой инфраструктурой, к недостаткам можно отнести неоднородное социальное окружение объекта, возможные проблемы с коммуникациями, парковкой.

Ликвидность объекта будет зависеть не столько от типа застройки, сколько от качественных характеристик дома, наличия и состава инфраструктуры.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», до кризиса застройщики ориентировались, в основном, на строительство объектов бизнес-класса, только треть новостроек, поступающих в продажу, относилась к классу эконом.

В докризисный период в Москве на рынок в год поступало менее 1 млн кв. м жилья эконом-класса.

Сегодня объем предложения рынка новостроек по классам распределяется следующим образом: 57% новостроек относится к бизнес-классу, 30% – к экономклассу, 13% – к элитному сегменту.

На сегодняшний день из всех московских новостроек, представленных в продаже, полностью готовы к заселению менее 38%, или порядка 102 объектов.

Новостроек, которые по качественным характеристикам можно отнести к сегменту эконом-класса со средней стоимостью 1 кв. м не более 130 тыс. рублей, в настоящий момент на первичном рынке столицы представлено порядка 30.

В общем объеме первичного рынка их доля не превышает 10%. Наиболее активно экономкласс строится в следующих округах: САО, СВАО, ЮВАО, ЮАО.

В 2010 году к сдаче запланированы многие объекты эконом-класса как в Москве, так и в Московской области. В частности: ЖК «Юго-Западный» (вторая очередь), г. Московский, Московская область. Корпуса 16, 31А мкр. «Красная Горка», г. Люберцы, МО. Ак. Опарина, вл. 4, г. Москва.

По нашим данным средняя стоимость 1 кв. метра в эконом-классе по итогам 1 полугодия составит около 124 000 рублей за кв. м. На рынке наблюдается постепенное вымывание наиболее дешевых предложений. Минимальная цена квадратного метра в новостройке Москвы составляет сегодня – 72 000 рублей за кв. м без отделки.

Получи ипотеку на квартиру! 

Источник: Аргументы и факты

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1818804-2010-09-07-kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-tak-chtobyi-ne-obmanuli/

Не торопитесь покупать загородную недвижимость — Загородная недвижимость

Как купить дом чтобы не обманули

Подпишитесь на нас:

17.04.2019 | 08:00 8413

Жизнь на природе имеет немало плюсов, но подходит далеко не всем. Чтобы избежать разочарований, прежде чем приступать к выбору земельного участка или готового дома, определитесь – зачем вам нужна загородная недвижимость.

На прошедшей недавно Ярмарке недвижимости в консультационном пункте BN.ru на вопросы посетителей и наших читателей отвечал опытный практик рынка загородной недвижимости Павел Соколов, управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль».   

– Павел Витальевич, давно хотим перебраться из квартиры в загородный дом. С чего начать?

– Ответьте себе на вопрос, зачем вам загородный дом и сколько времени вы будете в нем проводить. В качестве дачи, второго дома? Или вы намерены полностью отказаться от городской квартиры? Если вы на этот вопрос не ответите, то будете делать мучительный выбор вроде того, купить ли вам спортивный автомобиль или грузовик.

Для постоянного проживания нужна соответствующая инфраструктура, которую могут обеспечить только райцентры и ближние к городу населенные пункты: школы, детские сады, медицина, общественный транспорт.

Но если речь о даче, то в такой среде вы просто не сможете полноценно отдыхать: вам нужны озеро, лес, река и как можно меньше незнакомых лиц. С другой стороны, зимой или в межсезонье на такой даче вам станет скучно, потянет в город. А дороги развезло или завалило снегом…

В любом случае это разные форматы. Совместить их, как показывает практика, не получается. Но компромиссы возможны.

– С чего начать «примерку» загородного дома?

– Позволю себе дать дружеский совет, который редко дают риэлторы: не торопитесь покупать. Для начала снимите дом – причем в той местности, где намерены поселиться, и не на лето, а минимум на полгода.

Поухаживайте за участком, поездите на работу и за покупками – то есть сделайте своеобразный «тест-драйв» и дома, и местности. Во-первых, будете присматриваться к объектам, которые здесь предлагают приобрести, а в конечном счете выберете лучший.

Во-вторых, если купите участок и начнете стройку, у вас будет где жить.

Но самое главное – вы примерите на себя и территорию, и собственно загородную жизнь. Вы оцените, насколько критичны для вас транспортные проблемы, снегопады, качество воды из колодца, необходимость ухаживать за участком и заниматься заготовкой дров.

К сожалению, в нашей агентской практике такое бывает. Человек купил дом, прожил год, потом снова приходит, чтобы выставить на продажу: «Да, дом всем хорош. Но я понял, что жизнь за городом – не для меня».

– Где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне?

– Давайте сначала разберемся с тем, что такое коттеджный поселок. Это ведь не характеристика правового статуса участка.

Это торговая марка, организационная структура, а также, возможно, прописанные правила и регламенты, которые в документах никак не обозначены. Так вот, коттеджный поселок может располагаться и на землях ИЖС, и на сельскохозяйственных.

Но подразумевается, что здесь есть структура, которая занимается управлением. Насколько она эффективно, грамотно и широко хозяйствует – всегда вопрос.

При выборе дома или участка в коттеджном поселке ключевой вопрос – эксплуатационные платежи. Их сумма не должна стать для вас неожиданностью. Общее правило такое: чем крупнее массив, тем они меньше.

И есть такие коттеджные поселки, где цена услуг управляющей компании сопоставима с ежемесячными платежами за городскую квартиру.

В то же время в закрытых клубных поселках с теннисными кортами, бассейнами, детскими и спортивными площадками ежемесячные расходы могут достигать десятков тысяч рублей в месяц.

То же относится и к садоводствам. Правда, здесь разрыв между минимумом и максимумом меньше: от нескольких тысяч рублей в год до нескольких тысяч в месяц. Качество тоже разное: от полузаброшенного массива с пенсионером-председателем до того, что у нас называют «коттеджным поселком», – массива с ограждением, охраной и светодиодными фонарями.

Но в садоводствах вся эта инфраструктура создается за счет самих садоводов. Бюджеты СНТ складываются из членских и целевых взносов. Первые идут на обслуживание, текущий ремонт, зарплату председателей и охраны. Вторые – на крупные разовые расходы: заасфальтировать дорогу, сделать ограждение, установить шлагбаум или поселковый водопровод.

В районах ИЖС с частной застройкой вам не нужно скидываться с соседями на ремонт дорог и установку столбов и платить управляющей компании. Другое дело, что у местных властей, если это забытая богом деревня, бюджетов на создание комфортной жилой среды, скорее всего, нет.

– Когда лучше смотреть объекты загородной недвижимости?

– Разумеется, в выходные и днем, когда светло, все можно увидеть и со всеми познакомиться. В том числе с соседями и председателем СНТ.

А стоит ли говорить, что правило «выбери соседа» при покупке загородной недвижимости одно из основных? Как правило, к заинтересованным в покупке они относятся доброжелательно, а вы узнаете много нового и интересного, в том числе такого, о чем не расскажет продавец.

– На какие вопросы нужно получить ответы при просмотре?

– Во-первых, обязательно узнайте, как эксплуатируется данный массив зимой, есть ли постоянные жители, каково сообщение и не становятся ли дороги непроезжими.

Во-вторых, обязательно узнайте, как организовано водоснабжение, каково качество и лимиты воды в колодцах и скважинах. Я считаю, что это один из самых важных вопросов. Жить без газа можно, без воды – никогда.

В-третьих, электроснабжение: бывают ли перебои со светом и хватает ли энергомощностей. Ведь бывает, что декларируется 15 кВт на домовладение, в то же время реальные мощности значительно меньше, а электрохозяйство требует модернизации.

Есть еще один важный вопрос – геология и уровень грунтовых вод. Конечно, если вы намерены строиться, необходимо делать пробное бурение, а если речь о капитальном доме – полноценные геологические изыскания.

Но пока просто присматриваемся и отмечаем все признаки заболоченности: характерная растительность (камыш, тоненькие кривые деревца), уровень воды в дренажных канавах. А также где участок – на горке или в низине.

– С чего начать изучение документов на участок?

– Сегодня благодаря публичным кадастровым картам, которые имеются в открытом доступе, рынок загородной недвижимости стал относительно прозрачным и безопасным.

Поэтому для начала найдите предлагаемый вам участок на публичной кадастровой карте, посмотрите его границы, нет ли наложений на соседние, а также статус и целевое назначение земли.

При этом изучить карты имеет смысл заранее – может быть, вообще ехать не стоит.

Второй этап – личность продавца (продавцов) и правоустанавливающие документы. Но, разумеется, если вы не риэлтор или не юрист, я бы не рекомендовал проводить сделку без соответствующих специалистов. Нюансов здесь множество.

Каждый сособственник и каждая доверенность на продажу требует проверки. Или дом не зарегистрирован, а он есть, – такое сплошь и рядом на вторичном рынке.

При этом важно оценивать, насколько данный объект вообще подлежит регистрации и не построен ли он с нарушениями.  

– Недавно смотрели участок в СНТ и обнаружили, что забор не по границе, а вынесен вперед, через дренажную канаву. Какими последствиями мне грозит такая «прирезка»?

– Никакими, если вам, к примеру, не предлагают шесть соток по цене восьми. Самое большее, чем вы рискуете, – заставят перенести забор. Но опять-таки есть высокая вероятность, что у председателя СНТ забор стоит так же, поэтому ни у него, ни у других садоводов не будет никаких претензий.

– Предлагают участок по цене заметно ниже рыночной. Насколько велика вероятность мошенничества?

– Низкая цена еще не говорит о том, что вас хотят обмануть. Скорее всего, имеются скрытые, но легко обнаруживаемые дефекты. Поэтому смотреть надо внимательно и оценивать, насколько они для вас критичны. Или просто кому-то достался участок в наследство, а продать нужно срочно.

– Можно ли прописаться в садоводстве?

– Да, сегодня процедура упростилась. Правда, дом должен быть не садовым, а жилым – то есть быть признанным пригодным для проживания. Но критерии и требования размыты. Поэтому уточняйте этот вопрос у местного кадастрового инженера.  

– Какие еще новшества в 2019 году нас ждут на рынке загородной недвижимости?

– Хорошая новость в том, что регистрации в садоводствах подлежат только жилые и садовые дома. Сараи, бани, гаражи и беседки регистрировать не нужно.

При этом регистрация строений в садоводствах усложнилась, для участков ИЖС – упростилась. Раньше в садоводствах действовал уведомительный порядок. По окончании строительства вы должны были пригласить кадастрового инженера, который сделает технический план. Потом вместе с соответствующим заявлением через МФЦ отправить на регистрацию в Росреестр.

С 1 марта нужно уведомлять местную администрацию о начале строительства – также заявлением по установленной форме. Затем, завершив стройку, также делать техплан и вместе с уведомлением об окончании работ и квитанцией об уплате пошлины за регистрацию отправлять в местную администрацию. И теперь это единый порядок регистрации строений и для садоводств, и для ИЖС.

Но упрощение регистрации для ИЖС имеет свои подводные камни. Раньше перед началом строительства нужно было получать градостроительный план, а именно – подробную выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о том, что можно, а что нельзя строить. Теперь градплан получать не нужно, поэтому возрастает риск «промахнуться» и возвести то, чего на самом деле строить нельзя.

В любом случае перед покупкой участка нужно внимательно изучить местные ПЗЗ. Они есть в открытом доступе, но читать их лучше со специалистами.

– Юрист во всех этих вопросах разберется?

– Конечно. Но юрист, которого вы привлекаете, должен быть специалистом по земельному законодательству, а не, к примеру, корпоративному праву. На мой взгляд, опытный риэлтор-практик, специализирующийся на загородной недвижимости, увидит больше.

– Я построил дом в садоводстве, но не зарегистрировал: собирался сделать техплан, но все откладывал и не успел до марта. Как быть?

– Ничего страшного. Направляете уведомление о начале строительства. Затем – заказываете техплан и также отправляете на регистрацию: хоть через неделю, хоть через месяц…

Филипп Урбан    pixabay.com, Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252192/

Безопасная покупка квартиры: защита от мошенничества

Как купить дом чтобы не обманули

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч.

потерей денег или утратой права собственности на объект сделки.

Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье.

Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов.

Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее.

Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей.

Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер.

Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют.

Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку.

В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса.

Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель.

Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

  • отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
  • продолжительность существования юридического лица
  • репутации директора компании, ее учредителей
  • отзывы о ранее завершённых проектах
  • наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы.

Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды.

Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

  • Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество(укр. «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
  • Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества(укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия.

В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов).

Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

  • создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
  • членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
  • участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме.

Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства.

Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения.

Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность.

Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

  • срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
  • цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
  • момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
  • процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег.

Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде.

В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/bezopasnaja-pokupka-kvartiry-zashhita-ot-moshennichestva.html

Самые популярные аферы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости

Как купить дом чтобы не обманули

В поисках квартиры мечты вы долго взвешивали все за и против и проделали большую работу, выбирая своё будущее жильё. Наконец идеальный вариант найден, и вы собираетесь заключить сделку. Как не попасть в ловушку мошенников и не потерять деньги? Рассказываем о самых популярных способах «развода» и о том, как их избежать.

Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Вы купили её и радуетесь. А в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён.

От отчаяния вы решаете срочно продать квартиру, но и это невозможно, потому что у вас в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. Это значит, что, заключив сделку, вы получили в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме.

Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.

Как себя обезопасить:

  • Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
  • Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
  • Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
  • В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
  • Продажу доли часто предлагают оформить дарением (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.

Квартира, переоборудованная из комнаты

Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции.

Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние.

В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать.

Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.

Как себя обезопасить:

  • Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
  • Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
  • Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
  • Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.

Фальшивые документы

Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт.

Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала.

Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана.

Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.

Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам.

Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди.

Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.

Как себя обезопасить:

  • Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
  • Сверьте подписи на документах и в паспорте.
  • Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
  • То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
  • Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
  • Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
  • Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.

Двойник

Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел.

Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту.

Суд признаёт сделку незаконной, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.

Как себя обезопасить:

  • Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
  • Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
  • При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.

Занижение цены в договоре

Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов.

Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец.

Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются.

В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.

Как себя обезопасить:

  • Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре. Для вас как покупателя никакой выгоды в этом нет, и вы смело можете требовать указать в договоре полную сумму. Продавец, если он не мошенник, должен пойти на ваши условия.
  • Проверьте продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
  • Какой бы договор вы ни подписывали, всегда внимательно читайте его от начала и до конца.

Скрытая комиссия

Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей.

При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях.

Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь.

Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.

Как себя обезопасить:

  • Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
  • Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.

Собственник «передумал» через какое-то время

Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла.

Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт.

И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях.

Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.

Как себя обезопасить:

  • Лично сходите с продавцом за справкой в ПНД. Если продавец отказывается, это уже тревожный звоночек. Не можете сходить вместе? Проверьте подлинность справки потом, сходив к врачу, который её выдал.
  • Закажите экспертизу на сделку, чтобы продавец прошёл освидетельствование прямо перед подписанием документов.
  • Пригласите на сделку нотариуса, чтобы он сделал заверенную запись.
  • Убедитесь, что нотариус сделал запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным (это можно сделать только по решению суда). С 1 февраля 2018 года нотариусы обязаны это делать.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/samye-populyarnye-afery-pri-pokupke-kvartiry

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий