Как исчисляется кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка

Как исчисляется кадастровая стоимость земельного участка

Порядок определения кадастровой стоимости

Все, что относится к понятию недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет  свои индивидуальные характеристики.

К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования.

В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и  состоит в следующем:

1.Один раз в пять лет (не реже) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;

2. В обязанности Управления Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации входит обязанность по подготовке списков (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.

3. После того, как списки будут составлены и проводится сама кадастровая оценка земельного участка. Расчет кадастровой стоимости проводит Управление Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации.

Надо добавить, что если, например, Администрация муниципалетета выделила земельный участок в аренду, то вполне естественно, что кадастровой стоимости он не имеет. Данную кадастровую оценку проводит Управление Росреестра субъекта Российской Федерации в соответствии с теми материалами, которые имеются или будут представлены в Управлении Росреестра.

Обратите внимание, при получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, не зависимо от того,  ранее учтенный земельный участок или только что образованный, если в строке категория земли или в строке вида разрешенного использования отсутствуют записи или имеется запись об отсутствии сведений, тогда и отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.

Итак, более подробно, рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости земельных участков на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов. Для начала надо знать, что в соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования.

В составе каждого районного центра имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы.

Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования. Единицей измерения кадастровой стоимости конкретного земельного участка принято считать  удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра конкретного земельного участка.

Для определения кадастровой стоимости всего земельного участка необходимо удельный показатель стоимости 1 квадратного метра умножить на количество квадратных метров площади земельного участка.

Например, земельный участок 1200 кв.м., расположенный на территории сельского поселения и входящий в состав земель населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования — личное подсобное хозяйство.

Кадастровый квартал данного земельного участка — …., удельный показатель кадастровой стоимости в данном кадастровом квартале и применительно к виду разрешенного использования — личное подсобное хозяйство , будет ….

, площадь земельного участка составляет 1200 кв.м.

Считаем: удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка для конкретного квартала умножаем на площадь земельного участка. Получаем кадастровую стоимость земельного участка.

Еще раз, удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала при учете каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если бы у земельного участка, указанного в качестве примера, вид разрешенного использования был бы — индивидуальное жилищное строительство, тогда бы и удельный показатель кадастровой стоимости был бы другим и кадастровая оценка земельного участка была бы иной.

Бывают случаи, когда для земельного участка устанавливается несколько видов разрешенного использования.

Как тогда производится расчет кадастровой стоимости? Для каждого из видов разрешенного использования по конкретному кадастровому кварталу определен удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка.

Тот удельный показатель, который больше по своему значению и будет выбран в качестве удельного показателя для определения кадастровой стоимости данного земельного участка.

 ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

  • Вид разрешенного использования
  • Размер удельного показателя кадастровой стоимости. Определяется в зависимости от кадастрового квартала и вида разрешенного использования

Вид разрешенного использования для некоторых из земельных участков может быть уже установлен.

Например, земельный участок был предоставлен в пользование или в собственность в 1993 году. В свидетельстве на землю указано, что данный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Бывает так, что вид разрешенного использования на земельный участок не установлен.

Земельный участок предоставлен в 1993 году в собственность, но в документе (свидетельстве) на право собственности на землю не указан вид разрешенного использования.

Тогда собственнику или пользователю данного земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления (орган государственной власти) с заявлением об определении вида разрешенного использования конкретного земельного участка.

Следует знать, что отнесение конкретного земельного участка к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам:

  • в случае наличия на конкретном земельном участке возведенных (построенных) объектов недвижимости, разрешенное использование такого земельного участка должно соответствовать функциональному назначению строения. В свою очередь, назначение строения можно определить по записи в документах по технической инвентаризации.

Например, в техническом паспорте на здание указано, что оно имеет назначение -«офис». Следовательно, земельный участок следует отнести к группе №7 (с видом разрешенного использования) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Например, на интересующем нас земельном участке расположено два здания. Одно из зданий имеет запись в техническом паспорте о виде своего функционального использования — «офис», второе здание имеет запись — «производственное помещение».

Тогда вид разрешенного использования будет определен на земельный участок, расположенный под данными зданиями следующим образом: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «Для размещения производственных и административных зданий».

В том случае, когда земельный участок не застроен, то устанавливается один из 17 видов разрешенного использования, при этом учитываются требования градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Теперь о том, как осуществляется определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков.

1.Субъектом Российской Федерации  принимается решение о проведении кадастровой оценки всех земельных участков, расположенных на его территории.

2.Росреестром (управлением по соответствующему субъекту) составляются списки земельных участков, подлежащих оценке. В данном списке отражаются такие характеристики земельного участка, как: площадь участка, место расположения участка, наличие или отсутствие на участке строений, в случае наличия строений на участке, указывается их назначение.

3.Росреестр привлекает оценочную организацию, которая определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и для каждого из видов разрешенного использования.

За основу берется среднерыночная стоимость земельных участков в конкретном квартале с определенным видом разрешенного использования. Также принимаются во внимание средние рыночные цены стоимости объектов недвижимости (строений), расположенных на данных земельных участках.

Иными словами, удельный показатель — это средняя рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.

4.Результаты кадастровой оценки утверждаются нормативным актом субъекта Российской Федерации.

5.Утвержденные результаты кадастровой оценки вносятся в систему кадастрового учета соответствующего управления Росреестра по конкретному субъекту Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством, кадастровая оценка земельных участков должна проводится не реже одного раза в пять лет.

Источник: http://pravoved11.ru/market/fizicheskim_licam/zemel_nye_otnosheniya_zemel_nye_spory/kadastrovaya_stoimost_zemel_nogo_uchastka/

Оценка земельных участков, прав собственности на землю

Как исчисляется кадастровая стоимость земельного участка
Наиболее сложным объектом оценивания всегда были земельные участки, поскольку земля, являясь объектом недвижимости, имеет свою специфику при оценке. В случае если на земельном участке расположены здания и сооружения, расчет стоимости таких объектов недвижимости имеет свои особенности.

При расчете стоимости земельных участков важна не только площадь и местонахождение, но и целевое назначение. Согласно действующему законодательству, земельные участки классифицируются не только по целевому назначению, но и по разрешенному использованию. Поэтому оценка стоимости земельных участков рассчитывается с учетом законодательно установленных классификаций.

 

Судебные эксперты на основании рыночнаой оценки земельного участка  учитывает:

  • геополитическое положение объекта;
  • площадь;
  • фактическое использование земельного участка;
  • целевое назначение земель (рекреационные, промышленные, сельскохозяйственные и так далее);
  • разрешенное использование земли;
  • наличие инженерных коммуникаций и потенциальной возможности подключения к ним;
  • транспортная доступность;
  • иные индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

Кроме того, на результаты оценки земельных участков влияют всевозможные факторы, например, спроса и предложения, предполагаемый доход от использования, временной фактор. Один и тот же участок будет иметь разную оценочную стоимость, если будет документально изменено его целевое назначение или поменяется форма владения. 

Оценка земельных участков, которую проводят судебные эксперты нашей компании, происходит с учетом всех вышеупомянутых факторов. К нам вы можете обратиться за оценкой в следующих случаях:

  • купля-продажа земли;
  • сдачи земли в аренду;
  • при передаче прав собственности;
  • в случае получения кредита для оформления залога;
  • при оформлении лизинговых сделок;
  • при внесении земельного участка в уставной капитал предприятия;
  • страхование посевных культур;
  • в случае имущественных споров;
  • при установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Установление кадастровой стоимости земельного участка (равной рыночной) в целях оспаривания кадастровой стоимости в последнее время стало частой причиной обращения в оценочные компании. Это происходит в связи с кадастровой переоценкой земель государственными органами. 

Кадастровая стоимость земельного участка является основой для начисления налога на землю или определения арендной ставки за земельный участок. В практике последних лет часто встречаются случаи, когда кадастровая оценка земельных участков значительно отличается от рыночной, в том числе, кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, земель населенных пунктов или земель промышленности. 

С 2011 года законодательством предусмотрена возможность приведения кадастровой стоимости земель к рыночной путем оценки рыночной стоимости земельного участка. Приведение кадастровой стоимости к объективной рыночной стоимости в соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ существенно влияет на размер налоговых и арендных платежей, выкупной стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка может быть оспорена любым заинтересованным лицом (в том числе и арендатором) двумя способами:

  1. Путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  2. Путем обращения к судебным экспертам с иском о признании кадастровой стоимости равной рыночной.

Компания «ЭКО-Н» предлагает услуги квалифицированных оценщиков для подготовки отчета об оценке в целях оспаривания кадастровой стоимости, а также услуги квалифицированных юристов для защиты результатов оценки при обращении в комиссию или в суд. 

Опыт работы специалистов «ЭКО-Н» по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков по итогам 2012-2013 г.г. свидетельствует о том, что переплата налога на землю, также как и арендные платежи за земельные участки, в разы превышает реальную рыночную стоимость земли. 

Опытные оценщики и судебные эксперты проведут экспресс-анализ экономической эффективности проведения работ по оспариванию, подготовят расчет рыночной стоимости земельного участка и проконсультируют по всем интересующим вопросам. 

Обращаясь к нам за оценкой земельного участка, вы получите грамотно подготовленный отчет об оценке с выводами квалифицированных экспертов. Наша оценка всегда будет независимой и объективной, и выполнена точно в срок.

Источник: http://eko-n.com/uslugi/otsenka/otsenka-zemelnykh-uchastkov-prav-sobstvennosti-na-zemlyu/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий