Как давать задаток за дом

Задаток при покупке квартиры: важные моменты

Как давать задаток за дом

Итак, вы наконец-то нашли квартиру( дом, участок) вашей мечты, и теперь радостно планируете, как будете обживаться в новом жилье: что нужно достроить, а что переделать…Опуститесь ненадолго с небес на  землю для решения нескольких срочных вопросов.

Самый важный вопрос на данный момент: нужно, чтобы выбранная квартира досталась именно вам. Вы можете быть настолько восхищены квартирой, что готовы свершить сделку здесь и сейчас,но это в любом случае невозможно.

Во-первых, сделка купли-продажи заключается у нотариуса, навряд ли вы и продавец готовы сию же минуту бежать в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи квартиры.

Во-вторых, ни один нотариус не допустит совершение сделки, если будет недоставать хотя бы одного документа для продажи квартиры.

Для подготовки этих документов у продавца может уйти неделя, а иногда и целый месяц. Гарантии того, что за этот период времени не появится покупатель с более выгодным предложением, разумеется, нет. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, о покупке квартиры можно и не мечтать в ближайшие два-три дня.

Как убедить продавца, что вы серьезный покупатель, а не очередной любопытный турист? Как сделать, чтобы продавец понравившейся вам квартиры приостановил ее продажу? Как избежать мошенничества и не столкнуться с тем, что накануне сделки будет повышена цена на квартиру? Все эти вопросы может решить задаток за квартиру ( не путайте с авансом или залогом!)

Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, мало кто из участников сделки, в том числе риэлтор, понимают его суть.

В чем заключается смысл задатка при покупке квартиры?

Это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в качестве обеспечительной меры и в счет причитающихся с нее платежей.

Другими словами, если покупатель хочет купить товар, он дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность намерений, если сделка состоится, эта сумма засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств, она была известна еще древним римлянам и активно используется в современном мире.

Основные положения о задатке можно прочитать в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Кажется, всего две статьи, ничего особенного, но за этой кажущейся простотой можно увидеть массу копий, сломанных в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток имеет 3 функции:

Обеспечительная ( является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора)Доказательственная ( доказательство заключения договора)

Платежная ( если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты)

Покупая квартиру, риелтор, как правило, сразу предупреждает своего клиента о задатке за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке. Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.

), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается продавать квартиру (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан уплатить вам задаток в двойном размере. С одной стороны все понятно и ясно.

Но на практике может возникнуть много проблем.

Кстати, почитайте эту статью тоже:  Преимущества риэлторских агенств

Сумма

Несмотря на то, что размер задатка не закреплен правовыми нормами, принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры.

Сумма зависит от выгоды,например, покупатель руководствуется тем, что хочет сохранить этот вариант за собой. Продавец настаивает повысить сумму задатка в тех случаях, если цена при покупке квартиры( или продаже квартиры) была завышена.

В обеих ситуациях стороны являются заинтересованными лицами в обязательном заключении сделки.

Для кого выгоден минимальный размер задатка

Если клиент не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, вероятно, он ищет более удачный вариант и ему жаль терять сумму задатка.

В некоторых случаях продавец может настаивать на минимальной сумме задатка при покупке квартиры.

Это вероятно при условии, если изначально цена была занижена, а продавец хочет продать квартиру другому покупателю, который предложил более выгодные условия.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность. Задаток, как правило, вы будете вносить по предварительному договору.

Причины, по которым будут настаивать подписать этот предварительный договор, могут быть самыми различными: риэлтор привык работать по такой схеме, она никогда не давала сбоев, не готовы документы на квартиру и т.д.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о желании сторон заключить договор на условиях, определенных предварительным договором. Имущественные ( денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, вступившие в действие.

Приходим к выводу, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым. Поэтому если у вас есть сомнения касающиеся уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму в качестве аванса, положения о задатке не применяются, а вам не удастся получить двойной размер задатка, который предусмотрен законом.

Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Вторая трудность.

Задаток вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать.

Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо.

По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ

С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.

Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.

Помните о следующем:Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);

Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

Самое главное, о чем нужно помнить: деньги должны передаваться только при наличии оформленных документов, содержание которых является отражением положения вещей.

Трудность четвертая. Судебная. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как весьма осторожно относятся к определению природы обязательства.

Ключевое значение для суда будут иметь расписки, платежные документы и пр, подтверждающие факт передачи денег.

Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не значится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

Обязательно указывайте в документах, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным.

Трудность пятая. Если обязательства были исполнены частично, вы лишаетесь права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложилась такая судебная практика еще с советских времен, в которой положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств.

К примеру, вы покупаете квартиру, но продавец в ней до сих пор проживает, либо кто-то еще. В договоре должны быть предусмотрены сроки освобождения квартиры. Но в указанные сроки эти обязательства не выполняются, что может обить всякое жаление иметь дело с таким продавцом.

В ходе суда может выясниться, что продавец выполнил часть обязательств по договору, к примеру, снялся с регистрационного учета, представил документы на квартиру и т.

д, таким образом, договор частично выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать задаток в двойном размере можно только в тех случаях, когда договор полностью не выполняется.

В таких случаях рекомендуется покупать квартиры, которые свободны от жильцов и не имеют зарегистрированных в них граждан.

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что:

соглашение должно заключаться только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;условия о задатке вступают в действие только в случае государственной регистрации договора, так как последний может считаться заключенным только с момента его регистрации;

при передаче задатка в документах и других расписках следует четко указывать, что сумма, которую вы передаете, является задатком.

Во всех остальных случаях, суммы, которые передаете в качестве задатка будут считаться авансом, который имеет, конечно, свои положительные моменты. Например, аванс не несет на себе обеспечительной функции и вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать вернуть деньги.

Задаток по предварительному договору

В этой статье можно прочитать о том, как правильно оформить задаток за квартиру, а пока напомним, что самым надежным способом является передача задатка по предварительному договору( в народе этот договор иногда называют «Договор Задатка», хотя это не совсем верное название).

В Предварительном договоре будет зафиксирована передача продавцу фиксированной суммы в качестве подтверждения ваших серьезных намерений купить квартиру,будут прописаны все важные условия предстоящей сделки( сроки заключения основного договора, стоимость квартиры,точное описание покупаемого объекта, чтобы исключить возможные недоразумения). Для того чтобы быть застрахованным от недобросовестных продавцов, в предварительном договоре следует указать штрафные санкции для продавца в случае невыполнения своих обязательств. Например, если сделка будет сорвана продавцом — он должен будет вернуть деньги в двойном размере.

Часто бывают ситуации, что люди хотят сэкономить на услугах нотариуса и передают задаток при покупке квартиры по банальным распискам или сомнительным договорам о задатке, а иногда и под «честное слово».

В таких случаях ни покупатель, ни продавец не могут рассчитывать на защиту своих интересов, а последствия таких необдуманных действий еще долго приходится расхлебывать в судебных разбирательствах…Поэтому важно помнить:при внесении задатка важно оформить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Этот договор должен быть не только составлен в письменной форме, но и нотариально заверен.

О чем нужно помнить

Перед тем как давать задаток обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выясните, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус сам выполнит такую проверку.

Учитывая, что задаток — является самым лакомым кусочком для мошенников, старайтесь избежать передачи денег непосредственно продавцу( особенно, если сумма задатка при покупке квартиры большая).

Если продавец окажется непорядочным человеком или проще говоря мошенником, вам придется побегать по судам, прежде чем вернуть свои кровные, вам это не нужно, правильно? В этом случае можно посоветовать следующее: храните задаток в ячейке банка или воспользуйтесь сейфом агенства недвижимости ( так можно сделать за определенную плату). Конечно, это дополнительные расходы, но когда идет речь о крупных суммах, которые вы можете потерять, лучше перестраховаться.

В каких случаях сделка незаконна

Передача задатка продавцу будет являться грубым нарушением, если:

-нет оригинала правоустанавливающего документа-во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Следует помнить, что если квартира куплена в браке, собственником является не только муж( жена), но и второй супруг,хотя в договоре его ФИО не фигурируют.

-если имеется неузаконенная перепланировка квартиры

Источник: http://sarstroyka.ru/nedvizhimost/zadatok-pri-pokupke-kvartiryvazhnye-momenty.htm

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Как давать задаток за дом

В этой публикации я хотел бы рассмотреть такое распространенное явление как задаток за квартиру, и рассказать о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры.

Все полученные рекомендации можно применять и в других сферах сделок, в которых продавец требует задаток, я решил рассмотреть этот момент именно на примере покупки недвижимости, поскольку он является наиболее распространенным.

Итак, вы хотите купить недвижимость, подобрали подходящий вариант, договорились с продавцом о цене. Далее всегда нужно пройти определенные процедуры, которые необходимы для полноценного оформления договора купли-продажи.

Продавец должен подготовить квартиру к продаже – получить все необходимые выписки из реестров, а покупатель должен подготовить необходимую сумму для проведения расчета: снять деньги со своих счетов, вывести из бизнеса или оформить ипотечный кредит.

За это время каждая из сторон может изменить свои намерения: продавец недвижимости может подыскать другого покупателя, который готов заплатить больше или вообще передумать продавать квартиру, покупатель тоже может найти более интересный для себя объект недвижимости и отказаться совершать покупку. Чтобы и продавец, и покупатель были защищены от этих рисков, принято давать задаток за квартиру.

Что такое задаток?

Понятие задатка оговорено в Гражданском кодексе. Обязательно изучите его нормы, касающиеся задатка, для своей страны. Задаток – это денежная сумма, переданная покупателем продавцу в счет исполнения своих будущих обязательств, подтверждающая намерение совершить покупку.

Следует понимать, что задаток отличается от залога, поскольку залог всегда дается на возвратной основе, а задаток – нет. По своей экономической сути задаток ближе к авансу, но и здесь есть отличия, поскольку авансовый платеж в случае срыва сделки должен быть возвращен, а задаток – нет.

Фактически задаток за квартиру подтверждает намерения обеих сторон (подчеркиваю: обеих, а не только покупателя!) совершить сделку. Поскольку юридически задаток оплачивается в счет будущих обязательств сторон, то для того, чтобы дать задаток при покупке квартиры, необходимо уже иметь договор, подтверждающий возникновение между сторонами этих обязательств.

Какой-либо договор задатка, соглашение о задатке или, тем более, расписка не смогут в полной степени подтвердить факт возникновения обязательств между сторонами. При возникновении судебных разбирательств по таким документам могут возникнуть проблемы, поскольку их можно трактовать двояко.

Поэтому в идеале для того, чтобы дать задаток за квартиру, нужен именно договор купли-продажи квартиры, так как именно из него вытекают нужные нам обязательства.

А поскольку такой договор невозможно заключить без наличия всех необходимых документов и, собственно, денег, ради получения которых он и откладывается, то задаток лучше всего оформить предварительным договором купли-продажи квартиры.

При этом в договоре необходимо четко указать, что подразумевается под задатком, в какой сумме он передается, что подтверждает передачу денег (например, факт подписания договора или отдельная расписка о получении денег), что задаток учитывается как часть общей суммы сделки, и какова дальнейшая судьба задатка при неисполнении одной из сторон своих обязательств.

Что произойдет с задатком, если сделка не состоится?

Ответ на этот вопрос прописан в Гражданском кодексе и зависит от того, по чьей вине сорвется сделка с недвижимостью.

– Если это произойдет по вине покупателя (он по любым причинам откажется покупать квартиру), то сумма задатка останется у продавца;

– Если это произойдет по вине продавца (он по любым причинам откажется продавать квартиру), то он обязан будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. То есть, продавец тоже рискует этой суммой.

Эти моменты следует прописать, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры.

Какой задаток давать при покупке квартиры?

Второй немаловажный момент – определение суммы задатка за квартиру. Размер задатка, как правило, не оговаривается ни в каких законодательных документах, поэтому зависит только от непосредственной договоренности продавца и покупателя.

Чаще всего сумма задатка за квартиру составляет 1-2% от ее стоимости, редко доходит до 5% и еще реже – до 10%. Это может быть не обязательно точная доля, но и какая-то фиксированная круглая сумма. И продавец, и покупатель могут быть при разных обстоятельствах заинтересованы в разной сумме задатка.

Скажем, покупатель может быть заинтересован в большой сумме задатка, чтобы снизить вероятность того, что продавец откажется от сделки (ведь тогда он должен будет вернуть в два раза большую сумму).

То есть, при большом задатке продавцу сложнее будет найти покупателя, который заплатит настолько больше, чтобы перекрыть сумму задатка.

Но и продавец может быть заинтересован в большом задатке, например, если он продает недвижимость достаточно дорого, и боится, чтобы покупатель не передумал.

Маленькая сумма задатка всегда увеличивает риски того, что сделка не состоится, поскольку ее не так страшно потерять.

Как дать задаток за квартиру?

Предлагаю вашему вниманию своего рода алгоритм передачи задатка при покупке квартиры (наиболее распространенный и желательный вариант, конечно же, в разных странах и разных случаях действия могут отличаться).

1. Договоренность обо всех условиях сделки. В первую очередь, продавец и покупатель должны прийти к консенсусу по всем параметрам будущей сделки:

– полная стоимость недвижимости;

– сумма задатка;

– срок окончательного оформления сделки;

– способ проведения расчетов;

– какие расходы берет на себя каждая сторона;

– сроки освобождения квартиры и т.д.

2. Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры. Лучше всего оформлять такой договор нотариально (в ряде стран это вообще обязательно). Нотариус проверит все уже имеющиеся документы, определит, правомочны ли стороны, не нарушаются ли права третьих лиц и т.д.

3. Передача задатка. После того, как договор будет подписан, например, непосредственно в присутствии нотариуса, можно передать задаток за квартиру продавцу. Если этого требует договор, факт передачи денег следует подтвердить распиской, которая до момента проведения полного расчета и подписания окончательного договора купли-продажи недвижимости будет находиться у покупателя.

Теперь вы знаете, что представляет собой задаток за квартиру, каким он может быть, на что следует обратить внимание и как правильно дать задаток при покупке квартиры. Надеюсь, что эта информация будет для вас полезной.

Сайт Финансовый гений – это бесплатная возможность повысить свою финансовую грамотность, научиться грамотно и эффективно использовать личные финансы, освоить разные способы заработка и инвестирования. Оставайтесь с нами, изучайте предложенные материалы, следите за обновлениями, задавайте вопросы и общайтесь с пользой на нашем финансовом форуме. До новых встреч!

Источник: https://fingeniy.com/kak-pravilno-dat-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Договор задатка при покупке квартиры в Украине в 2019 году

Как давать задаток за дом

Задаток — это один из видов обеспечения выполнения обязательств по договору.

Сам по себе задаток определен Гражданским кодексом Украины как денежнаясуммаилидвижимое  имущество, выдаваемое кредитору должником в сет платежей, причитающихся с него по договору, в подтверждение обязательства и в обеспечение  его выполнения.

Уже из самого определения задатка можно сделать вывод о том, что он обеспечивает выполнение уже заключенных договоров, более того, недействительное  обязательство не подлежит и обеспечению, а недействительность  основного обязательства (требования) влечет недействительность договора, обеспечивающего это обязательство.

Сам договор задатка заключается исключительно в письменнойформе, поскольку устный договор задатка, даже заключенный при свидетелях, является недействительным и не сможет обеспечить выполнение основного договора.

Главный «принцип работы» задатка состоит в том, что при нарушении выполнения обязательства по вине должника, задаток остается в распоряжении кредитора, а в случае нарушения договора кредитором, он возвращает должнику полную сумму задатка и  дополнительно выплачивает должнику денежную сумму ревную сумме задатка (либо стоимости движимого имущества, переданного в качестве задатка).

До сих пор встречаются случаи, когда при купле-продаже квартиры покупатель и продавец, договорившись о цене, условиях совершения сделки, ударили по рукам и покупатель, подтверждая свою добрую волю и намерения в скором будущем заключить договор купли-продажи, передает продавцу некоторую денежную сумму в счет будущих платежей.

При этом, и покупатель и продавец уверенны в том, что эта сумма является задатком для будущего договора, указывая это даже в расписке, выдаваемой продавцом покупателю. Затем, продавец неожиданно для  себя самого находит другого покупателя квартиры, который предлагает ему более выгодные условия сделки.

Продавец и новый покупатель идут к нотариусу, заключают договор купли-продажи квартиры, совершают необходимые расчеты и первый покупатель оказывается не у дел, хотя и оплатил уже некоторую часть стоимости квартиры. Продавец, не протестуя, возвращает несостоявшемуся покупателю его деньги и считает, что ничего больше ему не должен.

Покупатель же, наоборот, считает, что продавец обязан заплатить ему за свою вероломность, вернув задаток в двойном размере. Добровольно уговорить продавца возместить убыток покупатель не может и обращается в суд, который рассмотрев дело, отказывает покупателю в удовлетворении его требований. Почему? Потому что не было никакого задатка.

Разберемся в ситуации. Как мы говорили выше, задаток – способ обеспечения выполнения обязательств по договору. Следовательно, изначально должен быть заключен договор, который будет обеспечиваться задатком.

В случае договора купли-продажи квартиры, Гражданский кодекс Украины содержит четкие требования к форме такого договора: письменная, с заверением подписей сторон нотариусом. Ничего похожего сделано не было, следовательно и договор не был заключен, и, соответственно не было допущено его нарушения.

Следовательно, суд правомерно посчитал, что переданная несостоявшимся покупателем сумма денег была авансом, к которому не применяются правила задатка и о возвращении аванса в двойном размере речь идти не может.

Из всей изложенной выше истории следует вывод – договор задатка следует заключать тогда, кордасуществуютдоговорныеобязательства, которые этот договор призван обеспечивать.

Согласно с нормами Гражданского кодекса Украины, договор задатка требует письменной формы. Договор задатка не обязательно заключать в виде отдельного документа, вполне допустимо включить данные об обеспечении выполнения договора задатком в текст основного договора.

Закон не устанавливает перечня существенных условий договора задатка, однако анализ сложившейся практики позволяет сделать следующие выводы относительно существенных условий договора задатка.

Итак договор задатка должен содержать данные об основном договоре, выполнение которого обеспечено задатком, размер денежной суммы (стоимость имущества) переданной в качестве задатка, перечень действий (случаев бездействия) сторон договора, которые влекут за собой наступление последствий, предусмотренных Гражданским кодексом Украины и самим договором задатка, порядок и сроки возврата задатка виновной стороной.

Стоимость юридических услуг по операциям с недвижимостью

Юридическая консультация по вопросам земельного права

Сопровождение сделок по купле-продаже, дарения, задатке

Признание прав собственности через суд для частных лиц

Разрешение земельных споров для частных лиц

Полная юридическая диагностика объекта недвижимости

Сопровождение процедуры аренды земельного участка

Разрешение жилищных споров

Создание и регистрация ОСМД

Признание прав собственности для частных лиц

Узаконивание самовольных строительств

Получение вида на жительство

Приватизация земельного участка

Присвоение кадастрового номера для частных лиц

Получение выписки из поземельной книги для частных лиц

Екатерина Гутгарц, юрист, главный редактор портала

Источник: Prostopravo

Обновление: 10.2019

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка — от 0.01%

Срок — до 180 дней

Сумма — до 20 000 грн.

Документы — паспорт и код

295 грн. в месяц

Онлайн бухгалтерия

для ФОП и малого бизнеса

первые 30 дней бесплатно!

  • Технический паспорт на квартиру, дом
  • Не приватизированная квартира — ордер и прописка
  • Штраф за незаконный спил дерева в Украине
  • У предприятий хотят отобрать общежития, чтобы раздать их людям
  • Как купить квартиру в кредит: советы юристов
  • Кто должен менять канализационный стояк в Украине?
  • Договор пожизненного содержания (ренты) в Украине: особенности и нюансы
  • Оплата коммунальных услуг без прописки и другие вопросы
  • Кто платит арендную плату за землю после отчуждения недвижимости?
  • Может договор предотвратить повышение арендной платы?
  • Три основных направления, способные сдвинуть с места земельную реформу
  • Публичная кадастровая карта Украины и земельный кадастр
  • С июня 2017 года украинские застройщики будут работать по новым условиям
  • Кооперативы. Гаражные и дачные
  • Что делать в случае утраты документов о праве собственности
  • Бесплатная земля в Украине: сколько, кому и как?
  • Приобретя недвижимость можно стать ипотекодателем по чужим долгам
  • Соседские споры: обозначаем границы участка
  • Дерево на границе участка. Как быть?
  • Судебная практика по делам о снятии ареста с имущества
  • Охранная зона газопровода возле участка
  • Земельные паи. Понятие, документы, особенности оборота и выделения в натуре
  • Что делать если Вашу квартиру затопили соседи?
  • Как выселить экс-супруга: юридические механизмы и житейские тонкости
  • Перепланировка или переоборудование квартиры. Что нового?
  • Создание ОСМД как эффективный инструмент управления многоквартирным домом
  • Особенности оформления и уплаты налогов при сделках с недвижимостью в Крыму
  • Дарение или наследование?
  • Продать или подарить квартиру, что выгоднее?
  • Что изменится в процедуре отвода земельных участков
  • Регистрация места проживания (прописка) и выписка из квартиры
  • Как инвалиду получить квартиру в Украине?
  • Инвестирование в строительство жилья: преимущества и риски
  • Как выселить родственника из собственной квартиры
  • Новый порядок проведения земельных аукционов в Украине
  • Оформляем право собственности на кооперативную квартиру
  • Установка квартирных счетчиков: советы юриста
  • Как узаконить гараж, садовый домик и многое другое
  • О покупке и продаже недвижимости, находящейся в общей собственности

Источник: https://prostopravo.com.ua/nedvizhimost/stati/kak_pravilno_ostavit_zadatok_pokupatelyu_kvartiry

Договор задатка – гарантия сделки

Как давать задаток за дом

Договор задатка и для покупателя, и для продавца служит гарантией того, что сделка состоится. Является ли такая гарантия надежной и что нужно учитывать при заключении договора задатка?

Зачем нужен договор задатка?

Руководитель Юридического управления Swedbank Агнесе Гарда поясняет: «Договор задатка, как правило, заключается для того, чтобы подтвердить серьезность намерений приобрести определенный объект недвижимости.

Покупатель хочет быть уверенным в том, что за время, пока он оформляет кредит или выясняет более подробные обстоятельства сделки, выбранное им жилье не будет продано кому-то другому, а продавец знает, что покупатель серьезно намерен купить его недвижимость.

Инициировать заключение договора задатка может любая из сторон, а его целью является обоюдное подтверждение серьезности намерений».

Где это делается и что нужно знать?

Заключить договор задатка можно у нотариуса, но это необязательно. Договор задатка – это  соглашение, заключенное между двумя лицами и подтвержденное подписями. Помните, что хорошо составленный и грамотно оформленный договор может снизить вероятность возникновения рисков.

  Основные положения договора задатка регламентируются гражданским законом, поэтому в договоре нужно прописать всего несколько основных пунктов, в частности, срок договора или срок, в который должен быть заключен сам договор купли-продажи, сумму покупки, покупаемый объект и имеющиеся отягощения (или их отсутствие), а также собственно сумму задатка. В договор можно внести также некоторые дополнительные условия, например, порядок расчетов, который будет предусмотрен в договоре купли-продажи. Чем подробнее сделка будет прописана в договоре задатка, тем меньше риск того, что вы не сможете договориться о каком-нибудь условии купли-продажи. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода прав собственности и регистрации ипотеки.

Договор задатка предусматривает, что в случае, если покупатель отказывается от покупки, он теряет внесенный задаток, а если от сделки отказывается продавец, он должен вернуть уплаченную покупателем сумму в двойном объеме.

Чем больше сумма задатка, тем тщательнее нужно подходить к составлению договора и проработке сделки, чтобы не потерять деньги в случае невыполнения договора.

В случае возникновения споров или неисполнения одной из сторон своих обязательств по договору, ситуация решается в соответствии с уже упомянутым гражданским законом.

Какими должны быть сумма и срок договора?

Сумма и срок договора законом не регламентированы, поэтому о них придется договариваться самим. Обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки, но это вполне могут быть и всего несколько сотен евро.

Тут главное, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга.

Если сумма задатка окажется слишком маленькой, не исключено, что продавец будет продолжать предлагать объект другим покупателям, добавив к конечной цене потенциальные убытки, которые возникнут у него в случае расторжения договора.

Кроме того, продавец будет бояться, что покупатель может просто передумать. Несмотря на то, что договор задатка является согласием сторон заключить сделку, он не запрещает искать другие возможности, учитывая при этом возможные последствия и штрафные санкции, которые возникнут в случае расторжения договора.

Чем может помочь банк?

Договор задатка заключается между двумя сторонами и банк участия в этом процессе не принимает, тем не менее, есть вещи, которые обязательно нужно сделать. Руководитель  направления ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дуцис отмечает, что договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит.

Совет очень простой: прежде чем искать недвижимость или заключать договор с покупателем, проконсультируйтесь со специалистом банка и оцените свою кредитоспособность, а именно какую сумму в виде кредита вы сможете получить. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов, оформление кредита и регистрация в земельной книге.

Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным для получения кредита, вам придется просить продавца его продлить, а если он не согласиться, вы рискуете потерять внесенный задаток. Кроме того, нужно учитывать, что внесенный задаток может стать частью первого взноса, но только в том случае, если вы сможете доказать его уплату.

Поэтому безопаснее передавать деньги перечислением.

Какими рисками не стоит пренебрегать?

Руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане считает, что при покупке недвижимости лучше воспользоваться помощью специалиста. Она подтверждает, что основной ошибкой при заключении договора задатка является слишком короткий срок, отведенный на заключение договора купли-продажи. Помочь выбрать оптимальный срок могут специалисты банка или маклеры.

Кроме того, нужно выяснить, нет ли у недвижимости отягощений или долгов. Одним из аспектов, о котором люди часто забывают при совершении сделки, является обязательная подпись супруга или супруги продавца в договоре. Бывают ситуации, когда люди только у нотариуса узнают о том, что собственность невозможно продать без согласия супруга.

Заключая договор задатка, нужно учитывать также, что никакие обстоятельства, открывшиеся позже, не влияют на его исполнение, если это не было заранее оговорено в договоре. Например, если открываются факты, которые существенно снижают стоимость недвижимости, а в договоре такая ситуация не была предусмотрена, покупатель не имеет право требовать отмены договора.

Покупатель, конечно же, может обратиться в суд, но это длительный и сложный процесс, причем без малейшей гарантии на успех. Поэтому специалисты рекомендуют внести в договор задатка пункт о том,  что покупатель имеет право проверить состояние недвижимости уже после заключения договора и может расторгнуть договор без потери задатка в случае обнаружения существенных несоответствий.

Впрочем, лучше все проверить еще до заключения договора и внести задаток со спокойной душой.

Чем предварительный договор купли-продажи и договор бронирования отличаются от договора задатка?

Сейчас многие застройщики предлагают бронировать квартиры в строящихся домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. На практике это означает, что продавец предлагает потенциальному покупателю заключить не договор задатка, а предварительный договор купли-продажи или договор бронирования.

Таким образом, покупатель вносит определенную сумму бронирования и ждет, пока застройщик достроит дом, сдаст его в эксплуатацию и разделит на квартиры. Это может затянуться на полгода, а то и на год.

Заключая предварительный договор купли-продажи или договор бронирования, нужно обратить внимание на то, как называется внесенная покупателем сумма. Она может называться задатком, но чаще всего уплаченная покупателем при заключении подобного договора сумма именуется первым взносом или платой за бронирование.

Таким образом, в случае неисполнения продавцом своих обязательств норма закона о возврате задатка в двойном размере на продавца не распространяется, если только не было специально предусмотрено в договоре.

Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/dogovor-zadatka-garantiya-sdelki-chto-nuzhno-uchityvat-pri-ego-zaklyuchenii-377

Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Как давать задаток за дом

Как оформить задаток? Как оформить задаток при купле-продаже. Разумный размер задатка Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка. Возвращение задатка

Статья обновлена 20.05.2019 года

Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности  утраты денег.

Разберемся в этом  подробно:

Как оформить задаток

  • Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
  • Но ведь  и взыскать задаток с Продавца  в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!

Задача задатка обеспечить  выполнение договоренностей по Предварительному  договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!

Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.

-Вы удивлены?

Вы даже и не задумывались об этом.

Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?

-А я  ни чуть не удивлена, ведь многие  дилетанты начинают  строить дом без проекта. При этом потом  сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.

  • Так вот, Предварительный договор купли-продажи  нужен и передавать задаток без него нельзя!

Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.

Ведь  задаток является обеспечительной мерой  выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом  обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же  «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец,  на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам  деньги в размере  50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается  в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0  Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о  продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

И Вы остались с носом!

Вернее без квартиры.  А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный  задаток в  размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

Документы, оформляющие задаток

С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить? Как оформить задаток ?

-Расписку!

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно. Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки. И все!

В Соглашении  о задатке не прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к договору.

-Значит нужен  договор о намерениях совершить куплю-продажу?

-Обязательно!

Предварительный договор купли-продажи  не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.

Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:

-А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости,  ценны вместе и не ценны по-одному! Я вижу, Вы сомневаетесь? Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему  опыту. Четырнадцатый год  я сопровождаю сделки с недвижимостью.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?

Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же

2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/05/kak-oformit-zadatok/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий