Как бороться с хостелами в жилом доме

Где жить людям и что делать бизнесу

Как бороться с хостелами в жилом доме

Пока непонятно, как этот закон будет работать и правда ли приведет к тому, что бизнес станет нелегальным, а номера в гостиницах подорожают. Поправки состоят из одной строчки. Вот что она означает для жильцов домов, владельцев хостелов и тех, кто в них останавливается на время поездки.

А бывают хостелы прямо в квартирах, когда внук получил в наследство от бабушки двушку возле метро, поставил там пять двухъярусных кроватей и теперь сдает места командированным и путешественникам. В комнате на 10 человек можно остановиться за 600 рублей в сутки даже в Москве. Получается своего рода общежитие.

У хостелов есть свой гост. В нем написано, что их можно размещать в квартирах и необязательно делать отдельный вход.

Проблема была только с теми хостелами, которые находились в многоквартирных домах. Например, владелец квартиры на пятом этаже решил превратить ее в хостел и сдавать там места. Постояльцы курили, шумели и мусорили. Соседство с постоянно меняющимися людьми мешало остальным жильцам.

Когда жильцы начинали жаловаться, владелец хостела мог им сказать: «Это моя квартира, частная собственность, я имею право ее сдавать хоть одному человеку, хоть нескольким». Для этого даже не надо регистрировать ИП.

Прямого запрета на использование квартиры под хостел действительно не было. Настойчивые жильцы добивались своего через суд.

Приходилось доказывать, что квартиру сдают не по договору найма, а фактически организовали в ней гостиницу. При этом нарушают права жильцов и санитарные нормы. Суды часто становились на сторону соседей.

В итоге собственникам и без отдельного закона запрещали использовать квартиру под хостел.

Вот примеры таких решений:

Чтобы защитить свои права, жильцам квартир по соседству с хостелами нужно было ходить по судам, собирать свидетелей и доказательства. Сам по себе факт размещения хостела в квартире как будто ничего не нарушал.

Закон внес поправки в жилищный кодекс. Там появится одна строчка: в жилых помещениях нельзя открывать гостиницы, а квартиры запрещено использовать для оказания гостиничных услуг.

Гостиница — это место для временного размещения. Гостиничные услуги — это само размещение и сопутствующие услуги. Это значит, что любую квартиру любого дома нельзя использовать для временного размещения туристов, командированных и влюбленных.

Поправки, которые внес этот закон, не относятся конкретно к хостелам или квартирам. Запрет касается любых жилых помещений. Оговорка про квартиры касается только гостиничных услуг. То есть если в квартире официально нет гостиницы, но там можно забронировать место, готовят завтраки постояльцам или меняют белье, это нарушение.

Это значит, что любую недвижимость, у которой есть статус жилой, нельзя использовать для временного размещения разных людей. Не только в квартире на пятом этаже нельзя открыть хостел, но и гостевой домик у моря нельзя сдавать туристам. Потому что домик жилой, а гостиницы там формально быть не может.

Общественная палата обращала на это внимание еще в 2015 году. Эксперты предупреждали, что возможность такого широкого применения закона может привести к тому, что одни не смогут экономить, а другие — зарабатывать.

Хостелы как вид гостиниц никто не запрещал. Но с 1 октября, чтобы открыть мини-гостиницу и сдавать там места, нужно перевести помещение в нежилое. Это может быть отдельное здание нежилого назначения, которое оборудовали специально под гостиницу, или помещение в многоквартирном доме, которое перевели в нежилой фонд.

Нежилым помещением можно сделать не любую квартиру, а только если соблюдаются такие условия:

  1. Квартира на первом этаже или выше, но под ней нежилые помещения.
  2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
  3. В помещении никто не прописан и не живет.

Получать согласие всех жильцов на перевод помещения в нежилое не нужно. Но это придется сделать, если планируется переустройство — например, какая-то пристройка или демонтаж балкона.

Запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях не означает, что собственники жилья не могут сдавать свои квартиры по договору найма. Это право гарантировано им гражданским кодексом и Конституцией.

Любой владелец квартиры имеет право поселить жильцов на месяц, полгода или пять лет. Он может сдать им всю квартиру или одну комнату.

И не обязан при этом регистрировать ИП и переводить квартиру в нежилой фонд.

Запрет хостелов не означает, что в своей квартире нельзя заниматься предпринимательством.

В ней можно печь торты на заказ, шить одежду для новорожденных, обрабатывать фотографии, делать сайты, писать тексты, консультировать и подрабатывать репетиторством.

В жилой квартире нельзя открыть магазин или оборудовать офис компании, но к этому ограничению новый закон не имеет отношения — так было и раньше.

Новый закон не описывает, где граница между краткосрочным наймом, который не запрещен, и гостиничными услугами. На это тоже обращала внимание общественная палата, но, судя по всему, к этим аргументам не прислушались.

С одной стороны, запрет можно распространить на обычных наймодателей, которые сдают квартиру посуточно, но всегда только одному человеку: непонятно, то ли это гостиница, то ли коммерческий наем. С другой стороны, любой хостел можно формально подвести под наем, хотя с этим сложнее — жильцы легко соберут доказательства и пойдут в суд.

Если в квартире оставить хостел, с 1 октября будет считаться, что ее используют не по назначению. Тогда можно напороться на проверку и получить штраф. Максимальный штраф для физлиц — 1500 рублей. Для юрлиц штрафа вообще нет.

Если хостел принадлежит предпринимателю или юрлицу и имеет официальный статус, то есть государство знает, что в этой квартире есть легальный гостиничный бизнес, — с 1 октября у таких предпринимателей точно будут проблемы. Хостелами эти квартиры быть уже не смогут, а штрафы за нарушение правил регистрации и миграционное законодательство составят сотни тысяч рублей.

Если хостел работает, квартира сдается нескольким людям, а гостевой домик у моря поможет сэкономить на отдыхе, их можно бронировать и после 1 октября. Запрет на гостиницы в жилых помещениях касается собственников этих помещений и государства. Это как с Телеграмом: его вроде бы заблокировали, но он работает и пользователи ничего не нарушают. И штрафов за это нет.

Если вы снимете номер в хостеле в ноябре 2019 года, вас никто не оштрафует. Вы не обязаны проверять статус помещения и легальность бизнеса. И бояться заселяться в хостел, если он не на первом этаже, тоже не нужно.

Закон подписан и опубликован, но он еще не вступил в силу. До 1 октября нет никаких запретов на временное размещение в квартирах и домах, даже если это официально гостиничные услуги. А к тому времени что-то могут уточнить, поменять или разъяснить.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/zapret-hostelov/

Как владельцы хостелов адаптируются к требованиям нового закона

Как бороться с хостелами в жилом доме

Вмае 2016 г. Госдума приняла в первом чтении законопроект о хостелах, который запрещает россиянам оказывать гостиничные услуги в жилых домах. Из-за этого владелец сети ID Hostel Дмитрий Сельков в июне закрыл свой мини-отель на 20 мест в знаменитом доме-корабле на «Тульской», рассказывает он.

Сельков открыл его в собственной 80-метровой квартире в 2013 г. Вложил в ремонт 2 млн руб., добился загруженности в 85%, окупил вложения за полтора года. Он решил свести на нет риски – недавно купил два хостела в нежилых помещениях в Воронеже и сейчас открывает еще один ID Hostel в Ярославле.

В этих городах власти не столь рьяно кинулись исполнять закон, который еще не принят, поясняет Сельков.

В июне депутаты внесли поправки в законопроект, которые разрешают устраивать гостиницы в жилых домах, если отельеры договорятся с соседями: один вариант предполагает провести собрание жильцов дома и одновременно получать согласие всех собственников квартир в подъезде, другой – только собственников смежных квартир, замечает Наталья Петровская, член правления Лиги хостелов. Но и это почти не реально: мало кто захочет, чтобы в квартире по соседству жили 20 человек одновременно.

Десятки тысяч домов

80% мини-отелей и апартаментов Москвы расположены в жилом фонде, по данным исследования Лиги хостелов, проведенного в декабре 2015 г. В Петербурге, Крыму и Краснодарском крае их доля еще больше. В России как минимум 150 000 мини-отелей, квартир и апартаментов тоже попадают в эту категорию, по оценке сервиса бронирования Airbnb

Под действие закона подпадают не только хостелы, но и все сдаваемые внаем помещения в жилых домах: посуточные апартаменты, дома у моря, любое жилье, где посторонние люди живут временно, говорит Петровская. «Ведомости» опросили ряд хостельеров в Москве и Санкт-Петербурге.

В Санкт-Петербурге в бизнесе, связанном с мини-отелями, занято более 100 000 человек, рассказывает Татьяна, владелица двух мини-отелей на Невском проспекте, ссылаясь на статистику мэрии города. После принятия закона она закроет отели, ведь ей будут грозить огромные штрафы.

В новой ситуации большинство хостельеров выжидают, надеясь, что смогут жить по-старому или уйдут в тень, а контролирующие органы до них не доберутся. Некоторые закрываются или переезжают в нежилые помещения. «Мы до последнего будем надеяться, что закон не примут», – говорит владелица крупнейшей сети «Хостелы рус» Регина Давлетова.

Но сеть уже меняет модель бизнеса – ее риэлторы активно ищут подходящие помещения в нежилом фонде. За лето три отеля в Москве переехали. Пока же примерно половина из 60 «Хостелов рус» расположено в жилых домах. Один переезд обходится минимум в 500 000 руб. и занимает месяц. Чтобы перевезти 30 отелей, потребуется больше двух лет, сетует Давлетова.

А владельцы хостелов, у которых нет денег на переезды, думают, как быть, если закон вступит в силу.

Ночлежка в высотке

Старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры» Роман Щербинин вспоминает случай, как он помогал бороться с хостелами жильцам дома на Таганке. В подъезде располагалось три хостела, каждый примерно на 30 койко-мест, где обитали приезжие из Средней Азии.

Вереница незнакомцев, шум и грязь досаждали жильцам сталинской респектабельной высотки.

«Мы подготовили жалобы в прокуратуру, Роспотребнадзор, Федеральную миграционную службу (ФМС), и они, вместе с другими 550 жалобами, поданными на хостелы в прошлом году, легли в основу законопроекта», – отмечает Щербинин.

Недовольные жильцы и сейчас могут сильно испортить жизнь. «В 2013 г. наш хостел в доме на Петровском бульваре пришлось закрыть из-за неуживчивого соседа, который писал жалобы и насылал проверки из ФМС, из-за этого наших гостей, в том числе иностранцев, грозили забрать в полицию», – вспоминает Анна Боровикова, управляющая хостелами «Три пингвина» и «Шоколад».

Утверждение, что хостелы вызывают шквал жалоб, сильно преувеличено, говорится в справке, которую подготовила Общественная палата. Она попросила органы власти района Арбат провести анализ жалоб жителей. В районную полицию в 2014–2015 гг.

поступило 34 975 обращений, из них только 40 жалоб на хостелы, мини-гостиницы и прочие помещения, сдаваемые внаем. То есть на них жалуются реже, чем, например, на кафе, поясняет Петровская. Часть жалоб арбатских жителей касалась всего четырех мини-отелей, два из которых закрыли, а остальные – квартир, сдаваемых внаем.

Жалоб в 2015 г. не стало больше в сравнении с 2014 г., зато проверки заметно участились: в 2014 г. их было 21, а в прошлом году – 120, следует из справки. Самые распространенные причины жалоб – шум и посторонние люди в подъезде.

Даже эту статистику можно снизить, если потребовать от мини-отелей соблюдать не только налоговые и миграционные нормы, но и интересы соседей в обмен на получение легального статуса, считают отельеры.

Париж на Брестской

Некоторые отельеры уже научились дружить с соседями. В московских хостелах «Три пингвина» на Пятницкой и «Шоколад» на Тверской селятся в основном семьи с детьми, рассказывает Боровикова.

На Пятницкой наладить отношения с соседями было проще: дом двухэтажный, всего три жилые квартиры. Хостельеры установили домофон, убирают подъезд, гоняют бомжей, меняют лампочки, даже нанимают иногда пожилую соседку для подработки.

После принятия законопроекта соседи написали письмо его автору Галине Хованской в поддержку «Трех пингвинов».

«Кварт-отелю» принадлежит 70 посуточно сдаваемых апартаментов, расположенных в обычных квартирах в центре Москвы, рассказывает владелец компании Андрей Шарапов. В июле сотрудники «Кварт-отеля» попытались обойти всех соседей и познакомиться.

Такие обходы они проводили и раньше: соседям выдавали визитки с телефонами, куда можно звонить с предложениями и в случае конфликтов. Большинство гостей сети – командированные сотрудники.

В отличие от хостелов нормы проживания здесь другие – однокомнатные квартиры рассчитаны на двоих, двухкомнатные – на четверых, трехкомнатные – на шестерых. Зачастую соседи даже не знают, что у них по соседству находится мини-отель, поскольку постояльцы ведут себя тихо, замечает Шарапов.

В «Кварт-отеле» оценивают каждого нового постояльца, чтобы не пустить нежелательного гостя: не селят москвичей, а тем, кто хочет снять номер на одну ночь, задают много вопросов.

Поэтому конфликтов возникает гораздо меньше, чем при сдаче квартир для проведения свадеб, дней рождения или по часовом тарифу для свиданий, полагает Шарапов. Однажды в доме № 17 на Тверской улице по вине постояльцев сгорела новогодняя елка, стоявшая в подъезде, на потолке образовалась подпалина. Компания сделала ремонт на всех семи этажах за свой счет.

Главное – быстро разрешить конфликт, говорит Шарапов. В другом доме на Тверской жильцы жаловались, что из-за постояльцев в подъезде накурено, и «Кварт-отель» вызвал ремонтника, который починил сломанные задвижки на окнах подъезда. По стандартам сети горничная моет не только квартиры, но и весь этаж, компания развешивает на стенах подъездов постеры, расставляет на подоконниках цветы.

«Недавно в подъезде на Брестской улице мы вывесили постеры в стиле авангард, но жильцы попросили, чтобы мы заменили их видами Парижа», – рассказывает Шарапов. Все эти жесты вежливости стоят недорого по сравнению с миллионами рублей, необходимыми на переезд отеля в нежилые помещения, полагает Шарапов.

По его словам, если закон будет принят, «Кварт-отелю» реально будет получить согласие ближайших соседей 50% апартаментов.

Смена идет

Если с хостельеров будут требовать получать согласие всех жильцов, это может спровоцировать массовое вымогательство со стороны соседей, считает Мария Пономарева, старший юрист адвокатского бюро А2.

Чистая прибыль от посуточной сдачи апартаментов составляет всего 10% и заплатить всем соседям владельцу будет не по карману, добавляет Шарапов.

Одно дело – договориться с соседями на словах, другое – получить официальное согласие у всех собственников, прописанных жильцов и арендаторов квартир, считает Сельков.

Сельков говорит, что в его доме-корабле 1100 квартир и ему пришлось бы получать разрешение у 4000 соседей, что нереально. Принятие закона будет выгодно крупным сетям отелей, которые работают в той же ценовой категории, что хостелы и мини-отели. Они займут нишу, опустевшую после изгнания хостелов из квартир.

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/articles/2016/08/10/652369-kak-vladeltsi-hostelov-adaptiruyutsya-trebovaniyam-novogo-zakona

В россии запретили хостелы в жилых домах. чем это обернется, объясняет владелец лучшего хостела петербурга

Как бороться с хостелами в жилом доме

На этой неделе в третьем чтении приняли законопроект, запрещающий хостелы в жилых домах – в Петербурге таковыми являются 80%. О том, как теперь изменится город и можно ли обойти запрет, «Собака.ru» рассказал Сергей Сорокин, владелец лучшего хостела мира по версии портала Hostelworld Soul Kitchen.

К принятому закону у меня отношение двоякое. С одной стороны, как житель многоквартирного дома, я понимаю, что если появляются соседи, которые не уважают других и эксплуатируют помещение, то любой человек будет недоволен и поддержит такой закон.

С другой, я бизнесмен и уверен, что бизнес может быть не только плохим, но и хорошим. Недобросовестные предприниматели дискредитируют всех остальных.

К сожалению, в нашей стране бизнесмены – это в большинстве своем люди, которые думают о себе, а не о социуме.

Когда мы открывали свой первый хостел в 2009 году, мы путешествовали не только по Европе, но и по России, знакомились с коллегами и увидели, что уровень сервиса очень невысок, особенно в Москве. Поэтому я понимаю, почему возник этот законопроект. Другое дело, что власти решили все сами, не посоветовавшись ни с владельцами топовых хостелов, ни с активистами, ни с горожанами.  

Лично я не коммуницировал с чиновниками. Мои коллеги из Петербурга и Москвы пытались это сделать, но их просто не слушали. Они предлагали добавить в закон возможность ания для жильцов парадной.

Если, скажем, 70% не против соседства с хостелом, то его можно было бы не закрывать. Я думаю, что если хостел хороший, то почему бы ему не остаться работать в жилом доме.

А если он плохой, то ни один владелец не заставит большинство жильцов проать за него. Это хорошая альтернатива.

Перед чемпионатом мира независимая организация проверяла хостелы и давала свои сертификаты – контроль был, на мой взгляд, строгим и честным.

Перед ним мы даже на всякий случай ввели несколько новшеств, провели систему центрального пожарного оповещения. На этот список можно было бы опираться – дешевые общежития для гастарбайтеров туда попасть не могли.

Так что перечень уже готов, не нужно было даже проводить дополнительную работу. Но это депутатов тоже не заинтересовало.

Хостельеры писали письма, но реакции не последовало. Власти в нашей стране не слушают малый бизнес, они взаимодействуют только со средним и крупным, а остальной воспринимается как какое-то недоразумение.

Мы до последнего надеялись, что просьбы предпринимателей будут учтены, но этого не произошло. Единственное, что нам сейчас остается – думать о переводе в нежилой фонд, чтобы соответствовать закону. Мы находимся на втором этаже, но, к счастью, у нашего собственника есть небольшое помещение на первом этаже, мы соединим его с Soul Kitchen и сделаем отдельный вход с улицы.

Этот процесс стоит больших денег и усилий, мы запустили его несколько месяцев назад, а официально на него можно потратить до года. Чтобы быть признанным нежилым помещением, нужно пройти множество инстанций, КГИОП, БТИ, к нам постоянно приходят проверяющие органы, перемеряют помещение, это огромная бюрократическая машина.

Я допускаю, что какие-то хостелы будут закрыты раньше, чем успеют довести процедуру до конца.

Нас ждут серьезные затраты – их можно сравнить с половиной стоимости открытия хостела. Но все-таки деньги нас пугают не так сильно, главное – чтобы получилось довести процесс до конца. Я, конечно, надеюсь, что из-за всех этих проблем Soul Kitchen станет только лучше – мы дадим ему второе дыхание, сделаем на первом этаже кафе с завтраками.

Я сомневаюсь, что кто-то решит закрывать хостелы по доброй воле – наверное, будут ждать первых проверок и предписаний. Впрочем, их может и не последовать, и тогда хостелы смогут работать.

В любом случае, грядет высокий сезон, и закрывать их все – очень глупо. В нашем городе 80% из них находятся в жилом фонде.

А что будут делать туристы? Куда они поедут? Так что, мне кажется, хостельерам должны дать время на то, чтобы принять меры.

Все мои знакомые бизнесмены готовы бороться, жаловаться, отстаивать права. Руки пока никто не опускает. Кто-то уже ищет нежилую недвижимость, потому что далеко не у всех есть возможность перевести помещение в статус нежилого – кто-то размещается на четвертых-пятых этажах, и это нерешаемо.

К чему приведет принятие закона

Хостелы, с которыми хотели бороться депутаты, – это нелегальные, серые, которые и так существовали без необходимых документов и не были зарегистрированы.

Сейчас ликвидируют белые хостелы, а серые как были, так и останутся вне правового поля. Так что не думаю, что законопроект сделает лучше хоть что-то.

А вот хуже точно станет – будет недостаточно мест для бюджетного проживания, и качество услуг упадет.

За все время нашего существования у нас был всего один конфликт с соседями – гости открыли окно на кухне для проветривания около 22 часов и громко общались. Соседка, окно которой выходило в колодец, позвонила нам, и мы закрыли окно.

В остальном соседи скорее довольны тем, что в их парадной находится хостел, потому что мы внимательно следим за состоянием дома, совместно с одним жильцом сделали ремонт, бодрим ТСЖ, который иногда забывает убираться или ремонтировать, сами, если нужно, меняем лампочки.

Мы знаем, что Soul Kitchen начинается раньше, чем от двери на втором этаже.

Конечно, все в первую очередь зависит от владельца бизнеса. Если он любит людей, то будет заботиться не только о клиентах, но и вообще о людях вокруг – поставщиках, сотрудниках, соседях.

Но при этом я уверен, что не может быть хостел с топовым рейтингом у человека, который занимается бизнесом только ради денег.

Ты или вкладываешь душу, и гости это чувствуют, или зарабатываешь, и твой рейтинг будет низким. 

В Петербурге огромное количество коммуналок, и это благоприятная среда для таких проектов, как наш, потому что иначе эти квартиры просто будут пустовать. Конечно, это нужно регулировать, но не таким радикальным, запретительным путем.

Оттягивание принятия законопроекта, я думаю, было связано с мундиалем – Россия должна была показать, что она цивилизованная страна, не упасть в грязь лицом. А теперь гости уехали, можно делать все, что угодно.  

Источник: http://www.sobaka.ru/city/city/87034

Хостел в жилом доме: запрещать или договариваться?

Как бороться с хостелами в жилом доме
07 марта 2017 | 09:00

В середине февраля прокуратура Санкт-Петербурга заявила о закрытии очередного хостела на Невском проспекте. За последние полгода этот случай в городе не единичный.

При этом Федеральный закон о внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса РФ, запрещающий деятельность хостелов в жилых помещениях, Госдумой до сих пор не принят.

«Диалог» разобрался в основаниях для прокурорских проверок и поговорил с экспертами о настоящем и будущем мини-отелей.

фото с сайта хостела «Друзья»

Основания для прекращения деятельности хостелов у прокуратуры почти всегда одни и те же: они размещены в жилых помещениях, мешают другим жильцам многоквартирного дома, часто не соответствуют требованиям пожарной безопасности или санитарно-эпидимиологическим нормам. В решении данных вопросов ведомство в настоящее время может руководствоваться двумя нормами: статьёй 288 Гражданского кодекса РФ и статьёй 17 Жилищного кодекса.

Первая отмечает, что собственник может использовать жильё как для личного проживания, так и сдачи его в аренду на основании договора. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Во второй говорится о том, что жилое помещение предназначается для проживания граждан, его можно использовать для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права других граждан.

Жильё должно использоваться в соответствии с требованиями пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других норм. При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств и осуществление миссионерской деятельности.

Именно в эту статью парламентарии хотят внести изменение, дополнив ее словами «а также гостиниц и иных средств размещения, оказание гостиничных услуг и иных услуг размещения». Таким образом, закон запретит использовать жилые помещения в качестве гостиницы или иного средства временного размещения.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, это позволит не нарушать права жителей домов, проживающих в смежных с «хостелами» жилых помещениях. «Не меньший ущерб так называемые хостелы представляют домам, которые, в установленном законом порядке, были признаны объектами культурного наследия», — говорится в документе.

Парламентарии также указывают на ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», которым установлены общие требования к хостелам. В нарушение пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации ГОСТ позволяет организовывать хостел в жилом помещении.

«Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, как правило, мини-хостелы и малые хостелы, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде), при условии соблюдения требований», — сказано в ГОСТе.

Основания есть?

В прокуратуре Санкт-Петербурга «Диалогу» рассказали, что основания для проверок хостелов — самые разные. «Жалобы всегда поступают от соседей, жильцов многоквартирных домов, в которых располагаются хостелы. Если права соседей действительно нарушаются, мы обращаемся в суд.

Причинами может быть и перепланировка, которая мешает жильцам, и шум, и несправедливые коммунальные платежи из-за нахождения в доме хостела. Часто нарушены противопожарные нормы, что может также угрожать жильцам.

В суд мы идём, только когда есть основания для этого, когда мы в ходе проверки убеждаемся, что права проживающих в помещении действительно ущемлены», — пояснили в ведомстве.

В прокуратуре уточнили, что в некоторых случаях в ходе проверки выясняется, что никаких нарушений нет. Количество проверок за последние полгода не увеличилось. «Это регулярные и не очень частые случаи, о массовости речь не идёт», — отметил собеседник агентства.

Он добавил, что пока рано говорить о том, как может повлиять на работу ведомства относительно хостелов новый, рассматриваемый в Госдуме, закон.

«Когда он будет утверждён, мы получим его конкретное издание, будем разбираться, как нам с ним работать», — подчеркнули в прокуратуре.

Президент ассоциации «Межрегиональное объединение развития индустрии хостелов» Яна Окунева объяснила «Диалогу», что законопроект, рассматриваемый в Госдуме, не является «законопроектом о хостелах».

Он запрещает использование любых жилых помещений, включая индивидуальные жилые дома, для оказания гостиничных услуг. «Формально любая квартира или сельский жилой дом, используемые для временного проживания, подпадают под запрет.

Почему-то про это все предпочитают умалчивать», — сказала она.

По её словам, отзыв правительства на данный законопроект так и не был получен, кроме того, оно рассматривало альтернативный законопроект, который предусматривал не запрет, а регулирование деятельности средств размещения в жилом фонде, с учётом мнения соседей.

При обсуждении законопроекта на заседании в Госдуме постоянно делался упор на том, что запрет якобы уже содержится в нормах ГК РФ и ЖК РФ, и этот законопроект просто устраняет неточности толкования.

В действительности, по мнению Окуневой, такой запрет отсутствует, что подтверждается, например, решением Верховного суда РФ от 3 марта 2016 года (дело №АКПИ15-1535). Предметом рассмотрения Верховного суда России был пункт 4.

1 ГОСТ Р 56184-2014 в части, допускающей размещать хостел в квартире или нескольких квартирах одного здания и иметь общий подъезд с соседями.

Высшая судебная инстанция в своем итоговом акте указала, что «у суда не имеется оснований полагать, что оспариваемые положения национальных стандартов противоречат нормативным правовым актам и иным нормативным документам, имеющим большую юридическую силу», а также что «действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих размещение хостелов в жилых многоквартирных домах».

Яна Окунева утверждает, что большинство жалоб соседей касаются борделей и псевдо-хостелов. «Вот и нужно вводить механизмы, в результате которых жители будут избавлены от подобных явлений.

Кроме того, анализ показывает, что есть жалобы, которые устранимы, если наладить нормальный диалог. Надо мотивировать владельцев МСР (малых средств размещения — ИА «Диалог») к такому диалогу.

По нашим данным, в отношении 75% легально работающих хостелов и мини-отелей жалобы вообще отсутствуют, уничтожение этого сегмента несправедливо и незаконно», — добавила президент ассоциации.

«В целом мы полагаем, что законопроект, если будет принят в таком виде, не решит никаких проблем и создаст новые. Рынку МСР нужны системные меры с целью правильного регулирования, но никак не запретные.

Запретные меры никогда ничего не решают и приведут рынок к уходу в теневой сектор экономики и развитию коррупции.

К сожалению, без МСР не возможно будет разместить всех гостей города в рамках чемпионата мира по футболу», — заявила Яна Окунева.

Упомянутые статьи Жилищного и Гражданского кодексов, по её мнению, никак не запрещают размещение хостелов в жилых помещениях. «В части 2 ст.

30 ЖК РФ прямо указано, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу. Деятельность любого средства размещения, независимо от его вида, заключается именно в организации временного проживания граждан на основании договора, поэтому использование жилого помещения для организации, например, хостела соответствует назначению жилых помещений, как это определено в части 1 и части 2 ст. 288 ГК РФ», — объяснила президент ассоциации.

Кроме того, уверена она, требование о переводе квартир в нежилые помещения для использования в качестве средств размещения противоречат санитарному законодательству. Согласно части 2 статьи 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается».

«Следует также отметить, что ни с точки зрения защиты прав соседей, ни с точки зрения санитарных требований или требований пожарной безопасности, не имеет значения, каким договором опосредуются правоотношения между владельцем жилого помещения и проживающими в этой квартире гражданами.

Кроме того, и санитарные требования, и технические требования (в том числе требования пожарной безопасности) должны быть одинаковыми в любом случае: и при вселении в квартиру жильцов по договорам найма (как краткосрочным, так и долгосрочным), и при использовании квартиры собственниками, и в том случае, если в квартире проживают жильцы при отсутствии каких-либо возмездных сделок (члены семьи или гости собственника квартиры), и в любом ином случае», — сказала Яна Окунева.

Есть предложения

Президент ассоциации хостельеров также подчеркнула, что объединения хостелов заинтересованы в том, чтобы в деятельности квартирных средств размещения не допускалось нарушения прав соседей. В настоящее время ими выдвинуты несколько инициатив.

Среди них обращение в Роспотребнадзор с просьбой о составлении списка санитарных требований к деятельности хостелов в квартирах, введение Реестра квартирных средств размещения, определение перечня технических требований к ним.

Также, по мнению представителей отрасли, на собственника и арендатора стоит возложить ответственность за соблюдение всех норм безопасности и прав соседей.

В петербургском комитете по развитию туризма считают, что запрет хостелов — это слишком категоричное решение.

«Если мы закроем все хостелы, то куда пойдут болельщики во время чемпионата мира по футболу? На данный момент это сегмент, который необходим городу, но город делает многое для того, чтобы хостелы строились в отдельных помещениях.

Вопрос нужно рассматривать в правовом поле и учитывать всегда мнение жильцов, но просто всё закрыть нельзя», — сказал собеседник «Диалога».

По официальным данным комитета, в настоящее время в Петербурге 340 хостелов, большинство их них расположены в жилых домах. Кроме того, комитет нашёл 41 помещение для потенциального размещения в них хостелов и готов отдать их инвесторам.

Дома располагаются как в центральных районах города, так и спальных, несколько домов — на Невском проспекте. По оценкам ведомства, на оборудование помещений под мини-отели понадобится около 5-8 месяцев.

Эта программа рассчитана в том числе и на тот случай, если закон о запрете всё же будет принят.

Глава общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга Елена Церетели рассказала, что совет выступал инициатором легитимизации малых отелей ещё 5 лет назад. «Мы уже тогда понимали, хотя хостелов почти не было, что они по сути не легитимны и очень уязвимы.

Потом появилась госпожа [Галина] Хованская (депутат Госдумы, которая инициировала законопроект о запрете хостелов в жилых помещениях — примечание ИА «Диалог»), которая рассудила, что все хостелы — это притоны. У нас же есть свои предложения по урегулированию вопроса, мы получили поддержку губернатора и премьер-министра.

У Хованской много профессиональных заместителей, которые провели совещание, и наши предложения были рассмотрены», — отметила она.

Совет предлагает разрешить использование жилого помещения в многоквартирном доме для оказания гостиничных услуг при наличии положительного решения, принятого двумя третями от числа собственников всех помещений многоквартирного жилого дома.

Кроме того, владелец такого средства размещения должен будет оснастить жильё приборами учёта используемых коммунальных ресурсов. Органы жилищного надзора, по замыслу совета, должны иметь полномочия контролировать соблюдение требований и норм хозяевами хостелов.

Субъекту федерации, считают в общественном совете, стоит предоставить право самостоятельно устанавливать дополнительные требования в отношении владельцев хостелов.

В частности, их предлагается обязать возмещать дополнительные затраты по содержанию общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с собственниками помещений подъезда многоквартирного жилого дома режим работы.

Доктор экономических наук, профессор кафедры европейских исследований факультета международных отношений СПбГУ Николай Межевич высказал «Диалогу» мнение, что меры административного регулирования хостелов не обязательно должны быть приняты на федеральном уровне.

«У нас федеративное государство, сомневаюсь, что проблемы хостелов актуальны, например, в Магадане, а вот для Петербурга, Москвы, Калининградской области — да. Соответственно административные меры могут быть введены на уровне отдельных субъектов федерации. Наказать рублем — всегда очень эффективно в наше время.

Нельзя забывать и про зарубежный опыт. Европейский хостел часто организуется в местах, удалённых от жилой застройки. Когда же хостел втыкается в городские квартиры, это не может не вызывать вопросов.

В хостелах в основном проживает молодёжь со своим особым образом жизни, который не всегда совпадает с образом жизни других жильцов», — отметил экономист.

Профессор добавил, что не стоит вводить категорические запреты в отношении хостелов. «Нужны процедуры согласования. Каждый случай надо рассматривать отдельно. Например, если это старый дом с толстыми екатерининскими стенами, где всего две квартиры на площадке, вряд ли хостел кому-то помешает», — сказал Межевич.

По его мнению, если закон о запрете хостелов в жилых помещениях и примут, то до чемпионата футбола 2018 года он вряд ли будет внедрён и реализован на практике. «На размещении болельщиков это никак не отразится, большие гостиницы справятся.

Кроме того, сами болельщики изменились: это не всегда молодёжь, часто это обеспеченные люди, которые приезжают семьями, и когда они пересекли Атлантику, им уже не так важно, сколько долларов потратить на отель», — сказал он.

Законопроект, который, без сомнения, сыграет важную роль в судьбе хостелов, был рассмотрен во втором чтении Государственной Думой в октябре 2016 года.

В протоколе заседания указано, что дальнейшее рассмотрение переносится на более поздний срок.

В комитете по развитию туризма «Диалогу» сообщили, что в ближайшее время депутат Галина Хованская приедет в Санкт-Петербург обсуждать предложения по проблеме хостелов.

Подготовила Ольга Арешкина / ИА «Диалог»

Источник: https://topdialog.ru/2017/03/07/hostels/

Запрет на хостелы в жилых домах

Как бороться с хостелами в жилом доме

Эксперты рассказали, что делать хостельерам после запрета на размещение мини-гостиниц в жилых домах

Замир Усманов/ТАСС

Госдума приняла закон, запрещающий размещение хостелов в жилых домах, однако Совет Федерации его отклонил и предложил отложить вступление до 1 января 2020 года. Сенаторы в целом согласны с законом, но заявили о готовности доработать документ с депутатами Госдумы в плане срока его вступления. Вопрос создания согласительной комиссии обсудят в Госдуме на заседании 21 марта.

О том, как повлияет закон о запрете хостелов на малый бизнес и гостиничный рынок, что делать собственникам мини-отелей и сможет ли существовать такой бизнес в нежилых помещениях, — в материале «РБК-Недвижимости».

Зачем новый закон и что он запрещает

Законопроект о запрете хостелов начали разрабатывать в Госдуме из-за многочисленных жалоб соседей таких заведений в многоквартирных домах.

«Поток жалоб и обращений от граждан на действия так называемых хостельеров не прекращается.

В основном страдают жители Москвы и Санкт-Петербурга», — сказала в интервью «РБК-Недвижимости» автор законопроекта, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Privet hostels в Москве ( ТАСС/ Павел Смертин)

Новый закон предлагает запретить размещение предприятий, оказывающих гостиничные услуги, в жилых помещениях многоквартирных домов.

Сегодня в Жилищном кодексе уже есть положения, запрещающие открывать в квартирах промышленные предприятия, офисы, магазины, а также оказывать гостиничные услуги, а не традиционную сдачу в аренду по договору найма.

По сути, новые поправки добавляют в качестве четкого разъяснения еще один пункт.

Госдума начала рассматривать данный законопроект еще в 2016 году, поэтому он не должен стать неожиданностью для владельцев хостелов и мини-гостиниц. Тогда уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов отмечал, что такие средства размещения во многих регионах составляют от 20% до 40% гостиничного бизнеса.

Что думают россияне о запрете хостелов

Большинство россиян уверены, что хостелы создают неудобства для других жителей в домах. Такое мнение высказали 70% опрошенных ВЦИОМ. Больше всего (выше 80%) проблемой размещения хостелов в жилых домах обеспокоены жители Москвы и Санкт-Петербурга. Две трети из опрошенных в этих мегаполисах поддерживают законопроект о запрете хостелов в многоквартирных домах.

Согласно опросу, неудобства для соседей чаще всего вызывает большое число посторонних (43%), непонятный контингент и неприятные компании (шум, курение, распитие алкоголя) (44%). Чтобы предотвратить создание неудобств для жителей, необходимо обязать владельцев хостелов обеспечить отдельный вход и шумоизоляцию (47%), еще 25% респондентов считают, что нужно закрыть подобные хостелы.

Рынок хостелов в России не сформирован, а все, что функционирует на текущий момент, нельзя назвать качественным предложением, за исключением разве что нескольких проектов, считает заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management Дарья Канева. По ее словам, большая часть владельцев хостелов — представители малого бизнеса, которые редко прибегают к помощи профессиональных консультантов, что отчасти и способствует процветанию нецивилизованного рынка.

Интерьер хостела FriendHouse в Москве ( Александр Зеликов/ТАСС )

Хостелы условно можно разделить на два типа — проекты, где различные компании размещают обслуживающий персонал, так называемый Staff Accomondation (как правило, помещение имеет жилой статус), и низкобюджетные проекты, используемые для туристических целей, отмечает Канева.

«Нужно отделять серьезный бизнес хостельеров от так называемых ночлежек, где поставлены железные кровати в несколько ярусов, не соблюдаются санитарные нормы, не проводится регистрация постояльцев.

Такие ночлежки часто предназначены для работников из регионов, которые временно приезжают в Москву или выезжают сюда на заработки в будние дни.

В большинстве случаев на эти ночлежки в основном и жалуются соседи, но отношение к хостелам такие квартиры не имеют», — отмечает генеральный директор крупной сети «Хостелы РУС» (46 хостелов) Андрей Цай.

Лучшие хостелы Москвы по версии Booking.com

Однако на российском рынке есть немало предложений креативных хостелов, которыми занимаются профессионально, и они попадают в различные международные рейтинги.

Где сегодня размещают хостелы

Большинство хостелов и мини-гостиниц в регионах и даже в Москве расположено в жилом фонде, говорит Цай.

По оценке главы «Лиги хостелов» (некоммерческое партнерство, которое объединят отельеров и хостельеров) Ольги Воиновой, в Москве порядка 40% средств размещения располагается в жилом фонде, в Санкт-Петербурге эта цифра достигает рекордных 75–80%, также велика их доля в Крыму и Краснодарском крае — около 70%.

По подсчетам Cushman & Wakefield, в Москве на начало 2019 года предложение хостелов и мини-гостиниц (как в жилых, так и нежилых помещениях) составляло около четверти всего предложения в коллективных средствах размещения — около 20 тыс. мест из порядка 80 тыс. номеров гостиничного фонда столицы.

Обычно предприниматели подбирают квартиры самостоятельно, не обращаясь к риелторам или консультантам. В «Миэль» запросы на поиск помещения под хостел не поступали.

Помещения под хостел в многоквартирном доме — очень специфический сегмент, сопряженный с необходимым согласием соседей, повышенными нормами противопожарной безопасности, особыми требованиями к помещению и т. д.

, отмечает управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Как повлияет закрытие хостелов на бизнес

Данный закон, по мнению опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость» экспертов, болезненно ударит по малому бизнесу.

«Отельеры и хостельеры не ожидали такого быстрого принятия закона, запрещающего их деятельность в жилом фонде», — говорит Воинова.

Собственникам такого бизнеса придется закрыть существующий бизнес и по сути открыть такой же новый, что связано с большими расходами, убежден Андрей Цай.

Интерьер хостела «Фасоль» в Москве ( Александр Зеликов/ТАСС )

При этом, по словам Воиновой, новый закон затронет не только хостельеров, но и другие бизнесы, связанные с оказанием гостиничных услуг: гостиницы, отели, апарт-отели, гостевые дома и т. д.

«Сегодня у владельцев этого бизнеса есть несколько вариантов: перевести свои средства размещения в нежилой фонд, не оказывать гостиничные услуги, а сдавать квартиры или комнаты в традиционную аренду», — отмечает глава «Лиги хостелов».

Это проблема коснется большинства таких средств размещения. Однако некоторые хостельеры уже заранее подготовились к возможным изменениям.

Так, сеть «Хостелы РУС» еще несколько лет назад, когда законодатели начали обсуждать запрет хостелов в жилых домах, восприняла это как серьезный риск. «Мы заранее начали готовиться к выходу закона и рекомендуем нашим франчайзи открывать свой бизнес только в нежилом фонде.

Сейчас в нашей сети из 46 средств размещения только три расположены в жилом фонде, остальные — в нежилых помещениях», — говорит Цай.

Новые требования для хостелов

После вступления в силу закона хостелы и мини-гостиницы нельзя будет размещать в жилых помещениях. Открыть такие средства размещения можно будет только в существующем нежилом фонде или перевести жилье в нежилое помещение.

Согласно Жилищному кодексу, жилое помещение должно иметь отдельный вход с улицы, то есть хостелы можно будет разместить только на первых этажах зданий. Перевод квартиры в нежилой фонд осуществляется лишь при согласии большинства жильцов. Квартиры выше первого этажа теоретически можно перевести в нежилье, если помещение под ним так же является нежилым.

Сегодня, по словам Воиновой, перевести квартиры в нежилые помещения в 95% случаях не получится, так как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, отдельный вход и ряд других практически невыполнимых требований. Поэтому остается два варианта: найти новое подходящее помещение или закрыть бизнес, считает она.

Интерьер хостела Sputnik hostel & personal space ( Александр Зеликов/ТАСС )

Для того чтобы открыть бизнес на новом месте, нужно найти подходящее помещение, которые отвечает всем необходимым требованиям и расположено в хорошей локации.

При этом, по словам Цая, цена помещения критична для этого бизнеса, а для перезапуска существующего бизнеса в нежилых помещениях предпринимателям нужно больше года.

Значительная доля хостелов, которые будут переезжать из жилого фонда, принадлежат мелким бизнесменам, арендующим десятки, не сотни квадратных метров, и при этом вряд ли способным потянуть высокую арендную плату, считает партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Усенко.

Хотя в Москве достаточно много нежилых помещений, требования к размещению гостиничного использования довольно прихотливы, отмечают эксперты.

«Для современного хостела желательны или практически обязательны и близость к метро, и наличие рядом хорошей городской инфраструктуры для восполнения ограниченных услуг самих хостелов, и базовые нормы санитарно-гигиенических требований к подобным помещениям», — перечисляет Усенко.

Нежилое помещение, расположенное в хорошей локации, при прочих равных обойдется оператору хостела дороже жилого, дополняет Канева.

Если для примера взять расположенное в центре здание, оно, по ее словам, даже при плохом состоянии будет иметь гораздо большую доходность при развитии в нем офисной функции.

Более высокие расходы в конечном итоге отразятся на конечном потребителе — стоимость оказываемых услуг значительно увеличится, прогнозирует Воинова. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c9228939a794712ba235288

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий