Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: советы экспертов

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Перед покупкой трезво оцените возможности и пожелания, если необходимо брать банковский кредит, то выберите надежный банк с выгодными условиями. Процесс поиска вариантов квартиры и юридическое оформление сделки разделяется на несколько этапов, выполняйте рекомендации профессионалов.

Выбор вариантов

Не останавливайтесь на первом попавшемся, ищите альтернативы. Чем больше – тем лучше. Спрашивайте у соседей и знакомых, поинтересуйтесь приобретенным опытом у тех, кто недавно совершал такую сделку. Большой выбор квартир вторичного рынка размещен на сайте DOM.RIA.

На нем размещена не только письменная информация о предложениях, но и фотографии фактического состояния помещений. Дополнительные сведения позволяют не терять время на ненужные осмотры. Если цена слишком отличается от средней – не стоит терять время на такие предложения.

На что обращать внимание при осмотре квартиры

Квартиры на вторичном рынке могут иметь скрытые дефекты. Проверьте наличие пятен в углах, состояние половых покрытий, работоспособность инженерных систем. Часто косметический ремонт делается в целях сокрытия проблем, внимательно осмотрите архитектурные элементы. Поговорите с соседями, узнайте их мнение о проживающих.

Обязательно сравните план квартиры с чертежами в техническом паспорте, выданными БТИ. Сходите с продавцом в ЖЕЭК и поинтересуйтесь своевременностью и полнотой расчетов за коммунальные платежи. Если владелец отказывается лично посещать учреждение, то это должно насторожить покупателя.

Эти советы, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке минимизируют риски приобретения некачественного жилья. Если все устраивает – приступайте к проверке документов.

Когда сделка признается недействительной

Есть несколько причин, на основании которых судебные органы признают сделку покупки квартиры неправомочной.

  • Не все прописанные в квартире дали свое письменное согласие на продажу.
  • В случае прописки несовершеннолетних нет разрешения на продажу от местных органов опеки. Имейте в виду, что орган опеки дает разрешение только в том случае, если дети имеют новые помещения для проживания. Если продавец не имеет нового жилья на момент подписания договора продажи старого, то по суду дети могут проживать в старой квартире. Проверяйте факт нового жилья и место проживания детей. Это важная информация для тех, кто интересуется, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке
  • Сделку совершали недееспособные лица. К ним относятся личности, ограниченные в правах по решению судебных инстанций, алкоголики и наркоманы.
  • Если квартира заложена в качестве гарантии кредита.

Перед заключением сделки внимательно проверяйте документы, чем больше источников информации, тем лучше. Выгоднее всего покупать квартиру у непосредственных собственников, но найти их сложно. Большинство объявлений на специализированных сайтах или в печатных средствах массовой информации размещают риелторы.

Изменения в правилах регистрации жилья

Последнее Постановление кабинета министров Украины изменяет порядок государственной регистрации прав собственности. С 1. 01.

2016 года вносить данные о собственности можно у нотариусов или государственных регистраторов. Подтверждением права собственности является запись в созданном Государственном электронном реестре.

На руки выдается распечатанная выписка, срок ее действия не ограничивается.

Перечень документов, предоставляемых продавцом

  • Оригинал свидетельства на право владения собственностью. Регистрационная отметка в БТИ для квартир с регистрацией до 2016 года обязательна. Для новых квартир достаточно распечатки из электронного реестра.
  • Оригинал справки идентификационного кода и паспорт.
  • Письменное согласие супруга и всех прописанных лиц на право совершения акта продажи. Если есть несовершеннолетние, то должно быть разрешение органов опеки. Такой же документ должен быть и на лицо, лишенное или ограниченное в дееспособности.
  • Справка из судебных инстанций об отсутствии запретительных решений на любые юридические действия с недвижимостью. Данные берутся из Единого реестра судебных решений. Для оценки стоимости нужна справка об экспертной оценке.

Покупатель должен предоставить:

  • Документы, подтверждающие личность, справку о присвоении идентификационного кода. Если покупатель состоит в браке, то нужно иметь соответствующее свидетельство и письменное согласие второго супруга.
  • Если в семье имеются несовершеннолетние дети, но требуется справка из органов опеки.

Тщательная проверка документов – успешное решение проблемы как купить квартиру на вторичном рынке самостоятельно.

Способы обмана

Возможность получения большой прибыли привлекает мошенников. Какие способы они используют?

  • Нанимают квартиру на ограниченный срок и в это время продают ее. Подделать справки с учетом сегодняшнего уровня развития техники не сложно. Для предупреждения узнавайте информацию о владельцах у соседей, не поленитесь с ними сходить в ЖЭК. Такие предложения вызвали «уважительные» отговорки – не подписывайте договор и не оплачивайте покупку.
  • Продают квартиры по копиям документов нескольким покупателям. Требуйте только оригиналы документов, проверяйте самостоятельно информацию у нескольких источников.
  • Предлагают значительно занизить стоимость квартиры с целью минимизации платежей в государственный бюджет, а потом по различным уважительным причинам требуют признание договора недействительным через суд. Покупатель имеет возможность возвратить только документально подтвержденную сумму оплаты, все «теневые» деньги теряются.
  • Требование задатка без нотариально оформленного договора. Договор, заключенный без присутствия нотариуса и не имеющий его печати, считается недействительным и никаких последствий в случае его нарушения не наступает.

Эти сведения помогут решить проблему, как грамотно купить квартиру на вторичном рынке.

Вывод

Покупка квартиры – вложение больших средств. Чтобы их не потерять – в точности соблюдайте рекомендации по выбору квартиры и проверке добросовестности продавца. Документы оформляйте по существующему законодательству.

Источник: //joinfo.ua/business/realestate/1184872_Kak-pravilno-kupit-kvartiru-vtorichnom-rinke.html

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке? :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

В кризисной ситуации, когда девелоперы испытывают дефицит ликвидности, рынок вторичного жилья становится наиболее привлекателен для покупателей, так как риск недостроя на «вторичке» отсутствует.

Однако это не означает, что любая покупка на вторичном рынке безопасна.

 

В кризисной ситуации, когда девелоперы испытывают дефицит ликвидности, рынок вторичного жилья становится наиболее привлекателен для покупателей, так как риск недостроя на «вторичке» отсутствует.

Однако это не означает, что любая покупка на вторичном рынке безопасна.

Чтобы не остаться без денег и жилья, прежде чем заключить сделку с недвижимостью, необходимо тщательно проверить как саму квартиру, так и ее продавца.

Самостоятельная покупка квартиры связана с большим риском. Как рассказывает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», ситуация осложняется тем, что с начала кризиса количество юридически проблемных квартир увеличилось на 40%.

«В основном их продажей занимаются нечистоплотные частные брокеры — чаще всего уволенные из-за нечестной работы или по сокращению штатов сотрудники риэлторских агентств.

Особенно высок риск быть обманутым у тех, кто  далек от юридических и практических тонкостей риэлторского бизнеса, но решил сэкономить на оплате проверки юридической чистоты квартиры профессиональными риэлторами и юристами. Для аферистов такой типаж — самый лакомый кусок», — отмечает он.

Поиск квартиры

Однако в кризис каждая копейка дорога, поэтому не каждый сегодня может обратиться за помощью в риэлторское агентство. Подобрать подходящий вариант вы можете через специализированные сайты в Интернете, однако имейте в виду, что потратить на поиск квартиры придется немало времени.

К сожалению, далеко не все, что указано в объявлении, будет соответствовать действительности. Сложности возникнут и на этапе определения рациональности цены — в идеале есть смысл обратиться за помощью в оценочную компанию, однако если такой финансовой возможности нет, придется проводить расследование самостоятельно.

Стоит сразу отметить, что сейчас определить реальную стоимость жилья достаточно сложно, цены даже одинаковых предложений разнятся, к тому же некоторые продавцы готовы идти на скидки.

По словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», для того чтобы приобрести квартиру по адекватной цене, необходимо внимательно изучать ценовую ситуацию на рынке недвижимости и в конкретном районе, где находится интересующая покупателя квартира.

Проверка юридической чистоты квартиры

После того как вы нашли подходящую квартиру, следует проверить ее юридическую чистоту и дееспособность ее продавца. Это важно сделать, чтобы потом не было оснований признать сделку недействительной.

«В интересах покупателя получить справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, — советует Михаил Куликов.

— Если сделка совершается опекуном от имени несовершеннолетнего ребенка, или в сделке участвуют одинокие пенсионеры, инвалиды, то необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Если квартиру продает семейная пара, то необходимо разрешение жены/мужа на продажу квартиры.

Если квартира была оформлена как общая совместная или долевая собственность, то необходимо письменное согласие всех остальных сособственников. В случае общей совместной собственности необходимо еще и нотариально удостоверенное заявление сособственников об отказе от преимущественного права покупки».

Необходимо удостовериться в том, что продавец квартиры на самом деле является ее владельцем и вправе провести сделку — есть ли у него в наличии правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности и договор предыдущей сделки купли-продажи или договор передачи приватизированного жилья, справка ЖСК и т. д.

Затем необходимо тщательно изучить историю приобретаемого жилья. Все основные сведения содержатся в домовой книге и в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал.

Помните: для того чтобы получить полную информацию, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги.

Если вы обнаружите, что не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они составляли отказ от участия в приватизации.

Обратите внимание: если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не на другое постоянное место жительства, а временное (к примеру, находился за рубежом или в местах лишения свободы), после возвращения он также сохраняет право на приватизацию и может его впоследствии истребовать.

Уточните, не зарегистрированы ли в квартире лица, находящиеся в момент продажи на службе в армии, в долгосрочной командировке или в местах лишения свободы, так как по закону они имеют право возобновить регистрацию по прежнему адресу после возвращения.

Покупая квартиру у наследника, имейте в виду, что в течение трех лет после открытия наследства могут объявиться иные наследники и доказать свои права уже на вашу квартиру.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру (дом), а также об их ограничениях или обременениях.

В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру, и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Кроме того, из БТИ можно получить справку о принадлежности объекта недвижимости, сведения об отсутствии ареста или запрещений, поэтажный план и экспликацию с информацией о перепланировках. Следует также убедиться в том, что у бывшего хозяина квартиры нет задолженностей по коммунальным услугам.

Реально ли проверить самолично все вышеизложенное — сказать сложно.

«Малейшая неосмотрительность при совершении сделки способна привести в итоге к тому, что человек может лишиться права собственности на приобретенную недвижимость», — говорит Алексей Шленов.

Одно можно сказать точно: чтобы убедиться в подлинности документов, вам придется посетить все вышеперечисленные инстанции вместе с продавцом квартиры во избежание подделок.

Договоры и оплата

Вы удостоверились в юридической чистоте квартиры, договорились о цене. Теперь настало время заключать договор. Обычно продавец и покупатель заключают предварительный договор или договор аванса/задатка. Он совершается в простой письменной форме.

В тексте должны быть указаны все детали будущей сделки: когда она состоится, в простой письменной или нотариальной форме будет заключаться договор купли-продажи, цена, размер аванса/задатка, банк, через который будут производиться расчеты, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди, в какой срок после государственной регистрации договора будет осуществлена передача недвижимости, и т. д. После сглаживания всех нюансов вам нужно заключить договор купли-продажи.

Следующий этап, не менее важный — передача денег. Осуществить это можно через банковскую ячейку, путем перечисления их по безналичному расчету, либо с помощью банковских расчетов с использованием аккредитива или инкассового поручения.

Процесс покупки квартиры долгий и сложный, требует как юридической подготовки, так и терпения. Если у вас нет на это ни сил, ни времени, вы можете поручить это дело специалистам, однако выбирать помощников надо тоже очень тщательно, чтобы не нарваться на мошенников и непрофессионалов. 

Ольга Петрова 

Источник: //realty.rbc.ru/news/577d327b9a7947a78ce98423

Как купить квартиру на вторичном рынке: этапы покупки

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

В Казахстане вторичный рынок жилой недвижимости остается востребованным сегментом, особенно в регионах страны, где темпы ввода нового жилья значительно отстают от мегаполисов. К тому же у многих граждан доверия к невзрачным советским домам 80-х годов постройки куда больше, чем к новым и красивым многоэтажкам.

Всех, кто планирует купить квартиру на «вторичке», волнует вопрос: что будет с ценами? По информации аналитической службы kn.kz, средняя цена за жилой квадрат в Астане в I квартале 2018 года составила 340,3 тыс. тенге, в Алматы — 377,6 тыс.

тенге, в Караганде — 191,2 тыс. тенге. За квартал по всем городам цены колебались в положительную сторону.

За год в Астане и Караганде отмечается снижение средних цен на жилую недвижимость — на 3 и 4%, соответственно, в Алматы, напротив, наблюдался рост на 3,5%.

— Ярко выраженных изменений не наблюдалось, — рассказала порталу kn.kz вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко. — Предполагаю, что цены останутся на прежнем уровне. Никаких особых предпосылок для изменения нет. Впрочем, любые экономические либо политические потрясения опосредованно отражаются на рынке недвижимости.

— Я бы советовал не ждать тем, кто ждать не может в силу определенных причин — рождение ребёнка, создание семьи и прочее — некоторые вещи бесценны, — говорит директор компании «Этажи» в Астане Жани Турысов. — Другим же, тем, кто готов присматриваться и ждать — ждите. Присматривайтесь, но не пропустите свой вагон — обыватели, как правило, пропускают начальный этап роста рынка и покупают в итоге ещё дороже.

//www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Как участвовать в программе «Нурлы жер» в 2018 году >>>

1. Поиск профессионального риелтора

Для того чтобы ваша покупка была удачной во всех отношениях, нужно найти хорошего риелтора.

Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. Грамотный риелтор проконтролирует весь процесс и учтет все юридические нюансы.

Как встать в очередь на квартиру в 2018 году >>>

2. Поиск квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговариваете все ваши требования к будущему жилью.

Это и территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие детали, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Если вы не до конца уверены, какому району, типу жилья отдать предпочтение, то советы специалиста могут также очень помочь.

Выбрать квартиру, подходящую всем требованиям, — задача сложная. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базе данных по выставленным на продажу квартирам.

В первую очередь надо обзвонить все подходящие варианты для уточнения, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите. Этим занимается риелтор. Это нелегкая щепетильная работа требует много времени и знания возможных подводных камней.

Специалист выбирает наиболее подходящие варианты, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах так же, как правило, договаривается агент.

На просмотры также лучше ехать с риелтором. Его профессиональный взгляд не упустит ни одну деталь. Стоит уточнить, когда делали ремонт, обновлялись коммуникации, благополучные ли соседи.

Побывав в квартире, вы лично убедитесь, удобно ли вам добираться до остановки, есть ли рядом детский сад, школа, поликлиника, магазины.

Хороший риелтор должен также знать, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом какая-либо стройка — это может повлиять в будущем на условия жизни и стоимость жилья.

Ипотека «Нурлы жер»: как получить заем под 10% годовых >>>

3. Проверка недвижимости на юридическую чистоту

Юридическая чистота — это условный термин, который подразумевает целый комплекс операций по выявлению обстоятельств, делающих заключение договора купли-продажи недействительным.

В каких случаях следует насторожиться и проверить юридическую чистоту:

  • если квартира была приватизирована (могут быть свои нюансы с правоустанавливающими документами);
  • если в квартире «сомнительный» собственник — страдает алкоголизмом, психическими заболеваниями, находится под следствием;
  • если право собственности перешло по решению суда;
  • если в квартире есть несовершеннолетние и недееспособные собственники.

Если вы работаете с профессиональным риелтором, то он защитит своего клиента от мошенников и сделает все, чтобы сделка была безопасной. Если же вы работаете без риелтора, то юридическую чистоту проверяет и нотариус.

Он изучает правоустанавливающие документы на их соответствие, а также документы, удостоверяющие личность, либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц.

Далее он через единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет наличие обременений по справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, проверяет наличие либо отсутствие брачных отношений.

Как взять ипотеку от Жилстройсбербанка на вторичное жилье >>>

Нотариус также проверит: 

  • Наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости.
  • Соответствие характеристик объекта техпаспорту. Например, если в будущем клиенты хотят взять кредит в банке, в случае несоответствия площадей объекта недвижимости с техпаспортом и правоустанавливающими документами, им откажут в кредите.
  • Действительность существующих доверенностей.

Также перед покупкой квартиры необходимо проверить, уплачены ли все налоги и коммунальные платежи.

Как накопить на квартиру в Жилстройсбербанке: условия, лайфхаки >>>

4. Оформление, передача денег и регистрация у нотариуса

Оформить куплю-продажу недвижимости можно в простой письменной форме либо у нотариуса. Более правильным решением будет нотариальное оформление сделки с недвижимостью, так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан.

Передачу денег при наличном способе расчета лучше также провести в кабинете у нотариуса.

— Именно он должен видеть эту передачу, — уточняет риелтор «Центрального агентства недвижимости» в г. Караганда Татьяна Свиденко. — Продавец получает деньги от покупателя и пересчитывает их. Подлинность проверяется аппаратом, если он есть у нотариуса. Если нет, то можно проехать в банк и там проверить.

Некоторые проверяют по одной купюре из каждой пачки. Есть клиенты, которые все купюры хотят проверить, но за проверку каждой купюры надо платить. Сейчас более популярным стало перечислять деньги на счет. Оформили договор купли-продажи и пошли в банк.

Деньги в течение нескольких минут падают на счет продавца, что подтверждает менеджер банка.

Риелтор отмечает, что при пересчете денег, никто не должен торопить. Процесс должен проходить в спокойной обстановке. Татьяна Свиденко вспоминает случай из практики, когда 8 миллионов тенге пересчитывали три раза, и каждый раз получалась другая сумма.

— Не стоит рассчитываться не у нотариуса, — советует риелтор. — Нотариус является свидетелем и в какой-то степени гарантом сделки.

Оформление сделки купли-продажи у нотариуса стоит 28 860 тенге. После заключения договора он отправляет его на онлайн-регистрацию. В течение трех рабочих дней новый собственник должен заплатить за регистрацию на Казпочте. Примерно через сутки право будет зарегистрировано.

Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>> 

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Если вы запланировали купить квартиру в ипотеку, то вам предстоит пройти через следующие этапы. Требования банков могут варьироваться, но в целом этапы оформления схожи.

1. Найти жилье, которое банк берет в залог

Чаще всего клиент банка может приобрести квартиру на вторичном рынке при условии, если срок ее эксплуатации не превышает 50 лет к моменту приема заявления на получение займа.

Дома, в которых находится квартира, должны быть выполнены из следующих материалов:

  • кирпич (керамический, силикатный, гиперпрессованный);
  • железобетон;
  • панели на бетонной основе;
  • блоки на цементной основе;
  • каменные блоки.

Также в документах на квартиру не должно быть расхождений между фактическими параметрами и ее правоустанавливающими и/или идентификационными документами.

По вопросам покупки квартир Вы можете обратиться в Центральное агентство недвижимости по телефону: +7 (7212) 36-08-88, +7 (708) 436-08-88. Также мы бесплатно поможем Вам выбрать банк и ипотечную программу, наиболее выгодную для Вас, в нашем Центре ипотечного консультирования.

2. Подать кредитную заявку в банк

После того, как вы нашли желаемую недвижимость и договорились с продавцом о цене, вы вместе с продавцом должны прийти в банк для подачи кредитной заявки. При себе обе стороны должны иметь оригиналы и копии следующих документов.

Документы от покупателя:

  • Оригиналы и копии удостоверений личности заемщика (созаемщика, гаранта) и супругов.
  • Адресные справки с ЦОНа заемщика/созаемщика (ов)/гаранта и супругов с датой выдачи не ранее 3 месяцев на момент подачи заявления на предоставление займа.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака заемщика (созаемщика, гаранта).
  • Справка о заработной плате заемщика (созаемщика, гаранта) Справка должна быть подписана главным бухгалтером организации или лица, его замещающего, заверена печатью и подтверждена выпиской с индивидуального пенсионного счета из ЦОНа.

Если клиент является индивидуальным предпринимателем, то необходимо предоставить свидетельство о госрегистрации либо соответствующее уведомление от налогового органа, патент/налоговый отчет за последние 12 месяцев, декларацию, справку об отсутствии задолженности.

  • Отчет об оценке независимого оценщика.
  • Договор с оценщиком, чек об оплате за оценку недвижимости.

Документы от продавца:

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения.
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. При этом банк оставляет за собой право запросить дополнительные документы.

Здесь также стоит отметить основные требования к заемщику и созаемщику:

  • подтверждение платежеспособности;
  • положительная кредитная история;
  • соответствие возраста (с 18 до 65 лет на момент окончания кредитования);
  • предоставление требуемого банком перечня документов.

Обмен недвижимости: особенности и нюансы оформления >>>

3. Рассмотрение кредитной заявки уполномоченным органом банка

Минимальный срок рассмотрения кредитной заявки составляет 3 рабочих дня. При необходимости проведения дополнительного анализа представленных клиентом документов или осмотра залоговой недвижимости срок рассмотрения может быть продлен до 15 рабочих дней.

4. Принятие решения банком

Как только банк одобрил вашу заявку, можно считать, что вы почти у цели. Обе стороны сделки приглашаются в банк для заключения договоров.

5. Заключение договора купли-продажи

При оформлении ипотеки заключается договор купли-продажи с обременением, то есть в документе указывается, что покупатель обязуется внести полную стоимость квартиры в течение определенного времени, как правило, это 14 дней. И только после этого договор купли-продажи вступит в законную силу.

Нотариус в день заключения договора-купли продажи делает онлайн-регистрацию документа. Затем покупатель уже может получить кадастровую справку в ЦОНе или через портал электронного правительства, где он будет числиться собственником данной недвижимости.

6. Заключение с клиентом договоров банковского займа, залога

С правоустанавливающими документами и кадастровой справкой клиент снова обращается к менеджеру и заключает договоры банковского займа и залога. Отныне купленная в ипотеку квартира становится предметом залога.

7. Выдача займа и подтверждение целевого использования займа

Затем в течение трех дней покупателю выдается заем. После этого он должен оплатить банку комиссии.

Оригиналы документов, а именно договора купли-продажи, договора банковского займа и договора залога остаются в банке. Клиенту выдаются заверенные копии.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: //www.kn.kz/article/8402/

Как купить квартиру: инструкция для чайников

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Рано или поздно каждый из нас сталкивается с необходимостью улучшения жилищных условий. И в такой ситуации, как правило, многие украинцы стремятся купить квартиру на вторичном рынке жилья. В целом, приобретение недвижимости – дело позитивное.

Однако здесь может возникнуть немало вопросов юридического плана, начиная от проверки «чистоты» квартиры и заканчивая заключением грамотного договора покупки-продажи жилья.

О том, как юридически правильно – от начала и до конца — провести сделку по приобретению вторичной квартиры, «Обозревателю» рассказывает юрист юридической фирмы «FELIX» Наталия Кожемякина в нашей традиционной рубрике «Правовой ликбез». Итак, далее – прямая речь.

Покупка квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке – это всегда риск для потенциального покупателя.

Признание сделки по приобретению жилья недействительной; наличие зарегистрированных лиц в квартире, которых часто невозможно выселить; предъявление претензий третьих лиц и удовлетворение их требований за счет приобретенного жилья, — основные риски, которые необходимо учитывать при приобретении жилья.

Чтобы обезопасить себя от наступления негативных последствий покупки, рекомендуется собрать информацию о продавце и объекте покупки, провести глубокий анализ собранной информации, взвешенно принять решение.

В данной публикации невозможно охватить все детали сделки, поэтому даже если покупатель владеет указанной ниже информацией, рекомендуем обязательно привлекать к покупке профессионального юриста, который сможет квалифицированно оценить риски.

Начать стоит с изучения документов на квартиру (извлечение из БТИ и документ, на основании которого к продавцу перешло право собственности). Они позволят установить собственника (сособственников, их доли) и основания приобретения имущества.

В случае если квартира была приобретена в период брака, например, по договору купли-продажи, она является общей совместной собственностью супругов. В таком случае при заключении сделки потребуется заявление второго супруга о согласии на продажу квартиры. Если квартира находится в общей долевой собственности, при заключении сделки потребуются все сособственники.

Покупателю также стоит обратить внимание и на площадь приобретаемой недвижимости, поскольку у него может возникнуть обязанность по уплате налога на недвижимое имущество, согласно ст. 265 Налогового кодекса Украины (с 01.01.2013 года).

Осматривая жилье, покупатель должен запросить у продавца технический паспорт, сравнивая с данными которого, можно выявить незаконные постройки и перепланировки, поскольку их наличие может нести в себе риск для безопасности проживающих в квартире.

Особое внимание следует обратить на проверку отсутствия арестов на квартире, запретов отчуждения, налогового залога, ипотек, а соответственно — кредитов банков или иных финансовых учреждений, «висящих» на продавце.

Проверить это можно путем получения извлечений из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек.

Указанные извлечения на платной основе предоставляют нотариусы и ГП «Информцентр» Министерства юстиции Украины.

Одним из обязательных требований, которое следует предъявить продавцу — это отсутствие на дату заключения сделки зарегистрированных лиц по адресу объекта покупки. Такие сведения можно получить в ЖЭКе, который выдает соответствующую справку по Форме 3 (если дом не обслуживается ЖЭКом, то справка из паспортного стола РОВД).

Рекомендуем взять справку с полной историей регистрации, поскольку после заключения сделки могут обнаружиться лица, временно не проживающие в данной квартире (военнообязанные, осужденные). Жилищный кодекс УССР содержит довольно архаичные положения о выселении, поэтому судебного разбирательства о выселении в ряде случаев не избежать.

Определенные сложности может вызвать и проживание в квартире несовершеннолетних детей, пожилых лиц.

Обязательно необходимо запросить у продавца и справки об отсутствии задолженности по потребленным коммунальным услугам.

Если принято решение о покупке недвижимости, следующим этап — подготовка к сделке. Он включает в себя ряд необходимых мероприятий:

— получение акта оценки объекта покупки (оценка обязательна);

— получение извлечения из БТИ (действительно 3 месяца);

— получение извлечений из Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра обременений движимого имущества на момент заключения сделки (делает нотариус);

— достижение договоренностей относительно расходов на сделку.

Если между сторонами достигнуты договоренности о задатке, следует помнить, что оформление задатка должно сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи, который заверяется нотариально.

При отказе продавца от сделки, он возвращает задаток в двойном размере. Если указанные выше правила заключения договора о задатке не соблюдены, то сумма, которую покупатель передает продавцу, будет считаться авансом (не подлежит возврату в двойном размере).

В любом случае передача денег должно оформляться распиской.

Также советуем покупателю обязательно провести юридическую экспертизу предлагаемого проекта договора купли-продажи.

После того, как договор подписан, осуществляются расчеты между сторонами и регистрация права собственности на объект покупки, поскольку право собственности на квартиру возникает только с момента регистрации данного права. Покупателю стоит помнить, что до 01.01.

2013 года регистрацию права собственности на недвижимость осуществляет БТИ, но после 01.01.2013 года — регистраторы Укргосреестра и нотариусы.

Покупателю рекомендуется не затягивать процесс регистрации права собственности, поскольку на практике существуют случаи, когда третьи лица регистрируют право собственности на объект ранее, чем сам покупатель.

Подписывайся на наш Telegram. Получай только самое важное!

Источник: //www.obozrevatel.com/realty/analitics/30129-kak-kupit-kvartiru-instruktsiya-dlya-chajnikov.htm

Покупка и продажа вторичного жилья

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке

Экспертная оценка объекта на ликвидность

Инвестиционные перспективы. Уровень качества проживания по 27 параметрам. Проведем переговоры по цене и условиям сделки,

учитывая Ваши интересы.

100% безопасность сделки

Все риски уже застрахованы.
Подготовим полный пакет документов за З дня.

Аккредитивная система расчетов

Согласуем расчет с продавцом после регистрации перехода
прав собственности.

С чем можно столкнуться

при сделках с недвижимостью

Сергей и Ольга получили в наследство двухкомнатную квартиру в Тольятти. Переезжать в другой город они не собиралась, а их повзрослевшему сыну как раз требовалось собственное жилье. Поэтому семья решила продать квартиру в Тольятти и купить здесь, в Екатеринбурге. С этим семья и пришла в Метражи.

Клиенты были уверены, что им нужна квартира с вторичного рынка. По двум причинам:

  1. Сын сразу сможет переехать в новую квартиру.
  2. От продажи квартиры в Тольятти семья получила 1 800 000 рублей, этих денег хватило только на хрущевку в Уралмаше.

Мы проанализировали рынок, вникли в перспективы и поняли, что есть вариант поинтереснее: купить квартиру в новостройке, в уже почти сданном доме.

  • Во-первых, ключи бы сын получил уже через 2 месяца, так как объект был почти достроен.
  • Во-вторых, мы нашли отличный вариант по ипотеке — с доступной программой и ставкой, и совсем небольшой требуемой суммой: 400 000 рублей.

Предложили этот вариант Сергею с Ольгой, они сразу согласились. Быстро оформили ипотеку и купили квартиру в новостройке… И через год обрадовались ещё больше.

Через год цены на вторичное жилье упали, и ту же самую хрущевку на Уралмаше стало возможным купить за 1 600 000 рублей. А квартира в новостройке подорожала сразу после сдачи объекта — сегодня она стоит 2 700 000!

Так что клиенты остались довольны, рекомендуют нас по сей день.

Есть у нас в клиентах прекрасная семейная пара с двумя детьми. Супруги — “золотая молодежь”, предприимчивые и успешные молодые люди. Самостоятельные, бизнесовые, с огромной верой в свои силы и возможности.

Это сразу расположило к ним.

Семья хотела купить коттедж в Горном Щите. Это был отличный дом, но стоил он 15 000 000 рублей — сумма солидная даже для обоих успешных ребят.

И возникла проблема: куда бы я не подавала заявку, нам отказывали.

Причины были очень странные: сомнения в платежеспособности семьи, сомнения в назначении земли, ограничение по сумме… Хотя клиенты были по всем параметрам подходящие.

Мы перебрали все банки, и ни один заявку не одобрил. Мы предлагали взять коттедж под залог до выкупа, увеличить первоначальный взнос, привлечь созаёмщиков. Но всё напрасно.

Потом вдруг внезапно выяснилось, почему паре не дают кредит: один из бизнесов супругов работал в сфере финансовых операций. Бизнес “белый”, легальный, но почему-то банки видели в нем угрозу.

Через полтора года развязка у истории всё-таки случилась. Я в очередной раз обновила заявку на ипотеку, отправила её в банк… и сыграл человеческий фактор! Молодой сотрудник упустил из виду бизнес ребят и ипотеку одобрил!

К тому времени мы уже успели подобрать семье другой дом, а также продать их квартиру. Ребята обрадовались и въехали в новое жилище.

Мы умеем находить решения даже в нестандартных, сложных ситуациях. Обращайтесь к нам, если у вас проблемы в покупке недвижимости — наш опыт показывает, что иногда они решаются за пару дней!

Клиенты срочно переезжали из Екатеринбурга в Москву. Когда-то давно судьба вынудила их ехать на Урал, сейчас семейная пара стремилась обратно.

У ситуации был целый ряд сложностей:

  1. Мужчину сократили на работе. Денег у семьи — почти нет.
  2. У женщины заболело сердце от жизни на Урале, нужно срочно менять климат.
  3. У сына подходит время сдавать вступительные в техникум.

Действовать нужно было быстро.

Покупатель нашелся почти сразу, с решением по ипотеке от Дельта Кредит.

И начался второй этап работы — уже с органами опеки. В квартире в Екатеринбурге был прописан несовершеннолетний ребенок — чтобы они разрешили продать его долю, необходимо было одновременно наделить ребенка долей в московской квартире.

А на поездку в Москву денег нет!

Поиском квартиры там занимаются родители женщины. Нашли вариант, внесли аванс агентству, выслали пакет документов. Мы его просмотрели: квартира 6 лет назад приобреталась в ипотеку, которая была давно погашена. На первый взгляд, проблем нет.

Мы ошибались 🙂 Но об этом чуть ниже.

2 недели проведя над документами, мы получили приказ органа опеки на отчуждение доли ребенка в квартире в Екатеринбурге, и приобретение его доли в Подмосковной квартире. Подали документы в банк.

Здесь возникла первая сложность: банк нам в продаже квартиры отказал. Мол, наделения ребенка собственностью будет только после продажи — и гарантий, что у ребенка будет доля в новоприобретаемой квартире — нет.

Но мы вышли из положения, добавив к договору дополнительных гарантий и обязанностей. Банк пошел навстречу и заплатил за квартиру — и клиенты получили деньги, за вычетом 1% — доли банка. Этот процент выступил страховкой гарантии выполнения приказа органов опеки.

И вот мы в Подмосковье! И здесь появилась новая проблема:

У хозяев квартиры было 2 ребенка. На погашение ипотеки семья использовала материнский капитал — они должны были дать детям долю в квартире. Но этого не сделали.

Дальше-больше: люди уже купили новую квартиру в ипотеку на 20 лет. Чтобы продать квартиру в Подмосковье, от них потребовали наделить детей долями в этой новой квартире. А сделать они этого не могли! Так как для этого нужно сначала оформить ипотеку и купить квартиру. А для этого нужно продать старую квартиру — этими деньгами они и собирались ипотеку покрыть.

Замкнутый круг.

Мы поняли, что у ситуации нет выхода, махнули рукой и начали искать новый объект. Опять получили приказ органов опеки, объяснили банку, почему мы не смогли выполнить предыдущий приказ, дали данные по новой сделке… И прошли весь цикл по новой.

Только на этот раз сделка прошла без таких сложностей.

Таких логических тупиков в нашей практике встречалось довольно много. Затем и нужны профессиональные риэлторы — чтобы в непредвиденной ситуации специалист быстро в ней разобрался и сэкономил деньги, время и нервы клиента.

Недавно клиенты обратились опять: уже чтобы продать квартиру родителей в Москве — семья решила съехаться.

Безопасное совершение сделки

Рассмотрите все предложенные варианты. Определите приоритетные варианты.

Договоритесь с продавцами квартир на просмотр.

Обратите внимание на состояние внутреннего двора, подъезда, прилегающей территории. Поговорите с соседями, выясните негативные моменты по дому. Уточните, кто собственник квартиры, кто зарегистрирован, все ли находятся в городе.

Выясните сведения про управляющую компанию, уточните тарифы.

Выберите три приоритетных варианта. Сделайте по ним сравнительный анализ. Уточните по каждому условия продажи. Определите для себя ключевые моменты.

Запросите первоначальный пакет правоустанавливающих документов.

Подготовьте и согласуйте предварительный договор. Согласуйте все условия по расчетам. Согласуйте все условия по оформлению документов.

Оговорите условия переезда и освобождения квартиры.

Убедитесь, что история квартиры, рассказанная продавцами, совпадает с историей, которая прослеживается в представленных документах. Закажите дополнительные справки для проверки юридической чистоты квартиры.

Запросите сведения об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире. Запросите документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Подготовьте и согласуйте с продавцами договор купли-продажи.

Договоритесь о дне и времени сделки.

Организуйте расчеты с продавцом. Подпишите договор купли-продажи со всеми собственниками.

Сдайте полный пакет документов на государственную регистрацию.

Получите документы после государственной регистрации. Проведите окончательные расчеты. Получите ключи от квартиры. Встаньте на регистрационный учет.

Заполните налоговую декларацию.

Нюансы сделок с недвижимостью

Покупка квартиры на вторичном рынке – процедура довольно трудоемкая. Я знаю, что есть люди, которые предпочитают всё делать сами, в том числе покупать жильё. Мы даже написали для них специальную мини-книгу: «Покупаем квартиру на вторичном рынке: 8 шагов для тех, кто решил действовать самостоятельно».

Но вот честно – никому из своих близких я бы не посоветовала покупать квартиру своими силами, минуя агентство. Тем более вторичное жильё. Там столько всего проверять! Даже не каждый специалист знает все подводные камни, которые связаны с приобретением жилья на вторичном рынке.

Вот вы покупаете квартиру в Екатеринбурге. А через месяц к вам приходит человек, освободившийся из тюрьмы, и говорит, что он будет тут жить. Суд скажет, что он прав. В свое время этот человек не участвовал в приватизации (поскольку сидел), но пожизненное право пользования квартирой у него осталось.

Вторичное жильё надо проверять очень тщательно. И гораздо надежнее, если это будут делать специалисты, то есть профессиональное агентство недвижимости.

Преимущества работы с нами

Проверим

Соберем полную информацию по выбранному объекту. Проведем анализ ситуации. Предоставим отчет по истории квартиры.

Организуем сделку

Организуем сделку, профессионально используя новые сервисы и способы безопасных расчетов.

Предотвратим

Выявим возможные подводные камни, предупредим о возможности скрытых рисках, исключим негативные последствия.

Проконтролируем

Проконтролируем получение документов, сроки по освобождению квартиры. подачу отчетности в налоговый орган и не только.

Часто задаваемые вопросы

Частичный платеж идет по договоренности сторон, в Екатеринбурге эта сумма как правило 50.000 рублей.

Отзывы клиентов

Статьи по теме

НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ВЫБОРЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 12 000 тысяч квартир сейчас в продаже на вторичном рынке. Кажется, что при таком огромном количестве можно выбирать и выбирать. Но когда подходишь более предметно к решению этого вопроса- понимаешь, выбирать то не из чего. Всегда что-то не устраивает… Хорошее месторасположение дома, но нет ремонта в квартире. Или сделан очень хороший ремонт- но не устраивает планировка- не достаточно функциональна. Или вроде бы все хорошо – и место и планировка- но сам дом- оставляет желать лучшего. Как тут быть – с чего начать выбор? На что следует в первую очередь обратить внимание?Подробнее НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ В ИПОТЕКУ КТО МОЖЕТ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ? РАЗМЕР ВЫЧЕТА. ПОДАЧА ДЕКЛАРАЦИИ. Претендовать на налоговый вычет по ипотеке имеет право любой россиянин, доходы которого облагаются налогом по ставке 13%. Налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются по окончании налогового периода (календарного года), а подать документы можно в любой момент в течение года.Подробнее НОТАРИАЛЬНАЯ СДЕЛКА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ВАЖНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ Не всегда оформить сделку с недвижимым имуществом можно без нотариуса. Законом предусмотрен ряд обстоятельств, когда это необходимо. Произошли важные изменения в законодательстве с 1 февраля 2019 года, призваные решить сразу несколько важных для общества вопросов.Подробнее Вторичная недвижимость в Екатеринбурге. Обзор рынка. Обзор рынка вторичной недвижимости Екатеринбурга на 23.02.2019Подробнее Рубрика «Метражи в лицах» Что лучше: новостройка в отдаленном районе или вторичное жилье в центре? Такой вопрос стоит перед многими. Допустим, у человека есть 2 миллиона рублей. Этой суммы хватит, чтобы купить однокомнатную квартиру в новостройке, но в отдаленном районе – скажем, на Химмаше. В центре или районах, близких к центру, тоже можно – но только уже «вторичку». Что же выбрать?Подробнее

Источник: //www.an-metrazhi.ru/ftorichka/

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий