Что такое жилищный кооператив по управлению домами

Тсж и жск: раскрытие информации, управление и взносы

Что такое жилищный кооператив по управлению домами

Закон даёт три способа управления многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление домом самими жильцами;
  2. путем организации ТСЖ или ЖСК;
  3. через управляющую компанию.

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для управления им.

Жилищно-строительный кооператив – это тоже некоммерческая организация, созданная на основе объединения пайщиков с целью строительства жилья или управления многоквартирным домом.

Таким образом, главное отличие заключается в том, что ЖСК создается на этапе строительства здания, а ТСЖ – в уже эксплуатируемом МКД.

Устав

Учредительным документом обеих форм является устав, принимаемый на общем собрании. В его содержание включаются следующие сведения:

  • порядок вступления и выхода,
  • размер взносов и процедура возврата,
  • ответственность участников,
  • органы управления и контроля,
  • порядок принятия решений,
  • процедура ания,
  • как покрываются убытки,
  • как реорганизовать и ликвидировать организацию.

Читайте об уставе кооператива и товарищества в специальных статьях.

Участники и пайщики

Решение о создании принимается на общем собрании и оформляется протоколом.

Для ТСЖ решение считается принятым, если «за» проало более чем 50% от общего числа собственников жилых помещений в МКД.

За создание ЖСК должны единогласно проать все желающие организовать жилищный кооператив.

В ТСЖ участвуют более 50% всех собственников жилых помещений в МКД.

ЖСК организуется при участии не менее 5 лиц (физических и/или юридических), но не более числа жилых помещений в доме.

В ТСН может войти любой собственник помещений дома. ТСН может обслуживать несколько МКД.

ЖСК объединяет членов не более одного дома. В ЖСК участвуют члены кооператива: граждане от 16 лет и юридические лица.

Члены ТСЖ не несут ответственности за долги товарищества.

В ЖСК члены кооператива за счет дополнительных взносов обязаны возмещать убытки кооператива в течение 3-х месяцев после принятия ежегодного отчета. Кредиторы вправе в судебном порядке возбудить процедуру ликвидации, если убытки не будут покрыты.

Собственникам не требуется получением согласия от ТСЖ на проживание временных жильцов.

В ЖСК для заселения временных жильцов необходимо получить предварительное письменное согласие на других совместно проживающих членов семьи и уведомить правление. Согласие требуется даже в случае, когда паевой взнос внесен полностью и оформлено право собственности.

Участник ТСЖ или ЖСК может покинуть членство на основании личного заявления, написанного в свободной форме.

В случае отчуждения квартиры, ее прежний собственник с момента перехода права собственности (например, регистрации договора купли-продажи) теряет свое право на участие в ТСЖ. Новый собственник жилья пишет заявление о его принятии в объединение.

Если из товарищества выйдут более 50% собственников, то оно ликвидируется.

Выход из ТСЖ не несет для владельца квартиры никаких негативных последствий.

Препятствий для добровольного выхода из членов ЖСК нет. Паевые взносы, выплаченные на момент выхода – возвращаются в порядке и сроки, предусмотренные уставом.

Член кооператива может быть исключен из его рядов за нарушение обязательств по уплате членских взносов и другие проступки.

Наследник участника ЖСК не получит пай по наследству: общее собрание может ать против нового члена. Тогда можно рассчитывать только на возврат денег.

Если право собственности не оформлено, выход из ЖСК лишает гражданина и совместно проживающих с ним лиц права пользования жилым помещением.

Подробно процедура создания описана в статьях для товарищества и кооператива.

Финансы

В ТСЖ приобретение жилого помещения не связано со вступлением в товарищество. Финансы складываются из:

  • обязательных платежей, вступительных и иных;
  • доходов от хозяйственной деятельности;
  • субсидии;
  • прочие поступления.

Образования специальных фондов не запрещено и определяется общим собранием.

В ЖСК каждый участник жилищного кооператива обязан уплатить пай — деньги, предназначенные для строительства или оплаты стоимости жилья в доме.

Получение дохода возможно от сдачи в коммерческий наем жилых помещений.

ТСЖ занимается эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, занимается строительством дополнительных помещений, вправе сдавать общее имущество в аренду.

ЖСК занимается строительством МКД, ведет реестр пайщиков, предоставляет в пользование жилые помещения до полной выплаты паевых взносов, занимается управлением домом после передачи его собственникам.

В собственности товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество.

Право собственности на МКД до полной выплаты пайщиками своих паевых взносов принадлежит кооперативу.

Управление

Органы управления:

  • общее собрание членов,
  • правление,
  • председатель,
  • ревизионная комиссия или ревизор.

В ТСЖ количество пропорционально занимаемой жилой площади в МКД, если уставом не предусмотрено иное — читайте полный анализ здесь.

В ЖСК количество считается «по головам» — один член кооператива – один голос. Подробнее по ссылке.

Для товарищества собственников недвижимости в отличии детально прописана процедура заочного ания.

В ТСЖ специальные решения принимаются 66% общего количества членов ТСЖ, а по общим вопросам – большинством присутствующих.

В жилищном кооперативе решения принимают 50 % +1 член кооператива из числа присутствующих на собрании – это простое большинство. По вопросам, указанным в уставе — 75% присутствующих – это квалифицированное большинство.

Запомнить

  1. Деятельность ТСН жилищным законодательством более регламентирована.
  2. ЖСК опираются в своей работе в основном на утвержденный ими устав.
  3. В кооперативе члены вносят паи, в товариществе – членские взносы.
  4. В товариществе участвуют собственники, а кооператив –право собственности у пайщиков возникает только после уплаты пая.
  5. Лица, не вступившие в ТСН, могут получать информацию. В ЖК сведения предоставляются только участникам кооператива.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/tszh-i-kooperativ.html

Организация деятельности жилищного кооператива | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Что такое жилищный кооператив по управлению домами

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность  лишь  постольку,  поскольку это служит достижению целей, ради  которых  они  созданы.

При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.

148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.).

Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов).

Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е.

выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2.

Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме.

Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.

148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением.

То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.


В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме  закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением  п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки  юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.

Источник: http://www.center-kgh.ru/razvitie-samoupravleniya-v-zhilishhnoj-sfere/zhilishhnye-kooperativy/organizaciya-deyatelnosti-zhilishhnogo-kooperativa/

Управление в жилищном кооперативе

Что такое жилищный кооператив по управлению домами
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление в жилищном кооперативе

Для удовлетворения своих жилищных интересов и получения в собственность помещения в жилом доме, закон разрешает гражданам объединяться на добровольных началах в кооперативы.

Для удовлетворения своих жилищных интересов и получения в собственность помещения в жилом доме, закон разрешает гражданам объединяться на добровольных началах в кооперативы. Сокращенно они называются ЖК (жилищные кооперативы), или ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). Объединение граждан, а в некоторых случаях и юридических лиц, регулируется действующим жилищным законодательством.

Высший орган управления ЖСК или ЖК

Как и любой организации, для эффективной деятельности, координации ресурсов и средств, контроля за расходами организации, общей налаженной работы образуются органы управления жилищного кооператива. Органами управления жилищного кооператива являются:

  • собрание членов кооператива или общее собрание, также орган называют конференцией, если число его членов превышает пятьдесят;
  • правление кооператива, и избранный кооперативом председатель правления.

Жилищный закон РФ определяет: высшим органом управления в жилищном кооперативе является собрание членов кооператива, или конференция. За этим органом закреплена определенная компетенция. Пределы полномочий конференции и порядок ее проведения закреплены в уставе кооператива.

Периодичность созыва и условия, необходимые для созыва рассматриваемого органа также определены уставом, собрания делятся на очередные, не реже раза в год и внеочередные, которые созываются по мере необходимости для решения важных вопросов по поводу предмета правоотношений, образующих сферу деятельности кооператива.

Полномочия высшего органа управления ЖК или ЖСК

Сфера полномочий конференции закреплена уставом. Как правило, в обычной практике орган рассматривает:

  • вопросы, связанные с приемом желающих в члены кооператива, условия и правила выхода участника из кооператива;
  • права, закрепленные за участником — членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, связанные с его членством, и наложенные на него обязанности;
  • условия смены кооперативом статуса и порядок ликвидации;
  • порядок и сроки предоставления отчетов о деятельности;
  • вопросы выбора органов, представляющих кооператив, регулирующих и контролирующих его деятельность;
  • передача жилых помещений дома в собственность членам кооператива.

Решения, принятые и утвержденные на конференции, при учете их легитимности и соблюдения определенного законом порядка принятия, являются обязательными для исполнения каждым участником кооператива.

Исключительная компетенция конференции

Уставом кооператива к его компетенции могут быть отнесено решение различных задач, однако, ряд вопросов относится к безусловной компетенции высшего органа управления. К ней относятся:

  • порядок внесения дополнений и изменений в документацию, регулирующую деятельность кооператива относительно жилого дома, внесение в нее поправок;
  • определение членов ликвидационной комиссии, решение вопросов, связанных с ликвидационными балансами;
  • назначение лиц, составляющих правление ЖК или ЖСК, пределы их полномочий, порядок исполнения обязанностей и прекращения полномочий;
  • определение состава комиссии, занимающейся ревизионными вопросами;
  • решение вопросов о любой форме отчуждения имущества, принадлежащего кооперативу;
  • решение вопросов по проведению ремонтных работ в доме, работ по реконструкции дома, возведение надстроек, строительство хозяйственных блоков, произведение иных работ имущества дома;
  • вопросы, связанные с долговыми обязательствами кооператива;
  • определение периодичности, способа внесения, сумм обязательных для членов кооператива платежей и взносов;
  • определение сервитутов в доме;
  • рассмотрение заявлений граждан относительно действий правления кооператива, в том числе жалобы на действия председателя правления;
  • решение вопроса о пределах и порядке вознаграждения действующих членов правления и ревизора;
  • другие вопросы и задачи, закрепленные в уставе как исключительная компетенция общего собрания.

Альтернативная компетенция высшего органа управления

К альтернативной компетенции конференции можно отнести обсуждение и принятие решений по вопросам, которые уполномочены рассматривать контрольные органы ЖК и ЖСК и исполнительно-распорядительные органы указанных организаций.

Несмотря на то что высший орган управления может рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива, он не может препятствовать отстаиванию интересов и реализации гражданами своих законных прав по поводу обеспечения помещением в жилом доме и пользования им, соблюдение этих прав безусловно, и является первоочередной задачей кооператива.

Временная комиссия высшего органа управления ЖСК или ЖК

В ситуации, когда необходимо разрешение конкретного вопроса, правлением кооператива или его высшим органом возможен созыв временной комиссии.

Пределы полномочий такой комиссии определяются специальным документом – доверенностью, которая оформляется в полном соответствии с требованиями, предъявляемыми законом к такого рода документам. Выдается доверенность руководителю образования, как уполномоченному лицу.

Когда вопрос, ради которого собиралась комиссия, разрешен, орган предоставляет отчет о проделанной работе и ее результатах, после чего подлежит роспуску.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/upravlenie-v-zhilishhnom-kooperative.html

Плата за управление многоквартирным домом в ЖСК

Что такое жилищный кооператив по управлению домами

Согласно ч. 1 ст.

110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены такого объединения своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

В этой статье вы прочитаете:

  • Как определяется размер платы многоквартирным домом
  • Плата за управление многоквартирным домом ЖСК

При определенных условиях ЖСК не может на своих членов осуществлять начисление платы за управление многоквартирным домом.

Рассмотрим ситуации, связаннык с расчетотм размера платы за управление многоквартирным домом, возникающие в практике жилищно-строительных кооперативов.

Плата за управление многоквартирным домом ЖСК

Многоквартирный дом в Москве управляется жилищно-строительным кооперативом. В Едином платежном документе включена строка «административно-хозяйственные расходы», т. е. плата за управленческие нужды. Данные платежи утверждены общим собранием членов ЖСК.

Между тем данный ЖСК получает субсидии из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с постановлением правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП[1] (далее – постановление правительства Москвы № 299-ПП).

Предоставление субсидии из бюджета города на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет и в пределах средств, предусмотренных законом города Москвы о бюджете города Москвы на соответствующий финансовый год и плановый период на возмещение недополученных доходов управляющим организациям на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах на основании договора с управляющей организацией.

В соответствии с приложением 1 к постановлению правительства Москвы № 299-ПП перечисление бюджетных субсидий управляющей организации осуществляется согласно ставке планово-нормативного расхода – показателя, отражающего стоимость расходов по оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в среднем по городу Москве в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений в месяц, используемый для расчета суммы (размера) субсидии из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

  • Страхование лифтов как опасных объектов

Таким образом, плата за услуги по управлению многоквартирным домом уже закладываются в субсидируемую деятельность управляющей организации.

И хотя в законодательстве не закреплен конкретный перечень таких услуг, исходя из сложившейся практики и содержания договоров управления многоквартирными домами, можно определить его в следующем объеме.

Расходы на управление многоквартирным домом включают:

  • расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом;
  • расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений, коммунальные услуги, другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т. д.).

Это указал Арбитражный суд города Москвы в своем решении от 13.03.2014 по делу № А40-157108/2013, признав законным и обоснованным предписание Мосжилинспекции об исключении из Единого платежного документа (ЕПД) жителей данного МКД начисления по услуге «административно-хозяйственные расходы».

Таким образом, в Москве деятельность по управлению многоквартирными домам субсидируется из бюджета города при заключении соответствующего договора в целях исключения социальной напряженности, повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг при переходе на новые принципы управления в жилищной сфере согласно постановлению правительства Москвы № 299-ПП.

Москва при реализации положений Жилищного кодекса РФ приоритетным направлением выбирает формирование заинтересованности собственников помещений многоквартирных домов в создании ТСЖ как наиболее полно реализующего права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом.

  • Раскрытие информации: правила ГИС ЖКХ

Напомним, что в соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован только в товарищество собственников жилья.

И если, например, дом обслуживается ЖСК, в котором все помещения уже находятся в собственности, так как члены кооператива выплатили паевые взносы, необходимость в существовании такого объедения, на взгляд автора, вообще отпадает. Потребность граждан в жилье удовлетворена, а управление многоквартирным домом, распоряжение общим имуществом уже осуществляют собственники в соответствии с гл. 6 ЖК РФ.

И хотя на сегодняшний день ЖСК осуществляют управление многоквартирными домами, они не могут не поддаться общей тенденции – обращению к профессиональному управлению.

Это не обязательно реорганизация, многими ЖСК заключаются договоры управления многоквартирными домами со специализированными управляющими организациями, которым владельцы помещений доверяют управление общедомовым имуществом.

  • Мероприятия в сфере молодежной политики

И здесь опять важно проконтролировать, не пересекаются ли функции самого ЖСК и непосредственно управляющей организации, за которые как тот, так и другая могут «выставлять счет» собственникам за одни и те же услуги.

[1] Постановление правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации».
«ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера» Экономика и управление предприятием ЖКХ: Актуальные тенденции отрасли, современные управленческие решения, практика модернизации жилищно-коммунального комплексаПодпишитесь на журнал и будьте в курсе всех событий в сфере городского хозяйства и ЖКХ

Источник: https://www.gkh.ru/article/99237-plata-za-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом — ЖКХ

Что такое жилищный кооператив по управлению домами

В нашей стране происходит изменение отношений в жилищной сфере. Оно ставит перед юристами и законодателями много проблем, которые до этого не были известны.

В их числе трудности с реализацией и законодательным регулированием прав собственности на квартиры в ЖК и ЖСК для юридических и физических лиц.

С юридической точки зрения часть моментов этой проблемы уже регулируется в некоторых ФЗ, которые были приняты относительно недавно. По закону, граждане могут сами избрать способ управления существующим многоквартирным зданием.

В их числе ГК России, в котором создана отдельная глава по правам собственности на квартиры для юридических и физических лиц.

Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов.

Создание происходит в результате объединения паев. Это способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

Создаются они с целью удовлетворить жилищные и бытовые потребности пайщиков. Он способен объединить в себе физических и юридических лиц.

Как создается и регистрируется государством ЖК

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом.

С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч.

, созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.

Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц.

Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным.

Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.

Кто может стать участником ЖК

Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.

Существующие законы о потребительских кооперативах не используются к узкоспециализированным формам (к которым принадлежат ЖК и ЖСК).

Принятый закон о жилищных накопительных кооперативах регулирует вопросы права, экономики и организации основы существования их по сбору и распоряжению финансовыми вложениями физических лиц.

Которые были предоставлены членами накопительного кооператива для покупки или возведения жилья в России и передачи его в их собственность после уплаты всех взносов за пай.

Упомянутый ФЗ призван защищать интересы и права физических лиц, вступивших в ЖК.

Одна из статей ФЗ предусмотрела возможность участия в организации лицам до достижения 16 лет при условии, что они стали полностью дееспособными по причине заключения брака.

Поэтому несовершеннолетние граждане РФ, при определенных условиях могут также выбирать способ управления существующим многоквартирным домом.

К лицам, которые обладают преимуществом при вхождении в состав кооператива, который был создан при поддержке государственных органов (федеральных, региональных или местных) входят:

  1. Лица, которых признали малоимущими, которые нуждаются в квартирах на основании существующих норм ЖК.
  2. Граждане, относящиеся к другим категориям, которые определены местным или федеральным законодательством и которые нуждаются в квартирах.

Как осуществляется управление ЖК и ЖСК

ФЗ России заставляют принять к сведению факт, что кооперативы (в их числе жилищные) сами определяют свою сущность. Органами управления жилищного кооператива являются следующие виды:

  1. Общее собрание пайщиков. Будет обладать высшим приоритетом. А также являться органом управления существующим многоквартирным домом. Все их постановления – это закон для всех остальных. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным тогда, когда в нем участвует свыше половины участников. Все одобренные решения обязаны быть запротоколированы.
  2. Конференция. Это собрание, на котором присутствуют меньше половины от зарегистрированных участников организации. Этот орган управления вашим многоквартирным домом может и не создаваться. Вопросы его формирования, функционирования и прочее ФЗ не затрагивает. Все эти вопросы переходят к уставу каждого отдельно взятого ЖСК.
  3. Правление. Формировать его должно общее собрание пайщиков или конференция, которая состоит из участников ЖК. Этот орган управления построенным многоквартирным домом является коллегиальным. Он руководит текущими вопросами жизни организации и всегда держит отчет перед общим собранием.
  4. Председатель правления ЖК. Его выбирают из правленцев. В обязанность председателя входит решение следующих задач: контроль исполнения постановлений, которые были приняты на собрании, конференцией и правлением; руководящая работа в повседневных вопросах; прочие задачи, которые не должно решать собрание. Председатель имеет право действовать от имени объединения без специальной доверенности. Во время всех действий он должен отдавать отчет в том, что его действия приносят пользу всем членам.

Источник:

Организация деятельности жилищного кооператива | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность  лишь  постольку,  поскольку это служит достижению целей, ради  которых  они  созданы.

При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.

148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.).

Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов).

Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е.

выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2.

Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме.

Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.

148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Источник: https://gradpk.ru/dokumenty/zhilishhnyj-kooperativ-kak-sposob-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Адвокат Аврелин
Добавить комментарий